陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT2022/12/18陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT2022/121設計管理流程培訓講座的目的1.使大家了解房地產(chǎn)開發(fā)全程的主要環(huán)節(jié)2.熟悉房地產(chǎn)公司各部門在各環(huán)節(jié)中的作用和

地位，了解各部門在主要環(huán)節(jié)中如何協(xié)同工作3.為集團下一步設計管理流程的實施打下基礎。案例一陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT設計管理流程培訓講座的目的1.使大家了解房地產(chǎn)開發(fā)全程的主2設計管理流程培訓講座的目的房地產(chǎn)管理涉及的學科和專業(yè)眾多：企業(yè)管理、設計、工程、營銷、法律、財務……拋磚引玉只是從另一個角度去看房地產(chǎn)陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT設計管理流程培訓講座的目的房地產(chǎn)管理涉及的學科和專業(yè)眾多：企3房地產(chǎn)公司在做什么？小劉的故事：營銷策劃設計施工銷售專業(yè)的營銷策劃公司國外設計公司＋設計院施工單位＋監(jiān)理公司專業(yè)的銷售公司我們在干什么？我們能干什么？內部和外部資源整合創(chuàng)造資源利益最大化陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT房地產(chǎn)公司在做什么？小劉的故事：營銷策劃設計施工銷售專業(yè)的營4我們專業(yè)嗎？人力資源部門說：某公司總經(jīng)理說：我們要聘請專業(yè)的房地產(chǎn)人才我們都是專業(yè)的房地產(chǎn)人士問題一：某項目占地300畝，首期支付地價款1.5億元，銷售定價6000元/㎡。如因種種原因項目開盤推遲了2個月，請問資金成本的損失是多少？如經(jīng)過管理優(yōu)化提前開盤2個月，請問資金獲利是多少？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT我們專業(yè)嗎？人力資源部門說：某公司總經(jīng)理說：我們要聘請專業(yè)的5我們專業(yè)嗎？問題三：請問在房地產(chǎn)項目設計中，應該由哪個部門決定分期開發(fā)？分期開發(fā)都需要考慮哪些因素？問題二：某設計總監(jiān)提出為了提升項目品質，準備采用LOW-E玻璃。請問在材料、施工成本等恒定的條件下，樓盤銷售單價可以上漲？元/㎡陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT我們專業(yè)嗎？問題三：請問在房地產(chǎn)項目設計中，應該由哪個部問題6管理者專業(yè)嗎？萬科集團董事長王石說：對于中國的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)的管理，我個人自認為最多能懂30%中國的房地產(chǎn)界有全才嗎？尺有所長，寸有所短企業(yè)的領導者是全才嗎？劉邦和項羽的對比陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT管理者專業(yè)嗎？萬科集團董事長王石說：對于中國的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)7設計≠設計管理優(yōu)秀的設計人員≠合格的設計管理人員優(yōu)秀的預算人員≠合格的成本管理人員合格的設計管理人員應具備的基本條件：1.高水平的判斷與識別能力，眼界開闊2.對社會資源的充分理解3.高超的設計管理能力和協(xié)調能力4.對細節(jié)的關注和充分的把握陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT設計≠設計管理優(yōu)秀的設計人員≠合格的設計管理人員合格的設計8管理學的演變管理革命第一次第二次第三次發(fā)生年代19世紀末到20世紀20年代20世紀70年代到80年代20世紀90年代發(fā)源地美國日本美國主要內容勞動分工專業(yè)管理全面質量管理及時生產(chǎn)企業(yè)流程再造陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT管理學的演變管理革命第一次第二次第三次發(fā)源地美國日本美國主要9一組奇怪的數(shù)據(jù)帶來的思考美國企業(yè)的平均壽命：日本企業(yè)的平均壽命：中國企業(yè)的平均壽命：40年13年

5年強調客戶追求效率注重利潤“天長地久，天地所以能長且久者，以其不自生，故能長生”

--摘自《道德經(jīng)》

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT一組奇怪的數(shù)據(jù)帶來的思考美國企業(yè)的平均壽命：日本企業(yè)的平均壽10流程的定義業(yè)務流程的定義：麥可-哈默博士：美國《時代雜志》與《商業(yè)周刊》評選的杰出管理大師業(yè)務流程是把多個輸入轉化為對顧客有價值的輸出的活動哈默強調流程至上典型案例：IBM通過流程再造，減少了90%的作業(yè)環(huán)節(jié)。陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程的定義業(yè)務流程的定義：麥可-哈默博士：美國《時代雜志》與113種系統(tǒng)流程及其之間的關系戰(zhàn)略流程經(jīng)營流程保障流程陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT3種系統(tǒng)流程及其之間的關系戰(zhàn)略流程經(jīng)營流程保障流程陽光10012流程的六個要素輸入資源輸出結果構成流程的六個要素相互作用（結構）活動活動活動若干活動陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程的六個要素輸入資源輸出結果構成流程的六個要素相互作用（結13流程的六個特點流程的六個特點目標性：有明確的輸入內在性：包含于任何事物或行為中整體性：至少有兩個活動組成動態(tài)性：流程不是一個靜態(tài)的概念層次性：流程是一個嵌套的概念結構性：流程的結構可以有多種表現(xiàn)形式陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程的六個特點流程的六個特點目標性：有明確的輸入內在性：包含14流程的意義流程的意義萊斯特-梭羅博士：美國前總統(tǒng)經(jīng)濟顧問《世紀之戰(zhàn)-未來日美歐大戰(zhàn)》

“在過去的年代里，誰能發(fā)明新產(chǎn)品，誰就能在經(jīng)濟上取勝。但是,在21世紀,持續(xù)的經(jīng)濟優(yōu)勢將更多的來自新的流程技術而不是新的產(chǎn)品技術。反向工程已成為一種藝術。新產(chǎn)品的仿制不再是難事。過去的首要任務（發(fā)明新產(chǎn)品）現(xiàn)在變成了次要任務，而過去的次要任務（發(fā)明和完善流程），現(xiàn)在則變成了首要任務”陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程的意義流程的意義萊斯特-梭羅博士：美國前總統(tǒng)經(jīng)濟顧問15什么是BPRBPR：業(yè)務流程重組(BusinessProcessReengineering)

●提出的原因和年代3C的需要：顧客(Customer)：買賣關系發(fā)生了變化競爭(Competition)：全球經(jīng)濟一體化使市場競爭激烈變化(Change)：市場、客戶、科技、信息化陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT什么是BPRBPR：業(yè)務流程重組(BusinessPro16什么是BPR●業(yè)務流程重組的幾本代表性書籍●影響：75％－－80％的美國大企業(yè)開始重組

