北京鄭鳳榮銀杏頤康中心項目商業(yè)計劃書PAGEPAGE101北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心商業(yè)計劃書項目單位：北京遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心法人代表：趙學(xué)軍聯(lián)系地址：北京市昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鐘家營村電話政編碼：102200移動電話系人：魏赫保密須知本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于北京遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心。其所涉及的內(nèi)容和數(shù)據(jù)只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本報告后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：1.若收件人不希望涉足本商業(yè)計劃書所述項目，請按上述地址，盡快將本報告完整退回；2.在沒有取得北京遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心的書面同意前，收件人不得將本商業(yè)計劃書全部或部分內(nèi)容予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；3.應(yīng)該像對待貴公司的機(jī)密數(shù)據(jù)一樣的態(tài)度對待本商業(yè)計劃書所提供的所有機(jī)密數(shù)據(jù)。編制日期：2011年1月目錄第一章總論 4一、項目名稱 4二、融資簡介 4三、項目單位 4四、項目簡介 5五、結(jié)論與建議 5六、編制依據(jù) 5第二章公司概況 7一、公司簡介 7二、公司宗旨 7三、企業(yè)文化 8四、公司理念 9第三章項目建設(shè)背景和必要性 10一、項目建設(shè)背景 10二、宏觀環(huán)境及發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn) 11三、產(chǎn)業(yè)政策分析 16四、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析 19五、北京市及北京市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 22第四章市場分析與預(yù)測 26一、國內(nèi)老年市場的現(xiàn)狀分析 26二、北京市老年人市場現(xiàn)狀 28第五章投資環(huán)境 31一、北京概況 31二、自然地理 31三、財政金融 34第六章項目建設(shè)條件評價 38一、建設(shè)條件 38二、項目分析 39第七章投資建設(shè)規(guī)模與方案 42一、建設(shè)規(guī)模 42二、土地征用 43三、項目選址 43四、設(shè)計方案、設(shè)備引進(jìn) 43五、設(shè)計依據(jù) 63六、設(shè)備購置 63七、餐飲特色服務(wù) 63第八章項目實施進(jìn)度安排 65一、項目實施原則 65二、項目實施進(jìn)度安排 65第九章企業(yè)組織管理 67一、公司管理 67二、會員管理與運作 70三、人力資源管理 71第十章投資估算 79一、估算范圍及依據(jù) 79二、建設(shè)投資估算 79三、流動資金估算 81四、總投資及其構(gòu)成分析 81第十一章效益分析和預(yù)測 84一、財務(wù)管理 84二、財務(wù)評估依據(jù) 86三、投資方案 86四、財務(wù)分析 87五、盈利能力分析 88六、財務(wù)生存能力分析 88七、償債能力分析 89八、財務(wù)指標(biāo) 89九、分析結(jié)論 92第十二章風(fēng)險因素與對策 94一、項目實施風(fēng)險 94二、風(fēng)險對策 96第十三章結(jié)論與建議 98 第一章總論一、項目名稱北京鄭鳳榮銀杏頤康中心項目二、融資簡介●總投資2億元人民幣●融資金額2億元人民幣●合作期限10年●約定紅利7.83%（以雙方約定為準(zhǔn)）三、項目單位承辦單位：北京遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心合作單位：鄭鳳榮體育文化發(fā)展中心公司注冊地址：北京市昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鐘家營村西南注冊資本：500萬元人民幣企業(yè)法人：趙學(xué)軍企業(yè)類型：集體所有制經(jīng)營范圍：銀杏、花卉及農(nóng)產(chǎn)品的種植、培育、技術(shù)開發(fā)、銷售；綠化工程設(shè)計、施工、技術(shù)咨詢；銷售建筑材料。四、項目簡介北京遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心與鄭鳳榮體育文化發(fā)展中心合作，利用遠(yuǎn)望銀杏科技發(fā)展中心自有的100畝建設(shè)用地，計劃投資2億元人民幣，為老運功員、老教練員、老體育工作者建設(shè)10萬㎡養(yǎng)老公寓及5萬㎡配套康復(fù)設(shè)施。預(yù)計可同時接納老運功員、老教練員、老體育工作者1800人。本項目將按照國家規(guī)定，在為老運功員、老教練員、老體育工作者提供良好醫(yī)藥保健養(yǎng)生的同時，利用體育的優(yōu)勢、社會的力量創(chuàng)造一種新型體育品牌的養(yǎng)老模式。項目建成后，銷售收入10億元人民幣，年利潤9100萬元，投資利潤率45%。五、結(jié)論與建議分析表明，項目建設(shè)規(guī)模合理，方案可行，具有較好的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益，項目建設(shè)是可行的。針對本項目建設(shè)特點，提出建議如下：項目建設(shè)單位應(yīng)做好項目的前期準(zhǔn)備工作，落實自籌資金，合理安排，使之能夠滿足工程建設(shè)進(jìn)度安排，保證項目的順利實施。貫徹《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，降低工程成本，提高質(zhì)量。六、編制依據(jù)本商業(yè)計劃書編制的主要依據(jù)是：1、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；2、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā)[2000]19號)；3、《北京市人民政府關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定》([2000]55號)；4、《北京市社會福利機(jī)構(gòu)管理實施細(xì)則》(試行)([2001]433號)；5、《北京市社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實施辦法》；6、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知》；7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；8、北京市城市總體規(guī)劃（1996－2020年）；9、《建設(shè)工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2003）；10、《北京市建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》；11、《北京市裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（[2003]12號）；12、《北京市建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（單位估價表）》（[2003]43號）、《北京市建筑安裝工程費用定額》（[2003]44號）；第二章公司概況一、公司簡介北京遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心是集銀杏，花卉及農(nóng)產(chǎn)品的種植，培育，技術(shù)開發(fā)，銷售；綠化工程設(shè)計，施工，技術(shù)咨詢?yōu)橐惑w的高科技股份制民營企業(yè)。2000年獲得北京市科委的奧新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定及北京市園林綠化施工企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定。2002年被中國農(nóng)業(yè)銀行北京市分行評為AA級信用企業(yè)。

