桐廬項目首次溝通稿桐廬項目首次溝通稿主要內容現狀分析213客戶定位及營銷策略機會挖掘2主要內容現狀分析213客戶定位及營銷策略機會挖掘2現狀：

杭黃高鐵帶動的城市發展

高端定位的濱江商住綜合體

近期活躍的房地產市場表現

Ⅰ3現狀：Ⅰ3

區域視角:

桐廬縣處于杭州第三城市圈；與杭州的同城化趨勢暫時落后于富陽、臨安項目區位桐廬縣位于浙江省西南部，地處錢塘江中游，東接諸暨，南連建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。杭州都市經濟圈以杭州市為核心、包括市域（富陽、臨安、桐廬、建德、淳安）五縣（市）和海寧、桐鄉、安吉、紹興、諸暨6縣（市）在內的圈層狀區域，組團打造長三角“金南翼”。富春江濱江商住綜合體將是融市民休閑、商貿旅游、文化娛樂、高尚住宅等為一體的城市活動空間和濱江綠色長廊。1第一城市圈第二城市圈

以杭州主城區作為中心進行城市圈劃分：蕭山、余杭為第一城市圈富陽、臨安為第二城市圈

桐廬在杭州城的第三城市圈，與杭州城的同城化進程需要時間第三城市圈4區域視角:桐廬縣處于杭州第三城市圈；與杭州的同城化趨勢暫

區域視角:

桐廬著力打造“中國知名休閑旅游目的地、長三角生態宜居城市、杭州西郊商貿物流中心”5

桐廬GDP成穩定上漲態勢，對杭州GDP貢獻位居杭州主城區、余杭區、蕭山區、富陽縣、臨安市之后，排名第五，僅高于建德市、淳安縣。為提升城市形象與競爭力，桐廬進行產業轉型大，大力招商引資，建設富春江濱江商住綜合體。區域視角:桐廬著力打造“中國知名休閑旅游目的地、長三角

區域視角:

桐廬黃金T臺6規劃區域范圍消費群體定位業態定位及功能檔次定位濱江商住綜合體濱江路、S20以本地消費群體為主，同時為桐廬周邊區域消費者，白領階層，商務旅游客戶服務。承接老城區商貿零售業轉移與升級的重要區段，集聚人氣的重要區段，購物、休閑及交通集散，現階段重點打造的商務中心中檔、中檔偏上商品為主商務新城中心廣場南——320國道以有一定消費能力的本地消費者、企事業單位的白領階層，以及外地來桐廬商務旅游與休閑旅游的消費者為主。現代服務業態，能夠吸引住人氣，又能夠留住消費者的財氣，讓商務客戶充分體驗CBD級的現代商務服務。中檔、高檔商品為主休閑桐廬320國道——收費站白天可以接待較多的外地旅游者，夜間以吸引商務人士及當地居民中的青年人為主，漸次增加吸引外地旅游者發展休閑旅游、健康養生、生態會所、文化藝術等服務業態的極佳環境中檔從杭州南入城口上杭新景高速,車行半個多小時、58公里路即到桐廬,入城道路是桐廬縣城的主干道——迎春南路,一路引你駛入城區,而濱江商住綜合體正是縣城最核心的區塊。她北依富春江,與桐君山隔江相望,南接縣城中心商務區,和迎春南路一起,構成桐廬最核心、最繁華的“黃金T臺”休閑桐廬商務行政濱江新區區域視角:桐廬黃金T臺6規劃區域范圍消費群體定位業態定本體視角：本項目位于桐廬縣“黃金T臺”最核心地帶---濱江新區，投資升值空間大，環境優美，周圍設施能滿足基本生活需求。27濱江商住綜合體東西長約2900米，南北寬約250米，規劃總用地1000余畝，主要規劃沿江休閑綠化帶和防洪堤、內側高檔商住區、沿線重要節點布設酒店及商業娛樂設施。

本案濱江新區是桐廬縣的核心區域，是展示桐廬縣形象的第一窗口。其環境優美，交通便捷，是度假、居住的上上之選，而濱江地塊的商住綜合體更是核心中的核心。本體視角：本項目位于桐廬縣“黃金T臺”最核心地帶---濱江本體視角：毗鄰濱江商住綜合體及豐富的江景資源，這意味著本項目未來的消費人群將是注重生活品質的高端人群濱江區塊西側6號地塊：總用地面積：39148萬平米容積率：1.5-3.0樓面價：4270元/平米土地用途：普通商品住房8相關配套

