投資性房地產

1.掌握投資性房地產的確認和初始計量2.掌握投資性房地產后續計量及其會計處理3.掌握投資性房地產處置的會計處理

學習目標12/17/20221一、投資性房地產定義及特征

（一）投資性房地產的定義

投資性房地產——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。第一節投資性房地產的特征與范圍12/17/20222投資性房地產的特征

1、投資性房地產是一種經營性活動。

投資性房地產的主要形式——是出租建筑物、出租土地使用權，其實質上屬于讓渡資產使用權行為。

投資性房地產的另一種形式——是持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于企業作為經營用場所的房地產和房地產企業用于銷售的房地產。3、投資性房地產有兩種計量模式。12/17/20223

二、投資性房地產的范圍

（一）屬于投資性房地產的項目

1、已出租的土地使用權

——是指企業通過出讓或轉讓方式取得的，以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成后用于出租的土地使用權。

以經營方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。12/17/20224

2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權

——是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。

按照國家有關規定認定的閑置的土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也不屬于投資性房地產。3、已出租的建筑物

——是指企業以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發完成后用于出租的房屋等。12/17/20225

注意：（1）用于出租的建筑物——是指企業擁有產權的建筑物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。（2）已出租的建筑物——是企業已經與其他方簽訂租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物，企業計劃出租的建筑物但尚未出租的建筑物，不屬于已出租的建筑物。12/17/20226

（3）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供保安、維修等相關輔助服務——所提供的其他服務在整個協議中不重大的，應將該建筑物確認為投資性房地產。12/17/20227

（二）不屬于投資性房地產的項目

（1）自用房地產

——即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房、辦公樓等。

◆企業出租給本企業職工居住的宿舍——即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。

◆企業擁有并自行經營的旅館飯店——不屬于投資性房地產。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可確認為投資性房地產。

12/17/20228

2、作為存貨的房地產——是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。12/17/20229（三）需要根據具體情況判斷是否屬于投資性房地產