本公司在昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)建立了1500余畝的昌平銀杏產(chǎn)業(yè)化基地，栽植和培育了2-50年生，集果，葉，綠化，觀賞于一體的不同品種，不同規(guī)格的銀杏苗木83萬株。被首都綠化委授予首都綠化美化優(yōu)質(zhì)工程獎。二、公司宗旨企業(yè)自創(chuàng)業(yè)初就確立鐵的宗旨，“微笑+真誠=成功”奠定企業(yè)人才文化基礎(chǔ)，嚴(yán)格員工素質(zhì)，提高干部超前的開發(fā)精神與觀念，注重對人才的培養(yǎng)與使用。本公司的人力資源政策主要是不斷創(chuàng)造出“事業(yè)留人，待遇留人，感情留人”的親情化企業(yè)氛圍，讓員工與企業(yè)同步成長，讓員工在公司找到“成就感”、“家園感”。以誠信建設(shè)為基礎(chǔ)，在前進(jìn)中求發(fā)展。構(gòu)建和諧社會、必須以誠信建設(shè)為基礎(chǔ)，只有誠信建設(shè)加強了，誠信共識形成了，和諧和企業(yè)理念才能形成。真誠與有識之士合作，竭誠為社會各界用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三、企業(yè)文化在我們創(chuàng)建事業(yè)之際，企業(yè)面臨著一個嚴(yán)峻的問題，就是應(yīng)當(dāng)如何去發(fā)展企業(yè)與管理企業(yè)。企業(yè)的生存與發(fā)展之路，必然要優(yōu)化企業(yè)的文化核心。本公司自創(chuàng)業(yè)初始就確立了“以人為本”的戰(zhàn)略思路，和共筑“誠信長城”的誠信理念，警示公司誠信為本、立人、立企。人無信不立、企無信不盛、企無信不興，誠信是一種力量，一種無形的巨大財富，精神食糧，企業(yè)需要誠信，它代表品牌的競爭力，本公司需要誠信，它代表著道德觀念。誠信是我們的信念、智慧、生生不息的企業(yè)精神。目前，公司正處于項目建設(shè)的發(fā)展階段，公司正在努力加強企業(yè)文化價值觀，讓“為企業(yè)做出奉獻(xiàn)的干部、員工成為主體的價值觀”，積極推行“激勵機(jī)制為核心”的職業(yè)經(jīng)理人制度，員工酬薪效益化、上層建筑忠實化、基層隊伍勇士化、獨特管理科學(xué)化、人生觀念事業(yè)化、企業(yè)文化務(wù)實化。本公司企業(yè)文化的最優(yōu)之處就是自我做起，實事求是，真心實干，求奉獻(xiàn)為事業(yè)，樹立從外到內(nèi)、由內(nèi)到外的全新形象工程。尋求為創(chuàng)新去奮斗，企業(yè)的文化精神在本公司大到發(fā)展戰(zhàn)略，小到工作藝術(shù)都在不斷進(jìn)行創(chuàng)新，我們應(yīng)當(dāng)相信轉(zhuǎn)變性與大膽性的決策是企業(yè)突破性發(fā)展的關(guān)鍵。這就是說：企業(yè)必須永無止境，永不間斷地進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)新是唯一的生存與發(fā)展之路。我們首先對外要加快業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)與奮斗，不斷去總結(jié)去探討去創(chuàng)新，以國際、國內(nèi)先進(jìn)的企業(yè)文化為中心，側(cè)重邊學(xué)邊干邊創(chuàng)新，要善于在復(fù)雜事務(wù)中清醒頭腦，每天努力做好自己的工作，每天都提高自己文化素質(zhì)的修養(yǎng)。統(tǒng)一認(rèn)識、統(tǒng)一目標(biāo)、統(tǒng)一行動，要在前進(jìn)中求發(fā)展。四、公司理念◆樹立“以人為本,開拓創(chuàng)新、高效一流”的理念：尊重和關(guān)愛員工，激發(fā)全體員工的積極性與創(chuàng)造性，讓員工與企業(yè)共同發(fā)展。◆樹立“和諧有序，高效一流”的理念：制度完善，政令暢通，信息靈敏，溝通及時，協(xié)調(diào)融洽。◆樹立“誠信守法”的理念：誠實守信，兌現(xiàn)承諾，辦誠信企業(yè)，做誠信員工；遵法守規(guī)，嚴(yán)明紀(jì)律，塑造良好的社會形象。第三章項目建設(shè)背景和必要性一、項目建設(shè)背景21世紀(jì)的中國將是一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會。從2001年到2100年，中國人口老齡化發(fā)展可以劃分為三個階段：1、快速老齡化階段（2001~2020年）從2001年~2020年進(jìn)入快速老齡化階段，這一階段，中國將平均每年增加596萬老齡人口，年均增長速度達(dá)到3.28%，大大超過總?cè)丝谀昃?.66%的增長速度，人口老齡化進(jìn)程明顯加快，到2020年，老齡人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%，其中，80歲及以上老齡人口將達(dá)到3067萬人，占老齡人口的12.37%。2、加速老齡化階段（2021~2050年）從2021~2050年進(jìn)入加速老齡化階段，伴隨著20世紀(jì)60年代中期的新中國成立后第二次生育高峰人群進(jìn)入老齡，中國老齡人口數(shù)量開始加速增長，平均每年增加620萬人，同時，由于總?cè)丝谥饾u實現(xiàn)零增長并開始負(fù)增長，人口老齡化將進(jìn)一步加速。到2023年，老齡人口數(shù)量將增加到2.7億，與0—14歲少兒人口數(shù)量相等。到2050年，老齡人口數(shù)量將超過4億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上，其中，80歲以上老齡人口將達(dá)到9448萬，占老齡人口的21.78%。3、重度老齡化階段（2051~2100年）從2051~2100年進(jìn)入穩(wěn)定的重度老齡化階段。2051年，中國老齡人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億，約為少兒人口數(shù)量2倍。這一階段，老齡人口規(guī)模將穩(wěn)定在3—4億，老齡化水平基本穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老人占老齡總?cè)藬?shù)的比重保持在25%—30%，進(jìn)入一個高度老齡化的平臺期。我國已進(jìn)入老齡化社會，許多運動員、教練員、體育工作者相繼步入老年行列。這些老運動員、老教練員、老體育工作者曾為國體育事業(yè)做出巨大的奉獻(xiàn)和犧牲。尤其是上世紀(jì)五、六十年代，由于條件艱苦，營養(yǎng)欠缺，一些訓(xùn)練方法不科學(xué)，加之超強度訓(xùn)練，致使很多運動員、教練員留下終生傷殘。