?物業承接查驗方法?解讀深圳房地產與物業管理進修學院專職教授深圳物業管理研究所副所長第一頁，共53頁。前言前期物業管理〔是指房屋出售之日起至業主、業主大會在與物業效勞企業簽訂?物業效勞合同?生效時止〕階段是物業管理過程中的一個特殊階段，物業企業如何處理建立單位、房地產開發企業、業主之間的關系，正確評估工程、編制前期各種相關文件，成為物業企業做好前期物業管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進日常物業管理階段各項效勞工作順利開展的重要因素。第二頁，共53頁。目前，住房和城鄉建立部已制定了?物業承接查驗方法?，并于年1月1日起施行。該方法進一步標準了物業承接查驗行為，將有效促進前期物業管理活動的監視管理。

為使房地產主管單位、物業企業相關人員進一步理解前期物業管理最新政策、熟悉前期物業管理階段的工作任務，掌握前期各項工作的業務技能，提升工程前期運作才能，特設置本課程。第三頁，共53頁。物業承接查驗制度是?物業管理條例?確定的七大根本制度之一。?物業承接查驗方法?〔以下簡稱?方法?〕將?條例?的有關規定進展細化、補充和完善，進一步明確了建立單位、物業效勞企業和業主在物業承接查驗活動中的權利義務，增強了物業承接查驗制度的可操作性。本解讀分為一個背景、五個明確、一個適用以及假設干案例。第四頁，共53頁。立法背景長期以來困擾物業管理工作的深層次問題是如何構建業主與物業效勞企業之間的和諧互信關系，而影響和諧互信關系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權屬、質量、責任三個方面，其現象是物業效勞企業夾在建立單位與第二業主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。其根本原因在于前期物業管理階段業主大會缺位，而本質那么是產權不明晰，或者說是產權移交，主要是共用部分、共用設施設備產權移交不清。第五頁，共53頁。漫漫的探究之路如今我們來探究這樣一個問題，前期物業管理階段建立單位把共有部分、共有設施設備交付給物業效勞企業，其本質是什么？所謂“交付〞，在羅馬法上稱“traditio〞。對交付內涵確實定，首先涉及的問題是：“交付〞指向的終究是一個脫離當事人意志的客觀“事實〞行為，還是包含當事人主觀上移轉所有權意思的“法律〞行為？第六頁，共53頁。無論后世法學在此問題上采何種觀點，看來在羅馬法上“traditio〞一詞是多義的：有時，它僅指移轉標的物占有〔甚至僅僅是“持有〞〕的事實行為，因此對于使用借貸物、保管物、出租物、出質物等，亦有“交付〞之存在；而更多的時候，交付那么被作為非要式物獲得的一般方式，從而可能與所有權移轉的意思發生關聯。在后一種情形，“交付〞被作為一個技術性詞匯，指向一個可以發生標的物所有權移轉的移轉占有的行為?！尽皌raditio〞這個拉丁詞，亦有翻譯為“讓渡〞者】第七頁，共53頁。2006年，在做原國家建立部有關承接查驗課題時，我的設想是根本不撼動原有的制度設計框架，在業主大會成立后，物業效勞企業向業主大會移交時，增加建立單位與物業效勞企業一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時過五年，終于被人們所關注與認識。北京市以制定?北京市物業管理方法?為契機，首次明確了前期物業管理責任由建立單位承擔，這個制度設計把建立單位和業主的權利義務交接點延長到業主大會成立的環節，既可以解決前期物業管理權利義務不對等的問題，也可以使物業共用部位、共用設施設備有業主大會這個真正為全體業主負責的主體來進展承接查驗。第八頁，共53頁。?北京市物業管理條例?第八條建立單位承擔前期物業效勞責任?！谑畻l業主共同決定解除前期物業效勞合同的,建立單位應當與全體業主進展物業共用部分查驗交接,撤出物業管理區域,并移交以下資料:……第九頁，共53頁。?方法?在沒有撼動原有的制度框架的前提下，通過強化建立單位在承接查驗工作中的權利和責任，通過加強對企業效勞企業在承接查驗工作的指導和協助，最大限度地減少開發建立遺留問題，為前期物業管理活動創造有利條件，以促進物業管理行業的安康開展。第十頁，共53頁。?方法?關于交付的性質雖然?方法?并無明確的說法，但其制度設計的新提法，可以斷定是一種產權轉移，物業效勞企業是代表全體業主來承受共有部分、共有設施設備的。至于為什么不明確的提出，也確有苦衷，因為開發商也是代表全體業主與效勞企業簽訂前期物業效勞合同的，這樣就變成了全體業主交付給全體業主，出現了邏輯上的矛盾。第十一頁，共53頁。?方法?關于交付的性質一、表如今開發商部分的

