儀征汽車工業(yè)園配套地塊前期定位2022/12/171一、儀征房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2022/12/172市場(chǎng)印象一級(jí)市場(chǎng)：由于工業(yè)的相對(duì)發(fā)達(dá)，使土地市場(chǎng)的增值速度不高，從而遏制了土地商業(yè)發(fā)展與土地建設(shè)開發(fā)的彈性增長(zhǎng)二級(jí)市場(chǎng)：商品房開發(fā)體量逐漸增加，銷售節(jié)奏較緩，周期拉長(zhǎng)房屋二手市場(chǎng)：以個(gè)體代理機(jī)構(gòu)為主，全市點(diǎn)狀分布，市場(chǎng)交易氛圍相對(duì)較弱開發(fā)商狀況：以江蘇省或揚(yáng)州地區(qū)開發(fā)商占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，開發(fā)理念上缺乏創(chuàng)新精神，在照搬成熟地區(qū)開發(fā)理念時(shí)缺乏深度理解及一絲不茍地貫徹執(zhí)行，浙江開發(fā)商成為后起之秀，在開發(fā)及銷售理念上領(lǐng)先本地開發(fā)商2022/12/173供需分析在06年樓市逐步回暖的基礎(chǔ)上，07年以來(lái)，儀征市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，開發(fā)、銷售狀況較好，供需基本合理，尤其是住房真實(shí)需求得到滿足以2007年1-9月為例，儀征市房地產(chǎn)施工面積、銷售面積分別上升了3.2%、28.1%,達(dá)到了58.47萬(wàn)㎡，26.66萬(wàn)㎡

