第九章路線價法

【學習目標】①掌握路線價法的基本概念、理論依據、計算公式、方法特點及適用范圍。②了解路線價法的操作程序。③掌握深度指數的修正原理和修正方法。④了解歐美、日本及臺灣的路線價法的理論和實踐。⑤能用路線價法進行臨街宗地的價格評估。第九章路線價法

【學習目標】

在日常生活中，我們經常會遇到這種情況：兩間相鄰的臨街店面，例如A和B，它們占用的土地在形狀、面積上基本相同，但因為店面與道路的接近程度不同，A臨街寬度寬，B臨街寬度相對A較窄，兩間店面的價格會相差很大。人們不難理解這種現象，日常生活的常識也告訴我們理應如此。如果要對此類臨街宗地的價格做出估價，路線價法應是一種方便可行的方法。在日常生活中，我們經常會遇到這種情況：第一節路線價法的基本原理

一、路線價法的基本含義所謂路線價就是對面臨特定街道、可及性（臨接同一街道的宗地距離城市內各類設施的接近程度）相當的市街土地，設定標準深度，求取的該深度上數宗土地的平均單價。路線價應附設于所臨接的街道上。路線價法是根據土地價格隨進深（與街道的垂直距離）增大而遞減的原理，以路線價配合深度指數表和其他修正系數表，用數學方估算出臨接同一街道的某宗宗地價格的一種估價方法。運用路線價法評估宗地價格，要求準確把握路線價、深度指數和其他修正系數的含義、確定方法及變化規律。第一節路線價法的基本原理

一、路線價法的基本含義二、路線價法的理論依據路線價估價法的基本理論依據是區位理論和替代原理。城市土地的位置決定著它的使用效果和經濟效益，尤其是商業用地，對位置的敏感性超過其他用途的土地。對于分布在街道兩旁的商業用地來說，其價格的高低，隨進深的不同而不同。在同一街道上，總有一些相鄰臨街宗地，它們的可及性基本相等，而這些宗地的可及性與其他宗地不同。這樣，就可以根據可及性的大小，將同一街道的臨街宗地劃分成不同的地價區段：同一地價區段，可及性基本相等，路線價相等；不同地價區段，可及性不同，路線價不同。二、路線價法的理論依據三、路線價法的計算公式根據上述原理，路線價法的一般計算公式為：（9.1）

式中，V

為地價，u為路線價，為深度指數。如果宗地條件特殊，如宗地屬于街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需按下列公式修正：（9.2）三、路線價法的計算公式（9.1）式中，V為

式中，為其他條件修正系數，為其他條件修正額，其他符號意義同于（9.1）。

四、方法特點及適用范圍（一）路線價法的實質是一種市場比較法路線價是標準宗地的單位地價，而臨接同一街道的各宗地的單位地價，是以路線價為基礎，再結合考慮具體宗地的面積、深度、形狀、位置、寬度等具體情況，通過各種修正得到的結果。或：

（9.3）

式中，為其他條件修正系數，

（二）路線價法能夠快速評估出多宗土地的價格路線價法是一種能夠快速評估出多宗土地價格的好方法，主要適用于商業繁華區域土地價格的估算，特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在較大范圍內對多宗土地進行價格評估的場合。（三）路線價法的運用需要有一定的前提條件路線價法的運用是否得當，取決于精確的路線價、合理的深度指數修正系數及其他修正（二）路線價法能夠快速評估出多宗土地的價格

系數，還有賴于較為完整的街道系統和排列整齊的宗地以及比較規范的物業市場和較多的交易實例。

五、路線價法的操作程序

（一）劃分路線價區段某個路線價區段，是指具有同一路線價的地段。在劃分路線價區段時，可將地價相近、可及性相當且宗地相連的地塊劃分成一個路線價區段。通常以一街區長度為單位，以十字路口或丁字路口中心為分界線，相鄰兩路口間的地段為一個路線價區段。區段的具體長度也可根據土地的用途和繁華程度的不同而不同。

