煙臺玉森新城項目定位策劃報告-學案目錄項目分析篇

物業定位

項目開發建議

項目商業規劃設計提示

項目所處地塊規劃分析

項目位于同三高速南側地段，位于煙臺市福山高新技術產業區，同三高速與城市主干道福海路在此交匯。與煙臺市開發區隔路相望，是進出煙臺的西大門。用地南面為連福路，東臨福海路，北側同三高速，西為聚福路，規劃用地面積10.92公頃。北側為同三高速的百米綠化帶，南為已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。隨著開發區和福山經濟的發展，福山房地產市場逐步升溫，形成以福海路為中軸線的房地產開發帶，并逐步向周邊地區輻射。項目四至

區位價值解析

“雙口岸”價值：煙臺門戶

新城市中心的商業價值

地域輻射價值

風向、日照分析

暖溫帶大陸性季風氣候，空氣濕潤，氣候溫和的特點；冬半年偏北風多，夏半年偏南風頻；平均風速內陸地區3～4米/秒，沿海地區4～6米/秒；景觀、視線分析

噪音影響分析

項目所在區域缺憾分析

道路網絡比較發達，但是公交配套不足居住配套不夠完善

高壓線帶來對居住的恐懼心理項目SWOT分析

S—優勢（Strength）規模大交通便利發展商品牌景觀資源豐富昭示性強【應對策略】手段一：充分利用項目昭示性強的優勢，加大宣傳力度，形成項目市場影響力；手段二：突出項目綜合性的特點，可以輻射區域市場，未來的投資價值和空間巨大；手段三：突出交通便利的特點，吸引周邊地區消費群體到此置業；項目SWOT分析

W—劣勢（Weakness）交通噪音高壓線環境較差配套不完善

【應對策略】手段一：炒熱福山，突出本項目；手段二：利用商業提升項目的形象和檔次；手段三：以產品高性價比贏得市場提高單位實用率；培養高層置業的尊貴感和自豪感。手段四：精心設計小區內景和人文環境手段五：通過新技術、新材料、新工藝解決環境及城市干道帶來噪音污染問題；項目SWOT分析

O—機會（Opportunity）市場環境

區域配套不完善

區域內形象優勢

【應對策略】手段一：突出項目形象手段二：提高項目配置，重視人性化設計；手段三：根據目標消費者特點，定制產品及服務；項目SWOT分析

T—威脅（Threat）消費習慣

開發量大

周邊環境

宏觀調控

【應對策略】手段一：打造樓盤，通過產品創新和商業環境氛圍營造來引導市場；手段二：高舉高打，搶占先機，利用爆發式的銷售形成市場沖擊力，實現快速銷售，樹立項目及開發商的品牌項目SWOT分析

利用機會強化優勢SO戰略利用福山房地產市場綜合配套不完善的空白點，依托于項目規模大、綜合配套齊全的優勢，形成本項目獨有的核心競爭力，在高端形成市場影響力，搶占市場。利用機會避免或減輕面臨的威脅和挑戰OT戰略精心打造項目人文居住環境，強化項目優勢規避弱勢，用擠壓式的推廣、爆發式的銷售達到“一鳴驚人”，樹立項目和開發商的品牌。弱化劣勢以應對外來的威脅和挑戰WT戰略通過展示福山區未來發展前景，提升整個區域的形象，依托本項目綜合配套的優勢，與其他項目形成差異化定位，突出本項目的高尚社區、人文環境及新城市中心的居住理念。目錄項目分析篇

物業定位

商業定位

項目開發建議

項目商業規劃設計提示

公寓定位我們對項目的評價

項目所處福山區房地產市場開始啟動，為項目的開發提供了市場環境和機會；福山區的市場形象不佳，生活配套設施不完善，尚未形成成熟的居住氛圍；項目為一純高層項目，存在著交通噪音、周邊環境差、規劃設計難度大等不利因素；項目規模大，開發周期長，受未來市場供求變化及市場不確定因素影響；項目的規劃設計要具有一定的靈活度和前瞻性；項目發展策略

