新世界南市項目

—價格論證1市場供應(yīng)分析競爭板塊分布泰達城板塊小伙巷板塊老城廂板塊和平區(qū)市場分析南開區(qū)市場分析價格走勢分析市場價格情況分析和平區(qū)價格市內(nèi)重要區(qū)域價格重點項目價格走勢本案價格預(yù)測土地市場分析2北部板塊老城廂板塊南市和平路板塊區(qū)域市場格局黃河道板塊3A1R1R2R3R4R5市場格局分析北部中心區(qū)名稱開發(fā)商規(guī)模萬m2價格物業(yè)類型金領(lǐng)國際泰達廣洋置業(yè)187500高層萬通上游國際泰達萬通28預(yù)計8000高層/別墅國泰恒生地塊國泰恒生投資集團27未上市—金領(lǐng)國際萬通上游國際國泰恒生泰達城項目位于三岔河口，地塊被子牙河南運河環(huán)抱,是海河的起點。四至范圍：東至子牙河，南至南運河，西至趙家場大街，北至西青道快速路。占地面積85.1公頃，建筑面積150萬平米。公建約40萬平米，住宅110萬平米（公司大高端住宅板塊）4易買得超市5市場格局分析小伙巷地區(qū)北鄰海河，其范圍東起北門外大街，西至大豐路，南起南運河南路，北至北馬路；占地約42公頃；規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米；其中63%以上為公建設(shè)施，整個區(qū)域分為中心商務(wù)區(qū)、地鐵商業(yè)區(qū)、生活休閑區(qū)、高檔居住區(qū)和教育服務(wù)區(qū)，將建設(shè)大型寫字樓、商貿(mào)餐飲、高檔公寓等。沿河和周邊區(qū)域?qū)⒔▽?0米到25米的綠化帶，濱河建親水平臺，區(qū)域中央將建線性綠化帶和休憩公園。小伙巷地塊6市場格局分析老城廂區(qū)域名稱開發(fā)商規(guī)模萬㎡成交均價元/㎡物業(yè)類型天津壹街區(qū)靜安218500高層富力城富力地產(chǎn)729800高層后現(xiàn)代城中新108000高層堂中堂中新7.118000別墅11號公館中新517000別墅中央戀城中新16.68000高層城上城中新10預(yù)計10000高層金盛廣場金潤集團17未售高層富力城11號公館后現(xiàn)代城天津壹街區(qū)堂中堂城上城中央戀城金盛廣場7壹街區(qū)富力城8誠基中心犀地和平門天津中心君隆廣場岳陽書苑賽頓金茂現(xiàn)場閣萊美同方瞰和平吉利經(jīng)典津門津塔市場格局分析和平區(qū)名稱開發(fā)商規(guī)模萬㎡價格物業(yè)類型誠基中心泰瑞2011000住宅天津中心復(fù)地集團15.1918000寫字樓+酒店+酒店式公寓君隆廣場御道津旅1812000寫字樓+酒店式公寓和平門和平房地產(chǎn)58200住宅吉利經(jīng)典天房集團1.712000住宅同方瞰和平世茂置業(yè)188200住宅閣萊美遠泰房地產(chǎn)5.358500住宅金茂現(xiàn)場世茂投資178000住宅賽頓中心萬順地產(chǎn)169500寫字樓+住宅犀地天創(chuàng)置業(yè)219800住宅岳陽舒苑金閣置業(yè)17600住宅津門津塔金融街30——寫字樓+酒店式公寓9犀地同方瞰和平閣萊美吉利經(jīng)典10城南新世家鄰水陽光津河壹號雅川家園格調(diào)春天億城山水頤園英郡萬科金色家園晴川家園雅潤家園寶龍灣仁恒廣場湘秀麗舍市場格格局分分析名稱開發(fā)商規(guī)模萬㎡成交均價元/㎡物業(yè)類型金色家園萬科10.58500小高層+高層雅川家園長城房地產(chǎn)46100多層雅潤家園鑫宇房地產(chǎn)5.66500多層晴川家園天房

英郡弘澤5.86800小高層+高層津河壹號弘澤136200高層鄰水陽光樺棟實業(yè)600006500小高層+高層山水頤園億城集團106800小高層+高層寶龍灣南開房地產(chǎn)227300高層格調(diào)春天泰達建設(shè)507500高層城南新世家天房327200小高層+高層南開區(qū)區(qū)11金色家家園12周邊區(qū)區(qū)域土土地供供應(yīng)情情況分分析項目所所處區(qū)區(qū)域土土地供供應(yīng)總總量約約為3274205平方方米（（建筑筑面積積），，其中中和平平區(qū)6塊土土地總總建筑筑面積積約為為676463.12平平方米米（建建筑面面積）），但但其規(guī)規(guī)劃用用途多多為商商業(yè)金金融用用地，，可見，，在寸寸土寸寸金的的市中中心區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，住住宅項項目的的供應(yīng)應(yīng)將是是越來來越為為緊俏俏。土地市市場供供應(yīng)情情況13未來市市場供供應(yīng)情情況ID四至范圍土地面積容積率總建筑面積規(guī)劃用途成交價格（萬元）成交樓面價（元/㎡）成交日期受讓單位1南開水閣大街以南950002.6247000公建、高級公寓82800---2003-12-30新加坡仁恒集團2北馬路北側(cè)、大豐路東側(cè)3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陸家嘴3紅橋區(qū)子牙河與南運河交匯之處8510001.761497760居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂------------泰達地產(chǎn)4東至民族路、南至海河?xùn)|路、西至北安道、北至博愛道。