〖大漢隆城拓展新員工培訓綱要〗〖大漢隆城拓展新員工培訓綱要〗新進拓展人員通過該培訓，了解一個合格的拓展人員應該具備的相關條件，拓展人員日常工作的內容，了解進行房地產代理業務的基礎知識，使之能夠盡快融入工作團隊。

培訓目的新進拓展人員通過該培訓，了解一個合格的拓展人員應該具備的相關培訓內容1、行業認識2、專業術語3、拓展基本功4、拓展與策劃的配合培訓內容1、行業認識2、專業術語3、拓展基本功4、拓展與策劃在培訓前需要了解什么是房地產？在培訓前需要了解什么是房地產？行業認識：何為房地產？

房地產是地產和房產的總稱，其在物質上是由土地和土地上的建筑物和構筑物構成，在經濟學上又稱為“不動產”。房地產是房產與地產的總稱行業認識：何為房地產？房地產是地產和房產的總稱，其在物質行業認識：何為房地產？房地產包括實物、權益和區位（三要素）實物房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、裝修、設備等；權益房地產中不可觸摸的、無形的部分，包括權利、利益、收益等（如使用權、所有權等）；區位房地產的空間位置。行業認識：何為房地產？房地產包括實物、權益和區位（三要素）實獲得土地使用權方式：

招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業、娛樂、旅游、金融、服務業、商品房）協議轉讓取得（舊城改造）政府批準劃撥國有土地（如醫用、軍用等政府用地）

發展商只有得到土地使用權才能建房行業認識：何為房地產？發展商只有得到土地使用權才能建房行業認識：何為房地產？

國有土地使用權出讓年限住房用地70年工業用地50年科教、文體、衛生、綜合或其他用地50年商業、旅游、娛樂用地40年行業認識：何為房地產？國有土地使用權出讓年限住房用地70年行業認識：何為房地產？從房地產用途來分類寫字樓住

宅商鋪行業認識：何為房地產？從房地產用途來分類寫字樓住

宅商鋪行業認識：何為房地產？概念：指的是國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場概念和特征：房地產多級市場的界定一級市場即土地市場，是由國土部門掌握，通過協議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發資格的房地產開發商二級市場即是房地產開發商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業，然后通過銷售，將該物業銷售給廣大的小業主.

三級市場即是小業主在開發商處購買物業后，擁有該物業的所有權（以房地產證為依據），然后將該物業的所有權轉讓給受讓方。概念：房地產市場概念和特征：房地產多級市場的界定一級市場即土房地產主體的組成：建筑商、原材料供應商（施工單位）開發商投資商中介服務機構消費者政府代理商、設計單位、廣告公司、媒體房地產主體的組成：建開發商中介服務機構消費者政府代理商、設計房地產專業術語學習房地產專業術語學習

復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；

錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；

開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；

層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);

戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；

三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。

七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整基本參數

復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一建筑面積計算

建筑面積——建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內用于綠化的面積與總占地面積的比率建筑面積計算建筑面積——建筑物各層面積總和，每層建筑房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積

建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等

公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積

套內面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內面積的總和使用率——使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。

實用率——套內建筑面積和住宅面積之比。

商品房銷售面積

=

套內建筑面積

+

分攤公用面積

套內建筑面積

=

套內使用面積

+

套內墻體面積

+

陽臺建筑面積

使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、建筑（住宅）高度與層數劃分>100m超高層住宅10層以上

高層住宅高層塔摟、高層板樓7～9層中高層住宅板式小高層，板式電梯公寓，點式住宅4～6層多層住宅集合住宅，以板式為主1～3層低層住宅獨立式住宅（別墅）、拼聯式住宅（Townhouse、聯排）建筑（住宅）高度與層數劃分>100m超高層住宅住宅產品要素規劃規劃是產品設計中最基礎和重要的因素。一個好的規劃能夠賦予項目個性、賣點，為后續的產品設計打下良好基礎。在規劃設計階段同時要兼顧多方面的問題，如交通組織、環境景觀、甚至產品選型的調整，解決好這些技術問題，規劃的創意才能實現。建筑選型市場上現有產品類型均可歸類于按照住宅層數分類的低、中、高三大類住宅之中。如別墅、TOWNHOUSE，屬于低層住宅；4～6層公寓屬于多層集合式住宅；7層以上小高層電梯公寓、點式公寓、高層塔樓、高層板樓等均屬于高層住宅。

