2009年度同行業發展動態分析總裁辦2010年1月2009年，在國民經濟整體復蘇和大背景下，房地產行業較去年也有大幅增長，房地產開發企業再掀土地競購風潮。繼2007年“土地為王”、2008年“現金為王”后，“業績為王”成為今年各大房企追逐的目標。經過一輪危機的洗禮，一些大的房企正在加快經營管理的調整與優化，戰略調整、組織變革、產品研發、品質提升等都越來越受到高度的重視。經營與管理并重，在大力拓展外功的同時，加強內功的修煉，已是當前房地產企業在競爭中勝出的必要條件。資金、土地、人才仍然是各企業的最重要的競爭力。

引言2009年房地產銷售20強業績一覽綠城集團主要動向：大規模融資與大規模土地儲備并舉360億20余塊地3000萬方2009年融資總規模2009年拿地數量2009年總儲地規模1.綠城集團09年融資情況時間融資渠道融資額（億元）備注2月銀行授信200

4月信托（工行）20

5月配股換取項目6.5（港幣）以每股6.5港元配售1億股募集資金用于完全收購萊福世紀公司100%股權6月股權融資4.58

9月信托（平安）30-50未來三年達150億【綠城的多元化融資渠道鏈接】【其他房企09年融資情況鏈接】2.綠城集團09年拿地情況激進的拿地策略：拍下多個“地王”，平均樓板價達8453元/㎡（2009年，拍下多個“地王”地塊（僅杭州就4塊），購入的20余幅地塊平均樓板價達到8453元/平方米，有7幅住宅地塊樓板價超過15000元/平方米。）拿地金額超過300億元，與公司全年權益銷售額幾乎相當（2009年，綠城全年共實現銷售收入人民幣529億元，總銷售金額中歸屬于集團的權益金額為人民幣334億元。綠城在2009年僅通過招拍掛方式的拿地金額就與公司權益銷售額幾乎相當。）新增土地儲備406萬平方米，可建面積約780萬平方米續城市用地性質拿地時間建筑面積成交價格

（億元）出讓形式備注合肥市居住、商業10-29666,75026.00拍賣合肥總價新地王杭州市住宅、商業辦公10-10138,81729.10掛牌

無錫市商業、住宅09-1861,8680.57掛牌

蘇州市住宅、商服09-22128,31136.00掛牌蘇州單價新地王蘇州市住宅、商服09-22124,53125.00掛牌

杭州市住宅09-1069,8286.70掛牌

北京市辦公、商業，兼容使用性質居住09-10178,43112.40掛牌

杭州市住宅、辦公、商業金融09-0389,66420.05掛牌

無錫市居住、商業08-07623,32729.00掛牌

紹興住宅08-17

6.10

臺州

09-26

15.20

杭州市

07-03

1.57合作慈溪

01-07

6.53

諸暨

07-07

24.46

合計238.68備注：下表為不完全統計【其他房企09年拿地情況鏈接】【綠城集團土地儲備情況鏈接】3.綠城的2009“經營管理年”2009年綠城定位為“經營管理年”，以“穩健積極、高效優績”為主基調，調整擴張步伐。內部管理方面，重點從資金管理、項目開發和全面預算控制三個方面進行優化調整。全面預算控制快速開發資金統籌4.綠城的“精品戰略”之路先進的開發理念+完美的企業文化實施精品戰略聯盟實施全面的質量控制體系客戶共同參與品質管理上市融資與各大金融機構保持良好的合作關系廣泛合作實施“精品戰略”打造“過程精品”打造“高品質物業營造專家”塑造企業形象2007年，北京御園打造產品標桿，在競爭激烈的北京房地產市場，憑借鮮明的產品差異化，閃耀多個亮點“品質路線”構建綠城核心競爭力突破融資瓶頸實現轉型“精品戰略”升級品質競爭力“精品戰略”第一盤綠城的品質體系綠城的質量體系2008年，綠城即開始籌備一本《精品工程質量評價標準》，這將是綠城產品的及格線。質量管理品質之道推行ISO質量管理，于2003年獲得ISO9001質量管理體系認證加強產品經驗教訓的系統性總結加強對國內外一流房產品的考察學習注重產品細節，追求精致完美房產品是人的自然生存空間，也是人的精神發展空間房產品是文明和文化的載體房產品是藝術的創造和建設著生命階段的體現深化產品品質研究執著于房產品開發理念綠城以“精品戰略”為根本，強化浙江大本營市場，并以京滬為支點拓展環渤海、長三角等區域的二三四線城市。憑借其過硬的產品品質和強大的管理能力，吸引到眾多財力雄厚的合作伙伴，有效彌補擴張過程中資金和土地短板。