系數，還有賴于較為完整的街道系統和排列整齊的宗地以及

（二）確定標準宗地路線價是標準宗地的單位價格，路線價的確定必須先確定標準宗地。標準宗地是在城市一定區域內沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀為標準狀況的宗地。標準宗地的設定，各國不盡相同。在中國國內所采用的路線價法中，通常選定同一路線價區段內各臨街宗地深度的眾數作為臨街深度。（三）評估路線價確定路線價時，通常先在同一路線價區段內選擇若干標準宗地，用市場比較法、收益法等估價方法，分別求出它們的單位地價。然后（二）確定標準宗地

再求取這些標準宗地單位地價的眾數或中位數、簡單算術平均數、加權算術平均數，即得該路線價區段的路線價。（四）編制深度指數和其他因素修正系數表深度指數表，又稱深度百分率表，是反映宗地隨臨街深度的變化，其地價相對變化程度的一種表格。具體編制時，需要充分調查地價的詳細資料，然后運用統計方法求取。編制程序包括確定標準深度，劃分級距，計算單獨深度指數、累計深度指數和平均深度指數，共同構成深度指數表，見表9-1。同時，要在深度指數修正的基礎上，進行寬度、朝向、容積率、臨街狀況等其他因素的修正。再求取這些標準宗地單位地價的眾數或中位數、簡單算術平

（五）計算各宗地地價根據前面所得到的路線價、深度指數修正表和其他因素修正系數表，按照公式（9.1）～（9.3），即可得到同一路線價區段內不同宗地的價格。（五）計算各宗地地價第二節深度指數表的編制

一、深度指數修正的原理街道a1a2an-1anmn臨街深度單位地價圖9-1深度指數修正原理圖┄┄第二節深度指數表的編制

一、深度指數修正的原理街道a1a

如圖9-1，假設有一臨街寬度為m米，深度為n米的長方形宗地，土地單價為A元/m2，則該宗地總價為mnA元。與街道方向平行，以某值為單位（如1米），沿深度方向將該宗土地劃分成許多細條地塊，并從臨街方向起，按順序賦予a1、a2、┄、an-1、an等符號，則越接近街道的細條地塊，其利用價值越大，即。另外，雖同為1m，但從利用價值上看，a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，以下逐漸減少，至an-1與an之差可視為接近于0。由此土地總價值：如圖9-1，假設有一臨街寬度為m米，

以上兩式中，a1、a2、┄、an-1、an分別表示第1、第2、┄、第n-1、第n塊細條地塊的單價。如果將上述各小細條土地的單價以百分數表示，則可以得到相應的深度指數。實踐中應用的深度指數有三種，即單獨深度指數、累計深度指數、平均深度指數。即：

以上兩式中，a1、a2、┄、an-1

單獨深度指數是指在不考慮周圍地塊價格相互影響的條件下，某地塊價格受其深度影響的變化情況，圖9-1中，

、、┄、就是相應細條地塊的單獨深度指數。累計深度指數是指兩個以上深度單位的地塊，其價格受到兩個以上深度影響的變化程度，圖9-1中，，，，┄，就是相應地塊的累計深度指數，并有下列特性：即同一地塊的累計深度指數呈遞增現象。單獨深度指數是指在不考慮周圍地塊價格

平均深度指數是指地塊地價受到若干深度的平均影響程度，圖9-1中，，，，┄，

就是相應地塊的平均深度指數，并有下列特性：即同一地塊的平均深度指數呈遞減現象。平均深度指數是指地塊地價受到若干深度二、深度修正方法（一）四三二一法則“四三二一”法則的含義是，將標準深度為100英尺（30.48m）的普通臨街地劃分成與街道平行的4等份，每份為25英尺（7.62m），然后從臨街方向開始，第一個25英尺土地的單位價格為路線價的40%，第二個25英尺土地的單位價格為路線價的30%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的20%，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的10%。如果深度超過100英尺，則需運用“九八七六”法則補充，即超過100英尺的第一個25英尺土地的單位價格為路線價的9%，第二個25英尺土地的單位價格為路二、深度修正方法

線價的8%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的7%，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的6%。最后將深度與對應的深度指數列成一張表格，即深度指數表9-l。表9-1

深度指數表臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨深度指數（%）403020109876累計深度指數（%）407090100109117124130平均深度指數（%）14014012010087.27870.865線價的8%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的7

