0海口羅牛山產業園商務板塊開發戰略構想2012.020海口羅牛山產業園商務板塊目錄一、關于匯峻 二、開發戰略思考 （一）市場審視：直擊桂林洋商業市場 （二）項目審視：發展與曲折并存 （三）項目開發三大困難 （四）戰略抉擇方法論 三、執行策略思考 （一）項目定位的思考 （二）項目功能定位的思考 （三）物業產品定位的思考 （四）匯峻的價值所在 1目錄一、關于匯峻 1前言2綜合海口市桂林洋開發區的商業市場、區域價值、項目條件及開發商期望等，匯峻認為，項目實現最大價值的路徑是“三個必須”：項目成功的關鍵，必須制定切實可行的定位與清晰的贏利模式！要在市場競爭中突圍，項目必須打造經營主題個性化商業項目！項目有好的戰略與規劃，在開發過程的各個環節還必須進行超前的、到位的執行！價值最大化，關鍵在定位與執行！前言2綜合海口市桂林洋開發區的商業市場、區域價值、項目條件及

匯峻認為，羅牛山農產品加工產業園商務板塊的優點與困難并存，“發展與曲折并存”：羅牛山公司的產業優勢非常明顯，擁有堅實的農產品精加工產業資源，然而潛藏風險的缺點也顯露無遺，在例如，項目的商業規模較大、海口桂林洋開發區的整體商業市場極不成熟、項目背靠農產品加工產業園進行開發與傳統商業操作模式與消費模式大不相同等等。在項目開發之前，一定要預先把項目開發的危險和困難進行充分考量。3提前充分預估困難，

才能充分化解風險—— 匯峻認為，羅牛山農產品加工產業園商務板塊的優點與困難并存，戰略決定成敗，

執行決定競爭力——4

開發戰略方向的抉擇是否正確和準確：項目贏利模式定位，選擇開發什么產品，特別是開發什么類型的商業物業，直接決定了羅牛山公司的資金運作，更制約著物業的銷售或招商效果，乃至項目整體開發效益水平！ 操作團隊的執行能力是否夠強：創新的產品和概念一定要有，操作團隊更要有戰略執行和概念深化的超強能力！執行團隊要擁有眾多知名品牌商戶資源，更要對產業園商業有深刻的理解，并有豐富的商業物業經營管理經驗與實操的成功案例。戰略決定成敗，

執行決定競爭力——4 開發戰略方向的抉擇是否只有“正確的戰略+超強的執行”，

才能實現項目的最大價值！——匯峻只有“正確的戰略+超強的執行”，

廣州匯峻商業經營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業地產市場，實施全程、系統化整合服務的專業商業經營管理服務商。匯峻以中國商業之都廣州為總部，面向全國，重點為中國二、三線城市各類商業地產項目與商業物業項目提供以項目投資咨詢、商業定位、商業策劃、招商代理、物業銷售、開業策劃、后期經營與管理等服務為核心的商業地產全程運營服務。一、關于匯峻 廣州匯峻商業經營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業一、關于匯峻

匯峻以不斷創新的經營理念，憑借敏銳的市場觸角、精準的項目定位與高效的操盤執行，全程為包括購物中心ShoppingMall、商業街區、專業市場、寫字樓等各種商業物業提供專業服務。匯峻成員曾成功策劃、招商或運營超過數十個商業項目，服務地區范圍覆蓋廣東的廣州、深圳、東莞、佛山、肇慶、江門，廣西的南寧、柳州、北海、梧州，山東的濟南、青島，湖南長沙、永州、郴州以及昆明、南京、大連、沈陽等多個城市，累計服務面積超過200萬平方米，備受各地商業地產發展商好評。一、關于匯峻 匯峻以不斷創新的經營理念，憑借敏銳的市場觸角、1、商業地產的全程運營能力2、眾多業態的品牌商戶資源3、到位的市場把握能力4、豐富的商業信息資源5、高效的招商執行能力6、實效的商業運營手段匯峻核心優勢1、商業地產的全程運營能力匯峻核心優勢 商業地產項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發展商（物業開發商）、投資商（物業業主）、經營商（物業使用者）、消費者與運營管理機構，成功的商業地產項目必須實現多方共贏。匯峻從專業的角度，完成商業項目從前期策劃、招商策劃、經營策劃等全程策劃，從而為項目創造利潤最大化制定到位的全程運營戰略與戰術。商業地產的全程運營能力 商業地產項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發展商（物業 匯峻與國內外眾多品牌商戶與多個行業商會或協會建立了緊密的合作關系，可以協助開發商迅速完成主力商戶的招商引進工作，順利完成商業地產項目的招商、運營、推廣等工作。眾多業態的品牌商戶資源 匯峻與國內外眾多品牌商戶與多個行業商會或協會建立了緊密的合 匯峻核心團隊參與了廣州商業輝煌的發展歷程，經歷十余年的市場磨煉、積集數十個各地、各類商業地產項目的服務經驗，能為每個商業地產項目，在不同區域的不同市場階段提供專業、準確的市場策略及操作手段。

到位的市場把握能力

匯峻核心團隊參與了廣州商業輝煌的發展歷程，經歷十余年的市場 匯峻“以才·智匯中國”的服務理念，建立了若干個地方商業地產市場數據庫，掌握最新的商業地產發展動向及各類實效的商業地產項目招商與經營模式，從而幫助發展商在項目開發、招商、經營決策中，提供相關的參考和借鑒，以便及時做出正確的決策。豐富的商業信息資源 匯峻“以才·智匯中國”的服務理念，建立了若干個地方商業地產 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業地產項目操作的最前沿，整合成為強大的招商執行平臺，匯峻積累了豐富的商業地產全程策劃及物業招商與銷售代理的經驗，形成了一套高效的招商執行與管理體系，可以幫助商業地產項目迅速完成主力商戶的引進與項目招商工作。高效的招商執行能力 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業地產項目操作的最前沿，整合成 商業地產項目必須實現銷售旺、招商旺，更要實現經營旺，只有實現“三旺”的商業地產項目才是真正的成功。匯峻始終堅持，商業地產開發必須“以經營為先”的理念，幫助商業物業項目完成商業制度建設、商業流程設計、商業營銷策劃、商業推廣策劃、商業管理診斷等工作，促使項目火爆開業并持續旺場。實效的商業運營手段 商業地產項目必須實現銷售旺、招商旺，更要實現經營旺，只有實凌峻地產策劃代理機構：全國10強

凌峻地產（中國）有限公司下設凌峻房地產咨詢有限公司、凌峻廣告有限公司、凌創投資咨詢有限公司，是國內最杰出、最具實力的房地產綜合服務機構之一。公司1994年成立以來，成功地為國內500多個房地產項目、200多家開發商、50個城市提供了優質的、專業全面的策劃、推廣、銷售代理服務，在國內同行首屈一指。凌峻地產連續多年榮獲“中國房地產TOP10研究組”頒發的“中國房地產策劃代理10強企業”，被譽為“中國房地產贏家的專業合作伙伴”。匯峻策略聯盟凌峻地產策劃代理機構：全國10強匯峻策略聯盟匯峻策略聯盟匯峻策略聯盟市場審視：直擊桂林洋商業市場

產業格局——旅游開發區、工業開發區、農業綜合開發區三大功能區：

桂林洋經濟開發區位于海口市東部近郊，是海口市保留的“三大開發區”之一，也是海南省重點開發的“六大開發區”之一，開發區總體規劃分為旅游開發區、工業開發區、農業綜合開發區三大功能區。海口市政府已把桂林洋工業區確定為海南（海口）水產品出口加工區，工業區規劃發展水產品加工、機械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業。同時配套發展居民住宅、商貿、房產、服務業以及文化教育等設施，桂林洋開發區將建成綜合功能和外向型的工業小城鎮。開發戰略思考市場審視：直擊桂林洋商業市場開發戰略思考 從政府的規劃來看，桂林洋開發區具有旅游、工業與綜合農業三大產業功能，無論是從整個桂林洋開發區的發展來看，還是從羅牛山農產品加工產業園項目自身的發展來看，商貿業都只是配套性的產業，而不是支柱性產業。匯峻觀點 從政府的規劃來看，桂林洋開發區具有旅游、工業與綜合農業三大市場審視：直擊桂林洋商業市場

