第四章房地產項目用地的獲取第一節土地使用權劃撥第二節土地使用權出讓第三節土地使用權轉讓房地產項目用地獲取的方式土地使用權劃撥的特點、范圍土地使用權出讓的方式及各自含義、特點土地使用權轉讓的類型及其特點、要求土地使用權出讓與轉讓的區別重點問題土地使用權劃撥的含義劃撥土地使用權的基本特征劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本第一節土地使用權劃撥一、土地使用權劃撥的含義

土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。二、劃撥土地使用權的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉限制性劃撥土地使用權包括兩種形式：土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式下土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。強制性國家無須征詢或考慮被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是國家,被征地方只能是集體土地所有者。轉移性集體土地所有權轉為國有土地所有權。

補償性征地補償費——土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等，并妥善安排好被征地單位所在農民的生產和生活。

征地補償費與土地所有權買賣轉移是完全不同的：補償費遠低于土地價格，土地征用不是一種等價有償的民事法律行為，而是不平等主體之間的行政行為；有關土地征用三、劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費其他費用安置補助費主要成本和稅費土地補償費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費第二節土地使用權出讓一、土地使用權出讓的概念是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地出讓的主體：出讓方—國家（各級土地管理局）受讓方—境內外企業、其他組織和個人土地出讓的客體：城鎮國有土地土地出讓的內容：出讓方——出讓一定年限的國有土地使用權受讓方——支付出讓金以產業結構為依據分類工業用地商業用地公用事業用地居住用地道路用地綠化用地軍事用地其他用地空地對出讓土地使用權的土地性質上的限制：《城市房地產管理法》第八條：”城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后該幅國有土地的使用權方可有償出讓。“——限制了農業集體經濟組織或村民委員會隨意將耕地改為房地產開發用地的行為。出讓土地使用權是一種物權出讓土地使用權是有償的出讓土地使用權有一定期限二、出讓土地使用權的基本特征⑴出讓土地使用權——是物權不是債權，是一種獨立民事權利，可控制與支配國有土地，在受讓期內擁有占有、使用、收益或轉讓、抵押等權力；⑵而債權性土地使用權應是對所有權人的請求權，不可轉讓。向國家繳納土地使用權出讓金——地租性質土地使用權出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育科技、文化、衛生、體育50年；④商業、旅游娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。三、土地使用權出讓的最高年限四、土地使用權出讓的四種方式掛牌拍賣招標協議

（一）協議出讓協議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協商，達成出讓土地使用權一致意見的一種方式。

2003年8月1日起實施的我國國土資源部《協議出讓土地使用權規定》（第21號令），對協議出讓國有土地使用權作出了詳細規定：市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》，并進行公示。公示期滿無異議則簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并公布協議出讓結果，接受社會監督。在規定時間內，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協議方式出讓，但屬于商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。特點：非市場出讓，沒有競爭者；政府對地價較易控制，靈活性較大；價格和使用范圍受到限制。適用：公益、福利事業用地。程序：⒈出讓方向受讓方提供地塊有關資料；⒉申請用地；⒊答復；⒋簽定協議出讓合同；⒌辦理土地使用權登記。特點：必須有兩個以上的買主、公開競價、“價高者得”。程序：市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間、地點舉行拍賣會簽訂《成交確認書》

（二）拍賣出讓

拍賣出讓土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的行為。特點：程序規范；交易雙方一次成交。程序：⒈發出招標公告或通知；⒉資格預審；⒊提供招標文件；⒋投標；⒌評標、定標；⒍簽定合同，支付出讓金；⒎領取土地使用證。——決標成交階段——招標準備階段——招標階段

（三）招標出讓

招標出讓是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

招標出讓方式下投標報價決策方法用預期利潤作為比較依據：E（I）=P×I例1開發商對某塊土地投標，估價為A=500,000元，開發商擬用四個不同的標價進行分析選擇，每個標價得標概率如下。問：如何決策？報價B得標概率p直接利潤I=Ai-Bi預期利潤E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000報價B得標概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2（四）掛牌出讓掛牌出讓土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。特點：土地最低交易價透明容許思考，競爭平和有助于穩定地價程序：公告認價公示變換價格繼續公示成交一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區別。二是土地使用權出讓金形成方式不同。三是最低價確定的原則不同。共同點：四種出讓方式的比較區別：協議出讓與招標拍賣掛牌出讓方式的比較都是政府有償供應土地使用權的重要方式都要編制并公布出讓計劃,都要簽定出讓合同《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第

21號令）第5條規定：協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%;《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第

11號令）第10條規定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定。相同點采用“價高者得”的市場原則。公告內容相同出讓人對投標申請人、競買申請人進行資格審查。招標拍賣掛牌出讓方式的比較

某拍賣公司受某縣國土資源局的委托拍賣一宗建設用地使用權，拍賣公告由委托方直接作出，公告對競買人范圍有如下陳述：中華人民共和國境內外的具備四級以上房地產開發資質的企業，除法律另有規定外均可參加競買。

招標拍賣掛牌公告內容（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）投標、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。

招標、拍賣、掛牌出讓方式的區別招標拍賣掛牌競價方式一次性報價現場叫價更新顯示掛牌價格；截止日現場競價流標可能性投標人少于三人，或者所有投標被否決的，重新招標。競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，終止拍賣。無競買人人數限制，不存在流標的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期長，一般情況下為20天