圖9-3中，根據四三二一法則，各宗地的價格計算如下：

A=6

000×40%×10=2.4（萬元），

B=6

000×70%×15=6.3（萬元）

C=6

000×90%×20=10.8（萬元），

D=6

000×100%×20=12（萬元）E=6

000×109%×25=16.35（萬元），F=6

000×117%×25=17.55（萬元）圖9-3中，根據四三二一法則，各宗地

圖9-3四三二一法則計算宗地價格

按照四三二一法則進行估價，簡單明了，便于記憶。但由于對深度的劃分過于粗略，往往會影響估價結果。圖9-3四三二一法則計算宗地價格按

（二）巴的摩爾法則巴的摩爾法則又稱為“前面1/3里面2/3法則”，因由巴的摩爾市的估價師Bened創立而得名。前面l/3里面2/3法則的含義是，將標準深度為150英尺的普通臨街地三等分，從臨街線算起靠近街道的1/3部分即50英尺（15.24m），其土地單價為路線價的50%，其余2/3部分即100英尺（30.48m），其土地單價為路線價的另外50%。（二）巴的摩爾法則

（三）霍夫曼法則霍夫曼法則是在1866年由紐約市法官霍夫曼（Hoffman）創立。根據該法則，標準深度為100英尺的土地，最初50英尺的價格應占土地總價的2/3，即67%，這樣，臨街深度為100英尺的土地，從臨街方向開始，最初的25英尺占總價的37.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，全部100英尺則為100%。（四）蘇馬斯法則（五）哈柏法則（三）霍夫曼法則三、其他因素修正

（一）寬度修正寬度修正方法是用來自于同一路線價區段、進深相等的樣本，根據在不同寬度條件下土地價格的變動狀況，確定寬度修正系數。（二）寬深比率修正（三）朝向修正從住宅售價中扣除成本等必要項目后所余下的地價，也會因為朝向不同而有所差別，需進行地塊朝向等的環境條件影響修正，計算出朝向修正系數，為估算地價服務。三、其他因素修正

（四）地價分配率修正地價分配率是將土地單價調整、分攤到各樓層的比率。一般而言，隨著樓層數的加大，分配到樓層上的地價呈減少的趨勢；當樓層數加大到一定數值后，分配到樓層上的地價不但不減少，反擊呈現出增加的趨勢。為了滿足估價的需要，須編制出一個統一的地價分配率。此外，還應進行容積率、土地使用年期的修正，修正方法同市場比較法。（四）地價分配率修正第三節路線價法的應用

一、美國、日本和臺灣的路線價法比較（一）標準宗地選擇標準不同（二）路線價的表示方法不同（三）深度修正體系不同（四）地價計算公式不同第三節路線價法的應用

一、美國、日本和臺灣的路線價法比較

美國用路線價法求取宗地總價的基本計算公式為：（9.4）

日本和臺灣用路線價法計算宗地總價的基本計算公式為：（9.5）

式中，是宗地臨街寬度，宗地進深，其他符號意義同（9.1）式。美國用路線價法求取宗地總價的基本計算二、路線價法應用舉例

（一）矩形單面臨街宗地地價的計算路線價1000點50m圖9-4矩形單面臨街宗地地價計算示意圖ⅠA[例9.1]（日本路線價法）如圖9-4，求矩形宗地A的地價。分析：在日本路線價法中，對普通商業街區來說，當臨街深度為50m時，深度指數為82%。則宗地A的地價為：二、路線價法應用舉例路線價1000點50m圖9-4矩形單面[例9.2]（臺灣路線價法）如圖9-5，求矩形宗地B的地價。分析：在臺灣的路線價法中，繁榮街道的區段以里地線分為臨街地和里地。里地線是與街道平行的線，B18m11m10m圖9-5矩形單面臨街宗地地價計算示意圖Ⅱ里地線路線價5500元里地線與街道之間的距離，為標準深度（18米）在街道與里地線之間的土地稱為臨街地，里地線以外的土地，就是里地。當臨街深度滿8m未滿12m時，深度指數120%，則宗地B的地價為：[例9.2]（臺灣路線價法）如圖9-5，求矩形宗地B的地價。

