房地產評估會計學院資產評估教研室張志紅漲價了

通貨膨脹下的公允價值在哪里？“蒜”你狠

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“豆”你玩

棉花掌

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“油”你漲

“糖”高宗

“蘋”什么第一節(jié)房地產評估概述一、土地的特性——不可再生性

（一）土地的供給分自然供給和經濟供給。

1.自然供給指人類可利用的土地數量。（適宜人類氣候、植物的土壤和氣候、可利用的水、生產資源、交通條件）無彈性

2.經濟供給

（1）含義

在自然供給范圍內，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。

土地的經濟供給的直接變化是指某種用途的土地數量絕對面積的變化。

土地的經濟供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化，一般可用容積率表示。

（2）特點

①土地的經濟供給是有彈性的。

②土地的經濟供給會受人類社會活動的影響。

第一節(jié)房地產評估概述（二）土地的特性（掌握）

1.土地的自然特性

（1）土地位置的固定性。

土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。

（2）土地資源的不可再生性。

（3）土地質量的差異性。

土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導致土地級差地租的產生

（4）土地效用的永續(xù)性。

只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。

第一節(jié)房地產評估概述（二）土地的特性（掌握）2.土地的經濟特性。

（1）土地經濟供給的稀缺性。

土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關。

（2）土地產權的可壟斷性。

土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現其壟斷利益，在經濟上獲得收益。

（3）土地效益的級差性。

（4）土地利用的多方向性。

一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。

第一節(jié)房地產評估概述二、土地使用權

（一）土地所有權的歸屬

我國城市土地的所有權屬于國家；

農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；

宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。

（二）土地使用權出讓最高年限按下列用途由國務院確定：（掌握）

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。

第一節(jié)房地產評估概述（三）土地所有權及其交易(掌握)

1.國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。但使用權可以轉讓，因此地價一般是土地使用權的價格。

2.土地使用權出讓

指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應該依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

3.土地使用權轉讓

指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

4.土地使用權出租

5.土地使用權抵押

注意：土地使用權轉讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起的。

第一節(jié)房地產評估概述三、房地產的特性（掌握）房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。具有位置固定性；供求區(qū)域性；使用長期性；投資大量性；保值與增值性；投資風險性；難以變現性；政策限制性。

第一節(jié)房地產評估概述三、房地產的特性5.保值與增值性。

一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。

而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。

（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。

（2）對土地的改良和城市基礎設施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。

6.投資風險性。

房地產使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產投資風險也比較大。房地產投資的風險主要來自三個方面：

（1）房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

（2）房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產的投資產生影響。

（3）自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。

8.政策限制性。

房地產市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產信貸政策、房地產稅收政策等都會對房地產的價格產生直接或間接的影響。

第一節(jié)房地產評估概述四、房地產評估的原則（掌握）

在進行房地產評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應該遵循以下原則：

（一）最有效使用原則

評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。

（二）合法原則

合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據城市規(guī)劃及有關法律的規(guī)定，依據規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產的最有效使用。

第一節(jié)房地產評估概述五、房地產評估程序（8個）明確基本事項、簽訂合同、制定計劃實地勘察、收集資料、測算價值、綜合分析、撰寫報告、底稿歸檔

長期趨勢法“綜合分析確定評估結果”應注意：所選用的資料是否適當；評估原則的運用是否適當；對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。

為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。第二節(jié)房地產價格及其影響因素

一、價格種類1、根據權益不同：所有權價格、使用權價格、其他權利價格2、形成方式：市場交易價格評估價格（根據目的和作用分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價和課稅價格等）3、按實物形態(tài)分為：土地價格、建筑物價格和房地產價格土地價格：基準地價、標定價格、土地交易價格土地交易價格為市場價格，基準地價、標定地價由政府制定并公布。4、按表示單位分為：總價格、單位價格和樓面地價（掌握）

樓面地價（單位家住面積地價）＝土地總價格/建筑總面積＝土地單價/容積率（容積率＝建筑總面積/土地總面積）二、價格特征：權益價格價格與用途相關價格具有個別性和可比性

第二節(jié)房地產價格及其影響因素

三、價格的影響因素（掌握）分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

（一）一般因素

主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經濟因素：經濟發(fā)展、財政金融、產業(yè)結構

2.社會因素。

（1）人口因素。

（2）家庭規(guī)模因素。

（3）房地產投機因素。

（4）教育科研水平和治安因素。

（5）社會福利因素。

3.行政因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。

（4）行政隸屬關系變更。

（5）交通管制。

4.心理因素。

第二節(jié)房地產價格及其影響因素

三、價格的影響因素（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。

1.商服繁華因素。

2.道路通達因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產價格水平也較高，這也是路線價法的評估依據。

