2010年8月房地產開發流程及成本構成主講人：劉愛吉2013年11月15日引言房地產是房產和地產的總稱，在經濟學上又被稱為不動產。是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。房地產是一種不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產。房產主要包括住房房產和營業性房產。地產主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

房地產開發基本概念及相關要求房地產開發的主要流程房地產開發成本構成目錄房地產開發基本概念及相關要求房地產開發的主要流程房地產開發成本構成第一部分

房地產開發基本概念及相關要求房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，房地產開發并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。簡言之，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。1、房地產開發的基本概念第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

我國房地產市場發展大約經歷了四個階段。2、我國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）19781991199520022013中國房地產市場萌芽階段第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒作與調整第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

19781991199520022013房地產穩定發展階段第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998年以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求第四階段：價格持續上漲，多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)19781991199520022013房地產行業全面調整階段第一部分

房地產開發基本概念及相關要求第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。國內房地產市場價格此起彼伏。回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷就會發現，房地產記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求

房地產開發包括土地開發和房屋開發。

3、房地產開發主要內容第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（1）土地開發土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（2）房屋開發就房屋開發而言，一般包括四個方面：

第一個方面：住宅開發；

第二個方面：生產與經營建筑物開發；

第三個方面：生產、生活服務性建筑物的開發；

第四個方面：城市其他基礎設施的開發。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（3）房地產開發與房地產開發經營的區別

房地產開發與房地產開發經營是有區別的，房地產開發是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二條明確定義的。因此房地產開發和房地產開發經營是有區別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發經營資格，如果有國有土使用權的企業自建房。而后者就要求具有房地產開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作開發房地產合同糾紛歸屬于房地產開發經營合同糾紛中，所以合資、合作開發經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發經營資格，就是因為沒有把房地產開發與房地產開發經營區別開來。由于合資、合作房地產開發經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求根據不同的標準和開發內容，我們可以對房地產的開發作不同的分類，可以根據開發規模和開發內容分類：4、房地產開發的分類(一)根據房地產開發規模的大小，可劃分為單項開發、小區開發和成片開發三類。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（1）單項開發

單項開發是指開發方式規模小，占地不大，項目功能單一，配套設施簡單的開發形式。這種開發形式往往在新區總體開發和舊城區總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風格、設施等要求與總體開發項目相協調，并在較短時間內完成這類開發。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（2）小區開發

小區開發是指新城開發中一個獨立小區的綜合開發或舊城區改造中一個相對獨立的局部區域的更新改建，即等于相對獨立街坊的更新改造。這類開發形式要求開發區域范圍內做到基礎設施完善，配套項目齊全。與單項開發相比，規模較大，占地亦較大，投資較多，建設周期較長，一般分期、分批開發。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（3）成片開發

成片開發是指范圍廣闊(其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區)、投入資金巨大、項目眾多、建設周期長的綜合性開發。如海南洋浦開發區，上海浦東開發區等諸如此類的著名的成片開發項目。在成片開發中，房地產開發往往成為基礎產業和先行項目，發揮其啟動和引導作用。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求(二)從房地產開發的內容不同，可劃分為：單純的土地開發和再開發;單純的房屋開發和再開發;土地房屋的一體化開發等三大類。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（1）單純的土地開發和再開發。

土地開發是指通過三通一平(即通電、通水、通道路)或七通一平(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵;一平即為平整土地)，按照豎向規劃進行土方工程施工。將自然狀態的土地變為可供建造各類房屋和各類設施的建筑用地，即把生地變為熟地的開發活動。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求單純的土地開發：土地再開發：土地再開發是指對已開發區域的現有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，調整用地結構，完善基礎設施，以提高土地使用功能和開發利用效益。舊城區改造一般都需進行土地再開發。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（2）單純的房屋開發和再開發。

房屋開發是指在具備建設條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設、主體工程建設、配套和附屬工程建設、安裝和裝飾工程建設等內容。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求房屋開發：房屋再開發：房屋再開發指的是為了提高現有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現有房屋的前提下，對現有房屋進行較大規模的擴建和改建活動。一般又稱舊城區開發。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求需要指出的是，對房屋的擴建和改建只有達到一定程度和規模，才屬于房地產開發的范疇。而對現有房屋進行一般性的修繕和裝修，則屬于物業管理的范疇，而不是房地產開發。（3）土地房屋一體化開發。

土地房屋一體化開發是指從事土地開發和房屋開發，或從事土地再開發和房屋開發全過程的房地產開發活動。我國目前的房地產開發此類形式居多。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地范圍內，從事房地產開發并在開發過程中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有五個方面：5、房地產開發基本原則第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（1）依法在取得土地使用權的國有土地范圍內從事房地產開發的原則。

（2）房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。

（3）堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則。

（4）應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。

（5）符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。

（1）依法在取得土地使用權的國有土地范圍內從事房地產開發的原則。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產開發，集體土地必須經依法征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。

（2）房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。

（3）堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。（4）應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利于實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。（5）符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。（1）開發主體合法6、房地產開發應具備的三個方面的條件

進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業執照。

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求房地產資質等級要求：房地產開發資質分為一級、二級、三級、四級和暫定資質一級：注冊資金10000萬人民幣二級：注冊資金5000萬人民幣三級：注冊資金3000萬人民幣四級：注冊資金1800萬人民幣第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（2）依法取得房地產開發用地的使用權

房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用于房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”

