向應鎮商業購物廣場可行性研究報告二O一O年九月

目錄第一章：市場分析.................................................................................................................................................................................4一、金州向應街道概述.........................................................................................................................................................................4區域環境..........................................................................................................................................................................................4.宏觀經濟..........................................................................................................................................................................................4.消費狀況..........................................................................................................................................................................................5開展規劃..........................................................................................................................................................................................6二、區域市場分析.................................................................................................................................................................................9商圈分析............................................................................................................................................................................................9消費空間結構分析............................................................................................................................................................................9業態競爭分析...................................................................................................................................................................................10第二章：工程可行性研究....................................................................................................................................................................15一、工程區位概述................................................................................................................................................................................15二、工程交通狀況..................................................................................................................................................................................15三、工程SWOT分析...........................................................................................................................................................................16第三章：商業規劃................................................................................................................................................................................17一、商業屬性........................................................................................................................................................................................17二、商業規劃原那么................................................................................................................................................................................18三、經營管理方案..................................................................................................................................................................................21第四章：商業開發................................................................................................................................................................................22一、開發定位與設想研擬....................................................................................................................................................................221、開展潛力和限制..............................................................................................................................................................................222、開發策略建議..................................................................................................................................................................................223、市場定位建議.................................................................................................................................................................................24二、商業定位.......................................................................................................................................................................................241、戰略定位.........................................................................................................................................................................................252、業態定位.........................................................................................................................................................................................253、形象定位.........................................................................................................................................................................................254、主題定為.........................................................................................................................................................................................265、經營定位.........................................................................................................................................................................................276、功能定位.........................................................................................................................................................................................287、客層定位.........................................................................................................................................................................................298、商圈定位.........................................................................................................................................................................................30第五章：業態組合及分布...................................................................................................................................................................31一、主題商場.......................................................................................................................................................................................31二、專業店...........................................