2004.1廊坊中期報告-4全國房地產行業分析及城市房地產調研報告

全國房地產行業分析、北京、石家莊、蚌埠、連云港選準定位，夯實基礎，將新奧置業發展成為全國知名的房地產開發企業機密此報告供客戶內部使用。未經遠卓管理顧問公司書面許可，其它機構不得擅自傳閱、引用或復制本報告包含企業重要信息，遠卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件4/4城市房地產調研說明目的工作描述局限性本研究的目的是了解北京、石家莊、蚌埠和連云港四個城市房地產行業的行業趨勢、行業機會點以及房地產市場狀況，本研究的結果并非對具體項目的判斷本報告提出遠卓的獨立判斷，所有在訪談、調查和研究中接收到的觀點僅作為遠卓重要參考依據，而并不受任何觀點的完全引導，報告中的分析結論盡可能地采用數據論證，在缺乏數據的某些地方遠卓將參考內外部訪談、權威行業報告等信息經遠卓內部討論而得出遠卓各工作小組走訪了以上四個城市，對當地房地產市場情況進行了實地考察，并訪談了當地政府機關、新奧燃氣銷售部門、售樓處以及房地產交易中心的相關人員調查的重點在住宅市場，對寫字樓、商用樓僅做一般性掃描。由于研究目的更傾向于行業宏觀態勢，本報告內容沒有延伸至具體某個細分市場，因此這些分析并不一定能完全作為項目投資決策或子項目具體運作決策的依據1調研報告的主要結構主要觀點概述全國房地產概述城市調研報告2主要觀點概述（一）：全國市場我國房地產開發歷史發展經歷了超常發展期和調控期后逐步走向理性繁榮階段，未來至少有20年左右的增長空間；中國房地產行業處于從單純開發型向投資運作型的轉變期，存在多種模式并存的復雜格局，精細化管理基礎上規模化、專業化細分發展成為現階段主要特點我國房地產市場呈現區域梯度發展特點，人均GDP高的城市房地產業相對成熟，少量區域市場出現投資過熱的表現直轄市、百萬人口城市是競爭重點，經濟越發達競爭越激烈。二三線城市成為部分新興、中型房地產商新的利潤增長區域全國房地產市場理性繁榮，具有長期增長空間,有部分區域存在投資過熱現象。目前行業由單一開發型向投資運作型轉變。3主要觀點概述（二）：北京市場北京市的經濟發展和居民收入水平遠遠高于其他城市，且增長迅速住宅價格進入結構性調整，穩中有降，中高端和中低端市場供不應求，市場競爭主要在中端北京市的“十五”城市規劃將推動郊區房和中低價位商品房的建設，釋放中低收入人群的需求消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區域選擇呈現郊區化傾向，四環以外成為未來開發的熱點并沿著交通軌道擴展房地產企業數目眾多，市場競爭空前激烈寫字樓市場供給遠大于需求，空置率不斷上升價格逐年下降北京房地產市場發展較為成熟，機會與風險都較高，目前主要市場機會在五環六環區域和中檔住宅市場4主要觀點概述（三）：石家莊市場石家莊市的經濟發展和居民收入水平難以支撐房地產市場的長期發展近年來石家莊房地產也并沒有呈現良好的增長態勢目前市場供給與需求的主導仍然是住宅且主要是中低價位房和經濟適用房市場面臨土地價格增長和競爭環境混亂兩個不利因素寫字樓、商鋪和工業園區存在一定的市場機會石家莊房地產市場存在較大的風險，但中低價位住宅寫字樓和工業園區存在一定的市場機會5主要觀點概述（四）：蚌埠市場蚌埠市的經濟發展和居民收入水平太低難以支撐房地產市場的長期發展近年來蚌埠房地產發展迅速，但是價位相對較高目前市場供給過于需求，空置率較高，目前市場的重點在于消化空置房市場競爭環境較為混亂蚌埠房地產市場發展水平低下，空置率高，進入風險較大6主要觀點概述（五）：連云港市場連云港房地產市場規模較小，但正處于迅速發展階段，短期競爭激烈，但存在長期的發展空間連云港市的經濟發展迅速，但居民收入出現一定的背離城市化的發展和新移民的涌入帶來一定的市場機會連云港市房地產市場正處于迅速成長期，短期內供應量放大超出需求市場空置率較高，存在結構性過剩市場競爭環境較為混亂7四個城市房地產市場的比較北京石家莊蚌埠連云港2002年GDP增長2002年人口增長2002年房地產投資額2002年商品房竣工面積增長2002年商品房銷售面積增長2002年人均可支配收入房價與人均收入比全國增長驅動因素房價變化預測2002年人均可支配收入增長10.2％9.1％10.7％10.9％7.3％4％0.9％1.7％0.9％0.6％12464724065646953770313.5％6.4％6.6％-0.4％12.3％98933.48.116.1773639.7％-14.26％-35.27％43.5％12.2810.111穩中有降穩定增長穩中有降小幅上揚高收入城市改造與工業園區建設無新移民需求41.8％18.6％-4.85％24.2％19.1％20.2％8北京的經濟發展速度遠遠高于其他幾個城市北京石家莊連云港蚌埠全國平均GDP增長率人口增長率城鎮人均可支配收入增長率13.5%12.3%6.4%6.6%-0.4%4%0.9%1.7%0.9%0.6%10.2%9.1%8.6%10.9%7.3%9四個城市中只只有北京的人人均可支配收收入高于全國國平均水平124647240656469537703北京石家莊連云港蚌埠全國平均四個目標城市市與全國平均均城鎮人均可可支配收入比比較（2002年年，元）10北京和連云港港的房地產市市場以高于全全國平均的速速度增長，蚌蚌埠則呈現負負增長態勢,石家莊目前前以消化空置置房為主。商品房竣工面面積增長率商品房銷售面面積增長率北京全國平均連云港蚌埠石家莊41.8%18.6%-4.85%24.2%20.2%39.7%-14.26%-35.27%43.5%19.1%11遠卓對以上城城市房地產市市場的分析預預測比較北京石家莊蚌埠連云港供需特點競爭特點市場供給量逐逐年增長市場需求旺盛盛，購買力較較強中低端與中高高端區間需求求大于供給市場供給量近近兩年開始下下降經濟發展與收收入水平限制制了市場需求求高端市場供大大于求，中低低端市場尤其其是經濟適用用房存在一定定的市場機會會市場供給逐年年減少公務員和壟斷斷型國企職工工是主要潛在在客戶供給大于需求求住宅空置率率較高市場供給逐年年上升拆遷戶和國家家機關人員成成為需求的主主導供給大于需求求住宅空置率率較高且逐年年上升企業數量4000多家競競爭激烈，中中小企業仍存存在市場機會會房價進入調整整階段價格穩穩中有降四環以外沿交交通軌道線成成為未來熱點點企業數量多但但實力較弱，，競爭不算太太激烈價格持穩有小小幅上揚房地產開發有有東南方向發發展的趨勢企業數量多規規模小，競爭爭相對較弱，，外地企業占占主導存在一定滯銷銷現象價格穩穩中有降東區是傳統居居住區西區存存在未來市場場機會企業數量400多家，有有資質的只有有70多家，，競爭激烈而而無序房價保持3－－5％持續穩穩定上漲二環外城中村村改造是未來來熱點供給需求供需競爭價格區域12調研報告的主主要結構主要觀點概述述全國房地產概概述城市調研報告告13行業分析主要要結論預覽（（一）：全國國與區域市場場趨勢我國房地產開開發歷史發展展經歷了超常常發展期和調調控期后逐步步走向理性繁繁榮階段，目目前房地產行行業成為我國國經濟發展的的支柱產業，，整體運作健健康穩定，未未來至少有20年左右的的增長空間；；中國房地產行行業處于從單單純開發型向向投資運作型型的轉變期，，存在多種模模式并存的復復雜格局，精精細化管理基基礎上規模化化、專業化細細分發展成為為現階段主要要特點土地獲取逐步步透明化，但但土地交易價價格指數迅速速加速上升，，土地更加成成為行業內廠廠商關鍵競爭爭要素；住宅開發是占占市場結構比比例最大，且且有進一步擴擴大趨勢；住住宅項目競爭爭激烈，市場場研究基礎上上準確定位及及營銷實現是是項目成敗的的關鍵；全國房地產市市場特征：全國房地產區區域市場特征征：受經濟發展不不平衡影響，，我國房地產產市場呈現區區域梯度發展展特點，人均均GDP高的城市房地地產業相對成成熟直轄市、百萬萬人口城市是是競爭重點，，經濟越發達達競爭越激烈烈少量區域市場場出現投資過過熱的表現二三線城市成成為部分新興興、中型房地地產商新的利利潤增長區域域14中國的房地產產行業具有以以下基本特性性周期性產業關聯性地域性受產業政策影響大房地產業屬固定資產投資范疇，受國家宏觀經濟政策的影響非常大。產業表現出與國民經濟的發展相關并具一定先導性的周期性房地產與國民經濟的許多行業如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關系，房地產業的發展對這些產業的誘發系數達到1.7。此外，房地產業也促使物業管理、房地產評估、房地產中介等新興行業的發展