另外，當(dāng)年這些運動員、教練員，獲得冠軍、創(chuàng)造紀(jì)錄是沒有獎金補貼和社會贊助的；受傷和致殘后，也沒有社會性的保險賠付。二、宏觀環(huán)境及發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)1、隨著社會的發(fā)展，老齡化問題越來越突出，老年公寓力圖能在養(yǎng)老問題上提供方便，為黨和政府解憂。作為發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想，致力于為老人營造溫馨和諧的氛圍。落實國家老年人的有關(guān)政策，附近的幾個集鎮(zhèn)老年人留守家園不斷增加，給地方政府帶來了安置越來越困難，經(jīng)我們各國華僑商量后決定，擬投資建設(shè)“北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心”供老年人敬奉養(yǎng)心。2、隨著中國老齡化的發(fā)展，老年公寓是人們選擇養(yǎng)老的一種方式。現(xiàn)在每座城市都有不同的老年公寓、老年公寓、敬老院。每個城市中具有規(guī)模老年公寓都是國營，國營老年公寓的基礎(chǔ)設(shè)施非常好，服務(wù)規(guī)范化、有充足的活動空間、能滿足不同老人的需要。我國現(xiàn)有老齡人口1億6000萬，每年以3%的速度增長。如果以5%的老齡人口希望到老年公寓來養(yǎng)老，我國的老年公寓發(fā)展空間非常的大。老年公寓在經(jīng)營過程中存在一定的風(fēng)險性。我國的養(yǎng)老行業(yè)是朝陽企業(yè)，現(xiàn)在還沒有進(jìn)入競爭的階段，但是養(yǎng)老行業(yè)一定會面臨社會化、市場化的。我國的養(yǎng)老行業(yè)只有市場化才能健康的發(fā)展。現(xiàn)在我國的部分老年公寓是民營的，規(guī)模小、效益差、無法面對市場的競爭，這個是客觀存在的。我國的養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展需要民營企業(yè)的參與和競爭，這對于民營企業(yè)來說是一個難得的發(fā)展機(jī)遇，如果以現(xiàn)在民營老年公寓的狀況發(fā)展下去，是沒有辦法面對激烈的市場競爭。破繭重生是痛苦的，但是民營的老年公寓必須要面對這個過程，民營老年公寓的發(fā)展必須要有自己的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，市場競爭的手段。首先民營老年公寓必須做大做強，做成企業(yè)模式。有實力的企業(yè)必須做成集團(tuán)化、做連鎖企業(yè)迅速發(fā)展。在市場競爭中每個階段采取不同的競爭策略和手段。鞏固自己的品牌、建立自己的團(tuán)隊、建成標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系。這個階段需要5--8年的時間來完成。這個就是民營老年公寓的發(fā)展機(jī)遇。民營老年公寓的發(fā)展面臨的困難，民營老年公寓現(xiàn)在規(guī)模小、效益差無法面臨今后的市場競爭。如果民營老年公寓希望快速發(fā)展，必須要擴(kuò)大對老年公寓的投資，但是老年公寓的投資時間周期長，阻礙了民營老年公寓的投資。民營老年公寓在貸款方面非常難，所以擴(kuò)大投資成了民營老年公寓的重中之重。如果民營老年公寓現(xiàn)在不解決擴(kuò)大投資問題，今后就會被淘汰的，很多的民營老年公寓沒有看到這個嚴(yán)重的問題。企業(yè)存在才能參與競爭，如果企業(yè)沒有辦法在市場生存，只能無情的被市場所淘汰。所以現(xiàn)在民營老年公寓需要有投資伙伴，需要銀行的貸款給以支持，只有這樣才能做大做強。我國的養(yǎng)老行業(yè)在10年后必須迎來市場競爭階段，任何行業(yè)發(fā)展都需要戰(zhàn)略布局的，現(xiàn)在是養(yǎng)老行業(yè)的戰(zhàn)略布局階段，民營企業(yè)家參與我國的養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展，10年以后市場上最大最好的老年公寓行業(yè)是我們國家的自己企業(yè)，不希望外資企業(yè)占領(lǐng)我們的養(yǎng)老市場。三、產(chǎn)業(yè)政策分析“十一五”期間是中國全面應(yīng)對人口老齡化的關(guān)鍵時期，中國將積極引導(dǎo)民營資本和國外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機(jī)制。《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“十一五”期間老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)：繼續(xù)增加財政對社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)發(fā)展、與經(jīng)濟(jì)社會相適應(yīng)、與其他保障制度相銜接的老年社會保障體系。基本建立相對完善的老齡法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應(yīng)的更加協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進(jìn)方便老年人生活的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全適應(yīng)家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合的為老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。進(jìn)一步營造敬老、養(yǎng)老、助老的和諧良好氛圍，為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會條件；在“十一五”期間，中國具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位80萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護(hù)理工程試點和示范工作，在大中城市建立一批愛心護(hù)理院。《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費用、信貸支持等措施，大力扶持尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵、引導(dǎo)和規(guī)范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經(jīng)濟(jì)適用的老年用品。《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。各級財政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老年活動等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。充分發(fā)揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導(dǎo)民營資本和國外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機(jī)制。“十一五”期間，北京市出臺多項優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化。