2022/12/174供應(yīng)產(chǎn)品分析供應(yīng)類型：市場(chǎng)對(duì)小高層的接受度相對(duì)不高，市場(chǎng)上以多層產(chǎn)品為主，參差少量小高層，其中花園洋房及疊加別墅成為市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)建筑總體布局：布局單一，缺乏靈活性，主要成行列式布局，組團(tuán)及人車分流不明顯建筑體：立面色彩單調(diào)，設(shè)計(jì)線條以直線、立體形狀為主，部分洋房出現(xiàn)退臺(tái)形式戶型面積：多層住宅以三房?jī)蓮d為主，面積在90-130平米之間；疊加別墅則在140-180平米左右，雙拼和聯(lián)排則在240-260平米左右2022/12/175價(jià)格走勢(shì)目前儀征的房?jī)r(jià)在揚(yáng)州下屬縣市屬于低洼地帶，這兩年上漲的幅度相對(duì)較低，以目前儀征在售的屬于當(dāng)?shù)馗邫n樓盤的銀都錦繡家園為例，2005年9月份開盤單價(jià)起價(jià)為1800元/平方米，最高價(jià)為2500元/平方米，而到了2008年1月份三期開盤，目前均價(jià)在3200元上下2022/12/176二、典型個(gè)案分析2022/12/177鳳來(lái)儀花園首個(gè)低密度疊加別墅社區(qū)開發(fā)商：揚(yáng)州潤(rùn)弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商：南通五建規(guī)劃設(shè)計(jì)：南京泛華建設(shè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：深圳同心碧園景觀設(shè)計(jì)有限公司占地面積：134.7畝建筑面積：10.69萬(wàn)㎡，其中住宅9.96萬(wàn)㎡，配套公建0.73萬(wàn)㎡綠地率：39.5％容積率：1.19建筑密度：25.3％主力戶型:189、92、142㎡銷售價(jià)格：2500元/㎡2022/12/178★產(chǎn)品特點(diǎn)超大間距，日照系數(shù)1:1.5以上超大花園，一層住戶享有60㎡的庭院，南向雙陽(yáng)臺(tái)，上層住戶帶有35㎡大露臺(tái)39.5%綠地率，打造鳳凰文化為主題的中心景觀區(qū)層高3米，一層4.2米挑高客廳，餐廳與客廳之間錯(cuò)層設(shè)計(jì)2022/12/179★項(xiàng)目印象鳳來(lái)儀花園是潤(rùn)宏房產(chǎn)根據(jù)地塊現(xiàn)狀、規(guī)控等要求，并結(jié)合當(dāng)時(shí)儀征市場(chǎng)供應(yīng)情況推出低密度疊加別墅社區(qū)產(chǎn)品推出時(shí)在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ膭?chuàng)新性，一定程度上改變了當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臻g感弱、品質(zhì)差的現(xiàn)狀，同時(shí)又有別于容易出現(xiàn)的區(qū)位偏（配套程度低、入住率低）、總價(jià)高、物業(yè)維護(hù)壓力大等問(wèn)題的別墅項(xiàng)目。消費(fèi)者新鮮感較強(qiáng)，同時(shí)也滿足部分買不起別墅而又想住別墅的消費(fèi)者心理需求同時(shí)開發(fā)商結(jié)合項(xiàng)目周邊無(wú)商業(yè)配套的現(xiàn)狀，在地塊西北面即項(xiàng)目的主入口處配置了集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)用房——鳳來(lái)儀廣場(chǎng)作為社區(qū)配套，滿足社區(qū)及周邊居民生活需求。因此該項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)接受度尚可，但受周邊環(huán)境的客觀因素限制，去化較緩2022/12/1710★存存在在問(wèn)問(wèn)題題產(chǎn)品品套套型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)配配置置缺缺乏乏合合理理性性：：1、、““夾夾心心餅餅干干””建建筑筑單單體體上上疊疊加加與與普普通通單單層層相相雜雜，，購(gòu)購(gòu)買買群群體體和和消消費(fèi)費(fèi)層層次次的的差差異異性性使使得得社社區(qū)區(qū)檔檔次次形形象象上上不不去去.2、、疊疊加加套套型型過(guò)過(guò)于于單單一一和和簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，，無(wú)無(wú)太太多多的的創(chuàng)創(chuàng)新新；；無(wú)無(wú)法法體體現(xiàn)現(xiàn)出出大大戶戶型型的的檔檔次次和和舒舒適適性性市民民中中口口碑碑相相對(duì)對(duì)不不好好：：房房子子不不好好銷銷售售－－－－開開發(fā)發(fā)商商為為了了降降低低成成本本，，偷偷工工減減料料－－－－造造成成房房子子的的品品質(zhì)質(zhì)下下降降－－－－樓樓盤盤的的信信譽(yù)譽(yù)降降低低2022/12/1211銀都都錦錦繡繡花花園園儀征征第第一一品品質(zhì)質(zhì)社社區(qū)區(qū)、、儀儀征征首首席席人人文文景景觀住住宅宅、、2005全全國(guó)國(guó)人人居居經(jīng)經(jīng)典典建建筑筑金金獎(jiǎng)獎(jiǎng)、、全國(guó)國(guó)人人居居經(jīng)經(jīng)典典環(huán)環(huán)境境金金獎(jiǎng)獎(jiǎng)的的獲獲得得者者開發(fā)發(fā)商商：：揚(yáng)揚(yáng)州州市市銀銀都都房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：中中國(guó)國(guó)美美術(shù)術(shù)學(xué)學(xué)院院風(fēng)風(fēng)景景建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)研究究院院景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：加加拿拿大大LSK國(guó)際際建建筑筑師師事事務(wù)務(wù)所所市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣：：西西元元代代理理/西西地地廣廣告告占地地：：7.8299萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡總建建：：13.2866萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡，，其其中中住住宅宅104475㎡㎡建筑筑密密度度：：35%綠地地率率：：35%總戶戶數(shù)數(shù)：：808戶戶機(jī)動(dòng)動(dòng)車車停停車車位位：：429輛輛。。容積積率率：：多多層層容容積積率率1.50，，高高層層容容積積率率3.3銷售售價(jià)價(jià)格格：：3000元元/㎡㎡2022/12/1212★產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)全框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，個(gè)個(gè)性性、、靈靈活活、、可可自自由由分分割割的的成成長(zhǎng)長(zhǎng)型型使使用用空空間間有有別別于于其其他他磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)小小區(qū)區(qū)“樂(lè)樂(lè)普普牌牌劈劈開開磚磚””作作為為外外墻墻面面磚磚，，立立面面端端莊莊典典雅雅壁厚厚1.4mm的““協(xié)協(xié)和和””鋁鋁合合金金窗窗，，雙雙層層中中空空玻玻璃璃，，保保溫溫降降噪噪性性能能較較好好屋頂頂采采用用世世界界著著名名品品牌牌““歐歐文文斯斯科科寧寧””瓦瓦，，保保溫溫性性能能良良好好“美家家園””斜屋屋頂窗窗，優(yōu)優(yōu)質(zhì)美美觀框架梁梁、柱柱與砌砌體交交接處處采用用鋼板板網(wǎng)片片及玻玻纖布布連接接、所所有外外墻底底全部部設(shè)上上翻砼砼止水水條等等新技技術(shù)的的在儀儀征首首次運(yùn)運(yùn)用戶型設(shè)設(shè)計(jì)多多樣化化，面面積控控制在在70-140平方方米之之間，，為客客戶提提供多多種戶戶型選選擇，，符合合客戶戶對(duì)置置業(yè)的的多樣樣性需需求東西邊邊套八八角窗窗設(shè)置置，提提供270度觀觀景視視眼2022/12/1213★項(xiàng)目目印象象作為錦錦繡家家園的的開發(fā)發(fā)商，，銀都都在儀儀征引引入了了浙江江的開開發(fā)理理念和和推廣廣手法法，從從產(chǎn)品品細(xì)節(jié)節(jié)找手手，以以品質(zhì)質(zhì)打動(dòng)動(dòng)客戶戶，成成為當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠慨a(chǎn)開開發(fā)的的樣板板，銷銷售價(jià)價(jià)格也也是當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡臉?biāo)桿桿，一一二期期順利利銷售售并已已交付付，目目前三三期熱熱售中中項(xiàng)目在在綠化化布局局上以以中心心景觀觀軸形形成視視覺通通廊，，最大大程度度將綠綠色引引入家家家戶戶戶的的窗口口，在在綠化化環(huán)境境的集集中宅宅間綠綠地的的環(huán)境境均好好性方方面，，進(jìn)行行了合合理的的安排排，同同時(shí)結(jié)結(jié)合豎豎向設(shè)設(shè)計(jì)，，形成成了立立體化化的綠綠化效效果。。