房地產是不動產，不能象其它商品那樣通過房地產在地區之間的流動來達到供求平衡或縮小地區間價格差異。房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發展水平的影響，不同區域表現出相當的特性政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況； 政府的各項稅費會影響到房地產的價格，從而影響到房地產的銷售狀況；政府對房地產交易所采取的政策會影響到房地產的流通狀況15縱觀中國房地地產的商品化化歷程，房地地產行業經過過超常發展和和調控期后正正逐步走向理理性化和穩定定成長時期19491979198719911993.619952002停滯期復蘇期初步起飛期超常發展期調控期平穩發展期二次調控期理性化規模發展期房地產業增長率2004真正意義上的的中國房地產產行業自1987年開始始形成個人購買的比比例逐年增加加；供求雙方的選選擇趨于理性性；產品性價比成成為供求雙方方關注的共同同點市場供求競爭格局產品型向服務務型轉變成為為企業的核心心競爭力的實實現渠道之一一；業務模式式創新成為現現階段房地產產行業一大特特點領先的房地產產商呈現開發發規模化、跨跨地域發展的的趨勢；“三外”涌入入房地產業導導致競爭的加加劇行業監管提高行業集中中度，扶大放放小；通過195號號、121號號文件等系列列政策調控房地地產業，防止止地產泡沫16近年來我國房房地產開發投投資增長速度度保持了較高高的水平,已已成為我國重重要的一項支支柱產業資料來源：中中國統計信息息網遠卓分分析17房地產企業數數量多、規模模小、集中度度低受我國經濟發發展梯級落差差影響，全國國房地產行業業發展并不均均衡市場上在售的的項目，僅掌掌握在少量的的開發商手中中；土地作為核心心競爭要素，，越來越成為為業內廠商競競爭要點土地供給透明明企業運營模式式改善大量資本進入入行業“121號””文件“195號””文件“18號”文文件規模化、專業業化將是我國國房地產企業業發展的必由由之路行業呈現由數數個規模大、、資金雄厚、、管理模式先先進的巨頭壟壟斷現象產品/服務細細分，產品品品種增加，專專業化程度增增加市場規模擴大大，市場價格格更趨于理性性化、透明化化現在2005-2008出臺、規范土土地招標制度度不斷通過金融融信貸政策提提高行業進入入壁壘出臺物業管理理條例；規定商品房按按使用面積出出售近年來中國政政府加強了土土地供給、金金融信貸等政政策調控力度度，我國房地地產商面臨重重新“洗牌””，導致業績績兩極分化，，市場將進一一步集中資料來源：中中國統計信息息網遠卓分分析18從產業周期分分析，我國的的房地產行業業處于從開發發型向投資型型的轉變時期期，出現多種種業務組合模模式并存的復復雜局面-行業成熟熟度與房地產產商商業模式式演變示意圖圖-高利潤階段高風險/高回回報產品創新中等利潤階段段適中風險/適適中回報資本優勢/規規模優勢微利階段低風險/低回回報規模優勢經濟特征需求特征房地產開發/產品型房地產投資/資本運作型型房地產服務/服務型時間行業規模中國大陸房地地產商香港房地產商商發達國家房地地產商賣方市場對新增住房需需求快速膨脹脹均衡市場對新增住房需需求穩定增長長買方市場以提升住房質質量的需求為為主19現階段我國房房地產行業仍仍處于賣方市市場，未來至至少保持20年左右的高高速成長，屬屬于典型的朝朝陽行業時間房地產作為基基礎產業和資資金驅動型行行業，受宏觀觀經濟周期的的影響很大，，帶來房地產產行業的短期期波動。政府的政策影影響，如拉動動內需等政策策，在短期內內會影響周期期的長度和幅幅度，但對整整體趨勢影響響不大。結論：短期呈下降趨趨勢部分市場供應應的增加速度度超過有效需需求的增加速速度，某些細細分市場供過過于求資金在全球范范圍內加速流流轉國家出臺相關關政策對行業業進行調整和和管控三外的加入使使得國內市場場競爭進一步步加劇長期呈增長趨趨勢中國長期潛在在需求巨大，，拉動市場上上升城市化進程進進一步加快人均面積遠小小于歐美國家家，改善住宅宅環境需求巨巨大大量存量房的的改造行業規模市場現狀房地產開發長期趨勢房地產與國民民經濟的許多多行業如鋼鐵鐵、水泥、木木材、玻璃、、塑料、家電電等都有著密密切關系，房房地產業的發發展對這些產產業的誘發系系數達到1.7；此外，房地產產業也促使物物業管理、房房地產評估、、房地產中介介等新興行業業的發展。20由于目前我國國人均住宅建建筑面積的遠遠落后于歐美美發達國家，，房地產住宅宅業有至少有有20年代的的發展空間據國外的經驗驗，人均國內內生產總值在在3000美美元以下，或或人均住房面面積在30平平方米以下時時，城市化水水平在30％％～60％左左右，屬于較較快速度發展展住房建設時時期。2002年，，我國城鎮人人均住房建筑筑面積為22平方米，人人均國內生產產總值961多美元，剛剛好處在中等等收入國家人人均住房水平平上，和地少少人多的新加加坡及中國的的臺灣省（人人均使用面積積達到28平平方米）相比比，有很大的的增長空間。。結合我國城市市化發展水平平，人口增長長因素以及人人均住宅建筑筑面積改善等等因素，預測測未來10年年內我國住宅宅類房地產的的發展空間在在60億平方方米左右，若若按現在的每每年房屋建設設竣工3億平平米計算，至至少住宅市場場還有20年年的發展空間間21需求和供應應兩大推動動因素從根根本上決定定未來幾年年我國房地地產市場的的樂觀局面面需求供應房地產行業業高速增長長人口：我國每年凈凈增人口1200萬萬，其中城城市人口每每年大約凈凈增300萬,每年年結婚人數數960萬萬對，存存在巨大的的潛在需求求收入：我國城鎮居居民的人均均可支配收收入增長迅迅速，房產產市場的有有效需求不不斷上升西部大開發發：西部大開發發大量的投投資對房地地產提出大大量的配套套需求WTO：大量外資企企業及駐華華機構的爭爭相涌入將將帶來國內內住宅、辦辦公尤其是是高檔寫字字樓、外銷銷公寓需求求的大幅度度增加政策：國家在“十十五”期間間將繼續大大力支持房房地產業的的發展。降降低稅費、、抵押貸款款和住房公公積金制度度、啟動二二三級市場場等都刺激激了市場的的現實需求求和潛在需需求城鎮化：積積極穩妥推推進城鎮化化是“十五五”期間的的戰略重點點之一，未未來每年城城市化比例例將增加一一個百分點點，帶來城城市土地供供應的增加加和大規模模的城鎮住住宅建設資金