................................................................................................................................................31三、餐飲...............................................................................................................................................................................................33四、品牌租賃店...................................................................................................................................................................................34五、休閑區...........................................................................................................................................................................................35六、運動健身.......................................................................................................................................................................................36七、效勞功能區...................................................................................................................................................................................37八、影院...............................................................................................................................................................................................37九、其他功能......................................................................................................................................................................................38第六章：結束語...................................................................................................................................................................................39前言大連佐那帝國際貿易開發建設的“向應商業廣場工程〞位于大連市金州區向應街道。著眼于該地塊建設商業地產的戰略定位，對市場進行充分預測，確定此地開展現狀與規律，既看重地產開發的短期投資回報，也同樣注重商業地產工程的長遠開展與長期經濟效益。如此商業地產運作理念為本工程成功運作奠定基石。遵循社會化大分工原那么，我們通過各專業渠道進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。從宏觀角度對金州的經濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后親自進行全面、深入的商業市場調查，比擬充分地了解金州向應街道商業地產開發和商業開展現狀。對商業地產工程來說，工程定位是確定建筑設計方案、規劃方案的前提條件。我們將用專業、細致、負責的態度對該工程運作進行科學論證、準確定位，充分把握該工程的開展趨勢、開展規律，以保證工程順利建設！本報告書，著重對工程進行SWOT分析，對工程定位、業態組合和分布、工程主題進行規劃，并提出我們的觀點和建議。第一章：市場分析金州向應鎮概述區域環境1〕地理位置大連市金州區地處遼東半島南部，地理坐標為北緯39°4′～39°23′、東經121°26′～122°19′，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區、大連經濟技術開發區、金石灘國家旅游度假區、大連保稅區為鄰，北與普蘭店市相接。全區面積1074.6平方公里，海岸線長。大連市金州區向應鎮，轄區總面積64平方公里，人口1.8萬人。土地3200公頃，其中糧田2466公頃，菜田333公頃，果園400公頃，是金州區糧、菜、果和畜牧業的重要產地。盛產玉米、小麥、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等農產品。近年來，從國外引進的甜玉米、草莓、水果、肉禽等迅速增加，農業開發前景廣闊。我們愿與國外客商在以下領域進行廣泛的經濟技術合作。向應鎮是大連市金州區北部的一個農業鎮，依傍著大連小黑山水源修養生態功能自然保護區，過去是有名的窮鎮。窮那么思變，幾年前，向應鎮瞧準時機，大膽與日本投資商簽訂了甜玉米種植合同，開始摸索“訂單農業〞的開展，從而走上了致富路。向應鎮建立起最初以城西村為中心的600畝“訂單農業〞科技生態園區。甜玉米訂單讓農民嘗到了意想不到的甜頭，向應鎮“訂單農業〞種植面積到1999年迅速開展到6000畝。后來，“訂單農業〞種植由最初的城西村擴展到城東村、土門子村、關家村等村莊，“訂單農業〞種植面積連成一片，到達1.2萬畝。向應鎮“訂單農業〞生產，施有機肥，采取管網滴灌，產品實現無公害化。這里的農民都以耕地作資入股，并成為園區的員工，全鎮人均收入由1997年的357元猛增到去年末的近5000元，甩掉了貧窮落后的帽子，成為遠近聞名的富裕鎮。“訂單農業〞改變了過去只管生產，不顧市場盲目生產的傳統農業生產模式，使向應鎮農業生產與市場實現對接。現在，向應鎮以“訂單農業〞為依托的科技生態園，對促進整個大連市的農業結構，提高農業整體效益，增加農民收入，推動農業現代化等方面，都發揮著積極的引導和示范作用。“訂單農業〞的開展，使向應鎮的環境優化了，農民富裕了，這不僅吸引了農業投資者，還吸引了一些觀光者。2021年9月經省市批準，向應鎮改設向應街道，12月舉行了掛牌儀式宏觀經濟概況2010年4月9日，大連市政府宣布大連市啟動新市區管理體制改革，金州區、開發區、保稅區和普蘭店市的城區局部、瓦房店市的炮臺和復州灣兩個鎮，一并作為新市區規劃建設范圍，架構起金州新區組團、保稅區組團和普蘭店灣新區組團三大功能區組團。