前言：在推售一個項目的時候要先對項目做出正確的定位，而正確的定位來自于對項目所屬區域競爭狀況的透徹了解。所以，在進行項目定位之前，我們要先對所在的東圃板塊做深入分析。一、東圃板塊的配套狀況

購物現在東圃板塊的購物非常方便，正大萬客隆超市、好又多超市已經基本解決了居民的日常生活所需。規劃相對小一些的商廈甚多。東圃還有大量專業商場，不過檔次不高，并且布局比較凌亂。規劃中建筑面積20多萬平方米的花花世界，十多萬平方米的駿景商業廣場、東圃城還未動工，但已經構成了一個美好的藍圖。食肆東圃一帶的食肆大至可分為兩大類，一是高檔次的酒店，二是以湘菜館為主的小酒樓。在中山大道集中了凱悅酒家、唐苑酒家，華金盾大酒店、華苑酒家、麗苑海鮮酒家等檔次較高的酒店。而一些具備地方特色的食肆則比較分散，其中湘菜館占絕大部分，這說明了東圃板塊的情況：一是有錢人不少，二是外來人口較多。教育東圃的學校不少，其中小學最多，很多樓盤里都配套有幼兒園、小學等。廣州市18中學、廣州市廣氮中學、東圃中學、廣氫小學則在天河區比較有名。

運動、休閑、娛樂奧林匹克體育館是廣州新八景之一，設備齊全、先進。航天奇觀、世界大觀、楊桃公園、黃村公園在節假日都吸引了不少市民全家去游玩。東圃眾多的公園、娛樂場所和體育館，是東圃居民運動、休閑、娛樂的好去處，各類設施的豐富，連天河體育中心附近的配套也不能與之匹敵。醫療東圃有天河紅十字醫院，廣氮醫院以及其他一些門診部，沿中山大道往西不遠則有郵電醫院、中山醫三分院。二、歷史發展狀況現在東圃已面目一新，成為各大發展商群雄競技場，幾個頗具規模的樓盤和一些中高檔樓盤即將問世，使“東圃新城”呼之欲出。這幾年，東圃一直在悄悄蛻變，在東圃板塊先開發的樓盤有：天河廣場，雅怡居、富力新村、振東花園等樓盤相繼進駐，使東圃一下子成了房地產開發的熱點，東圃邁向城市化進程，但由于這些樓盤在定位上屬于3000－3500元/平方米的中低檔性質，使東圃的形象仍帶有濃厚的城市郊區色彩。然而在2000年度，規模較大的駿景花園以中高檔樓盤的面孔出現在東圃，不僅提升了新樓盤的開發檔次，而且在很短的時間內，使樓價由4000元平方米，迅速飆升到5000多元/平方米。當時同推的美好居和天力居也推出換代產品，使東圃城市化邁出更大一步。

1999年年“一年小小變”使東東圃面貌煥煥然一新，，再加上九九運會的驅驅動，隨后后而至的富富力天朗明明居，東圃圃廣場、匯匯友苑、中中興花園、、羊城花園園、旭景家家園、中海海康城、遠遠洋明苑等等樓盤，使使東圃一下下成了一個個新的城區區，過去在在地段上只只能以售3500元元/平方米米的水準來來贏得客戶戶認可，大大觀路以東東的中興花花園和羊城城花園，卻卻因當時的的定位較低低，未能齊齊頭并進，，開發商已已意識到這這一問題，，在第二期期開發時，，亦都以““升級版””推出市場場。三、區域域內目標標客戶分分析由于前幾幾年東圃圃開發的的樓盤定定位較低低，加上上其獨特特的地理理位置和和成熟的的生活和和市政配配套使該該區域樓樓盤成了了廣州本本土一批批工薪藍藍領的選選地，但但隨著東東圃樓盤盤開發不不斷上檔檔次，現現在，東東圃幾乎乎成為首首次置業業的白領領社區，，許多在在天河和和東山寫寫字樓里里上班的的年輕白白領，都都樂意在在此安家家落戶，，據了解解，旭景景家園幾幾乎成了了上世紀紀70年年代出生生的白領領社區，，中海康康城70%的住住家是首首次置業業的白領領，遠洋明苑的業業主，首次置置業的白領達達95%以上上，東圃廣場場首次置業的的白領占50%，駿景花花園以二次置置業為主，有有20%是首首次置業的白白領，而這些些白領中80%以上的是是外來人員，，前幾年，他他們置業以一一房一廳或兩兩房兩廳為主主，如今，這這些白領們卻卻更愿意一步步到位，喜歡歡購買80-130平方方米的三房及及二房兩廳，，把遠在家鄉鄉的父母接過過來一起生活活。四、競爭市場場分析“獨木難成林林”，東圃四四大盤出現（（中海康城、、旭景家園、、東圃廣場、、美林海岸花花園）引起了了廣州市民和和業內人士對對東部樓市的的關注，這一一點是一個樓樓盤的力量所所難以營造。。