商業市場——區域只有基本的生活配套：

桂林洋片區是在農場的基礎上發展而成，區域的商業發展時間很短，沒有形成較具影響力的商業中心，現有商業主要輻射桂林洋經濟開發區內居民、廠區員工及大學城學生。從集中度上來看，桂林洋片區商業主要為沿街散鋪，商鋪多以業主自營或出租給商戶經營，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業項目進駐，因此桂林洋的商業集中度較低、檔次較差、商業氛圍散漫，僅能滿足區內市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務等功能無法滿足市民更高層次的消費需求，基本難以形成一站式消費。開發戰略思考市場審視：直擊桂林洋商業市場開發戰略思考桂林洋開發區遠離海口市中心，區內基本未形成規模經營的商業市場，基本上仍然上傳統的零售經營模式，未來區內規劃總人口也僅為三幾萬人，必然難以支撐一個大型的零售商業物業，因此，本項目不可能開發零售類商業物業，應開發與三大功能區具有緊密關聯度的主題性商業物業。匯峻觀點桂林洋開發區遠離海口市中心，區內基本未形成規模經營的市場審視：直擊桂林洋商業市場

區內商業地產產品——零售物業空白，批發物業租售冷淡：

據我們初步考察，在桂林洋片區基本沒有新建的零售商業物業推出市場，也鮮有商貿物流業項目在營或在建，目前上規模的商貿物流項目僅有海南藍海水產投資公司開發的“海南水產物流交易中心”項目一個，通過了解，該中心雖然貴為國家級的水產交易中心，但目前市場對其物業商鋪的銷售與租賃均反應比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區無論是零售商業物業市場還是商貿流通物業市場的都有待拓展，桂林洋片區商業地產市場缺乏大型項目作龍頭帶動，仍未能成為海口商業地產市場的熱點板塊。

開發戰略思考市場審視：直擊桂林洋商業市場開發戰略思考

桂林洋開發區作為海南省重點發展的“六大開發區”之一，現階段仍沒有成為海口商業地產的熱點板塊，既有政府推動與宣傳力度不足、市場認同度低的因素，也有開發商各自審時度勢、沒有合力推動園區發展的因素，商貿流通產業如果只有政府規劃中的政策、沒有眾多商家博采眾長，是難以成氣候的。匯峻觀點桂林洋開發區作為海南省重點發展的“六大開發區”之一，項目審視：發展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農產品加工產業園位于海口市美蘭區桂林洋開發區靈桂路，地處海口市江東組團的核心區域，是海文高速進入桂林洋片區的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產業園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設成為“中國一流、五星級、創新型食品產業及冷鏈物流園產業園，是集農產品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產業園項目。產業園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務后勤板塊。

開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農產品加工產業園位于海口市美蘭區桂林洋開發區靈桂路，地處海口市江東組團的核心區域，是海文高速進入桂林洋片區的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產業園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設成為“中國一流、五星級、創新型食品產業及冷鏈物流園產業園，是集農產品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產業園項目。產業園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務后勤板塊。

開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存項目屬性：

本項目是羅牛山產業園的商務服務與后勤服務功能板塊，土地使用性質為“工業用地”，總建筑面積達17.43萬平方米，產品將包括商務公寓、酒店及會議會展中心、旅游商貿街區（共157800㎡）、體驗式商業街（16500㎡）等。項目建成后將成為桂林片區規模最大、檔次最高的旅游購物中心，并將由此形成園區產業鏈的終端市場。 開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存項目條件： 商業地產的開發與住宅地產開發最大的區別在于，住宅地產可以獨立于社會環境，即使在偏遠的山區都能自成一派，而商業地產則必須依存于社會環境，必須形成完善的商業體系，包括商業經營環境、商品與服務的供應商戶、購物與消費的顧客群體等，而核心是商品與服務的供應鏈和所輻射的區域群體數量。因此，本項目商務板塊的開發，必須依托與整合羅牛山的產業鏈優勢，形成整個片區的配套產業功能。從產業資源來看，羅牛山公司產業鏈涵蓋了農產品的養殖、種植深加工、物流與銷售等環節，從生產源頭到銷售終端構成“百姓放心食品”產業鏈。

開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考

項目審視：發展與曲折并存項目條件：從區域價值來看，項目所處區域是海口江東組團的中心點，屬于新興的產業園區商業，隨著桂林洋產業園區的發展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國際機場為基礎，項目打造工業旅游特色商業，可建設成為東海岸觀光旅游經濟帶的重要組成部分。 不過，項目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場配套設施、公共設施的發展還有待改善，周邊區域的旅游設施與商業氛圍的成熟度與人氣還需要一定時間的培育，將對大量商鋪的銷售與經營有一定的壓力，我們需要有足夠的準備，提前做好項目規劃、商業規劃與經營規劃。開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考

項目審視：發展與曲折并存區域發展前景： 根據《海口市江東組團片區控制性詳細規劃》，江東組團片區按照“兩帶一區五片”結構進行功能布局。“兩帶”指北面海岸帶規劃國家級旅游度假區，西面濱江帶開發沿江居住區；“一區”指桂林洋科教及產業園區，以發展農產品加工業、高等教育產業和風情小鎮為主。目前，桂林洋片區城市基礎設施建設較為完善，路網系統基本完成，工業區已形成一定的規模；桂林洋片區依托大學城與美蘭機場的產業優勢，重點發展工業研發基地、臨空綜合服務區。開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考開發戰略思考開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存區域發展前景： 2010年中央正式將海南確立的“國際旅游島”，這是海南加速發展的重要使命和機遇；“建設國家熱帶現代農業基地”成為國際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發展機遇。桂林洋地處美蘭區，根據海口市美蘭區“十一五”規劃，美蘭區未來將建設成為全國著名的以海島高爾夫運動、游艇運動和國家級熱帶鄉村主題公園為品牌的熱帶濱海運動休閑度假區；在東海岸及桂林洋片區等地建設高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發展集海上運動、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業；桂林洋開發區則建設成為農產品出口加工區，重點發展海產品加工、熱帶農產品深加工產業。開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考毫無疑問，地塊所在區域是海口未來新的經濟增長點，但項目絕非城市中心的傳統商業，其開發如能與桂林洋片區的產業特點與羅牛山企業的產業優勢結合起來，將是一個具有很大挖掘潛力的商業地產項目，但如何更好地增強項目的工業旅游與商業氣氛、聚集人氣、輻射更大區域，將是我們研究項目商業價值的重要課題。匯峻觀點：毫無疑問，地塊所在區域是海口未來新的經濟增長點，但項項目開發三大困難困難一：戰略抉擇——市場細分化，是做傳統零售商業還是做創新的工業旅游商業？項目定位、產品檔次、經營模式的確定？困難二：商業定位抉擇——在遠離傳統的商業氛圍的情況下，項目如何向綜合性旅游商業突圍：商業街區或ShoppingMall?功能定位、經營策略、配套策略、經營主題設計策略、項目開發贏利模式?困難三：執行團隊——綜觀國內商業地產市場，制約商業地產項目成功的因素主要是開發商重開發、輕經營，開發商與服務商團隊的專業操作能力,特別是商業招商能力、商業經營能力是否能配合項目的超前理念？開發戰略思考項目開發三大困難開發戰略思考戰略抉擇方法論 項目作為產業園區的工業旅游商業地產項目，超前開發的機遇、創新經營模式的風險都同時擺在面前，如何進行戰略的抉擇呢？ 匯峻認為，項目的開發戰略選擇可采用“三維市場定位法”進行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個思路中尋找重合點——交集點（想做∩可做∩能做=該做），才能規避項目開發的風險。開發戰略思考想做可做能做三者的重合點——該做戰略抉擇方法論開發戰略思考想做可做三者的重合點——該做戰略抉擇方法論通過本地塊，羅牛山公司想做什么？想做——從發展商主觀愿望角度出發思考！海口農工貿（羅牛山）股份有限公司是我國首家菜籃子股份制上市公司，2002年被國家授予農業產業化國家重點龍頭企業，經過20年的發展，羅牛山集團已發展成為一家以畜牧業為主，食品、房地產、教育、金融投資等多業并舉的大型集團公司，擁有海南省最大的商品豬生產基地、雞蛋飼養基地、海口市設備最先進規模最大的農貿批發市場和海南省唯一的放心食品連鎖店營銷網絡。 羅牛山的房地產業板塊，致力于打造"大生態、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產"的系列復合地產模式，現已成功開發建筑面積達5017.43的文化復合在盤錦地·翰城項目。開發戰略思考戰略抉擇方法論開發戰略思考戰略抉擇方法論 羅牛山農產品加工產業園是海口市十二五計劃的重點項目，是羅牛山集團產業戰略升級的標桿項目，羅牛山公司計劃以農產品加工為主導，以商務服務為支撐，以旅游展示為特色的整體戰略，整合農產品加工的上下游產業鏈，實現生產加工、研發創新、物流配送、關貿商務等各相關功能的有序發展。 因此，就產業園商務板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發，擬整合園區產業優勢資源與區域旅游產業優勢，將項目開發成為工業旅游與商務展示相結合的典范。羅牛山公司對項目物業初步規劃方案為酒店大廈（研發中心）、商務公寓大廈（研發中心）、商貿業街區（中小企業孵化基地）、觀光商業街（農產品體驗中心）。開發戰略思考戰略抉擇方法論開發戰略思考