（二）兩面臨街地地價的計算

[例9.3]（日本路線價法）如圖9-6，求雙面臨街地C的地價。分析：在日本的路線價法中，對雙面臨街地地價計算的處理方法是“雙面臨街影響加算法”，即先計算路線價高的正街的地價點數，再求路線價低的后街的影響點數，二者相加，即得所求宗地的地價點數。（二）兩面臨街地地價的計算

對普通商業街區來說，當臨街深度為22m時，深度指數為98%；因宗地C是雙面臨街地，應加算后街街影響加算率5%。則雙面臨街地C的地價為：路線價1000點路線價1500點22m45m圖9-6雙面面臨街地地價計算示意圖ⅠC對普通商業街區來說，當臨街深度為22[例9.4]（臺灣路線價法）如圖9-7，求宗地D的地價。

分析：在臺灣的路線價法中，對雙面臨街地，街廓縱深在36m以下者，以其中間線為準分為前后兩部分，分別計算其臨街價，然后加總即得所求宗地的地價。本例中，宗地D為雙面臨街地，總深度為30m，以中間30路線價2800元路線價1800元圖9-7雙面面臨街地地價計算示意圖Ⅱ20m中間線臨街線臨街線D線分為前后兩部分，臨街深度分別為15m，深度指數為110%，則宗地D的價格為：[例9.4]（臺灣路線價法）如圖9-7[例9.5]（美國路線價法）如圖9-8，求宗地E的地價。100英尺路線價2500元路線價2000元圖9-8雙面面臨街地地價計算示意圖Ⅲ30英尺臨街線臨街線E56英尺[例9.5]（美國路線價法）如圖9-8

分析：在美國的路線價法中，對雙面臨街地地價的計算采用“重疊價值估算法”，即先找出高價街和低價街對地塊影響的分界線（合致線），將宗地分為前后兩部分，分別計算兩地塊價值，然后加總。合致線求取方法：分析：在美國的路線價法中，對雙面臨街

本例中，宗地E的高價街影響深度為：

根據四三二一法則，宗地E的地價為：本例中，宗地E的高價街影響深度為：

（三）街角地地價的計算街角地一般是指兩條道路相交后，位于夾角之間的宗地。因為街角地交通便利，其宗地價格一般要高于非街角地的價格。

[例9.6]（日本路線價法）如圖9-9，求普通商業地區街角地F的地價。30m20m路線價1000點路線價800點F圖9-9街角地地價計算示意圖Ⅰ（三）街角地地價的計算30m20m路線

分析：在日本的路線價法中，對街角地地價的計算采取的是正街（路線價高的街道）求宗地地價，再依據旁街（路線價低的街道）求其影響點數，二者之和即為所求街角地地價點數。本例中，普通商業地區街角地F的正街臨街深度為30m，深度指數為93%；旁街臨街深度為20m，深度指數為99%，旁街路線價加算率為10%。則街角地F的地價為：分析：在日本的路線價法中，對街角地地[例9.7]（臺灣路線價法）如圖9-10，求街角地G1、G2地價。路線價30000元路線價20000元里地線里地線9mG29mG110m10m圖9-10街角地地價計算示意圖Ⅱ[例9.7]（臺灣路線價法）如圖9-1

分析：與日本的路線價法相似，臺灣的路線價法中采取的也是正街按深度指數計算街角地地價，然后斟酌加計旁街地價。但臺灣的路線價法中，對街角地地價的計算還有較為特殊的規定。例如規定省轄市地區：①正旁街路線價每平方米有未達新臺幣（以下均同）2萬元者，可視實際情形酌加旁街路線價，但以不超過一成為原則。②正旁街路線價每平方米均為2萬元以上，而有一或兩者未達4萬元者，應依序加計旁街路線價的二成、一成。③正旁街路線價每平方米均為4萬元以上者，應依序加計旁街路線價的三成、二成、一成。分析：與日本的路線價法相似，臺灣的路