本地塊交通便利，適于開發新城市中心高尚人文社區（含居住、商業、綜合配套等功能）定位背景綜述

煙臺市房地產正處于良性發展時期，未來房地產價格仍將保持一定的增幅；煙臺市高層住宅市場目前尚處于成長階段，有較大的提升空間；目前消費者已逐漸接受小高層，小區環境好的項目較受歡迎；總價在30萬－40萬元左右的中高檔產品較易為市場所接受；福山和開發區消費者認為住宅建筑面積一房60平方米左右，

二房80－100平方米，三房110－130平方米，是比較合適的；地段、價格、內部景觀環境、物業管理服務等是消費者購房主要考慮因素；煙臺市中高端產品的客戶群主要由私營企業主、公務員、企業白領構成；本項目主要競爭對手為開發區、中心城區中檔樓盤；中心城區的房價在3300-4500元/平方米之間，個別項目已經達9000元/平方米；定位時的考量要素

建立相對差異化、個性化的市場形象與特征保障實現“降低風險，快速開發、銷售”與“獲取相對最高開發收益”的雙重目標；差異化的市場定位；強化開發商品牌，為今后在煙臺其他項目開發奠定基礎；創新取勝：通過產品創新、形象創新、服務創新、理念創新，引導消費；主力客戶群定位

該片區經濟收入相對穩定（25—50歲）的居民；周邊企業中、高級管理人員；中、高級技術人員；金融、保險、教師、律師、會計師等高收入人群；政府公務員等；個體經營者、經商人士及投資客；家庭構成特點：以四、五口之家（三代同堂）為主，輔以三口之家；區域范圍：主要集中在開發區、福山，市內及外地投資客戶占一定的比例；購房目的：購房改善居住條件，或者購買住宅作為投資性居所；目標客戶來源分析

目標客戶描述

福山原住民：他們生在福山，長在福山；福山有他們的事業，他們的親戚朋友；他們熟悉福山的每一個地方；他們對福山的發展有著堅定的信心；他們有消費能力，有一處或者多處房產；他們總是很小心謹慎的投資，輕易不會心動，看準了才會出手；他們對煙臺（芝罘區）有著較高的敬意；他們對福山的現狀不滿又無可奈何；目標客戶描述

市區客戶/投資客戶：他們來自芝罘區，工作在開發區或高新區；每天往返市內，時間和精力消耗較大，累不堪言；也想就近解決居住問題，又猶豫再三；這幾年煙臺的房價漲了又漲，象霧里看花般看不清楚；為買到的房子漲價而開心，希望購買的房產有較大的升值空間；為當初沒有買某個房產后悔不已；芝罘區房價的上漲已經超出了他們的承受能力和心理預期；目光轉向具備自住兼投資條件的房產；喜歡價格適中的小區，也會為了面子而放棄價格太低的項目；目標客戶描述

開發區/高新區客戶：大企業客戶，如上海通用東岳汽車及其配套廠、大宇、富士康、氨綸等企業；他們來自煙臺本地，其他城市，或者周邊郊縣，或韓國、日本、臺灣；來煙臺打拼多年，收入穩定，準備扎根在煙臺；經過幾年的奮斗，已經有了一定的成就，小有積蓄，仍然要繼續努力；結婚、生子、子女教育、老人贍養問題都在日程上；住在公司宿舍或租房，總是沒有家的歸宿感；芝罘區、開發區房價已經高出預期，轉向其他地方就近購買住宅；不愿意將時間浪費在交通上；有文化、有素質、有品位、有個性，對居住條件及生活質量有一定要求；喜歡便利的生活；目標客戶描述

