1第三章房地產開發經營的稅費1、所得稅2、流轉稅3、行為、目的稅4、資源、財產稅5、個人所得稅6、房地產開發經營中的行政性收費7、稅收政策對房地產市場的干預2稅的基本知識

稅收是國家（政府）為了滿足一般社會公共需要，按照法律規定，參與社會成員的財富分配，強制地、無償地取得財政收入的一種形式。

本質國家憑借政治權力強制、無償參與社會產品分配而形成的特殊分配關系。稅收是取得財政收入的一種分配形式稅收分配的目的是為了滿足一般的社會公共需要稅收分配的主體是國家（政府）稅收分配的對象是社會產品稅收分配的結果引起了部分社會產品的轉移3稅的基本知識稅收的特征（一）強制性稅收的強制性是指稅收分配是國家通過頒布法律、法令而實施的一種強制的課征。（二）無償性稅收的無償性是指國家征稅時，從納稅人手中取得一部分剩余產品，不需要直接向納稅人支付任何代價或報酬；同時，國家征稅以后，稅款歸國家所有，不再直接歸還給納稅人。（三）規范性稅收的規范性是指國家在征稅之前，就通過法律形式規定了對什么征稅，征多少稅，由誰繳稅，以及繳納的環節、期限和地點，等等。稅務機關和納稅人都必須遵守，都無權改變。

三個形式特征是稅收區別于其他分配形式的根本標志，也是鑒別一種財政收入形式是不是稅收的基本尺度。4稅的基本知識稅收分類稅收根據征稅客體（對象）性質不同劃分為流轉稅、所得稅、資源稅、特定目的稅、財產稅、行為稅、農業稅、關稅5稅的基本知識1、流轉稅類：包括增值稅、消費稅、營業稅。

2、所得稅類：包括企業所得稅、個人所得稅。

3、資源稅類：包括資源稅、城鎮土地使用稅。

4、財產稅類：包括房產稅、城市房地產稅(已取消2008年）、遺產稅（未征收）

5、特定目的稅：城市維護建設稅、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅（已取消）、土地增值稅。

6、行為稅：車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、印花稅、證券交易稅、屠宰稅、筵席稅。

7、農業稅：農業稅、牧業稅。6稅的基本知識稅與費的區別：

稅收具有無償性，而費則具有有償性。費是向受益者收取的代價，是提供某種服務或準許某種作用權力而獲得的補償。

征收的主體不同。稅收的征收主體是代表國家的各級稅務機關和海關，而費的收取主體有的是政府部門，有的是事業機關，有的是經濟部門。

稅收具有穩定性，而費則具有靈活性。稅法一經制訂對全國有統一效力，相對具有穩定性，而費的收取一般由不同部門、不同地區根據實際情況靈活確定，具有靈活性。

兩者的使用方向不一。稅收收入是由國家預算統一安排使用，用于固定資產投資、物資儲備、文教、行政、國防、援外等支出，而費一般有專門的用途，專款專用。7房地產稅收

房地產稅收的納稅人分為個人、企業、行政事業單位、社會團體、其他納稅人等不同類型。而且，房地產涉及多個環節、多個領域。在納稅環節上，房地產稅收涉及房地產的取得、保有和流轉3個環節的稅收。在征稅目標上，房地產稅收分為房地產一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。

目前，直接與房地產相關的稅種就有12個，主要包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、固定資產投資方向調節稅。其中，固定資產投資方向調節稅已暫停征收。8第一節所得稅

第四條企業所得稅的稅率為25%。

——《中華人民共和國企業所得稅法》十屆人大會第五次會議于2007年3月16日通過，現予公布，自2008年1月1日起施行。9第一節所得稅一、房地產開發企業收入的確認