第九條建立單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完好、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第十二條施行物業承接查驗，主要根據以下文件：

〔一〕物業買賣合同；第十四條

…未能全部移交前款所列資料的，建立單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的詳細時限。

第十二頁，共53頁。?方法?關于交付的性質二、表如今全體業主方面的1、第四十一條物業承接查驗活動，業主享有知情權和監視權。第三十條建立單位和物業效勞企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。第三十一條物業承接查驗可以邀請業主代表…參加，2、第三十五條

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。第十三頁，共53頁。?方法?關于交付的性質3、第三十二條物業交接后，…物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產平安受到損害的，…第三十三條物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，…給業主造成經濟損失的，…第三十七條建立單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，…損害物業買受人的權益。第十四頁，共53頁。?方法?關于交付的性質3、第三十九條物業效勞企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，…

第四十條建立單位與物業效勞企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同損害業主利益的，…第十五頁，共53頁。?方法?解決問題的出路在不挑明交付性質，即維持原有設計框架的前期下，只有再建立一個契約關系，即“物業管理承接查驗協議〞，才能補救物業效勞契約處于不平等的締約的弱勢地位。第十六頁，共53頁。五個明確1、明確了物業承接查驗的根本條件?方法?通過第十一條詳細規定施行承接查驗的物業應當具備的七個根本條件，鼓勵物業效勞企業通過參與建立工程的設計、施工、分戶驗收和開工驗收等活動，向建立單位提供有關物業管理的建議。第十七頁，共53頁。第十一條施行承接查驗的物業，應當具備以下條件：

〔一〕建立工程開工驗收合格，獲得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建立行政主管部門備案；

〔二〕供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

〔三〕教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區效勞等公共效勞設施已按規劃設計要求建成；第十八頁，共53頁?！菜摹车缆?、綠地和物業效勞用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

〔五〕電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備獲得使用合格證書；

〔六〕物業使用、維護和管理的相關技術資料完好齊全；

〔七〕法律、法規規定的其他條件。第十九頁，共53頁。為什么要設置七個條件？由于建立單位交予物業效勞企業的物業的性質難以確定，是產權轉移關系呢，還是委托管理關系呢？為了防止建立單位有什么、交什么，形成后患。此外，?方法?第三十八條還規定了“建立單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業效勞企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。〞第二十頁，共53頁。另一方面，在前期物業管理階段業主大會缺位的情況下，為保障物業效勞企業施行承接查驗工作有約可依和有據可查，?方法?明確規定建立單位在三個契約性文件中必須約定物業承接查驗的相關內容。第二十一頁，共53頁。第六條建立單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建立標準。

第七條建立單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意受權物業效勞企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

第八條建立單位與物業效勞企業簽訂的前期物業效勞合同，應當包含物業承接查驗的內容。第二十二頁，共53頁。五個明確2、明確了物業承接查驗協議的核心作用在物業承接查驗全過程中，簽訂物業承接查驗協議是最為關鍵的核心環節。?方法?中關于物業承接查驗協議的規定有五個條款之多，凸顯其核心作用。?方法?明確了物業承接查驗協議的內容、效力和違約責任。第二十三頁，共53頁。第二十一條建立單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業效勞企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

第二十二條物業承接查驗協議應當對物業承接查驗根本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第二十三條物業承接查驗協議作為前期物業效勞合同的補充協議，與前期物業效勞合同具有同等法律效力。第二十四頁，共53頁。第二十四條建立單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業效勞企業移交物業效勞用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