：持續的低利利率政策將將降低開發發商的成本本；解除對對房地產企企業上市的的禁令大大大拓展了資資本市場融融資渠道；；房地產金金融產品的的不斷拓展展也將提高高房產商的的供應能力力WTO：外資實現國國民待遇，，外資房產產商將加大大在中國的的投資力度度。尤其對對服務領域域內部各個個專業的全全面進入和和滲透將使使我國房地地產服務業業內部分工工更細化、、更完整，，促進整個個行業結構構的改善和和市場的規規范22近6年來中中國房地產產投資額持持續增長，，同時一直直保持良性性的增長態態勢1995年年至2002年國房房景氣指數數變化1998年年后房地產產業進入景景氣區間。。進入2000年，，國房景氣氣指數企穩穩走高，在在104點點附近窄幅幅波動，呈呈現出高位位強勢橫盤盤跡象，我我國房地產產業進入了了新的一輪輪景氣階段段，且離110點的的預警值還還有很大的的安全空間間(年度最最大值也只只有105.27)，整體發發展較健康康，區域市市場出現過過熱特點。。1997－－2002年全國房房地產投資資情況2003年年1-6月月，全國累累計完成房房地產開發發投資3816.81億元，，比去年同同期增長34%備注：綜合指數值值100為為景氣線100以上上為景氣區區間100以下下為不景氣氣區間110以上上為過熱預預警區間徘徊跡象23土地購置與與開發量同同樣保持快快速增長，，但是土地地購置量與與土地完成成開發量之之差逐年擴擴大，部分分地區出現現“圈地””現象2002年年1-11月，全國國房地產開開發企業購購置土地量量比開發土土地量高出出1.08倍，可見見某些地區區存在“圈圈地”現象象。其中：：浙江省購購置土地2125.78萬平平方米，居居全國之首首。該省購購置土地量量比完成開開發量(644.97萬平方方米)高出出2.30倍1997－－2002年土地購購置與開發發情況(萬萬平方米)資料來源：：國家統計計局由上圖可以以看出在前前幾年的““圈地”運運動中，許許多大中型型房地產企企業意識到到土地的戰戰略地位，，已經儲備備了大量土土地，目前前占據相對對優勢地位位，新的進進入者面臨臨著用更大大的代價獲獲取土地的的不利局面面對資金規規模及資金金管理能力力要求大大大提升241996年年開始，我我國房地產產業投資結結構開始向向住宅轉移移，住宅投投資占房地地產業的投投資比重逐逐漸上升,成為近幾幾年增長最最快的熱點點，遠高于于其他類地地產項目的的發展速度度1997-2002年住宅投投資占房地地產總投資資的比例2002年年全國各類類物業投資資結構比例例示意97年到99年住宅宅投資比例例增長迅速速2000年年和2001年基本本保持同一一比例2002年年住宅投資資比例繼續續增長達到到68.09%25預計未來三三年中國房房地產行業業仍將保持持高位攀升升的態勢中國房地產產行業過去去增長中國房地產產行業未來來增長預測測單位：億元元單位：億元元房地產投資資額年均增增長率預測測：20%商品房銷售售年均增長長率預測：：25%房地產投資資額年均增增長率1997-2000：：18.8%商品房銷售售年均增長長率1997-2000：26.7%商品房銷售售額投資額商品房銷售售額投資額資料來源：：中國統計計年鑒200226預計未來短短期內房地地產市場繼繼續保持供供銷兩旺的的局面投資方面供給方面需求方面短期內房地地產投資將將繼續保持持增長勢頭頭今后3年竣竣工總量是是11-13億平方方米，即年年均竣工量量在3.6-4.4億平方方米之間，，相比上世世紀90年年代年竣工工量2.5億平米的的水平有較較大提高原因趨勢房地產產品品生產周期期長，供給給對需求的的反應有滯滯后性，排排除今后新新開工因素素，1999年-2002年年新開工量量將在今后后三年內逐逐漸轉為竣竣工量未來幾年我我國將繼續續實行擴大大內需的政政策，進一一步加大基基本建設投投資。基本本建設投資資拉動房地地產投資隨著人民生生活水平的的提高，消消費結構發發生了改變變。從歷年年來看，我我國城鎮居居民在住宅宅上的消費費增長速度度大于其收收入水平的的增長速度度隨著人民生生活水平的的不斷提高高，住宅消消費在可支支配收入中中的比例將將會繼續增增長1997－－2002年商品房房銷售價格格變化1998－－2002年全國土土地交易價價格指數27中部地區西部地區東部地區經濟發展水水平高的5個城市占占銷售總額額的58%商品房銷售售累計增長長率銷售增長最最快的前十十個城市大大部分是經經濟欠發達達地區，而而西部地區區占了7位位2002年年前11月月2002年年前11月月城市商品房房銷售額累累計百分比比房地產市場場的發展主主要受當地地經濟發展展水平的影影響，表現現出很強強的區域性性目前房地產產行業在全全國呈現從從東部到中中部再到西西部的階梯式滾動動式發展，具體表現現在省會城城市、百萬萬人口級規規模的城市市發展領先先資料料來來源源：：遠遠卓卓知知識識庫庫28資料料來來源源：：遠遠卓卓分分析析，，國國務務院院發發展展研研究究中中心心2002年年各各地地區區GDP增長長東北北7.87%*華北北8.37%*西北北8.61%*西南南8.21%*華東東8.06%*華南南7.47%*北京京10.2%上海海10.90%廣東東10.3%東部部沿沿海海地地區區：：經濟濟增增長長速速度度漸漸趨趨平平穩穩，，平平均均增增長長速速度度為為7.81%，，三三大大經經濟濟圈圈的的經經濟濟增增長長速速度度依依然然很很高高：：圍圍繞繞京京津津唐唐、、長長江江三三角角洲洲、、珠珠江江三三角角洲洲地地區區的的城城市市化化進進程程飛飛速速發發展展。。