1、一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理——用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產。12/17/2022102、企業將建建筑物出租并并按出租協議議向承租人提提供保安和維維修等其他服服務——所提供的其他他服務在整個個協議中不重重大的，可以以將該建筑物物確認為投資資性房地產；；所提供的其其他服務在整整個協議中如如為重大的，，該建筑物應應視為企業的的經營場所，，應當確認為為自用房地產產。3、關聯企業業之間租賃房房地產的———出租方應將出出租的房地產產確定為投資資性房地產。。但在編制合合并報表時，，應將其作為為企業集團的的自用房地產產。12/12/202211一、投資性房房地產的的確認和和初始計計量(一)投資性房房地產的的確認條條件將某個項項目確認認為投資資性房地地產，首首先應符符合投資資性房地地產的概概念，其其次要同同時滿足足下列條條件：（1）與與該投資資性房地地產相關關的經濟濟利益很很可能流流入企業業；（2）該該投資性性房地產產的成本本能夠可可靠地計計量。第二節投投資性性房地產產的確認認和初始始計量12/12/202212(二)投投資性房房地產的的確認時時點1、出租租的土地地使用權權、出租租的建筑筑物——確認時點點為租賃賃期開始始日。2、持有有并準備備增值后后轉讓的的土地使使用權——確認認時點為為企業將將自用土土地使用用權停止止自用，，明確用用于資本本增值后后轉讓的的日期。。12/12/202213（三）投投資性房房地產的的確認和和初始計計量初始計量量——投資性房房地產應應當按照照成本進進行初始始計量。。后續計計量———企業通通常應應當采采用成成本模模式對對投資資性房房地產產進行行后續續計量量，企業只只有存存在確確鑿證證據表表明投投資性性房地地產的的公允允價值值能夠夠持續續可靠靠取得得的，，才可可以采采用公公允價價值模模式對對投資資性房房地產產進行行后續續計量量。◆同一企企業只只能采采用一一種模模式對對所有有投資資性房房地產產進行行后續續計量量，不不得同同時采采用兩兩種計計量模模式。。12/12/202214◆企業一一旦選選擇采采用公公允價價值模模式，，就應應當對對其所所有的的投資資性房房地產產均采采用公公允價價值模模式進進行后后續計計量。。采用公公允價價值模模式計計量應應同時時滿足足的兩兩個條條件：：（1））投資資性房房地產產所在在地有有活躍躍的房房地產產交易易市場場；（2））企業業能夠夠從活活躍的的房地地產交交易市市場上上取得得同類類或類類似房房地產產的市市場價價格及及其他他相關關信息息，從從而對對投資資性房房地產產的公公允價價值作作出合合理的的估計計。12/12/2022151、、外外購購投投資資性性房房地地產產的的確確認認和和初初始始計計量量外購購房房地地產產————只有有在在購購入入的的同同時時開開始始出出租租，才才能能作作為為投投資資性性房房地地產產加加以以確確認認。。外購購的的土土地地使使用用權權和和建建筑筑物物————按照照取取得得時時的的實實際際成成本本進進行行初初始始計計量量。。其實實際際成成本本包包括括購購買買價價款款、、相相關關稅稅費費和和可可直直接接歸歸屬屬于于該該資資產產的的其其他他支支出出。。12/12/202216采用用成成本本模模式式計計量量的的會會計計處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產產貸：：銀銀行行存存款款采用用公公允允價價值值模模式式計計量量的的會會計計處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本貸：：銀銀行行存存款款◆企業業購購入入的的房房地地產產，，部部分分用用于于投投資資、、部部分分自自用用———用用于于投投資資的的部部分分應應當當予予以以單單獨獨確確認認。。按各各部部分分的的公公允允價價值值占占公公允允價價值值總總額額的的比比例例進進行行分分配配，，或或按按各各部部分分面面積積所所占占比比例例進進行行分分配配。。12/12/202217【例例題題1··單單選選題題】】2007年年1月月1日日，，甲甲公公司司購購入入一一幢幢建建筑筑物物用用于于出出租租，，取取得得的的增增值值稅稅專專用用發發票票上上注注明明的的價價款款為為100萬萬元元，，增增值值稅稅額額為為17萬萬元元。。款款項項以以銀銀行行存存款款支支付付。。購購入入該該建建筑筑物物發發生生的的談談判判費費用用為為0.2萬萬元元，，差差旅旅費費為為0.3萬萬元元。。