1、開發產品銷售收入的確認

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時，確認收入的實現。

(2)采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。10第一節所得稅(4)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現。②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。③采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。④采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。11第一節節所所得得稅(5)將開發發產品品先出租租再出出售的，應應按以以下原原則確確認收收入的的實現現：①將待待售開開發產產品轉轉作經經營性性資產產，先先以經經營性性租賃賃方式式租出出或以以融資資租賃賃方式式租出出以后后再出出售的的，租租賃期期間取取得的的價款款應按按租金金確認認收入入的實實現，，出售售時再再按銷銷售確確認收收入的的實現現。②將待待售開開發產產品以以臨時時租賃賃方式式租出出的，，租賃賃期間間取得得的價價款應應按租租金確確認收收入的的實現現，出出售時時再按按銷售售開發發產品品確認認收入入的實實現。。(6)以非貨幣幣性資資產分分成形形式取取得收收入的，應應于分分得開開發產產品時時確認認收入入的實實現。。12第一節節所所得得稅一、房房地產產開發發企業業收入入的確確認2、開發發產品品預售售收入入的確確認房地產產開發發企業業采取取預售方方式銷銷售開發產產品的的，其其當期期取得得的預預售收收入先按規規定的的利潤潤率計計算出出預計計營業業利潤潤額，再并并入當當期應應納稅稅所得得額統統一計計算繳繳納企企業所所得稅稅，待待開發發產品完完工時時再進進行結結算調調整。預計營營業利利潤額額=預售開開發產產品收收入×利潤率率預售收收入的的利潤潤率不不得低低于15％(含15％)。13第一節節所所得得稅一、房房地產產開發發企業業收入入的確確認3、開發發產品品視同同銷售售行為為的收收入確確認(1)下列行行為應應視同銷銷售確確認收收入①將開開發產產品用用于本本企業業自用用、捐捐贈、、贊助助、廣廣告、、樣品品、職職工福福利、、獎勵勵等；；②將開開發產產品轉轉作經經營性性資產產；③將開開發產產品用用作對對外投投資以以及分分配給給股東東或投投資者者；④以開開發產產品抵抵償債債務；；⑤以開開發產產品換換取其其他企企事業業單位位、個個人的的非貨貨幣性性資產產。(2)視同銷銷售行行為的的收入確確認時時限視同銷銷售行行為應應于開開發產產品所所有權權或使使用權權轉移移，或或于實實際取取得利利潤權權利時時確認認收入入的實實現。。14第一節節所所得得稅二、成成本和和費用用的扣扣除1、銷售售成本本房地產產開發發企業業發生生的當當期準準予扣扣除的的開發發產品品銷售售成本本，是是指已已實現現銷售售的開開發產產品的的成本本，按按當期期已實實現銷銷售的的可售售面積積和可可售面面積單單位工工程成成本確確認。。可售面面積單單位工工程成成本和和銷售售成本本按下下列公公式計計算確確定：：可售面面積單單位工工程成成本＝＝成本本對象象總成成本÷總可售售面積積銷售成成本＝＝已實實現銷銷售的的可售售面積積×可售面面積單單位工工程成成本2、土地地征用用及拆拆遷補補償費費、公公共設設施配配套費費；開開發產產品共共用部部位、、共用用設施施設備備維修修費；；土地地閑置置費和和折舊舊等15第一節節所所得得稅二、成成本和和費用用的扣扣除3、銷售售費用用、管管理費費用、、財務務費用用。其中，，房地地產開開發企企業為為建造造開發發產品品借入入資金金而發發生的的借款費費用，如屬屬于成成本對對象完完工前前發生生的，，應按按其實實際發發生的的費用用配比比計入入成本本對象象中；；如屬屬于成成本對對象完完工后后發生生的，，應作作為財財務費費用直直接在在稅前前扣除除。廣告費費用按營業業收入入的8%據實扣扣除，，超過過部分分可無無限期期結轉轉以后后年度度，按按規定定的標標準扣扣除。。