一、土地一級開發項目成本的概念二、土地一級開發項目成本的構成三、土地一級開發項目成本的測算依據四、土地一級開發項目成本的測算報告編制一、土地一級開發項目成本的概念

◆土地一級開發成本是指在政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。

二、土地一級開發項目的成本構成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用

（三）公共區域市政基礎設施建設費用

（四）區域內公共環境景觀建設費用

（五）區域內公共配套設施建設費用

（六）工程建設其他費用

（七）管理費

（八）財務費用

（九）銷售費用

（十）應納稅費

（十一）不可預見費

三、土地一級開發項目的成本測算依據

（一）項目前期費用包括：項目建議書、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用工程勘察、測繪等費用環境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設計費及施工圖審查費招標代理服務費工程保險費

（一）項目前期費用項目建議書、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費→

測算標準可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格［1999］1283號《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》及各地區《關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知》中的有關計價標準。

◆項目建議書、可研報告的編制費◆土地一級開發實施方案的編制費◆項目前期的各種工程咨詢費

（一）項目前期費用委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用→

2001年國家計委《關于放開和下放部分商品和服務價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設部、國家物價局聯合頒布的《城市規劃設計計費標準》，放開了規劃設計市場。→2004年6月，為了規范規劃設計市場計費，中國城市規劃協會在全國范圍內進行調查研究，制定并發布了《城市規劃設計計費指導意見》[2004]中規協秘字第022號，作為城市規劃設計計費的參考依據。

（一）項目前期費用3.

工程勘察、測繪等費用→

2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發布了《工程勘察設計收費管理規定》，從2002年3月1日起執行。根據該文件的相關規定核算工程勘察、測繪等費用。

（一）項目前期費用4.環境影響評價分析費用→2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環境影響評價法》，規定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環境有影響的項目，應當進行環境影響評價。隨后，國家計委、國家環境保護總局發布了《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》計價格[2002]125號文。該通知中規定了項目前期進行建設項目環境影響評價分析，包括編制環境影響報告書（含大綱）、環境影響報告表和對環境影響報告書（含大綱）、環境影響報告表進行技術評估的費用標準，可以作為核算環境影響評價分析費用的依據。

（一）項目前期費用5.交通影響評價分析費用→委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規定，實踐中可以參照委托規劃設計咨詢的標準及市場行情協商（目前收費標準通常在0.5～2元/平米不等

）。

（一）項目前期費用6.地震影響評價分析費用→2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令第323號公布的《地震安全性評價管理條例》規定：新建、擴建、改建建設工程，依照《中華人民共和國防震減災法》和本條例的規定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執行國家地震安全性評價的技術規范，確保地震安全性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規定，（一一））項項目目前前期期費費用用7.地價價評評估估費費用用→1994年12月12日，，國國家家計計委委和和國國家家土土地地管管理理局局聯聯合合發發布布了了““關關于于土土地地價價格格評評估估收收費費的的通通知知””，，通通知知規規定定：：““土土地地價價格格評評估估收收費費是是房房地地產產市市場場重重要要的的經經營營性性中中介介服服務務收收費費行行為為，，評評估估機機構構要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有償償服服務務’’的的原原則則與與委委托托方方簽簽訂訂合合同同，，開開展展評評估估服服務務工工作作，，收收取取合合理理費費用用。。凡凡具具備備土土地地估估價價資資格格并并經經土土地地、、物物價價部部門門確確認認的的單單位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，對對土土地地價價格格進進行行評評估估，，并并按按本本通通知知的的規規定定收收取取土土地地評評估估費費。。””（一））項目目前期期費用用8.工程設設計費費及施施工圖圖審查查費→工程設計費費的測算可可依據2002年1月7日國家計委委、建設部部以計價格[2002]10號文發布的的《工程勘察設設計收費管管理規定》中的有關標標準結合項項目實際情情況測定。。→施工圖審查查是目前基基本建設程程序中必須須的環節。。2004年8月23日，建設部部134號令發布的的《房屋建筑和和市政基礎礎設施工程程施工圖設設計文件審審查管理辦辦法》中再次明確確規定“施施工圖未經經審查合格格的不得使使用”。但但相應的圖圖紙審查收收費標準，，國家沒有有統一規定定。（一）項目目前期費用用9.招標代理服服務費→原國家計委關關于印發《招標代理服服務收費管管理暫行辦辦法》的通知計計價格[2002]1980號文中明確了了招標代理理服務收費費標準。（一）項目目前期費用用10.工程保險費費→建設部和中中國保險監監督管理委委員會于2005年8月出臺了《關于推進建建設工程質質量保險工工作的意見見》建質[2005]133號

