第11章不動產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述

11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式

11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險管理

2023/1/21主講人：李軍峰第11章不動產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。1.保證是指保證人和債權(quán)人約定，與債務(wù)人不履行債務(wù)時，由保證人按照約定履行主合同的義務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。2.抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，將抵押財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。3.質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，或者將其財產(chǎn)權(quán)利交由債權(quán)人控制，將該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利折價，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利的價款優(yōu)先受償。2023/1/22主講人：李軍峰11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)4.留置是指在保管合同、運輸合同、加工承攬合同中，債權(quán)人依照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。5.定金是指合同當(dāng)事人一方為了擔(dān)保合同的履行，預(yù)先支付另一方一定數(shù)額的金錢的行為。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2023/1/23主講人：李軍峰4.留置2022/12/293主講人：李軍峰11.1.1不動產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征1．不動產(chǎn)抵押貸款的含義（1）抵押貸款的概念抵押貸款又稱押款，是指貸款人要求借款人提供一定抵押物作為保證的放款。（2）不動產(chǎn)抵押貸款的定義不動產(chǎn)抵押貸款，是指以某項特定的不動產(chǎn)作為抵押擔(dān)保所進行的借貸活動，它是貸款人和借款人雙方同意把不動產(chǎn)抵押給貸款人，以用作借款人付款償還貸款的擔(dān)保。2023/1/24主講人：李軍峰11.1.1不動產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征2022/12/不可抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。2023/1/25主講人：李軍峰不可抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：2022/12/295主講抵押率的確定土地：通常不超過50%；住宅：有產(chǎn)權(quán)證70%，在建工程50%；商鋪、寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證60%，在建工程50%；車位：不超過20%。2023/1/26主講人：李軍峰抵押率的確定土地：通常不超過50%；2022/12/296主2．不動產(chǎn)抵押貸款的基本特征（1）不動產(chǎn)抵押貸款中用作抵押物的不動產(chǎn)價值高于貸款的額度;（2）不動產(chǎn)抵押貸款金額大、期限比較長;（3）不動產(chǎn)抵押貸款的工具創(chuàng)新非常活躍。2023/1/27主講人：李軍峰2．不動產(chǎn)抵押貸款的基本特征2022/12/297主講人：李3.不動產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)不動產(chǎn)抵押貸款合同要求借款人提供不動產(chǎn)作為擔(dān)保，以保證貸款能夠按期歸還。一旦違約，貸款人就獲得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。這種貸款合同可以看作是賦予借款人的一個看漲期權(quán)。2023/1/28主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)2022/12/298主講人：李軍11.1.2不動產(chǎn)抵押貸款的分類1.按照借貸期內(nèi)貸款利率是否調(diào)整，可分為固定利率不動產(chǎn)抵押貸款和可變利率不動產(chǎn)抵押貸款（1）固定利率不動產(chǎn)抵押貸款固定利率不動產(chǎn)抵押貸款，是以預(yù)先確定的利率和分期還款方式來運行的信貸工具。常見的固定利率貸款有固定償額貸款、氣球式貸款、固定還本貸款和雙周還款貸款。

2023/1/29主講人：李軍峰11.1.2不動產(chǎn)抵押貸款的分類2022/12/299主①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還固定的額度給貸款人。它是一種可被視作年金的較簡單的貸款形式。②氣球式貸款是指在貸款合同期，最后一期的償還額比此前任意一期的償還額都高的貸款方式，而最后一期的償還額被稱為氣球償還額。其現(xiàn)金流特點是，在貸款期間內(nèi)僅支付利息或部分?jǐn)備N貸款本金，至期末才償還本金或余下的本金額。2023/1/210主講人：李軍峰①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支付則依據(jù)每期期末貸款余額及當(dāng)期利率計算的還款方式。其現(xiàn)金流特點是，貸款期內(nèi)利息支付金額依次遞減，而本金支付額固定不變。④雙周還款貸款是每兩周還款一次，貸款期限縮短近一半，利息的總支付也銳減，它實際屬于固定償額貸款的一種。2023/1/211主講人：李軍峰③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支（2）可變利率不動產(chǎn)抵押貸款可變利率不動產(chǎn)抵押貸款是指在貸款合同期內(nèi)，貸款利率可以依據(jù)某一指標(biāo)變動而調(diào)整的貸款方式。它包括隨價調(diào)整抵押貸款和浮動利率抵押貸款。