中部地地區：：經濟增增長速速度較較慢，，平均均增長長速度度為6.89%，但但整體體發展展不平平均，，其中中江西西、山山西的的增長長速度度為全全國末末列。。云南南2002年GDP增長速速度達達8.10%以上各各數據據均把把物價價因素素排除除西部地地區：：經濟增增長速速度較較前兩兩年上上升，，平均均增長長速度度為8.41%，但但整體體發展展也不不平均均，其其中，，青海海、甘甘肅、、寧夏夏表現現突出出。其其主要要原因因是國國家發發展西西部的的傾斜斜政策策，大大力推推進工工業經經濟結結構，，帶動動整個個地區區經濟濟增長長。從GDP增長趨趨勢看看，西西部地地區、、華東東、華華北增增長最最快，，相應應的住住宅需需求增增長將將會領領先其其他地地區2002年年GDP增長最最快的的5個個省市市：青海、、天津津、浙浙江、、上海海、北北京；2002年年GDP增長較較慢的的4個個省市市：山山西、、廣西西、安安徽、、四川川29西部地地區建建筑行行業特特點分分析———西西部地地區房房建產產品中中住宅宅比例例較高高，同同時辦辦公用用房、、商業業用房房和文文化教教育用用房的的比例例也較較高西部地地區各各種用用途房房屋建建筑竣竣工面面積比比例分分布西部地地區整整體經經濟發發展水水平較較為落落后，，建筑筑總量量僅占占全國國的10％％～15％％，但但目前前發展展速度度較高高，特特別是是國家家西部部大開開發影影響，，在西西部部部分戰戰略性性重點點城市市房地地產出出現快快速增增長；；但整整體西西部地地區的的房地地產市市場化化及規規范程程度不不高，，存在在較強強的地地區保保護；；西部地地區整整體分分析四四川、、重慶慶、陜陜西的的房地地產相相對領領先；；西部地地區房房建產產品中中住宅的比例例較高高；比比較而而言，，重慶的住宅宅比例例最高高，為為69.4%辦公用用房、商業用用房和文化教教育用用房的比例例也較較高，，與西西部地地區目目前公公共事事業建建筑產產品的的投資資量仍仍較大大有關關；其其中，，西藏藏辦公公用房房比例例為23.3%，商商業用用房比比例為為21.8%30華東地地區建建筑行行業特特點分分析———華華東地地區屬屬于我我國建建筑市市場體體量最最大的的市場場，房房建產產品中中廠房房比例例較高高，與與華東東地區區工業業發達達有關關有效效支撐撐住宅宅、辦辦公、、商業業用房房的健健康發發展華東地地區各各種用用途房房屋建建筑竣竣工面面積比比例分分布華東地地區房房建產產品中中廠房比例較較高，，均高高于國國內平平均水水平；；尤其其是浙浙江和和上海海兩地地，位位居全全國前前三名名，較較強的的工業業基礎礎有效效支撐撐地區區經濟濟發展展；上海、、江蘇蘇、浙浙江的的建筑筑總量量占到到全國國的30％％左右右，其其住宅宅、辦辦公用用房、、商業業用房房的總總量巨巨大且且保持持了較較強的的增長長速度度；已已經培培育了了大批批具備備一定定規模模的區區域房房地產產開發發商，，市場場競爭爭較激激烈；；上海作作為長長三角角的核核心城城市，，其單單體經經濟發發展水水平具具全國國前列列，城城市化化水平平、國國際化化水平平較高高；浙江近近些年年房地地產發發展迅迅速，，杭州州已經經出現現房地地產過過熱的的跡象象。另另外，，浙江江房地地產開開發商商積極極進入入上海海房地地產市市場并并占據據了一一項的的市場場份額額31華北地地區建建筑行行業特特點分分析———華華北地地區房房建產產品以以住宅宅為主主，重重點關關注的的房地地產區區域是是北京京、天天津華北地地區各各種用用途房房屋建建筑竣竣工面面積比比例分分布華北地地區房房建產產品以以住宅為主，各城城市住宅竣竣工比例均均高于全國國平均水平平，與居民民收入較高高，有強烈烈改善居住住條件的有有效需求有有直接關系系天津廠房建設比例較較高，高于于全國平均均水平，這這一點與廣廣東、江蘇蘇、浙江等等工業大省省的早期發發展特點一一致，預期期未來幾年年天津經濟濟發展速度度持續上升升，將成為為華北地區區繼北京之之外又一重重點房地產產開發區域域，不少北北京、天津津房地產市市場已經出出現了一定定程度的互互動；北京、河北北、內蒙古古的辦公用房建設比例較較高，高于于全國平均均水平，其其中北京作作為國際化化大都市受受WTO、奧運等外部部因素刺激激，其辦公公用房發展展迅速，但但總體高速速成長有一一些不確定定影響；內蒙古商業用房建設比例較較高32華中等地區區建筑行業業特點分析析——華中中地區房建建產品中住住宅和辦公公用房比例例較高華中地區各各種用途房房屋建筑竣竣工面積比比例分布華中地區整整體經濟水水平處于我我國中游，，基本處于于我國建筑筑及房地產產開發的第第二梯隊華中地區房房建產品以以住房為主，除湖湖南省外，，其它均高高于國內平平均水平華中地區房房建產品中中辦公用房的比例較高高，除湖北北省外，其其它均高于于國內平均均水平33東北地區建建筑行業特特點分析———東北地地區房建產產品以住宅宅為主，受受經濟發展展未來預期期，值得關關注東北地區各各種用途房房屋建筑竣竣工面積比比例分布東北地區遼遼寧的經濟濟發展水平平較高，吉吉林、黑龍龍江經濟發發展較為落落后，但新新一屆政府府班子對東東北地區的的重新啟動動寄予厚望望，且可能能在政策上上有所偏重重，值得關關注；東北地區房房建產品中中住宅比例較高，，均高于國國內平均水水平；遼寧地區住住宅開發近近年來增長長迅速；黑龍江省商業用房比例高于全全國平均水水平，與其其外貿發展展水平有較較大關系；；34廣東、海南南地區建筑筑行業特點點