2010年4月29日，金州新區黨工委、金州新區管委會正式掛牌，大連金州新區由此誕生。該功能區土地總面積1039.8平方公里，總人口100萬多人。金州區所轄區域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4個街道之外的12個街道，大連經濟技術開發區所轄的9個街道，一并規劃為金州新區組團(即金州城區、開發區城區、大魏家街道、七頂山街道、灣里街道、董家溝街道、金石灘街道、得勝街道、大李家街道、登沙河街道、杏樹街道、華家街道、向應街道)。大連金石灘國家旅游度假區規劃定位是以主題公園、黃金海岸、高爾夫、國家地質公園以及度假休閑工程為核心功能，兼具商務會議、藝術教育和文化展示功能；“雙D港〞新興產業園區主要開展芯片制造、數字技術、生物醫藥、半導體照明及軟件效勞外包產業；臥龍灣國際商務區定位是新市區的標志區、大連城市副中心、航運中心核心功能區、生態宜居新城；先進裝備制造業園區主要開展汽車整車、汽車零部件配套及其他先進制造業；登沙河臨港工業園區主要開展新材料、港口物流業和飛機組裝、維修、零配套加工及航空物流業；金渤海岸開展區主要開展現代商務、金融、濱海旅游等現代效勞業；金州經濟開發區主要開展船舶及配套等裝備制造和高新技術產業；金石國際運動中心區主要建設集國際運動賽事、休閑度假、高端商務會議、文體健身為一體的濱海旅游度假勝地；冷鏈物流及食品加工園區重點開展水產加工、倉儲物流及食品產業；國家農業科技園區定位是農業科技孵化、示范輻射和農產品加工貿易產業化示范基地。消費狀況城市居民人均消費性支出〔元〕金州居民人均消費性支出5662.1元，比上年增長7.8%(剔除物價因素,實際增長9.7%)城市居民人均消費支出分類統計城市居民消費統計城市居民消費行為分析居住和設備用品的消費比重大幅上升，顯然居民已開始追求舒適、享受的物質化新生活。但此兩項消費占總消費支出的比重仍然較小，顯示了金州居民在這方面的消費意識仍然剛剛起步。居民的服裝消費占總消費比重已到達23.7%,顯示其衣著觀念已逐步趨向于時尚化，追求檔次，講究款式。醫療保健用品的消費比重呈現大幅下降，但仍是目前金州居民主要的消費工程之一。通訊消費比重的大幅上升。開展規劃新年政府工作報告中指出，要加快城市建設，提高城市綜合競爭力。繼續加快交通根底設施建設，重點加快縣級以上公路主通道和經濟干線建設，構建“六縱五橫一環〞的交通主骨架，加快交通場站建設和港口建設，初步建立適應新城區需要的能力充分、組織協調、運行高效、效勞優質、平安環保的交通運輸體系，滿足城鄉一體化建設需求。深化城建機制改革。進一步開放城建市場，引進和開展城市建設先進生產力。依靠城市資源加大建設融資力度，建立城市建設持續、健康、循環開展的新機制。加強土地儲藏，提高土地收入、產出效益，確保政府土地收益。引導、支持房地產業重點改造市場。未來城市的開展重點是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區。區域市場分析商圈分析商圈〔TRADEAREA〕是指大局部顧客來自的地區所形成之特定范圍，由于各業種經營之商品不同，賣場大小面積不一，且交通動線、地理位置各有優缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。傳統商圈設定方式最主要以距離或車行時間劃定目標的位置向外形成之圓形商圈，然此種設定方式往往無法將區域競爭關系與消費者消費習性列入考量，因此本案在設定商圈范圍時，也同時引入“康維斯均衡公式〞以都市人口、商業量來決定商圈距離，并配合“都市中心開展層級〞導入消費者消費習性考量，期能統合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。圓形商圈本案開發面積約80平方米〔純商業〕，以開發量體而言，其商圈范圍可達2公里左右。本案由基地向外作2、4、6公里商圈，其涵蓋人口約為5萬、10萬、15萬人，而戶數各約為2萬、萬、5萬戶。以人口、商業量及距離設定商圈理論選擇消費者至某特定區域消費與該地區所能提供之商業效勞量成正比，而與距離之平方成反比。城市中心層級開展所處地目前在角色上扮演全區層級的行政中心、文化中心、金融中心、交通轉運樞紐、工商就業市場及教育、醫療、社會福利區域效勞中心，提供日常活動如工作、就學、購物、娛樂休閑等活動之滿足。消費空間結構分析依照生活需求層次、消費對象普遍性、等級性、符號性、功能性等重要指標，將金州商業地區中的商業設施及商品分為以下五大類：根本維生消費：是指居民日常生活必需不可或缺的商業或效勞業。例如食品、日用雜貨、五金、藥店。普通消費：是指中低價位、普通等級、未有符號意義的商業或效勞，它是大多數居民日常生活所普遍需要；例如男女服飾、火鍋店、面包店等。通俗文化娛樂與消費：是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業或效勞業；例如書店、KTV、影院等。形象消費：是指高價位、高等級、具有明顯的象征符號意義的商業或效勞業，它是少數高級經濟階層的消費者或基于好奇、炫耀等理由的消費者才會去消費；例如高級男女裝、高級餐廳、高級會所等。精致文化消費：是指由少數都市精英創造并推廣的文化性作品，且只有少數具有這方面素養訓練的特定消費者才有足夠能力去欣賞的品位而言。例如畫廊、藝品店等。業態競爭分析百貨名稱新瑪特廣場安盛購物廣場營業面積３萬m26萬m2公共走道主走道3m輔助走道2m主走道m.輔助走道2m電梯配置〔客〕自動10部，自動10觀光2單層凈高米米“磁場〞2樓麥當勞、地下新馬特超市昌臨旺客隆超市平面配置B1F新馬特超市新鮮生活廣場典型生鮮副食、糖果、熟食、百貨、洗化針織主力店：昌臨旺客隆超市生鮮副食、糖果、熟食、百貨、洗化針織專業店：訊點、陽光藥房、服飾飾品1F精品館精致生活廣場典型化裝品、珠寶、名表、女包、男女靴鞋主力店：安盛百貨流行名品館、化裝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡專業店：國美電器、肯德基、聯惠家居、屈臣氏、寶島眼鏡、老鳳祥萃華金店商業街：銀樓水吧、名煙名酒、茶莊、柯達2F時尚館尊容生活廣場典型少女裝、淑女裝、女士內衣、紋胸、家居服、裘皮主力店：安盛百貨雅士名流館專營男正裝、男商務休閑、男根本著裝、男士內衣、男鞋、男包專業店：國美電器、肯德基、韓美味商業街：俊仕名品街、男士用品、精美禮品、男士配飾、男裝報喜鳥3F運動館優雅生活廣場典型運動休閑與牛仔，男裝、運動、休閑、男包、商務、休閑與正裝主力店：安盛百貨名媛少淑館女正裝、女時裝、少淑裝、少女裝、女根本著裝、女包、內衣文胸、女鞋、老年特體服裝專業店：精品女裝2C謝店鞋柜商業街：流行少女街、女士內衣飾品、美甲、女士絲襪、女裝彩妝4F生活館健康生活廣場家居生活用品飾品、兒童用品、嬰兒用品、羊絨羊毛、針織保暖內衣、羽絨服主力店：安盛百貨溫馨生活館休閑羊絨羊毛針織內衣床品毛線專業店：東之杰運動大本營、黑加侖美發、阿信羽絨商業街：時尚運動街飾品、皮包皮件、運動休閑、配飾婚紗攝影5數碼館家居生活廣場家用電器、電腦、數碼與文化用品專業店：兒童游樂、兒童攝影、童世界心愿家紡、書店、育嬰用品、玩具自行車商業街：健康文化街、水吧音像制品廚房用品工藝禮品飾品配飾陶吧影視制作6美食館娛樂生活廣場各式風味餐飲專業店：電影城、網吧、美食廣場、趙記老鋪、川人天下、牛巴店、金漢斯烤肉商業街：風味美食街、干果店、水吧、禮品店、風味小吃休息區大廳、餐飲廣場〔座椅〕大堂來人量1356人/小時〔4：00—5：00〕2248人/小時〔11：30—12：30〕提袋率12.7%17.8%經營現狀由于內部裝修、設計、經營管理、品牌導入和開業造勢等方面在金州都較為先進，因而吸引了大量人流。