2023/1/212主講人：李軍峰（2）可變利率不動產(chǎn)抵押貸款2022/12/2912主講人：2.按照抵押貸款的動機，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房地產(chǎn)抵押貸款和不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款（1）住宅房地產(chǎn)抵押貸款住宅房地產(chǎn)抵押貸款是指用住宅等性質(zhì)的不動產(chǎn)作為抵押品的貸款活動。住宅作為家庭財務(wù)最大支出的購買品，關(guān)系著居住條件的改善和生活水平的提高。2023/1/213主講人：李軍峰2.按照抵押貸款的動機，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房住房抵押貸款條件

(1)有合法的身份;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;(3)有合法有效的購房合同;(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款;(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;(7)貸款行規(guī)定的其他條件。2023/1/214主講人：李軍峰住房抵押貸款條件(1)有合法的身份;2022/12/29住房抵押貸款申請資料

1.房產(chǎn)證；2.權(quán)利人及配偶的身份證；3.權(quán)利人及配偶的戶口本；4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)；5.收入證明；6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,應(yīng)提供出生證；7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,應(yīng)提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單；8.為提高貸款通過率,應(yīng)盡量多的提供家庭其他財產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。2023/1/215主講人：李軍峰住房抵押貸款申請資料1.房產(chǎn)證；2022/12/2915（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款收益型房地產(chǎn)抵押貸款是指以作為投資品的房地產(chǎn)為抵押融通資金的借貸活動。在收益型房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人一般希望貸款結(jié)構(gòu)能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益來支付每年的抵押貸款償還額。它可被劃分為參與貸款、土地售后回租、僅付利息貸款、應(yīng)計貸款和可轉(zhuǎn)換抵押貸款等形式。

2023/1/216主講人：李軍峰（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款2022/12/2916主講人：李參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸款利率作為交換條件，通過一定的方式參與了房地產(chǎn)收益和現(xiàn)金流的分配的貸款方式。土地售后回租是指擁有土地所有權(quán)的投資者在同土地購買者達成回租協(xié)議后將土地出售，以獲得的土地款在土地上搞建筑投資獲取收益的融資活動。2023/1/217主講人：李軍峰參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時在某一特定時間內(nèi)不要求分期償還本金，這一時期內(nèi)僅支付利息，特定時期結(jié)束后，貸款本金要么在剩余時間內(nèi)分期償還，要么期末一次性償還的貸款方式。應(yīng)計貸款是指某些特定年份借款人支付的款項低于可能要求的利息費用的收益型房地產(chǎn)抵押貸款。可轉(zhuǎn)換抵押貸款就是貸款人在某個特定的期限結(jié)束后有權(quán)選擇購買房地產(chǎn)的部分或全部收益的貸款方式。

2023/1/218主講人：李軍峰僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時在某一特定時間內(nèi)不要（3）不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款是指不動產(chǎn)項目開發(fā)商在獲得土地后為開始項目開發(fā)，通過協(xié)商獲得建設(shè)增建費用的貸款。2023/1/219主講人：李軍峰（3）不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款2022/12/2919主講人：不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國有土地使用證、建設(shè)項目規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）前期投入35%自有資金（土地出讓金、地價、配套費）；（3）有土地或房屋抵押擔(dān)保。2023/1/220主講人：李軍峰不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國有土地使用證、11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.2.1不動產(chǎn)抵押貸款的供給可以將不動產(chǎn)抵押貸款的供給函數(shù)定義為：LS=g(M，E，Pr，r)M—貨幣政策；E—國民經(jīng)濟運行的總體形勢；Pr—金融機構(gòu)對不動產(chǎn)抵押貸款的偏好；r—不動產(chǎn)抵押貸款的市場利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>02023/1/221主講人：李軍峰11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定11.2.1不動產(chǎn)抵押圖11-1不動產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2023/1/222主講人：李軍峰圖11-1不動產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2022/12/211.2.2不動產(chǎn)抵押貸款的需求不妨將不動產(chǎn)抵押貸款的需求函數(shù)定義為：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人數(shù)；W—財富總量；Y—收入水平；T—人們的偏好；P—不動產(chǎn)價格的變化；r—不動產(chǎn)抵押貸款利率。