住宅產品要素規劃戶型要素

——戶型包括戶型比例、戶型面積兩個要素。戶型要素還包括戶型的格局、戶型功能空間的標準等。產品戶型比例的設定是產品定位的重要控制指標，直接影響產品的銷售面、市場覆蓋范圍；單套戶型面積的控制是產品定位準確性的保證，應與戶型比例共同調配。立面要素——立面是產品形象的重要體現。通過立面要素的控制，能夠形成現代或古典，前衛或經典，熱烈或高貴等多種效果。立面構成的基本要素包括：立面材質、色彩門窗材料、窗洞大小及開啟方式外裝飾構件陽臺、檐口等住宅產品要素戶型要素住宅產品要素環境景觀要素

——環境景觀要素配合規劃、立面形成社區環境，在當前市場越來越重視居住環境、居住質量的趨勢下，環境景觀備受重視。環境景觀要素包括整體構思、中心景觀、分區（組團）景觀、景觀節點、主入口及道路景觀的設計。建筑技術（設備設施）要素

——包括住宅設計中其他專業要素:結構、水工、暖通、電氣、通訊等。配套設施要素

——會所、商業、托幼、學校、醫院等配套設施。——地下車庫、地下室。住宅產品要素環境景觀要素住宅產品要素

跑盤----拓展工作的基本功跑盤----拓展工作的基本功全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征，建立正確的方向感實現實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換熟悉社區或樓盤配套設施情況幼兒園、小學、中學、大型商場、超市、菜場、醫院、公園以及文體娛樂設施、大型餐飲店/酒樓等。熟知交通路線及具體地鐵站、公交站點/線路找到地鐵（含出入口）、公交站點的位置，記錄所有經過的公交線路。拓展人員必備武器-----“地理通”繪跑盤地圖標準：在跑盤地圖上標注物業的具體位置；片區相關配套（學校、超市、市場、醫院、銀行、交通等）；此外，還需對正在籌建中的物業及待建空地的情況進行了解，并在跑盤地圖上作出標識。全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征，建立正確的方向感拓展人填寫市調調查表：填寫市調調查表：

了解一個區域房地產市場的方法

區域經濟環境了解區域房地產市場了解（一）基本內容+區域經濟環境分析1、總量指標

GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析1、投資：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數了解一個區域房地產市場的方法

區域經濟環境了解區域房地產市（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標GDP增速與房地產發展關系宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展了解一個區域房地產市場的方法

（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標GDP增速與房地產（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標人均GDP與房地產發展關系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型了解一個區域房地產市場的方法

（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標人均GDP與房地產異常基本正常正常運行基本正常異常房地產開發投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率房地產市場預警預報指標體系（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標了解一個區域房地產市場的方法

異常基本正常正常運行基本正常異常房地產開發投資額增幅<-5%（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數＝食物支出金額/總支出金額了解一個區域房地產市場的方法