，指出出：“建設設工程質量量保險是一一種轉移在在工程建設設和使用期期間由可能能的質量缺缺陷引起的的經濟責任任的方式，，它由能夠夠轉移工程程技術風險險、落實質質量責任的的一系列保保險產品組組成，包括括建筑工程程一切險、、安裝工程程一切險、、工程質量量保證保險險和相關職職業責任保保險等。其其中，工程程質量保證證保險主要要為工程竣竣工后一定定期限內出出現的主體體結構問題題和滲漏問問題等提供供風險保障障。”。可可見，工程程建設領域域涉及到的的保險品種種主要有職職工意外傷傷害險（雇雇主責任險險）、設計計責任險、、工程質量量保修保險險和建筑（（安裝）工工程一切險險。但具體體費率，市市場浮動較較大，建設設工程一切切險一般為為投保金額額的1%左右，第三三者責任險險按比例投投保。但2004年11月中旬進行行的北京地地鐵4、5、10號線建安險險及第三者者——目前保險業業競爭是相相當激烈的的。因此在在項目前期期階段，要要準確估算算工程質量量保險費是是很困難的的，一般可可以暫按建建安工程造造價的1%-2%估算。（二）征地地、拆遷費費用包括：征地補償費費用拆遷補償費費用房屋拆遷評評估費拆除工程費費用古樹保護及及文物古建建修護、還還建費用其它（二）征地地、拆遷費費用1.征地補償費費用→根據土地所所屬的不同同區域及其其被征用前前的不同用用地性質相相應發生不不同的征地地費用。→征地補償費費包括土地地補償費和和安置補助助費。涉及及青苗和其其他土地附附著物的，，還應當向向所有權人人支付青苗苗補償費和和其他土地地附著物補補償費。青青苗是指尚尚未收獲的的農作物。。其他土地地附著物包包括房屋、、水井、道道路、管線線、水渠等等建筑物、、構筑物以以及林木和和其他經濟濟作物等。。（二）征地地、拆遷費費用2.拆遷補償費費用◆根據房屋所所屬的不同同區域及其其不同屬性性相應發生生不同的拆拆遷補償費費用，補償償原則及依依據亦不同同。◆根據房屋的的不同用途途相應發生生不同的拆拆遷補償費費用，補償償原則及計計算依據亦亦不同。◆此外，拆遷遷補償費用用還包括搬搬家補償、、停產停業業損失、設設備（家電電）移裝費費補償等，，因此需對對被拆遷區區域進行詳詳實的現況況調查、費費用評估，，才能最終終確定。在在不具備詳詳實調查的的前提下，，通過各種種渠道獲取取基礎資料料和對該區區域拆遷補補償經驗值值也是該部部分費用估估算的重要要依據之一一。（二）征征地、拆拆遷費用用2.拆遷補償償費用→住宅房屋屋：房屋拆遷遷補償價價=（基準地地價×Ｋ＋基準準房價））×被拆遷房房屋建筑筑面積＋＋被拆遷遷房屋重重置成新新價→非住宅房房屋：非住宅房房屋拆遷遷補償價價=區位價格格×K1××K2××K3××建筑面積積+地上物補補償價3.房屋拆遷遷評估費費——因征用拆拆遷對房房屋進行行價格評評估的，，按補償償價款金金額的1～1.5%向征用拆拆遷單位位收取評評估費（二）征征地、拆拆遷費用用4.拆除工程程費用→拆除工程程費用應應按照工工程實際際需要估估算拆除除工程量量，并套套用相關關估算指指標或概概算定額額，充分分考慮渣渣土運輸輸、消納納等因素素進行測測算。5.古樹保護護及文物物古建修修護、還還建費用用→根據古樹樹保護方方案和文文物古建建的修護護、還建建方案，，套用相相關估算算指標或或概算定定額，充充分考慮慮修繕、、保護、、還原等等因素進進行費用用測算。。（二）征征地、拆拆遷費用用6.其它→指根據國國家或地地方政府府要求在在征地、、拆遷過過程中還還需發生生的各種種費用，，如：新增城市市用地費費耕地開墾墾費耕地占用用稅菜田基金金防洪費提前搬家家獎勵支援重點點工程費費等.根據相關關文件或或地方規規定的標標準執行行。