第一部分

房地產開發基本概念及相關要求（3）在規定的期限內動工，進行房地產開發以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。第一部分

房地產開發基本概念及相關要求房地產開發基本概念及相關要求房地產開發的主要流程房地產開發成本構成第二部分

房地產開發的主要流程建設用地規劃許可證房地產開發流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規劃許可證國有土地使用證一二三四五第二部分

房地產開發的主要流程土地成交建設項目開發流程圖勘察及設計單位招投標備案‘方案設計國有土地使用證建設工程規劃許可證檔案登記施工單位招投標監理單位招投標安全監督備案質量監督注冊建設工程施工許可證商品房預售許可證面積預測并備案面積實測并備案消防驗收人防驗收規劃驗收竣工驗收備案電梯驗收人防施工圖審查項目立項環保\交通\節能\水土等評價建設用地規劃許可證規劃設計條件地質勘察簽訂土地出讓合同初步設計擴大初步設計施工圖設計人防審查消防審查年度計劃出讓補充市政配套人防方案建設方案園林方案施工圖審查規劃放線繳納相關費用工程實施規劃驗線前期物業公司招標備案銷售人員銷售機構備案銀行投資資金證明項目手冊信息填報備案地價款繳清核實函樓房預售空氣檢測各階段檢查驗收各階段進度填報工程竣工四方驗收水質檢測市政接用項目地名核準項目可行性分析綜合驗收備案樓房交房房地產開發基本概念及相關要求房地產開發的主要流程房地產開發成本構成第三部分

房地產開發成本構成一、費用組成

開發費用主要包括以下幾方面：1、土地費用；2、前期工程費；3、建筑安裝工程費；4、小區基礎設施配套費；5、建設單位管理費用；6、貸款利息；7、各項稅費；8、其他費用；第三部分

房地產開發成本構成1、土地費用目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。

土地費用包括前期土地征用費或拆遷安置補償費、土地出讓金、后期土地取得后所繳納的契稅、耕地占用稅、印花稅以及辦證費用。其中，我市前期土地拆遷安置補償費約計25萬元/畝，契稅為土地成交價款的3‰,耕地占用稅為40元/㎡。第三部分

房地產開發成本構成

第三部分

房地產開發成本構成出讓土地辦理（一）1土地評估費土地評估機構5100萬元以下4‰，100萬元以上差額累進（二）2土地出讓金市國土資源局3詳見地塊出讓文件（三）3土地契稅市地稅局5土地成交價款的3‰（四）4土地交易服務費市土地交易中心5100萬元以下2.5%，100萬元以上差額累進5土地登記證工本費市國土資源局10元（五）6辦理國有出讓土地使用權證市國土資源局3

2、前期工程費

前期工程費主要指項目開發的前期調研、策劃、立項、勘察設計、地震評估、咨詢、監理及其他手續費等前期費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過10%。具體費用見下圖：第三部分

房地產開發成本構成

第三部分

房地產開發流程及成本構成第三部分

房地產開發流程及成本構成3、建安工程費

。

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。目前，普通高層住宅毛坯房建安成本約計2000元/平方。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。第三部分

房地產開發成本構成4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。第三部分

房地產開發成本構成5、管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。第三部分

房地產開發成本構成6、貸款利息房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

第三部分

房地產開發成本構成7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等。另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多。稅費在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。簡要分析見下表：

第三部分

房地產開發成本構成第三部分

房地產開發成本構成三規劃手續辦理（一）11:500地形圖勘察單位50.1元/平米（二）2辦理建設用地規劃許可證市規劃局、市規劃信息中心51.8元/平米（三）3詳規公示公告牌制作單位23000元/個四建設手續辦理(一)（一）1勘察、設計招標勘察、設計單位10約1元/平方（二）2初步設計評審市住建局10專家評審費用，600元/位（三）3地震安全性評價費市地震局10約15萬-20萬4防雷減災服務費市氣象局1.225元/平方5防雷設計風險評估市氣象局1000萬元以下0.9‰，1000萬元以上差額累進6散裝水泥專項資金市經信委2元/平米（四）7施工圖（包括勘探）審圖費淄博市魯中勘察設計審查咨詢中心10約2元/平米（五）8建筑防火設計審核市公安消防支隊5消防審圖2元/平方，宣傳壁畫150元/幅（每兩棟樓1幅）（六）9高層建筑自動消防系統設計審核市公安消防支隊1010城市綠化補償費市園林局詳見淄價字【2000】289號文11防空地下室(易地)建設費市人防辦約計50元/平米12地下文物勘察費文物調查勘探單位4.7元/平方（七）13工程建設項目報建市住建局5

（八）14建設工程交易服務費市招標交易中心3魯價費發【2001】243號文（九）15監理、施工招標審查市招標辦5

（十）16監理、施工招標代理及全過程造價咨詢招標代理機構5

（十一）17中標通知書市招標辦3

第三部分

房地產開發成本構成

第三部分

房地產開發成本構成

第三部分

房地產開發成本構成

第三部分

房地產開發成本構成其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括廣告、策劃及銷售代理費用，還有各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。8、其他費用

第三部分

房地產開發成本構成

房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。二、如何做好成本控制

第三部分

房地產開發成本構成1、前期調研

。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。

第三部分

房地產開發成本構成2、設計階段

。

降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：

第三部分

房地產開發成本構成

1）實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由外地設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。

第三部分

房地產開發成本構成

2）加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量實行標準化和系列化的設計；