本例中，對街角地G1來說，臨街深度是9m，深度指數為120%；同時應根據上面的規定，加計旁街路線價的二成。則街角地G1的地價為：

對街角地G2來說，臨街深度是9m，深度指數為120%；同時應根據上面的規定，加計旁街路線價的一成。則街角地G2的地價為：本例中，對街角地G1來說，臨街深度是[例9.7]（美國路線價法）如圖9-11，求街角地H地價。路線價2000元路線價2500元20英尺H圖9-11街角地地價計算示意圖Ⅲ30英尺[例9.7]（美國路線價法）如圖9-1

分析：計算街角地地價時，一般街角的影響范圍限于由街角起100英尺以內，超過則不計算街角的影響。主要的計算方法采用“正旁兩街分別輕重估價法”，即先求取高價街（亦稱正街）的地價，再計算低價街（亦稱旁街）的影響價格，然后加總。本例中，高價街路線價為2500元，深度30英尺，深度指數為70%；低價街路線價為2000元，深度為20英尺，此街影響街角地深度指數為84%，因此可采用“正旁兩街分別輕重估價法”計算土地價格，即：分析：計算街角地地價時，一般街角的影

本章小結路線價法適用評估于大量臨街宗地的價格，具有迅速、快捷、省時、省力的特點，其他估價方法如市場比較法、收益法、成本法等用于土地估價時，僅適用于單宗土地的估價。本質上，路線價法是一種市場比較法，只是以“路線價”代替“可比實例價格”，所進行的因素修正相當于市場比較法中的“個別因素”修正，無需進行交易情況、交易日期、區域因素修正。本章在內容安排上，首先闡述了路線價法的基本概念、理論依據、計算公式、方法特點、適用范圍及操作程序，其次較為深入地闡述了深度指數表的編制原理和修正方法，最后對美國、日本和臺灣地區路線價法的特點加以總結和比較，并舉例說明路線價法的實際應用。本章小結

思考與討論

1.路線價法的理論依據是什么？

2.路線價法的特點及適用范圍是什么？

3.路線價法操作的基本步驟是什么？

4.簡述深度指數的修正原理。

5.采用路線價法估價時，除了進行深度修正外，還要進行哪些修正？思考與討論第九章路線價法

【學習目標】①掌握路線價法的基本概念、理論依據、計算公式、方法特點及適用范圍。②了解路線價法的操作程序。③掌握深度指數的修正原理和修正方法。④了解歐美、日本及臺灣的路線價法的理論和實踐。⑤能用路線價法進行臨街宗地的價格評估。第九章路線價法

【學習目標】

在日常生活中，我們經常會遇到這種情況：兩間相鄰的臨街店面，例如A和B，它們占用的土地在形狀、面積上基本相同，但因為店面與道路的接近程度不同，A臨街寬度寬，B臨街寬度相對A較窄，兩間店面的價格會相差很大。人們不難理解這種現象，日常生活的常識也告訴我們理應如此。如果要對此類臨街宗地的價格做出估價，路線價法應是一種方便可行的方法。在日常生活中，我們經常會遇到這種情況：第一節路線價法的基本原理

一、路線價法的基本含義所謂路線價就是對面臨特定街道、可及性（臨接同一街道的宗地距離城市內各類設施的接近程度）相當的市街土地，設定標準深度，求取的該深度上數宗土地的平均單價。路線價應附設于所臨接的街道上。路線價法是根據土地價格隨進深（與街道的垂直距離）增大而遞減的原理，以路線價配合深度指數表和其他修正系數表，用數學方估算出臨接同一街道的某宗宗地價格的一種估價方法。運用路線價法評估宗地價格，要求準確把握路線價、深度指數和其他修正系數的含義、確定方法及變化規律。第一節路線價法的基本原理

一、路線價法的基本含義二、路線價法的理論依據路線價估價法的基本理論依據是區位理論和替代原理。城市土地的位置決定著它的使用效果和經濟效益，尤其是商業用地，對位置的敏感性超過其他用途的土地。對于分布在街道兩旁的商業用地來說，其價格的高低，隨進深的不同而不同。在同一街道上，總有一些相鄰臨街宗地，它們的可及性基本相等，而這些宗地的可及性與其他宗地不同。這樣，就可以根據可及性的大小，將同一街道的臨街宗地劃分成不同的地價區段：同一地價區段，可及性基本相等，路線價相等；不同地價區段，可及性不同，路線價不同。二、路線價法的理論依據三、路線價法的計算公式根據上述原理，路線價法的一般計算公式為：（9.1）

