民發實業

無錫錫東地塊項目定位報告2012/08/05知己知彼：市場分析與自我解讀2隆中對：項目自身審視及產品建議3戰術執行：產品力提升及營銷策略41眾生相：宏觀調控下的樓市百態5目錄同樣的背景下，各開發商的應對措施1眾生相：宏觀調控下的樓市百態金融危機沖擊樓市經濟復蘇，樓市回暖并逐漸升溫限購政策下樓市低迷無錫自限購令出臺之后，投機、投資性需求已基本退出市場，總體成交量維持低位運行，總體供應量略大于需求國家調控下無錫樓市受到較大影響08.03：證監會支持房企上市發股：房貸利率下浮30%最低房貸首付調整為20%樓市開始回暖09.06：商品房資本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：國十一條發布10.04：國十條發布樓市進入低谷的前奏11.03：限購令出臺史上最嚴苛打壓樓市政策11.05：明碼標價政策出臺11.07：2-7月連續3次加息樓市進入歷史最底谷調控歷史回顧無錫整體市場無錫限購令出臺7月首次大范圍公開降價政策調控下，目前價格受到一定控制，剛性需求的逐漸釋放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到較大影響。當前市場環境下，剛需產品是各項目挽回資金的救命稻草剛需產品放量，市場成交量有所回升大環境下的應對選擇當前市場環境下，剛需產品是各項目挽回資金的救命稻草金科米蘭金域緹香太湖國際社區時代上城限購后去化：45套/月限購后去化：64套/月限購后去化：160套/月限購后去化：49套/月均價：高層7328，洋房9870均價：高層9128，洋房11326均價：高層9543，洋房13552均價：高層9639，小高層12194降價促銷積極調整價格策略，調整產品宣傳萬象城，加強未來生活實景體驗感提升產品豐富度，調整價格策略可售余量：4.8萬㎡可售余量：7.6萬㎡可售余量：10萬㎡可售余量：3.15萬㎡項目總余量：29萬㎡項目總余量：31萬㎡項目總余量：98萬㎡項目總余量：85萬㎡后續開發周期：3-4年后續開發周期：4-5年后續開發周期：8-9年后續開發周期：7-8年積極調整價格，推出剛需產品，現金為王典型項目分析樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積8#高層34兩梯五戶123、859#高層34兩梯五戶123、852#高層22二梯三戶143、64、1372#8#9#別墅洋房濱河景觀入口入口樓棟號開盤報價（元/㎡）成交均價（元/㎡）精裝修標準（元/㎡）分析8#9#1030096001200位于入口處，相對嘈雜2#12000110001300景觀較佳，采光通風性較好目前在售2#和8#9#位置不同，以位置較好的2#樓作為標桿產品，位置較弱的8#9#小面積產品降低價格，作為主力產品，豐富產品線，標桿與主力組合銷售。金域緹香在售同學組團樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積同學組團30、31、32#高層34二梯四戶119、93洋房10-13#多層6二梯二戶116、143、164、275樓棟號開盤報價（元/㎡）成交均價（元/㎡）精裝修標準（元/㎡）分析同學組團30、31、32#7000元/㎡6915元/㎡——位于高架旁，噪音相對較大洋房10-13#8300元/㎡8020元/㎡——社區核心位置，景觀較佳，目前項目主力產品為30-32#樓高層剛需產品，價格較低，以跑量為主，同時以多層洋房產品樹立標桿，組合銷售。金科米蘭米蘭目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對外報價7300元起，降價幅度較大，同時結合標桿洋房產品銷售，豐富產品線。