可以將公式11.3改寫為：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<02023/1/223主講人：李軍峰11.2.2不動產(chǎn)抵押貸款的需求2022/12/2923r0圖11-2不動產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2023/1/224主講人：李軍峰r0圖11-2不動產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2022/12/11.2.3不動產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2023/1/225主講人：李軍峰11.2.3不動產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2022/12/29圖11-3不動產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr*2023/1/226主講人：李軍峰圖11-3不動產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式

不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式是指由借貸雙方協(xié)商確定的借款人償還貸款本息的時間間隔和支付的金額等貸款合同內(nèi)容。11.3.1固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)金流特征最簡單的一種支付方式，是指貸款期內(nèi)利率固定，支付的時間間隔一般為一個月，每期的支付額是固定不變的不動產(chǎn)抵押貸款支付方式。2023/1/227主講人：李軍峰11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式根據(jù)固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年金公式計算每月償還的本金、利息和總額。即

由公式11.5，可得2023/1/228主講人：李軍峰根據(jù)固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年11.3.2累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款這樣的支付方式的一般特點是：貸款期限和利率都是固定不變的，這一點與固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款相同；每月償還額，在起初幾年比相同利率和期限的固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的每月償還額要少，但在剩余的期限內(nèi)情況正好反過來，即累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款的月償還額會超過固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款的月償還額。2023/1/229主講人：李軍峰11.3.2累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款2022/12/292023/1/230主講人：李軍峰2022/12/2930主講人：李軍峰11.3.3可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款包括隨價調(diào)整抵押貸款和浮動利率抵押貸款。1.隨價調(diào)整的抵押貸款可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款設(shè)計的關(guān)鍵為貸款利率調(diào)整的方式。可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款利率有多種多樣的調(diào)整方式，但多以按物價指數(shù)調(diào)整為常見，即隨價調(diào)整抵押貸款。2023/1/231主講人：李軍峰11.3.3可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款2022/12/2932.浮動利率抵押貸款浮動利率抵押貸款的利率往往盯住一些不受銀行或儲蓄貸款機構(gòu)控制的經(jīng)濟指數(shù)，如美國國庫券利率和平均國民貸款利率，周期地進行調(diào)整。調(diào)整期的利率等于某個基準(zhǔn)利率加上一定變動幅度。2023/1/232主講人：李軍峰2.浮動利率抵押貸款2022/12/2932主講人：李軍峰11.3.4不動產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortgage)不動產(chǎn)逆向抵押貸款的運行過程是：在老人有生之年，對已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價值和老人的預(yù)期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。2023/1/233主講人：李軍峰11.3.4不動產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortg11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險管理