美國《商業(yè)周刊》：BPR是恢復美國競爭力的唯一途徑《公司重組：企業(yè)革命的宣言》《重組革命的手冊》《企業(yè)X再造》陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT什么是BPR●業(yè)務流程重組的幾本代表性書籍●影響：17業(yè)務流程重組的理想效果麥可-哈默博士利用經(jīng)濟管理分析工具測算得出的結論：企業(yè)實施理想的業(yè)務流程重組，可以帶來●生產(chǎn)周期縮短70%●成本降低40%●產(chǎn)品質量提高40%●總收入提高40%陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT業(yè)務流程重組的理想效果麥可-哈默博士企業(yè)實施理想的業(yè)務流程重18流程企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)的區(qū)別職能性企業(yè)公司人事開發(fā)市場銷售生產(chǎn)部門架構客戶更象組織的破壞者剛性組織架構－封閉強調形式上的組織架構－因人而設行政部門實現(xiàn)控制業(yè)務流程流程性企業(yè)公司產(chǎn)品開發(fā)客戶服務定單處理人事開發(fā)市場銷售生產(chǎn)基于流程的組織架構面向市場和客戶，以客戶為中心柔性組織架構－面向市場強調建立工作網(wǎng)絡－以流程為核心工作流經(jīng)理靈活控制業(yè)務流程陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)的區(qū)別職能性企業(yè)公司人事開發(fā)市場生產(chǎn)部門架19對傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個問題？問題一：一個崗位上的員工，究竟是對直接上級承擔責任、還是對下一道工序承擔責任？問題二：一個具體的部門，究竟是對部門任務指標承擔責任、還是對企業(yè)組織目標承擔責任？

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT對傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個問題？問題一：一個崗位上的員工，究竟是對20對傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個問題？問題三：一個企業(yè)的最高管理者，究竟是面向內部個人任務承擔責任、還是面向外部承擔顧客責任？案例二陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT對傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個問題？問題三：一個企業(yè)的最高管理者，究竟21哪些企業(yè)需要流程管理沖擊區(qū)準備程度低高高再造必要低危機區(qū)維系區(qū)風險區(qū)象限II：力保生存象限I：發(fā)動準備象限III：三思慎行象限IV：再爭優(yōu)勢立即行動管好風險高度承諾不久將啟動BPR在能力上投資關注持續(xù)的改進發(fā)起宣教活動創(chuàng)造新范式關注業(yè)務個案擴展能力應用陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT哪些企業(yè)需要流程管理沖擊區(qū)準備程度低高高再造低危機區(qū)風險區(qū)象22分析認識流程的方法What－是什么?Why－為什么做?When－什么時間做?Where－哪些公司做?(外部資源最大化)Who－誰來做?How－如何做?“先知其策，然后行；先共其策，然后知”

--摘自《鬼谷子》

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT分析認識流程的方法What－是什么?Why－為什么做?Wh23流程管理的原則1.流程的組織應以產(chǎn)品和客戶為中心強調顧客滿意，而不僅僅是上司滿意強調內外顧客滿意相互統(tǒng)一的原則強調把供應商納入“顧客滿意”流程體系的原則案例：海爾產(chǎn)品設計的改進、DELL的定單響應案例：財務需要鉛筆、工程指責銷售案例：GE的產(chǎn)品提供陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程管理的原則1.流程的組織應以產(chǎn)品和客戶為中心強調顧客滿24流程管理的原則2.全面關注業(yè)務流程的系統(tǒng)優(yōu)化重流程而不是重職能、組織和部門的原則集成化原則：最大限度地實現(xiàn)信息整合和實時共享整體、均衡的原則簡約化原則案例：IBM的信用卡發(fā)放、房地產(chǎn)的可行性研究案例：萬科集團的集中采購、微軟數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)

案例：木桶理論、珠江地產(chǎn)的客戶服務流程及配套標準案例：發(fā)個郵件吧、填個表吧陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程管理的原則2.全面關注業(yè)務流程的系統(tǒng)優(yōu)化重流程而不是重職25流程管理的原則3.從上到下的整體聯(lián)動效應企業(yè)最高層居于至關重要的地位強調詳細授權和組織扁平化強調團隊合作和并行工作案例：國內某房地產(chǎn)公司BPR失敗的原因避免產(chǎn)生信息與處理信息脫節(jié)，強調流程由使用者而不是領導者掌握案例：微軟項目PM的職權、香港長實對客戶投訴的處理案例：流程管理與計劃管理陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程管理的原則3.從上到下的整體聯(lián)動效應企業(yè)最高層居于至關26流程管理的誤區(qū)流程管理不是靈丹妙藥，不是管理的全部流程管理不能給企業(yè)帶來立竿見影的效果流程管理的重點不在于流程，而在于實施和管理流程管理不能用簡單的IT技術手段替代流程管理不是一勞永逸的解決方案流程管理不是簡單的內部組織架構重組陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程管理的誤區(qū)流程管理不是靈丹妙藥，不是管理的全部流程管理不27流程改造的方法ESIA原則：

流程改造或優(yōu)化的重點工作，就是消除非增值活動和調整核心增值活動。其基本規(guī)律可概括為ESIA代表的四個單詞：清除：

(Eliminate)簡化：

(Simplify)整合：

(Integrate)自動化：

(Automate)陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程改造的方法ESIA原則：流程改造或優(yōu)化的重點工作28流程改造的方法清除簡化整合自動化過量生產(chǎn)等待時間傳輸加工庫存缺陷重復重排格式檢驗協(xié)調表格程序溝通技術流流程問題區(qū)域工作團隊合作伙伴顧客供應商難活險活乏味的工作數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)傳遞數(shù)據(jù)分析陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程改造的方法過量生產(chǎn)表格工作難活陽光100業(yè)務流程重組設計29業(yè)務流程重組優(yōu)化的階段性特點業(yè)務流程重組呈現(xiàn)的特點過量生產(chǎn)或供應等待時間轉移或移動失控流程中的加工處理環(huán)節(jié)庫存或文牘缺陷和失誤重復的活動反復的檢驗程序和流程溝通表格

工作流：賦權一個人完成一系列簡單的任務工作團隊：以高效滿足顧客為前提，用于承擔單個成員無法承擔的系列任務。供應商：建立信任關系，整合雙方流簡單重復的工作數(shù)據(jù)的采集、傳輸與分析流程與信息的高度重合組織趨于扁平化，決策權力下放審核與控制明顯減少同步并行工作代替順序工作方式復合型人才的作用增大管理者的工作職責由控制和監(jiān)督變?yōu)橹笇Ш蛶椭柟?00業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT業(yè)務流程重組優(yōu)化的階段性特點業(yè)務流程重組呈現(xiàn)的特點過量生產(chǎn)或30流程管理對人力資源的思考問題一：崗位是如何產(chǎn)生的？問題二：誰決定崗位？問題三：如何滿足流程管理對崗位能力的要求？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT流程管理對人力資源的思考問題一：問題二：問題三：陽光100業(yè)31實施流程管理的步驟流程管理實施的步驟設立目標項目啟動分析設計實施評價發(fā)現(xiàn)流程改進機會確認再造流程主導變革者成立再造團隊制定項目計劃確定目標分析現(xiàn)有流程實施改進優(yōu)化開展培訓實施計劃流程績效評估持續(xù)改進流程陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施流程管理的步驟流程管理實施的步驟設立目標項目啟動分析設計32ISO9000與BPR的關系區(qū)別：1.BPR重優(yōu)化，通過ESIA提高流程效率2.ISO重規(guī)范，做到的要寫到，寫到的就要做到聯(lián)系：1.二者可以相輔相成，持續(xù)發(fā)展2.相互穿插，并不矛盾陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPTISO9000與BPR的關系區(qū)別：聯(lián)系：陽光100業(yè)務流程重33計劃管理的缺陷早期的企業(yè)：管理就是計劃嗎？權責對等嗎？計劃能夠落實嗎？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT計劃管理的缺陷早期的企業(yè)：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程34為什么要優(yōu)化設計管理流程1.市場的需要：房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉變，開始強調以顧客為中心和服務至上的經(jīng)營理念