外地投資客戶：他們來自四面八方；具備消費能力，實力雄厚；購買商鋪尤其是底商、住宅時迅速出手，毫不猶豫；以往有投資物業的經驗；消費群體需求分析

常住型消費群體經濟實力較強非常注重周邊環境要求所選購的商品房能滿足家庭結構的需要注重戶型的精細化消費群體需求分析

投資型消費群體

此類客戶購房目的不是用來居住，而是作為一個投資工具；他主要看重項目地段的升值性，投資的小額性，項目周邊的租賃需求。這類客戶在本項目所占比例較小，約10%左右。目標客戶中的投資者就是這類客戶。這類客戶要求的戶型面積偏小，一般是一房或二房。消費群體需求分析居住+投資型消費群體

居住的過渡性投資的無計劃性形象要求更高需求中等戶型項目定位思考

第一點：如何利用福山區和開發區的環境和發展前景優勢，提升區域形象福山區及開發區未來的發展前景和市場潛力已經為眾多煙臺居民所認識本項目所處煙臺西城中心的位置第二點：如何利用項目規劃和產品特色提升項目市場形象品質生活價值第三點：如何減弱福山片區作為煙臺低檔樓盤片區的區域形象的影響受到以往城市定位和規劃的影響，福山區房地產市場形象不好煙臺以往開發的中高檔項目中一直沒有福山區物業。必須重視創新，營造有別于煙臺傳統印象中的福山產品形象。如何引起市場的關注

福山項目“高端形象、有品位”的代言

“高品質、有品位”的體現“人性化、時尚、便利”的戶型設計演繹“有品位的精英社區生活”

營造“有品位的社區文化”

生活商業配套全齊備高品質的物業管理主力客戶

項目定位

項目開發主題定位

煙臺首席高尚人文社區物業類型：

純高層建筑——主體為純高層住宅；——其他物業類型包括與社區配套的商業建筑、公共配套；物業檔次：

中高檔精品住宅項目市場形象定位

推廣名建議：西城尚筑主廣告語：

西城尚筑，精英府邸；釋義：西城，既指向項目方位，煙臺的西大門，又理解為一個新興的城市中心；尚筑：高尚建筑、上層建筑，尚，是一種姿態，代表一種歷程，是現代、時尚、品位、地位、身份的象征；精英：不管來自芝罘區、開發區還是福山區，不管客戶來自各行各業，不管他們什么時候來到煙臺，都是“精英”；府邸：居所，尊貴高尚之意。項目市場形象定位備選名：玉森鑫城玉森康城上城世家城西一號世紀新城現代城金色領地戶型定位依據目前煙臺房地產開發項目戶型面積范圍在：一房：35～60平方米；二房：70～100平方米；三房：100～140平方米；四房：140～170平方米；現階段煙臺市場需求旺盛的戶型面積為：一房：60平方米左右；二房：80－100平方米；三房：110－130平方米四房：140－150平方米戶型定位依據目前福山片區戶型需求特征分析目前福山片區的主力客戶第一層次是公務員、私營企業主，第二層次是開發區或福山區中高級白領；第一個層次的客戶來說，他們希望購買的戶型偏大：

1、3房：130—150平方米

2、4房：較少第二個層次的客戶來說，希望購買的戶型結構及面積為：

1房2廳1衛，55－70平方米

2房2廳1衛，80—100平方米

3房2廳2衛，120—150平方米新推出項目如福天下、萬泰海公館等項目戶型面積趨小；目前，片區樓盤小戶型比較熱銷，市場潛力有待進一步挖掘，項目的市場定位細分化越發重要。戶型定位原則

以棟為單位，進行差異化配置；方案一：主力戶型為一房與兩房搭配，兼備少量小三房；方案二：主力戶型為中兩房與中三房搭配；方案二：主力戶型為三房和四房的搭配；戶型配比

以下為本項目2#～16#戶型配比表：戶型1房2廳2房2廳小三房3房2廳4房2廳面積（㎡）50－6080－9090～100110－130140比例15%35%15％30%5%2#～16#戶型配比表各類戶型的目標客戶

戶型主要針對目標客戶一房投資客、企業技術人員、經商人士、單身人士二房“土著居民”新生代、企業中高級管理人員、教師、公務員（中層）、部分投資客等三房金融機構、“土著居民”新生代、公司高層管理人員及政府公務員等四房大企業管理層、私人企業主、政府公務員（高層）、外資企業管理層等戶型功能定位