小區(qū)區(qū)的中中央花花園及及南側(cè)側(cè)兩個(gè)個(gè)組團(tuán)團(tuán)采用用了半半地下下室的的設(shè)計(jì)計(jì)空間間，使使得這這部分分庭院院是一一個(gè)完完完整整整的的步行行生活活單元元建筑風(fēng)風(fēng)格有有著水水鄉(xiāng)建建筑的的輕靈靈感，，用現(xiàn)現(xiàn)代建建筑板板材玻玻璃、、欄桿桿等元元素，，以紅紅色墻墻面磚磚為主主，底底層以以灰色色花崗崗巖貼貼面，，又顯顯得穩(wěn)穩(wěn)重住宅類類型是是多層層和小小高層層，主主要戶戶型有有4種種：二二室二二廳一一衛(wèi)、、三室室二廳廳一衛(wèi)衛(wèi)、三三室二二廳二二衛(wèi)和和四室室二廳廳二衛(wèi)衛(wèi)2022/12/1214南洋尚尚城開發(fā)商商：揚(yáng)州景景泰房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)/建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)：中中國(guó)建建筑上上海設(shè)計(jì)研研究院院景觀設(shè)設(shè)計(jì)：：新順順興園園藝景景觀設(shè)設(shè)計(jì)公公司物業(yè)管管理：：深圳圳鴻基基物業(yè)業(yè)管理理有限限公司全程營(yíng)營(yíng)銷：：南京京世聯(lián)聯(lián)房地地產(chǎn)顧顧問(wèn)有有限公司司占地：：9.276萬(wàn)萬(wàn)總建：：11.732建筑密密度：：29％，，綠化率率：38％％容積率率：1.1左右右2022/12/1215★產(chǎn)品品特點(diǎn)點(diǎn)社區(qū)大大，產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)多多樣化化，包包括多多層小小戶型型公寓寓、多多層、、花園園洋房房、雙雙拼、、聯(lián)排排、疊疊加別別墅景觀打打造上上，設(shè)設(shè)計(jì)有有濃郁郁南洋洋風(fēng)情情的柔柔佛中中央廣廣場(chǎng)、、淡馬馬錫湖湖水系系，沿沿水系系種植植棕櫚櫚樹規(guī)劃1500平平方米米會(huì)所所，滿滿足社社區(qū)居居民日日常休休閑活活動(dòng)戶型設(shè)設(shè)計(jì)上上多以以大面面寬、、短進(jìn)進(jìn)深設(shè)設(shè)計(jì)采用彩彩色鋁鋁合金金窗、、雙層層中空空玻璃璃，地地埋式式污水水處理理2022/12/1216★存在在問(wèn)題題小區(qū)規(guī)規(guī)劃上上過(guò)于于死板板，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的行列列式分分布，，缺乏乏組團(tuán)團(tuán)式安安排產(chǎn)品種種類過(guò)過(guò)多，，花園園洋房房套型型普通通無(wú)太太多亮亮點(diǎn)；；疊加加別墅墅空間間浪費(fèi)費(fèi)，死死角不不易利利用；；多層層產(chǎn)品品套型型設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)于于簡(jiǎn)單單，無(wú)無(wú)灰色色空間間安排排立面色色彩過(guò)過(guò)于土土氣，，缺乏乏南洋洋風(fēng)情情之感感覺2022/12/1217萬(wàn)博奧奧林匹匹克花花園中體奧奧林匹匹克花花園品品牌連連鎖社社區(qū)開發(fā)商商：江江蘇萬(wàn)萬(wàn)博集集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)：香香港海文嘉德德國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)占地：200畝總建：21萬(wàn)萬(wàn)㎡其中：住宅15.74萬(wàn)萬(wàn)㎡小高層5.4萬(wàn)㎡花園洋房0.95萬(wàn)㎡總戶：約1500戶2022/12/1218★產(chǎn)品特點(diǎn)奧林匹克品牌牌連鎖社區(qū)，，體育運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施遍布小區(qū)區(qū)地中海風(fēng)情西西班牙建筑風(fēng)風(fēng)格，米黃主主調(diào)，英紅頂頂瓦戶型全明設(shè)計(jì)計(jì)，大面寬、、短進(jìn)深，通通風(fēng)采光較好好多層戶型以110㎡左右右三房二廳一一衛(wèi)和125㎡左右三房房二廳二衛(wèi)為為主力戶型45%車位配配置，人車分分流2022/12/1219★項(xiàng)目印象基于對(duì)儀征城城市活力的認(rèn)認(rèn)可及江蘇萬(wàn)萬(wàn)博集團(tuán)開發(fā)發(fā)能力認(rèn)可，，萬(wàn)博奧林匹匹克花園落戶戶儀征，開創(chuàng)創(chuàng)了全國(guó)縣市市級(jí)連鎖先河河萬(wàn)博奧林匹克克花園將“科科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健健康生活”的的人文理念貫貫穿于開發(fā)過(guò)過(guò)程每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，落實(shí)于于每個(gè)部位作為揚(yáng)州汽車車工業(yè)園區(qū)重重點(diǎn)配套項(xiàng)目目，特別是處處于真州舊城城與城東新區(qū)區(qū)的過(guò)渡帶，，項(xiàng)目帶動(dòng)了了區(qū)域人居板