與此同時，，在面對同樣樣的目標客戶戶群上有一定定的區分，最最終在競爭中中找到自身的的位置，從而而促進和奠定定了樓盤本身身在東圃樓市市的地位。隨著開發商進進駐東圃板塊塊開發項目的的增多，盡管管各大發展商商為避免競爭爭，但由于戶戶型、面積、、售價相近，，因此在一定定程度上決定定其所瞄準的的目標客戶相相近，例如：：中海康城70%的住家家是首次置業業的白領，遠遠洋明苑的業業主，首次置置業的白領達達95%以上上，東圃廣州州首次置業的的白領占50%，即將推推出的盈彩美美居一期所針針對的目標客客戶亦是以天天河、黃埔等等地的首次置置者，目標客客戶的過于集集中難免樓盤盤與樓盤之間間會形成正面面競爭。五、總結東圃規劃為以以高綠化率、、低容積率、、低密度為主主的城郊居住住區，而隨著著新城市中心心的東移的確確定，目前東東圃的城市中中心地位已經經日漸明朗。。從大環境來來講，東圃地地區有較多的的城市景觀，，如：九運會會主場館、城城市公園；而而車陂路已修修葺一新、廣廣園東路建成成通車、九運運會場設施投投入使用、一一些規劃和硬硬件都已落到到實處等利好好使東圃地區區的形象大為為改觀，同時時東圃板塊的的開發成本較較低，樓價也也合理，卻只只有郊區的價價格，吸引了了許多首次置置業者來此置置業，不過要要消除東圃在在消費者心中中的郊區概念念，首當其沖沖的是要完善善周邊的配套套，而這需要要一個過程。。一、項目分析析：優勢：1、項目地處處東圃板塊，，該板塊交通通方便，日趨趨成熟，聚集了一定的的人氣，，并吸引了天天河工作的部部分白領；板塊新建建大量體育運運動設施，正正營造環保、、休閑、文化氣息息濃郁的區域域環境。2、8棟11層的低層公公寓，呈圍合合式結構布局局，有的亞熱帶園林，居居住環境開揚揚、優美；3、板塊的生生活配套比較較成熟，區內內有運動場地地、兒童天地、悠閑閑廣場等規劃劃，內部配套套良好；劣勢：1、東圃距離離天河較遠，，印象中該板板塊有點亂，，周邊環境差；2、小區規模模不大，在印印象上會和城城市假日園這這個名字有落差，，假日園傳達達的感覺是豁豁朗的，大面積的，休閑閑的，而項目目規模卻并非非很大。二、競爭對手手分析該板塊主要知知名樓盤有：：東圃廣場、、旭景家園、、中海康城、、富力天朗明明居、美林花花園、駿景花花園*南苑、、盈彩美居其中：富力天天朗明居、東東圃廣場已售售完，不再考考慮；美林花花園距離較遠遠不做考慮。。所以，主要競競爭對手是：：旭景家園、盈盈彩美居、中中海康城、駿駿景花園*南南苑

名稱旭景家園中海康城駿景花園·南苑盈彩美居發展商廣州珠江房地產開發有限公司中海地產廣州合生科技園房地產有限公司合景地產主題概念健康居住社區健康、運動―――――健康、休閑規模（占地）10萬平方米23萬平方米46萬平方米16萬平方米規劃29棟小高層6層的無電梯多層以及9-18層的帶電梯小高層組成10-12層的多層樓宇68棟首期占地16萬平米

名稱旭景家園中海康城駿景花園·南苑盈彩美居主要配套會所、小學、幼兒園、廣場、警署網球、游泳池等會所、法國風情、商業街、桌球室、乒乓球室、健身房、香薰室、兒童海樂場、咖啡室多功能運動館等會所、大型超市、銀行、郵政、菜市場、羽毛球場等大型會所，網球場泳館等、閱覽室、形體室，環球影院等園林自然主義園林設計半徑超過80米的中心園林22個主題園林，總面積10多萬平方米澳洲HASSELL設計水景園林廣告定位70年代家園新廣州人新生活觀色彩舞動人生價格4200元不含裝修4400元不含裝修5200元3800元含350元/M2裝修三、目標消費費群描述他們是有知識識、有品位、、有一定經濟濟能力的一群群，是工作于于天河區域白白領。與旭景景家園所述一一樣，他們多多數為70年年代人，年齡齡在25~35歲之間，，以首次置業業為主，他們們對于居住要要求是有寬松松休閑的居住住環境，有相相當的文化內內涵，有“人人以群分”的的居住氛圍，，某些方面他他們是城市小小資的縮影。。他們在內心深深處追求生活活品質、居住住品質；他們們希望能有一一個現代、時時尚、休閑、、溫暖的家，，一個能容納納身體和漂泊泊夢想的港灣灣，能讓他們們在這里養精精蓄銳從而在在職場中脫穎穎而出；同時，他們在在情感上是正正經歷愛情，，或者，他們們已步入平凡凡但在心里對對浪漫的情感感仍充滿向往往。