11.4.1不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險分析通常，可以將不動產(chǎn)抵押貸款市場上的風(fēng)險劃分為一般風(fēng)險和其它風(fēng)險。1.一般風(fēng)險一般風(fēng)險是指在不動產(chǎn)抵押貸款市場上所有的參與者都不能回避的系統(tǒng)性風(fēng)險，它主要包括通貨膨脹風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、提前償還風(fēng)險、抵押物價格風(fēng)險和不可抗力風(fēng)險等。2023/1/234主講人：李軍峰11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險管理11.4.1不動產(chǎn)抵押（1）通貨膨脹風(fēng)險在貸款活動中，通貨膨脹會使貸款人的實際收益減少，即蒙受損失。這種由于通貨膨脹的發(fā)生而導(dǎo)致貸款人蒙受損失的可能性被稱為通貨膨脹風(fēng)險。（2）利率風(fēng)險貸款利率通常是根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢和對未來經(jīng)濟發(fā)展前景的判斷來確定的。（3）流動性風(fēng)險流動性是指投資標(biāo)的轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力，又稱變現(xiàn)性。當(dāng)某項資產(chǎn)無法在短期內(nèi)以合理的價格售出時，即面臨流動性風(fēng)險。2023/1/235主講人：李軍峰（1）通貨膨脹風(fēng)險2022/12/2935主講人：李軍峰（4）提前償還風(fēng)險提前償還是指借款人在按不動產(chǎn)抵押貸款合同規(guī)定的還款計劃之外償付本金，致使貸款提前償付的行為。（5）抵押物價格風(fēng)險抵押物價格風(fēng)險是指由于用作抵押物的不動產(chǎn)價格的波動對貸款的安全和收益產(chǎn)生的不確定性。它包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。（6）不可抗力風(fēng)險不可抗力風(fēng)險是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無法收回。2023/1/236主講人：李軍峰（4）提前償還風(fēng)險2022/12/2936主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險其它風(fēng)險是指在不動產(chǎn)抵押貸款實施時，由于貸款合同操作的不規(guī)范而使參與者面臨的風(fēng)險，它主要包括貸款條件風(fēng)險、違約風(fēng)險和欺詐風(fēng)險等。（1）貸款條件風(fēng)險不動產(chǎn)抵押貸款合同的內(nèi)容很多，其中最為關(guān)鍵的是抵押比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標(biāo)的變化會對借款產(chǎn)生重大影響。2023/1/237主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險2022/12/2937主講人①抵押比率風(fēng)險指貸款額占房產(chǎn)價值的比率。該比率越高，在相同的時限內(nèi)借款數(shù)額就越大，對抵押人的壓力也越大，意味著抵押人違約的可能性越大，貸款的風(fēng)險就越高；反之亦然。②還款方式風(fēng)險目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的還款方式是按月均還。它的好處在于借貸雙方能夠較容易地知道自己的收益或支出，從而可以制定長期計劃來安排現(xiàn)金流。2023/1/238主講人：李軍峰①抵押比率風(fēng)險2022/12/2938主講人：李軍峰③還貸期限風(fēng)險因為時間越長，未知因素就越多，不動產(chǎn)的自身價值也會發(fā)生變化，自然風(fēng)險就會增加。2023/1/239主講人：李軍峰③還貸期限風(fēng)險2022/12/2939主講人：李軍峰（2）違約風(fēng)險違約風(fēng)險是指不動產(chǎn)抵押貸款的借方不能履行協(xié)議、按期清償本息，導(dǎo)致拖欠、終止信貸償還等的可能性。①主動違約風(fēng)險。主動違約是指借款人在自身利益的驅(qū)使下，主動停止或延長還貸。它主要表現(xiàn)在兩個方面：一是借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)還款可以帶來更大的利益，而采取拒絕償還債務(wù)的可能性。2023/1/240主講人：李軍峰（2）違約風(fēng)險2022/12/2940主講人：李軍峰②被動違約風(fēng)險它是指借款人因某種客觀原因致使目前經(jīng)濟狀況變差，經(jīng)濟能力不足以承擔(dān)抵押貸款合同中的未償還本息的可能性。導(dǎo)致借款人被動違約的原因主要有勞動能力降低、下崗失業(yè)、意外事故以及像戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害、社會動亂等不可抗拒因素。2023/1/241主講人：李軍峰②被動違約風(fēng)險2022/12/2941主講人：李軍峰（3）欺詐風(fēng)險所謂欺詐風(fēng)險是指違反金融管理法規(guī)，采取捏造事實，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無償還能力或超過其償還能力的貸款，致使貸款的安全和收益遭受沖擊的可能性。①虛擬抵押。②舊契抵押。③租賃房屋抵押。2023/1/242主講人：李軍峰（3）欺詐風(fēng)險2022/12/2942主講人：李軍峰11.4.2不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的管理首先，要加強對不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險意識。其次，要搞好不動產(chǎn)抵押貸款的程序管理。再次，健全評估制度，降低按揭比率。最后，發(fā)展不動產(chǎn)抵押貸款二級市場。2023/1/243主講人：李軍峰11.4.2不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的管理首先，要加強對不動產(chǎn)生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。1月-231月-23Monday,January2,2023人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。21:10:1021:10:1021:101/2/20239:10:10PM做一枚螺絲釘，那里需要那里上。1月-2321:10:1021:10Jan-2302-Jan-23日復(fù)一日的努力只為成就美好的明天。21:10:1021:10:1021:10Monday,January2,2023安全放在第一位，防微杜漸。1月-231月-2321:10:1021:10:10January2,2023加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2023年1月2日9:10下午1月-231月-23精益求精，追求卓越，因為相信而偉大。02一月20239:10:10下午21:10:101月-23讓自己更加強大，更加專業(yè)，這才能讓自己更好。一月239:10下午1月-2321:10January2,2023這些年的努力就為了得到相應(yīng)的回報。2023/1/221:10:1021:10:1002January2023科學(xué)，你是國力的靈魂；同時又是社會發(fā)展的標(biāo)志。9:10:10下午9:10下午21:10:101月-23每天都是美好的一天，新的一天開啟。1月-231月-2321:1021:10:1021:10:10Jan-23相信命運，讓自己成長，慢慢的長大。2023/1/221:10:10Monday,January2,2023愛情，親情，友情，讓人無法割舍。1月-232023/1/221:10:101月-23謝謝大家！生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。12月-2212月-22第11章不動產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述