3.交通便捷因素。

4.城市設施狀況因素。

5.環(huán)境狀況因素

第二節(jié)房地產價格及其影響因素

三、價格的影響因素（三）個別因素

1.土地的個別因素。

（1）區(qū)位因素。

區(qū)位是影響地價的一個非常重要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經濟區(qū)位之別。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。

（3）形狀因素。

形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。

（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。

（5）容積率因素。

容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。

（6）用途因素。

一般來說，對于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

（7）土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

第二節(jié)房地產價格及其影響因素

三、價格的影響因素（三）個別因素

2.建筑物的個別因素。

（1）面積、結構、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設計、設備等是否良好。

建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。

（3）施工質量。

建筑物的施工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）法律限制。

有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協調。

建筑物應當與其周圍環(huán)境相協調，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用（掌握）

一、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。

二、基本思路

（一）收益為無限年期的房地產價值

房地產價格=凈收益/資本化率（5-1）（地產評估使用資本化率）

假設前提：

（1）凈收益每年不變；

（2）資本化率固定；

（3）收益為無限年期。

（二）收益為有限年期的房地產價值

計算公式為：

P=a(P/a,r,n)

這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：

（1）凈收益a每年不變；

（2）資本化率r固定且大于零；

（3）收益年期有限為n。

運用收益法評估房地產價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

三、凈收益

凈收益=客觀總收益-客觀總費用

1.凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。接近于會計中現金凈流量的概念

2.在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

（1）實際凈收益

指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益。注意該實際凈收益有可能不是公開市場上的凈收益。

例如：

ⅰ、當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；

ⅱ、當前房地產并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；

ⅲ、收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值

（2）客觀凈收益

房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。

總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，只有客觀凈收益才能作為評估的依據，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

四、資本化率

（一）資本化率又稱為還原利率

1.資本化率在一定程度上反映了投資收益率。

2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系。

3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。

（二）求取資本化率的方法

1.凈收益與售價比率法

理論上講售價應等于未來凈收益的折現值。這里隱含著一個假設，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。

（1）收集市場上近期交易的與被評估地產相同或相近似的房地產的凈收益和價格等資料；

（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率（這實質上就是投資收益率），視作資本化率；

（3）對所有實例的資本化率進行簡單算術平均或者加權算術平均，視作是被評估房地產的資本化率。

2.安全利率加風險調整值法

資本化率=無風險利率+風險報酬率

3.各種投資收益率排序插入法。

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

[例5-1]在房地產市場中收集到五個與待估房地產類似的交易實例，見表5-1（假設交易價格為無限年期）。

可以實例凈收益（元/年·平方米）交易價格（元/平方米）資本化率（%）

對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到資本化率為：

r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5

=7.32%

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

（三）資本化率的種類

資本化率分為綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。教材上的這三種資本化率是人為的劃分，理論上只有綜合資本化率，即房地合一的資本化率。因為資本化率的計算體現的是收益法，而建筑物和土地的收益不可能獨立實現，必須要將兩者合在一起才能產生收益。

1.綜合資本化率

將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。使用綜合資本化率評估的是房地產整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物資本化率

建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。采用的凈收益是建筑物自身所產生的凈收益，把房地產整體收益中的土地凈收益排除在外。

3.土地資本化率

土地資本化率用于求取土地自身的價值。采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系

（L+B）×r=L×r1+B×r2（房地合一收益=土地收益+房屋收益）

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

五、計算公式

（一）評估房地合在一起的房地產價值

房地產價值=房地產凈收益/綜合資本化率（5-5）

房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用

房地產總費用=管理費+維護費+保險費+稅金

（二）單獨評估土地的價值

1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率（5-6）

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

2.由房地產收益評估土地價值

（1）方法一（建筑物價值扣除法）

土地價值=房地產價值-建筑物現值（5-7）

建筑物現值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數

年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限

或者=建筑物重置成本/土地使用權尚余年限

【注意】如果土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權尚余年限）內全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。

當土地可使用期限（土地使用權尚余年限）大于建筑物的耐用年限時，或者土地使用權可以續(xù)期時，采用耐用年限或經濟使用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。（2）方法二（建筑物收益扣除法）

土地價值=（房地產凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率（5-8）

建筑物純收益=建筑物現值×建筑物資本化率

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

（三）單獨評估建筑物的價值

1.建筑物價值=房地產價值-土地價值（5-9）

2.建筑物價值=（房地產凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率（5-10）

【特別注意】

（1）這里公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），計算的都是無限年期的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年期的土地使用權價值，應該使用公式（5-2），而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限。