該該投投資資性性房房地地產產的的入入賬賬價價值值（（））萬萬元元。。A.100B.117C.117.5D.100.5【答答案案】】B12/12/2022182、、自自行行建建造造投投資資性性房房地地產產企業業自自行行建建造造或或開開發發活活動動完完成成后后用用于于出出租租的的房房地地產產屬屬于于投投資資性性房房地地產產。。但但只有有在在自自行行建建造造或或開開發發活活動動完完成成的的同同時時開開始始出出租租————才能能將將自自行行建建造造或或開開發發活活動動完完成成的的房房地地產產確確認認為為投投資資性性房房地地產產。。自行行建建造造投投資資性性房房地地產產的成成本本————由建建造造該該項項資資產產達達到到預預定定可可使使用用狀狀態態前前所所發發生生的的所所有有必必要要支支出出構構成成，，包包括括土土地地開開發發費費、、建建筑筑成成本本、、安安裝裝成成本本、、應應予予資資本本化化的的借借款款費費用用、、支支付付的的其其他他費費用用和和分分攤攤的的間間接接費費用用等等。。建造造過過程程中中發發生生的的非非正正常常損損失失————直接接計計入入當當期期損損益益。。12/12/202219采用用成成本本模模式式計計量量的的會會計計處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產產貸：：在在建建工工程程或或開開發發產產品品無形形資資產產————土土地地使使用用權權采用用公公允允價價值值模模式式計計量量的的會會計計處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本貸：：在在建建工工程程或或開開發發產產品品無形形資資產產————土土地地使使用用權權12/12/2022203、、非非投投資資性性房房地地產產轉轉換換為為投投資資性性房房地地產產的的確確認認的的初初始始計計量量（1））自自用用房房地地產產或或存存貨貨的的房房地地產產轉轉為為出出租租————應當當在在租租賃賃期期開開始始日日確確認認為為投資資性性房房地地產產。（2））自自用用土土地地使使用用權權轉轉為為持持有有準準備備增增值值后后轉轉讓讓的的土土地地使使用用權權————在自自用用土土地地使使用用權權停停止止自自用用且且管管理理當當局局形形成成轉轉換換決決議議的的時時點點確確認認為為投資資性性房房地地產產。12/12/2022214、、非非貨貨幣幣性性資資產產交交換換、、債債務務重重組組等等取取得得的的投投資資性性房房地地產產的的成成本本———應當當分分別別按按照照《《企企業業會會計計準準則則第第7號號————非非貨貨幣幣性性資資產產交交換換》》、、《《企企業業會會計計準準則則第第12號號————債債務務重重組組》》的的有有關關規規定定確確定定。。12/12/202222二、、與與投投資資性性房房地地產產有有關關的的后后續續支支出出（一一））資資本本化化的的后后續續支支出出與投投資資性性房房地地產產有有關關的的后后續續支支出出，，滿足足投投資資性性房房地地產產確確認認條條件件的的————應應當當計計入入投投資資性性房房地地產產成成本本；；會計計處處理理如如下下：：12/12/2022231、、采采用用成成本本模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產產（1））轉轉入入改改良良或或裝裝修修時時：：借：：在在建建工工程程投資資性性房房地地產產累累計計折折舊舊（（攤攤銷銷））貸：：投投資資性性房房地地產產（2））發發生生改改良良或或裝裝修修支支出出時時：：借：：在在建建工工程程貸：：銀銀行行存存款款等等（3））改改良良或或裝裝修修完完成成時時：：借：：投投資資性性房房地地產產貸：：在在建建工工程程12/12/2022242、、采采用用公公允允價價值值模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產產（1））轉轉入入改改良良或或裝裝修修時時：：借：：在在建建工工程程貸：：投投資資性性房房地地產產————成成本本———公公允允價價值值變變動動（2））發發生生改改良良或或裝裝修修支支出出時時：：借：：在在建建工工程程貸：：銀銀行行存存款款等等（3））改改良良或或裝裝修修完完成成時時：：借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本貸：：在在建建工工程程12/12/202225（二）費用化化的后續支出出與投資性房地地產有關的后后續支出，不滿足投資性性房地產確認認條件的———應當在發生生時計入當期期損益（其他他業務成本））。