103408.2285000商業(yè)、酒店、寫字樓163911928.352006-1-8泰瑞地產(chǎn)5東至濱江道南至和平路西至哈密道北至規(guī)劃興路4427703.00132831商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂788305934.612005-2-24恒隆地產(chǎn)6東至規(guī)劃興安路南至規(guī)劃興安路西至規(guī)劃興安路北至海河310004.84150000商業(yè)、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7東至西康路、南至天津市規(guī)局、西至吳家窯二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商業(yè)220486460.082005-11-10招商地產(chǎn)8東至貴陽路、南至蘭州道、西至昆明路、北至西寧道。14752.29.2135000商業(yè)、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地產(chǎn)9興安路北安橋南北兩側(cè)206528.6223769寫字樓、商業(yè)、住宅------------合生創(chuàng)展10貴州路東側(cè)，東至現(xiàn)狀圍墻，南至吉安別墅，西至貴州路，北至華益律師事務(wù)所703.60.9600商業(yè)金融業(yè)（商業(yè)性辦公）13410000223502007-01-08君杰物業(yè)發(fā)展有限公司11濱江道與河北路交口，東至現(xiàn)狀住宅，南至富士商廈，西至濱江道，北至河北路2366.7511833.5商業(yè)金融業(yè)起掛65180000起掛5508.09起掛2007-07-27——14周邊市市場未未來供供應(yīng)分分析項目名稱總體規(guī)模住宅規(guī)模08-09年預(yù)計供應(yīng)中央戀城161510.6吉利花園3.633天津中心15.1966鞍山道地鐵上蓋（麥收2）4.562.722.72金盛廣場1766富力城三期72.4505上城豪苑上西區(qū)與三期403020新加坡國浩地產(chǎn)項目21.41510上投老城廂別墅用地444中糧南門西住宅部分7.867.867.86仁恒地產(chǎn)綜合項目3827.313新世界南市地塊項目2016.28泰達城15010020伊頓玫瑰公寓555寶利長江道地塊121212合生創(chuàng)展北安橋地塊22.375.735.73合計449.38305.81138.9115通過以以上土土地市市場及及商品品房市市場情情況分分析項項目所所屬區(qū)區(qū)域市市場特特點如如下：：1.由由于區(qū)區(qū)域整整體定定位，，目前前和平平區(qū)整整體的的住宅宅市場場供應(yīng)應(yīng)量相相對較較小，，且由由于其其土地地稀缺缺性嚴嚴重，，項目目也多多為體體量較較小、、容積積率較較大的的高層層產(chǎn)品品，在未來來兩年年住宅宅供應(yīng)應(yīng)也將將持續(xù)續(xù)下降降。2.由由于項項目所所屬的的和平平區(qū)為為天津津市高高端項項目，，其銷銷售價價格也也相對對較高高。16和平區(qū)商品品房價格走走勢分析單位：元/平方米17和平區(qū)與市市內(nèi)六區(qū)商商品房價格格走勢分析析和平區(qū)均價價水平始終終處于六區(qū)區(qū)的前列，，尤其從2006年年開始其勢勢頭更加猛猛烈，遠遠遠超出其他他五區(qū)的價價格水平。。而通過城城市中心部部分價格漲漲幅變化我我們也可以以看出，該該區(qū)域的商商品房價格格雖然在全全市都處于于較高的水水平，但是是從價格的的走勢來看看，依然存存在升值空空間。18富力城（精精裝）周邊市場價價格分析數(shù)據(jù)來源天天津市房地地產(chǎn)綜合信信息網(wǎng)19周邊市場價價格分析犀地數(shù)據(jù)來源天天津市房地地產(chǎn)綜合信信息網(wǎng)20壹街區(qū)金領(lǐng)國際周邊市場價價格分析數(shù)據(jù)來源天天津市房地地產(chǎn)綜合信信息網(wǎng)21瞰和平華門名筑周邊市場價價格分析2223市場價格分分析區(qū)域別墅項項目價格為為16000—18000元元/㎡，目目前僅有兩兩個項目在在售（堂中中堂、11號公館））。區(qū)域其他項項目價格均均已突破8500元元/㎡，部部分項目萬萬元以上的的價格觸手手可及。富力城項目目和即將開開盤的上城城豪苑項目目及仁恒廣廣場項目為為精裝修，，其他均為為毛坯交房房。2324以同期樓盤盤的市場銷銷售價格為為參考，本本項目目前前的比準價價格（項目目均價）10800元/平方方米本案價格預(yù)預(yù)期