戶型主要功能一房二廳一衛滿足單身人士、二人世界無子女者過渡性居住需求，他們對廚房的要求或使用較小二房二廳一衛滿足三口之家（小孩年紀較小）過渡性居住需求，至少有一個房間作兒童房三房二廳一衛自住加投資客戶暫居性住宅，對臥室面積要求大，實用性強，滿足最簡單的居住需求三房二廳二衛滿足最普遍的家庭結構居住需求，包括主臥、客臥、兒童房（書房）四房二廳二衛社會中高收入階層人士的居住需求，除主臥、客臥、兒童房外，還需要一個房間可作書房或臨時辦公房價格預估

開發成本方面按照目前預估的開發成本約2731元/㎡（本數據由玉森公司提供）按照“市場比較法”進行價格預估定價影響因素權重表

價格加權平均計算表

項目名稱權重本項目（X）東方明珠·福天下富豪青年城天創國際城萬泰·海公館按揭均價（元/M2）PxPA=2600PB=2600PC=2400PD=3500位置交通1598776周邊環境127101066商服生活配套10109987教育配套10106755規模555543景觀543334戶型結構544434園林765554會所110.80.30.30.5智能化設施554344節能544344建筑形象663344發展商品牌321222交樓標準544444物業管理643345合計(Qi)100Qx:81Qa:69.8Qb:68.3Qc:63.3Qd:62.5參考均價

修正后各相關樓盤價格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為按揭均價PA’=(QX/QA)×PA=(81/69.8)×2600=3017PB’=(QX/QB)×PB=(81/68.3)×2600=3083PC’=(QX/QC)×PC=(81/63.3)×2400=3071PD’=(QX/QD)×PD=(81/62.5)×3500=4536各相關樓盤權重取值為Wi’WA=40%WB=15%WC=30%WD=15%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=3017×40%+3083×15%+3071×30%+4536×15%=3270元/㎡本項目毛坯房折前按揭參考均價為：￥3270元/㎡

項目住宅定位總結

1、主力客戶：居住在芝罘區、工作在開發區或者高新區，金融機構、學校、醫院等事業單位的中、高層管理階層及專業人員；政府公務員；附近企業中、高級管理人員，中、高級技術人員；個體經營者、經商人士及投資客等。2、項目開發主題：新城市中心高尚人文社區3、物業類型：高層住宅建筑4、物業檔次：中高檔5、市場形象：西城尚筑，精英府邸6、主力戶型：以80－90平方米二房和110－130平方米的三房為主7、價格定位：均價3270元/平方米左右商業定位原則

外因——市場背景消費者宏觀市場——發展趨勢競爭者片區市場供求滿足消費者需求內因——項目條件項目優劣勢地塊開發條件建立競爭優勢項目物業定位目錄項目分析篇

物業定位

商業定位

項目開發建議

項目商業規劃設計提示

公寓定位商業定位市場背景綜述

1、市場背景煙臺經濟增長較快，消費需求強勁；項目周邊企業眾多，存在商業需求；福山區缺乏商業配套，不利于居住；本片區商業業態單一，主要以生產資料型商業為主，生活配套不完善；福山區商業主要以街鋪形勢居多，缺少集中式商業；2、項目條件因素本項目交通便利，地段優勢明顯；本項目的商業必須推向市場；項目面臨市場機遇和激烈的市場競爭，機會與風險并存；

目標客戶定位

商業開發考量因素項目的規劃條件地塊面積和覆蓋率決定我們的商業單層面積及樓層；發展商對資金回收速度的要求決定項目必須以出售為主，不以長期經營來獲取增值的收益；市場的需求開發區/福山老商圈缺乏復合型臨街商鋪；投資者的需求中小投資者購買商鋪的力量應被充分挖掘商業的整體定位