會計處理如下下：借：其他業務務成本貸：銀行存款款12/12/202226第二節投投資性房地產產的后續計量量企業通常應當采用成本本模式對投資性房地地產進行后續續計量，在滿滿足特定條件件的情況下可采用公允價價值模式對投資性房地地產進行后續續計量。但同一企業只只能采用一種種模式對所有有投資性房地地產進行后續續計量，不得得同時采用兩兩種計量模式式。12/12/202227一、采用成本本模式進行后后續計量投資資性房地產（一）采用成成本模式進行行后續計量的的建筑物按固定資產的的有關規定進進行后續計量量，按期（月月）計提折舊舊，存在減值值跡象的，按按照資產減值值的有關規定定處理。（二）采用成成本模式進行行后續計量土土地使用權按無形資產的的有關規定進進行后續計量量，按期（月月）攤銷，存存在減值跡象象的，按照資資產減值的有有關規定處理理。12/12/202228【例題2·單單選題】某企業投資性性房地產采用用成本計量模模式。2007年1月1日購入一幢幢建筑物用于于出租。該建建筑物的成本本為270萬萬元，預計使使用年限為20年，預計計凈殘值為30萬元。采采用直線法計計提折舊。2007年應應該計提的折折舊額為（））萬萬元。A.12B.20C.11D.10【答案】C12/12/202229【例題3·單單選題】企業采用成本本模式計量的的投資性房地地產，且投資資性房地產不不屬于企業的的主營業務，，按期計提折折舊或進行攤攤銷，應該借借記的科目是是（））。A.其他業業務成本B.管理費費用C.制造費費用D.營業外外支出【答案】A12/12/202230二、采用公允允價值模式進進行后續計量量的投資性房房地產（一）采用公公允價值模式式計量的條件件企業只有存在在確鑿證據表表明投資性房房地產的公允允價值能夠持持續可靠取得得的，才可以以采用公允價價值模式對投投資性房地產產進行后續計計量。企業一旦選擇擇采用公允價價值計量模式式，就應當對對其所有的投投資性房地產產均采用公允允價值模式進進行后續計量量。12/12/202231（二）會計處處理采用公允價值模式式后續計量的，，不對投資性性房地產計提折舊舊或進行攤銷銷，應當以資資產負債表日日投資性房地產的的公允價值為為基礎調整其其賬面價值，，公允價值與原賬賬面價值之間間的差額計入入當期損益（公允價值變動損損益）。會計處理如下下：借：投資性房房地產——公公允價值變動動貸：公允價值值變動損益12/12/202232◆投資性房地產產取得的租金金收入——確認為其他業業務收入。投資性房地產產若屬于企業業主營業務的的——應通過“主營營業務收入””和“主營業業務成本”科科目核算相關關的損益。12/12/202233三、投資資性房地地產的后后續計量量模式的的變更企業對投投資性房房地產的的計量模模式一經經確定，，不得隨隨意變更更。成本模式式轉為公公允價值值模式的的，應當當作為會會計政策策變更處處理。將計量模模式變更更時公允允價值與與賬面價價值的差差額，調調整期初初留存收收益。已采用公公允價值值模式計計量的投投資性房房地產，，不得從公公允價值值模式轉轉為成本本模式。。12/12/202234成本模式式轉為公公允價值值模式的的會計處處理借：投資資性房地地產———成本投資性房房地產累累計折舊舊投資性房房地產減減值準備備貸：投資資性房地地產利潤分配配——未未分配利利潤盈余公積積12/12/202235第四節投投資資性房地地產的轉轉換和處處置一、投資資性房地地產的轉轉換（一）房房地產轉轉換形式式和轉換換日房地產轉轉換———是指房地地產因用用途發生生改變而而對房地地產進行行的重新新分類。。12/12/2022361、房地地產轉換換形式：：（1）投投資性房房地產開開始自用用；（2）作作為存貨貨的房地地產，改改為出租租；（3）自自用土地地使用權權停止自自用，改改用于賺賺取租金金或資本本增值；；（4）自自用建筑筑物停止止自用，，改為出出租。12/12/2022372、轉換換日的確確定（1）投投資性房房地產開開始自用用——轉換日為為房地產產達到自自用狀態態，企業業開始將將房地產產用于生生產商品品、提供供勞務或或者經營營管理的的日期。。（2）作為存存貨的房地產產改為出租，，或者自用建建筑物或土地地使用權停止止自用改為出出租——轉換日應當為為租賃期開始始日。（3）自用土土地使用權停停止自用，改改用于資本值值——轉換日為自用用土地使用權權停止自用后后確定用于資資本增值的日日期。