分析———房建產品品中廠房和和辦公用房房比例較高高，兩個地地區房地產產開發都已已經渡過高高速發展階階段，現階階段比較穩穩定華南地區各各種用途房房屋建筑竣竣工面積比比例分布廣東省房建建產品中廠房比例較高，，高于國內內平均水平平，位居全全國前三名名廣東省內廣廣州、深圳圳是我國房房地產發展展較為領先先的地域，，已經經歷歷過了高速速發展的歷歷程，目前前增長速度度放緩，區區域內領先先企業較多多，紛紛尋尋求跨地域域發展；海南省房建建產品種辦辦公用房比比例較高，，遠高于國國內平均水水平，位居居全國第二二名，海南南經歷了一一次房地產產泡沫，近近年來整體體仍處于緩緩慢恢復期期35調研報告的的主要結構構主要觀點概概述全國房地產產概述城市調研報報告36北京37北京市場行行業分析觀觀點總結住宅需求總體狀狀況住宅市場呈呈中高端和和中低端供供不應求的的局面，中中端市場競競爭激烈北京住宅市市場已經進進入調整期期，價格穩穩中有降，，出現結構構性調整購房以自主主為主，投投資性購房房比例逐漸漸上升境外及外地地購買者數數量眾多需求結構現有需求結結構受供應應結構影響響，中高端端需求虛增增二手房交易易受到供給給的壓抑，，沒有形成成良好的三三級市場互互動，供求求不平衡在在一段時間間內仍然存存在供給總體分分析土地出讓及及住宅建設設面積大幅幅增長，土土地價格持持續上漲市場供給與與需求之間間存在一定定的結構性性失衡住宅郊區化化越來越明明顯，四環環以外成為為未來的居居住集中區區域，并呈呈沿交通軌軌道的拓展展而延伸寫字樓市場總體判判斷市場供給結結構性供大大于求，需需求回落，，空置率上上升租賃價格逐逐年下滑現有寫字樓樓主要集中中在CBD、中關村和金金融街38北京市概況況北京市概況況北京房地產產宏觀環境境分析北京房地產產市場分析析市場需求分分析市場供給分分析39北京地處華華北平原西西北部，是是我國首都都和政治文文化和經濟濟中心和重重要的交通通樞紐，市市轄十六個個區和延慶慶、密云兩兩縣40截止2002末，北北京人口達達到1423萬人，，人口自然然增長率0.9‰單位20022001增長率總戶數萬戶4284056％市區戶數萬戶93885％總人口萬人142313664％常住人口萬人6115707％北京市人口口情況（2001－2002）資料來源：：北京市統統計公報41北京市概況況北京市概況況北京房地產產宏觀環境境分析北京房地產產市場分析析市場需求分分析市場供給分分析42北京經濟一一直保持著著高速的發發展，這為為北京房地地產市場的的快速發展展奠定了基基礎北京市GDP增長情況況（1998－2002，千萬萬美元））北京市人人均GDP增長情況況（1998－2002，美元元）2002年，北北京人均均GDP達到3355美美元，進進入世界界中等發發達城市市水平。。與此同同時，北北京城鎮鎮居民恩恩格爾系系數下降降到33.7%，這意意味著北北京已經經進入了了比較富富裕的階階段。預預計到2008年，北北京將實實現人均均GDP達到6000美美元的目目標，到到2020年，，北京人人均國民民生產總總值將達達到1萬萬美元，，正式邁邁入世界界發達城城市門檻檻CAGR=12.3％CAGR=13.6％經濟發展展態勢199819992000200120021998199920002001200243整體經濟濟的高速速發展使使北京城城市迅速速向周邊邊擴展建國初期80年代代~90年年代初城市功能能城區規模模人口特征征產業結構構各區的經經濟地位位90年代代中期~21世世紀二環以內三環以內四環以內，正在向五環擴展政治、文文化中心心政治、文文化中心心國際國內內交往中中心政治、文文化中心心，國際際國內交交往中心心同時具備備經濟、、交通、、金融、、信息、、科技、、等多方方面輻射射全國的的核心功功能以北京本本地城市市居民為為主國際、國國內流動動人口大大量增加加，人們們需求層層次豐富富國際、國國內流動動人口大大量增加加外，還還出現移移民特征征——外外來高素素質的在在京定居居人口大大量增加加東城區、、西城區區是最重重要的城城區，集集中了幾幾乎所有有重要的的商業網網點朝陽區、、海淀區區成長為為重要的的城區，，在吸納納外資和和市財政政收入上上的貢獻獻越來越越大朝陽區、、海淀區區財政收收入遠遠遠超過其其他區，，成為吸吸納外資資、促進進北京經經濟增長長的兩大大支柱以第一第第二產業業為主第二、三三產業保保持較高高增長速速度，服服務業開開始占主主要地位位服務業占占絕對領領導地位位，并實實現內部部結構調調整，現現代服務務業成為為支撐北北京經濟濟發展的的重要增增長點44從國際發發展慣例例來判斷斷，北京京房地產產市場正正處于穩穩定高速速發展的的上升階階段20032008預計人均均GDP達到6000美美元北京市區區人均居居住面積積達到20平方方米人均GDP達到10000美元北京市區區人均居居住面積積為30平方米米北京新建建商品房房走勢2020持續發展展階段緩慢下降降階段聯合國根根據對70多個個國家住住宅發展展過程的的統計分分析，總總結出人人均GDP水平和住住宅產業業發展情情況之間間的密切切聯系：：人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產業發展情況剛起步快速發展穩定高速發展平穩發展2003年北京京人均居居住面積積為15平米45北京作為為全國的的政治、、文化、、經濟中中心，與與中國其其他地區區的房地地產市場場相比較較，具有有一定特特殊性政治中心心特殊因素素主要表現現對房地產產市場的的影響