凡在北京市區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對象的社會福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類社會福利機(jī)構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。其中，社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)，憑市級民政部門核發(fā)的《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。在經(jīng)費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費。在建設(shè)方面，社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新建社會福利建設(shè)項目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費。新增用電容量，按國家計委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費。社會福利機(jī)構(gòu)用水、用電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價格收費等。在稅收方面，社會福利機(jī)構(gòu)的社會福利服務(wù)所取得的收入免征營業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等。“十一五”規(guī)劃及地方對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。老運動員、老體育工作者的養(yǎng)老問題得到了改善。四、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_(dá)23%，其次為希臘的22.8%和日本的22%，再次是德國的21.8%和瑞典的21.7%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。根據(jù)聯(lián)合國提供的統(tǒng)計數(shù)字，2005年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況（％）年份1950196019701980199020002010全世界10.7發(fā)達(dá)地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2發(fā)展中國家8.5中國11.7（資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心）中國是世界上老年人口最多的國家。目前，我國60歲以上的老人有1.2億。年輕人的出生比率在下降，長壽老人卻越來越多，人口的迅速老齡化是中國從本世紀(jì)到下個世紀(jì)都必須面對的經(jīng)濟(jì)和社會問題。中國人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢大致經(jīng)歷三個階段：第一階段：從1982年到2000年是人口老齡化的過渡階段；第二階段：從2000年到2020年是人口老齡化的迅速發(fā)展階段；第三階段：從2020年到2050年是人口老齡化的高峰階段。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，到2010年，中國60歲及以上老年人口將達(dá)到1.74億，約占總?cè)丝诘?2.78％。其中，80歲以上老年人將達(dá)到2132萬，占老年人口總數(shù)的12.25％。全國老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明，60歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有1/4左右的時間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國約有3250萬老年人需要不同形式的長期護(hù)理。5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占老年人口的比重僅為0.84％，為老年人提供服務(wù)的設(shè)施嚴(yán)重不足。人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進(jìn)步。然而，老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)合、文化心態(tài)、社會發(fā)展等帶來一系列的影響，成為21世紀(jì)中國必須認(rèn)真對待，認(rèn)真研究的重大社會問題。中國人口老齡化給社會經(jīng)濟(jì)帶來的主要影響：老齡人口的增長會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞動人口的負(fù)擔(dān)；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老化，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會使用于老年社會保障的費用大量增加，給政府帶來沉重的負(fù)擔(dān)；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。社會人口老齡化，必然對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。但我們既要看到人口老齡化所帶來的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費市場。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會給市場注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長點。人口老齡化對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的影響是多層面的，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，關(guān)鍵是要以積極的姿態(tài)和正確的措施去應(yīng)付，要在建設(shè)現(xiàn)代化的同時，創(chuàng)造一個和諧、不分年齡，人人共享的社會。老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機(jī)構(gòu)成為許多私營企業(yè)瞄準(zhǔn)的“蛋糕”。如今，“養(yǎng)兒防老”的觀念已在中國的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來越多的父母不指望孩子以后能承擔(dān)養(yǎng)老的責(zé)任。在未來的幾十年中，必將會有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會給國家造成巨大的壓力。今年9月，國家民政部部長多吉才讓宣布，要用5年時間，基本建成以國家興辦的社會福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領(lǐng)域初試身手。中國人口老齡化迅速的、大規(guī)模的到來，尤其是高齡人口迅速增長，是前所未有的。已經(jīng)引起中國政府的高度重視，也引起了全社會的共同關(guān)注。大力興辦老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是解決人口老齡化給社會經(jīng)濟(jì)帶來的主要影響的主要手段。中國目前已進(jìn)入老齡化社會，新一代的獨生子女已經(jīng)成人，下一步中國的家庭將形成“四二一”結(jié)構(gòu)，老年人到老年公寓安度晚年將是社會必然的趨勢。