（三）公公共區域域市政基基礎設施施建設費費用包括：場地平整整費用及為為各各二二級級開開發發單單位位提提供供施施工工臨臨時時供供水水、、供供電電設設施施、、臨臨時時道道路路的的鋪鋪設設及及維維護護費費用用區域域內內永永久久性性道道路路、、橋橋梁梁建建設設費費用用市政政管管線線建建設設費費用用(包括括雨雨水水、、污污水水、、中中水水、、上上水水、、電電力力、、天天然然氣氣、、電電信信、、熱熱力力等等)市政場站站建設費費用(包括雨水水泵房、、燃氣調調壓站、、熱力站站、開閉閉站、區區域中水水站、區區域管理理中央監監控室及及涉及城城市安全全的公共共設施等等，其建建設費用用視規劃劃情況而而定)配套公共共設施建建設費用用(區域內的的交通智智能化系系統、、公共標標識指示示系統、、安防監監控系統統、公共共衛生間間、垃圾圾收集轉轉運站、、消防防站、派派出所、、郵局等等)（三）公公共區域域市政基基礎設施施建設費費用◆本部分費費用是指指在土地地一級開開發區域域內，各各二級開開發地塊塊紅線范圍圍外的公公共區域域的市政政基礎設設施建設設費用。。這是土土地一級開開發成本本中的另另一重要要組成部部分。→應在不同同階段根根據控制制性詳細細規劃，，或修建建性詳細細規劃，，或初步設設計圖紙紙，或施施工圖紙紙，參考考相應工工程的估估算指標，或概概算定額額，或預預算定額額測定。。（四）區區域內公公共環境境景觀建建設費用用包括：綠綠化（花花草、樹樹木的種種植）、、微地形形、藝術術小品、、噴泉、、地下出出入口的的處理、、休息座座椅等。。→本部分費用用是指在土土地一級開開發區域內內，各二級級開發地塊塊紅線范圍圍外的公共共區域的環環境景觀建建設費用。。這是土地地一級開發發成本中的的一項重要要組成部分分，應在不不同階段根根據控制性性詳細規劃劃，或修建建性詳細規規劃，或初初步設計圖圖紙，或施施工圖紙，，參考相應應工程的估估算指標，，或概算定定額，或預預算定額測測定。（五）區域域內公共配配套設施建建設費用包括：市政管理用用房建設費費用機動車停車車場（庫））非機動車停停車設施建建設費用規劃中其它它須納入土土地一級開開發成本的的公共配套套設施建設設費用→在不同階段段根據控制制性詳細規規劃，或修修建性詳細細規劃，或或初步設計計圖紙，或或施工圖紙紙，參考相相應工程的的估算指標標，或概算算定額，或或預算定額額測定。（六）工程程建設其他他費用包括：工程監理費費竣工圖編制制費建設期區域域管理費用用項目竣工后后移交管理理單位前的的維護管理理費用項目后評價價費用其他（六）工程程建設其他他費用工程監理理費→實行監理理的工程程，監理理費按工工程的總總造價百百分比計計取，用用插入法法計算。。建設前期期階段按按工程概概預算的的％計取。。或按照面面積單價價計費。。（六）工工程建設設其他費費用2.竣工圖編編制費→2002年國家發發展計劃劃委員會會和建設設部聯合合發布的的《工程勘察察設計收收費標準準》[2002]中《工程設計計收費標標準條規定：編編制工程施施工圖預算算的，按照照該建設項項目基本設設計收費的的10%收取施工圖圖預算編制制費；編制制工程竣工工圖的，按按照該建設設項目基本本設計收費費的8%收取竣工圖圖編制費。。（六）工程程建設其他他費用3.建設期區域域管理費用用→包括安保、、環境保潔潔、臨時綠綠化、美化化等費用。。這部分費費用在項目目建設初期期很難估算算。不同的的土地一級級開發項目目建設區域域的面積、、基本狀況況、區域周周邊的環境境一定后，，即基本明明確每年需需要多少保保安、保潔潔人員進行行公共區域域的管理，，需要做多多少面積的的臨時綠化化，整個區區域的建設設期幾年等等，再據以以測算相應應費用。（六）工程程建設其他他費用4.