長期影響響因素文化中心心經濟中心心政府機構構所在地地外國使領領館集中中各地各級級政府多多有駐京京機構國際交流流中心歷史名城城，舊城城區及有有大量文文物古跡跡國際化程程度高中國三大大經濟圈圈之一－－渤海經經濟圈的的核心城城市，經經濟發展展水平全全國領先先，城市市經濟已已轉型為為第二產產業、第第三產業業為主人口眾多多1300萬常住住人口，，流動人人口占300萬萬，并且且有大量量外籍人人士，消消費能力力高，需需求國際際化突發影響響因素2008年奧運運會舉辦辦城市城市化水水平居全全國領先先地位，，國際化化程度高高，房地地產市場場需求總總量大并并保持穩穩定高速速增長，，奧運效效應直接接、間接接促進城城市化建建設提前前：市政基礎礎建設發發展領先先，在全全國居于于領先地地位而且且城市建建設國際際化水平平高；房地產市市場繁榮榮活躍，，產品整整體國際際化程度度高，差差異化發發展－住宅市市場屬于于國內三三大領先先城市之之一，高高速持續續增長；；－寫字樓樓、商用用樓宇等等建設需需求總量量高，國國際化程程度高；；46奧運會的的申辦成成功將使使北京的的基礎建建設水平平大幅提提升，對對住宅市市場的發發展具有有刺激作作用北京市將將在未來來5年對對城市基基礎建設設投入1800億巨資資，建設設快速交交通網絡絡、治理理環境、、建設信信息化和和改造生生活設施施，將北北京提前前10－－20年年建設成成為國際際化大都都市奧運村將將成為北北京市區區規模最最大、環環境優美美的綜合合社區；；大量居居住和商商務會議議設施勾勾勒了完完整的奧奧運經濟濟圈全北京范范圍的區區域配套套設施、、城市交交通狀況況和環境境得到全全面改善善吸引眾多多國外投投資機構構進駐對商務配配套設施施的需求求增加帶來北京京房地產產市場的的長期利利好和強強勢的增增長預期期外資和外外地房地地產商進進入北京京，行業業競爭加加劇高檔物業業的建設設從東部部向北部部轉移高檔住宅宅樓、商商務公寓寓和辦公公樓宇需需求增加加與奧運有有關的規規劃帶來的影影響引發房地地產的變變化資料來源源：中國國資訊行行，遠卓卓分析47受奧運影影響，北北京住宅宅市場總總量會出出現膨脹脹期、萎萎縮期和和恢復期期三個階階段，但但總體發發展將持持續增長長時間市場容量量2006受到北京京08奧奧運會的的影響，，在06年前北北京市場場總量會會出現一一個急速速的增長長之后，由由于政策策限制，，北京市市場容量量會出現現萎縮，，但只是是局部市市場，不不會出現現市場真真空隨著時間間的推移移，政策策限制的的放寬，，北京市市場很快快會進入入恢復期期，從總總量上來來看，與與自然成成長曲線線形成的的面積兩兩者相近近。自然增長長曲線預測受奧奧運影響響后的增增長曲線線膨脹期萎縮期恢復期資料來源源：遠卓卓分析48奧運的舉舉辦對北北京住宅宅市場的的間接影影響大于于直接影影響，長長遠影響響大于短短期影響響北京市將將在未來來5年對對城市基基礎建設設投入1800億巨資資，建設設快速交交通網絡絡、治理理環境、、建設信信息化和和改造生生活設施施，將北京提提前10－20年建設設成為國國際化大大都市。。奧運村將將成為北北京市區區規模最最大、環環境優美美的綜合合社區。。與奧運有有關的規規劃資料來源源：中國國資訊行行，遠卓卓分析漢城悉尼住宅的價價格變化化原因奧運會前前和會后后，有顯顯著的、、長期的的、持續續的增長長從1995年開開始大幅幅下滑奧運會前前，持續續的高速速的增長長奧運會后后，大幅幅下滑經濟的持持續高速速增長城市人口口的持續續大幅上上升1995年漢城城政府出出臺政策策鼓勵居居民外遷遷，城市市人口開開始下降降奧運會的的影響在中短期期起到炒炒作的作作用人口的增增長和經經濟的發發展仍是是關鍵因因素經濟的持持續均速速增長人口城市市化程度度已很高高，增長長緩慢泡沫增大大49城市規劃劃基本方針針：改變人口口和產業業過于集集中在市市區的狀狀況城市建設設重點從從市區向向遠郊區區作戰略略轉移市區建設設也從外外延擴展展向調整整改造轉轉移十五規劃劃：加快危舊舊房改造造步伐，，預計五五年累計計竣工住住宅6000萬萬平方米米，基本本完成城城區現有有300萬平方方米危舊舊房改造造，到2005年，城城鎮居民民人均住住房使用用面積達達到18平方米米。大力發展展城市軌軌道交通通，預計計完成北北京城市市快速軌軌道工程程、地鐵鐵五號線線、地鐵鐵八通線線。政策導向向：引導房地地產投資資轉向城城市新區區、邊緣緣集團和和衛星城城，加快快城區人人口分流流；引導房地地產梯級級消費觀觀念，以以解決北北京市住住房供應應上存在在結構性性失衡的的矛盾資料來源源：北京京市發展展計劃委委員會；；遠卓分分析供方：推動京郊郊地帶住住宅的建建設，同同時市區區內住宅宅供應量量將逐步步減少推動中低低價位商商品房的的建設2002年以以來，經濟適適用房增量如如潮，未來兩兩三年內，北北京市將繼續續保持年均新新開工300萬平方米、、竣工200萬平方米的的經濟適用房房建設規模住房二、三級級市場放大需方：中低收入人群群的住房需求求被激發對房地產市場場的影響北京市的“十十五”城市規規劃將推動郊郊區房和中低低價位商品房房的建設，釋釋放中低收入入人群的需求求50軌道交通、高高速路網和城城市快速路的的迅速建設進進一步地拓展展了住宅業的的發展空間，，有力地支持持了“十五規規劃分散集團團式”的布局局原則2008年之之前，市區新新建地鐵線路路共計154.5公里，，還將建設昌昌平、良鄉、、順義三條城城郊鐵路，軌軌道交通運營營總里程超過過300公里里到2020年年，全市軌道道交通的總里里程將超過1000公里里北京市每年用用于軌道交通通建設的投資資額約為100億元到2008年年道路規劃目目標到2008年年軌道交通規規劃目標基本建成以城城市快速路和和主干路系統統為骨架，功功能級配較為為合理的現代代化城市道路路交通體系。。