五、北京市及北京市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀北京市最新人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人口城鎮(zhèn)化率顯著提高的同時，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。隨著多年來生育水平下降和人們健康水平提高，未來幾年北京市人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。一方面，老年人口規(guī)模迅速擴(kuò)大，據(jù)預(yù)測，65歲及以上老年人口總量將從2005年的451.7萬增加到2010年的508.02萬，增長12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀?010年將提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61個百分點。2020年將提高到12.56%，屆時每8個人中就有一個65歲及以上老年人。到本世紀(jì)中葉，老年人口比重將達(dá)到33%，每3.03個人中就有一個老年人，達(dá)到重度老齡化階段。2006年3、4月份，北京市民政局、北京市老齡委和北京市社會福利院聯(lián)合在我市城區(qū)進(jìn)行了一次“北京市老年人生活狀況調(diào)查”。從這次調(diào)查的結(jié)果來看，溫州城區(qū)老年人與子女共住一處的占絕大多數(shù)，達(dá)到了73.23%，但是老年人獨住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人沒有和子女住在一起，達(dá)到了26.77%。在獨居的老人家庭中，有子女的老人獨居家庭占了相當(dāng)大的比例，達(dá)到71.20%。導(dǎo)致這些老人單獨居住的原因是多方面的，占首位的是房子。許多家庭，由于房子面積太小，子女結(jié)婚、生小孩后無法再擠住一處而不得不分離出去。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)（含外地）是造成老人單獨居住的另一個重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活習(xí)慣差異等主觀原因?qū)е吕夏耆伺c子女分開居住的比例達(dá)到16.47%，由于老年人再婚導(dǎo)致父輩與子女們分開居住的比例也達(dá)到了13.70%。這說明在一定程度上仍存在著“代溝”現(xiàn)象。在接受調(diào)查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望獨立生活。持有這種想法的大多是住房、經(jīng)濟(jì)收入條件較好或與子女關(guān)系有嚴(yán)重問題的老人。同一個問題在年輕人中，態(tài)度的差異是相當(dāng)大的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果父母身體、住房條件允許，有74%以上的青年夫婦希望與父母分開住，但住的地方不要太遠(yuǎn)，最好是走動方便。這些年輕人認(rèn)為，分開居住不但不“分離”更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。在507位與子女分開居住的老年人家庭中，70%以上每個星期至少同子女聚會一次。這表明，青年人并不是回避贍養(yǎng)老人的責(zé)任，而是在盡人子之責(zé)全力贍養(yǎng)老人的同時，也想避開一些無謂的摩擦。事實證明，這樣的家庭，上下輩的關(guān)系更融洽。城市老年人絕大多數(shù)有離退休金，在1894位接受調(diào)查的老年人中，靠子女供養(yǎng)的僅占4．48%。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，城市老年人在家養(yǎng)老也呈現(xiàn)出了一些新的特點：1、養(yǎng)老的內(nèi)容發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能日趨弱化。城市社會由于社會養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活基本上有了保障。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均壽命延長、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動和地域流動加快等，子女社會生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢。2、當(dāng)代老年人的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，處在一個轉(zhuǎn)型口。傳統(tǒng)的道德觀認(rèn)為老年人最理想的是幾代同堂、享有權(quán)威、含飴弄孫的生活模式。但實際上，由于工業(yè)化和現(xiàn)代化的沖擊，家庭規(guī)模日益縮小，生活節(jié)奏不斷加快，有些老年人已經(jīng)“對上一代仍具有較重的孝養(yǎng)責(zé)任，而對下一代則不一定有同等的孝養(yǎng)要求”。在生活服務(wù)方面，有47%的老年人希望能夠盡量不打擾子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。3、城市家庭在養(yǎng)老方面存在著許多實際困難。從以上分析可以看出，在當(dāng)前城市家庭中，老年人對家庭生活抱有很大的期望，但實際上子女在承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心”，一方面是要求更高、時間更長，另一方面是時間相對減少、精力相對有限，也存在經(jīng)驗不足、知識缺乏的問題。據(jù)統(tǒng)計，我市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了97.7萬人，占全市總?cè)丝诘?2.19%。而全市社會福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。第四章市場分析與預(yù)測一、國內(nèi)老年市場的現(xiàn)狀分析1、“老年人市場”潛力巨大中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。在未來的5-10年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。2、老年人養(yǎng)老逐步向老年公寓轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的老年公寓是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少；一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到老年公寓開始向往老年公寓，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。3、家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。二、北京市老年人市場現(xiàn)狀1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求發(fā)達(dá)國家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。