16第一節節所所得得稅按現行行稅收收政策策規定定，企企業所所得稅稅的征征收有有兩種種征收收方式式：查賬征征收方方式和核定征征收方方式。1、采取取查賬賬征收收方式式：真真實地地反映映企業業收入入、成成本、、費用用和盈盈虧，，能準準確地地核算算應交交各項項稅金金。2、采取取核定定征收收方式式：(1)、依照照稅收收法律律法規規規定定可以以不設設帳簿簿的或或按照照稅收收法律律法規規規定定應設設置但但未設設置帳帳簿的的；(2)、只能能準確確核算算收入入總額額，或或收入入總額額能夠夠查實實，但但其成成本費費用支支出不不能準準確核核算的的；(3)、只能能準確確核算算成本本費用用支出出，或或成本本費用用能夠夠查實實，但但其收收入總總額不不能準準確核核算的的；(4)、收入入總額額及成成本費費用支支出均均不能能正確確核算算，不不能向向主管管稅務務機關關提供供真實實、準準確、、完整整納稅稅資料料，難難以查查實的的；(5)、帳目目設置置和核核算雖雖然符符合規規定，，但并并未按按規定定保存存有關關帳簿簿、憑憑證及及有關關納稅稅資料料的；；(6)、發生生納稅稅義務務，未未按照照稅收收法律律法規規規定定的期期限辦辦理納納稅申申報，，經稅稅務機機關責責令限限期申申報，，逾期期仍不不申報報的。。17第一節節所所得得稅《國家稅稅務總總局關關于印印發<核定征征收企企業所所得稅稅暫行行辦法法)的通知知》(國稅發發[2000]38號)文件規規定，，房地地產開開發企企業的的銷售售盈利利率為為10％～20％。1、對實實行核核定征征收方方式的的房地地產開開發行行業企企業所所得稅稅征收收采取取定率率征收收，即即：應納企企業所所得稅稅=(銷售收收入+預售收收入+其他收收入)×核定銷銷售盈盈利率率×企業所所得稅稅稅率率2、納稅稅人發發生年年度虧虧損的的，可可以用用下一一年度度的所所得彌彌補，，下一一年度度所得得不足足彌補補的，，可以以逐年年延續續彌補補，彌彌補其其最長長不超超過5年。(僅對查查帳征征收的的企業業)3、納稅稅人在在一個個納稅稅年度度內生生產經經營過過程中中發生生的財財產損損失，，經稅稅務部部門審審核或或審批批同意意后，，準予予在繳繳納企企業所所得稅稅前扣扣除。。(僅對查帳征征收的企業業)18第二節流流轉稅稅現行營業稅稅的基本規規范《中國人民共共和國營業業稅暫行條條例》——1993年12月13日，國務院院《中國人民共共和國營業業稅暫行條條例實施細細則》——1993年12月25日，財政部部19第二節流流轉稅稅一、營業稅稅房地產開發發企業、個個人等有償償提供應稅稅勞務、銷銷售不動產產、轉讓無無形資產，，應按規定定繳納營業業稅。計算公式為為：應納營業稅稅稅額＝營營業額×適用稅率收入的確認認與所得稅銷售售收入相同20第二節流流轉稅稅一、營業稅稅——可以利用的的稅收政策策“單位和個個人銷售或轉讓購置的不動動產和受讓讓的土地使使用權，以全全部收入減減去不動產產或土地使使用權的購購置或受讓讓原價后的的余額為營營業額。””——《財政部國家家稅務總局局關于營業業稅若干政政策問題的的通知》(財稅字[2003]016號)注：土地使用用權銷售或或轉讓收入入－土地使使用權購置置或受讓原原價，可按按轉讓無形形資產稅目目征收營業業稅不動產建成成項目或不不動產在建建項目－不不動產購置置或受讓原原價，可按按銷售不動動產稅目征征收營業稅稅21第二節流流轉稅稅一、營業稅稅（對個人）從2006年6月1日起，個人人將購買不足5年的住房對外外銷售的，，按售房收收入全額繳繳納營業稅稅；個人將將購買超過過5年（含5年）的普通通住房對外外銷售的，，免征營業業稅；個人人將購買超超過5年（含5年）的非普通住房房對外銷售的的，按其售售房收入減減去購買房房屋的價款款后的差額額繳納營業業稅，稅率率為5%。個人將購買買超過5年（含5年）的符合合當地公布布的普通住住房標準的的住房對外外銷售，應應持該住房房的坐落、、容積率、、房屋面積積、成交價價格等證明明材料及地地方稅務部部門要求的的其他材料料，向地方方稅務部門門申請辦理理免征營業業稅手續。。個人轉讓購購買5年以內的房房屋，應納稅額額＝售房收收入×稅率；轉讓讓購買5年以上的普通房屋屋，免征營營業稅；轉讓購買5年以上的非非普通房屋屋，應納稅額額＝（售房房收入－購購房價格））×稅率。22第二節流流轉稅稅二、城市維維護建設稅稅城市維護建建設稅隨營營業稅征收收，計稅依依據為納稅稅人實際繳繳納的營業業稅，稅率率分別為1%、5%、7%。