目前現狀商業生活世紀聯華超市、萬好超市及周邊各商務寫字樓底商，上杭農貿市場娛樂休閑南國之春會所交通位于交通要道春江路上教育桐廬第一實驗小學城南校區、桐廬縣三合中學本體視角：毗鄰濱江商住綜合體及豐富的江景資源，這意味著本項目市場分析：9樓盤名稱物業類型主力戶型（平方米）銷售均價（元/平米）房型總體量（平方米）順發-一品江山江景高層189-2287000-120003-2-3200000桐江花園多層小高層110~1304000-55003-2-215000濱江花園多層小高層120~13065003-2-2110000聆江景園多層江景高層120~1304500~55003-2-236000紅樓之星多層高層70-108240-27060003-2-174000水岸華庭多層高層40~7090~1404500~55001-1-13-2-150000綠城桂花園平層官邸多層140-26080004-3-2130000海陸世貿中心酒店公寓45-809055001-1-12-1-140000桐廬主要非別墅類項目列表3市場江景項目普遍單價在7500-8500元/㎡，但最新開盤的江景項目順發·一品江山的最高單價已達到12000萬元/㎡，且去化率高達97.3%。根據本項目地塊情況及桐廬未來市場發展方向，本項目產品定位建議為去化率高的經典品質江景房.市場分析：9樓盤名稱物業類型主力戶型銷售均價房型總體量順發-2010201120122013新濱學圣路項目春江燕語紅樓之星三期美凱國際一品江山約25萬方二期約7萬方約12萬方約3萬方約20萬方市場供應：據不完全統計，桐廬2011、2012年的房源供應將會達到67萬方；市場總量穩定的情形與浙江各三線市縣類似，屬于輕度供不應求的狀況1067萬《浙江省桐廬縣十一五房地產發展規劃》預測每年投放市場商品房總量為50萬平方米2010201120122013新濱學圣路項目春江燕語紅樓之濱江板塊市場：毗鄰濱江商住綜合體、有著天然景觀優勢，擁有一線江景資源，類似這類地塊在未來的供應中不多對比指標樓盤名稱物業類型容積率戶型（m2）價格（萬元/棟）濱江花園多層，小高層1.5120-13070-90萬聆江景園多層，江景高層1120-13050-70萬綠城桂花園多層小高層1.19180-220400萬/套紅樓之星多層，高層0.8470-10840-60萬順發-一品江山江景高層3.5189-228130-280萬面積主要為90-130平米總價區間主要為50-70萬11順發·一品江山濱江板塊市場：毗鄰濱江商住綜合體、有著天然景觀優勢，擁有一線競爭項目：順發·一品江山：濱江板塊內，一線江景現代簡約風格、高層主打賣點：一線江景，現代簡約風格，交通便利，配套設施完善，區域認知度高。12基本情況介紹項目特色水景地產總建面203682平方米容積率3.5地理位置濱江路與上杭路交叉西側物業類型9幢32層高層全景公寓建筑風格現代簡約風格主打戶型3室2廳3衛

228.00㎡189.00㎡主打樓盤3、7、10號樓為一線江景樓均價一線江景房12000元，其他9300元配套中小學:桐廬中學、富春高級中學、第一實驗小學、新區小學、迎春小學

綜合商場:景文百貨、大潤發超市、聯華超市等

幼稚園:小螢星幼兒園

銀行:建設銀行

郵局:家景新城郵政局

醫院:桐廬縣第一人民醫院、友好醫院

會所、游泳池等競爭項目：順發·一品江山：濱江板塊內，一線江景現代簡約風格、競爭項目：順發·一品江山2010-10-182010-12-102011-1-67#8#樓上市均價：7#樓10000元8#樓7000元7#,8#樓售馨1#,5#樓即將上市均價8300元3、2#樓上市3#樓均價12000元2#樓均價9300元2、4、6#樓售馨截止2011-1-1313競爭項目：順發·一品江山2010-10-182010-12-品牌當先，風格突出關于品牌：我們十分看重這個項目的品牌影響，我們需要在桐廬打響中順的品牌。再現中順·上尚庭之風采。關于產品打造：

豪宅可在任何地點后天打造，天然的江景無法人工再生，一線江景尤其彌足珍貴，一旦錯過，再難擁有。關于項目銷售：我們的要求是在將項目做好的基礎上突出中順的品牌。

開發商策略：開啟品牌之路，制造長遠的品牌影響力414品牌當先，風格突出關于品牌：開發商策略：開啟品牌之路，制造長

助推中順房產精工之作：中順·上尚庭豐富的建筑設計經驗豐富的景觀設計經驗合作單位價值：

杭州綠城東方建筑設計有限公司15助推中順房產精工之作：中順·上尚庭豐富的建筑設計經驗豐富再次攜手杭州中順房地產開發有限公司杭州綠城東方建筑有限公司打造桐廬

經典一線江景房16再次攜手杭州中順房地產開發有限公司杭州綠城東方建筑有限公司打Ⅱ機會：城市進化的機會濱江商住綜合體機會17Ⅱ機會：17桐廬提升機會:桐廬站是杭黃高鐵在杭州西部四縣市的4個站唯一一個融入主城區的車站，高鐵的開通使桐廬邁入杭州半小時都市圈桐廬縣依托杭黃旅游軸線，依托高鐵帶來的客流，引入大型娛樂項目，建設現代游樂主題公園，填補長三角南翼缺乏現代主題公園的空白。而其建成時間與本案周期較為接近。杭黃高鐵桐廬站設在蔣陸家自然村，距離本項目直線距離約5.5公里，7.8公里路程。1約7.8公里路程杭黃高鐵預計于2013年建成直線距離5.5公里18桐廬提升機會:桐廬站是杭黃高鐵在杭州西部四縣市的4個站唯一一