項目名稱本案富力城瞰和平壹街區(qū)仁恒廣場犀地比較因素權(quán)重

15%15%15%28%27%區(qū)位20%10.20.210.20.20.2內(nèi)部配套10%10.1050.090.080.090.1外部配套15%10.150.210.1650.210.1725規(guī)劃10%10.10.090.090.10.09戶型20%10.190.180.180.180.17入市時間10%10.090.070.070.10.05自然環(huán)境園林10%10.10.10.090.090.1開發(fā)商5%10.0450.0450.0450.0450.045權(quán)重合計100%100.980.9950.9210.9275銷售價格980095008800130009800比準均價10000.009547.749565.2212807.8810566.042425根據(jù)長期趨趨勢法來推推算：2007年天天津市商品品房平均價價格約為5495元元/平方米米，相比2006年年的漲幅在在10.1%左右。。2004年年、2005年天津津商品房價價格同比分分別上漲19.75%和27.9%，，保持了較較高的增長長態(tài)勢，2006年年房價增速速有所回落落，增幅降降為18.57%。。在2005年以前前，價格增增幅一直保保持加速變變化的態(tài)勢勢，而在2006年年出現(xiàn)了價價格增幅大大幅回落的的現(xiàn)象，2007年年的預(yù)測的的10-15%的增增幅完全符符合這一變變化趨勢。。本案價格預(yù)預(yù)期2526本項目目前前的比準價價格（項目目均價）＝10800元/平平方米依據(jù)市場數(shù)數(shù)據(jù)的反饋饋，和平區(qū)區(qū)在05-06年這這一較為特特殊的市場場周期里，，年均漲幅幅達到30.6%，，考慮到未未來政策調(diào)調(diào)控、市場場成交量趨趨緩、區(qū)域域項目競爭爭激烈的變變化情況，，我司預(yù)測測未來兩年年的年均漲漲幅在10-15%左右：以同期樓盤盤的市場銷銷售價格為為參考項目2009年開盤盤均價14000元/㎡本案價格預(yù)預(yù)期2627本案價格預(yù)預(yù)期老城廂及本本案周邊項項目均于2008年年-2009年完成成入住，因因此區(qū)域內(nèi)內(nèi)與本案工工程及銷售售進度較為為鄰近的項項目較少，，根據(jù)區(qū)域域規(guī)劃情況況仁恒集團團的海河廣廣場項目為為本案的最最大競爭對對手：其預(yù)期銷售售均價為12000-15000元/平方米，，為全精裝裝產(chǎn)品本案預(yù)計入入市均價為為14000元/平平方米，為毛坯產(chǎn)品品2728均價約為：：15900元/㎡㎡各階段價格格走勢2009年2010年4月5月--6月7月-9月10月11月-12月1月-3月4月5月-6月7月-8月引爆期旺銷期持續(xù)期二次引爆旺銷期持續(xù)強銷三次引爆沖刺期收尾2009年20102829各階段累計計回款額額2009年2010年4月5月--6月7月-9月10月11月-12月1月-3月4月5月-6月7月-8月引爆期旺銷期持續(xù)期二次引爆旺銷期持續(xù)強銷三次引爆沖刺期收尾總回款額約約為：23.9億元元2009年年2010年年29ThanksEnd309、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:10:2001:10:20January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月20231:10:20上上午01:10:201月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:10上午午1月-2301:10January6,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。1:10:20上上午1:10上上午01:10:201月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2301:10:2001:10:20January6,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。06一月月20231:10:20上上午01:10:201月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月231:10上上午午1月月-2301:10January6,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。1:10:20上上午午1:10上上午午01:10:201月月-239、楊楊柳柳散散和和風風，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。