第二十五條物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業效勞合同無法履行的，應當承擔違約責任。第二十五頁，共53頁。為什么要設置物業承接查驗協議？承接查驗的前提條件保證了，但承接查驗的結果沒有保障，最終也會使承接查驗功虧一簣。如何使承接查驗的結果具有法律效力，在承接查驗的法律關系無法理順的情況下，只有重新建立一個合同關系來到達制約雙方的行為，即簽訂物業承接查驗協議。第二十六頁，共53頁。五個明確3、明確了物業承接查驗雙方的共同責任?方法?對?條例?第二十八條規定的相關內容進展了必要的補充和完善。〔?條例?第二十八條物業效勞企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進展查驗?！车诙唔?，共53頁。⑴在物業承接查驗的定義中，?方法?明確規定物業承接查驗的主體為物業效勞企業和建立單位。(第二條本方法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業效勞企業和建立單位按照國家有關規定和前期物業效勞合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進展檢查和驗收的活動。)第二十八頁，共53頁。⑵對于查驗記錄和交接記錄，?方法?要求建立單位和物業效勞企業共同簽字確認?！驳谑艞l現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當由建立單位和物業效勞企業參加查驗的人員簽字確認。第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當由建立單位和物業效勞企業共同簽章確認?！车诙彭摚?3頁。⑶對于惡意串通、弄虛作假，共同進犯業主利益的行為，?方法?規定建立單位和物業效勞企業應當共同承擔責任?！驳谒氖畻l建立單位與物業效勞企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同損害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任?！车谌?，共53頁。為什么要明確承接查驗雙方的共同責任？一是物業效勞企業在其中屬于弱勢地位，建立單位說交什么，物業效勞企業就接什么，以后出了問題很難追究清是誰的責任，例如消防設施的交接；二是建立單位與物業效勞企業在物業承接查驗活動中共同損害業主利益的，如何厘清雙方的責任也是一大難題。明確雙方的共同責任，是確保承接查驗過程中雙方互相推諉、互相扯皮或者共同推卸責任的有效法寶。

第三十一頁，共53頁。五個明確4、明確了行政部門對物業承接查驗的監管責任制定?方法?的主導思想之一，就是要通過公權利的適度干預，平衡物業承接查驗雙方的權利義務，保護處于弱勢地位的業主和物業效勞企業。第三十二頁，共53頁。⑴辦理備案手續?！?/p>

第二十九條物業效勞企業應當自物業交接后30日內，持以下文件向物業所在地的區、縣〔市〕房地產行政主管部門辦理備案手續：〕⑵責令限期改正?！驳谒氖l建立單位、物業效勞企業未按本方法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信譽檔案，并予以通報。〕第三十三頁，共53頁。⑶行使處分權?！?/p>

第四十三條建立單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建立單位予以通報，并按照?物業管理條例?第五十九條的規定處分。?物業管理條例?第五十九條違背本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建立單位、物業效勞企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。〕第三十四頁，共53頁。明確監管職責的目的是什么？其一是催促物業效勞企業在物業承接查驗中實在做到“客觀公正〞；其二是保證前期物業效勞合同雙方在物業承接查驗之實在做到“權責清楚〞。第三十五頁，共53頁。五個明確5、明確了物業承接查驗的內容和重點⑴內容。〔

第十六條

〔一〕共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

〔二〕共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

〔三〕共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車〔非機動車〕停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業效勞用房等?！车谌?，共53頁。⑵不作為內容。〔