通過溝通，發現貴司對產業園商務板塊的期望值很高，開發海南規模最大的工業旅游主題商業項目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農產品與食品的加工展示、體驗、購銷一體的商貿中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場上建立鮮明的、獨特的主題形象，取得市場的認同實現招商成功與經營成功。開發戰略思考 通過溝通，發現貴司對產業園商務板塊的期望值很高，開發海南規 【開發商期望總結】從企業發展及對項目本身的期望兩重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發一個創新的、高素質、高價值的經典項目，實現地塊的最大價值。在遠離人群的非城市中心區開發17.43萬平方米超大規模的綜合性旅游商業項目，對于項目的贏利模式的制定及招商與經營壓力都是十分明顯的，項目必須通過合理并貼近市場需求的規劃、實現招商與經營的成功，才能力爭實現最大化的商業價值。開發戰略思考 【開發商期望總結】從企業發展及對項目本身的期望兩開項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發思考！ 我們從以下指標分析： 項目指標：建筑面積達17.43萬平方米；

土地性質：工業用地；

地段環境：項目地處新規劃的產業園區；

交通環境：機場、高速公路近在咫尺，貨運物流渠道暢通；

商業環境：商業配套與商業資源落后，商業氛圍嚴重缺乏；

人口規模：至2020年整個區域規劃居住人口3.8萬人，區域內人口規模較小，不足以支撐大型購物中心；

開發戰略思考項目地塊可做什么？開發戰略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發思考！

目前在整個桂林洋片區還沒有出現大型購物中心，項目規模確有空間開發成為桂林洋片區的商業中心或商貿中心，然而地塊的基本條件均不支持項目開發大型購物中心等零售類商業，如果依托工業園區的地段環境，或可將項目規劃為產業園區配套的專業市場，但專業市場同樣面臨著“土地轉性”的問題，專業市場由于經營檔次較低，與羅牛山公司為產業園制定的“中國一流、五星級”定位背道而馳。開發戰略思考項目地塊可做什么？開發戰略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發思考！

【項目條件總結】目前整個桂林洋片區沒有一個大型商場，就地塊的開發條件和提升區域整體居住價值而言，項目可開發大型購物中心或專業市場；但從區域發展方向和實現地塊價值最大化的角度考慮，項目不具備開發零售商業中心或大規的傳統專業市場的基礎條件。項目規模巨大，簡單地開發商場商鋪顯然無法形成具有遠達全國的強大輻射力，實現商業價值最大化也就無從說起。開發戰略思考項目地塊可做什么？開發戰略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發思考！工業旅游主題商業市場是商業地產的創新：海南是一個國際旅游島，以海島風光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產業，與此形成鮮明對比的海南省的工農業發展極不平衡，特別是工業旅游與農業旅游的發展仍然沒有得到有效的重視。在“國際旅游島”戰略出臺后，圍繞如何建設“國際旅游島”的問題在島內外已成為討論的熱門話題，純粹海島風光旅游必然無法滿足海南旅游業突破發展瓶頸的需要，近年來博鰲的會議旅游成為了海南旅游經濟的新亮點，無論是旅游業的創新、還是服務業的發展，都促使海南旅游業向多元化、多主題方向發展，都給旅游地產或商業地產的建設者提出了更高的要求。開發戰略思考項目地塊能做什么?開發戰略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發思考！工業旅游主題商業市場是商業地產的創新：依托產業園產業優勢發展以工業旅游為主題的商貿中心，將是海南旅游市場與商業市場的一個創舉，發展商要站在城市發展戰略的高度認識“工業旅游商貿中心”的經營理念與建設意義，在項目發展中，必須著力在提升海南的旅游品質與商業品質、打造海南旅游新品牌、滿足國內外旅游者不斷創新的需求等諸多方面充分體現項目自身社會價值，才能實現促進城市發展、促進旅游業與商業繁榮的目標。開發戰略思考項目地塊能做什么?開發戰略思考從市場角度出發思考！發展大型零售商業缺乏市場條件，農產品加工業與旅游業是桂林洋片區的發展重點：桂林洋開發區前身是桂林洋農場，由于歷史原因，桂林洋片區近些年逐步發展起農漁產品加工業，片區的人口規模較小，城市功能不夠完善，商業網點呈現散、小、弱的局面，相信在桂林洋發展的短、中期內，仍不足以支持發展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業。農產品加工業與旅游業是桂林洋片區“十二五計劃”的發展重點，江東組團擁有豐富的生態旅游資源，項目開發以兩大重點產業為核心的商貿中心，吸引全國龐大旅游消費者為項目的目標消費群體，符合區域產業發展方向。開發戰略思考從市場角度出發思考！開發戰略思考從市場角度出發思考！羅牛山具有整合工業、旅游、商業、地產資源的優勢項目以工業旅游為主題的開發大型商貿中心，關鍵是項目的開發除了有充裕的資金投入、成熟的開發技術外，需要擁有整合多種產業資源的能力，包括農產品加工業資源、旅游業資源與商業資源等，各方面產業資源缺一不可，這決非一般房地產開發商或旅游業經營商能力所及。項目開發實現利益最大化的關鍵，是物業的商業價值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發“中國一流的五星級創新型食品產業及冷鏈物流園”，具有整合眾多產業資源的實力，在項目開發過程通過各大產業的融合將項目商業價值的最大化發揮出來。開發戰略思考從市場角度出發思考！開發戰略思考