一期（洋房）09年8月開盤二期（高層、小高層）10年7月開盤三期（高層、小高層）11年11月初開盤四期（高層、小高層、超高層）預計2013年上半年入市首推3幢樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積二期4、5#高層33二梯四戶85、126、141洋房B8、B13#小高層7二梯二戶123、143、217三期高層3、4、5#高層23二梯四戶87、120、139樓棟號開盤報價（元/㎡）成交均價（元/㎡）精裝修標準（元/㎡）分析二期4、5#9500元/㎡9485元/㎡——太湖大道沿線，環境較為嘈雜洋房B8、B13#11000元/㎡10427元/㎡——社區核心位置，景觀較佳，三期高層3、4、5#7300元起————即將推出產品，降價幅度較大時代上城二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖濱東區湖濱西區一期（已交付）36萬㎡的中央港灣區無錫大劇院項目高高層限限購令令實施施前均均價10500元/㎡，限購令實實施后迅速調調整價格策略略，通過多次降價價，目前均價價已基本回落落至2010年水平。目前主推拾壹壹峯組團35#均價僅8197元/㎡，實際已成為太太湖新城的價價格洼地。拾壹峯組團主推剛需型房房源，結合萬萬象城以及無無錫大劇院35萬㎡中央港灣灣區完善規劃劃銷售，同時時通過多次加加推降價，取取得良好銷售售成績。太湖國際社區區了解自己，分分析別人，我我們的機會點點在哪里？知己知彼：市市場分析與自自我解讀2加強與宜興、江陰的聯系，構建發展大無錫；五大新城崛起，無錫城市規模擴大；京滬高鐵開通，加速長三角一體化進程；無錫軌道交通建設，城市之間融為一體；更多國際品牌進入無錫，生活更加國際化；充分利用無錫城市的自然、歷史和文化資源，盡快拉開城市框架，擴大建成區面積，推動城市建設南進北伸、西拓東聯，構筑由主城、副城、衛星城組成的多中心、開敞型、組團式城市布局結構，打造國際化新無錫，錫東新城將成為其中最受矚目的新核心；新無錫——崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城錫山區新區空港滬寧鐵路滬寧高速京滬高鐵東聯南拓高鐵商務區無錫主城區錫東新城V-parkS-park區域宏觀解讀讀2011，京滬高鐵，啞鈴效應從日本揭開高速鐵路的序幕，高速鐵路就成為世界鐵路的共同趨勢。中國京滬高鐵，時速達350公里，建成將從根本上提升南北運輸能力，經濟較發達的長三角地區將可完成對周邊地區的輻射，就像一個啞鈴，環渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬高鐵是中間的桿。無錫處在此等發展契機，將成為長三角連接全國的樞紐之地。無錫錫東新城將帶帶領無錫迎來來新的發展契契機區域宏觀解讀讀2011年正式投入運營，無錫至北京縮短至3.5個小時，至上海僅需23分鐘。無錫將快速融入上海半小時經濟圈，突破長三角經濟圈，挺進京津冀經濟圈。同時將以無錫新站為核心，形成新的1小時經濟圈層，輻射周邊江陰、常熟、張家港、宜興等城市。天津濟南南京無錫上海北京京滬高鐵突破長三角經經濟圈，形成成更廣的1小時經濟圈層層，未來商業業商務等發展展前景凸顯區域宏觀解讀讀

錫東新城，無錫東、高鐵門戶錫東新城位于無錫東部，作為無錫東部的對外窗口，未來將成為承接上海，聯系京滬的主陣地和戰略前沿。作為無錫東門門戶的概念，，形象高度上上超過無錫其其它區域區域宏觀解讀讀戰略定位：“三中心、一樞紐”無錫城市副中心錫山政治經濟文化中心高端產業集聚中心長三角區域性交通樞紐戰略定位：帶帶領無錫邁入入特大城市領領域區域宏觀解讀讀商務區地處滬滬寧、錫張、、錫昆三條高高速公路的三三角地帶；京滬高鐵穿城城而過。交通優勢區域宏觀解讀讀