板塊的啟動(dòng)2022/12/1220三、項(xiàng)目地塊塊概況2022/12/1221規(guī)劃指標(biāo)地理位置：地地塊為汽車工工業(yè)園區(qū)配套用地，位于于汽車工業(yè)園四號(hào)路南側(cè)側(cè)，寧通高速以北，一號(hào)號(hào)路西側(cè)，泗大公路東側(cè)側(cè)土地面積：6.57公頃頃，約98.55畝容積率：1.0-1.2建筑密度：≤≤28%綠地率：≥35%用地性質(zhì)：居居住用地規(guī)劃要求：退退讓泗大公路路紅線20米米，退讓寧通公路路邊溝外側(cè)50米，90平方米以下下戶型占住宅面積積總量70％％以上2022/12/1222地塊周邊環(huán)境境2022/12/1223地塊現(xiàn)狀地塊包括大部部分田地和未未拆遷地塊，，其中未拆遷遷地塊為揚(yáng)州市匯通公公路養(yǎng)護(hù)工程程有限公司和和曹山化纖織織布廠，近20畝地地塊四個(gè)方向向環(huán)境地塊東面：儀儀征汽車工業(yè)業(yè)園管委會(huì)地塊南面：臨臨寧通高速地塊西面：泗泗大公路地塊北面：太太平洋地塊2022/12/1224環(huán)境污染情況況空氣：與城西西臨化工區(qū)氣氣味較濃相比比，該區(qū)域相相對(duì)較好，但但由于火電廠廠相距不遠(yuǎn)，，有一定煤灰灰污染噪音：地塊處處于曹山公路路立交附近，，且臨寧通高高速，車流量量大，噪音污污染較嚴(yán)重水質(zhì)：地塊西西北高，東南南低，落水、、污水容易匯匯集到地塊低低洼處，水質(zhì)質(zhì)一般地塊交通條件件交通干道：臨臨貫通儀征南南北的泗大線線及橫穿儀征征東西的寧通通高速交通站點(diǎn)：儀儀征汽車站及及火車站相距距不遠(yuǎn)公交路線：18路、3路路、4路遠(yuǎn)期規(guī)劃：寧寧通高速寧揚(yáng)揚(yáng)段在儀征境境內(nèi)將向北移移位新建，同同時(shí)，恢復(fù)原原寧通公路的的328國(guó)道道功能；汽車車站北移地塊周邊商業(yè)業(yè)配套地塊周邊除鳳鳳來(lái)儀在建商商服配套外，，無(wú)其他商服服配套2022/12/1225四、地塊塊產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)思考考2022/12/1226指導(dǎo)思想想居住性需需求儀征房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)尚尚處于““改善原原有居住住條件””的需求求階段，，老百姓姓對(duì)居住住內(nèi)外空空間的需需求特點(diǎn)點(diǎn)：空間間占有欲欲較強(qiáng)，，對(duì)邊角角利用、、合理布布局、少少公攤、、少浪費(fèi)費(fèi)（無(wú)效效面積））等方面面有明顯顯的傾向向，這就就要求我我們做足足內(nèi)部文文章競(jìng)爭(zhēng)性需需求當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品““同質(zhì)化化”較為為嚴(yán)重，，產(chǎn)品形形式上有有一定創(chuàng)創(chuàng)新，品品質(zhì)上有有屬提升升的受市市場(chǎng)追捧捧，加上上地塊周周邊項(xiàng)目目品質(zhì)相相對(duì)較好好，如鳳鳳來(lái)儀花花園、奧奧林匹克克花園等等，要求求我們的的產(chǎn)品要要有創(chuàng)新新性，在在吸取各各個(gè)項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)的的同時(shí)，，與之形形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)2022/12/1227指導(dǎo)思想想地形地貌貌需求地塊處于于高速立立交道路路岔口附附近，地地塊成西西北高，，東南低低的坡勢(shì)勢(shì)，要求求我們最最大化利利用地貌貌進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì),達(dá)到到地貌與與產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格、建建筑形式式的和諧諧統(tǒng)一,并爭(zhēng)取取采光、、通風(fēng)的的最佳效效果經(jīng)濟(jì)利益益需求要求我們們?cè)诋a(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)上達(dá)到到利益的的“最大大化”，，但考慮慮到當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)的的成熟度度、老百百姓的接接受度，，我們必必須有所所準(zhǔn)備地地規(guī)避““由于過(guò)過(guò)度創(chuàng)新新”而帶帶來(lái)銷售售上的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2022/12/1228設(shè)計(jì)思路路空間利用用的最大大化：高得房率率、爭(zhēng)取取多設(shè)置置套內(nèi)的的灰色空空間空間結(jié)構(gòu)構