11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式

11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險管理

2023/1/245主講人：李軍峰第11章不動產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。1.保證是指保證人和債權(quán)人約定，與債務(wù)人不履行債務(wù)時，由保證人按照約定履行主合同的義務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。2.抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，將抵押財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。3.質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，或者將其財產(chǎn)權(quán)利交由債權(quán)人控制，將該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利折價，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利的價款優(yōu)先受償。2023/1/246主講人：李軍峰11.1不動產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)4.留置是指在保管合同、運輸合同、加工承攬合同中，債權(quán)人依照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。5.定金是指合同當(dāng)事人一方為了擔(dān)保合同的履行，預(yù)先支付另一方一定數(shù)額的金錢的行為。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2023/1/247主講人：李軍峰4.留置2022/12/293主講人：李軍峰11.1.1不動產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征1．不動產(chǎn)抵押貸款的含義（1）抵押貸款的概念抵押貸款又稱押款，是指貸款人要求借款人提供一定抵押物作為保證的放款。（2）不動產(chǎn)抵押貸款的定義不動產(chǎn)抵押貸款，是指以某項特定的不動產(chǎn)作為抵押擔(dān)保所進行的借貸活動，它是貸款人和借款人雙方同意把不動產(chǎn)抵押給貸款人，以用作借款人付款償還貸款的擔(dān)保。2023/1/248主講人：李軍峰11.1.1不動產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征2022/12/不可抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。2023/1/249主講人：李軍峰不可抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：2022/12/295主講抵押率的確定土地：通常不超過50%；住宅：有產(chǎn)權(quán)證70%，在建工程50%；商鋪、寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證60%，在建工程50%；車位：不超過20%。2023/1/250主講人：李軍峰抵押率的確定土地：通常不超過50%；2022/12/296主2．不動產(chǎn)抵押貸款的基本特征（1）不動產(chǎn)抵押貸款中用作抵押物的不動產(chǎn)價值高于貸款的額度;（2）不動產(chǎn)抵押貸款金額大、期限比較長;（3）不動產(chǎn)抵押貸款的工具創(chuàng)新非常活躍。2023/1/251主講人：李軍峰2．不動產(chǎn)抵押貸款的基本特征2022/12/297主講人：李3.不動產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)不動產(chǎn)抵押貸款合同要求借款人提供不動產(chǎn)作為擔(dān)保，以保證貸款能夠按期歸還。一旦違約，貸款人就獲得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。這種貸款合同可以看作是賦予借款人的一個看漲期權(quán)。2023/1/252主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)2022/12/298主講人：李軍11.1.2不動產(chǎn)抵押貸款的分類1.按照借貸期內(nèi)貸款利率是否調(diào)整，可分為固定利率不動產(chǎn)抵押貸款和可變利率不動產(chǎn)抵押貸款（1）固定利率不動產(chǎn)抵押貸款固定利率不動產(chǎn)抵押貸款，是以預(yù)先確定的利率和分期還款方式來運行的信貸工具。常見的固定利率貸款有固定償額貸款、氣球式貸款、固定還本貸款和雙周還款貸款。

