工程維保修實操要領

工程維保修實操要領

主講內容維保修工作中的重點維保修工作流程實際操作要點維保修工作中的難點主講內容維保修工作中的重點一、維保修工作中的重點熟悉及掌握維保修相關規程。一、維保修工作中的重點熟悉及掌握維保修相工程維保修操作流程工程維保修操作流程維保修實操要領講座培訓1、維保修協調工作。工程維保修工作因涉及到物業、業主、開發商及施工單位等各方關系，因此維修監理必須具備較強的協調及溝通能力。首先，在每次交樓之前，物業公司應積極主動的要求地產公司組織召開工程維保修現場聯席會議，聯席會議最好由地產公司相關領導主持，與會單位一般由地產公司營銷部、預決算部、工程部、施工單位及物業公司等組成。聯席會議必須要求形成書面會議紀要并由各參會單位負責人簽收，特別是一定要列明地產公司工程部及施工單位各自責任以及處罰細則。這樣，以便于成為日后追究責任及進行扣罰的一個重要依據。1、維保修協調工作。范例：五期維保修聯席會議紀要會議時間：2008年5月12日15：00會議地點：金碧世紀花園五期工程項目部辦公室與會單位及人員：廣州市俊匯房地產開發有限公司（以下簡稱開發商）：湯濟澤

廣州市恒大工程監理有限公司金碧世紀花園項目部(以下簡稱監理公司)：羅小榮廣州市金碧世家物業服務有限公司（以下簡稱物業公司）：肖利民深圳廣田建設集團有限公司：葉紹東湛江市建筑工程公司：龐真鳳廣州市騰龍門業有限公司：邱國春；佛山市恒大金屬建筑材料有限公司：易旭東（上述施工單位以下簡稱各施工單位）會議主持：湯濟澤會議記錄：世家物業會議主題：金碧世紀花園五期交樓工程問題整改及保修事宜范例：

會議內容：為促進金碧世紀花園五期交樓工程問題的整改及保修工作，確保金碧世紀花園五期交樓工作的順利完成，維護各方聲譽，由開發商代表組織金碧世紀花園五期各工程施工單位、管理單位召開有關工程整改及保修的專題會議，形成如下決議：一、工程問題整改及保修流程1、業主收樓時，監理公司及施工單位須派人會同物業公司共同驗樓。2、監理公司負責組建、管理維修大隊，物業公司須安排三至五人作為維修監理參加維修大隊，服從監理公司管理，協助監理公司負責現場維修和進度檢查，確保交樓時業主所提問題能夠按照承諾時間完成。3、維修大隊維修監理每天必須匯總當天業主收樓驗樓情況，并于次日8點抄送監理公司及各相關施工單位簽收。4、各施工單位每天8：30前指派專人到維修大隊維修監理處簽收《樓宇驗樓情況反饋單》并書面承諾整改完成時間。5、交樓問題維保修完成時間原則上由施工單位自行制定，但最長不得超過七天。會議內容：二、維修現場紀律要求：1、維修大隊維修監理須于每天8：30參加監理公司晨會。2、各施工單位必須于5月12日前將本單位維修人員名冊（須注明個人職務和加蓋公章）交維修大隊，各施工單位維修人員必須按名冊每天8：30及14：30前到維修大隊簽到。如未按規定簽到的，則按每次每人200元標準扣罰相應施工單位。3、各施工單位現場負責人電話必須保持每天24小時暢通，如無故關機則按每次1000元標準扣罰相應施工單位。4、各施工單位每天須無條件簽收《樓宇驗樓情況反饋單》，如出現拒絕簽收的，則按每次每單2000元標準扣罰責任施工單位。5、所有施工單位維修人員須在物業公司辦理出入證并接受物業公司監管。二、維修現場紀律要求：