2、老年公寓的布局不合理目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有列入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3、大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。4、政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。5、老年人住宅明顯不足據(jù)統(tǒng)計，北京市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了97.7萬人，占全市總?cè)丝诘?2.19%。而全市社會福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。6、戶型設(shè)計不合理、功能相對單一現(xiàn)有的老年公寓戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。7、住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足目前北京市的老年公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的老年公寓、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。8、環(huán)境質(zhì)量有待提升北京市現(xiàn)有的老年公寓中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的老年公寓用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。9、服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在老年公寓從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。北京市現(xiàn)有老年公寓、敬老院均屬計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，老年公寓的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。總之北京市的老年公寓數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。第五章投資環(huán)境一、北京概況自中國金朝起，第一次成為古代中國的都城（1153年），是為北京建都之始，2010年是北京建都857周年。金朝時的北京稱為中都，人口超過一百萬。金中都為元、明、清三代的北京城建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。如果單以人口計算，北京無疑是當(dāng)今世界第一大都市（北京常住人口+外來和流動人口總和超過一億，已經(jīng)大大超出日本東京都市圈3400萬人口總和）。2010全球城市排名北京躋身全球大城市第15位，居內(nèi)地之首。二、自然地理北京中心位于北緯39°54′20″，東經(jīng)116°25′29″。位于華北平原西北邊緣。毗鄰渤海灣，上靠遼東半島，下臨山東半島。北京與天津相鄰，并與天津一起被河北省環(huán)繞。西部是太行山山脈余脈的西山，北部是燕山山脈的軍都山，兩山在南口關(guān)溝相交，形成一個向東南展開的半圓形大山彎，人們稱之為“北京彎”，它所圍繞的小平原即為北京小平原。誠如古人所言：“幽州之地，左環(huán)滄海，右擁太行，北枕居庸，南襟河濟(jì)，誠天府之國”。城市面積北京市面積16,807.8平方公里。建成區(qū)面積1289.3平方公里（中國城市第1名）。氣候環(huán)境北京的氣候為典型的暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。2007年為例，全年平均氣溫14.0℃（北京市氣象局）。1月-7至-4℃，7月25至26℃。極端最低-27.4℃，極端最高42℃以上。全年無霜期180至200天，西部山區(qū)較短。2007年平均降雨量483.9毫米，為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一。降水季節(jié)分配很不均勻，全年降水的80%集中在夏季6、7、8三個月，7、8月有大雨。1、太陽輻射北京太陽輻射量全年平均為112-136千卡/厘米。兩個高值區(qū)分別分布在延慶盆地及密云縣西北部至懷柔東部一帶，年輻射量均在135千卡/厘米以上；低值區(qū)位于房山區(qū)的霞云嶺附近，年輻射量為112千卡/厘米。北京年平均日照時數(shù)在2000-2800小時之間。大部分地區(qū)在2600小時左右。年日照分布與太陽輻射的分布相一致，最大值在延慶縣和古北口，為2800小時以上，最小值分布在霞云嶺，日照為2063小時。全年日照時數(shù)以春季最多，月日照在230-290小時；夏季正當(dāng)雨季，日照時數(shù)減少，月日照在230小時左右；秋季日照時數(shù)雖沒有春季多，但比夏季要多，月日照230-245小時；冬季是一年中日照時數(shù)最少季節(jié)，月日照不足200小時，一般在170-190小時。2、環(huán)境保護(hù)與綠化曾經(jīng)的北京及華北春季多發(fā)沙塵暴，經(jīng)過多年治理，取得顯著成效。2009年北京全年空氣質(zhì)量達(dá)到二級和好于二級的天數(shù)為285天，比上年增加11天，占全年總天數(shù)的78.1%。水環(huán)境治理力度加大。2009年北京污水日處理能力達(dá)到356萬立方米，污水處理率達(dá)到80%。再生水利用取得新進(jìn)展，2009年再生水利用量達(dá)到6.5億立方米。繼續(xù)積極推動其他環(huán)境污染防治工作。2009年北京生活垃圾無害化處理率達(dá)到95.8%。城市園林綠化步伐加快。2009年末，北京城鎮(zhèn)人均公園綠地面積14.5平方米。城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)到44.4%。全市林木綠化率達(dá)到52.6%。解放后北京的行政區(qū)劃范圍經(jīng)過五次調(diào)整，直到2010年形成了今天14區(qū)、2縣的格局。截至2010年，北京共有140個街道辦事處、142個建制鎮(zhèn)、35個建制鄉(xiāng)、2554個社區(qū)居委會和3955個村民委員會。其中地處北京二環(huán)路以內(nèi)的東城區(qū)、西城區(qū)兩個區(qū)是傳統(tǒng)上的內(nèi)城區(qū)，而隨著城市的擴(kuò)張，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)也被認(rèn)為是城內(nèi)地區(qū)，形成了“城六區(qū)”的概念。規(guī)劃中北京市城區(qū)的范圍是北京五環(huán)路以內(nèi)。近年來隨著城市化進(jìn)程的加快，先后有數(shù)個近郊縣改為區(qū)。由于北京市政治、文化中心的定位，工業(yè)重心正在逐漸外移。2010年7月1日，中國國務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府關(guān)于調(diào)整首都功能核心區(qū)行政區(qū)劃的請示，同意撤銷北京市原東城區(qū)、崇文區(qū)，設(shè)立新的北京市東城區(qū)，撤銷北京市原西城區(qū)、宣武區(qū)，設(shè)立新的北京市西城區(qū)。三、財政金融北京是綜合性產(chǎn)業(yè)城市。綜合經(jīng)濟(jì)實力保持在全國前列。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國大陸第一。2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值11865.9億元人民幣，同比增長10.1%。