式中，V

為地價，u為路線價，為深度指數。如果宗地條件特殊，如宗地屬于街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需按下列公式修正：（9.2）三、路線價法的計算公式（9.1）式中，V為

式中，為其他條件修正系數，為其他條件修正額，其他符號意義同于（9.1）。

四、方法特點及適用范圍（一）路線價法的實質是一種市場比較法路線價是標準宗地的單位地價，而臨接同一街道的各宗地的單位地價，是以路線價為基礎，再結合考慮具體宗地的面積、深度、形狀、位置、寬度等具體情況，通過各種修正得到的結果。或：

（9.3）

式中，為其他條件修正系數，

（二）路線價法能夠快速評估出多宗土地的價格路線價法是一種能夠快速評估出多宗土地價格的好方法，主要適用于商業繁華區域土地價格的估算，特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在較大范圍內對多宗土地進行價格評估的場合。（三）路線價法的運用需要有一定的前提條件路線價法的運用是否得當，取決于精確的路線價、合理的深度指數修正系數及其他修正（二）路線價法能夠快速評估出多宗土地的價格

系數，還有賴于較為完整的街道系統和排列整齊的宗地以及比較規范的物業市場和較多的交易實例。

五、路線價法的操作程序

（一）劃分路線價區段某個路線價區段，是指具有同一路線價的地段。在劃分路線價區段時，可將地價相近、可及性相當且宗地相連的地塊劃分成一個路線價區段。通常以一街區長度為單位，以十字路口或丁字路口中心為分界線，相鄰兩路口間的地段為一個路線價區段。區段的具體長度也可根據土地的用途和繁華程度的不同而不同。

系數，還有賴于較為完整的街道系統和排列整齊的宗地以及

（二）確定標準宗地路線價是標準宗地的單位價格，路線價的確定必須先確定標準宗地。標準宗地是在城市一定區域內沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀為標準狀況的宗地。標準宗地的設定，各國不盡相同。在中國國內所采用的路線價法中，通常選定同一路線價區段內各臨街宗地深度的眾數作為臨街深度。（三）評估路線價確定路線價時，通常先在同一路線價區段內選擇若干標準宗地，用市場比較法、收益法等估價方法，分別求出它們的單位地價。然后（二）確定標準宗地

再求取這些標準宗地單位地價的眾數或中位數、簡單算術平均數、加權算術平均數，即得該路線價區段的路線價。（四）編制深度指數和其他因素修正系數表深度指數表，又稱深度百分率表，是反映宗地隨臨街深度的變化，其地價相對變化程度的一種表格。具體編制時，需要充分調查地價的詳細資料，然后運用統計方法求取。編制程序包括確定標準深度，劃分級距，計算單獨深度指數、累計深度指數和平均深度指數，共同構成深度指數表，見表9-1。同時，要在深度指數修正的基礎上，進行寬度、朝向、容積率、臨街狀況等其他因素的修正。再求取這些標準宗地單位地價的眾數或中位數、簡單算術平

（五）計算各宗地地價根據前面所得到的路線價、深度指數修正表和其他因素修正系數表，按照公式（9.1）～（9.3），即可得到同一路線價區段內不同宗地的價格。（五）計算各宗地地價第二節深度指數表的編制

一、深度指數修正的原理街道a1a2an-1anmn臨街深度單位地價圖9-1深度指數修正原理圖┄┄第二節深度指數表的編制

一、深度指數修正的原理街道a1a

如圖9-1，假設有一臨街寬度為m米，深度為n米的長方形宗地，土地單價為A元/m2，則該宗地總價為mnA元。與街道方向平行，以某值為單位（如1米），沿深度方向將該宗土地劃分成許多細條地塊，并從臨街方向起，按順序賦予a1、a2、┄、an-1、an等符號，則越接近街道的細條地塊，其利用價值越大，即。另外，雖同為1m，但從利用價值上看，a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，以下逐漸減少，至an-1與an之差可視為接近于0。由此土地總價值：如圖9-1，假設有一臨街寬度為m米，