（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標消費類型恩格爾系數拓展與策劃工作的配合拓展與策劃工作的配合區別策劃銷售表象工作寫報告銷售房子工作重點接觸對象發展商購房客戶項目中的作用項目策略、方向、方案、執行（帶來目標客戶)將策劃帶來的客戶最終轉化成銷售金額工作技能策劃技術、溝通力、執行力銷售力了解策劃與銷售的工作區別策劃銷售表象工作寫報告銷售房子工作重點接觸對象發展商購房拓展人員的工作內容開發商拿地階段》產品定位階段》營銷階段》開盤持銷階段》盤源獲取拓展備案拓展跟進策劃與開發商溝通《取地價格咨詢報告》談判簽約盤源獲取拓展備案拓展與開發商溝通策劃市場調研《前期產品定位報告》談判簽約盤源獲取拓展備案拓展與開發商溝通策劃市場調研《營銷策劃報告》談判簽約盤源獲取拓展備案拓展與開發商溝通策劃市場調研《營銷診斷報告》談判簽約拓展人員的工作內容開發商拿地階段》產品定位階段》1、開發商拿地階段項目情況拓展人員需獲取資料現階段,開發商從市場上拿地的方式主要有兩種:一是通過收購項目公司股權以合作方式拿地,二是在拍賣市場上通過公開掛牌和拍賣方式拿地.從公開市場上拿地，開發商需要對競拍的土地進行價格評估地塊具體位置用地指標（用地性質、用地面積、容積率、建筑面積、建筑限高、建筑密度）開發商實力（資金調動，融資能力）開發商目標1、開發商拿地階段項目情況拓展人員需獲取資料現階段,開發商從1、開發商拿地階段《取地價格咨詢報告》內容節選1、開發商拿地階段《取地價格咨詢報告》內容節選2、產品定位階段項目情況開發商已獲取土地產品定位是房地產項目的核心部分,定位的準確與否成為整個房地產項目成敗的關鍵

2、產品定位階段項目情況開發商已獲取土地2、產品定位階段拓展人員需獲取資料1、項目具體位置及基礎資料2、產品定位階段拓展人員需獲取資料1、項目具體位置及基礎資料2、產品定位階段拓展人員需獲取資料2、用地紅線圖用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標點連成的線，紅線內土地面積就是取得使用權的用地范圍2、產品定位階段拓展人員需獲取資料2、用地紅線圖用地紅線是圍《前期產品定位報告》內容節選2、產品定位階段《前期產品定位報告》內容節選2、產品定位階段《前期產品定位報告》內容節選2、產品定位階段《前期產品定位報告》內容節選2、產品定位階段3、營銷階段項目情況土地已獲得產品定位完成需制定項目核心營銷戰略綱領并推動實施，確定銷售目標、確定專業合作公司，指引方向3、營銷階段項目情況土地已獲得3、營銷階段拓展人員需獲取資料1、總平圖3、營銷階段拓展人員需獲取資料1、總平圖3、營銷階段拓展人員需獲取資料2、鳥瞰圖3、營銷階段拓展人員需獲取資料2、鳥瞰圖3、營銷階段拓展人員需獲取資料3、建筑平面圖3、營銷階段拓展人員需獲取資料3、建筑平面圖3、營銷階段拓展人員需獲取資料3、建筑平面圖（CAD）3、營銷階段拓展人員需獲取資料3、建筑平面圖（CAD）3、營銷階段拓展人員需獲取資料4、戶型配比戶型建筑面積套數百分比一室二廳一衛70-7517%二室二廳一衛75-8033%80-9050%合計70-90100%3、營銷階段拓展人員需獲取資料4、戶型配比戶型建筑面積套數百《營銷策劃報告》內容節選3、營銷階段《營銷策劃報告》內容節選3、營銷階段4、銷售階段項目情況項目在銷售過程中遇到問題拓展人員需獲取資料項目基本資料（基本指標、總平圖、建筑平面圖、戶型圖、宣傳資料等）客戶資料（來訪、來電、成交客戶分析）銷控圖4、銷售階段項目情況項目在銷售過程中遇到問題拓展人員需獲取資《營銷診斷報告》內容節選4、銷售階段《營銷診斷報告》內容節選4、銷售階段祝大家成功！祝大家成功！知識回顧KnowledgeReview知識回顧KnowledgeReview謝謝！放映結束感謝各位的批評指導！讓我們共同進步謝謝！放映結束讓我們共同進步〖大漢隆城拓展新員工培訓綱要〗〖大漢隆城拓展新員工培訓綱要〗新進拓展人員通過該培訓，了解一個合格的拓展人員應該具備的相關條件，拓展人員日常工作的內容，了解進行房地產代理業務的基礎知識，使之能夠盡快融入工作團隊。