(gòu)可變化化：以合理配配置“親親情兩代代居”的的方式來(lái)來(lái)弱化90/70的規(guī)規(guī)劃硬性性干擾，，力爭(zhēng)做做到99%切合合儀征當(dāng)當(dāng)?shù)匕傩招盏膶?shí)際際需求與與滿足置置業(yè)選擇擇立面空間間的層次次化：利用地勢(shì)勢(shì)上的坡坡度，使使產(chǎn)品形形式上做做到富有有層次但但變換有有序景觀取向向：外部環(huán)境境的相對(duì)對(duì)不利，，要求我我們?cè)趦?nèi)內(nèi)部景觀觀的打造造上做足足2022/12/1229幾個(gè)要點(diǎn)點(diǎn)緩沖小廣廣場(chǎng)：考慮到地地塊西側(cè)側(cè)入口直直面高速速立交岔岔口，我我們?cè)诖舜嗽O(shè)置緩緩沖小廣廣場(chǎng)及綠綠化，一一方面作作為路口口繁華交交通與小小區(qū)的緩緩沖及界界面空間間，另方方面又美美化凈化化小區(qū)入入口景觀的打打造：利用坡地地的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在垂垂直空間間上做足足，在景景觀的打打造上要要做到經(jīng)經(jīng)典耐看看，經(jīng)久久耐用，，易于管管理20米及及30米米退讓：在20米米退讓上上綠化做做足，在在30米米退讓上上，爭(zhēng)取取圍墻圍圍入，不不行的情情況下，，利用軟軟性圍墻墻，圍而而通透，，在30米退讓讓強(qiáng)化綠綠化的層層次感，，如：以以水杉做做天然綠綠色屏障障，下部部漏空處處以灌木木填補(bǔ)配配合種植植，在視視覺上達(dá)達(dá)到“圍圍、擋、、透、柔柔”的感感官效果果，提升升的綠化化層次和和檔次停車及人人防：坡地現(xiàn)狀狀使得地地下人防防成本過(guò)過(guò)高，地地下停車車、異地地人防安安置是較較為妥當(dāng)當(dāng)方式，，50-60%停車位位地下解解決，40-50%停停車位地地上解決決2022/12/1230五、總體體規(guī)劃及及功能布布局建議議2022/12/1231項(xiàng)目概述述本項(xiàng)目位位于汽車車工業(yè)園園區(qū)，四四號(hào)路南南側(cè)，一一號(hào)路西西側(cè)，泗泗大公路路（曹山山路）西西側(cè).用用地面積積65718㎡㎡，總建筑面面積約78221㎡，容積率1.19，地塊塊現(xiàn)狀呈呈西高東東低，東東面曹山山路為城城市主干干道，南南面為寧寧通公路路快速路路，東側(cè)側(cè)有一號(hào)號(hào)規(guī)劃路路于地塊塊北側(cè)停停止，并并與六號(hào)號(hào)路相連連2022/12/1232方案比較方案一相對(duì)對(duì)方案二比比較傳統(tǒng),以滿足容積積為主要目目的.排排坐的形形式比較單單一,構(gòu)思上無(wú)太太大創(chuàng)新.沒(méi)有賣點(diǎn)無(wú)無(wú)法和周邊邊個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng).所以我們最最后兵器方方案一而選選擇新思路路的方案二二2022/12/12332022/12/12342022/12/1235規(guī)劃構(gòu)思針對(duì)用地西西高東低這這一有趣和和顯著的特特征，采取取了地中海海沿岸的建建筑風(fēng)格樣樣式，洋溢溢著明亮和和自由。小小區(qū)的空間間組織是設(shè)設(shè)計(jì)的靈魂魂，在本設(shè)設(shè)計(jì)中，房房子是原生生的，綠地地是原生的的，房子不不再是工地地上堆積的的產(chǎn)物，而而是與地形形地貌和諧諧呼應(yīng)，錯(cuò)錯(cuò)落有致的的排列。結(jié)結(jié)合疊加的的廣場(chǎng)，起起伏的綠地地，田園牧牧歌式的詩(shī)詩(shī)情畫意油油然而生。。在風(fēng)情水水池旁嬉戲戲，在噴泉泉花壇旁放放歌，在典典雅的會(huì)所所品茗，在在疊加廣場(chǎng)場(chǎng)漫步………頓悟，生生活之美，，現(xiàn)乎于形形，更體之之于心2022/12/12362022/12/1237規(guī)劃結(jié)構(gòu)因地塊南側(cè)側(cè)為坡度較較大的坡道道，不宜設(shè)設(shè)置出入口口，所以選選擇平整面面大且為城城市主干道道的曹山路路為小區(qū)入入口，并在在地塊東南南側(cè)設(shè)置次次入口，機(jī)機(jī)動(dòng)車道盡盡量布置于于地塊外圍圍。針對(duì)地地塊東西南南較長(zhǎng)，于于西側(cè)布置置道路劃分分成兩個(gè)組組團(tuán)，這種種布置最大大程度地使使步行系統(tǒng)統(tǒng)集中于地地塊內(nèi)部，，更加有效效地保證了了人車分流流，地塊內(nèi)內(nèi)部的步行行系統(tǒng)利用用高差設(shè)置置廣場(chǎng)景觀觀軸和綠地地景觀軸，使地塊內(nèi)部部形成網(wǎng)狀狀連續(xù)的景景觀、交往往休閑系統(tǒng)統(tǒng)2022/12/12382022/12/1239空間組織本設(shè)計(jì)中采采取了建筑筑自由布置置和綠地廣廣場(chǎng)系統(tǒng)的的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)構(gòu)與坡地自自然融合，，構(gòu)成有次次序的立體體景觀軸和和廊道，形形成縱橫交交錯(cuò)，互相相滲透的景景觀網(wǎng)絡(luò)。。