2023/1/253主講人：李軍峰11.1.2不動產(chǎn)抵押貸款的分類2022/12/299主①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還固定的額度給貸款人。它是一種可被視作年金的較簡單的貸款形式。②氣球式貸款是指在貸款合同期，最后一期的償還額比此前任意一期的償還額都高的貸款方式，而最后一期的償還額被稱為氣球償還額。其現(xiàn)金流特點是，在貸款期間內(nèi)僅支付利息或部分?jǐn)備N貸款本金，至期末才償還本金或余下的本金額。2023/1/254主講人：李軍峰①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支付則依據(jù)每期期末貸款余額及當(dāng)期利率計算的還款方式。其現(xiàn)金流特點是，貸款期內(nèi)利息支付金額依次遞減，而本金支付額固定不變。④雙周還款貸款是每兩周還款一次，貸款期限縮短近一半，利息的總支付也銳減，它實際屬于固定償額貸款的一種。2023/1/255主講人：李軍峰③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支（2）可變利率不動產(chǎn)抵押貸款可變利率不動產(chǎn)抵押貸款是指在貸款合同期內(nèi)，貸款利率可以依據(jù)某一指標(biāo)變動而調(diào)整的貸款方式。它包括隨價調(diào)整抵押貸款和浮動利率抵押貸款。

2023/1/256主講人：李軍峰（2）可變利率不動產(chǎn)抵押貸款2022/12/2912主講人：2.按照抵押貸款的動機，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房地產(chǎn)抵押貸款和不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款（1）住宅房地產(chǎn)抵押貸款住宅房地產(chǎn)抵押貸款是指用住宅等性質(zhì)的不動產(chǎn)作為抵押品的貸款活動。住宅作為家庭財務(wù)最大支出的購買品，關(guān)系著居住條件的改善和生活水平的提高。2023/1/257主講人：李軍峰2.按照抵押貸款的動機，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房住房抵押貸款條件

(1)有合法的身份;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;(3)有合法有效的購房合同;(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款;(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;(7)貸款行規(guī)定的其他條件。2023/1/258主講人：李軍峰住房抵押貸款條件(1)有合法的身份;2022/12/29住房抵押貸款申請資料

1.房產(chǎn)證；2.權(quán)利人及配偶的身份證；3.權(quán)利人及配偶的戶口本；4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)；5.收入證明；6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,應(yīng)提供出生證；7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,應(yīng)提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單；8.為提高貸款通過率,應(yīng)盡量多的提供家庭其他財產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。2023/1/259主講人：李軍峰住房抵押貸款申請資料1.房產(chǎn)證；2022/12/2915（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款收益型房地產(chǎn)抵押貸款是指以作為投資品的房地產(chǎn)為抵押融通資金的借貸活動。在收益型房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人一般希望貸款結(jié)構(gòu)能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益來支付每年的抵押貸款償還額。它可被劃分為參與貸款、土地售后回租、僅付利息貸款、應(yīng)計貸款和可轉(zhuǎn)換抵押貸款等形式。