從市場角度出發思考！

【市場分析總結】從市場角度而言，本項目“能做”的選擇：從項目所在區位及發展商自身的素質來看，項目開發獨特的以工業旅游、工業體驗為特色的“工業旅游商貿中心”勢在必行。 但我們必須清醒地認識到，項目要解決關鍵的三大問題，一是如何設計工業旅游的營運模式、如何與整個旅游市場實現有機連接；二是如果整合羅牛山的產業優勢資源、如何整合海南眾多知名產品品牌將項目打造成為極具特色的工業旅游景點；三是如何確定項目開發的贏利模式、持有經營與物業銷售的比例的如何控制。開發戰略思考 從市場角度出發思考！開發戰略思考綜合判斷從開發風險角度看，開發適度大規模的零售商業項目，難以取得市場突破。對本項目而言，在一個產業園區開發規模達17.43萬平方米的商業地產項目，必須徹底顛覆傳統的商業模式，引入主題化、個性化的經營策略，在這種情況下，更需要投入足夠的精力、時間及資源來爭取市場。從商業經營的角度，項目要經營興旺，必須在經營主題、業態規劃上需要增加觀光旅游、休閑娛樂、餐飲文化、體驗展示類業態的經營比例，弱化購物功能，突出旅游休閑功能，打造特色的“工業旅游Mall”,才能對購物中心物業的銷售與經營產生拉動作用。開發戰略思考綜合判斷開發戰略思考開發戰略思考想做：開發商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現高品質、高價值開發

可做：項目條件地塊具備開發大型的條件能做：市場角度整合農產品加工產業與旅游產業資源，開發獨特的工業旅游商貿中心該做：戰略抉擇以工業旅游為主題、以體驗消費為特色的商貿中心開發戰略思考想做：開發商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現高海南旅游新體驗休閑消費新中心關于“海南旅游新體驗”：工業旅游在歐美發達國家最先興起，一些歐美大企業，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時促使企業產品家喻戶曉。旅客通過參觀工業企業，既增長了見識，也體驗了產品生產過程中的樂趣，在我國，有越來越多的現代化企業開始注重工業旅游，如青島海爾、云南白藥等企業，通過工業旅游展示企業與產品品牌，取得了輝煌的業績。羅牛山公司提出發展工業旅游的設想，以羅牛山農產品加工產業園為核心，形成海南全新的旅游消費模式，既符合企業產業發展的優勢，也可以讓游客直接體驗羅牛山品牌理念、促進產品銷售，更可以在旅游服務產業與農產品加工產業之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產業園的影響擴展到全國，真正實現大旅游、大商業、大平臺。執行策略思考海南旅游新體驗休閑消費新中心執行策略思考基于三方面考慮，我們認為，項目應按照“工業旅游”的開發理念，打造海南特色的旅游商業，推動桂林洋片區產業結構的完善與整體商業氛圍的成熟，從而實現項目商業價值的提升。（一）項目定位的思考 項目的開發、建設與經營，必定是桂林洋片區發展過程中里程碑式的進程，項目必須與傳統商業地產形成跨越式的差異，除了在經營主題、經營特色上超越傳統商業地產，更要以超前的規劃，在經營理念、經營檔次、消費環境、經營方式、消費模式等方面超越傳統商場，建議將羅牛山農產品加工產業園商務板塊項目定位為：海南旅游新體驗休閑消費新中心執行策略思考執行策略思考工業旅游典范——云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團自行策劃建設，博物館作為云南白藥集團工業旅游之組成部分。場館集成多媒體技術和新穎的布展規劃，集成了文物、史料、視頻、歷史設備等豐富的館藏，展示了云南白藥集團勵精圖治把民族品牌做大做強走向世界的百年發展之路，營造了一個本土民族企業歷經百年風雨的成長歷程，為觀眾演繹了一個神秘的白藥故事，成為云南白藥品牌營銷的利器。執行策略思考工業旅游典范——云南白藥博物館執行策略思考項目功能定位的思考 羅牛山農產品加工產業園商務板塊涵蓋了旅游接待中心、會議中心、商務中心商業、商業貿易中心、農產品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業地產項目的商業功能定位，能清晰界定商場的經營定位，讓目標消費者明確項目的經營特色與經營優勢，解決“顧客為什么會到此消費”的核心問題。 制定商業項目的商業功能定位，必須通過從消費者的角度出發，分析顧客消費行為的不同屬性，有針對性地為目標消費者量身定制與其消費心理需求相吻合的商業場所。 建議項目的總體商業功能定位為：海南制造博覽會——海南制造業品牌館執行策略思考項目功能定位的思考執行策略思考今年春節過后海南旅游成了媒體報道的熱門話題，關鍵詞是：游客被宰、強迫消費等，一時間海南旅游成了全國人民討論的話題。通過對海南旅游購物消費市場的初步分析，我們認為項目的商業經營，必須突破傳統旅游經營觀念與旅游消費觀念，將海南眾多名優特產網羅在一起，形成產業集群、資源集約、人力集中的全新產業園運營模式，形成海南制造業知名品牌“全年無休”的博覽會，以“企業品牌館”或showroom形式實現海南制造業品牌個性化展示，讓游客直接體驗與品味各種海南名優商品，以“工廠直供”商品、“出廠價”銷售為賣點，區別于傳統旅游購物消費模式，引導游客在體驗與品味中自覺、自主地消費，徹底顛覆游客心目中海南旅游消費的“宰客”形象，從而創新出獨具特色的“旅游消費”商業模式。 羅牛山農產品加工產業園將以特有的經營理念、舒適的生態購物環境、鮮明的市場定位，成為海南地區個性鮮明的旅游商業中心，更為海口市民提供了一個特色的休閑消費空間。海南制造博覽會——海南制造業品牌館今年春節過后海南旅游成了媒體報道的熱門話題，關 舉世矚目的2010年上海世博會共吸引了超過7000萬游客參觀，在上海世博會里，共展出了18個企業館：上海企業聯合館、太空家園館、日本產業館、中國人保館、中國鐵路館、可口可樂館、石油館、國家電網館、思科館、韓國企業聯合館、震旦館、萬科館、上汽集團-通用汽車館、中國航空館、中國船舶館、民營企業聯合館、遠大館、信息通信館，這些企業館以各自獨特的主題和理念，向世人展示了各自的風采。中國人保館以“保險，護航美好生活”為主題，向人們展現了保險行業服務、保障人類城市生活，以及文明發展的宗旨和實踐；民企聯合館以“無限活力”為主題，展館以“細胞”為設計理念，象征眾多民營企業的無限活力以及蘊藏在其內部的能量。上海世界博覽會——企業館 舉世矚目的2010年上海世博會共吸引了超過7000上海世界博覽會——企業館上海世界博覽會——企業館咀香園與美珍香的店面制作過程展示澳門咀香園與新加坡美珍香