城市商業的延伸――新城市中心商業綜合體商業產品定位

商業功能定位

商業業態定位原則

商業業態定位思路

按商圈業態現狀，本項目商圈多為為專業店、專賣店、便利店、超市等，按業態統一性與互補性原則，上述業態應是本項目業態構成內容；根據項目周邊的市場情況，有著眾多的工廠和眾多的打工者，項目地塊可以形成特色購物、休閑、商業街；因此建議為以運動休閑、文化娛樂、餐飲及社區配套服務的集中式商業。按潛在客戶需求，應該以集中式商業為主、滿足自營需要的業態。商業業態定位

本項目業態定位于：綜合性集中式商業主要包括綜合超市、專賣店、專業店、餐飲、娛樂等業態建議主要部分：大賣場、專賣店、專業店、西餐廳、休閑、銀行、高檔娛樂場所；次要部分：洗衣店、沖曬店、面包房、社區醫療中心等；商鋪核心要素分析

選址在居民區、城市干道，并且交通便利；服務對象主要為社區居民、來自周邊購物的客戶，有足夠的消費力支撐；營業面積根據經營品種而定，可以靈活拼接；經營的商品、品牌具有自己的特色；營業時間長，營業方式根據業態不同而定；需要停車場地；盡量使臨街的價值最大化；確定商業規模的分析模型

在煙臺商業地產市場存在許多不確定因素的前提下（供遠過于求），按照零售業確定商業規模的模型來進行分析，先假設在本項目地段設定一集中商業，其最低要求是服務于本社區，最高要求是服務于商圈，據此來確定其商業規模的區間商圈內基礎資料

商圈內常駐人口統計根據市場調查，初步估算項目商圈范圍內常駐人口約30萬人。商圈內主要商店營業業面積統計商業名稱開發區振華商廈德勝商城彩云城膠東福萊商城營業面積（㎡）200008000067000120000主營品類百貨和超市，化妝品，鐘表，珠寶，休閑咖啡廳，日用百貨，女裝，家居服飾，男裝，家電小商品、服裝、鞋襪、羽絨服、家電、電腦等副食品、服裝鞋帽、日用百貨、五金家電、文化、建材、家具、綜合服務及餐飲娛樂食品、調料、日用品批發檔次定位中高低中低低端商業規模區間確定

商業規模：3.52萬平方米商業經營主題定位

以都市運動休閑文化為導向的商業商業經營主題定位思路：商業經營主題定位結論：商業功能定位

顯性功能：休閑、娛樂、文化、購物、健身、餐飲等；隱性功能：人際交往、社區生活服務等。商業經營檔次定位

根據消費者調查及周邊商業訪談，均認為本項目商業應為中檔；如果從提升住宅品質的角度出發，應定位于中高檔；因此出于上述兩方面的理由，本項目商業經營檔次應定位為：中高檔其中以專賣店、餐飲店為中高檔，超市、專業店、便利店為中檔；通過不同業態不同檔次的組合來提升整個項目的品質。商業形象定位

煙臺綜合商業新坐標，都市休閑體驗·購物之旅集合多種文化及商業服務功能于一體的都市購物、休閑文化商業，真正“體驗式特色消費”。適合現代生活消費，具備持續性發展能力的休閑商業；客源疊加、全新觀念運用全新經營手法和集客能力的現代休閑商業；泛文化商業地產概念：利用片區周邊配套完善、共同發展之便利，創造片區的商業街區新貴；全新復合型、舒適性休閑商業業態；形成商業項目差異性的經營定位和發展前景；整合政府、本企業、其他企業（周邊項目的開發商等）的資源，提升片區整體形象，創造項目品牌價值。目錄項目分析篇