（2）房地產的總費用不包括折舊費。

第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

六、應用舉例

【例5-4】（教材P184）某房地產開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價值。

【解題思路】用收益法求土地使用權價值→首先要求出土地的收益額；而土地凈收益=房地產凈收益-房產凈收益，房地產的整體收益可以通過題目給出的條件得出→現在關鍵是要求出房產的收益→已經知道房產的資本化率→那么知道房產的現值就可以了。房產的現值=重置成本-貶值=收益法求出的折現值，其中，貶值是按年限法確定的。第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

【答案】

1.選定評估方法

該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。

2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。（調查得到的數據）

年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.計算總費用。

（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）

（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年稅金=20×900=18000（元）

（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）

年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

4.計算房地產凈收益。

年房地產凈收益=年總收益-年總費用

=486000-73260=412740（元）第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

5.用收益法求房屋的凈收益。

（1）計算年貶值額

本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。土地使用權尚余使用年限小于房屋耐用年限，所以應采用土地使用權的使用年限計算貶值額，并且不考慮殘值。

年貶值額=建筑物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）

（2）計算房屋現值。

房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。

房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率

=2062500×8%=165000（元）

【說明】此處由于房屋收益期在30年以上，采用無限期和有限期計算出的現值沒有太大的差別，而指數的計算比較麻煩，所以這里為簡化核算，假設為無限年期來計算房屋凈收益。

6.計算土地凈收益。

土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益

=412740–165000=247740（元）

7.用收益法求土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。

=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）

單價=3358836.15/500=6717.67（元）

8.評估結果

本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

小結：房地產（房地合一）的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現金流的概念，比如房地產費用中不包括折舊費用。

第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用（掌握）

一、基本思路

將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。

二、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；

4.風景名勝區(qū)土地；

5.圖書館、體育館、學校用地等。

第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P=P'×A×B×C（5-11）

P--被估房地產評估價值；

P′--可比交易實例價值；

A--交易情況修正系數；

B--交易日期修正系數；

C--房地產狀況因素修正系數；

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P=P'×交易情況修正系數A×交易日期修正系數B×房地產狀況因素修正系數C×容積率修正系數×土地年期修正系數（5-14）

第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用

四、操作步驟

（一）收集交易資料

（二）可比交易案例確定

（三）因素修正

1.交易情況修正

（1）需要修正的情形，不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

①有特殊利害關系的經濟主體間的交易。

②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。

③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

（2）修正系數的計算公式

交易情況修正后的正常價格

=可比實例價格×（正常情況指數/可比實例情況指數）

第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用

2.交易日期修正

主要通過物價指數來修正，注意是環(huán)比物價指數還是定基物價指數。

交易基準日交易實例價格

=評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數×可比實例價格（5-16）

3.容積率修正

容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計算：

經容積率修正后可比實例價格

=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數/可比實例容積率修正系數）（5-17）

【注意】修正系數不是容積率的比，而是容積率修正系數的比。

4.土地使用年期修正。

第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用

某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數如下表：

可比案例宗地地價為每平方米2700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經容積率修正后的可比實例價格最接近于（）元／平方米。

A.2160

B.2400

C.2430

D.3240

【答案】B

【解析】P=2700×1.6/1.8=2400第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

一、基本思路

成本法是以假設重新復制被估房地產所需要的成本為依據而評估房地產價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產可以產生同等效用的房地產，所需投入的各項費用之和為依據再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產價值。

注意：房產價值評估的成本法與土地價值評估的成本法計算公式不同，又分為新建房地產和舊建筑的評估。二、適用范圍（掌握）

1.一般適用于：

無收益，房地產市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。

2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：

由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產評估使用成本法主要對象：

政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

三、土地評估的成本法操作步驟（掌握）

成本法的基本公式為：

土地價值

＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益（5-19）

以下費用以熟悉了解為主，考試會給出具體數據。（一）計算待開發(fā)土地取得費用

1.土地取得費

是為取得土地使用權而向原土地使用者支付的費用。根據取得方式不同，其土地取得費的構成和費用標準也不一樣。

2.征用集體土地的費用

（1）征用集體土地需要向農村集體經濟組織及個人支付的費用。

（2）這些費用包括：

①土地補償費：按該耕地被征用前3年平均年產值的6倍～10倍計算；

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

（一）計算待開發(fā)土地取得費用

2.征用集體土地的費用②安置補助費：

Ⅰ、每一個需要安置的農業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產值的15倍。

Ⅱ、需要安置的農業(yè)人口數量，按照被征用的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量。

Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農民原有生活水平的，經省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。

