開創(chuàng)新世界新世界珠江新城項(xiàng)目分析目錄剖析珠江新城周邊樓盤分析項(xiàng)目分析目標(biāo)消費(fèi)者分析品牌規(guī)劃推廣策略剖析珠江新城定位：中央商務(wù)社區(qū)最近，珠江新城重新定位為中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)簡(jiǎn)稱CBD，英文全稱為CenterBusinessDistrict。中央商務(wù)區(qū)的最大特點(diǎn)在于其以辦公為主，兼具會(huì)展、專業(yè)服務(wù)、酒店、居住功能，往往為集團(tuán)公司的總部所在。

規(guī)劃藍(lán)圖占地6.19平方公里，是政府有史以來成片開發(fā)最大的土地項(xiàng)目未來將建成一個(gè)集商貿(mào)、金融、外事、行政、居住、康樂和文化旅游于一體的新城市中心共分15個(gè)功能區(qū)，402個(gè)地塊，總投資預(yù)計(jì)需120億元人民幣，現(xiàn)已投入30多億元規(guī)劃藍(lán)圖西區(qū)以商務(wù)辦公為主要功能，與北部天河中心區(qū)內(nèi)的商務(wù)辦公區(qū)一起構(gòu)成廣州市的新中央商務(wù)區(qū)；東區(qū)則以居住、康樂為主要功能；中心區(qū)將設(shè)置金融中心、商業(yè)中心、會(huì)議中心、行政管理中心、高級(jí)辦公中心、貿(mào)易展覽中心、旅游服務(wù)中心、文化娛樂中心、涉外辦公區(qū)等。規(guī)劃藍(lán)圖原規(guī)劃寫字樓與住宅的比例為7:3，現(xiàn)建筑面積減少150萬平方米每500半徑范圍建一塊公共綠地，綠化率達(dá)到30%東有占地27.69萬平方米的珠江公園，南有15.21萬平方米的海心沙市民廣場(chǎng)，以及中心廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)以″三橫四縱″形成幅射型的的交通網(wǎng)絡(luò)建立中央商務(wù)社區(qū)的意義對(duì)于市政府：國(guó)際大都市的重要標(biāo)志未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，高度聚集焦國(guó)際、區(qū)域資本的經(jīng)濟(jì)形態(tài)只有珠江新城和天河中心區(qū)才能將城市地理中心與CBD如此完美組合建立中央商務(wù)社區(qū)的意義對(duì)于發(fā)展商：重新定位給發(fā)展商重拾信心，商機(jī)無限政府的大力扶持，令這個(gè)板塊具廣闊的發(fā)展前景社會(huì)效益（品牌形象、知名度）和經(jīng)濟(jì)效益（高回報(bào)率）雙贏建立中央商務(wù)社區(qū)的意義對(duì)于市民（潛在消費(fèi)者）：驕傲（身為廣州人）向往（城中之城）擁有（身份象征）享受（優(yōu)越生活）

這里里將將是是21世紀(jì)紀(jì)的的住住宅宅典典范范作為為未未來來新新城城市市中中心心，，珠珠江江新新城城必必將將成成為為二二十十一一世世紀(jì)紀(jì)住住宅宅新新典典范范八十十年年代代：：五五羊羊新新城城九十十年年代代：：天天河河北北，，二二沙沙島島二十十一一世世紀(jì)紀(jì)：：珠珠江江新新城城總結(jié)結(jié)地段段，，地地段段，，還還是是地地段段！！珠珠江江新新城城是是目目前前廣廣州州市市內(nèi)內(nèi)最最優(yōu)優(yōu)秀秀的的地地段段，，換換言言之之，，擁?yè)碛杏羞@這一一地地段段的的樓樓盤盤已已經(jīng)經(jīng)勝勝人人一一籌籌然而而在在同同一一地地段段內(nèi)內(nèi)（（擁?yè)碛杏型灰挥^觀境境））的的樓樓盤盤，，意意味味著著很很難難找找到到其其差差異異性性，，個(gè)個(gè)性性更更難難突突顯顯總結(jié)結(jié)政府府只只考考慮慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益（（賣賣地地）），，各各發(fā)發(fā)展展商商的的實(shí)實(shí)力力參參差差不不齊齊，，勢(shì)勢(shì)必必影影響響整整個(gè)個(gè)珠珠江江新新城城的的總總體體質(zhì)質(zhì)素素可以以說說，，要要在在珠珠江江新新城城的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手中中脫脫穎穎而而出出，，必必然然是是－－－－品牌牌、、品品質(zhì)質(zhì)之之爭(zhēng)爭(zhēng)！！