以上兩式中，a1、a2、┄、an-1、an分別表示第1、第2、┄、第n-1、第n塊細條地塊的單價。如果將上述各小細條土地的單價以百分數表示，則可以得到相應的深度指數。實踐中應用的深度指數有三種，即單獨深度指數、累計深度指數、平均深度指數。即：

以上兩式中，a1、a2、┄、an-1

單獨深度指數是指在不考慮周圍地塊價格相互影響的條件下，某地塊價格受其深度影響的變化情況，圖9-1中，

、、┄、就是相應細條地塊的單獨深度指數。累計深度指數是指兩個以上深度單位的地塊，其價格受到兩個以上深度影響的變化程度，圖9-1中，，，，┄，就是相應地塊的累計深度指數，并有下列特性：即同一地塊的累計深度指數呈遞增現象。單獨深度指數是指在不考慮周圍地塊價格

平均深度指數是指地塊地價受到若干深度的平均影響程度，圖9-1中，，，，┄，

就是相應地塊的平均深度指數，并有下列特性：即同一地塊的平均深度指數呈遞減現象。平均深度指數是指地塊地價受到若干深度二、深度修正方法（一）四三二一法則“四三二一”法則的含義是，將標準深度為100英尺（30.48m）的普通臨街地劃分成與街道平行的4等份，每份為25英尺（7.62m），然后從臨街方向開始，第一個25英尺土地的單位價格為路線價的40%，第二個25英尺土地的單位價格為路線價的30%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的20%，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的10%。如果深度超過100英尺，則需運用“九八七六”法則補充，即超過100英尺的第一個25英尺土地的單位價格為路線價的9%，第二個25英尺土地的單位價格為路二、深度修正方法

線價的8%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的7%，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的6%。最后將深度與對應的深度指數列成一張表格，即深度指數表9-l。表9-1

深度指數表臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨深度指數（%）403020109876累計深度指數（%）407090100109117124130平均深度指數（%）14014012010087.27870.865線價的8%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的7

圖9-3中，根據四三二一法則，各宗地的價格計算如下：

A=6

000×40%×10=2.4（萬元），

B=6

000×70%×15=6.3（萬元）

C=6

000×90%×20=10.8（萬元），

D=6

000×100%×20=12（萬元）E=6

000×109%×25=16.35（萬元），F=6

000×117%×25=17.55（萬元）圖9-3中，根據四三二一法則，各宗地

圖9-3四三二一法則計算宗地價格

按照四三二一法則進行估價，簡單明了，便于記憶。但由于對深度的劃分過于粗略，往往會影響估價結果。圖9-3四三二一法則計算宗地價格按

（二）巴的摩爾法則巴的摩爾法則又稱為“前面1/3里面2/3法則”，因由巴的摩爾市的估價師Bened創立而得名。前面l/3里面2/3法則的含義是，將標準深度為150英尺的普通臨街地三等分，從臨街線算起靠近街道的1/3部分即50英尺（15.24m），其土地單價為路線價的50%，其余2/3部分即100英尺（30.48m），其土地單價為路線價的另外50%。（二）巴的摩爾法則

（三）霍夫曼法則霍夫曼法則是在1866年由紐約市法官霍夫曼（Hoffman）創立。根據該法則，標準深度為100英尺的土地，最初50英尺的價格應占土地總價的2/3，即67%，這樣，臨街深度為100英尺的土地，從臨街方向開始，最初的25英尺占總價的37.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，全部100英尺則為100%。（四）蘇馬斯法則（五）哈柏法則（三）霍夫曼法則三、其他因素修正

（一）寬度修正寬度修正方法是用來自于同一路線價區段、進深相等的樣本，根據在不同寬度條件下土地價格的變動狀況，確定寬度修正系數。（二）寬深比率修正（三）朝向修正從住宅售價中扣除成本等必要項目后所余下的地價，也會因為朝向不同而有所差別，需進行地塊朝向等的環境條件影響修正，計算出朝向修正系數，為估算地價服務。三、其他因素修正