Ⅳ、特殊情況下，經國務院可以提高土地補償費和安置補助費的標準。

③附著物和青苗補償費：

附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標準；

④征用城市郊區(qū)的菜地：按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

3.購買和征用城市舊有土地的費用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規(guī)定。

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

（二）計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括：

1.基礎設施配套費

各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應視具體情況確定。

2.公共事業(yè)建設配套費

根據當地規(guī)定標準確定。

3.小區(qū)開發(fā)配套費

應按小區(qū)內各種設施及網點配套情況，或按當地規(guī)定確定。

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

（三）計算投資利息

1.投資利息是土地建設中占用資金的時間價值，由于土地開發(fā)周期較長，成本法求的重置成本一般是評估基準日的值，即假設到基準日已完工，因此，實際計算的是基準日之前一段時間的投資利息。

2.主要包括兩部分：

（1）土地取得費利息：

以整個土地取得費為基數，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。

（2）土地開發(fā)費利息：

如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。

3.計算利息時要注意的問題：

（1）不管自有資金還是借入資金，都要計算利息。

（2）關于計息期。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

②期初一次性投入：全期計息。

③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半。

④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為投入當年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。

（3）利息的計算采用復利，而不是單利。

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

（四）計算投資利潤和稅費

1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報。

2.投資利潤計算：

利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內涵。

3.稅費

取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負和費用。

（五）計算土地增值收益

土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。一般根據前四項費用之和的一定比例計算。

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

四、新建房地產評估的成本法操作步驟

如果評估基準日為房地產開發(fā)建成日，無需考慮折舊。

新建房地產價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤（5-20）

（一）土地取得費用

土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等。

（二）開發(fā)成本

1.勘察設計和前期工程費

2.基礎設施費

3.房屋建筑安裝工程費

4.公共配套設施建設費

5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。

（三）開發(fā)利潤

應根據開發(fā)類似房地產的平均利潤率來確定。

（四）管理費用

（五）投資利息

土地取得費用和開發(fā)成本為基數計算利息。

（六）銷售稅費

包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅和手續(xù)費等。第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限（5-21）

1.重置成本

應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費

2.貶值額

（1）引起貶值產生的因素

①物理化學因素

②社會經濟因素

（2）貶值額的計算方法

計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、年數合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

①直線折舊法

2007年公布的《資產評估準則-不動產》中規(guī)定：注冊資產評估師應當全面考慮可能引起不動產貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使用權自動續(xù)期的影響。當土地使用權自動續(xù)期時，應當根據建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額，否則按照經濟壽命年限和土地使用權剩余年限熟短來確定

②成新折扣法

建筑物價值＝重置成本×成新率（5-23）

【注意】貶值額的估算是成本法的重點，自動續(xù)期時要使用經濟壽命年限。第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用

一、基本思路

假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法，是將被估房地產開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。預期價值可以通過市場法或收益法得到

實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

地價＝預期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤（5－25）二、適用范圍

1.待開發(fā)土地的評估。

2.將生地開發(fā)成熟地的土地評估。生地還不具備開發(fā)房地產的條件。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。

第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用

三、操作步驟

（一）調查房地產的基本情況

（二）確定被估房地產的最佳開發(fā)利用方式

比如城市繁華區(qū)可以開發(fā)商業(yè)地產，一般地區(qū)開發(fā)住宅，比較偏遠的地區(qū)可考慮其他開發(fā)方式。

（三）預測房地產售價

1.對于出售的房產

采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產總價。

2.對于出租的房地產

（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產出租的凈收益（現金口徑，不能扣除折舊費用）；

（2）再采用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。

（四）估算各項成本費用

1.估算建筑費

2.估算專業(yè)費用

指測量、設計等專業(yè)技術費用，專業(yè)費用＝建筑費×i（i為一定的百分率）

3.確定資金占用時間，估算資本利息

投入資金×【（1＋利率）資金占用時間－1】

【注意】利息的計算采用復利；建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。

4.估算稅金

一般按照房地產總價或租金的一定比例計算，包括房產稅和營業(yè)稅等。

5.估算房地產租售費用

一般按照房地產總價或租金的一定比例計算。

（五）確定開發(fā)商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。

（六）估算待估對象價值

需注意待估對象所對應的時點，注意是假設開發(fā)情況下的收入和成本費用。第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用

五、應用舉例

【例5—11】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。

試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。

第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用

【解題思路】現已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公式為：地價＝樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤。