浪漫的故故事能夠觸動動他們內心深深處的情感，，引發他們的的共鳴。四、項目定位位天河東浪浪漫地帶釋義：1、在區位上上我們將項目目向天河區域域拉近——天天河東，意在形成成一個天河東東板塊的概念念，忽略東圃板塊城鄉結結合的印象。。2、浪漫地帶帶——正是目目標消費群內內心渴求的，，這里涵蓋兩重意意思：首先它它是一種浪漫漫精神的歸宿，同時它也也是一個現實實的生活歸宿宿。而“地帶”一詞是一一個匹配浪漫漫感覺的一個個時尚字眼，他不是家家園不是區域域不是空間，，它是充滿了彈性的情趣趣所在。五、廣告定位位在樓盤同質化化越來越嚴重重的今天，樓樓盤吸引觀眾眾的眼球，吸吸引購買需要要用一些文化化、藝術來包包裝她，使其其出位。例如如：波爾多莊莊園葡萄酒文文化的引入、、時代玫瑰園園美術館的引引入，中海康康城法國文化化的導入。我們的項目想想在眾多有競競爭力的樓盤盤中跳出，同同樣需要賦予予一種文化。。我們所賦予項項目的便是：：一種充滿藝藝術的、浪漫漫的居住氛圍圍。所以，得出項項目的廣告定定位——一個容納年輕輕夢想的浪漫漫港灣。廣告語：年輕的心在此此停泊！六、廣告風格格自由、浪漫、、時尚、現代代為此次廣告告的風格。以手繪的寫意意畫來營造出出一種浪漫、、休閑、優雅雅的生活氛圍圍，喚醒70年代人對于于浪漫生活的的渴求，引發發淡漠在他們們心中的浪漫漫感覺，撥動動他們潛意識識中的那點小小資企圖。創作高于生活活，在廣告表表現中不妨將將這種“小資資的浪漫”放放大，用到很很藝術的字眼眼，用到時尚尚的風格畫。。七、總體推廣廣策略和目標標推出前階段推出階段推出后分期推推廣—建立項目知知名度——深化項目目知名度——保持項項目知名度—建立總體形形象——突出總總體形象——加加深項目形象象—造就口碑——創造轟動動效應——建立名牌牌概念—創造品牌價價值——促促進銷售——確立口口碑—營造迫切心心理——增進銷售售并形成良性性循環第一階段的廣廣告目的是建建立樓盤的整整體形象，使樓盤具有個個性和靈魂，，從而從淹沒沒之中跳出來來。八、現階段廣廣告推廣目的的塑造好的形象象再賣樓。現時產品的差差異化很小，，要吸引消費費者過來靠的的是特別的手手段，首先就就要建立鮮明明特別的形象象。將“浪漫”延延展開來：浪漫是什么？？是雨中牽手手的散步，是是月亮惹的禍禍，是曾經許下的“兩個人的天荒荒地老”。浪漫是什么？？是與她一起起且聽風吟，，是一種輕飄飄飄的小資幸福，是城城市假日園““半徑兩公里的的幸福浪漫是什么？？現代的小資資精英們似乎乎淡忘，但無無比渴望的“平凡中的極度度幸福”。兩個人的天荒荒地老月亮下的藥把把我們迷倒，，忙碌的時間把把甜蜜的誓言言沖淡并不重重要；重要的是我們們的手仍溫暖暖地扣在一起起，重要的是未來來的日子我們們還要這樣一路路走下去………愛她，諾言并并不重要給她一房屋檐檐和兩個人的天天荒地老！半徑兩公里的的幸福圈總需要有一個個地方放下她的衣服服我的行囊總需要有一個個地方容納兩個人漂漂泊的夢想………總需要有一個個地方在秋日暖陽下下散一場步木制長椅和生生動草地的芳芳香……品享滿滿一屋屋子溫暖的味味道城市假日園，，我和她半徑兩兩公里的幸福福圈平凡中的極度度幸福時間沖淡愛情情的誓言如水的日子如如斯平凡王子和灰姑娘娘的愛情城堡堡里除了大片的玫玫瑰還有人間煙火火柴米油鹽………有透徹房間的的陽光有一地青草的的芳香已經足足以城市假日園左手握右手也是一種溫暖暖九、現場包裝裝配合：1、在售樓部部中布置一些些浪漫、休閑閑元素；2、在常規的的園林建設中中加入一些點點綴，如：草草坪上布置白色的秋秋千搖椅；在在園林的某角角種芭蕉、布布置一個不規則則的魚池，養養魚，而旁邊邊是一個靜謐謐而具格格調的的小露露天酒酒吧，，或是是透明明屋頂頂的酒酒吧，，起一個個詩意意的名名字““月亮亮心事事”；；3、在在會所所的布布置中中注意意情調調、氣氣氛的的包裝裝，要要小資、浪浪漫但但也要要簡約約、現現代、、高調調；比比如一一些裝裝飾藝術術瓶等等。4、在在樣板板房的的制作作中建建議要要時尚尚、簡簡約，，可以以不要要床，打打隨意意的地地臺，，窗紗紗一定定是半半透明明的拖拖地褶褶皺長紗紗；家家私是是北歐歐風情情的宜宜家風風格。。