但由于經營檔次過高，真正購物者卻并不多。靠近廣場，人流量較大，在開發區具有較高的知名度，經營狀況一般，在金州現在屬于最大型購物中心，人流量一般。沿街店鋪以下數據統計了金州地區的各類商鋪約計2200家。圖1-1：圖1-2：圖1-3：第二章：工程可行性研究購物中心開發的先決條件是要具備一定的經濟根底、物質條件和運營管理能力。在工程立地規劃初期必須對其進行可行性研究，確定工程的位置、地段、區位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經營、市場和效益上獲得成功。工程可行性研究需要對工程所在區域進行根底資料的調查和統計，特別是購置力調查、分析人口、收入、流通狀況和購置方式等方面的變化趨勢和規律；需要對本區域內現有商業設施的數量、規模、地點、承租戶組成和經營狀況進行調查和研究，判斷本工程具有的潛在市場，確定本工程的定位，以此作為工程開發決策的依據。前期我們公司已做了大量而細致的市調工作，并對獲取的各種根底資料作了專業的技術分析，我們在此根底上，結合購物中心運營的根本規律，從正反方面、長期與短期影響方面分析金州宏觀經濟概況、城市開展規劃和本工程區位的交通、人口狀況等因素，做出本工程SWOT分析。工程區位金州向應商業廣場工程位于位于大連市金州區向應街道。處于向應街道的政治、文化中心的繁華商業地帶，為目前向應位置最好，環境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。工程交通狀況及易達性概述“地理〞——距金州市區28公里，開發區10公里，普蘭店公里。均有公交車通達本工程。因此，市內任何區域內的居民到達本工程都十分便利。“地域〞——交通便利，距沈大高速均10分鐘車程范圍內，距大連火車站50分鐘車程，距大連機場40分鐘車程，與域外聯絡交通十分便利。工程SWOT分析SWTOStrengths(優勢分析)Weakness(劣勢分析)S1經濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。S2具有多年的資本投資、運作經驗，戰略意識超前。S3工程所在地交通便利，易達性好。S4工程擁有政府支持，外圍環境良好。S5先規劃、后經營，使物業環境和商業空間設計有利于商業經營。W1金州主城區投資業戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W2工程規模大，操作難度系數較高。W3在經營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經營模式必須具有長遠戰略眼光和相關策略，并決心創立當地商業新典范。W4現有消費人口數量有限，消費能力有待提高。Opportunity(時機分析)發揮優勢，搶占時機利用時機，克服劣勢O1金州新區建立初期，難得歷史開展機遇，O2當地商業設施一般競爭力薄弱，商品品位及品質、效勞不能充分滿足市場消費需求。O4當地商業設施市場細分不明確，商業經營水平偏低，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務等為一體的大型綜合購物中心。O5城市改造建設進程加速，商圈也不斷擴大。借助原有商業氣氛，打造新的商業業態；提升商業開展水平。結合新商業開展需求，引領市場。Threat(威脅分析)發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，防止威脅T1商鋪投資方式未定，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。T2租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性。T3投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高。傳承原有商業氣氛，通過借勢推廣，提升工程核心競爭力。工程創新，差異化競爭；以區域擴大客戶層面，以品類細分市場客戶。第三章：商業規劃shoppingmall是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務等多種商業業態為一體的新的商業業態，其各業態的組合、區域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業態的經營方式是否相互配套和協調將直接影響到工程的后期經營、管理及持續開展。shoppingmall的運營具有統一管理、分散經營的管理特點。管理者對其實行統一的集中管理，有組織進行日常運行、物業管理、進貨和促銷活動等；經營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經營。針對SHOPPINGMALL的運營特點，結合本工程的具體情況，設定本工程各業態的組合、區域劃分、面積配比和經營方式，確保各業態相互帶動、客流資源共享、經營方式科學、滿足工程定位要求，追求工程運營的最好效果，實現本工程的開展戰略目標。室內步行街作為工程的內部空間骨架，將本工程內各大主力店、專業店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設施等有機地串連在一起。各類業態店鋪在圍繞室內步行街排布的同時，充分考慮到工程每個區域的商業價值和各業態之間的相互關連、帶動，以及對整個工程的形象支撐、招商要求、面積要求、物業要求及經營、管理的特點等因素。商業屬性從目前區域的零售業態構成看，百貨、商場業在本地段區域內已呈飽和狀態，因此本案規劃為ShoppingMall的產品形式，形成商業空間差異化，吸引消費群體。ShoppingMall是由一家大型及數家小型核心店并結合其它品牌商店街，以及各類都市生活、餐飲、休閑、娛樂等配套工程組成的“一站式〞生活廣場。大型ShoppingMall區別于一般的購物商場、百貨商廈，最重要特點在于應用了“都會休閑購物與生活娛樂〞的新商業概念，其除購物、餐飲、休閑娛樂之外，配套工程涉及大都會生活每一個細節，例如：電信效勞；文化禮品類的書店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養類的美容、塑身以及影印彩擴效勞；醫藥店；洗衣中心等。從規劃特質上看，一般的“shoppingmall〞將重點集中在如何集客，即人潮與錢潮的聚集。其內部環境的規劃上充分表達閑庭散步式的，購物消費與生活娛樂兼顧的，輕松、休閑的購物環境。產品規劃原那么吸引力策略大吸引力：營建整個商場乃至整個區域最具核心號召力的主力店。諸如：錦輝商城、家樂福的大型超市等。小吸引力：已吸引人消費為目的、通過低單價的快餐、速食、簡餐類的商鋪來到達這個目的。諸如：肯德基、麥當勞、必勝客等。集客廣場：興建門庭廣場，在市中心營建一個大的公共空間，使之成為舉辦各類公共活動、商業宣傳活動，聚集人潮的金州地標性廣場所在。建議它的命名與商場的命名一致，并依據商場界的不變法那么------“人潮即錢潮〞，以使這一廣場的建設不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來可觀的經濟收益和社會效益。沿街、外界商鋪的立面沿街商鋪宜采用菜單式〔可選擇〕的玻璃櫥窗。