培訓目的新進拓展人員通過該培訓，了解一個合格的拓展人員應該具備的相關培訓內容1、行業認識2、專業術語3、拓展基本功4、拓展與策劃的配合培訓內容1、行業認識2、專業術語3、拓展基本功4、拓展與策劃在培訓前需要了解什么是房地產？在培訓前需要了解什么是房地產？行業認識：何為房地產？

房地產是地產和房產的總稱，其在物質上是由土地和土地上的建筑物和構筑物構成，在經濟學上又稱為“不動產”。房地產是房產與地產的總稱行業認識：何為房地產？房地產是地產和房產的總稱，其在物質行業認識：何為房地產？房地產包括實物、權益和區位（三要素）實物房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、裝修、設備等；權益房地產中不可觸摸的、無形的部分，包括權利、利益、收益等（如使用權、所有權等）；區位房地產的空間位置。行業認識：何為房地產？房地產包括實物、權益和區位（三要素）實獲得土地使用權方式：

招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業、娛樂、旅游、金融、服務業、商品房）協議轉讓取得（舊城改造）政府批準劃撥國有土地（如醫用、軍用等政府用地）

發展商只有得到土地使用權才能建房行業認識：何為房地產？發展商只有得到土地使用權才能建房行業認識：何為房地產？

國有土地使用權出讓年限住房用地70年工業用地50年科教、文體、衛生、綜合或其他用地50年商業、旅游、娛樂用地40年行業認識：何為房地產？國有土地使用權出讓年限住房用地70年行業認識：何為房地產？從房地產用途來分類寫字樓住

宅商鋪行業認識：何為房地產？從房地產用途來分類寫字樓住

宅商鋪行業認識：何為房地產？概念：指的是國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場概念和特征：房地產多級市場的界定一級市場即土地市場，是由國土部門掌握，通過協議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發資格的房地產開發商二級市場即是房地產開發商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業，然后通過銷售，將該物業銷售給廣大的小業主.

三級市場即是小業主在開發商處購買物業后，擁有該物業的所有權（以房地產證為依據），然后將該物業的所有權轉讓給受讓方。概念：房地產市場概念和特征：房地產多級市場的界定一級市場即土房地產主體的組成：建筑商、原材料供應商（施工單位）開發商投資商中介服務機構消費者政府代理商、設計單位、廣告公司、媒體房地產主體的組成：建開發商中介服務機構消費者政府代理商、設計房地產專業術語學習房地產專業術語學習

復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；

錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；

開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；

層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);

戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；

三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。

七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整基本參數

復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一建筑面積計算

建筑面積——建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內用于綠化的面積與總占地面積的比率建筑面積計算建筑面積——建筑物各層面積總和，每層建筑房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積

建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等

公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積

套內面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內面積的總和使用率——使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。

實用率——套內建筑面積和住宅面積之比。

商品房銷售面積

=

套內建筑面積

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分攤公用面積

套內建筑面積

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套內墻體面積

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陽臺建筑面積

使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、建筑（住宅）高度與層數劃分>100m超高層住宅10層以上

高層住宅高層塔摟、高層板樓7～9層中高層住宅板式小高層，板式電梯公寓，點式住宅4～6層多層住宅集合住宅，以板式為主1～3層低層住宅獨立式住宅（別墅）、拼聯式住宅（Townhouse、聯排）建筑（住宅）高度與層數劃分>100m超高層住宅住宅產品要素規劃規劃是產品設計中最基礎和重要的因素。一個好的規劃能夠賦予項目個性、賣點，為后續的產品設計打下良好基礎。在規劃設計階段同時要兼顧多方面的問題，如交通組織、環境景觀、甚至產品選型的調整，解決好這些技術問題，規劃的創意才能實現。建筑選型市場上現有產品類型均可歸類于按照住宅層數分類的低、中、高三大類住宅之中。如別墅、TOWNHOUSE，屬于低層住宅；4～6層公寓屬于多層集合式住宅；7層以上小高層電梯公寓、點式公寓、高層塔樓、高層板樓等均屬于高層住宅。