無錫機場近在咫尺，每天有二十多個航班飛往國內主要城市及港澳地區，現已開通至日本大阪的國際航班，更多國際航線正在籌備當中；與上海虹橋機場、浦東國際機場、南京祿口國際機場距離都在150公里內。無錫機場高鐵商務區杭州蕭山機場南京祿口國際機場上海浦東國際機場虹橋國際機場航空運輸區域宏觀解讀讀京滬高鐵4號線2號線至江陰錫東大道蠡湖新城太湖新城高鐵商務區至張家港至昆山至宜興至常熟中心城區空港至上海至太倉10分鐘以內至江海路快速內環及空港；20分鐘以內至太湖新城、蠡湖新城30分鐘-1小時至江陰、宜興、張家港、常熟無錫軌道交通中的2號線和4號線兩條地鐵線路經過無錫高鐵商務區，與無錫主城區時間距離縮至10分鐘。軌道交通便捷的交通網絡至宜興杭州至宜興常州區域宏觀解讀讀總部經濟國際社區商務居住休閑旅游服務外包努力打造以高高端服務業為為主導的一流流區域服務中中心主導產業總部經濟：總總部經濟辦公公區、研發/孵化中心、數數字化辦公樓樓服務外包：濱濱水DOHO創意園區、信信息技術服務務旅游休閑：親親子樂園、主主題公園、極極限運動商務居住：星星級酒店、商商務中心、城城市商務酒店店國際社區：高高端生態住宅宅、國際標準準式公寓、CEO官邸區域宏觀解讀讀產業服務生態航空京滬交通定位戰略新引擎戰略高度：高瞻遠矚的新城計劃；城市定位：日臻完善的新城功能‘完善交通：全方位立體化交通網絡；京滬高鐵：連接滬寧杭—京津唐戰略要道；航空運輸：貫穿全國的航空通道；生態環境：生活休閑游樂自得其樂；服務體系：人性化、高效率行政制度；產業結構：以服務為主導一條龍服務中心；新引擎，戰略優勢催生城市發展新動力區域宏觀解讀讀錫東新城前景景定位：無錫錫實現大城市市夢想的起點點與引擎區域發展機會會點：產業及及商務作為新新城規劃發展展的重點，生生活居住配套套類相對弱化化錫東新城產業業發展將帶來來區域樓宇經經濟的成型，，從而帶來大大量的產業人人群以及置業業需求宏觀區域規劃劃→產業變化化→樓宇經濟濟→人才輸入入但這樣的規劃劃資源，是一一種共享資源源區域宏觀解讀讀錫山區樓盤區區位分布：東亭區域以首首創雋府、中中大諾卡小鎮鎮等為代表的的樓盤，主要要客群以原住住居民。安鎮高鐵商務務區域以長甲甲、碧桂園為為代表，主要要客群為受交交通優勢導入入的外來客群群和周邊產業業鏈客群。未來競爭激烈烈，并且在很很長一段時間間內會受市中中心區及東亭亭區域價格限限制諾卡小鎮蔚未來首創雋府廣電項目龍湖項目長甲項目碧桂園華夏名都豪景東苑和澤佳苑華夏世紀錦園園本項目地塊東亭老中心安鎮高鐵商務區東亭老中心安鎮高鐵商務區其它偏遠區域高層與洋房為主高層、洋房、別墅房源供應以區域安居房和私房為主，區域住房供應已能滿足住房需求，對其它板塊房產影響較小。可開發總量：46.7萬可開發總量：153萬代表項目：龍湖項目代表項目：碧桂園、長甲價格水平：高層：7605元/㎡洋房：8871元/㎡價格水平：高層：6080元/㎡洋房：6619元/㎡別墅：10292元/㎡住宅競爭市場場分析區域項目名稱占地面積總建面積物業類型總銷售量（萬㎡）總剩余量（萬㎡）東亭諾卡小鎮2.334小高層、高層26.27.8蔚未來4.56.7小高層、高層5.21.5首創雋府1633.4多層、洋房、高層26.47廣電項目3.617.9商辦、住宅——17.9龍湖項目14.646.7商辦、住宅——46.7安鎮華夏世紀錦園27.846.7小高層、高層、別墅1.445.3和澤佳苑37高層、商鋪、別墅3.73.3豪景東苑717.2多層、小高層、高層、商鋪15.91.3華夏名都7.518.2多層、小高層13.44.8長泰國際城14.545.5高層、辦公——45.5碧桂園1952.8高層、別墅——52.8合計119.8326.1