沿街招牌按統一規劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應有一定的設計標準，以使整個商場內同場不同業的商鋪盡可能顯得統一而和諧，富于整體美感。電動扶梯為提高商場的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場的電動扶梯防止直上直下的“之〞字形布局，宜采用適當增加客流途徑商業面積的引導路線來規劃電梯走向，加長顧客在商場內購物的路線距離，制造商業人氣，促使消費動機的產生。單元面積規劃從未來客戶的需求出發：建議盡量精減商鋪單元的出租、售面積，通過利用商鋪“高單價低總價〞的價格策略，吸納更廣闊的客源，使之對自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創造出附加價值之商業百貨形態。總的來說，本案力求為買家創造“低投入低風險高回報〞的投資價值，以較低的總價和靈活的付款方式，創造出引發搶租、購風潮之必要條件。在以上根底上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。單元平面規劃為滿足未來客戶的銷售心理〔自用或投資〕：建議單元商鋪的“面寬及進深〞比例控制在，至多不超過1：3。合理比例的面寬與進深，可使產品具有更高的升值空間。單元劃分建議：單元面積劃分面寬與進深比重備注20—25m2×6m70%需要大面積的客戶可合并購置2個以上單元30—35m25×6m30%備注：以上單元最小面寬不應少于3.5m。公設比規劃為使商場到達良好的營業績效：建議盡量減少每層樓面公共局部的分攤面積，以使單元實際盡面積使用率到達60%以上。希望能在整體規劃上能表達出本案使用率高、設計風格獨特、裝修標準高檔三大優勢，凌駕于金州其他商場之上。同時，經營業態的管理要求到達百分之百的信任度，以此共同創造三贏三局面。〔三贏即大業主、小業主、消費者〕功能規劃因為自購經營的小業主和租賃經營的小業主同時存在，商場內經營內容的不一致是顯而易見的。因此建議出租、售鋪位前將商場功能分區分片，規劃設置形成同種業態集中分布的經營格局，并在銷控上利用預付之反響做反復之檢討，務必到達既滿足經營管理布局之需要，又兼顧銷售目的之要求。物業管理以及公共水電成功銷售后，隨之而來的各項公共設備的維護和修理、保養等。建議聘請有大型商場管理經驗的物業公司來進行管理。水電等費用的收取原那么建議采用：分層計量或分攤。即假設采取分攤方案那么以底層最高，二樓次之，三樓再次，四樓最低這樣的序列來收取并與各層的流量的多寡掛鉤。經營管理方案經營方式商用不動產經營方式之替代方案擬定及分析經營方式之建議招商規劃協助業主訂定及尋找立力承租擬定招商策略管理方案擬定承租戶管理規章在日后商場的經營管理方面，我們必須先擬訂一套完善可行的承租戶管理規章，于租約議定之際，便可使租戶充分了解有關商場之各項規定與方法，防止日后產生管理上之困擾。在擬定承租戶管理規章局部，將依本商場之特性與各相關代表人員之共識，就以下各層面研擬：商場管理組織的權利義務行業管理及營運方針促銷活動的舉辦與配合廣告、文宣的制作與標準營業時間之制定與相關方法商場實際經營管理之各項規定工作及效勞人員之標準施工裝潢管理之各項規定清潔維護方法管理費用分攤及收繳規定違規罰那么及其他附加事項擬定設施管理之廠商遴選方法對本商場各項設施管理維護廠商，必須經由特定之遴選方法產生，以確保各效勞提供者在價格與效勞品質上均受到嚴密之控管，杜絕潛在弊端。建議以采購控管的角度，相互遴選方法，擬定本商場設施管理廠商。第四章：商業定位開發定位與設想研擬工程開展潛力和限制工程開展潛力與時機本工程地形方正，地勢平整，土地利用率極高。工程交通可及性強，如工程定位、規劃得當，未來不但可望成為大連生活圈的消費中心，亦有時機扮演東北區域性消費之角色。本案建成后可望成為大連地區乃至東北地區國際化品牌集散地。工程地處東北地區的橋頭堡大連，加之大連全域城市化的難得契機，不管是是在地源還是在時點上都為我們建設國際化品牌基地創造了有利條件。市場定位建議購物中心形態對于購物中心的分類可依其規模、效勞范圍及包含之業種而有所謂的鄰里型、社區型、區域型、都會型、特殊型、業種零售型心、主題型、工廠直營型八種類型之分。以本工程的立地條件、區位優勢、地理特征、相鄰環境等方面因素來考量，建議可以區域型和主題型購物中心來定位本工程。定位注意點以此為本案定位，除必須提供大量、便利的停車空間外，還必須在招商和經營管理上注重以下幾點原那么：購物——各店業種及商品局部重疊，保持適度競爭環境，帶給消費者選擇空間，定位以高級產品為主。娛樂——以規劃完善，適度規劃為原那么，業種之齊全可增加互動效果。效勞——增加效勞設施，并籍舉辦活動與地方產生關系。工程定位工程定位是工程成功運營和進入市場的第一步。工程定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據科學規律，進行充分的市場調研，掌握工程所在區域市場的現狀、開展趨勢及開展規律，找準工程消費區間和競爭區間、目標群體和競爭者，即掌握工程定位的依據。工程定位準確與否，直接決定了工程未來的運營結果，定位準確，確保工程運營成功了一半，既能充分表達開發商的開展戰略，提升開發商的品牌價值，實現開發商價值最大化，又能使工程以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業戶、經營者、管理者創造一個經營良好的市場環境和開展空間。定位包括工程戰略定位、業態定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區域定位。工程戰略定位背景分析遼東半島是中國環渤海經濟圈的重要組成局部，地理位置優越、資源豐富、經濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設和開展的區域。金州地處大連北部的中心，城市外圍幅射空間大，社會經濟快速開展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發生改變，現有的城市商業設施、商業業態、經營方式、效勞理念已滿足不了消費者的消費需求。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業業態，具有極大的競爭優勢和開展空間。戰略定位立足大連，打造大連國際品牌基地；延伸品牌價值，幅射東北三省。定位依據金州現有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費力，能夠提供本工程開展所需的根底經濟條件，從市場根底條件方面保證了開發商對本工程一舉開發成功，為我司推行大大連開展戰略奠定了根底。我司經濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經驗，在本工程的前期開發過程中戰略意識和經營理念超前，具有做好商業地產工程和樹立商業地產品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的根本條件。工程業態定位背景分析大型購物中心shoppingmall在中國的出現是在中國改革開放的大背景下，零售商業發生變革的必然結果。隨著全球經濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復興，這種新興的商業業態具有極大的開展生命力，無論是物質生活還是社會觀念上給中國帶來的社會經濟變化是前所未有的。