大部分開發(fā)商和設計單位對項目設計目標缺乏整體認識，著眼于投資回報率和作品創(chuàng)造，注重產(chǎn)品的性價比和作品設計主題的表達，忽視了產(chǎn)品價值的市場認知度。

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設計管理流程1.市場的需要：房地產(chǎn)市場逐漸由賣方35為什么要優(yōu)化設計管理流程客戶要什么？國內大部分開發(fā)商沒有產(chǎn)品研發(fā)部門，即使設立了產(chǎn)品研發(fā)部門，也大多著眼于利潤導向、設計導向、競爭導向，離客戶的真正需求有很大差別。客戶價值工程研發(fā)、設計、營銷陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設計管理流程客戶要什么？國內大部分開發(fā)商沒有產(chǎn)品36價值工程是一套有系統(tǒng)的管理技術，用以界定不必要的成本，進而在不降低性能的前題下，開發(fā)降低成本的替代方案。插敘：價值工程的基礎概念

提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：

一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；

二是功能不變，降低成本；

三是成本不變，提高功能；

四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；

五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT價值工程插敘：價值工程的基礎概念提高產(chǎn)品價值37為什么要優(yōu)化設計管理流程2.成本的需要：影響成本的關鍵階段是設計階段。設計費雖然只占工程造價的1％，但影響工程造價的程度達75%以上。案例四陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設計管理流程2.成本的需要：影響成本的關鍵階段是38為什么要優(yōu)化設計管理流程設計影響民用建筑工程造價的幾個方面：小區(qū)規(guī)劃；住宅的平面布置住宅的層高和凈高住宅層數(shù)住宅的單元組成、戶型和住戶面積住宅建筑結構的選擇陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設計管理流程設計影響民用建筑工程造價的幾個方面：39成本管理的誤區(qū)：改正錯誤的十倍原理設計階段施工準備階段施工階段使用階段改正錯誤的時間1$1.010.0100.0改正錯誤所需費用10$$$$$$$$$$100$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1000$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$“十倍原理”圖形象地說明項目進展各階段改正錯誤所需費用的比較（見左圖），通過改正錯誤從而達到成本控制的最有效的時間是在項目的前期。以成本控制為例,如果單純依靠施工階段壓低施工合同價，是達不到節(jié)約投資的目的的,有時卻會造成施工質量下降。陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT成本管理的誤區(qū)：改正錯誤的十倍原理設計施工準施工使用改正錯誤40為什么要優(yōu)化設計管理流程3.品牌建設的需要：80%的工程質量問題是設計階段的差錯引起的。工程質量問題造成客戶滿意度降低，直接影響項目銷售和房地產(chǎn)品牌的市場口碑。萬科集團2003年銷售管理統(tǒng)計報告，在集團新樓盤銷售過程中，有30%以上的樓盤銷售來源于老客戶的購買或推薦。陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設計管理流程3.品牌建設的需要：80%的工程質量41房地產(chǎn)運作的八個環(huán)節(jié)項目論證階段項目策劃階段營銷策劃階段設計管理階段項目施工階段銷售管理階段入伙保修階段物業(yè)管理階段陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT房地產(chǎn)運作的八個環(huán)節(jié)陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程14942集團設計管理流程投資分析階段概念設計階段實施方案階段施工圖設計階段陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT集團設計管理流程投資分析階段概念設計階段實施方案階段施工圖設43投資分析階段的基礎概念什么是投資分析？為什么要做投資分析？對土地信息或房地產(chǎn)項目合作信息進行的投資與收益分析，是對投資風險控制的重要環(huán)節(jié)。通過對開發(fā)全過程的模擬，分析經(jīng)營前景，為經(jīng)營決策提供計劃、成本、銷售和經(jīng)濟分析依據(jù)。陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT投資分析階段的基礎概念什么是投資分析？為什么要做投資分析？對44投資分析階段的基礎概念投資分析階段的時間：土地信息合作意向投資分析可行性研究決策項目立項與否投資分析階段設計部門的主要工作成果：《項目可行性研究報告》陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT投資分析階段的基礎概念投資分析階段的時間：土地信息投資分析決45投資分析階段的基礎概念投資分析階段的主導部門：投資分析成果的審批權限：集團項目可行性綜合評審集團負責土地、項目開發(fā)的部門陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT投資分析階段的基礎概念投資分析階段的主導部門：投資分析成果的46判斷土地價值的常用方法之一區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域市場表現(xiàn)政策導向產(chǎn)品類型城市規(guī)劃特點及發(fā)展方向歷史、傳統(tǒng)原因對不同區(qū)域的認同城市自然條件地理、地質條件社會資源條件市場競爭狀況……陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT判斷土地價值的常用方法之一區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展陽光100業(yè)務流程重組47跨區(qū)域、多項目投資的選擇方法之一核心指標1、內部收益率使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%參考指標3、總投資回報率項目凈利潤/項目總投資×100%4、銷售毛利率項目利潤/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項目總投資7、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動資金利潤指標評價：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT跨區(qū)域、多項目投資的選擇方法之一利潤指標評價：陽光100業(yè)務48投資分析階段設計流程分解示意意向土地或項目合作信息制定本階段工作計劃收集項目基礎資料完成規(guī)劃設計草案設計、成本、營銷部門會審用地分析意見營銷部門意見陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT投資分析階段設計流程分解示意意向土地或項目合作信息制定本階段49投資分析階段設計流程分解示意完成項目可行性分析報告規(guī)劃設計部分的內容完成項目總體控制性計劃設計計劃部分的內容集團項目可行性綜合評審設計文件存檔陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT投資分析階段設計流程分解示意完成項目可行性分析報告完成項目總50投資分析階段的組織框架集團土地、項目開發(fā)部門設計部門市場營銷部門成本管理部門計劃管理部門地區(qū)公司前期陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT投資分析階段的組織框架集團土地、項目開發(fā)部門設計部門市場營銷51本階段設計部門的主要工作匯總項目基礎資料：宗地自然條件、宗地社會條件、競爭樓盤信息設計分析：規(guī)劃設計草案、經(jīng)濟技術指標分析、產(chǎn)品分析組織外聘專家評審：規(guī)劃設計草案用地意見陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作匯總項目基礎資料：設計分析：組織外聘52本階段設計部門的主要工作擬訂項目設計工作控制性計劃：關鍵設計節(jié)點控制性計劃陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作擬訂項目設計工作控制性計劃：陽光1053項目基礎資料范例宗地自然條件一：宗地城市位置圖、宗地區(qū)域位置圖、宗地紅線圖、宗地現(xiàn)狀照片、宗地地形圖、宗地綠化植被分布宗地自然條件二：城市氣溫、城市風向、空氣質量、水文條件、噪音、水質、電磁輻射等污染源、宗地地下物情況責任部門：誰來做？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目基礎資料范例宗地自然條件一：宗地自然條件二：責任部門：陽54項目基礎資料范例宗地社會條件一：區(qū)域現(xiàn)狀圖、區(qū)域總體規(guī)劃圖、區(qū)域交通分析圖、周邊道路斷面圖、周邊公共設施圖、市政管線圖宗地社會條件二：當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求、規(guī)劃設計要點、前期規(guī)劃咨詢意見責任部門：誰來做？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目基礎資料范例宗地社會條件一：宗地社會條件二：責任部門：陽55項目基礎資料范例競爭樓盤信息一：規(guī)劃（總用地面積、總建筑面積、容積率、綠化率、總戶數(shù)、車位數(shù)）、建筑（住宅總面積、住宅類型、結構形式、會所面積、商業(yè)面積）、景觀（周邊自然景觀、景觀面積、景觀類型）競爭樓盤的概念：與項目在地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在競爭的樓盤陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目基礎資料范例競爭樓盤信息一：競爭樓盤的概念：與項目在地理56項目基礎資料范例競爭樓盤信息二：競爭樓盤的主要賣點、采用的新技術、新概念、設計單位概況、裝修部品標準競爭樓盤信息三：戶型種類、面積、實用率、所占比例、主力戶型、戶型特色描述責任部門：誰來做？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目基礎資料范例競爭樓盤信息二：競爭樓盤信息三：責任部門：陽57規(guī)劃設計可行性分析的內容及方法分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設計的影響分析不良地塊對規(guī)劃設計的影響及處理措施分析區(qū)域總體規(guī)劃等對規(guī)劃設計的影響分析道路交通狀況對主入口與人車流線的影響依據(jù)宗地自然條件一依據(jù)宗地自然條件二依據(jù)宗地社會條件一依據(jù)宗地社會條件一陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT規(guī)劃設計可行性分析的內容及方法分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設計的影58分析周邊配套對小區(qū)自身配套的影響規(guī)劃設計可行性分析的內容及方法分析宗地地形對建筑與產(chǎn)品排布的可行性影響分析當?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響具備規(guī)劃要點與不具備規(guī)劃要點的設計分析容積率分析、產(chǎn)品分配比例分析、建筑排列分析依據(jù)宗地自然條件一依據(jù)宗地社會條件一依據(jù)宗地社會條件二依據(jù)專業(yè)綜合分析陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT分析周邊配套對小區(qū)自身配套的影響規(guī)劃設計可行性分析的內容及方59規(guī)劃設計可行性分析的輸出對象規(guī)劃設計可行性存在不同假設的情況下應編制對應文件市場營銷、成本審算、規(guī)劃設計之間的草案應一致并通過部門之間的會審，形成統(tǒng)一的可研報告建設周期計劃成本估算銷售價格預測投資收益分析陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT規(guī)劃設計可行性分析的輸出對象規(guī)劃設計可行性存在不同假設的情況60房地產(chǎn)成本估算的范例一成本項目總成本可售面積單位成本1.土地獲得價款2.開發(fā)前期準備費用3.主體建筑工程費用4.主體安裝工程費用5.社區(qū)管網(wǎng)費用6.配套設施費用7.園林環(huán)境費用8.開發(fā)間接費用建造成本9.期間費用完全成本項目總投資陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT房地產(chǎn)成本估算的范例一成本項目總成本可售面積單位成本1.土地61房地產(chǎn)投資收益分析的范例一利潤指標測算：凈利率內部收益率其它參考經(jīng)濟指標測算：05年06年07年每平方米售價期間費用建造成本05年06年07年銷售面積計劃□兩年□三年□四年開發(fā)周期□一次性付款□分兩期付款購地付款方式責任人基礎信息項目經(jīng)濟指標分析表一陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT房地產(chǎn)投資收益分析的范例一利潤指標測算：其它參考經(jīng)濟指標測算62房地產(chǎn)投資收益分析的范例二經(jīng)濟指標分析表二年度第一年第二年第三年合計投資計劃地價支出其它支出銷售面積銷售回款現(xiàn)金凈流量凈現(xiàn)值（10%）凈現(xiàn)值NPV（10%）內部收益率IRR陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT房地產(chǎn)投資收益分析的范例二年度第一年第二年第三年合計投資計劃63規(guī)劃設計可行性分析的原則設計分析支持的兩個方向：市場營銷與成本核心目的：為預測意向土地項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術依據(jù)工作原則：以土地項目開發(fā)部門為主導，工作成果互為條件依據(jù)陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT規(guī)劃設計可行性分析的原則設計分析支持的兩個方向：市場營銷與成64規(guī)劃設計草案的組成規(guī)劃設計可行性分析：規(guī)劃設計草案的初步概念：設計概念、技術概念、項目開發(fā)概念規(guī)劃設計草案圖紙：規(guī)劃設計草案總平面圖、綜合經(jīng)濟技術指標