2023/1/260主講人：李軍峰（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款2022/12/2916主講人：李參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸款利率作為交換條件，通過一定的方式參與了房地產(chǎn)收益和現(xiàn)金流的分配的貸款方式。土地售后回租是指擁有土地所有權(quán)的投資者在同土地購買者達成回租協(xié)議后將土地出售，以獲得的土地款在土地上搞建筑投資獲取收益的融資活動。2023/1/261主講人：李軍峰參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時在某一特定時間內(nèi)不要求分期償還本金，這一時期內(nèi)僅支付利息，特定時期結(jié)束后，貸款本金要么在剩余時間內(nèi)分期償還，要么期末一次性償還的貸款方式。應(yīng)計貸款是指某些特定年份借款人支付的款項低于可能要求的利息費用的收益型房地產(chǎn)抵押貸款。可轉(zhuǎn)換抵押貸款就是貸款人在某個特定的期限結(jié)束后有權(quán)選擇購買房地產(chǎn)的部分或全部收益的貸款方式。

2023/1/262主講人：李軍峰僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時在某一特定時間內(nèi)不要（3）不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款是指不動產(chǎn)項目開發(fā)商在獲得土地后為開始項目開發(fā)，通過協(xié)商獲得建設(shè)增建費用的貸款。2023/1/263主講人：李軍峰（3）不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款2022/12/2919主講人：不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國有土地使用證、建設(shè)項目規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）前期投入35%自有資金（土地出讓金、地價、配套費）；（3）有土地或房屋抵押擔(dān)保。2023/1/264主講人：李軍峰不動產(chǎn)項目開發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國有土地使用證、11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.2.1不動產(chǎn)抵押貸款的供給可以將不動產(chǎn)抵押貸款的供給函數(shù)定義為：LS=g(M，E，Pr，r)M—貨幣政策；E—國民經(jīng)濟運行的總體形勢；Pr—金融機構(gòu)對不動產(chǎn)抵押貸款的偏好；r—不動產(chǎn)抵押貸款的市場利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>02023/1/265主講人：李軍峰11.2不動產(chǎn)抵押貸款利率的決定11.2.1不動產(chǎn)抵押圖11-1不動產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2023/1/266主講人：李軍峰圖11-1不動產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2022/12/211.2.2不動產(chǎn)抵押貸款的需求不妨將不動產(chǎn)抵押貸款的需求函數(shù)定義為：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人數(shù)；W—財富總量；Y—收入水平；T—人們的偏好；P—不動產(chǎn)價格的變化；r—不動產(chǎn)抵押貸款利率。

可以將公式11.3改寫為：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<02023/1/267主講人：李軍峰11.2.2不動產(chǎn)抵押貸款的需求2022/12/2923r0圖11-2不動產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2023/1/268主講人：李軍峰r0圖11-2不動產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2022/12/11.2.3不動產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2023/1/269主講人：李軍峰11.2.3不動產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2022/12/29圖11-3不動產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr*2023/1/270主講人：李軍峰圖11-3不動產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式

不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式是指由借貸雙方協(xié)商確定的借款人償還貸款本息的時間間隔和支付的金額等貸款合同內(nèi)容。11.3.1固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)金流特征最簡單的一種支付方式，是指貸款期內(nèi)利率固定，支付的時間間隔一般為一個月，每期的支付額是固定不變的不動產(chǎn)抵押貸款支付方式。2023/1/271主講人：李軍峰11.3不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式不動產(chǎn)抵押貸款的支付方式根據(jù)固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年金公式計算每月償還的本金、利息和總額。即