12/12/202238（二）投資性性房地產轉換換為自用的房房地產1、采用成本本模式計量投投資性房地產產轉換為自用用的房地產———應將房地產轉轉換前的賬面面余額作為轉轉換后的入賬賬價值。借：固定資產產（或無形資資產）投資性房地產產累計折舊投資性房地產產減值準備貸：投資性房房地產累計折舊固定資產（或或無形資產））減值準備12/12/202239【例題4·單單選題】某企業的投資資性房地產采采用成本計量量模式。2007年1月月1日，該企企業將一項投投資性房地產產轉換為固定定資產。該投投資性房地產產的賬面余額額為100萬萬元，已提折折舊20萬元元，已經計提提的減值準備備為10萬元元。該投資性性房地產的公公允價值為75萬元。轉轉換日固定資資產的入賬價價值為（））萬元元。A.100B.80C.70D.75【答案】C12/12/2022402、采用公允允價值模式計計量的投資性性房地產轉換換為自用房地地產——應當以其轉換換當日的公允允價值作為自自用房地產的的賬面價值，，公允價值與與原賬面價值值的差額計入當期期損益（公允允價值變動損損益）。借：固定資產產、無形資產產（公允價值值）貸：投資性房房地產——成成本——公允價值值變動公允價值變動動損益12/12/202241（三）非投資資性房地產轉轉為投資性房房地產1、采用成本本模式計量的的投資性房地地產（1）作為存存貨的房地產產轉為投資性性房地產——按存貨在在轉換日的賬賬面價值作為為投資性房地地產的入賬價價值借：投資性房房地產存貨跌價準備備貸：開發產品品12/12/202242（2）自用房房地產轉為投投資性房地產產——按自用房地產的的賬面余額結結轉借：投資性房房地產累計折舊（攤攤銷）固定資產（無無形資產）減減值準備貸：固定資產產（無形資產產）投資性房地產產累計折舊投資性房地產產減值準備12/12/2022432、采用公允允價值模式對對投資性房地地產進行后續續計量會計處理原則則投資性房地產產——按照轉換當日日的公允價值值計價；轉換當日的公公允價值小于原賬面價值的的——其差額計入當當期損益；轉換當日的公公允價值大于原賬面價值的的——其差額計入所所有者權益（（資本公積———其他資本本公積），處置時轉入其其他業務收入入。12/12/202244（1））作作為為存存貨貨的的房房地地產產轉轉為為投投資資性性房房地地產產轉換換當當日日的的公公允允價價值值小小于于原原賬賬面面價價值值的的借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本存貨貨跌跌價價準準備備公允允價價值值變變動動損損益益（（差差額額））貸：：開開發發產產品品轉換換當當日日的的公公允允價價值值小小于于原原賬賬面面價價值值的的借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本存貨貨跌跌價價準準備備貸：：開開發發產產品品資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積12/12/202245（2））自自用用的的房房地地產產轉轉換換為為投投資資性性房房轉換換當當日日的的公公允允價價值值小小于于原原賬賬面面價價值值的的借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本累計計折折舊舊（（攤攤銷銷））固定定資資產產（（無無形形資資產產））減減值值準準備備公允允價價值值變變動動損損益益貸：：固固定定資資產產（（無無形形資資產產））12/12/202246轉換換當當日日的的公公允允價價值值大于于原賬賬面面價價值值的的借：：投投資資性性房房地地產產————成成本本累計計折折舊舊（（攤攤銷銷））固定定資資產產（（無無形形資資產產））減減值值準準備備貸：：固固定定資資產產（（無無形形資資產產））資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積◆處置置投投資資性性房房地地產產時時，，將將““資資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積””轉轉入入處處置置當當期期損損益益（（其其他他業業務務收收入入））。。12/12/202247【例例題題5··單單選選題題】】某企企業業的的投投資資性性房房地地產產采采用用公公允允價價值值計計量量模模式式。。2007年年1月月1日日，，該該企企業業將將一一項項固固定定資資產產轉轉換換為為投投資資性性房房地地產產。。該該固固定定資資產產的的賬賬面面余余額額為為100萬萬元元，，已已提提折折舊舊20萬萬元元，，已已經經計計提提的的減減值值準準備備為為10萬萬元元。。