26.2233.9區域房地產行行業正處于起起步階段，未未來將有大量量項目入市，，競爭激烈競爭市場分析析總建面積：53萬㎡容積率：1.99建筑類別：別別墅、高層開發商：無錫錫市碧桂園房房地產開發有有限公司物業地址：高高鐵站商務區區新華路北、、潤錫路東開盤時間：2011-11期數物業類型戶型面積段（㎡）套數比重套數每期套數一期公寓二房85-9029%3201109三房110-12022%242125-13037%407復式180-2001%16別墅雙拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888復式180-2004%62項目介紹：獨具碧桂園特特色的五星級級家園模式，，規劃商業、、會所、泳池池等，無錫碧碧桂園生活配配套齊全，自自成體系；無無錫碧桂園首首期規劃約220~260平雙拼美墅；；約88~122平高層洋房，，法式立面，，高實用率。。預計高層價價格約7000元/㎡左右。項目入市房源源以剛需高層層為主，高層層主流產品供供應量充足碧桂園：開盤盤口碑建立，，火爆落戶錫錫城，高層產產品熱銷重點項目分析析——碧桂園高層90㎡二房高層120㎡三房洋房組合重點項目分析析——碧桂園重點項目分析析——長泰國際城總建面積：45萬㎡容積率：2.0建筑類別：別別墅、高層開發商：無錫錫長祥房地產產開發有限公公司物業地址：錫錫山區先鋒路路與紡城大道道交匯開盤時間：2011-11項目介紹長甲地產長泰泰國際社區位位于無錫錫錫東新城西部部板塊的V-Park園區核心，是是無錫市政府府在未來五年年內繼太湖新新城后重點打打造的又一新新城板塊。錫錫東新城是無無錫“五大新新城”之一。。隨著高鐵項項目的建設，，錫東新城已已經成為無錫錫東部最具活活力的中心。。項目首批入市市房源以高層層產品為主以高端形象入入市，主打品品質路線，受受到政策影響響，成交并不不理想物業類型戶型面積段套數套數比例當期套數一期高層二房79/8915821%741三房141-16834947%四房174-19329740%重點項目分析析——長泰國際城190㎡4房167㎡3房141㎡3房區域住宅市場場小結1、限購令下，，無錫改善型型需求受到嚴嚴重擠壓，各開發商均及及時調整戰略略，推出剛需需產品應對以以換取成交量量；2、目前區域是是無錫重點打打造新城，房房地產市場處處于起步發展展階段，未來來將有大量項項目入市，存存在激烈競爭爭；3、區域項目供供應結構中，，未來將有大大量商辦類物物業入市，而而剛需產品供供應相對有限限；主打剛需，豐豐富產品線是是本案突破區區域競爭紅海海的關鍵點。。百安居本案紅星美凱龍麥德龍V-PARK信息創意產業園五洲國際工業博覽城新世界國際市場宜家購物中心（在建）無錫汽車東站（在建）麥德龍交通站迪卡儂賽維拉廣場地鐵2號線（規劃）A商圈B商圈C商圈寶翔賓館航母酒店金曉大酒店區域商業配套套分布A商圈為政府V-PARK信息產業園規規劃所在，該該園區共分為為3期建設設（1期soc天地、、2期集智智廣場場、3期長泰泰國際際城））主要要以辦辦公為為主，，區域域內商商業主主要以以賽維維拉廣廣場以以及建建設中中宜家家購物物中心心為主主，未未來主主要銷銷售家家居用用品。。