產(chǎn)品分析：產(chǎn)品定位建議、有利、不利因素分析陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT規(guī)劃設計草案的組成規(guī)劃設計可行性分析：規(guī)劃設計草案的初步概念65概念設計的基礎知識什么是概念設計？為什么要做概念設計？針對市場需求和客戶需求，進行目標確立的策劃過程。概念設計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一通過對概念設計的市場定位、產(chǎn)品定位的策劃，最終可以確定指導項目開發(fā)經(jīng)營的過程和計劃陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計的基礎知識什么是概念設計？為什么要做概念設計？針對市66概念設計的基礎知識概念設計與規(guī)劃設計的區(qū)別目前國內大多數(shù)房地產(chǎn)商在實際操作中普遍忽視概念設計。一旦房地產(chǎn)市場完全轉向以客戶為主體的買方市場，概念設計的缺失會直接影響到項目的成敗概念設計偏重于定位方向結構規(guī)劃設計偏重于尋求達成目標的方法設計的深化陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計的基礎知識概念設計與規(guī)劃設計的區(qū)別目前國內大多數(shù)房地67概念設計的基礎知識概念設計階段的時間：項目立項審批通過市場定位概念設計方案設計階段開始概念設計階段設計部門的主要工作成果：《項目設計指導書》陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計的基礎知識概念設計階段的時間：項目立項市場定位方案設68概念設計的基礎知識概念設計階段的主導部門：概念設計成果的審批權限：集團概念設計綜合評審集團設計部門和市場營銷部門陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計的基礎知識概念設計階段的主導部門：概念設計成果的審批69項目定位的思路為什么要定位?為了找一個市場空檔，把產(chǎn)品賣出去空擋來自于市場時機，來自于細分的客戶需求，來自于產(chǎn)品差異性，來自于價格……“分一杯羹”——隨大溜。“出類拔萃”——比大家高~~~那么一點點。“獨領風騷”——只此一家，別無分號！陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路為什么要定位?為了找一個市場空檔，把產(chǎn)品賣出去70項目定位的思路定什么位?1、市場定位：客戶定位——目標客戶描述是產(chǎn)品的先導：區(qū)位：區(qū)位條件及其潛在可能性誠品建筑：知識建筑？朝陽公園：小戶型？巴洛克積木：寫字樓？年齡、收入、家庭結構、交通方式……：硬指標文化品位、生活方式……：軟指標香山藝墅：開奔馳、寶馬的（不是開本田、寶來的）亮馬水晶：不以財富區(qū)分人購房目的：投資/自住（一次/二次）……生命周期描述誰需要精裝修？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?1、市場定位：客戶定位——目標客71項目定位的思路定什么位?1、市場定位：客戶定位——類型與檔次定位高層/多層/低密度/TOWNHOUSE/獨棟別墅……？項目的第一印象來自類型單價=》檔次：聽成本的？聽市場的？容積率：聽規(guī)劃的？聽市場的？誰敢主動降低容積率？上海萬科蘭喬圣菲別墅項目：目前售價￥20000.00元/㎡，降低容積率后的方案其項目利潤比原方案增加11%，多創(chuàng)造項目利潤￥1.07億元陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?1、市場定位：客戶定位——類型與72項目定位的思路定什么位?2、產(chǎn)品定位：與市場定位相適應的產(chǎn)品描述產(chǎn)品類型=》規(guī)劃結構檔次、交通方式=》車位配置開寶馬的和開奇瑞的區(qū)別BMW745li-5029㎜X1902㎜奇瑞QQ–3550㎜X1508㎜家庭結構、生活方式=》戶型細節(jié)愛好、品位=》建筑形象……陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?2、產(chǎn)品定位：與市場定位相適應的73項目定位的思路定什么位?3、市場定位的原則：自圓其說：產(chǎn)品定位必須與市場定位一致差異性競爭力：細分目標客戶的具體需求，讓產(chǎn)品有賣點