第十七條建立單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業效勞企業現場檢查和驗收的內容?！尝侵攸c。〔第十八條現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能?！扯瞧鋬仍谫|量和平安性能。第三十七頁，共53頁。明確承接查驗重點的作用是什么？強化物業承接查驗工作的針對性和實用性，根據以往物業承接查驗中存在的問題，有針對性進展相關制度的設計。第三十八頁，共53頁。定位與適用⑴定位。作為?條例?的配套性政策和物業承接查驗制度的細化和補充。?方法?既不同于“物業接收驗收標準〞，也不同于“物業效勞工程交接方法〞。與技術性強的“物業接收驗收標準〞相比，更側重于制度性和程序性，與綜合性整體工程的“物業效勞工程交接方法〞相比，?方法?涉及交接的內容僅為物業共用部位和共用設施設備。第三十九頁，共53頁。定位與適用⑵?方法?的適用范圍，應明確限定為前期物業管理階段的新建物業，雖然?方法?規定前期物業效勞合同終止后，業主大會和業主委員會選聘物業效勞企業之間的承接查驗可以參照，但僅限于其中部分程序性和技術性條款，?方法?中大量關于建立單位和物業效勞企業的權利、義務及法律責任的實體規定具有主體的相對性和內容的時效性。第四十頁，共53頁。物業先查驗責任可明確【案例】市民姚女士所在的小區，自開發商撤出后，物業公司沒有真正履行管理義務。小區路燈等公共設施受損得不到及時解決，居民怨聲載道，開發商卻與物業單位互相推諉。由于大多數小區業主入住前沒有查驗小區公共部位及設施的質量達標情況，以致于存在質量問題的部分無法被發現并及時得到維修。作為責任主體的開發商及物業管理公司遺留下來的問題，成了小區全體業主的頭疼事。第四十一頁，共53頁。物業先查驗責任可明確【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數業主只對自己購置的房屋內部進展檢查驗收，而對小區公共部位、公共設施不進展查驗。因此，這些未被查驗的部分假設存在質量問題，并不能被發現并要求開發商維修。一旦在房屋保質期外出現故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業主的利益。?方法?的出臺，類似姚女士所在小區的遭遇可得到有效躲避。第四十二頁，共53頁。物業先查驗責任可明確?方法?規定，開發商必須在確保物業不存在質量問題的情況下才能撤出。交接后發現隱蔽工程質量問題、影響房屋構造平安和正常使用以及給業主造成經濟損失的，由開發建立單位負責維修及依法承擔賠償責任。物業效勞企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業效勞企業也要承擔相應的賠償責任。?方法?的施行，可以幫助業主第一時間發現問題，明確維修責任，也就意味著最終交到全體業主手中的是合格的物業。

第四十三頁，共53頁。物業檔案歸全體業主所有

【案例】市民梁先生住的小區，前期物業管理公司即將期滿。小區業委會籌備小組征求業主意見后，準備聘請新的物業管理公司。此事備受小區業主關注。梁先生說，自入住以來，業主不知道小區內詳細的物業檔案包括什么內容。這次更換物業，很多業主希望能詳細地理解小區路燈、建筑物的根底等小區公共部分、設施的資料。第四十四頁，共53頁。物業檔案歸全體業主所有【政策解讀】不只是梁先生，很多小區業主都不理解，或者很少關心小區物業的檔案。業主入住后，一旦小區的公共設施、部位等出了問題，因維修不及時導致的物業管理糾紛時有發生，遭遇開發商和物業管理公司“扯皮〞的事也就不可防止。?方法?的施行，那么可防止開發商和物業踢皮球。按規定，物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主享有知情權和監視權。前期物業效勞合同終止，新舊物業企業更替時，業主大會選聘新的物業效勞企業的，原物業效勞企業應當在前期物業效勞合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。第四十五頁，共53頁。物業檔案歸全體業主所有開發商要在物業交付使用15日前，和物業企業完成承接查驗。在查驗工作開場之前20天，開發商就得把開工驗收材料、設備清單、保修文件等資料移交給物業企業。物業企業應當對物業共用部位、共用設施設備進展現場檢查和驗收。同時雙方要簽訂協議，對根本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。交接產生的費用，由開發商和物業企業在前期物業效勞合同中約定，沒有約定或者約定不明確的，由建立單位承擔。第四十六頁，共53頁。業主代表可參加現場查驗【案例】市民梁先生還有疑問，進展現場查驗假如沒有第三方監視，只有開發商、物業公司兩方，那么很難防止開發商和物業公司串通一氣作假。能否由小區的業主本人或者業主聘請的第三方參加現場查驗？第四十七頁，共53頁。業主代表可參加現場查驗【政策解讀】為了保障業主利益，?方法?規定，物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，也可以聘請相關專業機構協助進展，物業承接查驗的過程和結果可以公證。在物業交付使用15日前，建立單位或開發商與選聘的物業效勞企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，并將物業承接查驗備案情況書面告知業主。第四十八頁，共53頁。業主代表可參加現場查驗物業查驗記錄包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的詳細情況設計查驗記錄表。業主代表假如在查