該該投資資性性房房地地產產的公公允允價價值值為為75萬萬元元。。轉轉換換日日投投資資性性房房地地產產的的入入賬賬價價值值為為（（））萬萬元元。。A.100B.80C.70D.75【答答案案】】D12/12/202248二、、投投資資性性房房地地產產的的處處置置當投投資資性性房房地地產產被被處處置置，，或或者者永永久久退退出出使使用用且且預預計計不不能能從從其其處處置置中中取取得得經經濟濟利利益益時時，，應應當當終終止止確確認認該該項項投投資資性性房房地地產產。。企業業出出售售、、轉轉讓讓、、報報廢廢投投資資性性房房地地產產或或者者發發生生投投資資性性房房地地產產毀毀損損，，應當當將將處處置置收收入入扣扣除除其其賬賬面面價價值值和和相相關關稅稅費費后后的的金金額額計計入入當當期期損損益益。12/12/202249（一）采用用成本模式式計量的投投資性房地地產的處置置出售、轉讓讓按成本模模式計量的的投資性房房地產——實際收到的的處置收入入計入其他他業務收入入；處置投投資性房地地產的賬面面價值計入入其他業務務成本。（1）借：：銀行存款款（處置收收入凈額））貸：其他業業務收入（2）借：：其他業務務成本投資性房地地產累計折折舊投資性房地地產減值準準備貸：投資性性房地產12/12/202250報廢廢、、毀毀損損的的投投資資性性房房地地產產（1））發發生生時時：：借：：待待處處理理財財產產損損溢溢投資資性性房房地地產產累累計計折折舊舊投資資性性房房地地產產減減值值準準備備貸：：投投資資性性房房地地產產（2））結結轉轉凈凈損損失失：：借：：其其他他業業務務成成本本貸：：待待處處理理財財產產損損溢溢12/12/202251（二二））采采用用公公允允價價值值模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產產的的處處置置出售售、、轉轉讓讓按按成成本本模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產產（1））借借：：銀銀行行存存款款（（處處置置收收入入凈凈額額））貸：：其其他他業業務務收收入入（2））借借：：其其他他業業務務成成本本貸：：投投資資性性房房地地產產————成成本本———公公允允價價值值變變動動12/12/202252（3））借借：：公公允允價價值值變變動動損損益益（累累計計公公允允價價值值變變動動））貸：：其其他他業業務務收收入入（4））借借：：資資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積（轉轉換換中中形形成成的的））貸：：其其他他業業務務收收入入12/12/202253報廢廢、、毀毀損損的的投投資資性性房房地地產產（1））發發生生時時：：借：：待待處處理理財財產產損損溢溢貸：：投投資資性性房房地地產產————成成本本———公公允允價價值值變變動動12/12/202254（2））結結轉轉凈凈損損失失：：借：：其其他他業業務務成成本本貸：：待待處處理理財財產產損損溢溢（3））借借：：公公允允價價值值變變動動損損益益（累累計計公公允允價價值值變變動動））貸：：其其他他業業務務收收入入（4））借借：：資資本本公公積積————其他他資資本本公公積積（轉轉換換中中形形成成的的））貸：：其其他他業業務務收收入入12/12/202255【例題題6··計計算算題題】甲公公司司有有關關投投資資性性房房地地產產的的業業務務資資料料如如下下：：（1））20××1年年1月月10日日，，購購入入一一塊塊土土地地使使用用權權，，支支付付價價款款及及相相關關稅稅費費計計2000萬萬元元，，土土地地使使用用權權的的使使用用年年限限為為50年年（（假假定定甲甲公公司司按按年年采采用用直直線線法法進進行行攤攤銷銷））。。（2））20××2年年1月月1日日，，甲甲公公司司在在此此土土地地上上自自行行建建造造一一棟棟辦辦公公樓樓，，購購入入工工程程物物資資一一批批，，增增值值稅稅專專用用發發票票上上注注明明的的買買價價為為400萬萬元元，，增增值值稅稅額額為為68萬萬元元，，工工程程物物資資已已驗驗收收入入庫庫。。（3））工工程程領領用用全全部部工工程程物物資資，，同同時時領領用用本本公公司司生生產產的的產產品品一一批批，，該該批批產產品品的的實實際際成成本本為為40萬萬元元，，稅稅務務部部門門核核定定的的計計稅稅價價格格為為50萬萬元元，，適適用用的的增增值值稅稅稅稅率率為為17%。。（4））應應付付工工程程人人員員應應付付工工資資及及福福利利