市場定位走的是“空擋”的位但，趨同是絕對的，差異性是相對的留有余地：營銷要求并不是至高無上的，留給建筑師發(fā)揮的空間陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?3、市場定位的原則：自圓其說：產(chǎn)品定74項目定位的思路房地產(chǎn)的銷售價格與產(chǎn)品分布：單價=》代表產(chǎn)品檔次總價=》代表客戶支付能力檔次高檔次高總價低檔次低總價均好性VS差異性？評價住宅舒適度要求的性能標準：兩千美金？那是成本！四千美金起你別嫌貴，還不打折！你得研究業(yè)主的購物心理愿意掏兩千美金買房的業(yè)主根本不在乎再多掏兩千什么叫成功人士你知道嗎？成功人士就是買什么東西都買最貴的不買最好的所以，我們做房地產(chǎn)的口號就是不求最好，但求最貴！陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路房地產(chǎn)的銷售價格與產(chǎn)品分布：單價=》代表產(chǎn)品檔75項目定位的思路如何看待銷售要求？銷售的要求是基礎，但并不代表一切往往，客戶并不知道自己想要什么，銷售也不知道我們做的是產(chǎn)品，更應該是作品——我們要知道怎樣能成為作品設計部：應該是各方利益的協(xié)調者

作為一名合格的設計師，應該知道客戶想要什么？銷售想要什么？工程想要什么？物業(yè)想要什么？建筑師想做什么……？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目定位的思路如何看待銷售要求？銷售的要求是基礎，但并不代表76思考題一：怎么定位?項目定位的思路客戶來源的范圍：在哪？分析目標客戶：是誰？要什么？分析區(qū)域市場和競爭項目：慣例、差異=》賣點？典型案例分析：項目定位的管理流程：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT思考題一：怎么定位?項目定位的思路客戶來源的范圍：在哪？陽光77概念設計階段設計流程分解示意制定本階段工作計劃市場定位及產(chǎn)品建議編寫概念設計任務書設計、營銷、成本、項目會審概念設計方案招標或委托陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計階段設計流程分解示意制定本階段工作計劃市場定位及產(chǎn)品78概念設計階段設計流程分解示意概念設計方案分析評比概念設計方案集團評審前期規(guī)劃設計工作結論前期規(guī)劃設計工作結論集團評審項目設計指導書部門深化文件陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計階段設計流程分解示意概念設計方案分析評比概念設計方案79概念設計階段的組織框架設計部門＋市場營銷部門成本管理部門計劃管理部門地區(qū)公司前期陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計階段的組織框架設計部門＋市場營銷部門成本管理部門計劃80本階段設計部門的主要工作編制概念設計任務書：項目概況及用地分析、經(jīng)濟技術指標及設計要求、產(chǎn)品定位及分析、概念設計成果標準及進度要求完成概念設計方案招標：概念設計方案招投標管理流程及說明、概念設計方案招投標配套文件范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作編制概念設計任務書：項目概況及用地分81本階段設計部門的主要工作概念設計方案分析一：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布、交通分析、組團基本單元分析、配套分析、景觀分析、單體意向平面圖、日照分析、坡度與坡向分析概念設計方案分析二：地質資料分析、基礎形式的初步意見、初步設計階段設備專業(yè)技術措施、地形改造土方平衡分析陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作概念設計方案分析一：功能分區(qū)與產(chǎn)品分82本階段設計部門的主要工作項目設計指導書：項目設計計劃（規(guī)劃設計部分）、組織概念設計方案招標、項目概況及用地分析、概念設計研究結論項目設計計劃（含施工圖設計部分）、方案設計需要解決的問題、項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作項目設計指導書：項目設計計劃（規(guī)劃設83概念設計任務書范例一.設計說明：二.經(jīng)濟技術指標：三.產(chǎn)品定位及分析：

此部分由市場營銷部門與規(guī)劃設計部門共同完成四.概念設計圖紙目錄：五.概念設計圖紙深度要求：六.進度要求：七.附件：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計任務書范例一.設計說明：陽光100業(yè)務流程重組設計管84概念設計方案分析的原則原則一：依據(jù)經(jīng)營銷售的要求，兼顧工程、成本的因素原則二：側重于規(guī)劃設計方面的研究原則三：概念設計研究結論應達到方案設計要求的需要陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計方案分析的原則原則一：原則二：原則三：陽光100業(yè)務85概念設計方案分析的重點功能分區(qū)與產(chǎn)品分布：功能分區(qū)、產(chǎn)品類型分布、空間序列和層次交通分析：周邊道路功能、主入口位置、人車關系、停車方式與數(shù)量、路網(wǎng)分級組團基本單元分析：組團、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉角、入口關系陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計方案分析的重點功能分區(qū)與產(chǎn)品分布：交通分析：周邊道路86概念設計方案分析的重點配套分析：根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點，考慮公建配套設施設置位置、規(guī)模、占地和內容

景觀分析：表達景觀設計概念，綠化、水系、廣場、道路之間的關系單體意向平面：戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求

進行配套分析前應咨詢當?shù)匦袠I(yè)管理部門管理意見陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計方案分析的重點配套分析：根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)87概念設計方案分析的重點日照分析：用地內每個區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時數(shù)

坡度與坡向分析：當用地內有坡地時，需表示用地內不同坡度/坡向的用地分布陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計方案分析的重點日照分析：坡度與坡向分析：當用地內有坡88概念設計方案分析的重點地質資料分析：宗地自然條件和社會條件分析基礎形式的初步意見：根據(jù)初勘資料，分析可行的建筑基礎處理方案設備專業(yè)技術措施：設備專業(yè)初步設計的總體方案陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計方案分析的重點地質資料分析：基礎形式的初步意見：設備89概念設計方案分析的重點地形改造土方平衡分析：根據(jù)坡度與高程進行初步土地的利用分析，計算土方平衡量