小區(qū)入口口廣場(chǎng)為最最高標(biāo)高處處，進(jìn)入小小區(qū)入口廣廣場(chǎng)機(jī)動(dòng)車車軸兩側(cè)道道路分流入入口廣場(chǎng)與與次入口廣廣場(chǎng)相連而而成的一個(gè)個(gè)疊加的廣廣場(chǎng)，并與與南側(cè)依地地塊用地線線走向而形形成兩個(gè)建建筑組團(tuán)。。小區(qū)入口口廣場(chǎng)通過(guò)過(guò)會(huì)所廣場(chǎng)場(chǎng)和坡地草草坪與西側(cè)側(cè)中心景觀觀帶相連，，形成一個(gè)個(gè)建筑、綠綠化坡地有有序結(jié)合呼呼應(yīng)的空間間形態(tài)2022/12/12402022/12/12412022/12/1242入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)最最寬處達(dá)45米，采采用”V”字形布置，，形成一種種對(duì)外部空空間的迎入入感。入口口廣場(chǎng)為小小區(qū)最高標(biāo)標(biāo)高面層處處，將電壓壓的鐘樓會(huì)會(huì)所作為入入口對(duì)景，，為整個(gè)小小區(qū)的外部部形態(tài)提供供了一個(gè)高高層次的界界面2022/12/12432022/12/1244鐘樓會(huì)所廣廣場(chǎng)由入口廣場(chǎng)場(chǎng)步行110米后，，由臺(tái)階步步入會(huì)所廣廣場(chǎng)，會(huì)所所廣場(chǎng)是小小曲的第二二標(biāo)高面層層。因?yàn)殓婄姌菚?huì)所廣廣場(chǎng)是小區(qū)區(qū)各個(gè)景觀觀的交錯(cuò)點(diǎn)點(diǎn)，所以設(shè)設(shè)計(jì)成圓形形發(fā)散式的的布置形態(tài)態(tài)，充分營(yíng)營(yíng)造空間的的開敞和連連續(xù)。沿東東面通過(guò)環(huán)環(huán)形臺(tái)階步步入坡度為為8%的舒舒適草坪與與西側(cè)中心心綠化相連連為一體，，沿西南則則步入中心心廣場(chǎng)2022/12/12452022/12/1246中心廣廣場(chǎng)中心廣廣場(chǎng)采采用圍圍合式式布局局，采采用繞繞行臺(tái)臺(tái)階與與疊加加花壇壇相點(diǎn)點(diǎn)綴呼呼應(yīng)，，展現(xiàn)現(xiàn)豐富富有趣趣的立立體景景觀系系統(tǒng)，，廣場(chǎng)場(chǎng)北側(cè)側(cè)建筑筑依坡坡地而而錯(cuò)落落布置置，生生動(dòng)活活潑。。中心心廣場(chǎng)場(chǎng)沿踏踏步而而下到到達(dá)次次入口口廣場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)高高面層層2022/12/12472022/12/12482022/12/1249水景休休閑帶帶小區(qū)西西側(cè)為為水景景休閑閑帶組組團(tuán)，，與次次入口口空間間和廣廣場(chǎng)景景觀軸軸相連連呼應(yīng)應(yīng)，在在組團(tuán)團(tuán)中心心配以以淺水水浮橋橋和各各種景景觀元元素結(jié)結(jié)合步步行系系統(tǒng)構(gòu)構(gòu)成豐豐富的的環(huán)境境和生生活氛氛圍2022/12/12502022/12/1251戶型建建議目前短短進(jìn)深深戶型型因具具備光光照充充足、、無(wú)暗暗間、、通風(fēng)風(fēng)好等等優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)深受受市場(chǎng)場(chǎng)追捧捧。本項(xiàng)目目的戶戶型均均采用用10.5米的的超短短進(jìn)深深，多層層可備備選的的戶型型有92.9平平方米米、96.9平平方米米、118平方方米、、110平平方米米等二二房、、小三三房、、大三三房的的戶型型。小小高層層戶型型做到到100平平方米米三房房一衛(wèi)衛(wèi)和110平方方米三三房二二衛(wèi)產(chǎn)產(chǎn)品。。在滿足足90/70的的硬性性規(guī)定定下，，結(jié)合合儀征征當(dāng)?shù)氐氐氖惺袌?chǎng)我我們建建議將將70%的的90平方方米的的戶型型做到到功能能型小小三房房、部部分二二房產(chǎn)產(chǎn)品，，余下下30%做做到三三房二二衛(wèi)的的舒適適性產(chǎn)產(chǎn)品。。