金州作為遼東東半島歷史商貿集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業氣氛濃厚，投資環境不斷優化，城市經濟正處在快速開展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，效勞標準不斷提高，市內現有的傳統商業設施已經無法滿足這種需求。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求，刺激了商業開發的需求，也促進了商業物業所有者、管理者和經營者之間建立新的關系。再者，隨著經濟的快速開展，現代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環境和生活條件，人們的消費方式和行為發生了根本的變化。業態定位：shoppingmall定位依據本工程完善的城市公交系統，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本工程，同時本工程距高速15分鐘車程之內，工程選址位置的交通條件極為便利。本工程占地面積、商業經營面積體量巨大，為80萬平方米，工程規模符合shoppingmall的經營需求。金州向應現有的城市商業設施根本屬于傳統的商業業態，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等功能于一體的“一站式〞消費的綜合性購物中心的商業業態，本工程正好填充城市商業開展的空白，既能發揮本工程規模大的競爭優勢，又能通過科學組合各種效勞功能，滿足消費者各種消費需求，發揮本工程效勞功能全的競爭優勢。我司的經濟實力雄厚、企業開展戰略、經營理念超前，從根本上保障了本工程能夠建設并成功運營的一個標準的shoppingmall。工程形象定位背景分析商業經濟是高文化的經濟，商業競爭實質上是商業文化競爭。“向應商業購物廣場〞既是商業購物中心，也應當是文化建設中心。除了加強商業購物營銷，還要充實其文化內涵，通過提高文化品位來創造工程特色；通過簡潔、明快的建筑風格、柔和親切的色彩、合理的樓層規劃與店面設計、貨品的科學擺放，包括運營的每一細節，表達親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的工程形象；通過品牌經營保證商品質量的優良；通過時尚渲染保證商業經營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質量和人員效勞的管理；通過質量和效勞的管理促進企業文化的提升。通過各種經營因素形成商業經營的綜合價值，進而打造一個有品位的工程，創造一個知名的商業品牌。形象定位商業新業態、管理新典范。定位依據本工程規模大、功能全，是金州向應街道第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業業態——shoppingmall。本工程地處商業中心，工程建設將作為政府形象工程來規劃設計和建設，綜合考慮向應街道經濟開展進程的需要、居民生活及消費習慣的變化及城市商業未來開展趨勢，同時致力于提升工程所在商圈開展水平的需要，工程作為向應展示城市的窗口，充分展示政府致力于開展經濟、提高人民生活質量的政府新形象；充分展示本工程管理標準、商品時尚、營銷現代、理念超前的現代商業新形象。工程主題定位背景分析在經濟迅猛開展的前提下，向應鎮居民收入有了很大提高，社會消費品零售總額持續增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩，恩格爾系數逐年降低，人們的生活消費習慣從一味講究經濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本工程的定位應順應這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。主題定位商場為四層建筑，意大利設計師設計，建筑風格現代、簡約、色彩明朗，造型新穎。商場內部將設置大型連鎖超市和品牌區域。貨品將聚集來自意大利及歐洲其它國家各具特色的輕工產品，突顯歐洲異域風情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯營方式，以最短的銷售渠道呈現給消費者以最好的產品。定位依據緊扣工程業態定位shoppingmall。應順應城市經濟開展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及金州城市新形象、消費新理念的要求。充分利用興旺的路網在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。與市內其它商業設施形成獨特的經營特色，提升本工程的競爭力。工程經營定位背景分析經營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標。本工程的整體風格呈現大、精、雅，大是針對工程的規模而言，精是突出工程的規劃設計、建設、效勞功能以及經營商品的特點，雅代表了工程整體的空間環境和營銷環境。整個工程的經營特色鮮明，各業種及類別細清楚確，充分適應消費者的消費習慣并滿足其消費需求。經營定位國際化、品牌化、時尚化、個性化、特色化。定位依據●國際化：貨品將聚集來自意大利及歐洲其它國家各具特色的輕工產品，突顯歐洲異域風情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯營方式，以最短的銷售渠道呈現給消費者以最好的產品。品牌化：品牌專業店、品牌專賣店以及各業態區品牌專柜共同構成工程的品牌經營特色。在工程功能組合設計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業態區、每個功能區經營品牌商品，而且讓整個工程成為本地知名商業品牌。時尚化：突出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在工程運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環境、商品、效勞各個經營因素都要求新，遵循時尚變化的規律，引導消費的流行。個性化：表達出消費者在追趕潮流的同時更加強調“與眾不同〞，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，效勞要充分表達“一對一〞的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。特色化：是指工程總體的經營要表達出核心競爭力和特色優勢。以品牌化表達經營標準，時尚化表達前衛流行，個性化表達“以人為本〞，使本工程在金州樹立起區別于其它傳統商業態的大型購物中心的典范形象。工程功能定位背景分析緊扣工程的業態定位和主題定位，圍繞大型國際購物中心的特征確定本工程的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務的“一站式〞消費需求。功能定位購物、餐飲、休閑、娛樂、商務。定位依據購物功能作為本工程運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在工程功能組合規劃中，占本工程整體面積的70%。餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。在工程功能組合規劃中，占本工程整體面積的10%。