周邊邊樓樓盤盤分分析析定位位：：珠珠江江新新城城至至大大型型標(biāo)標(biāo)志志性性社社區(qū)區(qū)標(biāo)志志性性規(guī)規(guī)劃劃：：占占地地30萬平平方方米米，，12幢高高層層，，2幢6層花花園園洋洋房房組組成成標(biāo)志志性性居居住住環(huán)環(huán)境境：：珠珠江江公公園園、、賽賽馬馬場(chǎng)場(chǎng)、、4.6萬平平方方米米城城市市公公園園，，自自擁?yè)?萬平平方方米米綠綠化化園園林林，，“城中中之之園園，，園園中中之之城城”標(biāo)志志性性建建配配套套：：與與華華師師聯(lián)聯(lián)合合辦辦“南國(guó)國(guó)精精英英教教育育系系統(tǒng)統(tǒng)；；六六層層15000萬平平方方米米名名豪豪天天下下俱俱樂樂部部，，“廣州州第第一一會(huì)會(huì)所所”標(biāo)志志性性智智能能建建設(shè)設(shè)：：全全城城首首創(chuàng)創(chuàng)Estock股票票證證券券即即時(shí)時(shí)易易系系統(tǒng)統(tǒng)，，小小區(qū)區(qū)生生活活全全面面智智能能化化；；標(biāo)志志性性小小區(qū)區(qū)管管理理：：世世邦邦魏魏理理仕仕管管理理，，提提供供十十一一種種人人性性化化的的服服務(wù)務(wù)。。南國(guó)國(guó)花花園園概念念展展延延：南國(guó)國(guó)花花園園標(biāo)志志性性社社區(qū)區(qū)精英英教教育育系系統(tǒng)統(tǒng)都市市新新貴貴新新聚聚落落南國(guó)國(guó)花花園園總結(jié)結(jié)：：號(hào)稱稱珠珠江江新新城城的的標(biāo)標(biāo)志志性性社社區(qū)區(qū)，，以以指指標(biāo)標(biāo)性性數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)作作為為理理性性賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，迎迎合合消消費(fèi)費(fèi)者者心心理理只一一味味強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)社社區(qū)區(qū)的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，忽忽略略了了目目標(biāo)標(biāo)群群的的心心理理訴訴求求其市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位″廣州州第第一一花花園園″是一一個(gè)個(gè)以以偏偏概概全全的的定定位位是目目前前板板塊塊內(nèi)內(nèi)最最大大型型的的小小區(qū)區(qū)之之一一，，銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)良良好好：：達(dá)達(dá)67%星匯匯園園月亮亮之之城城未未來來之之城城月亮亮型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：占占地地面面積積２２８８．．９９２２７７平平方方米米，，總總建筑面面積約約２１１萬平平方米米，由由８棟棟３３３層的的高級(jí)級(jí)住宅圍圍繞半半圓的的中心心花園園組成成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手：：由廣廣州市市城市市建設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)集團(tuán)團(tuán)有限限公司司和越秀秀投資資地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)有限限公司司聯(lián)合合開發(fā)發(fā)。主要賣賣點(diǎn)：：１、智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)，是是目前前廣州州地區(qū)區(qū)唯—通過建建設(shè)部部科技技委“全國(guó)智智能化化住宅宅小區(qū)區(qū)試示示范工工程”２、系系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)計(jì)充分分體現(xiàn)現(xiàn)“以人為為本”的原則則，總總體分分為三三大部分分：家家居智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)、社社區(qū)服服務(wù)系系統(tǒng)、、管理理中心心。功能齊齊全、、先進(jìn)進(jìn)，居居國(guó)內(nèi)內(nèi)領(lǐng)先先水平平。