綠城的發展，始終以品牌、產品和管理團隊的精心建設和優化為基礎，在快速成長的階段，高度重視經營與管理，在創新的過程中不斷強化自身優勢，有效地提升了核心競爭力。小結金地集團主要動向：調結構，重新發力減費用爭資源09年經營策略謀發展調結構2009年金地的發展戰略是，完成證券市場股權融資、項目回款和利潤均衡發展，同時重新開始投資增加土地儲備。加強住宅產品的規劃與研發工作，將產品線研發提升到發展戰略地位。1.金地09年資源獲取情況增發募資42.36億（將全部用于上海、西安、天津、沈陽、武漢等項目）與USB共同發起房地產基金，預計募集資金11-15億美元

新獲取7幅土地，建筑面積470萬平方米，總地價款約141億元

（09年主要拿地戰略奉行“穩健”的基調，鞏固陣地不擴張，主要在上海及周邊地區，在上海共拿下3個項目）

【金地集團09年拿地情況鏈接】【金地集團土地儲備情況鏈接】1、負責戰略研究、宏觀經濟研究、管理研究等工作，2、主要為集團的投融資以及長遠發展服務。1、總結集團住宅開發經驗，開展產品線研究，做好住宅產品的規劃和研發工作，提高住宅的產品開發效率。2、在健全的產品線體系下，大大縮減項目開發前期所消耗的時間。3、作為集團應對房地產熊市的策略。2.金地組織架構調整情況【中海地產09年組織調整鏈接】2009年，是金地集團重新發力的一年。組織架構的深調，將戰略管理和產品研發提到了重要地位。將產品線研發提上企業發展戰略高度，以配合企業規模發展。

為緩解其歷史高地價而造成的項目高成本帶來的臨巨大經營壓力，金地調整拿地策略，增加周轉率更高的“短平快”項目儲備。一改過往激進拿地的方式，轉向“穩健”的拓展策略。

同時，通過股票增發募集42億元資金，與UBS共同募集離岸房地產基金也可能獲得實質突破，將成為金地發展的新增長點。多元化融資渠道的拓展與嘗試，為其長期發展奠定資金基礎。小結中信地產主要動向：完成整合重組，蓄勢A股IPO500億元2000萬平方完成首輪資產重組，中信目前總資產規模達500億元人民幣截至09年上半年，中信的土地儲備規模已超2000萬平方米1.中信地產組織調整情況2007年開始，中信集團對旗下房地產業務進行整合重組，以中信房地產公司為主體，對中信華南（集團）有限公司、中信深圳（集團）公司和中信國安集團公司下屬海南博鰲投資控股公司及海南中信國安投資開發公司的房地產業務和資產進行了整合。目前已完成首輪整合，計劃還將展開一輪整合中信華南集團中信深圳集團中信房地產開發有限公司

中信地產集團確立“集團公司—區域公司—項目公司”的三級架構模式2.中信地產09年融資情況集團百億授信遭拒（2009年11月初

上海某商業銀行—北京分行）11月30日，中信發行一款銀信合作房地產信托理財產品，為其母公司中信地產借道信托公司募集資金，計劃募集金額6億元人民幣09年4月，中信地產獲得來自國內共四家商業銀行總計約300億的授信9月15日，中信地產獲得中國農業銀行海南分行的60億元授信2.中信地產09年經營亮點索引9月25日，啟動建設都江堰國際旅游度假試驗區（試驗區占地3600多畝，規劃有低密度高檔住宅區、生態商務辦公區、五星級酒店、主題樂園、風情商業為一體的超大型綜合商業體）積極參與拿地，深耕旅游地產（相繼博鰲、太湖和天津嘉湖地塊收入囊中，中信地產已擁有三個龐大的旅游地產項目）上海是中信地產重中之重：5月，中信在上海市中心的住宅項目中信·和平家園在市場上引起強烈反響（“中信地產全國發展重點是長三角、珠三角和環渤海地區。而上海是集團此輪發展中的重中之重。”）2.中信地產09年拿地情況在廣州，中信地產以21億元拿下荔港南灣21萬平方米土地天津創下雙料“地王”（以36億元拍下天津一塊248萬平方米的純住宅地塊，創下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價的新高）兩度進軍杭州均失敗（11月24日、29日，兩度在杭州土地出讓會上出手拿地，但兩度進軍均以失敗告終）9月，以2.68億元在成都拿下一塊47052平方米的土地（該項目與龍湖弗來明弋相鄰。進駐園區開發：10月，在蘇州以12.2億拿下一塊18.5萬平方米的土地。中信地產自2007年確立IPO計劃，即開始對集團的資產、組強管理等進行有步聚的整合重組，以為上市做準備。2008“價值年、服務年”的推行，產品的品質、服務水平的大力提升，使其品牌附加值得以大力提升。