《招標投標法》第二十八條：投標人少于三個的，招標人應當依照本法重新招標。第四十二條：依法必須進行招標的項目的所有投標被否決的，招標人應當依照本法重新招標。A.25B.27C.35D.381、下列項目中，根據有關規定需要以招標、拍賣或者掛牌方式獲取建設用地的項目是（）A、水電站B、高速公路C、超市D、醫院2、（）出讓國有土地使用權，是指出讓人拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。A、招標B、拍賣C、掛牌D、轉讓3、經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，低于市場價交易的，政府應當行使（）A、加價收購權B、減價收購權C、優先購買權D、依法收回權4、出讓人應當至少在投標、拍賣或掛牌開始日期（）天發布招標、拍賣或掛牌公告。A、15B、20C、30D、25多項選擇題五、土地使用權出讓的管理

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限，開發土地；超出出讓合同約定的動工開發日期內一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。第三節土地使用權轉讓一、概念廣義：土地使用權發生轉移的所有行為，包括土地使用權出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。轉讓的方式：出售、贈與、交換及其他方式，如作價入股、企業兼并。哪些土地可以轉讓？以出讓方式在一級市場獲得土地使用權，經一定的投資開發使用后，再進入二級市場，轉讓年限余期的土地使用權；原行政劃撥的土地使用權，經過補辦土地出讓手續，補交出讓金的合法程序后，進入二級市場轉讓余期的土地使用權；×對于集體所有制土地，其主體是村民集體，其使用權不得出讓、轉讓、出租或抵押用于非農業建設，農地變為建設用地要先經國家征用。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。二、土地使用權轉讓的法律條件

㈠土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利的內容。㈡按照出讓合同的約定，受讓方已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。㈢按照出讓合同進行投資開發，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發總額的25%以上，屬于成片開發的，要形成工業用地或者其他建設用地條件。《城市房地產管理法》：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，應符合下列條件：㈠按照出讓合同的約定，受讓方已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。㈡按照出讓合同進行投資開發，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發總額的25%以上，屬于成片開發的，要形成工業用地或者其他建設用地條件。“確保轉讓的土地使用權已合法取得抑制炒地皮的關鍵性條款三、土地使用權轉讓的程序（一）轉讓申請（二）簽訂轉讓合同（三）轉讓合同公證（四）繳納土地出讓金和土地增值稅納稅義務人——轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人。計稅依據——納稅義務人轉讓所取得的增值額和規定的稅率。增值額=房地產轉讓收入－扣除項目稅率——四級超額累進稅率。(下一頁)土地增值稅額計算公式：（五）土地使用權變更登記土地增值稅稅額=增值稅×超額累進稅率－扣除項目金額×速算扣除系數（1）取得土地使用權時支付的金額；（2）房地產開發成本；（3）房地產開發費用；（4）轉讓房地產的稅金。

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；

（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。土地使用權轉讓中的稅費:⑴契稅：國家對不動產買賣、典當、贈與或交換所訂立的契約，按其買價、典價或現價的一定比例向新業主征收的一次性稅收。稅率（比率稅率）：3%~5%。⑵所得稅：又稱所得課稅、收益稅，指國家對法人、自然人和其他經濟組織在一定時期內的各種所得征收的一類稅收。⑶營業稅：營業稅=計稅金額×5%。⑷城市維護建設稅=營業稅×7%。⑸教育費附加=營業稅×3%。1、土地使用權與地上建筑物（包括在建工程）一并轉讓的，視為房屋買賣，應以交易價格總額作為計稅依據，營業稅計稅金額不能扣減其原所交納的土地出讓金。2、單純的土地使用權轉讓，在計征綜合稅時應扣減其已交納的土地出讓金，按差額計征。四、土地使用權轉讓與出讓的比較

區別出讓轉讓行為主體政府及土地管理部門境內外任何經濟實體及個人法律關系法律關系不平等，形成土地一級市場，具有壟斷地位法律關系平等，是二級市場的重要體現市場所在層次土地一級市場，受讓土地可以轉讓二級市場，未經出讓方式取得及未按照出讓合同投資開發的不得進行轉讓年限按合同規定，不得超過國家規定合同年限﹣已使用年限=剩余年限土地轉移方式協議、招標、拍賣、掛牌出售、交換、贈與練習題：在土地一級市場上，根據競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（）。（1分）A協議出讓B招標出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ投標出讓《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中工業用地最高出讓年限為()。（1分）A40年B60年C50年D70年房地產開發用地的征用拆遷一、集體土地征收二、城市房屋拆遷案例分析1SY縣A房地產開發股份公司準備在SY縣市石鼓區向群路78—80號，朝陽巷6—10號地段進行房地產開發，于1994年辦理了計委立項手續，規劃手續未辦理完善，未辦理用地手續。該公司1995年3月對上述地段舊房開始拆遷，由于資金短缺，未完成拆遷。1997年下半年，經與SY縣市銀源房地產開發公司協商，以25萬元將該項目轉讓給了B公司，未辦理立項，規劃變更登記手續，也未辦理用地審批手續。B公司完成拆遷后，1998年初動工興建，2000年5月竣工。這宗地面積為1595.4平方米，共拆除舊房2388平方米，總建筑面積為9600平方米。