——都是showroom營銷的佼佼者咀香園與美珍香的店面制作過程展示澳門咀香園與新加坡美珍香

— 項目四大功能：將項目打造成為海南首個創新消費模式“工業旅游商貿中心”，項目集觀光旅游、休閑娛樂、購物消費與商務貿易四大功能板塊于一體，匯聚海南名優特新產品，以富于個性的品牌形象店和特色展示體驗贏得龐大的海南旅游消費群。執行策略思考購物消費休閑娛樂商務貿易旅游觀光工業旅游商貿中心 項目四大功能：執行策略思考購物消費休閑商務貿易旅贏利模式的思考： 項目開發的贏利模式主要有兩種：一是即時變現：銷售物業，回籠資金；二是延時變現，暫時持有物業，經營物業，持續增值，再銷售物業或抵押物業。不同類型物業建議執行不同的贏利模式： 1、酒店及會議中心（研發中心）：持有經營； 2、商務公寓（研發中心）：銷售為主； 3、商貿業街區——海南制造企業品牌館（中小企業孵化基地）：部分持有經營、部分招商后銷售。無數的經驗告訴我們，商業物業銷售比例越大，物業后續經營的難度則越大，商貿街區可由開發商持有部分物業，用作羅牛山系列產品的展示銷售中心，以帶動其他海南名優特新產品進駐展示與經營，從而擦亮“海南制造”品牌。 4、觀光商業街（農產品體驗中心）：招商后銷售。執行策略思考贏利模式的思考：執行策略思考項目的產品定位： 產品定位要按照項目開發的贏利模式進行，設計適銷對路的產品類型。各類產品建議定位為： 1、酒店大廈（研發中心）：桂林洋地標性高層建筑，裙樓作國際會議中心； 2、商務公寓大廈（研發中心）：桂林洋地標性高層建筑，裙樓作休閑餐飲娛樂中心； 3、商貿業街區（中小企業孵化基地）：4層情景式商業街區，產品可選用商墅式獨棟、雙拼或聯排建筑，是海南制造博覽會“品牌館”名優特產品的展示體驗中心；情景式街區更能讓消費者體驗到休閑、娛悅的感受，更能巧妙地延長消費者在街內的停留時間，為商家創造更多的營商機會。 4、觀光商業街（農產品體驗中心）：1—3層商墅式獨棟或雙拼建筑，特色休閑娛樂餐飲街。執行策略思考項目的產品定位：執行策略思考羅牛山農產品加工產業園商務板塊執行策略思考商貿街區：品牌館觀光商業場公寓酒店羅牛山農產品加工產業園商務板塊執行策略思考商貿街區：品牌館觀北京三里屯village——經典情景式街區 三里屯設計靈感沿自“北京胡同”。從主入口進入，一眾品牌旗艦店奪目耀眼，到了南庭廣場感覺豁然開朗，向四面八方延伸的胡同小道，方便到達街區各個區域。北京三里屯village——經典情景式街區 三里屯設計靈感沿企業公園倡導“新都市主義”，讓城市回歸自然，營造宜業、宜商、宜居的生態產業園區。天津財富興園企業公園——經典商墅企業公園倡導“新都市主義”，讓城市回歸自然，營造宜業、宜商、“概念+細節”將是本項目與市場競爭的兩大王牌！ 匯峻公司是一家針對中國商業地產市場，實施全程、系統化整合服務的專業商業經營管理服務商，作為專業的商業地產經營管理公司，匯峻對本項目，最大的價值就是為項目量身打造極具競爭力的“概念+細節”體系。匯峻近年來參與了國內多個二三線城市綜合性商業地產項目的策劃，如中山星光豐澤廣場、南海金融城地鐵公司項目、南海獅山中恒海暉園、北海北投企業總部基地、天津財富興園企業公司、廣寧商業步行街、韶關風度名城等項目，在商業地產項目策劃與執行有著獨特的見解。匯峻的價值所在“概念+細節”匯峻的價值所在 萬達集團以“訂單式”模式在全國多個城市成功地開發萬達廣場，“訂單式”的核心則我們所說的“以經營為先”策略，在項目前期策劃階段，則透徹研究項目開發條件與市場資源，從項目經營的角度，為開發商量身度造力所能及開發方案。匯峻擁有豐富商業地產策劃經驗與品牌商戶資源，可以在精準到位的開發戰略基礎上，提供與其他本地商業地產項目所不同的開發理念、產品概念、營銷概念，更可以在這些概念的基礎上，提供大量的開發細節、產品細節、營銷細節、招商細節，力爭在項目規劃階段則完成大商戶招商工作。 通過“概念+細節”，匯峻將有力地支持羅牛山公司在更深層面上開發本項目，使羅牛山公司的團隊執行能力大幅提高，最終實現項目開發遠景！匯峻價值所在 萬達集團以“訂單式”模式在全國多個城市成功地開發萬我們接觸羅牛山農產品加工產業園商務板塊項目僅短短數天，由于時間關系，在此我們僅對項目進行策略性的思考，具體的執行細節容日后有機會深入研究。 對于本項目的整體戰略規劃、項目定位、招商執行以及銷售策劃，我們認為絕不能將其等同于一般商業項目對待，必須在掌握充分、嚴謹、精確的市場數據和依據后，才能確定該項目的整體策劃思路。 有戰略有整合、有概念有執行，才能夠打造一個真正的領先市場的標桿項目。希望通過本次戰略思考溝通，能夠為項目實現最大化的商業價值提供有益的啟發！結語我們接觸羅牛山農產品加工產業園商務板塊項目僅短65海口羅牛山產業園商務板塊開發戰略構想2012.020海口羅牛山產業園商務板塊目錄一、關于匯峻 二、開發戰略思考 （一）市場審視：直擊桂林洋商業市場 （二）項目審視：發展與曲折并存 （三）項目開發三大困難 （四）戰略抉擇方法論 三、執行策略思考 （一）項目定位的思考 （二）項目功能定位的思考 （三）物業產品定位的思考 （四）匯峻的價值所在 66目錄一、關于匯峻 1前言67綜合海口市桂林洋開發區的商業市場、區域價值、項目條件及開發商期望等，匯峻認為，項目實現最大價值的路徑是“三個必須”：項目成功的關鍵，必須制定切實可行的定位與清晰的贏利模式！要在市場競爭中突圍，項目必須打造經營主題個性化商業項目！項目有好的戰略與規劃，在開發過程的各個環節還必須進行超前的、到位的執行！價值最大化，關鍵在定位與執行！前言2綜合海口市桂林洋開發區的商業市場、區域價值、項目條件及

匯峻認為，羅牛山農產品加工產業園商務板塊的優點與困難并存，“發展與曲折并存”：羅牛山公司的產業優勢非常明顯，擁有堅實的農產品精加工產業資源，然而潛藏風險的缺點也顯露無遺，在例如，項目的商業規模較大、海口桂林洋開發區的整體商業市場極不成熟、項目背靠農產品加工產業園進行開發與傳統商業操作模式與消費模式大不相同等等。在項目開發之前，一定要預先把項目開發的危險和困難進行充分考量。68提前充分預估困難，

才能充分化解風險—— 匯峻認為，羅牛山農產品加工產業園商務板塊的優點與困難并存，戰略決定成敗，

執行決定競爭力——69

開發戰略方向的抉擇是否正確和準確：項目贏利模式定位，選擇開發什么產品，特別是開發什么類型的商業物業，直接決定了羅牛山公司的資金運作，更制約著物業的銷售或招商效果，乃至項目整體開發效益水平！ 操作團隊的執行能力是否夠強：創新的產品和概念一定要有，操作團隊更要有戰略執行和概念深化的超強能力！執行團隊要擁有眾多知名品牌商戶資源，更要對產業園商業有深刻的理解，并有豐富的商業物業經營管理經驗與實操的成功案例。戰略決定成敗，

執行決定競爭力——4 開發戰略方向的抉擇是否只有“正確的戰略+超強的執行”，

才能實現項目的最大價值！——匯峻只有“正確的戰略+超強的執行”，

廣州匯峻商業經營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業地產市場，實施全程、系統化整合服務的專業商業經營管理服務商。匯峻以中國商業之都廣州為總部，面向全國，重點為中國二、三線城市各類商業地產項目與商業物業項目提供以項目投資咨詢、商業定位、商業策劃、招商代理、物業銷售、開業策劃、后期經營與管理等服務為核心的商業地產全程運營服務。一、關于匯峻 廣州匯峻商業經營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業一、關于匯峻

匯峻以不斷創新的經營理念，憑借敏銳的市場觸角、精準的項目定位與高效的操盤執行，全程為包括購物中心ShoppingMall、商業街區、專業市場、寫字樓等各種商業物業提供專業服務。匯峻成員曾成功策劃、招商或運營超過數十個商業項目，服務地區范圍覆蓋廣東的廣州、深圳、東莞、佛山、肇慶、江門，廣西的南寧、柳州、北海、梧州，山東的濟南、青島，湖南長沙、永州、郴州以及昆明、南京、大連、沈陽等多個城市，累計服務面積超過200萬平方米，備受各地商業地產發展商好評。一、關于匯峻 匯峻以不斷創新的經營理念，憑借敏銳的市場觸角、1、商業地產的全程運營能力2、眾多業態的品牌商戶資源3、到位的市場把握能力4、豐富的商業信息資源5、高效的招商執行能力6、實效的商業運營手段匯峻核心優勢1、商業地產的全程運營能力匯峻核心優勢 商業地產項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發展商（物業開發商）、投資商（物業業主）、經營商（物業使用者）、消費者與運營管理機構，成功的商業地產項目必須實現多方共贏。匯峻從專業的角度，完成商業項目從前期策劃、招商策劃、經營策劃等全程策劃，從而為項目創造利潤最大化制定到位的全程運營戰略與戰術。商業地產的全程運營能力 商業地產項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發展商（物業 匯峻與國內外眾多品牌商戶與多個行業商會或協會建立了緊密的合作關系，可以協助開發商迅速完成主力商戶的招商引進工作，順利完成商業地產項目的招商、運營、推廣等工作。眾多業態的品牌商戶資源 匯峻與國內外眾多品牌商戶與多個行業商會或協會建立了緊密的合 匯峻核心團隊參與了廣州商業輝煌的發展歷程，經歷十余年的市場磨煉、積集數十個各地、各類商業地產項目的服務經驗，能為每個商業地產項目，在不同區域的不同市場階段提供專業、準確的市場策略及操作手段。