東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍百安居V-PARK信息產業園本案迪卡儂賽維拉廣場宜家購物中心A商圈商商業概概況東安路路團結路路金城路路紡成大大道五洲國國際新世界界國際際紅星美美凱龍龍麥德龍龍百安居居V-PARK信息產產業園園迪卡儂儂賽維拉拉廣場場宜家購購物中中心B商圈商商業概概況東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍百安居V-PARK信息產業園迪卡儂五洲國國際工工業博博覽城城新世界界國際際紡織織服裝裝城本案距距離A商圈約約1km，商圈圈內有有五洲洲國際際以及及新世世界國國際兩兩大專專業市市場，，主要要以五五金、、建材材裝飾飾、服服裝、、涂料料、紡紡織以以及小小商品品經營營為主主，目目前已已投入入使用用，但但人氣氣略顯顯不足足。C商圈商商業概概況區域商商業市市場小小結1、目前前區域域商業業市場場主要要以大大型賣賣場物物業形形態所所存在在；2、主要要業態態以建建材家家居裝裝潢為為主，，為周周邊社社區居居住人人群所所提供供的生生活配配套較較為有有限；；3、未來來區域域商業業供應應中，，生活活配套套商業業扔處處于空空白狀狀態。。本案商商業建建議規規劃為為配套套區域域居住住人群群的生生活配配套類類商業業，加加速區區域人人口導導入，，為住住宅銷銷售帶帶來先先機。。了解自自己，，找出出破局局之道道隆中對對：項目目自身身審視視及項項目定定位3地塊信信息分分析項目占地面積116342容積率2.3項目總建面積267586地塊位置錫山經濟開發區二泉東路北、團結大道東建筑密度<30%地塊用途居住、商業（其中商業建筑面積占總建筑面積比例不超過49%）地塊平平整，，沿河河景觀觀資源源較可可重點點利用用項目定位錫東中心，生生活主場產品定位打造一個成為錫錫東新新城多樣性性生活活社區。——剛需為為主，，產品品線豐豐富，，滿足足區域域內居居住人人群日日常生生活消消費的的多樣樣性社社區訪談案案例<1>---汪先生生職務：：某機機械廠廠廠長長年年齡齡：48歲家庭地地址：：羊尖尖年年收收入水水平：：200萬元訪談記記錄：：汪先先生是是朋友友們公公認的的孝子子，他他對父父母很很孝敬敬，隨隨著年年齡增增長，，家庭庭對于于汪先先生越越發的的重要要，希希望能能夠在在周邊邊地區區購置置一套套別墅墅與父父母子子女同同住，，享受受天倫倫之樂樂。汪汪先生生同時時表示示自己己與區區域內內其他他私營營業主主關系系良好好，經經常一一同出出游或或喝茶茶交流流信息息，如如果可可能，，也會會選擇擇與他他們在在同一一社區區購置置房產產，居居住在在一起起，互互相照照應。。01.購房目目的：：與父母母子女女共同同居住住02.面積：：別墅，，能夠夠與老老人孩孩子共共同生生活03.物業：：小區區的物物業服服務要要好，，物業業人員員素質質要高高，對對老人人家要要尊敬敬04.智能化化：小小區要要配有有緊急急呼救救系統統，防防盜系系統等等05.會所：：會所所不會會所無無所謂謂，但但小區區里至至少要要有老老年人人的健健身設設施和和棋牌牌室06.公園：：希望望小區區附近近有公公園，，老人人家可可以每每天去去散散散步附件：：客戶戶訪談談訪談案案例<2>朱先生生職務：：五金金生意意年年齡：：39歲家庭地地址：：安鎮鎮年年收收入水水平：：100萬元訪談記記錄：：朱先先生是是個喜喜歡嘗嘗試新新鮮事事物，，興趣趣廣泛泛的成成功人人士，，自己己的門門就在在錫山山區，，之前前的房房子實實在太太小，，顯得得有些些擁擠擠，所所以想想就近近買一一套舒舒適豪豪宅,方便辦公，最最好周邊的商商業配套齊全全。01.購房目的：之前買的房子子太小了，有有意向換一套套大房子02.面積：意向面積是150㎡以上，至少少不能比現在在的小，空間間大住著也舒舒適03.智能化：配套套智能化產品品，安全舒適適04.