物業定位

商業定位

項目開發建議

項目商業規劃設計提示

公寓定位規劃設計原則

總平面布局原則以人為本原則成本效益原則市場導向原則均好性原則園林景觀設計建議

設計原則：社區環境設計在本項目的規劃，景觀環境集中于街區和架空層園林，起著分隔商鋪與住宅視線及噪聲的作用。小區環境景觀規劃以實用性為原則，考慮住戶平時的休閑活動場地利用，既是景觀，又可使用，同時考慮日后物業管理的成本。體現“以人為本——以人的身體與心理感受為創作基點進行景觀布局，在園林設計時體現人的參與性，如：座椅、花架、兒童游樂場、雕塑……外環境、規劃，要注意項目的風格，整體形象，街道、商業氛圍營造；內環境規劃，注意一樓商業街的人流和小區居民的安全；在環境規劃上，內環境以祥和、寧靜為上乘之策；架空層園林功能架空層園林融小區內部景觀及會所為一體，形成小區獨有泛會所概念，定位為生態、健康、運動型會所，與環境融為一體，倡導健康理念，滿足小區居民對于環保與綠色的需要；主要通過合理設置功能分區實現。盡量多設置不收費設施，如兒童樂園、休憩區、健康區（擺放耐用類的健身器材）、乒乓球室、閱覽室、休閑健康步道等；重點為前期投入少，易維修，降低經營成本。架空層園林設計提示架空層的休憩空間

架空層籃球場架空層兒童樂園架空層漫步小徑架空層茶社戶型設計建議

戶型設計要點戶型創新，引領區域市場；在保證方正、實用、通風、采光的基礎上，適當進行創新；分戶設計服從于整體外觀設計理念，形成項目大氣、豪華、現代、時尚等個性；為項目增加亮點，為營銷推廣創造賣點。戶型創新：270度觀景陽臺；落地凸窗設計增加立面層次感和室內使用空間；陽光花房設計；戶型設計提示

二房二廳三房二廳一衛三房二廳二衛一房二廳四房二廳陽光花房設計提示

戶型布局建議

以均好性為原則，綜合考慮采光、通風、朝向、日照、景觀、易用、實用、合理的功能分區等因素，力爭做到明廚明衛明房明廳。戶型布局建議其他細部設計提示

電梯廳走道寬度控制在1.8米，長度盡量短，以提高住宅使用率。注意電梯廳采光；門入戶門采用防火防盜門，大戶型要求設計為雙扇門，寬度為1200，相鄰入戶門不得相互士擾，盡可能拉開間距；通往陽臺的門設為推拉門或雙扇外開門；其他細部設計提示

落地凸窗客廳、臥室的窗設計為凸臺窗；主臥窗可設計為轉角凸窗，窗扇中設景觀大玻璃；注意適當的開啟面積；凸窗落地，進深為0.6～0.8米。客廳廚房廚房要求自然采光通風，面積與戶型面積成比例，最小不小于4平米；合理安排各種功能，外墻預留排風扇孔洞一個，孔直徑為10CM；設專用煙道，煙道出屋頂部分要求考慮好通暢排煙、防雨、抗滲等問題。排水設計采用戶內側墻出水。其他細部設計提示客廳一房的客廳開間不小于3.2米，兩房的客廳開間不小于3.8米，三房以上的客廳開間不小于4.2米，面積大于130平米的戶型客廳開間不小于4.8米；客廳的進深不大于2倍開間；面積小于150平米的戶型客廳、餐廳的總面積為30～40平米。主人房主人戶根據戶型面積開間設計為二戶及小三戶：3.3～3.6米；大三戶以上戶型3.6～4.0米；大戶型主人房要求設書房或衣帽間，衣帽間盡量使用邊角空間。其他細部設計提示衛生間衛生間要求自然采光通風，兩房設一個衛生間，三房以上可設兩個衛生間；衛生間面積與戶型面積成比例，公用衛生間面積不小于3.5平米，主人房衛生間不小于4.5平米；衛生間排水方式設計為戶內側墻出水，并要求設兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水；衛生間外墻預留排風扇及強排式熱水器孔洞各一個，孔直徑為10CM，相應位置設置電源插口。項目智能化標準建議

“五重安防”系統出入口智能卡（門禁）管理及周界越線報警系統閉路電視監控系統住戶連網報警：住宅室內安裝上紅外探頭、緊急求助按紐、煤氣報警等一系列的設備。電子巡更系統車輛進出及停車場智能管理系統物業管理建議