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計方案分析的重點地形改造土方平衡分析：根據(jù)坡度與高程進90概念設計研究結論的成果標準分類概念設計研究方案設計要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設計產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點組團及基本單元組團及單體配置原則道路交通主入口位置描述及圖示深化設計人車關系人車分流或局部合流停車方式和數(shù)量停車方式及相應的停車數(shù)量景觀景觀設計概念景觀設計的主題概念及結構深化設計景觀視線景觀視線的豎向分析銷售銷售分期各期面積及產(chǎn)品構成深化設計賣場安排面積和使用方式、空間要求陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT概念設計研究結論的成果標準分類概念設計研究方案設計要求用地布91項目設計指導書的概念什么是《項目設計指導書》？為項目設計工作制定的綱領性文件《項目設計指導書》的作用？

統(tǒng)籌考慮影響項目設計工作的各方面因素，對項目設計的整體工作做出方向性決策的管理文件按集團年度經(jīng)營指標（一級計劃）分解成集團所屬項目的目標計劃（二級計劃），依據(jù)業(yè)務流程管理要求分解成部門計劃（三級計劃），指導項目開發(fā)全過程。戰(zhàn)略流程管理陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目設計指導書的概念什么是《項目設計指導書》？《項目設計指導92項目設計指導書與規(guī)劃設計任務書的區(qū)別《項目設計指導書》針對公司各職能部門的管理文件統(tǒng)籌影響項目設計工作的各方面因素《規(guī)劃設計任務書》針對規(guī)劃設計單位的技術文件規(guī)劃設計的具體技術要求陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目設計指導書與規(guī)劃設計任務書的區(qū)別《項目設計指導書》針對公93項目設計指導書的內容要求地區(qū)公司領導設計部門營銷部門成本部門地區(qū)公司工程管理部門●項目設計工作計劃●項目概況及用地分析●概念設計研究結論●方案設計需要解決的問題●項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析市場定位及產(chǎn)品建議目標成本測算及成本控制意見工程管理方面的意見計劃管理部門項目開發(fā)目標、開發(fā)計劃陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目設計指導書的內容要求地區(qū)公司領導設計部門營銷部門成本部門94方案設計需要解決的問題（范例）規(guī)劃方面的問題：用地布局、道路交通、銷售分期、組團與管理、環(huán)境景觀單體方面的問題：會所單體、商業(yè)單體、學校（幼兒園）單體、首期住宅單體方案設計技術方面的問題：日照間距、土方平衡、技術配套、節(jié)能與降噪、新技術、新材料應用陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT方案設計需要解決的問題（范例）規(guī)劃方面的問題：單體方面的問題95方案設計需要解決的問題（范例）舉例：銷售分期需要考慮的問題？首期銷售賣場銷售氛圍營造的問題？根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設計的問題？是否滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求的問題？

是否滿足每期設計上的吸引客戶賣點要求的問題？

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT方案設計需要解決的問題（范例）舉例：銷售分期需要考慮的問題？96方案設計需要解決的問題（范例）舉例：銷售分期需要考慮的問題？分期開發(fā)技術配套設施的可行性、可靠性問題？

分期開發(fā)對物業(yè)管理模式可行性的影響問題？

分期開發(fā)施工組織的可行性問題（技術和成本）？

分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性問題？

陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT方案設計需要解決的問題（范例）舉例：銷售分期需要考慮的問題？97項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析（范例）明確項目設計關鍵節(jié)點控制：設計任務的細分：設計單位的選擇：設計部門人力資源的分配：集團設計部與項目設計部的配合：設計費用的成本控制計劃：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析（范例）明確項目設計關鍵節(jié)點控制：設98設計控制點相關的重要節(jié)點●概念設計研究●集團確認概念設計研究結論●規(guī)劃方案設計●集團確認規(guī)劃設計評審●集團單體方案確認●規(guī)劃設計方案報批通過●景觀設計●施工圖預備圖審核●施工圖設計完成●銷售包裝設計●主體開工時間●樣板間開工時間●銷售開盤時間●市政開工時間●園林開工時間●正式入住時間●

詳規(guī)報建●

方案報建●

初步設計報建●

施工圖報建項目設計工作計劃（范例）陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT設計控制點相關的重要節(jié)點●概念設計研究●主體開工時間項目99實施方案階段的基礎概念什么是實施方案？實施方案是對傳統(tǒng)方案設計設計的延伸，實施方案不僅是確定了諸如平面布局，立面形式，景觀等設計方案體系，也確定了結構體系、設備體系、材料體系、成本控制體系等方面的內容。具備方案實施的可行性。陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段的基礎概念什么是實施方案？實施方案是對傳統(tǒng)方案設100實施方案階段的基礎概念為什么要做成實施方案而不是傳統(tǒng)的方案設計？實施方案有別于傳統(tǒng)的方案設計主要在于在實施方案階段對產(chǎn)品盡可能從各個體系入手，全面、深入地進行確認，從而減少施工圖階段的反復陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段的基礎概念為什么要做成實施方案而不是傳統(tǒng)的方案設101實施方案階段的基礎概念傳統(tǒng)設計階段劃分與目前設計階段劃分的差異：實施方案施工圖方案施工圖初設陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段的基礎概念傳統(tǒng)設計階段劃分與目前設計階段劃分的差102實施方案階段的基礎概念實施方案階段的時間：概念設計審批通過實施方案設計階段施工圖設計開始實施方案階段設計部門的主要工作成果：《規(guī)劃設計任務書》、《景觀方案設計任務書》、建筑單體及深化方案陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段的基礎概念實施方案階段的時間：概念設計實施方案施103實施方案階段的基礎概念實施方案階段的主導部門：實施方案成果的審批權限：集團規(guī)劃方案設計評審、集團規(guī)劃設計評審、集團建筑單體方案設計評審、集團景觀方案設計評審集團設計部門和地區(qū)公司設計部門陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段的基礎概念實施方案階段的主導部門：實施方案成果的104實施方案階段設計流程分解示意制定本階段工作計劃編制規(guī)劃方案設計任務書設計、營銷、成本、項目會審規(guī)劃方案設計招標或委托規(guī)劃方案設計分析銷售包裝設計要求新產(chǎn)品新技術應用方案陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計流程分解示意制定本階段工作計劃編制規(guī)劃方案設105實施方案階段設計流程分解示意集團規(guī)劃方案設計評審規(guī)劃設計招標或委托規(guī)劃設計調整及確認建筑單體方案分析集團建筑單體方案評審編寫景觀方案設計任務書室內設計配合要求陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計流程分解示意集團規(guī)劃方案設計評審規(guī)劃設計招標106實施方案階段設計流程分解示意總圖、結構、設備方案設計深化綜合實施方案確認集團景觀設計方案確認集團綜合實施方案評審設計文件存檔陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計流程分解示意總圖、結構、設備綜合實施方案確認107實施方案階段的組織框架集團設計部門＋項目設計部門采購管理部門成本管理部門計劃管理部門項目工程部門陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段的組織框架集團設計部門＋項目設計部門采購管理部門108本階段設計部門的主要工作編制《規(guī)劃設計任務書》《規(guī)劃設計任務書》范例完成規(guī)劃方案設計招標規(guī)劃設計方案招投標管理流程及說明、規(guī)劃設計方案招投標配套文件范例規(guī)劃方案設計分析及評審規(guī)劃設計方案經(jīng)濟標、技術標評定標準及配套文件范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作編制《規(guī)劃設計任務書》完成規(guī)劃方109本階段設計部門的主要工作完成規(guī)劃設計招標建筑單體方案設計分析及評審建筑單體方案經(jīng)濟標、技術標評定標準及配套文件范例編制《景觀方案設計任務書》《景觀方案設計任務書》范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作完成規(guī)劃設計招標建筑單體方案110本階段設計部門的主要工作完成景觀方案設計分析及評審景觀設計方案經(jīng)濟標、技術標評定標準及配套文件范例總圖、結構、設備方案設計深化