外籍個人暫暫不征收城城市維護建建設稅、教教育費附加加。外商投資企企業和外國國企業暫不不征收城市市維護建設設稅.三、教育費費附加根據國務院院的規定，，在征收營營業稅的同同時，應當當按照營業業稅總額的的3%征收教育費費附加，因因此，在征征收的營業業稅中，應應當繳納的的教育費附附加按照營營業稅的3%繳納。自2010年12月1日起，1985年及1986年以來國務務院及國務務院財稅主主管部門發發布的有關關城市維護護建設稅和和教育費附附加的法規規、規章、、政策同時時適用于外外商投資企企業、外國國企業及外外籍個人。。國務院二二○一○年年十月十八八日2324第三節行行為、、目的稅一、契稅中華人民共共和國契稅稅暫行條例例——1997年7月7日，國務院院中華人民共共和國契稅稅暫行條例例細則——1997年10月28日，財政部部25第三節行行為、、目的稅一、契稅第一條在在中華人民民共和國境境內轉移土土地、房屋屋權屬，承承受的單位位和個人為為契稅的納納稅人，應應當依照本本條例的規規定繳納契契稅。第二條涉及征收契契稅的主要要登記類型型如下：1.初始登記：：出讓土地地使用權初初始登記；；作價出資資土地使用用權初始登登記（僅指指國家批準準的以土地地使用權作作價出資））；劃撥土土地使用權權轉出讓土土地使用權權初始登記記。2.轉移登記：：國有土地地使用權轉轉移；土地地使用權互互換；房地地產轉移登登記.3.變更登記：：土地房屋屋分割權屬屬登記。第三條契契稅稅稅率為3—5%26第三節行行為、、目的稅一、契稅2004年8月11日，為激活活二手房市市場，促進進房地產業業快速發展展，武漢市市將二手房房契稅由原原來的2%降低到1%。調低后，，二手房交交易量上升升了不少。。2006年3月1日，契稅恢恢復到以前前的標準，，按房屋評評估價的2%收取。2008年11月1日，對個人人首次購買買的90平方米及以以下普通住住房的契稅稅率下下調，按房房屋評估價價的1%收取。2010-2-11契稅按房屋屋評估價的的3%收取。對個個人首次購購買的90平方米及以以下普通住住房,按房屋評估估價的1.5%收取。27第三節行行為、、目的稅關于減免政政策執行問問題（一）房屋拆遷安置置（二）農村村居民購買買住房（三）職工工購買公有有住房（四）購置置標準廠房房28第三節行行為、、目的稅二、印花稅稅第二條下下列憑證為為應納稅憑憑證：（（一一）購銷、、加工承攬攬、建設工工程承包、、財產租賃賃、貨物運運輸、倉儲儲保管、借借款、財產產保險、技技術合同或或者具有合合同性質的的憑證；（（二）產權權轉移書據據；（（三））營業帳薄薄；（（四））權利、許許可證照；；（（五）經經財政部確確定征稅的的其他憑證證。——中華人民共共和國印花花稅暫行條條例1988年6月24日，國務院院29第三節行行為、、目的稅二、印花稅稅稅率：分為為比例稅率率和定額稅稅率。房地產銷售售合同的稅率為3‰。房屋租賃合合同為1‰，稅額不足足1元，按照1元納稅。銀行借款合合同為0.05‰‰。房屋保險合合同為保險費的的1‰。房屋產權證證、土地使使用證每件5元。產權轉移按照所載金金額的0.5‰‰納稅。30第三節行行為、、目的稅三、耕地占占用稅耕地，是指指用于種植植農作物的的土地。占用菜地、、魚塘、園園地（包括括苗圃、花花圃、茶園園、果園、、桑園）和和其他種植植經濟林木木的土地和和其他農業業用地建房房和從事其其他非農業業建設，應應視為占用用耕地。占占用的土地地在被占用用前三年內內曾用于種種植農作物物，亦視為為占用耕地地。占用耕地建建房或從事事其他非農農業建設的的單位和個個人，都是是耕地占用用稅的納稅稅義務人（（以下簡稱稱納稅人）），應按本本辦法的規規定繳納耕耕占用稅。。31第三節行行為、、目的稅耕地占用稅稅按下列標標準征收：：我市各區縣縣耕地占用用稅適用稅稅額分別調調整為：江北區、沙沙坪壩區、、九龍坡區區、大渡口口、南岸區區、渝北區區、巴南區區、北碚區區、高新區區、經開區區適用稅額額為每平方方米35元；江津區、合合川區、永永川區、萬萬州區、涪涪陵區、長長壽區適用用稅額為每每平方米25元；黔江區、雙雙橋區、萬萬盛區、南南川區、壁壁山縣、綦綦江縣、銅銅梁縣、潼潼南縣、大大足縣、榮榮昌縣、豐豐都縣、墊墊江縣、忠忠縣、開縣縣、云陽縣縣、奉節縣縣、巫山縣縣、秀山縣縣適用稅額額為每平方方米20元；武隆縣、梁梁平縣、城城口縣、巫巫溪縣、石石柱縣、酉酉陽縣、彭彭水縣適用用稅額為每每平方米15元。