桐廬提升機會:杭州后花園，生態旅游資源豐富，隨著杭黃高鐵的開通，必將帶動旅游產業的快速發展桐廬金名片：中國民間藝術之鄉---剪紙、中國制筆之鄉---分水縣中國針織之鄉、中國針織名鎮---橫村、中國豆腐干之鄉---鐘山中國蜂產品之鄉、中國快遞之鄉中國優秀旅游名縣、中國綠色名縣中國最佳休閑旅游縣、全國綜合發展百強縣全國生態示范區、全國綠化模范縣

全國文化先進縣、國家衛生縣城長江三角洲最具投資價值縣市2010上海世博會“世博之星”---桐廬經濟開發區

桐廬以富春江山水風光為核心，桐廬目前有28個知名景點，每年來桐廬游客470萬。旅游產業是桐廬未來重點打造的產業之一，雖不如臨安，但旅游資源對房地產的支持亦不可小覷。桐廬姚琳仙境

杭黃高鐵建成通車后，旅游人口將快速導入；將西湖、富春江、新安江、千島湖、黃山等名山名江名湖連成一線，形成一條黃金旅游通道，將極大拓展沿線的旅游市場，促進沿線旅游經濟整體發展，加速沿線產業轉型升級和城市化步伐，為大杭州西部地區的跨越發展贏得全新機遇。桐廬旅游資源品牌號召力高于建德，落后于杭州、黃山、淳安千島湖等，相對缺乏足夠的號召力。

安徽黃山19桐廬提升機會:杭州后花園，生態旅游資源豐富，隨著杭

桐廬提升現狀:紡織業、黑色金屬冶煉及壓延加工業為主，以民營經濟、旅游業作為重要支柱，第三產業比重上升緩慢，僅占不到30%

桐廬整體經濟在近幾年呈現出穩定上漲的態勢，以民營經濟、旅游業等作為重要支柱。第三產業的比重由07年27%提升到29.5%，占比較少且上升速度緩慢；依靠高鐵帶來的拉動作用，服務業在未來將加速提升。20桐廬提升現狀:紡織業、黑色金屬冶煉及壓延加工業為主，以濱江綜合體機會：濱江商住綜合體是杭州富春江流域城市當中，目前僅存的一塊未開發的城市沿江規劃用地，其商業價值和投資潛力不言而喻2濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即：高起點規劃、高強度投入、高標準建設、高效能服務；體現“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發建設中揉進桐廬獨特而深厚的地域文化內涵，使之成為名副其實的杭州乃至上海大都市的“后花園”

——桐廬縣副縣長王金才

21濱江綜合體機會：濱江商住綜合體是杭州富春江流域城市當中，目前濱江綜合體機會：環境最優美，生態最優化，市政設施配套最齊全，同時也是最具魅力和活力，最具商住、休閑價值的城市綜合體規劃理念：濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內遞進150米縱深帶為高檔商住區。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學圣路路端（結點）分別設置四個大型城市綠化親水功能區，引水入城，與水相親。同時，配套酒店、休閑、商貿、旅游、文化、娛樂等設施，聚集人氣，彰顯活力。投資優勢：除了便捷的交通外，當地還具有優越的人居環境、齊全的配套設施、高效的全程服務等其他地方無法比擬的投資優勢。因此，桐廬縣城濱江商住綜合體業已成為眾多客商爭搶的風水寶地和投資熱土目前大型購物廣場寧波利時百貨、外資五星級勵駿大酒店等大型商貿項目都在建設中。招商政策：秉承“你只管投資經營，其余的讓我來辦”的宗旨，桐廬努力減少審批項目、簡化審批手續、降低收費標準，吸引外地客商投資。對用地10畝以上、投資規模較大的項目，縣領導親自負責跟蹤聯絡，做好各方面的協調和服務。

22濱江綜合體機會：環境最優美，生態最優化，市政設施配套最齊全，杭州都市經濟圈——隨著杭州城市外溢現象日益明顯，交通的日益便捷，距離杭州80公里的桐廬也必將在杭州都市經濟圈中發揮越來越重要的作用。城市機會：重點建設的區域——項目處于桐廬濱江新區核心地帶——商住綜合體，具備資源與城市配套復合優勢，絕對的稀缺地段和規劃利好。區域機會：23杭州都市經濟圈——城市機會：重點建設的區域——區域機會：23Ⅲ定位：客戶分析及定位SWOT分析及營銷策略24Ⅲ定位：24