人均GDP達(dá)到67,612元人民幣，在中國大陸僅次于上海市。北京第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到118.3億，2743.1億和9004.5億元，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國大陸第一，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到75.8%。當(dāng)年城鄉(xiāng)居民可支配收入26738元，比2008年增長8.1%，農(nóng)村居民可支配收入11986元，增長11.5%。北京居民具有較高的消費能力，2009年全年累計實現(xiàn)社會消費品零售額為5309.9億元，比上年增長15.7%。2009年，全市地方財政收入完成2026.8億元，比上年增長10.3%，完成全年財政收入增長10%的任務(wù)目標(biāo)。城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為33.2%和32.4%，比上年下降0.6個和1.9個百分點。城鄉(xiāng)居民居住水平繼續(xù)提高。按照聯(lián)合國糧食及農(nóng)業(yè)組織的標(biāo)準(zhǔn)，北京已達(dá)到“富裕型”社會，但貧富差距拉大問題在北京同樣存在。北京是中國最重要的金融中心和商業(yè)中心，國家金融宏觀調(diào)控部門中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會、中國保險監(jiān)督管理委員會均在北京。包括四大國有商業(yè)銀行——中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的中國主要商業(yè)銀行及國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行。金融業(yè)巨頭——中國國際金融有限公司、中國國際信托投資公司、中國投資有限責(zé)任公司也在北京。中國人壽、中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司、泰康人壽等全國性保險公司總部均設(shè)在北京，北京同時還聚集了大部分國有大型企業(yè)總部，其中包括中國石化、中國石油、國家電網(wǎng)、中國電信、中國移動通信、中國聯(lián)通等企業(yè)。大量境外跨國公司在北京建立中國地區(qū)總部，如殼牌、摩根大通、微軟、惠普、三星、IBM、摩托羅拉、西門子、愛立信、德意志銀行等。北京市商業(yè)總體布局形成多處有較大規(guī)模、有良好購物環(huán)境和文化氛圍的商業(yè)文化中心。著名的商業(yè)中心包括王府井、西單、前門，新興的以中國國際貿(mào)易中心和中央電視臺總部大樓為中心的北京商務(wù)中心區(qū)、金融街、亮馬橋、麗澤商務(wù)區(qū)等。以電子產(chǎn)品為聞名的中關(guān)村、上地；以古玩聞名的潘家園；以經(jīng)營服裝聞名的動物園、大紅門商業(yè)圈。北京城至今仍有有大量的傳統(tǒng)商鋪，有眾多代表百年不變的傳統(tǒng)文化的特色獨樹一幟的中華老字號企業(yè)。北京是全球第六大零售城市，居內(nèi)地之首；零售業(yè)國際化程度列世界第六，內(nèi)地之首。2005年在國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》中，北京被定位為“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”。金融街作為首都第一個大規(guī)模整體定向開發(fā)的金融功能區(qū)，進(jìn)過十幾年的發(fā)展，金融街已經(jīng)成為中國的金融決策監(jiān)管中心、資產(chǎn)管理中心、金融支付結(jié)算中心、金融信息中心：金融街集中了中國人民銀行、中國銀監(jiān)會、中國證監(jiān)會、中國保監(jiān)會等中國最高等金融決策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，幾乎所有有關(guān)中國金融的重大決策都在這里醞釀、討論和最終形成。是中國金融業(yè)最具影響力的金融中心區(qū)。2009年金融街金融資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近40萬億元，占北京金融資產(chǎn)的82%，占全國的47.6%，控制著全國95%的信貸和65%的保險費資金。金融街共有金融從業(yè)人員14萬人，占北京市金融業(yè)從業(yè)人員的56%。2009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1142億元，占北京生產(chǎn)總值的10.3%。北京CBD:眾多世界500強企業(yè)中國總部所在地2010年“世界500強”中共有30家企業(yè)總部位于北京市，較去年增加4家。北京高居全球城市第二名，次于東京（51家）。總收入高達(dá)13,614.07億美元，居全球城市第三名。截至2007年底，“世界500強”企業(yè)在京設(shè)立機(jī)構(gòu)共有447家，其中“中國企業(yè)500強”總部位于北京地區(qū)的共有99家。第六章項目建設(shè)條件評價一、建設(shè)條件初步核算，2007年北京市生產(chǎn)總值（GDP）2157億元，按可比價格計算，比上年增長14.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值71.24億元，增長0.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1168.73億元，增長13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值917.02億元，增長16.0%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值28362元，增長13.2%，按年平均匯率折算，達(dá)到3730美元。2001-2007年北京市生產(chǎn)總值及其增長速度國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.5：54.8：41.7調(diào)整為3.3：54.2：42.5。財政收入占GDP比重為13.6%，比上年提高0.5個百分點。民營經(jīng)濟(jì)占全市國民經(jīng)濟(jì)比重達(dá)到80.7%。全年消費價格呈現(xiàn)較快上漲的態(tài)勢，但是漲幅低于全省平均水平。全市居民消費價格總水平比上年上漲3.5%，其中消費品價格上漲4.0%，服務(wù)項目價格上漲2.0%。八大類商品和服務(wù)項目價格呈現(xiàn)“六漲兩跌”態(tài)勢，其中食品類和居住類價格漲幅最大，分別上漲8.3%和4.4%，衣著類上漲3.0%，煙酒及用品類上漲2.6%，醫(yī)療保健和個人用品類上漲2.3%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲2.1%，交通和通信類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類分別下降1.6%和1.1%。商品零售價格總水平上漲3.0%。工業(yè)品出廠價格上漲1.7%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲5.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲8.5%。