休閑是指本工程的購物環境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氣氛，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在工程功能組合規劃中，休閑工程占本工程整體面積的10%。娛樂功能作為本工程的配套功能之一，與工程休閑功能有機結合，合理配置，充分表達本工程室內主題公園的設計風格，使其成為工程的經營特色之一。在工程功能組合規劃中，占本工程整體面積的5%。商務功能為顧客和商務人士提供良好的交往活動平臺5%。工程目標客層定位目標客層定位工程整體目標客層定位：全客層各樓層、各業態、功能區的目標客層定位：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入高消費者、時尚女性、休閑人士、商務人士等；兒童等；定位依據購物中心是將所有的消費者作為自己的目標效勞客層，本工程的業態定位為shoppingmall、主題定位為休閑shoppingmall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等功能為一體的綜合型商業業態，強大的功能組合所提供的效勞能力也具備效勞所有消費者的能力。本工程商業規劃的各業態、各功能區、各專業店以及每個個體經營店的經營定位也是相互錯位和相互補充的。是提升本工程的品牌價值和創造新商圈的開展要求。金州現有人口規模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證。商圈定位背景分析本工程以設施配套、功能齊全的shoppingmall業態填補了本地大型商業業態的空白，直面市場內的競爭對手，從根本上贏得工程的生存、競爭和開展的空間。本工程運作的目的，除收回工程投資、獲得根本的經濟回報外，更注重表達經濟實體的社會價值。工程的開展目標不是簡單計算地產銷售的資金回報，而是綜合評估工程產生的投資回報、經濟效益和社會價值，實施商業地產知名品牌的開展戰略，以金州新區為根底，輻射大連全境，影響全國，為我公司的遠景規劃開創良好的開端。商圈定位核心商圈：大連地區次商圈：遼寧省邊緣商圈：東三省定位依據綜合考慮了大連地區目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本工程的目標客層為效勞所有消費者。最大限度地發揮地源優勢，擴大投資回報的需要。為了保證公司及時回籠資金，實現工程運營收益，需要最大限度地提升本工程的商業價值，在保證本工程房地產價值得到實現的根底上進一步提高附加商業價值，使整體價值隨著工程開展實現逐步升值，這是在進行工程定位時需要考慮的關鍵因素。向應街道最正確地快極其優勢資源契合市場領先對手向應街道最正確地快極其優勢資源契合市場領先對手區域資源組團規模定位住宅商業協同增效金州向應作為大連歷史商貿集散地和紅色文化古城，具有悠久的歷史，并且地處遼東半島城市群的中心，交通興旺，對外輻射力強，“向應商業購物廣場〞作為向應住宅商業協同增效第五章：業態組合及分布一、主題商場經營方式國際品牌主力店。區域位置及面積規劃●商業中心總建筑面積：八十萬平方米，其中：商場四層，賓館為十七層，面積兩萬平方米，餐廳一層。●商場為四層建筑，意大利設計師設計，建筑風格現代、簡約、色彩明朗，造型新穎。商場內部將設置大型連鎖超市和品牌區域。貨品將聚集來自意大利及歐洲其它國家各具特色的輕工產品，突顯歐洲異域風情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯營方式，以最短的銷售渠道呈現給消費者以最好的產品。●賓館為十七層，標準為五星級，預計房間600多個，可同時容納2000多人，賓館內各種康樂設施齊全，并設置大小不同會議室，滿足各種大、中、小會議需要。●賓館底層為餐廳，餐廳將分別設置西餐廳和中式餐廳。西餐將以歐洲風格為主，依據國外飲食習慣，聘請國外廚師，打造完全歐美風情餐廳。中餐廳將以國內各地特色飲食為主，引進具有代表性的風味美食，力爭將中國境內各地美食會聚一堂，秀出民族風氣。●商業中心還配備了完善的娛樂配套設施，包括：網球場、室內外游泳池、乒乓球、臺球、保齡球館、健身中心、高清影院。讓消費者在享受購物樂趣的同時，有個休閑娛樂的場所。此外，商業中心還設置了最新技術的水源熱泵空調系統，先進的太陽能供電設備，引進大量室內綠植，爭取將商業中心建成一個低碳、環保、綠色的新型購物休閑樂園。目標客層●目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體。●中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結構中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是21世紀前20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛性特點。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領消費潮流，而且是最活潑的消費群體，對社會消費趨勢有著導向作用、示范作用。二、專業店經營方式：引進1家國內知名的數碼、通信、家電賣場。區域位置及面積規劃設置在工程2~3層。依據工程業態定位要求。本工程的業態定位為shoppingmall，需要各種專業店的入駐。3C店作為專業性強的專業店，符合工程業態定位的功能組合要求，滿足消費者家電、IT、通訊產品的消費需求。3C店選址的要求。作為專業店經營，3C店在選址上特別注重工程的交通條件、通透性、營業面積等因素。一是由于經營的商品專業性強，消費者大局部是有目的選購，二是由于經營商品的物理特性要求〔單件商品體積大〕以及商品進出量大。工程整體運營的要求。由于3C店專業性強，人氣很旺，它帶來的顧客資源能夠帶動工程整體人氣。是本工程主要的購物功能之一。物業產權：物業自留，用于整體租賃。收益方式租賃，收取固定租金并實現物業升值，進行資本運作。參考目標品牌：國美、蘇寧等。目標客層市內所有消費家電、IT、通訊的客層。三、餐飲品牌快餐經營方式：引進國際著名的快餐品牌店區域位置和規劃面積分布在西街臨街局部。依據工程業態定位要求。本工程的業態定位為shoppingmall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業態組成,能最大提升本工程的商務價值。品牌快餐能為工程吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。另一方面也可為商場帶來穩定的收益。品牌快餐的選址要求。國際著名快餐在選址上比擬注重工程的易達性、通透性、環境等因素。本工程符合其選址條件。工程整體運營的要求。各個品牌快餐對工程內位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當勞要求有獨立的門面。因此將各類品牌快餐店根據整體工程運營情況，將其分布于不同位置。這樣也可以使品牌快餐的人流與廣場共享。對整個工程的人氣提升有一定作用。物業產權：物業自留收益方式收取固定租金。通過經營提升物業價值，實現物業升值。進行資本運作。參考目標品牌：麥當勞、肯德基、必勝客等。目標客層政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本工程的每一位顧客特別是小孩和青少年、本工程內工作人員、營業員、進場經營的經營者及業務人員。品牌餐廳經營方式：引進3—5家國內中、高檔餐飲品