項目竣工后后移交管理理單位前的的維護管理理費用→這部分費用用主要是由由于目前土土地一級開開發項目完完成后，形形成了大量量的資產，，而這些資資產的管理理主體比較較復雜，例例如：道路路、水、電電、（天然然）氣、熱熱、交通設設施、園林林景觀綠化化設施等都都分別歸屬屬不同的管管理單位，，產權移交交尚未有規規范的模式式和程序。。這就造成成在土地一一級開發任任務基本完完成后，可可能還會對對資產進行行一段時間間的照管，，對有些項項目還要從從社會利益益角度出發發，進行運運營。為此，土地地一級開發發主體還要要支出一筆筆管理費和和運營費。。這筆費用用根據不同同一級開發發項目的情情況，千差差萬別，不不一而足，，須慎重對對待，認真真估算。（六）工程程建設其他他費用5.項目目后后評評價價費費用用→指在在土土地地一一級級開開發發工工作作完完成成后后，，由由土土地地一一級級開開發發主主體體組組織織，，委委托托專專業業咨咨詢詢公公司司從從經經濟濟效效益益、、社社會會效效益益、、環環境境效效益益出出發發對對整整個個土土地地一一級級開開發發項項目目和和開開發發過過程程進進行行公公正正、、客客觀觀的的評評價價。。該費費用用可可參參考考國國家家有有關關工工程程咨咨詢詢的的收收費費標標準準（（計計價價格格1283號文）進進行測算算。（六）工工程建設設其他費費用6.其他→指其他和和工程建建設相關關但未歸歸屬前述述項目的的其他相相關費用用，按預預計發生生的項及及相關文文件估算算。例如如：委托托代建的的項目還還會發生生“代建建工程管管理費””。（七）管管理費指土地一一級開發發主體在在土地一一級開發發全過程程中所發發生的管管理費，，包括土土地一級級開發的的建設期期和代政政府進行行土地出出讓的銷銷售期。。該費用用應根據據項目的的具體情情況和土土地一級級開企業業的管理理水平、、資源投投入情況況等進行行核算。。→土地儲備備機構負負責實施施土地開開發的，，由土地地儲備機機構負責責籌措資資金、辦辦理規劃劃、項目目核準、、征地拆拆遷及大大市政建建設等手手續并組組織實施施。其中中通過招招標方式式選擇開開發企業業負責土土地開發發具體管管理的，，開發企企業的管管理費用用不高于于土地儲儲備開發發成本的的2%。以招標標方式確確定開發發企業后后，土地地儲備機機構應當當與中標標開發企企業簽訂訂土地一一級開發發管理委委托協議議。（八）財財務費用用指一級開開發過程程中所發發生的相相關財務務費用。。→其測算依依企業（（或項目目）的資資本結構構和融資資能力不不同而有有不同的的融資方方案，因因此融資資渠道、、金額和和期限完完全不同同，其融融資成本本應視具具體情況況分別測測算。→根據項目目開發實實施方案案中開發發進度、、時序的的安排，，相應地地做出投投資計劃劃，繪出出資金流流入流出出的現金金流量圖圖，并據據此相應應地計算算預計發發生的財財務費用用。（九）銷銷售費用用包括土地地一級開開發主體體為提升升開發區區域的土土地價值值，吸引引二級開開發商和和最終用用戶，完完成土地地出讓任任務，盡盡快收回回開發成成本而進進行的策策劃、推推廣活動動，和因因此發生生的各種種廣告、、宣傳費費用等。。→目前政府府對土地地一級開開發的銷銷售費用用提取比比例沒有有專門規規定，而而且市場場中二級級開發的的銷售經經驗不適適用于土土地一級級開發的的銷售。。一般需要要企業根根據自己己項目的的土地出出讓計劃劃結合市市場需求求分別測測算。（十）應應納稅費費土地一級級開發涉涉及的應應納稅種種主要有有：營業稅城市建設設維護稅稅教育費附附加所得稅印花稅進口設備備關稅其他等→具體納稅稅額計算算方法詳詳見國家家相關稅稅收政策策的規定定。營業稅教育費附附加的征征收率為為3%。中國所得得稅率企企業所得得稅的稅稅率為25%。此外為為了重點點扶持和和鼓勵發發展特定定的產業業和項目目。