到位的市場把握能力

匯峻核心團隊參與了廣州商業輝煌的發展歷程，經歷十余年的市場 匯峻“以才·智匯中國”的服務理念，建立了若干個地方商業地產市場數據庫，掌握最新的商業地產發展動向及各類實效的商業地產項目招商與經營模式，從而幫助發展商在項目開發、招商、經營決策中，提供相關的參考和借鑒，以便及時做出正確的決策。豐富的商業信息資源 匯峻“以才·智匯中國”的服務理念，建立了若干個地方商業地產 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業地產項目操作的最前沿，整合成為強大的招商執行平臺，匯峻積累了豐富的商業地產全程策劃及物業招商與銷售代理的經驗，形成了一套高效的招商執行與管理體系，可以幫助商業地產項目迅速完成主力商戶的引進與項目招商工作。高效的招商執行能力 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業地產項目操作的最前沿，整合成 商業地產項目必須實現銷售旺、招商旺，更要實現經營旺，只有實現“三旺”的商業地產項目才是真正的成功。匯峻始終堅持，商業地產開發必須“以經營為先”的理念，幫助商業物業項目完成商業制度建設、商業流程設計、商業營銷策劃、商業推廣策劃、商業管理診斷等工作，促使項目火爆開業并持續旺場。實效的商業運營手段 商業地產項目必須實現銷售旺、招商旺，更要實現經營旺，只有實凌峻地產策劃代理機構：全國10強

凌峻地產（中國）有限公司下設凌峻房地產咨詢有限公司、凌峻廣告有限公司、凌創投資咨詢有限公司，是國內最杰出、最具實力的房地產綜合服務機構之一。公司1994年成立以來，成功地為國內500多個房地產項目、200多家開發商、50個城市提供了優質的、專業全面的策劃、推廣、銷售代理服務，在國內同行首屈一指。凌峻地產連續多年榮獲“中國房地產TOP10研究組”頒發的“中國房地產策劃代理10強企業”，被譽為“中國房地產贏家的專業合作伙伴”。匯峻策略聯盟凌峻地產策劃代理機構：全國10強匯峻策略聯盟匯峻策略聯盟匯峻策略聯盟市場審視：直擊桂林洋商業市場

產業格局——旅游開發區、工業開發區、農業綜合開發區三大功能區：

桂林洋經濟開發區位于海口市東部近郊，是海口市保留的“三大開發區”之一，也是海南省重點開發的“六大開發區”之一，開發區總體規劃分為旅游開發區、工業開發區、農業綜合開發區三大功能區。海口市政府已把桂林洋工業區確定為海南（海口）水產品出口加工區，工業區規劃發展水產品加工、機械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業。同時配套發展居民住宅、商貿、房產、服務業以及文化教育等設施，桂林洋開發區將建成綜合功能和外向型的工業小城鎮。開發戰略思考市場審視：直擊桂林洋商業市場開發戰略思考 從政府的規劃來看，桂林洋開發區具有旅游、工業與綜合農業三大產業功能，無論是從整個桂林洋開發區的發展來看，還是從羅牛山農產品加工產業園項目自身的發展來看，商貿業都只是配套性的產業，而不是支柱性產業。匯峻觀點 從政府的規劃來看，桂林洋開發區具有旅游、工業與綜合農業三大市場審視：直擊桂林洋商業市場

商業市場——區域只有基本的生活配套：

桂林洋片區是在農場的基礎上發展而成，區域的商業發展時間很短，沒有形成較具影響力的商業中心，現有商業主要輻射桂林洋經濟開發區內居民、廠區員工及大學城學生。從集中度上來看，桂林洋片區商業主要為沿街散鋪，商鋪多以業主自營或出租給商戶經營，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業項目進駐，因此桂林洋的商業集中度較低、檔次較差、商業氛圍散漫，僅能滿足區內市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務等功能無法滿足市民更高層次的消費需求，基本難以形成一站式消費。開發戰略思考市場審視：直擊桂林洋商業市場開發戰略思考桂林洋開發區遠離海口市中心，區內基本未形成規模經營的商業市場，基本上仍然上傳統的零售經營模式，未來區內規劃總人口也僅為三幾萬人，必然難以支撐一個大型的零售商業物業，因此，本項目不可能開發零售類商業物業，應開發與三大功能區具有緊密關聯度的主題性商業物業。匯峻觀點桂林洋開發區遠離海口市中心，區內基本未形成規模經營的市場審視：直擊桂林洋商業市場

區內商業地產產品——零售物業空白，批發物業租售冷淡：

據我們初步考察，在桂林洋片區基本沒有新建的零售商業物業推出市場，也鮮有商貿物流業項目在營或在建，目前上規模的商貿物流項目僅有海南藍海水產投資公司開發的“海南水產物流交易中心”項目一個，通過了解，該中心雖然貴為國家級的水產交易中心，但目前市場對其物業商鋪的銷售與租賃均反應比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區無論是零售商業物業市場還是商貿流通物業市場的都有待拓展，桂林洋片區商業地產市場缺乏大型項目作龍頭帶動，仍未能成為海口商業地產市場的熱點板塊。

開發戰略思考市場審視：直擊桂林洋商業市場開發戰略思考

桂林洋開發區作為海南省重點發展的“六大開發區”之一，現階段仍沒有成為海口商業地產的熱點板塊，既有政府推動與宣傳力度不足、市場認同度低的因素，也有開發商各自審時度勢、沒有合力推動園區發展的因素，商貿流通產業如果只有政府規劃中的政策、沒有眾多商家博采眾長，是難以成氣候的。匯峻觀點桂林洋開發區作為海南省重點發展的“六大開發區”之一，項目審視：發展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農產品加工產業園位于海口市美蘭區桂林洋開發區靈桂路，地處海口市江東組團的核心區域，是海文高速進入桂林洋片區的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產業園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設成為“中國一流、五星級、創新型食品產業及冷鏈物流園產業園，是集農產品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產業園項目。產業園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務后勤板塊。

開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農產品加工產業園位于海口市美蘭區桂林洋開發區靈桂路，地處海口市江東組團的核心區域，是海文高速進入桂林洋片區的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產業園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設成為“中國一流、五星級、創新型食品產業及冷鏈物流園產業園，是集農產品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產業園項目。產業園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務后勤板塊。

開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存項目屬性：

本項目是羅牛山產業園的商務服務與后勤服務功能板塊，土地使用性質為“工業用地”，總建筑面積達17.43萬平方米，產品將包括商務公寓、酒店及會議會展中心、旅游商貿街區（共157800㎡）、體驗式商業街（16500㎡）等。項目建成后將成為桂林片區規模最大、檔次最高的旅游購物中心，并將由此形成園區產業鏈的終端市場。 開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存項目條件： 商業地產的開發與住宅地產開發最大的區別在于，住宅地產可以獨立于社會環境，即使在偏遠的山區都能自成一派，而商業地產則必須依存于社會環境，必須形成完善的商業體系，包括商業經營環境、商品與服務的供應商戶、購物與消費的顧客群體等，而核心是商品與服務的供應鏈和所輻射的區域群體數量。因此，本項目商務板塊的開發，必須依托與整合羅牛山的產業鏈優勢，形成整個片區的配套產業功能。從產業資源來看，羅牛山公司產業鏈涵蓋了農產品的養殖、種植深加工、物流與銷售等環節，從生產源頭到銷售終端構成“百姓放心食品”產業鏈。