1、物業管理公司社區服務的有機運作需要依靠物業管理作一系列的專業性安排，才能取得完善的效果。建議聘請品牌物業管理公司（通過ISO9000系列認證）作顧問，以提高本項目物業管理水平，提高樓盤形象，給住戶信心，維持物業市場聲譽，令物業得以最大限度地保值和升值。2、物業管理基本內容1）物業使用的管理及維修、養護；

2）物業公共設施設備及場所的維修養護和管理；

3）公共部位的清潔衛生；

4）公共秩序維護；5）便民服務網點的經營管理；

6）紅線范圍內的車輛行駛及停泊管理；7）社區文化建設及組織相關活動；8）物業及業主的檔案資料管理；9）小區的安全護衛；10）法律法規及顧問合同規定的其它事項。社區服務建議

新加坡鄰里中心模式是新型社區管理經營服務理念；特點為：“有序、規范、配套”本項目具有鄰里中心服務的功能，包括購物、娛樂、休閑、運動、保健、服務等功能及泛會所等，有條件采用鄰里中心模式（NCMS）目錄項目分析篇

物業定位

商業定位

項目開發建議

項目商業規劃設計提示

公寓定位項目商業規劃設計提示

商業規劃核心思想：項目商業價值的最大化實現項目商業價值最大化的四個手段手段Ⅰ：多首層；手段Ⅱ：多臨街面；手段Ⅲ：內鋪街鋪化；手段Ⅳ：街區資源整合項目商業規劃設計提示規劃原則：現代簡約的建筑風格；色彩明快、富有時代感；住宅與商業區之間用架空層園林，保證了住宅的私密性和舒適性；用景觀中軸線將整個商業分成獨立的兩部分，增加了平面的變化，同時加強了內部的采光；超大圓形中庭及大廣場，形成核心的公共交流空間；室內商業街結合下沉式的噴泉廣場，制造兩個首層，提升商業價值；局部大面積玻璃外墻，增加了通透感，使外觀富有變化及層次；統一的大面積廣告位，商業氛圍強；項目商業規劃設計提示人流導入項目商業規劃設計提示功能布局剖面圖項目商業規劃設計提示商業中庭設計提示

項目商業規劃設計提示商業街小品提示

目錄項目分析篇

物業定位

商業定位

項目開發建議

項目商業規劃設計提示

公寓定位公寓定位

概念導入高品質智慧型·現代主義投資產品——SMALL（SmartModernismAssetsofLivelihoodandLucre）公寓定位

SMALL的價值核心：EnjoySMALL——享受SMALL多重價值體系享受SMALL位居城市中心區位的珍貴價值；享受SMALL外有空間多元資源配套的成熟價值；享受SMALL外部多元交通網路的便利價值；享受SMALL產品的復合價值；享受SMALL社區的集約式價值；享受SMALL高昂投資回報的現實化價值；享受SMALL現代文化價值；公寓定位

SMALL與傳統小戶型的區別

傳統小戶型社區滿足生活最基本的要求：休息，小私密空間SMALL多重價值體系外部多重豐富價值產品的復合價值社區的集約式價值高昂投資回報價值提升品質、展示SMALL現代文化SMALL現代文化價值補充，形成SMALL！公寓定位

SMALL社區的生活人群——

都市菁英——年輕的、積極的、城市的、品味的、時尚的、個性的理性生活：需要一個自我的私密空間、面積適中，但功能齊全，方便上下班。感性生活：可以將個性完全演繹的空間中。要速度、要時尚、要自由、要本色、要品質、要興奮、要沖動、要愛情小筑SMALL客戶定位公寓定位

【客戶形象特征描述】：倒立著聽音樂熱愛明星擁有至少一件“三宅一生”（IsseyMiyake）喝紅酒彩鈴吃全麥產品哈蘇相機收藏法布爾開放裝吉普車去哈根達斯（Haagen-Dazs）吃雪糕睡在地臺上抽雪茄DIY