規定定了兩檔檔優惠稅稅率：20%和15%。（十一））不可預預見費包括基本本預備費費和漲價價預備費費。→視不同階階段的測測算精度度以及項項目不可可預見因因素多少少的不同同，以開開發成本本為基數數，以一一定比例例適當計計取，通通常為1％～5％。四、土地一級級開發項目成成本測算報告告的編制以上闡述的是是土地一級開開發項目的成成本構成及其其測算的相關關依據。→成本測算報告編制制包括：1.編制測算表格；2.編制測算說明明；3.編制測算分析析；四、土地一級級開發項目成成本測算報告告的編制編制流程如下下：基礎數據收集集、整理根據通用模板板測算成本測算編制說明測算依據：原原始資料、數數據，政策文文件需說明的問題題：測算方法法、取值、原原由測算分析及結結論匯總編制出測測算報告注意點土地一級開發發成本測算是是根據相應的的項目土地一一級開發實施施方案，對具具體項目的成成本進行測算算。不同的土地一一級開發項目目，開發范疇疇及具體建設設內容不同，，現況及周邊邊條件亦可能能千差萬別。。因此，項目的的開發成本往往往不盡相同同，甚至會相相差很大。從某種意義上上說，每一個個開發項目都都有其特殊性性，都是不可可復制的。在具體項目成成本測算時要要具體問題具具體分析，在在獲得準確、、詳實的基礎礎資料的前提提下，認真分分析研究相關關政策、法規規、文件，結結合目前市場場行情，使成成本測算結果果更合理，更更貼近操作實實際，這才是是進行測算的的最終目的。。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。01:32:4001:32:4001:3212/23/20221:32:40AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2201:32:4001:32Dec-2223-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:32:4001:32:4001:32Friday,December23,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2201:32:4001:32:40December23,202214、他鄉鄉生白白發，，舊國國見青青山。。。23十十二二月20221:32:40上上午01:32:4012月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月221:32上上午午12月月-2201:32December23,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/231:32:4001:32:4023December202217、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。1:32:40上午1:32上上午午01:32:4012月月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。01:32:4001:32:4001:3212/23/20221:32:40AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月-2201:32:4001:32Dec-2223-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。01:32:4001:32:4001:32Friday,December23,202213、不知香積積寺，數里里入云