重磅！保障性租賃住房REITs來了5月27日，中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳共同發布了《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），助力盤活存量資產，拓寬保障性租賃住房建設的權益型資金來源，促進房地產市場平穩健康發展。分析指出，保障性租賃住房大面積推廣的瓶頸是土地產權的完整性和資產的可轉讓性，建議可以特許經營權的思路來考慮，操作障礙會減少很多。近兩年來，我國不斷推進保障性租賃住房的體系建設。2021年3月，國務院政府工作報告提出，解決好大城市住房突出問題，切實增加保障性租賃住房供給，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。2022年1月《“十四五”公共服務規劃》新聞發布會上，住建部有關負責人表示，“十四五”期間，我國將會進一步擴大保障性租賃住房的供給。中央黨校（國家行政學院）科研部徐曉明表示，保障性租賃住房建設是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結構性問題的著力點，更是優化房地產租住供需平衡，促進房地產健康穩定發展的有效手段。目前，北京、上海、天津、廣州、深圳、武漢等多個城市均已經出臺保障性租賃住房的地方實施方案，明確規范地方性保障性租賃住房行業的行為準則，并出臺政策推進保障性租賃住房的供給?！笆奈濉逼陂g，北京和上海規定建設籌集保障性租賃住占住房供應總的40%，廣州和深圳則更是達到45%，保障性租賃住房進入發展的快車道。為加快保障性租賃住房的投融資良性循環，2022年以來，保障性租賃住房REITs也進入快速推進階段。5月25日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。保障性租賃住房發行基礎設施REITs，將有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環；有利于更好吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設資金來源；有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，推動實現全體人民住有所居；有利于防范化解重大風險，保持房地產市場平穩健康發展。上海證券交易所總經理蔡建春在《清華金融評論》（點擊閱讀）2022年5月刊上撰文指出，我國住房租售比例較低，通過租金方式實現項目收益回收周期較長。傳統的債務融資方式融資期限固定，與租賃住房企業前期投入高、回報周期長的投資特點難以匹配。文章認為，推進保障性租賃住房REITs項目試點，將盤活存量資產籌集資金用于新保障性租賃住房項目建設，充分吸引社會資金進入保障性租賃住房市場，拓寬資金來源，保障住房供給，緩解人口凈流入大中型城市新市民居住矛盾，為加快保障性租賃住房市場發展提供了有效金融支持。同時，通過搭建租賃住房REITs上市平臺，能夠實現“開發-培育-退出-開發”的投融資閉環，助力行業打造住房租賃發展新模式，將有效促進渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場的形成。發起人不得開展商品住宅和商業地產開發業務《通知》要求，保障性租賃住房發行基礎設施REITs要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，發起人（原始權益人）應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業地產開發業務。項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續的市場化收益，并經有關部門認定為保障性租賃住房項目。嚴禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或變相規避房地產調控要求。嚴格規范回收資金用途《通知》要求，發起人（原始權益人）發行保障性租賃住房基礎設施REITs的凈回收資金，應當優先用于保障性租賃住房項目建設，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環。發起人（原始權益人）在項目申報發行基礎設施REITs時，應當對回收資金用途作出承諾，并以適當方式向社會公開。發展建議清華大學金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽等在《清華金融評論》（點擊閱讀）2022年5月刊撰文指出，收益率低、土地獲取合規難是發展我國長租房REITs的核心痛點。長租房分為保障性租賃住房和市場化長租房，保障性租賃住房雖然已經納入基礎設施REITs試點范圍，并有項目完成申報，可以享受部分稅收優惠，相較于市場化長租房獲取物業成本也較低，但現實落地中，符合REITs發行要求的土地產權完整的底層資產較少，難以大面積推廣。目前，市場上絕大多數產權完整的長租房項目都是以市場價獲取，如果要納入保障性租賃住房范疇，出租價格就要低于市