三、保障措施1、各施工單位必須按物業公司入戶維修流程入戶進行施工，維修完畢后須做到工完料盡場地清。如維修現場清潔不達標的，則由物業公司組織清潔，并按開發商進行開荒清潔時該戶開荒清潔發生費用標準轉扣責任施工單位給物業公司。2、維修期間，施工單位須負責戶內所有設施及物品的保護，維修鑰匙須于當天歸還維修大隊；維修鑰匙的交接須由維修大隊維修監理與施工單位維修人員共同在現場進行，如檢查發現戶內物品及設施丟失或損壞的，由施工單位承擔一切責任。3、各施工單位應嚴格按照維修承諾時間完成維修，如未在承諾時間內完成維修，造成業主投訴到物業公司的，按每次1000元標準扣罰責任單位；如造成業主投訴到地產集團的，按每次2000元標準扣罰責任施工單位。4、施工單位如未按首次承諾時間完成維修的，則由物業公司與業主另行約定維修時間；如施工單位再次未按時完成的，則按照保障措施第3條約定再次扣罰，并由監理公司委托其他施工單位維修，維修費用按實際發生費用的1.5倍轉扣責任施工單位。以上扣罰均由監理公司負責，物業公司負責跟進辦理。三、保障措施四、其他注意事項1、對于長期未收樓單元，由物業公司定期進行巡查和開窗通風。2、嚴禁業主自行上樓看房。廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年五月十四日與會單位確認簽收：廣州市俊匯房地產開發有限公司：廣州市恒大工程監理有限公司金碧世紀花園項目部：深圳廣田建設集團有限公司：湛江市建筑工程公司：抄報：李瀟董事長，劉有捷副總經理。抄送：地產工程二部、合同管理部、預決算部，金碧物業集團，各施工單位四、其他注意事項其次，維修監理在面對業主訴求時應盡量站在集團公司的利益角度上去考慮。維修監理一定要每天對業主報修問題進行篩選分類，如容易解決的問題應馬上安排維修人員進行維修處理；復雜的或維修工期較長的問題，應主動與業主溝通，說明維修難度，盡量取得業主的理解，與業主預約維修時間，以便于自己掌控維修進度。其次，維修監理在面對業主訴求時應盡量站另外，對于出現的一些重大質量問題或者共性問題，物業公司一定要書面呈報地產公司相關領導，以取得地產公司的支持，加大處理力度。維修監理應定期與地產公司工程部維修監理工程師召開協調會，解決一些重點和難點問題。另外，對于出現的一些重大質量問題或者范例：關于金碧世紀花園五期裝修共性問題的報告廣東公司李瀟董事長：近期，我司陸續接到金碧世紀花園五期部分業主投訴，反映其入住后出現廁所返臭、洗手間滲水、臥室窗戶滲水、衣柜推拉門變形等共性問題。因上述問題已影響了業主的正常生活，業主對此意見較大。現將具體情況匯報如下：1、廁所返臭問題五期大部分業主自入住后，發現衛生間每天會出現一股臭味。經工程二部、施工單位及物業公司工程人員上門查看，發現返臭原因主要為洗手間馬桶安裝不規范，底座密封不嚴，公共洗手間馬桶底部接口缺少配件（密封圈），導致馬桶底部返臭。截止到目前，我司客服前臺累計接到此類問題投訴13戶，其中28—1003業主就此問題兩次投訴到集團客服中心并書面提出索賠要求（詳見附件）。2、衛生間滲水問題五期部分業主業主入住后，發現衛生間外部墻面發霉及房間木地板發黑。經物業公司工程人員上門查看，發現墻面發霉及木地板發黑原因主要為洗手間周邊防水存在施工質量問題，導致洗手間滲水至外部引起墻面發霉和木地板發黑。截止到目前，我司客服前臺累計接到此類問題投訴19戶。范例：3、窗戶滲水問題五期部分業主（基本為31棟01戶型）投訴每遇暴雨天氣，臥室飄窗頂部滲水嚴重。經工程二部、施工單位及物業公司工程人員上門查看，發現滲水原因主要為房間飄窗頂部空調飄臺板存在施工質量問題，未做防水處理。截止到目前，我司客服前臺累計接到此類問題投訴9戶（詳見附件）。4、木衣柜推拉門變形問題五期業主普遍反映主臥衣柜推拉門變形嚴重，經我司工程人員上門查看情況屬實。目前，此問題不能得到及時處理，業主意見較大。鑒于此，我司認為上述問題涉及戶數較多，影響面較大，如不能及時處理，將會帶來一定的后果。因此建議集團工程部門采取統一整改措施，徹底解決上述共性問題，以保障業主正常入住。廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年十月十日3、窗戶滲水問題2、備用維修隊伍的組建及管理。物業公司必須組建自己的維保修外委備用隊伍以應對這種局面，不能僅僅依靠原施工單位完成大量的維保修工作；同時，組建外委備用維修隊伍也能夠起到促進原施工隊伍加大維修力度的作用。2、備用維修隊伍的組建及管理。盡管現行的工程維保修管理制度要求外委備用維修單位最終由地產公司相關部門確定。但考慮到外委備用維修隊伍日后是由物業公司進行管理，所以物業公司應積極主動的向地產公司推薦合適的外委備用維修單位。推薦備用維修隊伍時應注意盡量多選擇幾家，最好偏重于防水及室內裝修方面的。備用維修單位不一定選擇大中型企業，往往一些小的裝修公司反而愿意承接零星維修工程。盡管現行的工程維保修管理制度要求外委備2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程合同（范本）甲方：乙方：根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，甲乙雙方經協商一致，本著平等互利、公平自愿的原則，就甲方委托乙方承接廣東地區恒大御景半島、恒大綠洲、恒大山水城、恒大金碧天下維保修工程施工事宜達成如下協議：第一條工程名稱維保修工程第二條工程內容甲方委托乙方作為所開發物業維保修工程的指定承包單位，負責承接甲方物業所在樓盤客服中心（以下簡稱樓盤客服中心）指定的維保修工程，同時還包括交樓后原施工單位質保期間不履行維保修責任的二次保修工作。第三條承包方式1、乙方在本合同工程承包范圍內包工、包料（甲方另行說明的除外）、包質量、包施工期限、包施工安全。樓盤客服中心一般以戶或分項工程的形式向乙方簽發《委托維修任務書》（注明問題原因、維修內容、進場施工時間、工期要求），每份委托單獨結算，結算單價參照本合同附件一執行，附件一所列價格由甲乙雙方每半年根據市場價格重新核定一次。2、樓盤客服中心所管轄物業的維保修工程原則上委托給乙方承包。如果乙方因人力、物力或技術等方面的問題不能按本合同約定的上門維修時間、工期、服務規范等進行維保修工作，樓盤客服中心可另行委托其他維修隊伍承接維修任務。維保修價格參照本合同執行，如維保修價格重新核定，按核定后的維保修價格參照執行。3、乙方需在金沙洲（恒大御景半島、恒大綠洲）、增城恒大山水城、清新恒大金碧天下設置維修點，組建滿足現場需求的專業隊伍，在招標方物業的要求的時間內完成維保修任務第四條承包總價及付款方式1、承包總價：每份委托單獨核算，具體根據甲方工程部、乙方及樓盤客服中心等三方書面確認的工程量（以加蓋樓盤客服中心物業管理章為準），按甲乙雙方確認本合同附表所列單價結算。2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程合同（范本）2、付款方式：工程竣工驗收合格后，由所在樓盤客服中心每月25日匯總上報《維修工程簽證單》作為結算依據，結算經乙方確認后60個工作日內，甲方向乙方支付本次結算總金額的95%的工程款，剩下5%留作質保金于保修期滿后無息返還給乙方。第五條工程進度乙方必須按樓盤客服中心及甲方工程部簽發的《委托維修任務書》所要求的工期完成維修任務。第六條驗收標準及方式1、驗收標準采用國家現行的施工、維修及保修標準。2、竣工驗收文件必須經過甲方工程部、樓盤客服中心、乙方現場代表及業主四方共同簽字才能生效，并作為工程結算憑據及維保修檔案保存。第七條雙方責任與權利1、甲方委托物業所在樓盤客服中心負責對乙方進行管理，乙方須接受樓盤客服中心的監督管理及維修工作安排等。2、乙方須按合同規定工期及內容完成承接的維保修工程，并對其材料質量和施工質量負責；若因以上原因造成返工、業主索賠等后果均由乙方自行承擔。由此給樓盤客服中心造成嚴重影響的，甲方有權單方解除合同。3、乙方須遵守所在樓盤客服中心關于施工管理的規定（包括現場監理和驗收），嚴格遵守安全施工管理規范，保證施工安全和文明施工。施工過程中發生的人員傷亡及其事故由乙方全部負責。4、乙方不得因自身的原因拒絕接受樓盤客服中心的維修委托或拖延維修，在無樓盤客服中心許可前提下，乙方不得更改維修方案、維修內容和維修工程量。5、乙方須提前向樓盤客服中心提供實際的施工進度安排（包括材料到位時間、進場開工時間、完工時間及施工過程中的施工人數等要素），在施工過程中不得影響樓盤客服中心的正常工作及樓盤客服中心物業范圍內業主的正常生活。6、施工期間，乙方在未得到樓盤客服中心同意前，不得動用、損壞樓盤客服中心所管轄物業范圍內的任何設施、設備或業主財物。如果因乙方原因造成樓盤客服中心或業主財物污染損壞、丟失等情況，由乙方負責全部賠償并消除影響。7、樓盤客服中心有權對乙方所提供的材料質量進行質疑和監督，乙方有義務提供證據證明其材料質量合乎國家標準及施工現場的使用要求。2、付款方式：工程竣工驗收合格后，由所在樓盤客服中心每月258、若因乙方維修不當造成返修，乙方需負責返修至符合甲方要求的一切費用，單項維修返修兩次以上的每增加一次返修罰款300元。因維修不當造成業主重大損失的，乙方還需承擔含返修費、賠償金等一切費用。9、承接樓盤客服中心指定的維保修工程，乙方需向甲方提供等額發票，且乙方提交的發票必須真實、合法、有效。若乙方提交虛假發票，乙方必須在甲方規定時限內更換發票。甲方尚未支付款項的，甲方停止支付并按虛假發票金額的20％扣除乙方違約金直至乙方發票符合約定；甲方已支付款項的，甲方有權從次筆進度款或結算款中扣回已支付的款項并按虛假發票金額的20％扣除乙方違約金，乙方提供合法有效發票后甲方按約定付款；對已完成結算并支付款項完畢，乙方拒不提供合法有效發票并按虛假發票金額的20％承擔違約責任的，甲方將通過法律途徑追究乙方相關責任。第八條服務及承諾1、每項委托維保修工程的保修內容自竣工驗收合格之日起，乙方為甲方提供免費保修，保修期按國家有關法規執行。2、樓盤客服中心管轄物業由乙方負責承接修建施工的，乙方保證嚴格按照國家現行保修管理規定提供維保修服務。第九條違約責任1、乙方保修期內必須按照甲乙雙方簽署的《維保修服務規范》開展工作，如若違反，甲方有權要求乙方按照合同第九條之規定承擔違約責任，違約金可從乙方維保修結算費用中扣除。2、乙方超過甲方簽署的《委托維修任務書》中要求時間交付驗收時，每超過一天，乙方按100元/天/項的標準支付違約金給甲方；若甲方遲延驗收，甲方按相同的標準支付乙方違約金。3、乙方提供的材料與合同不符或質量不合格時，乙方須按樓盤客服中心要求進行更換和返修，并賠償由此給樓盤客服中心造成的損失。4、因不可抗力等因素不能履行合同時，乙方必須及時向樓盤客服中心通報不能履行或不能完全履行合同的理由，在征得樓盤客服中心同意后延期履行合同。乙方有責任采取一切必要措施減少由此給樓盤客服中心帶來的損失。5、甲方應嚴格按照合同第四條第二款之規定支付乙方工程款，逾期支付，應向乙方承擔相應違約責任。第十條廉潔條款1、嚴禁甲方（包括樓盤客服中心）人員以任何方式明、暗示乙方請吃、請喝、收受乙方禮金、禮品或接受乙方提供的其他私人便利或利益。8、若因乙方維修不當造成返修，乙方需負責返修至符合甲方要求的2、嚴禁乙方以任何方式向甲方人員提供私人便利、行賄或進行非正常商務宴請。如果出現乙方在履約過程進行私下請吃、向甲方人員提供私人便利、行賄等一切非正常的經濟活動，一經查實，甲方有權單方終止合同，因解除相關合同給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任；同時，乙方如有違約，仍須承擔違約責任。乙方的上述行為嚴重的，甲方保留追究法律責任的權利；如果乙方事后主動積極向甲方陳述事實，或乙方有證據顯示以上行為為甲方人員施壓的不得已行為，則乙方仍然保留與上述行為相關的合同的權利和義務。合同期內，甲方應積極配合提供給乙方如辦證時所需的證明文件。3、舉報渠道舉報電話及聯系人13798197799