總圖、結構、設備方案設計深化技術要求編制綜合方案《綜合方案》范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT本階段設計部門的主要工作完成景觀方案設計分析及評審總111《規(guī)劃設計任務書》范例一.項目概況及用地分析：二.規(guī)劃設計的基本原則：項目的定位、其它基本原則。三.概念設計研究結論：四.方案設計需要解決的主要問題：五.設計成果標準要求：六.設計成果提交的要求：七.設計中期交流時間安排：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT《規(guī)劃設計任務書》范例一.項目概況及用地分析：陽光100業(yè)務112《景觀方案設計任務書》范例一.項目概況及用地分析：二.項目的定位：三.概念設計研究結論：四.景觀設計的基本原則及要求：五.設計成果標準要求：

設計說明、設計圖紙目錄要求、深度要求。六.設計成果提交的要求：七.設計中期交流時間安排：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT《景觀方案設計任務書》范例一.項目概況及用地分析：陽光100113規(guī)劃方案設計成果標準要求設計說明設計說明范例綜合經(jīng)濟技術指標規(guī)劃指標、公共設施指標、住宅指標一（按住宅類型）、住宅指標二（按戶型大類）、容積率指標、會所詳細指標、商業(yè)詳細指標、停車詳細指標陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT規(guī)劃方案設計成果標準要求設計說明綜合經(jīng)濟技術指標陽光100業(yè)114規(guī)劃方案設計圖紙目錄要求《規(guī)劃方案設計圖紙目錄要求》范例規(guī)劃方案設計成果標準要求規(guī)劃方案設計圖紙設計深度要求《規(guī)劃方案圖紙設計深度要求》范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT規(guī)劃方案設計圖紙目錄要求規(guī)劃方案設計成果標準要求規(guī)劃115景觀方案設計圖紙目錄要求《景觀方案設計圖紙目錄要求》范例景觀方案設計成果標準要求景觀方案設計圖紙設計深度要求《景觀方案圖紙設計深度要求》范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT景觀方案設計圖紙目錄要求景觀方案設計成果標準要求景觀116實施方案階段設計成果標準要求規(guī)劃及建筑方案設計圖紙目錄要求《規(guī)劃及建筑方案設計圖紙目錄要求》范例規(guī)劃及建筑方案圖紙設計深度要求《規(guī)劃及建筑方案圖紙設計深度要求》范例各專業(yè)初步深化設計圖紙目錄要求《各專業(yè)初步深化設計圖紙目錄要求》范例陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計成果標準要求規(guī)劃及建筑方案設計圖紙目錄要117實施方案階段設計成果標準要求（示例）分類序號圖紙名稱比例要求備注住宅單體01高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:100～1:200

高層若無裙房，則必須完成一層平面圖及有差異的各層平面圖。除本表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設計單位完成其他圖紙。02標準層平面圖1:100～1:20003屋頂平面圖1:100～1:20004立面圖1:100～1:20005剖面圖1:100～1:20006單體入口放大平面1:5007戶型放大平面1:5008立面細部節(jié)點放大圖1:50建筑單體方案設計圖紙目錄要求陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計成果標準要求（示例）分類序號圖紙名稱比例要求118實施方案階段設計成果標準要求（示例）示例一（住宅單元標準層平面圖設計深度要求）：1.室內家具布置、門窗位置。2.空調室內外機位置及空調板尺寸、定位；表明上下水管位置、燃氣管道建議位置、室外雨水立管位置。3.廚房須表明廚柜（操作臺及吊柜）、洗滌盆、灶具、冰箱、熱水器、洗衣機位置。衛(wèi)生間須表明化妝臺（柜）定位及臺盆位置；洗面盆、花灑、浴盆、大便器、淋浴桿、肥皂盒、毛巾架、手紙盒位置；地漏及地面找坡示意。4.設備管井、機房位置、尺寸……陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計成果標準要求（示例）示例一（住宅單元標準層平119實施方案階段設計成果標準要求（示例）示例二（住宅單元立面圖）：1.表明單元入口、門窗立面劃分、陽臺欄桿、檐口等細部形式。2.表明墻面材質劃分。3.……陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT實施方案階段設計成果標準要求（示例）示例二（住宅單元立面圖）120相關部門在本階段的工作成果要求成本管理部門在本階段的工作成果要求：《成本測算書》、《目標成本控制指導書》采購管理部門在本階段的工作成果要求：《工程甲供物料表》項目工程管理部門在本階段的工作成果要求：《工程甲供物料進場時間計劃要求》陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT相關部門在本階段的工作成果要求成本管理部門在本階段的工作121施工圖設計階段的基礎概念施工圖設計階段的時間：規(guī)劃單體審批通過施工圖設計階段設計配合施工圖設計階段設計部門的主要工作成果：《施工圖設計任務書》、《施工圖設計指導書》、《室內設計任務書》、《交樓標準》——（配合）陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計階段的基礎概念施工圖設計階段的時間：規(guī)劃單體施工圖122施工圖設計階段的基礎概念施工圖設計階段的主導部門：施工圖設計階段成果的審批權限：施工圖預備圖會審、施工圖會審地區(qū)公司設計部門和集團設計部門陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計階段的基礎概念施工圖設計階段的主導部門：施工圖設計123施工圖設計階段存在的問題1.設計任務及設計要求不完善：

設計條件不充分，設計任務不明確，設計深度不夠，致使變更增加，施工返工，成本上升。2.設計監(jiān)控不當：

對設計質量的跟蹤檢查不夠，往往等到施工圖設計完成時才發(fā)現(xiàn)設計問題，設計調整與項目開發(fā)計劃沖突。案例：地漏隨意擺放的問題！案例：空調室外機位與外立面設計沖突的問題！陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計階段存在的問題1.設計任務及設計要求不完善：2.設124施工圖設計階段存在的問題3.設計計劃不能如期完成：

設計計劃嚴重脫期，直接影響項目整體開發(fā)周期4.集團設計管理與項目設計、工程存在脫節(jié)現(xiàn)象：雙方目標管理方向有偏差，責任流程界定不清，案例：按期完成了嗎？施工圖設計快完了案例：施工圖設計開始了嗎？陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計階段存在的問題3.設計計劃不能如期完成：4.集團設125施工圖設計階段存在的問題5.設計招投標管理和合同管理有待改進：

招標的目的？

合同的要求？6.施工圖設計審核制度不完善：

審什么？

誰來審？

怎么審？案例：二期工程設計費的問題！案例：陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計階段存在的問題5.設計招投標管理和合同管理有待改進126施工圖設計階段存在的問題7.設計變更缺乏控制：