３、推推出″三項(xiàng)承承諾、、四項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)″星匯園園廣告策策略：：（前期期）：主要要訴求求點(diǎn)為為未來來生活活模式式：重重視居居住文化氛氛圍；；重視視居住住的自自然環(huán)環(huán)境；；重視視夜晚晚生活活質(zhì)量；在在居住住上回回歸自自然（近期期）：：未來，，就是是自由由的空空間（（主推推230平米大大戶型“自由空空間”）（近期期）：：六.一期間間主題題是“未來之之路我我們同同行”星匯園園總結(jié)：：１、充充分發(fā)發(fā)揮開開發(fā)商商的品品牌力力２、標(biāo)標(biāo)榜示示范性性智能能化小小區(qū)３、率率先打打出天天長(zhǎng)地地久的的服務(wù)務(wù)品牌牌４、將將未來來的生生活模模式作作為主主要訴訴求５、銷銷售業(yè)業(yè)績(jī)良良好星匯園園定位：：國(guó)際際大都都市標(biāo)標(biāo)志性性豪宅宅——超現(xiàn)代代豪情情主義義，賣點(diǎn)：：每每戶一一個(gè)私私家空空中大大花園園一梯一一戶，，戶戶戶座北北朝南南全面改改寫傳傳統(tǒng)豪豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)貝高林林園林林設(shè)計(jì)計(jì)金碧華華府廣告表表現(xiàn)：：廣告主主題：：豪宅宅領(lǐng)袖袖宣言言不同設(shè)設(shè)計(jì)的的私家家空中中花園園為主主要元元素列明小小區(qū)的的各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)特特點(diǎn)即即豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)金碧華華府總結(jié)：：一味強(qiáng)強(qiáng)調(diào)豪豪宅和和硬件件，率率先提提出豪豪宅競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)就就是豪豪氣競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的論點(diǎn)點(diǎn)勿視了了人性性化的的一面面，其其實(shí)消消費(fèi)者者更注注重的的人性性化和和個(gè)性性化發(fā)展商商一如如采取取以往往的宣宣傳策策略：：高性性叫賣賣越過分分強(qiáng)調(diào)調(diào)豪華華，越越容易易嚇跑跑消費(fèi)費(fèi)者金碧華華府定位：：珠江江新城城超大大型一一線臨臨江小小區(qū)賣點(diǎn)：：戶戶都都是佳佳景看看臺(tái)；；層高3.2米,一梯五五戶,南北對(duì)對(duì)流,全區(qū)6米架空空層、、綠化化近100%；;點(diǎn)狀設(shè)設(shè)計(jì);容積率率2.9,建筑密密度22%推廣：：打價(jià)格格牌：：臨江江未必必豪價(jià)價(jià)，一一線江江景二、三三線樓樓價(jià)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)質(zhì)價(jià)價(jià)比新城海海濱花花園新城海海濱花花園總結(jié)：：廣告輸輸出量量較少少，沒沒有主主題及及品牌牌形象象推廣手手法單單一以價(jià)格格取勝勝，對(duì)對(duì)于珠珠江新新城豪豪宅來來說并并不是一件件好事事在同一一板塊塊內(nèi)難難與其其他樓樓盤抗抗衡總結(jié)結(jié)營(yíng)銷方方面：：珠江新新城早早期以以單體體樓盤盤居多多，近近期熱熱銷多多為小小區(qū)型型每個(gè)樓樓盤的的定位位參差差不同同，造造成各各個(gè)樓樓盤之之間相相互呆呆板的的關(guān)系系，影影響了了珠江江新城城的整整體形形象面積大大的單單位比比細(xì)單單位好好賣、、有景景觀的的單位位最受受歡迎迎由于珠珠江新新城的的提早早炒作作，這這只““概念念股””成了了一只只“次次新股股”，，其市市民關(guān)關(guān)注度度和火火爆現(xiàn)現(xiàn)象均均不及及番禺禺樓盤盤總結(jié)結(jié)推廣方方面：：各個(gè)樓樓盤只只強(qiáng)調(diào)調(diào)共性性（大大環(huán)境境）的的炒作作，忽忽視了了個(gè)性性（質(zhì)質(zhì)素））的訴訴求小區(qū)型型注重重于品品牌規(guī)規(guī)劃（（星匯匯園、、南國(guó)國(guó)花園園），，而單單體樓樓盤即即偏重重于促促銷（（新大大廈、、匯豪豪大廈廈等））推廣手手法較較為單單一，，樓盤盤各自自為政政，難難以形形成整整個(gè)板板塊的的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)和熱熱點(diǎn)總結(jié)結(jié)至今還還未有有一個(gè)個(gè)具有有國(guó)際際知名名度和和極具具號(hào)召召力的的發(fā)展展商入入市同樣，，一個(gè)個(gè)極具具指標