2022/12/12522022/12/12532022/12/12542022/12/12552022/12/12562022/12/12572022/12/1258六、銷售售價(jià)格及及銷售節(jié)節(jié)奏建議議2022/12/1259銷售價(jià)格格價(jià)格定位位原則:參照區(qū)域域競(jìng)盤利于促銷銷最大限度度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值以價(jià)格契契合產(chǎn)品品定位市場(chǎng)變化化反映價(jià)格具有有競(jìng)爭(zhēng)力力留有余地地，進(jìn)退退有據(jù)儀征整體體房?jī)r(jià)上上漲幅度度時(shí)間差別別因素項(xiàng)目自身身產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)在前面所所述產(chǎn)品品定位的的基礎(chǔ)上上,依據(jù)我公公司的專專業(yè)策劃劃和營(yíng)銷銷團(tuán)隊(duì)實(shí)實(shí)力,我們有信信心項(xiàng)目目入市時(shí)時(shí)的價(jià)格格將會(huì)站站在3000元元/平方方米的基基礎(chǔ)上,并根據(jù)銷銷售情況況逐步提提升,最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體銷銷售均價(jià)價(jià)3300/平方米以以上。2022/12/1260價(jià)格策略略中開高走走銷售價(jià)格格范圍可可以適當(dāng)當(dāng)?shù)睦蟠罂臻g,總體價(jià)格格策略實(shí)實(shí)行“中開高高走”，項(xiàng)目以以適應(yīng)市市場(chǎng)價(jià)格入入市:易于快速速回?cái)n資資金奪得市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)搶占目標(biāo)標(biāo)客戶群群體聚集人氣氣盡量縮短短開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售周期期然后依據(jù)據(jù)市場(chǎng)行行情以及及強(qiáng)有力力的整合合營(yíng)銷推推廣，使使銷售價(jià)價(jià)格逐漸漸攀高，，具體的的依照當(dāng)?shù)氐牡氖袌?chǎng)行行情變化化以及我我公司的的強(qiáng)力市市場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)而定:實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤(rùn)最最大化價(jià)格的提提升，利利于樓盤盤的形象象建設(shè)讓已買客客戶心理理平衡2022/12/1261銷售周期期及節(jié)奏奏根據(jù)項(xiàng)目目體量、、區(qū)域市市場(chǎng)購(gòu)買買力以及及營(yíng)銷推推廣工作作的節(jié)奏奏性和延延續(xù)性，，我司建建議：本項(xiàng)目開開發(fā)和銷銷售分兩兩期進(jìn)行行總銷售周周期預(yù)計(jì)計(jì)18個(gè)月至24個(gè)月。2022/12/1262七、、投投資資收收益益分分析析2022/12/1263經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)用地地:65718㎡㎡總建建:78221㎡㎡其中中:多多層層62937㎡㎡小高高層層10434㎡㎡商鋪鋪2400㎡㎡會(huì)所所2450㎡㎡建筑筑占占地地:1365㎡㎡容積積率率:1.19密度度:20%綠地地率率:42%總戶戶數(shù)數(shù):7382022/12/1264開發(fā)發(fā)成成本本序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1.1土地成本40703950萬(wàn)，契稅3%，印花稅0.05%

1.2前期工程費(fèi)10961.2.1城市配套費(fèi)58775元/㎡

1.2.2墻改、白蟻防治、散裝水泥19625元/㎡

1.2.3勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)等31340元/㎡

1.3建筑安裝工程費(fèi)

7328

1.3.1多層5664900元/㎡

1.3.2小高層12521200元/㎡

1.3.3商鋪216900元/㎡

1.3.4會(huì)所196800元/㎡

1.4基礎(chǔ)設(shè)施及附屬工程

1564200元/㎡1.5人防異地建設(shè)費(fèi)

391

50元/㎡1.6不可預(yù)見費(fèi)1441.1~1.5之和×1%

合計(jì)145932022/12/1265開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注2.1管理費(fèi)用2891.1~1.5之和×2%

2.2銷售費(fèi)用385銷售收入×1.5%

2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用11461*60%×0.63%×18

合計(jì)18202022/12/1266銷售售收收入入序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注3.1住宅242123300元/㎡

3.2商鋪14406000元/㎡合計(jì)256522022/12/1267稅金金及及利利潤(rùn)潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注4