開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考

項目審視：發展與曲折并存項目條件：從區域價值來看，項目所處區域是海口江東組團的中心點，屬于新興的產業園區商業，隨著桂林洋產業園區的發展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國際機場為基礎，項目打造工業旅游特色商業，可建設成為東海岸觀光旅游經濟帶的重要組成部分。 不過，項目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場配套設施、公共設施的發展還有待改善，周邊區域的旅游設施與商業氛圍的成熟度與人氣還需要一定時間的培育，將對大量商鋪的銷售與經營有一定的壓力，我們需要有足夠的準備，提前做好項目規劃、商業規劃與經營規劃。開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考

項目審視：發展與曲折并存區域發展前景： 根據《海口市江東組團片區控制性詳細規劃》，江東組團片區按照“兩帶一區五片”結構進行功能布局。“兩帶”指北面海岸帶規劃國家級旅游度假區，西面濱江帶開發沿江居住區；“一區”指桂林洋科教及產業園區，以發展農產品加工業、高等教育產業和風情小鎮為主。目前，桂林洋片區城市基礎設施建設較為完善，路網系統基本完成，工業區已形成一定的規模；桂林洋片區依托大學城與美蘭機場的產業優勢，重點發展工業研發基地、臨空綜合服務區。開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考開發戰略思考開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存區域發展前景： 2010年中央正式將海南確立的“國際旅游島”，這是海南加速發展的重要使命和機遇；“建設國家熱帶現代農業基地”成為國際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發展機遇。桂林洋地處美蘭區，根據海口市美蘭區“十一五”規劃，美蘭區未來將建設成為全國著名的以海島高爾夫運動、游艇運動和國家級熱帶鄉村主題公園為品牌的熱帶濱海運動休閑度假區；在東海岸及桂林洋片區等地建設高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發展集海上運動、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業；桂林洋開發區則建設成為農產品出口加工區，重點發展海產品加工、熱帶農產品深加工產業。開發戰略思考項目審視：發展與曲折并存開發戰略思考毫無疑問，地塊所在區域是海口未來新的經濟增長點，但項目絕非城市中心的傳統商業，其開發如能與桂林洋片區的產業特點與羅牛山企業的產業優勢結合起來，將是一個具有很大挖掘潛力的商業地產項目，但如何更好地增強項目的工業旅游與商業氣氛、聚集人氣、輻射更大區域，將是我們研究項目商業價值的重要課題。匯峻觀點：毫無疑問，地塊所在區域是海口未來新的經濟增長點，但項項目開發三大困難困難一：戰略抉擇——市場細分化，是做傳統零售商業還是做創新的工業旅游商業？項目定位、產品檔次、經營模式的確定？困難二：商業定位抉擇——在遠離傳統的商業氛圍的情況下，項目如何向綜合性旅游商業突圍：商業街區或ShoppingMall?功能定位、經營策略、配套策略、經營主題設計策略、項目開發贏利模式?困難三：執行團隊——綜觀國內商業地產市場，制約商業地產項目成功的因素主要是開發商重開發、輕經營，開發商與服務商團隊的專業操作能力,特別是商業招商能力、商業經營能力是否能配合項目的超前理念？開發戰略思考項目開發三大困難開發戰略思考戰略抉擇方法論 項目作為產業園區的工業旅游商業地產項目，超前開發的機遇、創新經營模式的風險都同時擺在面前，如何進行戰略的抉擇呢？ 匯峻認為，項目的開發戰略選擇可采用“三維市場定位法”進行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個思路中尋找重合點——交集點（想做∩可做∩能做=該做），才能規避項目開發的風險。開發戰略思考想做可做能做三者的重合點——該做戰略抉擇方法論開發戰略思考想做可做三者的重合點——該做戰略抉擇方法論通過本地塊，羅牛山公司想做什么？想做——從發展商主觀愿望角度出發思考！海口農工貿（羅牛山）股份有限公司是我國首家菜籃子股份制上市公司，2002年被國家授予農業產業化國家重點龍頭企業，經過20年的發展，羅牛山集團已發展成為一家以畜牧業為主，食品、房地產、教育、金融投資等多業并舉的大型集團公司，擁有海南省最大的商品豬生產基地、雞蛋飼養基地、海口市設備最先進規模最大的農貿批發市場和海南省唯一的放心食品連鎖店營銷網絡。 羅牛山的房地產業板塊，致力于打造"大生態、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產"的系列復合地產模式，現已成功開發建筑面積達5017.43的文化復合在盤錦地·翰城項目。開發戰略思考戰略抉擇方法論開發戰略思考戰略抉擇方法論 羅牛山農產品加工產業園是海口市十二五計劃的重點項目，是羅牛山集團產業戰略升級的標桿項目，羅牛山公司計劃以農產品加工為主導，以商務服務為支撐，以旅游展示為特色的整體戰略，整合農產品加工的上下游產業鏈，實現生產加工、研發創新、物流配送、關貿商務等各相關功能的有序發展。 因此，就產業園商務板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發，擬整合園區產業優勢資源與區域旅游產業優勢，將項目開發成為工業旅游與商務展示相結合的典范。羅牛山公司對項目物業初步規劃方案為酒店大廈（研發中心）、商務公寓大廈（研發中心）、商貿業街區（中小企業孵化基地）、觀光商業街（農產品體驗中心）。開發戰略思考戰略抉擇方法論開發戰略思考

通過溝通，發現貴司對產業園商務板塊的期望值很高，開發海南規模最大的工業旅游主題商業項目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農產品與食品的加工展示、體驗、購銷一體的商貿中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場上建立鮮明的、獨特的主題形象，取得市場的認同實現招商成功與經營成功。開發戰略思考 通過溝通，發現貴司對產業園商務板塊的期望值很高，開發海南規 【開發商期望總結】從企業發展及對項目本身的期望兩重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發一個創新的、高素質、高價值的經典項目，實現地塊的最大價值。在遠離人群的非城市中心區開發17.43萬平方米超大規模的綜合性旅游商業項目，對于項目的贏利模式的制定及招商與經營壓力都是十分明顯的，項目必須通過合理并貼近市場需求的規劃、實現招商與經營的成功，才能力爭實現最大化的商業價值。開發戰略思考 【開發商期望總結】從企業發展及對項目本身的期望兩開項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發思考！ 我們從以下指標分析： 項目指標：建筑面積達17.43萬平方米；

土地性質：工業用地；

地段環境：項目地處新規劃的產業園區；

交通環境：機場、高速公路近在咫尺，貨運物流渠道暢通；

商業環境：商業配套與商業資源落后，商業氛圍嚴重缺乏；

人口規模：至2020年整個區域規劃居住人口3.8萬人，區域內人口規模較小，不足以支撐大型購物中心；

開發戰略思考項目地塊可做什么？開發戰略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發思考！

目前在整個桂林洋片區還沒有出現大型購物中心，項目規模確有空間開發成為桂林洋片區的商業中心或商貿中心，然而地塊的基本條件均不支持項目開發大型購物中心等零售類商業，如果依托工業園區的地段環境，或可將項目規劃為產業園區配套的專業市場，但專業市場同樣面臨著“土地轉性”的問題，專業市場由于經營檔次較低，與羅牛山公司為產業園制定的“中國一流、五星級”定位背道而馳。開發戰略思考項目地塊可做什么？開發戰略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發思考！