設計變更應該由誰來控制？8.二次設計的配合缺乏管理：

誰來進行二次設計環(huán)節(jié)的監(jiān)控和協(xié)調？案例：真的要改嗎？案例：電梯的投訴！陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計階段存在的問題7.設計變更缺乏控制：8.二次設計的127施工圖設計管理體系的解決方案針對設計任務及設計要求不完善的解決方案：施工圖設計任務書明確任務要點、要求●項目名稱、建設地點●設計依據(jù)、批準文●項目概況●設計內容●時間要求●成果要求●現(xiàn)場服務要求●附件陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計任務及設計要求不完善的解128施工圖設計管理體系的解決方案針對設計任務及設計要求不完善的解決方案：施工圖設計指導書●設計統(tǒng)一技術要求●設備配置●裝修標準●設計配合●其它特殊設計要求

明確技術要求

預防常見問題

統(tǒng)一設計作法

提高設計質量陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計任務及設計要求不完善的解129施工圖設計管理體系的解決方案針對設計監(jiān)控不當?shù)慕鉀Q方案：

施工圖預備圖確認戶型平面確認平面布局結構墻柱門窗設計廚衛(wèi)設計設備管井、機房空調雨水管留孔留洞立面設計確認檐口入口門窗陽臺確定外檐裝飾材料重點核對立面與平面設計是否吻合陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計監(jiān)控不當?shù)慕鉀Q方案：130施工圖設計管理體系的解決方案針對設計計劃不能如期完成的解決方案：

施工圖設計工作計劃明確任務關鍵節(jié)點責任人協(xié)作部門控制時間設計周期嚴謹合理可行整體計劃按流程推進工作，相關工作互為條件對整體工作有明確的認識陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計計劃不能如期完成的解決方131施工圖設計管理體系的解決方案針對設計計劃不能如期完成的解決方案：

計劃管理的方法成本評估及時更改調整周期利用資源提前知會交流溝通過程控制重點落實沒有及時過程的監(jiān)控，不要奢望有好的結果陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計計劃不能如期完成的解決方132施工圖設計管理體系的解決方案針對設計招投標管理的解決方案：招投標管理流程●統(tǒng)一招投標管理流程●選擇戰(zhàn)略或區(qū)域合作伙伴●完善定標評定標準●建立跟蹤及后評估體系陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計招投標管理的解決方案：招133施工圖設計管理體系的解決方案針對合同管理的解決方案：設計標準合同范本●工程項目●設計內容●設計資料、設計階段及設計文件的提交●設計收費及支付方法●雙方權利及責任●違約責任●合同的生效與終止●補充條款陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對合同管理的解決方案：設計標準134施工圖設計管理體系的解決方案針對施工圖設計審核不完善的解決方案：施工圖審圖作業(yè)要求●內部審圖管理●外部資源利用●審圖意見的匯總●注重審圖意見的落實不是設計院出圖了，設計任務就完成了陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對施工圖設計審核不完善的解決方135施工圖設計管理體系的解決方案針對施工圖設計審核不完善的解決方案：施工圖設計審圖要點●審圖目的●審圖范圍●審圖依據(jù)●審查內容

☆與施工圖預備圖的出入☆重要節(jié)點的審查及復核●重點審查各專業(yè)設計配合●錯漏碰缺、配合失誤陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對施工圖設計審核不完善的解決方136施工圖設計管理體系的解決方案針對設計變更缺乏控制的解決方案：設計變更審批流程●提出部門●提出變更的原因●工程對一般變更的技術確認●設計對重大變更的技術確認●變更對工期的影響●成本審核及金額估算●相關主管領導審批陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對設計變更缺乏控制的解決方案：137施工圖設計管理體系的解決方案針對二次設計缺乏管理的解決方案：有些設計工作由于種種原因，需要進行二次設計如：玻璃幕墻工程、鋁合金工程、鋼結構工程、智能化工程、市政設施管線工程……1.總體方案前置2.明確設計責任3.提出設計要點4.主動協(xié)調配合陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT施工圖設計管理體系的解決方案針對二次設計缺乏管理的解決方案：138工程采購管理的進度控制項目總體開發(fā)計劃工程總體控制計劃工程采購計劃公司采購計劃監(jiān)控進度執(zhí)行審核供方計劃供方進度整改工期獎罰及后評估陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT工程采購管理的進度控制項目總體開發(fā)計劃工程總體控制計劃工程采139銷售管理階段的基礎概念什么是銷售管理階段？從產(chǎn)品的宣傳推廣直至銷售，完成產(chǎn)品變現(xiàn)的過程銷售管理階段包含六步分項工作：■銷售方案■銷售準備■銷售導入■開盤期■銷售管理期■尾盤期陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT銷售管理階段的基礎概念什么是銷售管理階段？從產(chǎn)品的宣傳推廣直140銷售管理階段的基礎概念項目銷售管理部門項目設計部門項目工程部門法律審計物業(yè)公司陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT銷售管理階段的基礎概念項目銷售管理部門項目設計部門項目工程部141銷售管理階段的基礎概念銷售管理階段的目標：■完成銷售方案■編制營銷計劃■完成銷售手冊銷售管理營銷策劃項目策劃設計管理策劃定位管理實施陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT銷售管理階段的基礎概念銷售管理階段的目標：銷售管理營銷策劃項142關于集團總部與分公司職能的思索有所為，有所不為需不需要？有所不為，才能有所為能不能夠？案例：珠江地產(chǎn)總部的資金審批案例：HP的中國總部管理與區(qū)域中心建設陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT關于集團總部與分公司職能的思索有所為，有所不為有所不為，才能143關于集團總部與分公司職能的思索集團總部與分公司資源優(yōu)勢的對比陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT關于集團總部與分公司職能的思索集團總部與分公司資源優(yōu)勢的對比144關于集團總部與分公司職能的思索集團總部與分公司資源優(yōu)勢的對比陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT關于集團總部與分公司職能的思索集團總部與分公司資源優(yōu)勢的對比145關于集團總部與分公司職能的思索集團總部職能的轉變陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT關于集團總部與分公司職能的思索集團總部職能的轉變陽光100業(yè)146關于集團總部與分公司職能的思索集團總部職能的轉變陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT關于集團總部與分公司職能的思索集團總部職能的轉變陽光100業(yè)147再好的管理也需要人來完成陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT再好的管理也需要人來完成陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程1148演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/18陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew149陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT2022/12/18陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT2022/12150設計管理流程培訓講座的目的1.使大家了解房地產(chǎn)開發(fā)全程的主要環(huán)節(jié)2.熟悉房地產(chǎn)公司各部門在各環(huán)節(jié)中的作用和

地位，了解各部門在主要環(huán)節(jié)中如何協(xié)同工作3.為集團下一步設計管理流程的實施打下基礎。案例一陽光100業(yè)務流程重組設計管理流程149PPT設計管理流程培訓講座的目的1.使大家了解房地產(chǎn)開發(fā)全程的主151設計管理流程培訓講座的目的房地產(chǎn)管理涉及的學科和專業(yè)眾多：企業(yè)管理、設計、工程、營銷、法律、財務……拋磚引玉只是從另一個角度去看房地產(chǎn)陽光100