通過對桐廬地產市場的走訪調研發現：桐廬非別墅類項目中，綠城桂花園項目以綠城品牌吸引部分杭州客戶，最新開盤的順發·一品江山也有部分杭州人的身影，但目前還是本土客戶居多，后期隨著桐廬的發展，市場人群會進一步擴大。吸引杭州人置業的三類項目品牌開發商開發項目如綠城開發的項目在全省各地都有相關的追隨者強勢旅游資源項目如依托千島湖景觀資源，周邊的項目受到杭州客戶的追捧與杭州交界地緣性項目如富陽的萬科公望項目，處于杭州與富陽交界處客戶基礎—杭州：杭州經濟發達，擁有大量穩定收入的客戶，其置業行為有明顯的偏好，桐廬吸引杭州客戶的條件已經形成并逐漸加大。125通過對桐廬地產市場的走訪調研發現：桐廬非別墅類項目中，綠城26客戶類型私企業主高層公務員、事業單位高層、企業高管個體經營者、企業中層管理人員普通職員等低收入階層收入狀況和購買力收入很高，強支付能力收入較高，較高支付能力支付能力相對較強支付能力相對較差，多為貸款購買，受總房款限制，購買中小住房現住房狀況擁有多套住宅擁有至少二套住宅擁有一套較一般的住房或沒有擁有一套相對較差的住房或沒有置業目的隨機性購買攀比，改善型購房跟風，改善型購房改善+需求型購房心理特點注重檔次，攀比心理強攀比心里強、渴求高貴生活享受有一定的攀比心理，注重品質及身份的提升將購房看成人生大事關注點地段的身份標識、物業管理、產品檔次、品質感、品位物業管理、地段（方便）價值、品位、品質品質感、舒適度交通便利、總價低，相對檔次盡可能要求高主要客戶群客戶基礎—桐廬：從對桐廬本地客戶群類型劃分可知，本項目針對的客戶群以高端私企業主和高層公務員、事業單位中高層、企業中高管為主；“如果沒有江景房，那我們就考慮去別的區購買。” ——據了解：桐廬的當地人有濃厚的江景情緣。26客戶類型私企業主高層公務員、事業單位高層、企業高管個體經27

價值點基本屬性年齡：30-55歲居住區域：桐廬老城區、周邊片區鄉鎮及全國各地行業：紡織業、黑色金屬冶煉企業，政府部門及事業單位出行方式：私家車興趣與特征和朋友在中高檔消費場所一起吃飯、喝茶、打牌，交流業內信息圈子小，很多人之間相互認識，傳播速度快重視親情、關注子女教育事業心強，工作比較忙，善于投資愛面子，攀比心理嚴重開始關注健康和享受置業驅動因素提升生活品質，開始追求享受型生活選擇鄰居，和同層次的人居住需要生活更安全，要有好的物管愛面子，希望物業能彰顯顯身份懂投資，希望自己選擇的房子能大幅度升值客戶基礎—桐廬：目標客戶特征描述27

價值點基本屬性年齡：30-55歲興趣與特征和朋友在2828濱江花園紅樓之星水岸華庭海陸世貿中心綠城桂花園順和一品江山目標客戶1.桐廬本地有一定財富積累的私營業主2.中高層公務員、事業單位中高層、私營企業中高層3.追求生活品質的新桐廬人1.中小企業的管理層2.追求生活品質的新桐廬3.部分首次置業者1.公司普通職員2.回遷居民單價8000元/平米以上單價6000元/平米以下單價6000元/平米以上客戶基礎—桐廬：桐廬本地典型非別墅項目的客戶總體分為三個階層，頂端項目以綠城和一品江山為代表、未來本項目主要的競爭樓盤數量不多本項目2828濱江花園目標客戶單價8000元/平米以上單價600029本項目客戶定位——

掌握桐廬時代命運的領袖人物和中堅力量、全國各地投資人。1.桐廬本地有一定財富積累的私營業主2.高層公務員、事業單位及私企單位高層管理核心客戶重要客戶偶得客戶掌握桐廬時代命運的中堅力量：1.追求高品質生活的桐廬中層公務員、事業單位的中層管理2.私企的中層管理掌握桐廬時代命運的財富精英1.外地客戶2.追求生活品質的新桐廬人核心驅動力：濱江商住綜合體；稀缺地段；江景資源29本項目客戶定位——

掌握桐廬時代命運的領袖人物和中堅力量優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）處于桐廬濱江商住綜合體中地塊擁有稀缺的江景資源開發商實力的保障強勢合作資源導入——綠城建筑設計