潘先生13512735710康小姐；舉報傳真舉報電子郵箱：110＠163。舉報地址：廣州大道928號雄鷹大廈5樓恒大地產集團監察室（郵編：510000）。第十一條其它約定事項1、本合同執行過程中若發生爭執，甲乙雙方通過友好協商解決，如協商不成，甲乙雙方可向人民法院起訴。2、合同附件為本合同不可分割的部分，與本合同具有同等法律效力。3、合同期限：合同簽訂之日起一年。4、本合同任何內容的修改，須由甲乙雙方進行協商，并簽訂補充協議或書面文件，補充協議與原合同具有同等法律效力。5、雙方當事人在自愿、平等的基礎上對本合同第二部分“通用條款”中的條款進行了協商。承包人對于“通用條款”的修改意見，已經完整地包含在本協議書中。雙方自愿遵守“通用條款”中未修改的部分和本協議書。6、本合同一式五份，甲方執四份，乙方執一份，雙方簽字蓋章之日起生效，每份具有同等法律效力。7、乙方已充分閱讀、理解并同意遵守《2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程項目施工現場管理規定》（詳見附件五），如有違反，甲方有權根據該規定追究乙方的違約責任。第十二條合同附件附件一：《維保修工程項目單價表》附件二：委托維修任務書附件三、維修工程簽證單2、嚴禁乙方以任何方式向甲方人員提供私人便利、行賄或進行非正附件四：維保修服務規范附件五：民工權益保障承諾書附件六：2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程項目施工現場管理規定甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

簽約代表：簽約代表：聯系電話：聯系電話：

簽約日期：年月日簽約日期：年月日附件四：維保修服務規范物業公司在對備用維修隊伍進行日常管理中一定要加強監管，不能放任自流。上門維修之前應統一口徑或說辭，尤其注意不要讓備用隊伍維修人員與業主隨意交談，以免因一些問題解釋不清造成業主誤會，或隨意承諾業主某些不合理要求而導致維保修工作處于被動局面。維修監理應每月及時辦理維修工程款轉扣結算手續，并積極主動敦促地產公司及時支付維保修工程款。物業公司在對備用維修隊伍進行日常管理中范例：會議紀要會議時間：2008年7月15日10：00會議地點：世家物業公司會議室會議主持：肖利民參會人員：物業公司代表：肖利民、李貴斌、王平生、鐘寶劍廣州岷輝機電設備工程有限公司：謝遠軍廣州市美塑物業管理服務有限公司：賴祥文廣州市盈彩裝飾設計有限公司：馮正發廣州市粵華企業工程有限責任公司：江兆欽會議主題：關于金碧世紀花園維保修工作協調事宜會議內容：一、各維保修施工單位從2008年7月16日起，必須加派人手，保證每天總的維修施工戶數不得少于十戶，開工戶數由維修監理統一分配安排。二、各維保修施工單位出現拒絕接單或未按照約定時間上門維修的，物業公司有權按每戶200元進行扣罰。范例：會議三、各維保修施工單位接單后如未及時上門維修，而導致業主投訴及要求賠償的，所有責任均由責任單位承當。四、各維保修施工單位無故拖延維修完成時間的，則物業公司有權按每戶200元進行扣罰。五、各維保修施工單位維修完畢后，必須將施工垃圾及時清理，不得堆放在小區內，如發現一次，物業公司有權按每次500元進行扣罰。六、各維保修施工單位每月25日前將本月維保修明細單上報物業公司存檔一份以備查，如逾期不報或漏報的，則視為對方主動放棄，物業公司不再予以負責。以上扣罰款額均從各維保修施工單位工程款中予以扣除。

廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年七月十五日各維保修施工單位簽字確認：三、各維保修施工單位接單后如未及時上門維修，而導致業3、維保修現場管理。維修監理對于維保修現場的管理一定要注意監管及取證工作。由于維保修工作基本上是由施工單位或備用維修隊伍負責進行的，應該說他們內部人員的素質不是很好，難免會存在一些不符合維保修工作要求的行為，因而維保修現場的監管成為維修監理日常工作中的重點。作為對施工單位或備用維修隊伍的一種有效管理手段，就是實行維修人員現場簽到制。維修監理要求施工單位維修人員每天必須到達指定位置進行簽到，以便自己掌握當天的維修力量，做到合理調配維修人員。施工單位或備用維修隊伍第一次上門維修必須由維修監理帶領上去，并在維修現場交代清楚施工注意事項，如有業主在現場的，最好邀請業主共同監管，發現問題及時反饋給物業。同時，維修監理應于每天下班前檢查當天所有項目的維修進度，以便于制作維保修日報表。3、維保修現場管理。維修監理對于維保修現場的管理一定要注意監范例：維保修服務規范

為規范乙方承接的甲方委托維保修工程施工，甲乙雙方經協商一致，達成如下維保修規范條款，由樓盤客服中心負責監管和實施。一、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，每次按10元/每人的標準扣罰乙方：1、不按照樓盤客服中心與業主約定的上門維修時間提前5分鐘到達維修地點等候開工的；2、未辦理小區臨時出入證，出入小區未出示證件的；3、不佩帶統一工牌、不統一著裝或衣衫不整進入小區的；4、浪費業主水電、在業主家看電視的；5、維修期間瞌睡、偷懶、在業主家抽煙、喝業主水或吃業主贈與食品的。二、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，每次按50元/每人的標準扣罰乙方：1、向業主索要紅包或小費的；2、在業主家睡覺，使用業主衛生間，使用業主物品用具的；3、在業主家中喧嘩，嬉戲打鬧，翻動業主物品的；4、不按規定時間施工或未完工早退的；范例：維保修服務5、酒后上崗或上班期間飲酒的；6、違反樓盤客服中心管理物業區域《業主公約》的；7、不按規定施工噪音擾民的。三、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，每次按100元/每人的標準扣罰乙方：1、不按國家現行維修規范標準和樓盤客服中心確定的維修方案施工、驗收的；2、不服從樓盤客服中心工作安排或管理的；3、未做成品保護施工的；4、頂撞業主、與業主爭執、吵架的；5、施工材料、垃圾不按規定堆放，占用電梯、電梯前室、樓道、路面的；施工垃圾未及時處理，污損業主私家環境、公共場地、設施的；6、言談不慎引起業主對甲方誤解或泄露甲方秘密的；7、施工期間引起業主投訴的。四、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，甲方除按1000元/次的標準扣罰乙方外，所有損失由乙方負責承擔：5、酒后上崗或上班期間飲酒的；1、損壞業主財物、公共設施、設備的；2、偷竊業主財產的；3、和業主打架的；4、違反安全操作規程施工的。以上扣罰由甲方直接從乙方維修工程款中扣除。兩次加倍處罰，對連續三次違反以上條款的甲方有權單方解除合同。1、損壞業主財物、公共設施、設備的；另外，維修現場的取證工作也相當重要。特別是一些隱蔽工程（如暗埋給水管爆裂等）出現質量問題時，維修監理應第一時間取證如拍照、保存物件等，以避免日后施工單位相互扯皮。另外，維修現場的取證工作也相當重要。特別二、維保修工作流程實際操作要點二、維保修工作流程實際操作要點1、備用維修隊伍的使用。維修監理應掌握備用維修隊伍的使用時機建議：交樓初期階段出現大量維保修工作量時，維修監理往往不可能每項都一一書面通知原施工單位，維修監理可以物業公司名義采取集中書面通知的形式，即在交樓最初幾天內發給每一個原施工單位一份告知函，告知函的主要內容為：“在某個階段時期內（如一年內），施工單位必須按照施工合同相關約定及時履行保修義務，如在接到物業公司維修通知后未及時履行保修義務的，物業公司有權受開發商委托自行組織維修，由此造成的一切后果及責任均由責任施工單位承擔”等。1、備用維修隊伍的使用。維修監理應掌握收樓驗樓表的維修信息記錄。收樓驗樓表一般為一式三聯，分別為業主、物業公司及施工單位三方保留。維修監理將記錄業主報修問題的驗樓表發給施工單位時，一定要求對方在物業公司一聯上簽收，以作為物業公司書面通知的依據。同時，維修單位每完成一項維修工作，維修監理一定要求業主簽字確認，以免業主日后不承認開發商及時履行了保修義務而要求索賠。收樓驗樓表的維修信息記錄。范本：告知函汕頭市潮陽第二建筑總公司：由貴司承建的金碧世紀花園19棟至26棟（三、四期）主體工程已交付使用并進入工程質量保修期。根據貴司與開發商（廣州市俊匯房地產開發有限公司）簽訂的施工合同相關保修條款，貴司必須按照合同約定時間自2008年7月1日起履行保修義務。如貴司接到物業公司維修通知后未及時履行保修義務的，物業公司有權受開發商委托，根據施工合同維保修相關條款約定自行組織維修，所產生費用從貴司工程質保金中扣除。特此告知。聯系人：王平生聯系電話：13699708167020-32036027（）廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年六月三十日施工單位簽收：范本：2、維修工程轉扣簽證單的管理。維修工程項目簽證單作為外委備用維修隊伍工程費用結算的依據，必須做到詳細、真實。維修監理在填寫維修簽證單內容時，一定要根據維修現場實際工程項目及工程量據實填寫，不得弄虛作假；業主確認簽名一定為業主本人，不得采用代簽形式。另外，簽證單在出示給業主確認簽名之前，盡量不要將維修價格列在單上，只列明維修項目及工程量即可，以免造成開發商一些商業秘密泄露出去。2、維修工程轉扣簽證單的管理。維修工程項委托維修任務書（范本）.000012010年12月1日委托維修任務書（范本）金碧世紀花園28棟2401房于2010年12月1日首報衛生間天花滲水，工程二部現場鑒定系2501房衛生間沉箱防水層存在質量問題所致，并于2010年12月2日通知原施工單位佛山市順德區科順工程有限公司保修負責人王強（1360000000）。到2010年12月3日佛山市順德區科順工程有限公司仍未處理，物業公司遂于2010年12月4日組織維修，維修費用及賠償費用由地產公司從責任施工單位工程質保金中轉扣，具體維修內容及費用如下：1、鑿衛生間地面：5㎡×30元/㎡=150元2、做防水：5㎡×30元/㎡=150元3維修工程簽證單金碧世紀花園28棟2401房于2010年12月1日首報衛生間維修監理應每月定期將維修工程項目簽證單匯總登記造冊并存檔。維修工程項目簽證單不僅作為一個結算依據，便于日后物業公司在辦理施工單位質保金結算時清算轉扣費用；更重要的是作為開發商履行保修義務的其中一個重要憑證，防止個別業主利用房屋存在工程質量問題追究開發商及物業公司的責任。維修監理應每月定期將維修工程項目簽維保修實操要領講座培訓維保修實操要領講座培訓3、維修方案的確定。維修監理在實際工作中，應多了解樓宇各種結構及使用功能。在開展維保修工作之前，應向地產工程部索要當期樓宇主體、樓板、水電、防水層等一些基礎構造的竣工圖紙復印件，以便于自身掌握維保修基本技能，做到大部分工程質量問題存在原因能夠查找并制定合理的維修方案。維修監理應多向地產工程部技術人員學習，不清楚的地方不要盲目下結論，以免造成不必要的維修損失及后果。對于業主提出的不合理的維修要求，應主動從工程角度做好解釋工作，從而及時打消業主的非念。3、維修方案的確定。工程維保修工作作為開發商售后服務的一種延伸，地產公司為保障品牌效應，必須要求所屬的物業公司不折不扣的完成該項工作。物業公司既不能影響地產公司的品牌形象和損害集團公司利益，又要保證業主權益不會受到損害，因而物業公司在開展工程維保修工作中必定會遇到一定的阻力和困難。目前，工程維保修工作存在的困難主要有以下幾方面：三、維保修工作中的難點工程維保修工作作為開發商售后服務的一種延三、維保修工1、外委備用維修隊伍引進困難。因戶內維保修屬于零星維修工程，受單項工程量不大、工程項目不固定、維修項目繁雜、人力投入期較長、資金回籠慢等因素影響，目前市場上很難找到合適的維修隊伍。1、外委備用維修隊伍引進困難。因戶內2、維保修現場協調工作難度大。由于物業公司與施工單位并無直接的合同關系，故對施工單位沒有較強的約束能力。物業維修監理在安排施工單位進行維修時，施工單位因責任及人手原因往往采取拖延手段。而物業公司并沒有有效的制裁手段，通常需要通過地產工程部門進行協調或處罰。而地產工程部門因后期建設工期需要，并不想過多地處罰施工單位，從而導致物業公司難以約束施工單位及時履行保修義務。2、維保修現場協調工作難度大。由于物3、維修材料缺乏通用性。戶內多數裝修材料屬于地產公司指定產品，一般市場上難以采購。如業主所報修問題遇到需要更換材料時，常常維修單位需要等待幾個星期甚至幾個月的時間才能完成維修工作，從而導致業主投訴強烈。3、維修材料缺乏通用性。戶內多數裝修結束語