【項目條件總結】目前整個桂林洋片區沒有一個大型商場，就地塊的開發條件和提升區域整體居住價值而言，項目可開發大型購物中心或專業市場；但從區域發展方向和實現地塊價值最大化的角度考慮，項目不具備開發零售商業中心或大規的傳統專業市場的基礎條件。項目規模巨大，簡單地開發商場商鋪顯然無法形成具有遠達全國的強大輻射力，實現商業價值最大化也就無從說起。開發戰略思考項目地塊可做什么？開發戰略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發思考！工業旅游主題商業市場是商業地產的創新：海南是一個國際旅游島，以海島風光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產業，與此形成鮮明對比的海南省的工農業發展極不平衡，特別是工業旅游與農業旅游的發展仍然沒有得到有效的重視。在“國際旅游島”戰略出臺后，圍繞如何建設“國際旅游島”的問題在島內外已成為討論的熱門話題，純粹海島風光旅游必然無法滿足海南旅游業突破發展瓶頸的需要，近年來博鰲的會議旅游成為了海南旅游經濟的新亮點，無論是旅游業的創新、還是服務業的發展，都促使海南旅游業向多元化、多主題方向發展，都給旅游地產或商業地產的建設者提出了更高的要求。開發戰略思考項目地塊能做什么?開發戰略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發思考！工業旅游主題商業市場是商業地產的創新：依托產業園產業優勢發展以工業旅游為主題的商貿中心，將是海南旅游市場與商業市場的一個創舉，發展商要站在城市發展戰略的高度認識“工業旅游商貿中心”的經營理念與建設意義，在項目發展中，必須著力在提升海南的旅游品質與商業品質、打造海南旅游新品牌、滿足國內外旅游者不斷創新的需求等諸多方面充分體現項目自身社會價值，才能實現促進城市發展、促進旅游業與商業繁榮的目標。開發戰略思考項目地塊能做什么?開發戰略思考從市場角度出發思考！發展大型零售商業缺乏市場條件，農產品加工業與旅游業是桂林洋片區的發展重點：桂林洋開發區前身是桂林洋農場，由于歷史原因，桂林洋片區近些年逐步發展起農漁產品加工業，片區的人口規模較小，城市功能不夠完善，商業網點呈現散、小、弱的局面，相信在桂林洋發展的短、中期內，仍不足以支持發展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業。農產品加工業與旅游業是桂林洋片區“十二五計劃”的發展重點，江東組團擁有豐富的生態旅游資源，項目開發以兩大重點產業為核心的商貿中心，吸引全國龐大旅游消費者為項目的目標消費群體，符合區域產業發展方向。開發戰略思考從市場角度出發思考！開發戰略思考從市場角度出發思考！羅牛山具有整合工業、旅游、商業、地產資源的優勢項目以工業旅游為主題的開發大型商貿中心，關鍵是項目的開發除了有充裕的資金投入、成熟的開發技術外，需要擁有整合多種產業資源的能力，包括農產品加工業資源、旅游業資源與商業資源等，各方面產業資源缺一不可，這決非一般房地產開發商或旅游業經營商能力所及。項目開發實現利益最大化的關鍵，是物業的商業價值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發“中國一流的五星級創新型食品產業及冷鏈物流園”，具有整合眾多產業資源的實力，在項目開發過程通過各大產業的融合將項目商業價值的最大化發揮出來。開發戰略思考從市場角度出發思考！開發戰略思考

從市場角度出發思考！

【市場分析總結】從市場角度而言，本項目“能做”的選擇：從項目所在區位及發展商自身的素質來看，項目開發獨特的以工業旅游、工業體驗為特色的“工業旅游商貿中心”勢在必行。 但我們必須清醒地認識到，項目要解決關鍵的三大問題，一是如何設計工業旅游的營運模式、如何與整個旅游市場實現有機連接；二是如果整合羅牛山的產業優勢資源、如何整合海南眾多知名產品品牌將項目打造成為極具特色的工業旅游景點；三是如何確定項目開發的贏利模式、持有經營與物業銷售的比例的如何控制。開發戰略思考 從市場角度出發思考！開發戰略思考綜合判斷從開發風險角度看，開發適度大規模的零售商業項目，難以取得市場突破。對本項目而言，在一個產業園區開發規模達17.43萬平方米的商業地產項目，必須徹底顛覆傳統的商業模式，引入主題化、個性化的經營策略，在這種情況下，更需要投入足夠的精力、時間及資源來爭取市場。從商業經營的角度，項目要經營興旺，必須在經營主題、業態規劃上需要增加觀光旅游、休閑娛樂、餐飲文化、體驗展示類業態的經營比例，弱化購物功能，突出旅游休閑功能，打造特色的“工業旅游Mall”,才能對購物中心物業的銷售與經營產生拉動作用。開發戰略思考綜合判斷開發戰略思考開發戰略思考想做：開發商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現高品質、高價值開發

可做：項目條件地塊具備開發大型的條件能做：市場角度整合農產品加工產業與旅游產業資源，開發獨特的工業旅游商貿中心該做：戰略抉擇以工業旅游為主題、以體驗消費為特色的商貿中心開發戰略思考想做：開發商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現高海南旅游新體驗休閑消費新中心關于“海南旅游新體驗”：工業旅游在歐美發達國家最先興起，一些歐美大企業，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時促使企業產品家喻戶曉。旅客通過參觀工業企業，既增長了見識，也體驗了產品生產過程中的樂趣，在我國，有越來越多的現代化企業開始注重工業旅游，如青島海爾、云南白藥等企業，通過工業旅游展示企業與產品品牌，取得了輝煌的業績。羅牛山公司提出發展工業旅游的設想，以羅牛山農產品加工產業園為核心，形成海南全新的旅游消費模式，既符合企業產業發展的優勢，也可以讓游客直接體驗羅牛山品牌理念、促進產品銷售，更可以在旅游服務產業與農產品加工產業之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產業園的影響擴展到全國，真正實現大旅游、大商業、大平臺。執行策略思考海南旅游新體驗休閑消費新中心執行策略思考基于三方面考慮，我們認為，項目應按照“工業旅游”的開發理念，打造海南特色的旅游商業，推動桂林洋片區產業結構的完善與整體商業氛圍的成熟，從而實現項目商業價值的提升。（一）項目定位的思考 項目的開發、建設與經營，必定是桂林洋片區發展過程中里程碑式的進程，項目必須與傳統商業地產形成跨越式的差異，除了在經營主題、經營特色上超越傳統商業地產，更要以超前的規劃，在經營理念、經營檔次、消費環境、經營方式、消費模式等方面超越傳統商場，建議將羅牛山農產品加工產業園商務板塊項目定位為：海南旅游新體驗休閑消費新中心執行策略思考執行策略思考工業旅游典范——云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團自行策劃建設，博物館作為云南白藥集團工業旅游之組成部分。場館集成多媒體技術和新穎的布展規劃，集成了文物、史料、視頻、歷史設備等豐富的館藏，展示了云南白藥集團勵精圖治把民族品牌做大做強走向世界的百年發展之路，營造了一個本土民族企業歷經百年風雨的成長歷程，為觀眾演繹了一個神秘的白藥故事，成為云南白藥品牌營銷的利器。執行策略思考工業旅游典范——云南白藥博物館執行策略思考項目功能定位的思考 羅牛山農產品加工產業園商務板塊涵蓋了旅游接待中心、會議中心、商務中心商業、商業貿易中心、農產品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業地產項目的商業功能定位，能清晰界定商場的經營定位，讓目標消費者明確項目的經營特色與經營優勢，解決“顧客為什么會到此消費”的核心問題。 制定商業項目的商業功能定位，必須通過從消費者的角度出發，分析顧客消費行為的不同屬性，有針對性地為目標消費者量身定制與其消費心理需求相吻合的商業場所。 建議項目的總體商業功能定位為：海南制造博覽會——海南制造業品牌館執行策略思考項目功能定位的思考執行策略思考今年春節過后海南旅游成了媒體報道的熱門話題，關鍵詞是：游客被宰、強