十、媒媒體組組合：：影視視：直觀傳傳達樓樓盤的的品位位，起起到最最直接接感染染受眾眾的效效果。。商業樓樓宇聯聯播網網液晶晶電視視廣告告：全新的的媒體體，在在廣州州市的的幾十十家大大型寫寫字樓樓電梯梯旁，，滾動動播出出，直直擊我我們的的目標標消費費群體體———白領領一族族。報紙：：《廣州州日報報》、、《南南方都都市報報》新新聞繕繕稿加加硬性性廣告告炒作作。單張：：以項目目的整整體形形象為為主，，使消消費者者建立立一個個初步步的印印象，，同時時傳達達促銷銷信息息。規規格方方面可可以有有特色色，造造型別別致。。雜志：：《生生活速速遞》》《生生活元元素》》車體：：在途徑徑樓盤盤的公公交車車體上上作形形象廣廣告。。電臺：：城市之之聲、、珠江江臺、、音樂樂臺公關活活動：：1、5.1附近近舉辦辦“浪浪漫迷迷情夜夜”當當日必必須是是情侶侶或已已婚伴侶侶出席席，有有游戲戲、舞舞臺劇劇等內內容，，抽得得大獎的情情侶可可獲不不同的的購房房優惠惠。2、舉舉辦一一場““浪漫漫地帶帶風情情音樂樂會””請一一些年年輕的的歌手、、組合合現場場音樂樂會。。謝謝謝！！！！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。18:02:5018:02:5018:021/5/20236:02:50PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2318:02:5018:02Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。18:02:5018:02:5018:02Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2318:02:5018:02:50January5,202314、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。05一一月20236:02:50下午午18:02:501月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月236:02下下午1月-2318:02January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/518:02:5018:02:5005January202317、做前，，能夠環環視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。6:02:50下午午6:02下午午18:02:501月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。18:02:5018:02:5018:021/5/20236:02:50PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2318:02:5018:02Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。18:02:5018:02:5018:02Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。1月-231月-2318:02:5118:02:51January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20236:02:51下午午18:02:511月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月236:02下下午午1月月-2318:02January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/518:02:5118:02:5105January202317、空山新雨