工程維保修作為物業公司的一項長期工作，必須面臨上述諸多問題。如何保證維保修工作得到有效的開展，這就要求每一位從事維保修崗位的工作人員必須迎難而上，克服重重困難，堅持不懈地認真做好每一項工作，順利完成集團公司交給物業的重大任務。結束語演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！工程維保修實操要領

工程維保修實操要領

主講內容維保修工作中的重點維保修工作流程實際操作要點維保修工作中的難點主講內容維保修工作中的重點一、維保修工作中的重點熟悉及掌握維保修相關規程。一、維保修工作中的重點熟悉及掌握維保修相工程維保修操作流程工程維保修操作流程維保修實操要領講座培訓1、維保修協調工作。工程維保修工作因涉及到物業、業主、開發商及施工單位等各方關系，因此維修監理必須具備較強的協調及溝通能力。首先，在每次交樓之前，物業公司應積極主動的要求地產公司組織召開工程維保修現場聯席會議，聯席會議最好由地產公司相關領導主持，與會單位一般由地產公司營銷部、預決算部、工程部、施工單位及物業公司等組成。聯席會議必須要求形成書面會議紀要并由各參會單位負責人簽收，特別是一定要列明地產公司工程部及施工單位各自責任以及處罰細則。這樣，以便于成為日后追究責任及進行扣罰的一個重要依據。1、維保修協調工作。范例：五期維保修聯席會議紀要會議時間：2008年5月12日15：00會議地點：金碧世紀花園五期工程項目部辦公室與會單位及人員：廣州市俊匯房地產開發有限公司（以下簡稱開發商）：湯濟澤

廣州市恒大工程監理有限公司金碧世紀花園項目部(以下簡稱監理公司)：羅小榮廣州市金碧世家物業服務有限公司（以下簡稱物業公司）：肖利民深圳廣田建設集團有限公司：葉紹東湛江市建筑工程公司：龐真鳳廣州市騰龍門業有限公司：邱國春；佛山市恒大金屬建筑材料有限公司：易旭東（上述施工單位以下簡稱各施工單位）會議主持：湯濟澤會議記錄：世家物業會議主題：金碧世紀花園五期交樓工程問題整改及保修事宜范例：

會議內容：為促進金碧世紀花園五期交樓工程問題的整改及保修工作，確保金碧世紀花園五期交樓工作的順利完成，維護各方聲譽，由開發商代表組織金碧世紀花園五期各工程施工單位、管理單位召開有關工程整改及保修的專題會議，形成如下決議：一、工程問題整改及保修流程1、業主收樓時，監理公司及施工單位須派人會同物業公司共同驗樓。2、監理公司負責組建、管理維修大隊，物業公司須安排三至五人作為維修監理參加維修大隊，服從監理公司管理，協助監理公司負責現場維修和進度檢查，確保交樓時業主所提問題能夠按照承諾時間完成。3、維修大隊維修監理每天必須匯總當天業主收樓驗樓情況，并于次日8點抄送監理公司及各相關施工單位簽收。4、各施工單位每天8：30前指派專人到維修大隊維修監理處簽收《樓宇驗樓情況反饋單》并書面承諾整改完成時間。5、交樓問題維保修完成時間原則上由施工單位自行制定，但最長不得超過七天。會議內容：二、維修現場紀律要求：1、維修大隊維修監理須于每天8：30參加監理公司晨會。2、各施工單位必須于5月12日前將本單位維修人員名冊（須注明個人職務和加蓋公章）交維修大隊，各施工單位維修人員必須按名冊每天8：30及14：30前到維修大隊簽到。如未按規定簽到的，則按每次每人200元標準扣罰相應施工單位。3、各施工單位現場負責人電話必須保持每天24小時暢通，如無故關機則按每次1000元標準扣罰相應施工單位。4、各施工單位每天須無條件簽收《樓宇驗樓情況反饋單》，如出現拒絕簽收的，則按每次每單2000元標準扣罰責任施工單位。5、所有施工單位維修人員須在物業公司辦理出入證并接受物業公司監管。二、維修現場紀律要求：