周邊配套不夠完善，存在少數工廠所處地塊接近濱江板塊最西邊開發商品牌市場認知度低機會（Opportunities）S-O：發揮優勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢區域發展潛力巨大，濱江綜合體優勢明顯目前市場供應量相對較小，存在較好的市場機會杭州及外地客戶拓展存在機會充分利用一線江景資源的稀缺性，建成優質的江景休閑生活區建造項目品質，從外在到內在打造高端品質，做足“面子工程”的同時提高生活感受；提高開發商品牌知名度突出項目在濱江商住綜合體的利好，著重宣傳其未來的區域優勢，以規避暫時的地域劣勢通過營銷及項目品質打造提升開發商品牌影響力項目高端品質的打造，吸引高端客戶購買大戶型平層產品

威脅（Threats）S-T：發揮優勢，轉化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅周邊大品牌開發商(順發恒業)獲得較多同類沿江土地，其開發時間未定杭州存在限購令（增購一套）已有高端樓盤拉升房價

適當避讓周邊已具規模的大品牌同類項目的開盤時間借助周邊項目的市場的活躍度，突顯本項目的江景資源，同時宣傳自己的賣點精準定位，尋求契合本項目的客戶定位合理打造主力產品，以及項目包裝，增強客戶的切身感知內部能力外部因素采用SO戰略，抓住機會順應趨勢，以區域領導者的角色進入市場，以前所未有的地段、產品和生活理念獨占鰲頭30√2優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）處于桐本項目營銷策略—突出一線江景的稀缺性，以最后一塊望江房為噱頭，給客戶造成時間、資源的緊迫感

營造尊貴優質的樓盤氛圍，宣傳高端客戶，迎合當地人跟風的特點，滿足其對品質和展現身份的追求

緊抓杭州市場，占據浙江影響力，從品牌和產品力發力

充分利用現有資源，打造頂級江景休閑度假生活區

確定最佳開盤時間，借助其他大品牌江景項目的市場活躍度，打好時間差，最大限度獲取利潤31本項目營銷策略—突出一線江景的稀缺性，以最后一塊望江房為噱頭你是在找尋房子，

還是在找尋名利雙收的圈子？32你是在找尋房子，

還是在找尋名利雙收的圈子？32桐廬項目首次溝通稿桐廬項目首次溝通稿主要內容現狀分析213客戶定位及營銷策略機會挖掘34主要內容現狀分析213客戶定位及營銷策略機會挖掘2現狀：

杭黃高鐵帶動的城市發展

高端定位的濱江商住綜合體

近期活躍的房地產市場表現

Ⅰ35現狀：Ⅰ3

區域視角:

桐廬縣處于杭州第三城市圈；與杭州的同城化趨勢暫時落后于富陽、臨安項目區位桐廬縣位于浙江省西南部，地處錢塘江中游，東接諸暨，南連建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。杭州都市經濟圈以杭州市為核心、包括市域（富陽、臨安、桐廬、建德、淳安）五縣（市）和海寧、桐鄉、安吉、紹興、諸暨6縣（市）在內的圈層狀區域，組團打造長三角“金南翼”。富春江濱江商住綜合體將是融市民休閑、商貿旅游、文化娛樂、高尚住宅等為一體的城市活動空間和濱江綠色長廊。1第一城市圈第二城市圈

以杭州主城區作為中心進行城市圈劃分：蕭山、余杭為第一城市圈富陽、臨安為第二城市圈

桐廬在杭州城的第三城市圈，與杭州城的同城化進程需要時間第三城市圈36區域視角:桐廬縣處于杭州第三城市圈；與杭州的同城化趨勢暫

區域視角:

桐廬著力打造“中國知名休閑旅游目的地、長三角生態宜居城市、杭州西郊商貿物流中心”37

桐廬GDP成穩定上漲態勢，對杭州GDP貢獻位居杭州主城區、余杭區、蕭山區、富陽縣、臨安市之后，排名第五，僅高于建德市、淳安縣。為提升城市形象與競爭力，桐廬進行產業轉型大，大力招商引資，建設富春江濱江商住綜合體。區域視角:桐廬著力打造“中國知名休閑旅游目的地、長三角

區域視角:

桐廬黃金T臺38規劃區域范圍消費群體定位業態定位及功能檔次定位濱江商住綜合體濱江路、S20以本地消費群體為主，同時為桐廬周邊區域消費者，白領階層，商務旅游客戶服務。承接老城區商貿零售業轉移與升級的重要區段，集聚人氣的重要區段，購物、休閑及交通集散，現階段重點打造的商務中心中檔、中檔偏上商品為主商務新城中心廣場南——320國道以有一定消費能力的本地消費者、企事業單位的白領階層，以及外地來桐廬商務旅游與休閑旅游的消費者為主。現代服務業態，能夠吸引住人氣，又能夠留住消費者的財氣，讓商務客戶充分體驗CBD級的現代商務服務。中檔、高檔商品為主休閑桐廬320國道——收費站白天可以接待較多的外地旅游者，夜間以吸引商務人士及當地居民中的青年人為主，漸次增加吸引外地旅游者發展休閑旅游、健康養生、生態會所、文化藝術等服務業態的極佳環境中檔從杭州南入城口上杭新景高速,車行半個多小時、58公里路即到桐廬,入城道路是桐廬縣城的主干道——迎春南路,一路引你駛入城區,而濱江商住綜合體正是縣城最核心的區塊。她北依富春江,與桐君山隔江相望,南接縣城中心商務區,和迎春南路一起,構成桐廬最核心、最繁華的“黃金T臺”休閑桐廬商務行政濱江新區區域視角:桐廬黃金T臺6規劃區域范圍消費群體定位業態定本體視角：本項目位于桐廬縣“黃金T臺”最核心地帶---濱江新區，投資升值空間大，環境優美，周圍設施能滿足基本生活需求。239濱江商住綜合體東西長約2900米，南北寬約250米，規劃總用地1000余畝，主要規劃沿江休閑綠化帶和防洪堤、內側高檔商住區、沿線重要節點布設酒店及商業娛樂設施。

本案濱江新區是桐廬縣的核心區域，是展示桐廬縣形象的第一窗口。其環境優美，交通便捷，是度假、居住的上上之選，而濱江地塊的商住綜合體更是核心中的核心。本體視角：本項目位于桐廬縣“黃金T臺”最核心地帶---濱江本體視角：毗鄰濱江商住綜合體及豐富的江景資源，這意味著本項目未來的消費人群將是注重生活品質的高端人群濱江區塊西側6號地塊：總用地面積：39148萬平米容積率：1.5-3.0樓面價：4270元/平米土地用途：普通商品住房40相關配套

目前現狀商業生活世紀聯華超市、萬好超市及周邊各商務寫字樓底商，上杭農貿市場娛樂休閑南國之春會所交通位于交通要道春江路上教育桐廬第一實驗小學城南校區、桐廬縣三合中學本體視角：毗鄰濱江商住綜合體及豐富的江景資源，這意味著本項目市場分析：41樓盤名稱物業類型主力戶型（平方米）銷售均價（元/平米）房型總體量（平方米）順發-一品江山江景高層189-2287000-120003-2-3200000桐江花園多層小高層110~1304000-55003-2-215000濱江花園多層小高層120~13065003-2-2110000聆江景園多層江景高層120~1304500~55003-2-236000紅樓之星多層高層70-108240-27060003-2-174000水岸華庭多層高層40~7090~1404500~55001-1-13-2-150000綠城桂花園平層官邸多層140-26080004-3-2130000海陸世貿中心酒店公寓45-809055001-1-12-1-140000桐廬主要非別墅類項目列表3市場江景項目普遍單價在7500-8500元/㎡，但最新開盤的江景項目順發·一品江山的最高單價已達到12000萬元/㎡，且去化率高達97.3%。根據本項目地塊情況及桐廬未來市場發展方向，本項目產品定位建議為去化率高的經典品質江景房.市場分析：9樓盤名稱物業類型主力戶型銷售均價房型總體量順發-2010201120122013新濱學圣路項目春江燕語紅樓之星三期美凱國際一品江山約25萬方二期約7萬方約12萬方約3萬方約20萬方市場供應：據不完全統計，桐廬2011、2012年的房源供應將會達到67萬方；市場總量穩定的情形與浙江各三線市縣類似，屬于輕度供不應求的狀況4267萬《浙江省桐廬縣十一五房地產發展規劃》預測每年投放市場商品房總量為50萬平方米2010201120122013新濱學圣路項目春江燕語紅樓之濱江板塊市場：毗鄰濱江商住綜合體、有著天然景觀優勢，擁有一線江景資源，類似這類地塊在未來的供應中不多對比指標樓盤名稱物業類型容積率戶型（m2）價格（萬元/棟）濱江花園多層，小高層1.5120-13070-90萬聆江景園多層，江景高層1120-13050-70萬綠城桂花園多層小高層1.19180-220400萬/套紅樓之星多層，高層0.8470-10840-60萬順發-一品江山江景高層3.5189-228130-280萬面積主要為90-130平米總價區間主要為50-70萬43順發·一品江山濱江板塊市場：毗鄰濱江商住綜合體、有著天然景觀優勢，擁有一線競爭項目：順發·一品江山：濱江板塊內，一線江景現代簡約風格、高層主打賣點：一線江景，現代簡約風格，交通便利，配套設施完善，區域認知度高。44基本情況介紹項目特色水景地產總建面203682平方米容積率3.5地理位置濱江路與上杭路交叉西側物業類型9幢32層高層全景公寓建筑風格現代簡約風格主打戶型3室2廳3衛