(biāo)標(biāo)性的的、高高品質(zhì)質(zhì)、高高質(zhì)素素的″經(jīng)典″小區(qū)還還未出出現(xiàn)珠江新新城期期待″領(lǐng)頭羊羊″的出現(xiàn)現(xiàn)，消消費(fèi)者者呼喚喚″領(lǐng)頭羊″的出現(xiàn)項(xiàng)目分析析項(xiàng)目分析析地理位置置：位于珠江江新城南南部的ＬＬ４、ＬＬ８、ＬＬ１３地地塊，是是珠江新新城規(guī)模模最大的的高尚住住宅區(qū)北臨６００米寬的的花城大大道，與與珠江公公園一路路之隔，，東面為為３０米米寬的海海風(fēng)路、、海清路路，南面面隔著６６０米寬寬的沿江江林蔭大大道正對(duì)對(duì)珠江項(xiàng)目分析析建筑風(fēng)格格揉合現(xiàn)代代建筑設(shè)設(shè)計(jì)語(yǔ)言言與中外外傳統(tǒng)建建筑之精精華，既既有中式式四合院院之內(nèi)儉儉，自成成一體，，隔絕外外界塵囂囂；又有有西方建建筑之雄雄偉壯闊闊，昂然然聳立，，一派大大將之風(fēng)風(fēng)配合空中中花園之之設(shè)計(jì)概概念及極極富現(xiàn)代代色彩之之庭園景景觀，必必將成為為未來珠珠江新城城的重要要標(biāo)志，，并作為為現(xiàn)代綠綠色建筑筑的新典典范項(xiàng)目分析析項(xiàng)目定位位：一個(gè)智能能化、人人性化、、集休閑閑、文化化、娛樂樂于一體體的高質(zhì)質(zhì)素大型型生活社社區(qū)具體支持持：１、智能能化方面面：直飲飲水、寬寬頻上網(wǎng)網(wǎng)、智能能防盜、、停車智智能一卡卡通等等等。２、人性性化方面面：主要要體現(xiàn)在在高水平平的物業(yè)業(yè)管理，，處處以以人為本本，服務(wù)務(wù)細(xì)微，，周到到到家。項(xiàng)目目分分析析３、、集集休休閑閑、、文文化化、、娛娛樂樂于于一一身身：：珠江江新新城城絕絕無無僅僅有有具具香香港港蘭蘭桂桂坊坊特特色色的的酒酒吧吧街街，，獨(dú)獨(dú)具具一一格格高高檔檔次次、、高高品品味味的的文文化化氛氛圍圍街內(nèi)內(nèi)有有茶茶藝藝館館、、壽壽司司店店、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧、、書書吧吧、、氫氫吧吧、、露露天天吧吧、、咖咖啡啡吧吧、、酒酒巴巴等等迎合合了了享享受受生生活活、、品品味味生生活活，，追追求求浪浪漫漫的的，，文文化化層層次次較較高高的的都都市市人人和和國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外游游客客慕慕名名到到此此休休閑閑消消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目目分分析析４、、大大型型會(huì)會(huì)所所會(huì)所所功功能能主主要要?jiǎng)潉澐址譃闉椋海涸O(shè)設(shè)壁壁球球室室、、保保齡齡球球、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、家家政政服服務(wù)務(wù)中中心心、、美美容容中中心心、、醫(yī)醫(yī)務(wù)務(wù)室室等等，，健健身身室室、、桑桑拿拿室室、、兵兵乓乓球球室室、、棋棋牌牌室室、、桌桌球球室室、、閱閱覽覽室室、、商商務(wù)務(wù)旅旅館館、、空空中中網(wǎng)網(wǎng)球球場(chǎng)場(chǎng)等等。。項(xiàng)目目的的SWOT分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：地理理：：位位于于珠珠江江新新城城東東部部住住宅宅區(qū)區(qū)的的黃黃金金位位置置品牌牌：：發(fā)發(fā)展展商商為為香香港港地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的翹翹楚楚，，在在國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外具具有有相相當(dāng)高高的的知知名名度度口碑碑：：省省、、港港、、澳澳三三地地一一致致認(rèn)認(rèn)同同其其發(fā)發(fā)展展物物業(yè)業(yè)的的品品質(zhì)質(zhì)管理理；；以以人人為為本本的的理理念念設(shè)施施；；智智能能化化模模式式風(fēng)格格：：現(xiàn)現(xiàn)代代綠綠色色建建筑筑的的新新典典范范項(xiàng)目目的的SWOT分析析劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目為為期期樓樓，，對(duì)對(duì)急急于于入入市市的的買買家家不不利利受市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