三、保障措施1、各施工單位必須按物業公司入戶維修流程入戶進行施工，維修完畢后須做到工完料盡場地清。如維修現場清潔不達標的，則由物業公司組織清潔，并按開發商進行開荒清潔時該戶開荒清潔發生費用標準轉扣責任施工單位給物業公司。2、維修期間，施工單位須負責戶內所有設施及物品的保護，維修鑰匙須于當天歸還維修大隊；維修鑰匙的交接須由維修大隊維修監理與施工單位維修人員共同在現場進行，如檢查發現戶內物品及設施丟失或損壞的，由施工單位承擔一切責任。3、各施工單位應嚴格按照維修承諾時間完成維修，如未在承諾時間內完成維修，造成業主投訴到物業公司的，按每次1000元標準扣罰責任單位；如造成業主投訴到地產集團的，按每次2000元標準扣罰責任施工單位。4、施工單位如未按首次承諾時間完成維修的，則由物業公司與業主另行約定維修時間；如施工單位再次未按時完成的，則按照保障措施第3條約定再次扣罰，并由監理公司委托其他施工單位維修，維修費用按實際發生費用的1.5倍轉扣責任施工單位。以上扣罰均由監理公司負責，物業公司負責跟進辦理。三、保障措施四、其他注意事項1、對于長期未收樓單元，由物業公司定期進行巡查和開窗通風。2、嚴禁業主自行上樓看房。廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年五月十四日與會單位確認簽收：廣州市俊匯房地產開發有限公司：廣州市恒大工程監理有限公司金碧世紀花園項目部：深圳廣田建設集團有限公司：湛江市建筑工程公司：抄報：李瀟董事長，劉有捷副總經理。抄送：地產工程二部、合同管理部、預決算部，金碧物業集團，各施工單位四、其他注意事項其次，維修監理在面對業主訴求時應盡量站在集團公司的利益角度上去考慮。維修監理一定要每天對業主報修問題進行篩選分類，如容易解決的問題應馬上安排維修人員進行維修處理；復雜的或維修工期較長的問題，應主動與業主溝通，說明維修難度，盡量取得業主的理解，與業主預約維修時間，以便于自己掌控維修進度。其次，維修監理在面對業主訴求時應盡量站另外，對于出現的一些重大質量問題或者共性問題，物業公司一定要書面呈報地產公司相關領導，以取得地產公司的支持，加大處理力度。維修監理應定期與地產公司工程部維修監理工程師召開協調會，解決一些重點和難點問題。另外，對于出現的一些重大質量問題或者范例：關于金碧世紀花園五期裝修共性問題的報告廣東公司李瀟董事長：近期，我司陸續接到金碧世紀花園五期部分業主投訴，反映其入住后出現廁所返臭、洗手間滲水、臥室窗戶滲水、衣柜推拉門變形等共性問題。因上述問題已影響了業主的正常生活，業主對此意見較大。現將具體情況匯報如下：1、廁所返臭問題五期大部分業主自入住后，發現衛生間每天會出現一股臭味。經工程二部、施工單位及物業公司工程人員上門查看，發現返臭原因主要為洗手間馬桶安裝不規范，底座密封不嚴，公共洗手間馬桶底部接口缺少配件（密封圈），導致馬桶底部返臭。截止到目前，我司客服前臺累計接到此類問題投訴13戶，其中28—1003業主就此問題兩次投訴到集團客服中心并書面提出索賠要求（詳見附件）。2、衛生間滲水問題五期部分業主業主入住后，發現衛生間外部墻面發霉及房間木地板發黑。經物業公司工程人員上門查看，發現墻面發霉及木地板發黑原因主要為洗手間周邊防水存在施工質量問題，導致洗手間滲水至外部引起墻面發霉和木地板發黑。截止到目前，我司客服前臺累計接到此類問題投訴19戶。范例：3、窗戶滲水問題五期部分業主（基本為31棟01戶型）投訴每遇暴雨天氣，臥室飄窗頂部滲水嚴重。經工程二部、施工單位及物業公司工程人員上門查看，發現滲水原因主要為房間飄窗頂部空調飄臺板存在施工質量問題，未做防水處理。截止到目前，我司客服前臺累計接到此類問題投訴9戶（詳見附件）。4、木衣柜推拉門變形問題五期業主普遍反映主臥衣柜推拉門變形嚴重，經我司工程人員上門查看情況屬實。目前，此問題不能得到及時處理，業主意見較大。鑒于此，我司認為上述問題涉及戶數較多，影響面較大，如不能及時處理，將會帶來一定的后果。因此建議集團工程部門采取統一整改措施，徹底解決上述共性問題，以保障業主正常入住。廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年十月十日3、窗戶滲水問題2、備用維修隊伍的組建及管理。物業公司必須組建自己的維保修外委備用隊伍以應對這種局面，不能僅僅依靠原施工單位完成大量的維保修工作；同時，組建外委備用維修隊伍也能夠起到促進原施工隊伍加大維修力度的作用。2、備用維修隊伍的組建及管理。盡管現行的工程維保修管理制度要求外委備用維修單位最終由地產公司相關部門確定。但考慮到外委備用維修隊伍日后是由物業公司進行管理，所以物業公司應積極主動的向地產公司推薦合適的外委備用維修單位。推薦備用維修隊伍時應注意盡量多選擇幾家，最好偏重于防水及室內裝修方面的。備用維修單位不一定選擇大中型企業，往往一些小的裝修公司反而愿意承接零星維修工程。盡管現行的工程維保修管理制度要求外委備2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程合同（范本）甲方：乙方：根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，甲乙雙方經協商一致，本著平等互利、公平自愿的原則，就甲方委托乙方承接廣東地區恒大御景半島、恒大綠洲、恒大山水城、恒大金碧天下維保修工程施工事宜達成如下協議：第一條工程名稱維保修工程第二條工程內容甲方委托乙方作為所開發物業維保修工程的指定承包單位，負責承接甲方物業所在樓盤客服中心（以下簡稱樓盤客服中心）指定的維保修工程，同時還包括交樓后原施工單位質保期間不履行維保修責任的二次保修工作。第三條承包方式1、乙方在本合同工程承包范圍內包工、包料（甲方另行說明的除外）、包質量、包施工期限、包施工安全。樓盤客服中心一般以戶或分項工程的形式向乙方簽發《委托維修任務書》（注明問題原因、維修內容、進場施工時間、工期要求），每份委托單獨結算，結算單價參照本合同附件一執行，附件一所列價格由甲乙雙方每半年根據市場價格重新核定一次。2、樓盤客服中心所管轄物業的維保修工程原則上委托給乙方承包。如果乙方因人力、物力或技術等方面的問題不能按本合同約定的上門維修時間、工期、服務規范等進行維保修工作，樓盤客服中心可另行委托其他維修隊伍承接維修任務。維保修價格參照本合同執行，如維保修價格重新核定，按核定后的維保修價格參照執行。3、乙方需在金沙洲（恒大御景半島、恒大綠洲）、增城恒大山水城、清新恒大金碧天下設置維修點，組建滿足現場需求的專業隊伍，在招標方物業的要求的時間內完成維保修任務第四條承包總價及付款方式1、承包總價：每份委托單獨核算，具體根據甲方工程部、乙方及樓盤客服中心等三方書面確認的工程量（以加蓋樓盤客服中心物業管理章為準），按甲乙雙方確認本合同附表所列單價結算。2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程合同（范本）2、付款方式：工程竣工驗收合格后，由所在樓盤客服中心每月25日匯總上報《維修工程簽證單》作為結算依據，結算經乙方確認后60個工作日內，甲方向乙方支付本次結算總金額的95%的工程款，剩下5%留作質保金于保修期滿后無息返還給乙方。第五條工程進度乙方必須按樓盤客服中心及甲方工程部簽發的《委托維修任務書》所要求的工期完成維修任務。第六條驗收標準及方式1、驗收標準采用國家現行的施工、維修及保修標準。2、竣工驗收文件必須經過甲方工程部、樓盤客服中心、乙方現場代表及業主四方共同簽字才能生效，并作為工程結算憑據及維保修檔案保存。第七條雙方責任與權利1、甲方委托物業所在樓盤客服中心負責對乙方進行管理，乙方須接受樓盤客服中心的監督管理及維修工作安排等。2、乙方須按合同規定工期及內容完成承接的維保修工程，并對其材料質量和施工質量負責；若因以上原因造成返工、業主索賠等后果均由乙方自行承擔。由此給樓盤客服中心造成嚴重影響的，甲方有權單方解除合同。3、乙方須遵守所在樓盤客服中心關于施工管理的規定（包括現場監理和驗收），嚴格遵守安全施工管理規范，保證施工安全和文明施工。施工過程中發生的人員傷亡及其事故由乙方全部負責。4、乙方不得因自身的原因拒絕接受樓盤客服中心的維修委托或拖延維修，在無樓盤客服中心許可前提下，乙方不得更改維修方案、維修內容和維修工程量。5、乙方須提前向樓盤客服中心提供實際的施工進度安排（包括材料到位時間、進場開工時間、完工時間及施工過程中的施工人數等要素），在施工過程中不得影響樓盤客服中心的正常工作及樓盤客服中心物業范圍內業主的正常生活。6、施工期間，乙方在未得到樓盤客服中心同意前，不得動用、損壞樓盤客服中心所管轄物業范圍內的任何設施、設備或業主財物。如果因乙方原因造成樓盤客服中心或業主財物污染損壞、丟失等情況，由乙方負責全部賠償并消除影響。7、樓盤客服中心有權對乙方所提供的材料質量進行質疑和監督，乙方有義務提供證據證明其材料質量合乎國家標準及施工現場的使用要求。2、付款方式：工程竣工驗收合格后，由所在樓盤客服中心每月258、若因乙方維修不當造成返修，乙方需負責返修至符合甲方要求的一切費用，單項維修返修兩次以上的每增加一次返修罰款300元。因維修不當造成業主重大損失的，乙方還需承擔含返修費、賠償金等一切費用。9、承接樓盤客服中心指定的維保修工程，乙方需向甲方提供等額發票，且乙方提交的發票必須真實、合法、有效。若乙方提交虛假發票，乙方必須在甲方規定時限內更換發票。甲方尚未支付款項的，甲方停止支付并按虛假發票金額的20％扣除乙方違約金直至乙方發票符合約定；甲方已支付款項的，甲方有權從次筆進度款或結算款中扣回已支付的款項并按虛假發票金額的20％扣除乙方違約金，乙方提供合法有效發票后甲方按約定付款；對已完成結算并支付款項完畢，乙方拒不提供合法有效發票并按虛假發票金額的20％承擔違約責任的，甲方將通過法律途徑追究乙方相關責任。第八條服務及承諾1、每項委托維保修工程的保修內容自竣工驗收合格之日起，乙方為甲方提供免費保修，保修期按國家有關法規執行。2、樓盤客服中心管轄物業由乙方負責承接修建施工的，乙方保證嚴格按照國家現行保修管理規定提供維保修服務。第九條違約責任1、乙方保修期內必須按照甲乙雙方簽署的《維保修服務規范》開展工作，如若違反，甲方有權要求乙方按照合同第九條之規定承擔違約責任，違約金可從乙方維保修結算費用中扣除。2、乙方超過甲方簽署的《委托維修任務書》中要求時間交付驗收時，每超過一天，乙方按100元/天/項的標準支付違約金給甲方；若甲方遲延驗收，甲方按相同的標準支付乙方違約金。3、乙方提供的材料與合同不符或質量不合格時，乙方須按樓盤客服中心要求進行更換和返修，并賠償由此給樓盤客服中心造成的損失。4、因不可抗力等因素不能履行合同時，乙方必須及時向樓盤客服中心通報不能履行或不能完全履行合同的理由，在征得樓盤客服中心同意后延期履行合同。乙方有責任采取一切必要措施減少由此給樓盤客服中心帶來的損失。5、甲方應嚴格按照合同第四條第二款之規定支付乙方工程款，逾期支付，應向乙方承擔相應違約責任。第十條廉潔條款1、嚴禁甲方（包括樓盤客服中心）人員以任何方式明、暗示乙方請吃、請喝、收受乙方禮金、禮品或接受乙方提供的其他私人便利或利益。8、若因乙方維修不當造成返修，乙方需負責返修至符合甲方要求的2、嚴禁乙方以任何方式向甲方人員提供私人便利、行賄或進行非正常商務宴請。如果出現乙方在履約過程進行私下請吃、向甲方人員提供私人便利、行賄等一切非正常的經濟活動，一經查實，甲方有權單方終止合同，因解除相關合同給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任；同時，乙方如有違約，仍須承擔違約責任。乙方的上述行為嚴重的，甲方保留追究法律責任的權利；如果乙方事后主動積極向甲方陳述事實，或乙方有證據顯示以上行為為甲方人員施壓的不得已行為，則乙方仍然保留與上述行為相關的合同的權利和義務。合同期內，甲方應積極配合提供給乙方如辦證時所需的證明文件。3、舉報渠道舉報電話及聯系人13798197799