228.00㎡189.00㎡主打樓盤3、7、10號樓為一線江景樓均價一線江景房12000元，其他9300元配套中小學:桐廬中學、富春高級中學、第一實驗小學、新區小學、迎春小學

綜合商場:景文百貨、大潤發超市、聯華超市等

幼稚園:小螢星幼兒園

銀行:建設銀行

郵局:家景新城郵政局

醫院:桐廬縣第一人民醫院、友好醫院

會所、游泳池等競爭項目：順發·一品江山：濱江板塊內，一線江景現代簡約風格、競爭項目：順發·一品江山2010-10-182010-12-102011-1-67#8#樓上市均價：7#樓10000元8#樓7000元7#,8#樓售馨1#,5#樓即將上市均價8300元3、2#樓上市3#樓均價12000元2#樓均價9300元2、4、6#樓售馨截止2011-1-1345競爭項目：順發·一品江山2010-10-182010-12-品牌當先，風格突出關于品牌：我們十分看重這個項目的品牌影響，我們需要在桐廬打響中順的品牌。再現中順·上尚庭之風采。關于產品打造：

豪宅可在任何地點后天打造，天然的江景無法人工再生，一線江景尤其彌足珍貴，一旦錯過，再難擁有。關于項目銷售：我們的要求是在將項目做好的基礎上突出中順的品牌。

開發商策略：開啟品牌之路，制造長遠的品牌影響力446品牌當先，風格突出關于品牌：開發商策略：開啟品牌之路，制造長

助推中順房產精工之作：中順·上尚庭豐富的建筑設計經驗豐富的景觀設計經驗合作單位價值：

杭州綠城東方建筑設計有限公司47助推中順房產精工之作：中順·上尚庭豐富的建筑設計經驗豐富再次攜手杭州中順房地產開發有限公司杭州綠城東方建筑有限公司打造桐廬

經典一線江景房48再次攜手杭州中順房地產開發有限公司杭州綠城東方建筑有限公司打Ⅱ機會：城市進化的機會濱江商住綜合體機會49Ⅱ機會：17桐廬提升機會:桐廬站是杭黃高鐵在杭州西部四縣市的4個站唯一一個融入主城區的車站，高鐵的開通使桐廬邁入杭州半小時都市圈桐廬縣依托杭黃旅游軸線，依托高鐵帶來的客流，引入大型娛樂項目，建設現代游樂主題公園，填補長三角南翼缺乏現代主題公園的空白。而其建成時間與本案周期較為接近。杭黃高鐵桐廬站設在蔣陸家自然村，距離本項目直線距離約5.5公里，7.8公里路程。1約7.8公里路程杭黃高鐵預計于2013年建成直線距離5.5公里50桐廬提升機會:桐廬站是杭黃高鐵在杭州西部四縣市的4個站唯一一

桐廬提升機會:杭州后花園，生態旅游資源豐富，隨著杭黃高鐵的開通，必將帶動旅游產業的快速發展桐廬金名片：中國民間藝術之鄉---剪紙、中國制筆之鄉---分水縣中國針織之鄉、中國針織名鎮---橫村、中國豆腐干之鄉---鐘山中國蜂產品之鄉、中國快遞之鄉中國優秀旅游名縣、中國綠色名縣中國最佳休閑旅游縣、全國綜合發展百強縣全國生態示范區、全國綠化模范縣

全國文化先進縣、國家衛生縣城長江三角洲最具投資價值縣市2010上海世博會“世博之星”---桐廬經濟開發區

桐廬以富春江山水風光為核心，桐廬目前有28個知名景點，每年來桐廬游客470萬。旅游產業是桐廬未來重點打造的產業之一，雖不如臨安，但旅游資源對房地產的支持亦不可小覷。桐廬姚琳仙境

杭黃高鐵建成通車后，旅游人口將快速導入；將西湖、富春江、新安江、千島湖、黃山等名山名江名湖連成一線，形成一條黃金旅游通道，將極大拓展沿線的旅游市場，促進沿線旅游經濟整體發展，加速沿線產業轉型升級和城市化步伐，為大杭州西部地區的跨越發展贏得全新機遇。桐廬旅游資源品牌號召力高于建德，落后于杭州、黃山、淳安千島湖等，相對缺乏足夠的號召力。

安徽黃山51桐廬提升機會:杭州后花園，生態旅游資源豐富，隨著杭

桐廬提升現狀:紡織業、黑色金屬冶煉及壓延加工業為主，以民營經濟、旅游業作為重要支柱，第三產業比重上升緩慢，僅占不到30%

桐廬整體經濟在近幾年呈現出穩定上漲的態勢，以民營經濟、旅游業等作為重要支柱。第三產業的比重由07年27%提升到29.5%，占比較少且上升速度緩慢；依靠高鐵帶來的拉動作用，服務業在未來將加速提升。52桐廬提升現狀:紡織業、黑色金屬冶煉及壓延加工業為主，以濱江綜合體機會：濱江商住綜合體是杭州富春江流域城市當中，目前僅存的一塊未開發的城市沿江規劃用地，其商業價值和投資潛力不言而喻2濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即：高起點規劃、高強度投入、高標準建設、高效能服務；體現“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發建設中揉進桐廬獨特而深厚的地域文化內涵，使之成為名副其實的杭州乃至上海大都市的“后花園”