在此優勢基礎上，2009中信繼續實施戰略調整，并完成首輪深度調整，提出區域集中的戰略布局，將戰線收縮至重點區域和城市，強調現金流管理，采取各項措施促進銷售，加速資金回籠，并嘗試、開拓了多元化的融資渠道。

中信地產戰略結構的調整，使其將精力和資金的集中利用率得以大大加強，其整體規劃、整體開發的思路及資源優勢，為其獲取大城市綜合開發項目、大面積旅游地產項目提供其他企業難以復制的競爭優勢。

小結業態多元化趨勢商業地產、多物業類型或將成為趨勢2009年11月16日，萬科郁亮——萬科的產品戰略轉型

“2010年，萬科將正式推出養老型物業試驗，并將進軍商業地產。在萬科未來的開發模式中，住宅產品仍占據80%的比重，其余20%將開發持有型物業，除了養老物業、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產、多功能物業開發，覆蓋全面產品線。”2009年底萬達持有物業面積達1000萬平方米，布局商業地產帝國2009年11月5日中糧集團宣布全國“造城”計劃——20多個“大悅城”2009年12月3日，萬科珠海賓館的改造工程項目啟動soho中國2009年異地擴張第一站——上海的SOHO東海廣場項目加大投資物業比重——取得天安門南(前門)項目

知名房企09年多元化事件集團展望發展的步伐，唯有起點，沒有終點~！感謝大家信托發行事轉債私募融資內部融資海外上市資產重組合作開發股權融資歷年總融資規模1）綠城集團多元化的融資策略【返回】萬科集團增發募資112億元

（8月26日A股市場再融資計劃）獲建行授信500億

（2007年為200億）保利集團融資146億（用于資金儲備）金地集團增發募資42.36億（將全部用于上海、西安、西安、天津、沈陽、武漢六個項目）2）知名房地產開發企業融資授信取得的成績【返回】截至11月初，綠城全年在全國拿下17幅土地，總花費超250億元，土地儲備總建筑面積達3000萬平方米，其中自有權益1973萬方，占66%，而合作方的土地儲備權益比達三成，顯示出綠城通過項目合作進行擴張的特點。1）綠城土地儲備情況09年土地儲備較08年增長近20%【返回】2）知名房地產開發企業拿地成績單拿地時間拿地城市拿地金額

（億元）5月22日佛山7.625月25日無錫3.065月25日沈陽1.225月25日青島3.586月8日廈門18.36月12日福州1.396月25日佛山1.356月25日鞍山4.566月26日重慶6.66月29日重慶11.126月29日上海0.79拿地時間拿地城市拿地金額

（億元）7月7日武漢7.2757月11日中山2.867月16日佛山21.57月16日廣州1.48月長沙4.848月天津0.449月7日北京229月8日杭州8.1399月16日寧波20.59月28日北京29.3合計177.8萬科蟄伏一年后，全國范圍21次拿地

（新增項目儲備二線城市居多）備注：下表為前三季度信息2）知名房地產開發企業拿地成績單保利拿地時間拿地城市拿地金額（億元）5月15日北京

3.856月8日廣東陽江

0.736月25日重慶

38.16月29日天津

3.817月2日佛山6.757月6日北京

16.37月16日廣州8.57月24日成都

0.186保利地產通過招拍掛的公開市場新增土地儲備約1441萬平方米保利全年投入拿地金額共計413.6億元，幾乎與其銷售額相當堅守一線城市，競得4個“地王”項目【返回】拿地時間拿地城市拿地金額（億元）8月5日蘇州19.98月12日沈陽3.128月14日天津20.48月18日佛山5.629月9日南京15.929月22日杭州10.219月25日重慶23.86合計177.2備注：下表為前三季度信息城市用地性質拿地時間建筑面積成交價格（億元）出讓形式備注上海住宅4月100,3745.60掛牌

北京住宅、學校、醫院7月275,77415.60競拍

上海住宅7月210,22830.48聯合競拍

佛山商住用地8月129,7945.05競拍

上海住宅、商業9月182,71911.50競拍

深圳住宅9月283,15724.40競拍

武漢住宅10月581,78112.83競拍

合計105.461）金地09年拿地情況備注：12月獲得一塊地，信息不詳未統計【返回】2）金地土地儲備情況【返回】2009年04月中海地產完成三級管控架構模式中海地產集團總部a項目b項目c項目...項目a項目b項目c項目...項目a項目b項目c項目...項目a項目b項目c項目...項目A城市分公司B城市分公司C城市分公司D城市分公司a項目b項目c項目...項目...城市分公司北方公司（東北地區）

華東區總公司（環渤海區）華北區總公司（長江三角洲）華南區總公司（珠江三角洲、西部區域

）工程管理部項目發展部.客戶關系中心總經辦某城市分公司營銷策劃部設計部物業公司各項目部成本管理部財務管理部財務管理部區域總公司成本管理部