潘先生13512735710康小姐；舉報傳真舉報電子郵箱：110＠163。舉報地址：廣州大道928號雄鷹大廈5樓恒大地產集團監察室（郵編：510000）。第十一條其它約定事項1、本合同執行過程中若發生爭執，甲乙雙方通過友好協商解決，如協商不成，甲乙雙方可向人民法院起訴。2、合同附件為本合同不可分割的部分，與本合同具有同等法律效力。3、合同期限：合同簽訂之日起一年。4、本合同任何內容的修改，須由甲乙雙方進行協商，并簽訂補充協議或書面文件，補充協議與原合同具有同等法律效力。5、雙方當事人在自愿、平等的基礎上對本合同第二部分“通用條款”中的條款進行了協商。承包人對于“通用條款”的修改意見，已經完整地包含在本協議書中。雙方自愿遵守“通用條款”中未修改的部分和本協議書。6、本合同一式五份，甲方執四份，乙方執一份，雙方簽字蓋章之日起生效，每份具有同等法律效力。7、乙方已充分閱讀、理解并同意遵守《2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程項目施工現場管理規定》（詳見附件五），如有違反，甲方有權根據該規定追究乙方的違約責任。第十二條合同附件附件一：《維保修工程項目單價表》附件二：委托維修任務書附件三、維修工程簽證單2、嚴禁乙方以任何方式向甲方人員提供私人便利、行賄或進行非正附件四：維保修服務規范附件五：民工權益保障承諾書附件六：2010-2011年度廣東地區樓盤項目維保修工程項目施工現場管理規定甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