（1）計算樓價

樓價＝2000×2.5×9000＝45000000（元）（容積率＝建筑物面積/土地面積）

（2）計算建筑費和專業(yè)費

建筑費＝3000×2000×2.5＝15000000（元）

專業(yè)費＝建筑費×10%＝15000000×10%＝1500000（元）

（3）計算銷售費用和稅費

銷售費用＝45000000×2.5%＝1125000（元）

銷售稅費＝45000000×6.5%＝2925000（元）

（4）計算利潤

利潤＝（地價＋建筑物＋專業(yè)費）×10%＝（地價＋16500000）×10%

（5）計算利息

利息＝地價×[（1＋6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1＋6%）1—1]

＝0.1236×地價＋990000

【注意】利息要按復利計算，指數不一定為整數；建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入，所以，計息期按照建設期的一半計算；

第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用

（7）求取地價

地價＝樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

地價＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地價－1650000－0.1236×地價－990000

地價＝21810000/1.2236＝17824452（元）

（8）評估結果

單位地價＝17824452/2000＝8912（元/平方米）

樓面地價＝8912÷2.5＝3565（元/平方米）

【注意】假設開發(fā)法一般假設房地產項目在評估基準日開發(fā)完成出售或出租，費用是在過去投入的。因此，租金收入需折現到評估基準日，成本費用需要計算到評估基準日的終值，一般用投資的復利利息來體現。

一定要理解假設開發(fā)的含義。第七節(jié)基準地價修正法在房地產評估中的應用

一、基準地價的含義（掌握）

1.基準地價定義

按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。基準地價是已知的，政府會進行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

2.標定地價（宗地地價）

市、縣政府根據需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內的價格。

二、基準地價的確定(掌握)

1.基準地價的確定：選擇樣點土地，根據交易案例，對樣點地價進行年期、容積率等因素調整，得到標準宗地地價，然后根據評估區(qū)域內的標準宗地地價求取基準地價。

2.利用基準地價，評估標定地價

標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數修正進行評估得到。

在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數表，以滿足評估標定地價的需要。

第七節(jié)基準地價修正法在房地產評估中的應用

三、基準地價的特點與作用

（一）基準地價的特點

1.基準地價是土地使用權價格；

2.基準地價是區(qū)域性價格；

這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

3.基準地價必定是平均價格；

4.基準地價是單位土地面積的地價；

5.基準地價是評估出的一定時期內的價格。

（二）基準地價的作用

1.政府公告作用；

2.政府參與土地有償使用收益分配的依據；

3.宏觀調控地價水平的依據；

4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據

5.進一步評估宗地地價的基礎

6.引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。第七節(jié)基準地價修正法在房地產評估中的應用

四、基準地價修正法的基本思路

基本原理是替代原理，根據基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正求取被估宗地在評估基準日的價值。

基準地價修正法，本質上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價。

五、基準地價修正系數法的適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價；

2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估；

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準地價修正系數法估價的程序

被估宗地地價＝待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數

土地使用年期年期修正系數可按下式計算：

注意：教材公式5－26，分母是基準地價的使用年限，應該采用土地法定最高出讓年限。第八節(jié)路線價法在房地產評估中的應用

一、路線價法的含義和理論依據（了解）

（一）路線價法的含義

路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。

所謂路線價，是指面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。

（二）路線價法的理論依據

1.市區(qū)內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。

2.路線價法實質上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。

路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。

第八節(jié)路線價法在房地產評估中的應用

二、路線價法的計算公式（掌握）

宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度（5－28）

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：

宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率（5－29）

宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件額（5－30）

三、線價估價法的適用范圍

適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。

第八節(jié)路線價法在房地產評估中的應用

四、路線價估價法的程序

（一）路線價區(qū)段劃分

路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。

（二）標準宗地的確定

路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗地的面積。

（三）路線價的評估

方法一：由熟練的評估員依買賣實例用市場法等基本評估方法確定，各國通用；

方法二：評分方式，將形成土地價格的各種因素分成幾類分別加以評分。

（四）深度百分率表的制作

深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例，主要掌握“四三二一”法則。

（五）計算宗地價值

依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。

第八節(jié)路線價法在房地產評估中的應用

五、深度百分率表（掌握）

深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。

（一）土地的單位面積價格臨街深度越大，地價越小，然后逐漸趨于平穩(wěn)，用深度百分率來定量表示這種變化；一般以長方形地塊作為標準單位地塊。

（二）單獨深度百分率

1.定義

如以確定的路線價的標準宗地為標準，大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊的價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。

2.深度百分率分三種：

第一種：