價格：價格不不是問題，主主要看房子的的品質及升值值空間，后期期的規劃好不不好05.會所;小區配套要全全面，一定要要有會所06.綠化：綠化覆覆蓋要多而且且要做得精致致07.戶型：希望能夠是洋洋房產品，改改善現有居住住環境08.風格：風格是是什么無所謂謂，主要看上上去舒服美觀觀就行09.配套設施：小小區周邊不需需要太繁華，，但必要的配配套還是必須須的，有較成成熟的商業圈圈訪談案例<3>---李先生職務：某建材材商年年齡：45歲家庭地址：查查橋年年收入水平：：50-100萬元訪談記錄：李李先生45歲，事業有成成，他有一對對十分可愛的的兒女，李先先生很疼愛他他們，事事都都考慮的很周周全，想為女女兒買周邊的的房子，一旦旦自己老了之之后女兒可以以很方便回家家看望自己，，而未來樓市市發展很快，，高品質房源源很普及，因因此現在買較較為合適。01購房目的：目目前已經有有一套130㎡的房子，打算為子女再再購2套02.購房動機：現現在為他們打打算好了，他他們以后的壓壓力要小一點點03.面積：三房戶型，120㎡左右即可04.建筑風格：希希望現代時尚尚一點05.會所：小區要要有高級會所所，方便他一一些朋友過來來聚會06.物業：物業要要好點，物業業費貴點倒沒沒有關系07.交通狀況：交交通要好，出出行會比較方方便08.外立面：用石石材感覺檔次次高端訪談案例<4>---陳先生客戶背景：某某物流公司經經理職職位：經理理年齡：29歲家庭地址：新新區年年收入水平平：20萬元談記錄：目前前公司在新區區，自己年紀紀不小了，想想為自己買一一套婚房，但但婚房最好在在工作區域的的附近，企業業有搬遷到高高鐵附近的可可能性，方便便上班，但自自己的經濟能能力有限，想想買一套90平米左右的二二房，滿足未未來夫妻和孩孩子的居住需需求，一定要要交通便利。。01.目的：自己準備買房房結婚02.區位：會考慮慮工作區域附附近的項目03.價格：價格不不能太高，要要在承受范圍圍之內04.面積：在90㎡左右05.物業費：不能能太高06.小區景觀：希希望綠化比較較多，不要太太繁華07.會所：小區內內部會所要有有一些健身設設施，工作之之余可以鍛煉煉身體訪談案例<5>——龔先生客戶背景：設設備裝備年年齡：41歲家庭地址：東東亭鎮年年收入：50-100萬元訪談記錄：目目前在新區工工作，家住東東亭鎮上，在新區已經投投資過房產，，取得了不錯錯的收益，對對于房地產投投資的長期投投資十分看好好，但同時他認認為此地還需需要一定的區區域購房消費費引導01.位置:未來交通比較較好，升值潛潛力大，認為為區域需要一一些有品質檔檔次高的項目目來提升區域域形象02.戶型:追求舒適的空空間兼顧投資資需求03.物業:對社區物業要要求較高，停停車問題是關關鍵04.價格:價格不是主要要問題，關鍵鍵看項目自身身的品質、檔檔次，要物有有所值05.鄰居:可以考慮介紹紹朋友過來買買07.配套:會所一定要有有，對學校、、交通也有一一定的要求08.檔次:居住氛圍和質質量很重要，，檔次要求比比較高09.面積:三房四房，舒舒適度要高，，具體的面積積控制的要好好10.群居:喜歡和朋友住住在一起，比比較注重享受受城市生活9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20222:29:01AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。23十二二月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20222:29:02AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、世間間成