——桐廬縣副縣長王金才

53濱江綜合體機會：濱江商住綜合體是杭州富春江流域城市當中，目前濱江綜合體機會：環境最優美，生態最優化，市政設施配套最齊全，同時也是最具魅力和活力，最具商住、休閑價值的城市綜合體規劃理念：濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內遞進150米縱深帶為高檔商住區。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學圣路路端（結點）分別設置四個大型城市綠化親水功能區，引水入城，與水相親。同時，配套酒店、休閑、商貿、旅游、文化、娛樂等設施，聚集人氣，彰顯活力。投資優勢：除了便捷的交通外，當地還具有優越的人居環境、齊全的配套設施、高效的全程服務等其他地方無法比擬的投資優勢。因此，桐廬縣城濱江商住綜合體業已成為眾多客商爭搶的風水寶地和投資熱土目前大型購物廣場寧波利時百貨、外資五星級勵駿大酒店等大型商貿項目都在建設中。招商政策：秉承“你只管投資經營，其余的讓我來辦”的宗旨，桐廬努力減少審批項目、簡化審批手續、降低收費標準，吸引外地客商投資。對用地10畝以上、投資規模較大的項目，縣領導親自負責跟蹤聯絡，做好各方面的協調和服務。

54濱江綜合體機會：環境最優美，生態最優化，市政設施配套最齊全，杭州都市經濟圈——隨著杭州城市外溢現象日益明顯，交通的日益便捷，距離杭州80公里的桐廬也必將在杭州都市經濟圈中發揮越來越重要的作用。城市機會：重點建設的區域——項目處于桐廬濱江新區核心地帶——商住綜合體，具備資源與城市配套復合優勢，絕對的稀缺地段和規劃利好。區域機會：55杭州都市經濟圈——城市機會：重點建設的區域——區域機會：23Ⅲ定位：客戶分析及定位SWOT分析及營銷策略56Ⅲ定位：24

通過對桐廬地產市場的走訪調研發現：桐廬非別墅類項目中，綠城桂花園項目以綠城品牌吸引部分杭州客戶，最新開盤的順發·一品江山也有部分杭州人的身影，但目前還是本土客戶居多，后期隨著桐廬的發展，市場人群會進一步擴大。吸引杭州人置業的三類項目品牌開發商開發項目如綠城開發的項目在全省各地都有相關的追隨者強勢旅游資源項目如依托千島湖景觀資源，周邊的項目受到杭州客戶的追捧與杭州交界地緣性項目如富陽的萬科公望項目，處于杭州與富陽交界處客戶基礎—杭州：杭州經濟發達，擁有大量穩定收入的客戶，其置業行為有明顯的偏好，桐廬吸引杭州客戶的條件已經形成并逐漸加大。157通過對桐廬地產市場的走訪調研發現：桐廬非別墅類項目中，綠城58客戶類型私企業主高層公務員、事業單位高層、企業高管個體經營者、企業中層管理人員普通職員等低收入階層收入狀況和購買力收入很高，強支付能力收入較高，較高支付能力支付能力相對較強支付能力相對較差，多為貸款購買，受總房款限制，購買中小住房現住房狀況擁有多套住宅擁有至少二套住宅擁有一套較一般的住房或沒有擁有一套相對較差的住房或沒有置業目的隨機性購買攀比，改善型購房跟風，改善型購房改善+需求型購房心理特點注重檔次，攀比心理強攀比心里強、渴求高貴生活享受有一定的攀比心理，注重品質及身份的提升將購房看成人生大事關注點地段的身份標識、物業管理、產品檔次、品質感、品位物業管理、地段（方便）價值、品位、品質品質感、舒適度交通便利、總價低，相對檔次盡可能要求高主要客戶群客戶基礎—桐廬：從對桐廬本地客戶群類型劃分可知，本項目針對的客戶群以高端私企業主和高層公務員、事業單位中高層、企業中高管為主；“如果沒有江景房，那我們就考慮去別的區購買。” ——據了解：桐廬的當地人有濃厚的江景情緣。26客戶類型私企業主高層公務員、事業單位高層、企業高管個體經59

價值點基本屬性年齡：30-55歲居住區域：桐廬老城區、周邊片區鄉鎮及全國各地行業：紡織業、黑色金屬冶煉企業，政府部門及事業單位出行方式：私家車興趣與特征和朋友在中高檔消費場所一起吃飯、喝