（四）地價分配率修正地價分配率是將土地單價調整、分攤到各樓層的比率。一般而言，隨著樓層數的加大，分配到樓層上的地價呈減少的趨勢；當樓層數加大到一定數值后，分配到樓層上的地價不但不減少，反擊呈現出增加的趨勢。為了滿足估價的需要，須編制出一個統一的地價分配率。此外，還應進行容積率、土地使用年期的修正，修正方法同市場比較法。（四）地價分配率修正第三節路線價法的應用

一、美國、日本和臺灣的路線價法比較（一）標準宗地選擇標準不同（二）路線價的表示方法不同（三）深度修正體系不同（四）地價計算公式不同第三節路線價法的應用

一、美國、日本和臺灣的路線價法比較

美國用路線價法求取宗地總價的基本計算公式為：（9.4）

日本和臺灣用路線價法計算宗地總價的基本計算公式為：（9.5）

式中，是宗地臨街寬度，宗地進深，其他符號意義同（9.1）式。美國用路線價法求取宗地總價的基本計算二、路線價法應用舉例

（一）矩形單面臨街宗地地價的計算路線價1000點50m圖9-4矩形單面臨街宗地地價計算示意圖ⅠA[例9.1]（日本路線價法）如圖9-4，求矩形宗地A的地價。分析：在日本路線價法中，對普通商業街區來說，當臨街深度為50m時，深度指數為82%。則宗地A的地價為：二、路線價法應用舉例路線價1000點50m圖9-4矩形單面[例9.2]（臺灣路線價法）如圖9-5，求矩形宗地B的地價。分析：在臺灣的路線價法中，繁榮街道的區段以里地線分為臨街地和里地。里地線是與街道平行的線，B18m11m10m圖9-5矩形單面臨街宗地地價計算示意圖Ⅱ里地線路線價5500元里地線與街道之間的距離，為標準深度（18米）在街道與里地線之間的土地稱為臨街地，里地線以外的土地，就是里地。當臨街深度滿8m未滿12m時，深度指數120%，則宗地B的地價為：[例9.2]（臺灣路線價法）如圖9-5，求矩形宗地B的地價。

（二）兩面臨街地地價的計算

[例9.3]（日本路線價法）如圖9-6，求雙面臨街地C的地價。分析：在日本的路線價法中，對雙面臨街地地價計算的處理方法是“雙面臨街影響加算法”，即先計算路線價高的正街的地價點數，再求路線價低的后街的影響點數，二者相加，即得所求宗地的地價點數。（二）兩面臨街地地價的計算

對普通商業街區來說，當臨街深度為22m時，深度指數為98%；因宗地C是雙面臨街地，應加算后街街影響加算率5%。則雙面臨街地C的地價為：路線價1000點路線價1500點22m45m圖9-6雙面面臨街地地價計算示意圖ⅠC對普通商業街區來說，當臨街深度為22[例9.4]（臺灣路線價法）如圖9-7，求宗地D的地價。

分析：在臺灣的路線價法中，對雙面臨街地，街廓縱深在36m以下者，以其中間線為準分為前后兩部分，分別計算其臨街價，然后加總即得所求宗地的地價。本例中，宗地D為雙面臨街地，總深度為30m，以中間30路線價2800元路線價1800元圖9-7雙面面臨街地地價計算示意圖Ⅱ20m中間線臨街線臨街線D線分為前后兩部分，臨街深度分別為15m，深度指數為110%，則宗地D的價格為：[例9.4]（臺灣路線價法）如圖9-7[例9.5]（美國路線價法）如圖9-8，求宗地E的地價。100英尺路線價2500元路線價2000元圖9-8雙面面臨街地地價計算示意圖Ⅲ30英尺臨街線臨街線E56英尺[例9.5]（美國路線價法）如圖9-8

分析：在美國的路線價法中，對雙面臨街地地價的計算采用“重疊價值估算法”，即先找出高價街和低價街對地塊影響的分界線（合致線），將宗地分為前后兩部分，分別計算兩地塊價值，然后加總。合致線求取方法：分析：在美國的路線價法中，對雙面臨街

本例中，宗地E的高價街影響深度為：

根據四三二一法則，宗地E的地價為：本例中，宗地E的高價街影響深度為：

（三）街角地地價的計算