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位7.64萬個，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)3.05萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.4%，比上年末降低0.1個百分點。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展仍較緩慢，自主創(chuàng)新能力有待提升，價格上漲壓力較大，企業(yè)效益明顯受到成本費用剛性上升的制約，節(jié)能減排與環(huán)境治理形勢比較嚴(yán)峻，統(tǒng)籌發(fā)展任務(wù)仍然十分艱巨。二、項目分析項目所選地區(qū)氣候適宜，交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民物質(zhì)文化生活水平較高，休閑娛樂市場很受歡迎，其通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足項目建設(shè)的需要。1、外部環(huán)境：“北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心”坐落于美麗的昌平區(qū)百善鎮(zhèn)，位于昌平區(qū)東南部的百善鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，北靠京密引水渠，南臨溫榆河，東鄰小湯山，西接沙河高教園區(qū)。六環(huán)高速路、順沙路、秦上路橫貫全鎮(zhèn)，全長22公里的地鐵昌平線橫穿百善鎮(zhèn)，交通十分便捷。公寓式的房屋依繞旁山，環(huán)境清幽，山水清溪，院內(nèi)精心規(guī)劃的別致花園，人工噴泉、綠樹成蔭，花草芳香、空氣格外清新，有益于老年人靜心療養(yǎng)和登山觀賞的健康生活。2、北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心是一所賓館式管理、家庭式服務(wù)、硬件設(shè)施一流的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。為滿足不同老人的需求，特設(shè)單人間、雙人間和多人間幾種房型，房間內(nèi)設(shè)有獨立衛(wèi)生間（坐便器、淋浴和浴霸等）、空調(diào)、有線電視、飲水機(jī)并配有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)和煙感消防系統(tǒng)。3、

北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心內(nèi)設(shè)有刷卡電話、棋牌室、閱覽室、聊天室、文化娛樂室及功能齊全的康復(fù)室。根據(jù)老年人的不同愛好，我們將開展手工制作、書法繪畫、養(yǎng)殖、種植等各項健身活動。樓外設(shè)有無障礙通道、休閑長廊、棲息亭閣、花草幽香的綠地和蔬菜種植基地，為老人健康散步,愉悅心情提供了幽雅的環(huán)境。第七章投資建設(shè)規(guī)模與方案一、建設(shè)規(guī)模本中心集老年護(hù)理、托老養(yǎng)老、康復(fù)保健醫(yī)療于一體，更有著同類機(jī)構(gòu)無可比擬的先進(jìn)醫(yī)療條件，擁有專業(yè)的護(hù)理及醫(yī)療服務(wù)人員。本中心引進(jìn)國外先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)施和管理模式，優(yōu)雅的環(huán)境及敬老尊賢，服務(wù)和諧社會的理念，替天下兒女盡孝。院內(nèi)先進(jìn)設(shè)備一應(yīng)俱全，每個樓層都特別設(shè)置了無障礙衛(wèi)生間，另設(shè)有食堂、客廳、影視廳、活動中心、理療中心、洗衣房、餐廳等配套設(shè)施，寬帶網(wǎng)及紫外線消毒燈等設(shè)施，二樓露臺花園，可養(yǎng)花養(yǎng)草，培養(yǎng)情趣，另外還設(shè)有茶座，供老人們喝茶聊天。本中心備有二輛七座進(jìn)口豪華轎車免費專車接送，解決了做兒孫的一切后果之憂，我們本著“讓老人滿意，讓親屬放心”的工作目標(biāo)，使老人們生活開心、快樂、舒心、溫馨、幸福的一個和睦大家庭。本中心是我市一家檔次高、規(guī)模大、配套設(shè)施完善、星級化管理的老年公寓。集老年人的生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、休閑為一體的社會服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)。擬投資建設(shè)頤康中心占地63500㎡，總建筑面積121600㎡，總投資人民幣2億元人民幣。二、土地征用本項目擬用遠(yuǎn)望銀杏科技開發(fā)中心自有的100畝建設(shè)用地。三、項目選址項目座落在北京市昌平區(qū)。四、設(shè)計方案、設(shè)備引進(jìn)本中心主樓為三層式歐式建筑，綠化環(huán)境精致幽雅，各層有奧立達(dá)調(diào)頻調(diào)速高級電梯相連，房間走廊均為實木地板、并安裝木質(zhì)扶手。臥室全部朝南，安裝有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)、進(jìn)口衛(wèi)浴、淋浴、空調(diào)、電扇，彩電、智能電話、閱覽室內(nèi)除各類圖書、報刊雜志外，另裝備互聯(lián)網(wǎng)寬帶、高級飲水器、歐式豪華銅質(zhì)吊燈，太陽能熱水器（附電加熱），保證24小時供應(yīng)熱水，院內(nèi)外裝配太陽能路燈，使整個老年公寓燈火通明，既環(huán)保，又節(jié)約能源和開支。近鄰甌江風(fēng)光帶，無污染、無噪音，環(huán)境優(yōu)雅宜人，交通便利，醫(yī)療救護(hù)隨叫隨到。1、住宅設(shè)計設(shè)計老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計方針。總體來說，應(yīng)當(dāng)按下列觀點來選擇和確定思路。（1）功用性。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。（2）安全性。住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。（3）健康性。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。(4)能確保隱私性。老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會加強社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時，既要創(chuàng)造一個未被疏遠(yuǎn)的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了聯(lián)系和年輕一代對老人的關(guān)懷和照顧。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨立使用的部分。即使到了年老高壽時，也應(yīng)當(dāng)保留一個自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。(5)便于改造。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。2、項目選址由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。項目的選址可以從一下幾個方面進(jìn)行考慮：（1）環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；（3）場地周邊活動安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動