由公式11.5，可得2023/1/272主講人：李軍峰根據(jù)固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年11.3.2累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款這樣的支付方式的一般特點是：貸款期限和利率都是固定不變的，這一點與固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款相同；每月償還額，在起初幾年比相同利率和期限的固定利率、等額支付不動產(chǎn)抵押貸款的每月償還額要少，但在剩余的期限內(nèi)情況正好反過來，即累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款的月償還額會超過固定利率、等額支付的不動產(chǎn)抵押貸款的月償還額。2023/1/273主講人：李軍峰11.3.2累進支付的不動產(chǎn)抵押貸款2022/12/292023/1/274主講人：李軍峰2022/12/2930主講人：李軍峰11.3.3可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款包括隨價調(diào)整抵押貸款和浮動利率抵押貸款。1.隨價調(diào)整的抵押貸款可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款設(shè)計的關(guān)鍵為貸款利率調(diào)整的方式。可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款利率有多種多樣的調(diào)整方式，但多以按物價指數(shù)調(diào)整為常見，即隨價調(diào)整抵押貸款。2023/1/275主講人：李軍峰11.3.3可變利率的不動產(chǎn)抵押貸款2022/12/2932.浮動利率抵押貸款浮動利率抵押貸款的利率往往盯住一些不受銀行或儲蓄貸款機構(gòu)控制的經(jīng)濟指數(shù)，如美國國庫券利率和平均國民貸款利率，周期地進行調(diào)整。調(diào)整期的利率等于某個基準(zhǔn)利率加上一定變動幅度。2023/1/276主講人：李軍峰2.浮動利率抵押貸款2022/12/2932主講人：李軍峰11.3.4不動產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortgage)不動產(chǎn)逆向抵押貸款的運行過程是：在老人有生之年，對已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價值和老人的預(yù)期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。2023/1/277主講人：李軍峰11.3.4不動產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortg11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險管理

11.4.1不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險分析通常，可以將不動產(chǎn)抵押貸款市場上的風(fēng)險劃分為一般風(fēng)險和其它風(fēng)險。1.一般風(fēng)險一般風(fēng)險是指在不動產(chǎn)抵押貸款市場上所有的參與者都不能回避的系統(tǒng)性風(fēng)險，它主要包括通貨膨脹風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、提前償還風(fēng)險、抵押物價格風(fēng)險和不可抗力風(fēng)險等。2023/1/278主講人：李軍峰11.4不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險管理11.4.1不動產(chǎn)抵押（1）通貨膨脹風(fēng)險在貸款活動中，通貨膨脹會使貸款人的實際收益減少，即蒙受損失。這種由于通貨膨脹的發(fā)生而導(dǎo)致貸款人蒙受損失的可能性被稱為通貨膨脹風(fēng)險。（2）利率風(fēng)險貸款利率通常是根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢和對未來經(jīng)濟發(fā)展前景的判斷來確定的。（3）流動性風(fēng)險流動性是指投資標(biāo)的轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力，又稱變現(xiàn)性。當(dāng)某項資產(chǎn)無法在短期內(nèi)以合理的價格售出時，即面臨流動性風(fēng)險。2023/1/279主講人：李軍峰（1）通貨膨脹風(fēng)險2022/12/2935主講人：李軍峰（4）提前償還風(fēng)險提前償還是指借款人在按不動產(chǎn)抵押貸款合同規(guī)定的還款計劃之外償付本金，致使貸款提前償付的行為。（5）抵押物價格風(fēng)險抵押物價格風(fēng)險是指由于用作抵押物的不動產(chǎn)價格的波動對貸款的安全和收益產(chǎn)生的不確定性。它包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。（6）不可抗力風(fēng)險不可抗力風(fēng)險是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無法收回。2023/1/280主講人：李軍峰（4）提前償還風(fēng)險2022/12/2936主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險其它風(fēng)險是指在不動產(chǎn)抵押貸款實施時，由于貸款合同操作的不規(guī)范而使參與者面臨的風(fēng)險，它主要包括貸款條件風(fēng)險、違約風(fēng)險和欺詐風(fēng)險等。（1）貸款條件風(fēng)險不動產(chǎn)抵押貸款合同的內(nèi)容很多，其中最為關(guān)鍵的是抵押比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標(biāo)的變化會對借款產(chǎn)生重大影響。2023/1/281主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險2022/12/2937主講人①抵押比率風(fēng)險指貸款額占