新建和改建城城市道路318公里。其其中，快速路路建設54.1公里，干干路建設86.7公里，，中心區路網網加密96公公里五環路以以內的路網密密度達到2.62公里/平方公里左左右。51綠化隔離帶項項目、危改項項目、小城鎮鎮改造等非出出讓形式土地地供應的增加加使未來5-10年北京的土地地資源不應該該成為房地產產開發業的限限制條件根據國土局的的資料，北京京居住用地的的來源主要有有：(1)市區危舊房改改造，約有2000萬平方米左右右的用地可以利用；；(2)市區工業用地地，可調整轉轉讓面積將達達到600萬平方米；(3)綠化隔離地區區用地，規劃劃居住用地為為2180萬平方米；(4)邊緣集團的居居住用地。(5)此外還有衛星星城和中心鎮鎮的建設將為為市區的居住住用地提供后備資源。危舊房拆遷量(平方米)其中危房改造量(平方米)動遷居民(戶)2000年共176.6萬63萬2.5萬2001年近百萬8萬多2002年232.4萬89.97.4萬2003年(計劃)65萬(截至3月底已完成5萬)5萬(截至3月底已完成3299萬)2000-2003年北北京各年危舊舊房拆遷量資料來源：北北京市局/國國土規劃局，，遠卓分析52新的土地政策策的制訂和實實施促使北京京土地市場走走向市場化，，有利于外地地進入北京市市場土地公開交易易本來提高了了開發商的資資金門檻；公開交易土地地使得開發商商選擇土地價價格、位置的的范圍大大縮縮小，擅長在在郊區開發大大盤的開發商商不得不考慮慮更長遠的土土地儲備與開開發節奏使企業很難儲儲備大量土地地，要求土地地使用者調整整現有的一些些土地使用規規劃。33號文件的擠壓壓下，北京一一些原本計劃劃以后幾年推推出的項目提提前上市，引發2003年上上半年大盤扎扎堆的現象新政策對地產業的影影響2002年2月28日，，北京市土地地整理儲備中中心正式掛牌牌成立；2002年6月28日，，北京市發布布《北京市人民政政府辦公廳轉轉發市國土房房管局等部門門關于停止經經營性項目國國有土地使用用權協議出讓讓有關規定的的通知》（第第33號文文件）2002年5月9日，國國土資源部發發布《招標拍賣掛掛牌出讓國有有土地使用權權定》；北京市政府2002年底公布了《北京市新的基基準地價表》；2003年2月18日，，國土資源部部《緊急調控控土地市場》》的通知。利用新政策，，通過招標獲獲得土地：廣州地產大大鱷富力地產產以32億元元拍得廣渠門門外的大片土土地股權交易、合合作開發：規避新政策對對于交易方式式、開發時間間的限制收購持有土地地的房地產或或者其他企業業股權的方式式：適合急于得得到土地的企企業與同行競爭對對手一起合作作開發：適合手中有地但是是在兩年內又又沒有計劃或或者能力開發發的開發商企業調整土地地獲取手段資料來源：共共好2003版《中國房房地產市場研研究報告》，，遠卓分析53北京房地產市市場分析北京市概況北京房地產宏宏觀環境分析析北京房地產市市場分析市場需求分析析市場供給分析析54北京住宅產業業已進入穩定定高速發展時時期，需求將將會進一步增增長。其中，，住房貨幣化化取代實物分分配，把居民民推向了市場場，也使個人人成為北京市市商品住宅的的消費主體1998年以以來，隨著政政府取消集團團購買，推行行個人購房，，集團購買逐逐漸淡出住宅宅消費市場，，個人取而代代之，成為商商品住宅消費費主力群體。。個人購買81%集團購買19％個人購買93%集團購買7％％個人購買98%北京市商品住住宅消費格局局變化（2000－－2002年年）2000年2001年2002年集團購買2％％個人購買98%趨勢：55資料來源:建建設部房地地產業司；北北京市統計信信息網；遠卓卓分析但北京市住宅宅價格過高，，普通居民、、尤其中低收收入家庭的購購買力嚴重不不足北京房價過高高，普通家庭庭的購房需求求受到抑制，，難以轉換為為市場有效需需求北京房價收入入比計算：3口之家年均均收入3.75萬元，購購買一套90平方米的住住宅，售價40萬，房價價收入比為10.7注：2002年北京市商商品房平均售售價為每平方方米4467元，比上海海市平均售價價4121元元高出15%，而北京市市2002年年人均可支配配收入1.25萬元，低低于上海6%。美國上海北京房價收入比12.28.72.84.8加拿大3.7英國衡量居民的購購房能力，國國際上通行的的指標是：房價收入比＝當地一套中等水平的住房售價當地一個中等收入家庭年收入根據國際經驗驗，當房價收收入比為3:1至6:1時，該家庭便便具備購房能能力。根據2002年數據測算算，北京的房房價收入比約約為12.2，上海為8.756資料來源：北北京市2002年統計年年報、遠卓分分析由于貧富差距距過大，使北北京市場供給給與消費者需需求之間不對對稱，造成結結構上的失衡衡北京居民家庭庭收入結構家庭年收入（（萬元）房價（萬元））住宅市場房價價結構15%70%20%10%10萬以上3-10萬30萬以下90萬以上10%75%15%3萬以下30-90萬萬購買購買購買結構性失衡目前市場存在在結構性失衡衡，北京市常常住人口中70％的家庭庭的住房需求求難以得到滿滿足5780到150平米之間的的兩居和三居居是自住型購購房者的主選選戶型購房者對面積的需求與購房目的關系