簽約代表：簽約代表：聯系電話：聯系電話：

簽約日期：年月日簽約日期：年月日附件四：維保修服務規范物業公司在對備用維修隊伍進行日常管理中一定要加強監管，不能放任自流。上門維修之前應統一口徑或說辭，尤其注意不要讓備用隊伍維修人員與業主隨意交談，以免因一些問題解釋不清造成業主誤會，或隨意承諾業主某些不合理要求而導致維保修工作處于被動局面。維修監理應每月及時辦理維修工程款轉扣結算手續，并積極主動敦促地產公司及時支付維保修工程款。物業公司在對備用維修隊伍進行日常管理中范例：會議紀要會議時間：2008年7月15日10：00會議地點：世家物業公司會議室會議主持：肖利民參會人員：物業公司代表：肖利民、李貴斌、王平生、鐘寶劍廣州岷輝機電設備工程有限公司：謝遠軍廣州市美塑物業管理服務有限公司：賴祥文廣州市盈彩裝飾設計有限公司：馮正發廣州市粵華企業工程有限責任公司：江兆欽會議主題：關于金碧世紀花園維保修工作協調事宜會議內容：一、各維保修施工單位從2008年7月16日起，必須加派人手，保證每天總的維修施工戶數不得少于十戶，開工戶數由維修監理統一分配安排。二、各維保修施工單位出現拒絕接單或未按照約定時間上門維修的，物業公司有權按每戶200元進行扣罰。范例：會議三、各維保修施工單位接單后如未及時上門維修，而導致業主投訴及要求賠償的，所有責任均由責任單位承當。四、各維保修施工單位無故拖延維修完成時間的，則物業公司有權按每戶200元進行扣罰。五、各維保修施工單位維修完畢后，必須將施工垃圾及時清理，不得堆放在小區內，如發現一次，物業公司有權按每次500元進行扣罰。六、各維保修施工單位每月25日前將本月維保修明細單上報物業公司存檔一份以備查，如逾期不報或漏報的，則視為對方主動放棄，物業公司不再予以負責。以上扣罰款額均從各維保修施工單位工程款中予以扣除。

廣州市金碧世家物業服務有限公司二00八年七月十五日各維保修施工單位簽字確認：三、各維保修施工單位接單后如未及時上門維修，而導致業3、維保修現場管理。維修監理對于維保修現場的管理一定要注意監管及取證工作。由于維保修工作基本上是由施工單位或備用維修隊伍負責進行的，應該說他們內部人員的素質不是很好，難免會存在一些不符合維保修工作要求的行為，因而維保修現場的監管成為維修監理日常工作中的重點。作為對施工單位或備用維修隊伍的一種有效管理手段，就是實行維修人員現場簽到制。維修監理要求施工單位維修人員每天必須到達指定位置進行簽到，以便自己掌握當天的維修力量，做到合理調配維修人員。施工單位或備用維修隊伍第一次上門維修必須由維修監理帶領上去，并在維修現場交代清楚施工注意事項，如有業主在現場的，最好邀請業主共同監管，發現問題及時反饋給物業。同時，維修監理應于每天下班前檢查當天所有項目的維修進度，以便于制作維保修日報表。3、維保修現場管理。維修監理對于維保修現場的管理一定要注意監范例：維保修服務規范

為規范乙方承接的甲方委托維保修工程施工，甲乙雙方經協商一致，達成如下維保修規范條款，由樓盤客服中心負責監管和實施。一、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，每次按10元/每人的標準扣罰乙方：1、不按照樓盤客服中心與業主約定的上門維修時間提前5分鐘到達維修地點等候開工的；2、未辦理小區臨時出入證，出入小區未出示證件的；3、不佩帶統一工牌、不統一著裝或衣衫不整進入小區的；4、浪費業主水電、在業主家看電視的；5、維修期間瞌睡、偷懶、在業主家抽煙、喝業主水或吃業主贈與食品的。二、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，每次按50元/每人的標準扣罰乙方：1、向業主索要紅包或小費的；2、在業主家睡覺，使用業主衛生間，使用業主物品用具的；3、在業主家中喧嘩，嬉戲打鬧，翻動業主物品的；4、不按規定時間施工或未完工早退的；范例：維保修服務5、酒后上崗或上班期間飲酒的；6、違反樓盤客服中心管理物業區域《業主公約》的；7、不按規定施工噪音擾民的。三、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，每次按100元/每人的標準扣罰乙方：1、不按國家現行維修規范標準和樓盤客服中心確定的維修方案施工、驗收的；2、不服從樓盤客服中心工作安排或管理的；3、未做成品保護施工的；4、頂撞業主、與業主爭執、吵架的；5、施工材料、垃圾不按規定堆放，占用電梯、電梯前室、樓道、路面的；施工垃圾未及時處理，污損業主私家環境、公共場地、設施的；6、言談不慎引起業主對甲方誤解或泄露甲方秘密的；7、施工期間引起業主投訴的。四、乙方維修施工人員有違反以下情況之一者，甲方除按1000元/次的標準扣罰乙方外，所有損失由乙方負責承擔：5、酒后上崗或上班期間飲酒的；1、損壞業主財物、公共設施、設備的；2、偷竊業主財產的；3、和業主打架的；4、違反安全操作規程施工的。以上扣罰由甲方直接從乙方維修工程款中扣除。兩次加倍處罰，對連續三次違反以上條款的甲方有權單方解除合同。1、損壞業主財物、公共設施、設備的；另外，維修現場的取證工作也相當重要。特別是一些隱蔽工程（如暗埋給水管爆裂等）出現質量問題時，維修監理應第一時間取證如拍照、保存物件等，以避免日后施工單位相互扯皮。另外，維修現場的取證工作也相當重要。特別二、維保修工作流程實際操作要點二、維保修工作流程實際操作要點1、備用維修隊伍的使用。維修監理應掌握備用維修隊伍的使用時機建議：交樓初期階段出現大量維保修工作量時，維修監理往往不可能每項都一一書面通知原施工單位，維修監理可以物業公司名義采取集中書面通知的形式，即在交樓最初幾天內發給每一個原施工單位一份告知函，告知函的主要內容為：“在某個階段時期內（如一年內），施工單位必須按照施工合同相關約定及時履