)和和配配套套設(shè)設(shè)施施尚尚未未完完善善的的影影響響價(jià)格格因因素素，，目目標(biāo)標(biāo)群群層層面面較較為為狹狹窄窄機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)板塊塊內(nèi)內(nèi)并并未未出出現(xiàn)現(xiàn)占占有有絕絕對(duì)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的樓樓盤盤，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境尚尚屬屬良良好好早先先推推出出的的樓樓盤盤銷銷售售均均已已過過半半（（南南國(guó)國(guó)花花園園、、星星匯匯園園））政府府將將加加大大珠珠江江新新城城開開發(fā)發(fā)力力度度中國(guó)國(guó)將將加加入入WTO屬于于利利好好因因素素項(xiàng)目目的的SWOT分析析項(xiàng)目目的的SWOT分析析威脅脅點(diǎn)點(diǎn)一橋橋之之隔隔的的番番禺禺高高質(zhì)質(zhì)素素樓樓盤盤不不斷斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)，，分分流流了了部部分分目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群廣州州樓樓市市供供大大于于求求，，對(duì)對(duì)高高價(jià)價(jià)樓樓盤盤壓壓力力猶猶大大目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群分分析析目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群的的界界定定商務(wù)務(wù)精精英英：：年齡齡：：30-4５歲歲左左右右月收收入入7000-10000元左左右右從事事貿(mào)貿(mào)易易、、IT、電電信信、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)裝裝修修以以及及廣廣告告業(yè)業(yè)為為主主工作作地地點(diǎn)點(diǎn)主主要要在在天天河河、、東東山山彰顯顯身身份份的的商商務(wù)務(wù)精精英英：：是國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外知知名名企企業(yè)業(yè)管管理理層層的的″金領(lǐng)領(lǐng)人人士士″，受過過高高等等教教育育，，學(xué)學(xué)識(shí)識(shí)廣廣博博，，在在企企業(yè)業(yè)中中身身居居要要職職注重重身身份份和和地地位位，，注注重重文文化化、、社社交交、、商商務(wù)務(wù)圈圈子子的的認(rèn)認(rèn)同同和和歸歸屬屬注重重樓樓盤盤綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)，，價(jià)價(jià)格格并并非非最最重重要要的的因因素素。。目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群描描述述目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群的的界界定定二、、三三次次置置業(yè)業(yè)的的投投資資人人士士：：35-50歲左左右右的的有有產(chǎn)產(chǎn)階階層層收入入：：擁?yè)碛杏幸灰欢ǘǖ牡馁Y資本本和和資資產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)主主或或賺賺取取了了第第一一桶桶金金的的人人二次、三置置業(yè)的投資資人士：他們擁有一一定的資本本和資產(chǎn)，，多為賺取取了第一桶桶金的人士士他們對(duì)中國(guó)國(guó)加入WTO的前景看好好，對(duì)珠江江新城板塊塊的投資前前景更加看看好他們熟悉房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，眼光敏敏銳，消費(fèi)費(fèi)理性目標(biāo)消費(fèi)群群的描述目標(biāo)消費(fèi)群群的界定港、澳、臺(tái)臺(tái)及華僑在在廣州投資資、工作的的人士：高級(jí)白領(lǐng)人人士：這兩類人也也是珠江新新城的目標(biāo)標(biāo)群，他們們以自住為為主，大多多為首次購(gòu)購(gòu)買主要考慮樓樓盤的質(zhì)素素及發(fā)展商商的實(shí)力目標(biāo)消費(fèi)者者心理分析析消費(fèi)者的需需要珠江新城給給予他們的的文化認(rèn)同感感精精英人人士居住的的圈子身份