住宅產品要素規劃戶型要素

——戶型包括戶型比例、戶型面積兩個要素。戶型要素還包括戶型的格局、戶型功能空間的標準等。產品戶型比例的設定是產品定位的重要控制指標，直接影響產品的銷售面、市場覆蓋范圍；單套戶型面積的控制是產品定位準確性的保證，應與戶型比例共同調配。立面要素——立面是產品形象的重要體現。通過立面要素的控制，能夠形成現代或古典，前衛或經典，熱烈或高貴等多種效果。立面構成的基本要素包括：立面材質、色彩門窗材料、窗洞大小及開啟方式外裝飾構件陽臺、檐口等住宅產品要素戶型要素住宅產品要素環境景觀要素

——環境景觀要素配合規劃、立面形成社區環境，在當前市場越來越重視居住環境、居住質量的趨勢下，環境景觀備受重視。環境景觀要素包括整體構思、中心景觀、分區（組團）景觀、景觀節點、主入口及道路景觀的設計。建筑技術（設備設施）要素

——包括住宅設計中其他專業要素:結構、水工、暖通、電氣、通訊等。配套設施要素

——會所、商業、托幼、學校、醫院等配套設施。——地下車庫、地下室。住宅產品要素環境景觀要素住宅產品要素

跑盤----拓展工作的基本功跑盤----拓展工作的基本功全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征，建立正確的方向感實現實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換熟悉社區或樓盤配套設施情況幼兒園、小學、中學、大型商場、超市、菜場、醫院、公園以及文體娛樂設施、大型餐飲店/酒樓等。熟知交通路線及具體地鐵站、公交站點/線路找到地鐵（含出入口）、公交站點的位置，記錄所有經過的公交線路。拓展人員必備武器-----“地理通”繪跑盤地圖標準：在跑盤地圖上標注物業的具體位置；片區相關配套（學校、超市、市場、醫院、銀行、交通等）；此外，還需對正在籌建中的物業及待建空地的情況進行了解，并在跑盤地圖上作出標識。全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征，建立正確的方向感拓展人填寫市調調查表：填寫市調調查表：

了解一個區域房地產市場的方法

區域經濟環境了解區域房地產市場了解（一）基本內容+區域經濟環境分析1、總量指標

GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析1、投資：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數了解一個區域房地產市場的方法

區域經濟環境了解區域房地產市（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標GDP增速與房地產發展關系宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展了解一個區域房地產市場的方法

（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標GDP增速與房地產（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標人均GDP與房地產發展關系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型了解一個區域房地產市場的方法

（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標人均GDP與房地產異常基本正常正常運行基本正常異常房地產開發投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率房地產市場預警預報指標體系（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標了解一個區域房地產市場的方法

異常基本正常正常運行基本正常異常房地產開發投資額增幅<-5%（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數＝食物支出金額/總支出金額了解一個區域房地產市場的方法

（二）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標消費類型恩格爾系數拓展與策劃工作的配合拓展與策劃工作的配合區別策劃銷售表象工作寫報告銷售房子工作重點接觸對象發展商購房客戶項目中的作用項目策略、方向、方案、執行（帶來目標客戶)將策劃帶來的客戶最終轉化成銷售金額工作技能策劃技術、溝通力、執行力銷售力了解策劃與銷售的工作區別策劃銷售表象工作寫報告銷售房子工作重點接觸對象發展商購房拓展人員的工作內容開發商拿地階段》產品定位階段》營銷階段》開盤持銷階段》盤源獲取拓展備案拓展跟進策劃與開發商溝通《取地價格咨詢報告》談判簽約盤源獲取拓展備案拓展與開發商溝通策劃市場調研《前期產品定位報告》談判簽約盤源獲取拓展備案拓展與開發商溝通策劃市場調研《營銷策劃報告》談判簽約盤源獲取拓展備案拓展與