首次置業

二次購房投資

為他人

商住

合計<80㎡

45%

11%

36%

0%

7%

100%80-100㎡

54%

21%

14%

4%

7%

100%100-120㎡

50%

35%

5%

10%

0%

100%120-150㎡

48%

44%

4%

2%

2%

100%<150㎡

30%

51%

11%

2%

6%

100%80到150平米之間的的住宅是北京京自住型購房房者首次置業業的主力戶型型資料來源：偉偉業顧問公司司市場調查遠遠卓分析析582002年新新盤的銷售情情況表明5000元以下下的中低端與與6000元元以上的中高高端區間為需需求大于供給給的區間5000元以以下5000－－6000元元6000元元以上6050403020100客戶需求比例例市場供應比例例北京市2002年各價位位新盤銷售情情況資料來源：偉偉業顧問59不同購房目的的消費者所占占比例北京個人購房房以自用為主主，以投資為為目的的購房房者不多8%2%3%2%36%49%滿足居住要求求改善居住條件件出租為他人商住投資或其他自住型購房者者：占總體購房者者比達85％投資型購房者者：年齡大多在26-45歲歲之間，收入入水平較高，，家庭平均月月收入約為6150元。。相當一部分分投資型購房房者有兩處或或更多居所。。地理位置、戶戶型設計、交交通配套、升升值潛力、物物業管理等內內容都是購房房投資的決策策指標。根據北京典典型住住宅指指數系系統2003年年1月月報告告以及及搜房公公司進進行的的網上上調查查，兩兩個結結果均均顯示示，購購房者者消費費意向向變化化明顯顯。有近30%的購房房者將將預期期購房房作為為投資資的一一種。。調查顯顯示：：資料來來源：：偉業業顧問問公司司市場場調查查60消費者者對居居住地地點至至工作作單位位的車車程要要求有有所放放寬，，居住住區域域選擇擇呈現現郊區化化傾向向自駕車(分鐘)乘公共汽車(分鐘)目前居所至工作單位：2139意向居所至工作單位：3246自駕車30分鐘及以上(％)乘公共汽車40分鐘及以上(％)目前居所至工作單位32.046.2意向居所至工作單位66.760.9目前居居所與與意向向居所所至工工作單單位平平均車車程比比較目前居居所與與意向向居所所至工工作單單位較較遠車車程接接受程程度比比較意向居所四環內四環與五環之間五環外(不含郊區縣)郊區縣總計四環內46.7％12.0％3.3％3.8％65.8％四環與五環之間5.4％3.3％2.7％2.2％13.6％五環外(不含郊區縣)3.3％2.2％3.8％2.2％11.4％郊區縣2.2％0.5％06.5％9.2％總計57.6％17.9％9.8％14.7％100％目前居居所目前居居所與與意向向居所所所在在區域域比較較61從供給給來看看，北北京房房地產產投資資自1995年年開始始快速速啟動動并持持續增增長528.3586.72002年完成商品住宅投資總額586.7億元，比2001年增長26.4%“八五五”“九五五”期期間完完成房房地產產投資資1979.5億元元，比比“八八五””時期期增長長2.5倍。327.5323.4377.4421.5522.1783.858.197.2355.835.6989.4“九五五”“十五五”20012002北京房房地產產投資資總額額增長長圖(1999-2002)億億元62無論房房地產產市場場還是是建筑筑市場場，普普通住住宅均均是主主要供供給的的產品品類型型商品住宅類型市場規模比率主要區域分布普通住宅(3500—8500元／㎡)9700萬㎡66.68%望京、亞運村、南三環、中關村等公寓(4000—9000元／㎡)21.18%CBD、中關村、亞運村經濟適用房5.79%十里堡、酒仙橋、望京、六里橋等別墅(7000元／㎡以上)3.63%昌平、朝陽、通州等近、遠郊區域寫字樓、商業用房2.72%——資料來來源：：2002年建建筑業業統計計年鑒鑒，北北京日日報，，遠卓卓分析析北京市市2001年各各類型型商品品住宅宅價格格和區區域分分布北京市市2001年各各種用用途房房屋建建筑竣竣工面面積比比例圖圖（單單位：：％））63北京市市商品品房開開發隨隨著房房地產產投資資同樣樣高速速增長長，供供應量量在逐逐年放放大的的同時時空置置率在在近3年逐逐漸降降低北京市市商品品房竣竣工面面積與與銷售售面積積（1998－2003上上）萬萬平平米資料來來源：：中國國統計計信息息網，，北京京市統統計信信息網網，遠遠卓分分析數據顯顯示，，雖然然商品品房竣竣工面面積超超過銷銷售面面積，，但是是新建建商品品房的的空置置率在在逐年年遞減減4095449571205170849064商品住住宅銷銷售面面積的的增長長速度度高于于銷