凡2008年1月1日以后辦理理征占地手手續的，繳繳納耕地占占用稅按新新調整稅額額標準執行行；從2008年6月1日起，我市市耕地占用用稅由地稅稅部門征收收。《重慶市耕地地占用稅實實施辦法》渝府發[2008]47號32第三節行行為、、目的稅四、土地增增值稅第二條轉轉讓國有土土地使用權權、地上的的建筑物及及其附著物物（以下簡簡稱轉讓房房地產）并并取得收入入的單位和和個人，為為土地增值值稅的納稅稅義務人（（以下簡稱稱納稅人）），應當依依照本條例例繳納土地地增值稅（（LandAppreciationTax）。——中華人民共共和國土地地增值稅暫暫行條例1993年12月13日，國務院院33第三節行行為、、目的稅四、土地增增值稅1、增值額增值額＝轉轉讓房地產產所取得的的收入－規規定扣除項項目金額2、計算增值值額的扣除除項目(一)取得土地使使用權所支支付的金額額；(二)開發土地的的成本、費費用；(三)新建房及配配套設施的的成本、費費用，或者者舊房及建建筑物的評評估價格；；(四)與轉讓房地地產有關的的稅金；(五)財政部規定定的其他扣扣除項目。。34第三節行行為、、目的稅四、土地增增值稅3、土地增值值稅實行四四級超率累累進稅率增值額未超過扣除項目金金額50%的部分，稅稅率為30%。增增值額超過扣除項目金金額50%、未超過扣扣除項目金金額100%的部分，稅稅率為40%。增增值額超過扣除項目金金額100%、未超過扣扣除項目金金額200%的部分，稅稅率為50%。增增值額超過扣除項目金金額200%的部分，稅稅率為60%。35第三節行行為、、目的稅四、土地增增值稅4、免征有下列情形形之一的，，免征土地地增值稅：：(一)納稅人建造造普通標準住宅出售，，增值額未未超過扣除除項目金額額20%的；(二)因國家建設設需要依法法征用、收收回的房地地產。武漢市普通通標準住宅宅單套建筑面面積售價低低于5500元/平方米或單單套銷售總總價低于70萬元的商品品住房。高高級公寓、、別墅、聯聯體別墅、、度假村村村等不屬于于普通標準準住宅。2004年3月1日起執行，，每2年一定。36第三節行行為、、目的稅四、土地增增值稅5、征收方式式一般采取兩兩種征收方方式：（1）對舊房及及建筑物，，采取在轉轉讓環節征征收土地增增值稅的方方式。（2）對房地產產開發項目目，實行先先預征，后后結算稅款款，多退少少補的征收收方式。37第三節行行為、、目的稅對從事房地地產開發一一律實行預預征土地增增值稅，納納稅人取得得預售房款款收入的，，按月申報報繳納稅款款，等項目目完工決算算后，到主主管稅務機機關申請結結算，由主主管稅務機機關進行清清算應繳稅稅款，多退退少補。具具體預征比比例為：(1)納稅人預售售普通標準準住宅，預預征率為0.5％；(2)納稅人預售售其他商品品房，包括括賓館、飯飯店、辦公公寫字樓及及非預售普普通標準住住宅、別墅墅、高級公公寓等，預預征率為2％；(3)單純土地轉讓讓的，預征率率為3％；(4)對非房地產開開發企業和單單位轉讓房地地產或房地產產開發企業轉轉讓存量房的的，預征率為為2％。預征土地增值值稅=預售收入×適用預征率38第三節行行為、目的的稅五、固定資產產投資方向調調節稅目前未征39第四節資資源、財產產稅一、城鎮土地地使用稅中華人民共和和國城鎮土地地使用稅暫行行條例（1988年9月27日中華人民共共和國國務院院令第17號發布，根據據2006年12月31日《國務院關于修修改<中華人民共和和國城鎮土地地使用稅暫行行條例>的決定》修訂）40第四節資資源、財產產稅一、城鎮土地地使用稅目的為了合理利用用城鎮土地，，調節土地級級差收入，提提高土地使用用效益，加強強土地管理。。范圍在城市、縣城城、建制鎮、、工礦區范圍圍內使用土地地的單位和個個人，為城鎮鎮土地使用稅稅（以下簡稱稱土地使用稅稅）的納稅人人，應當依照照本條例的規規定繳納土地地使用稅。計稅依據土地使用稅以以納稅人實際際占用的土地地面積為計稅稅依據，依照照規定稅額計計算征收。41第四節資資源、財產產稅一、城鎮土地地使用稅征收標準土地使用稅每每平方米年稅稅額如下：（一）大城市市1.5元至30元；（二）中等城城市1.2元至24元；（三）小城市市0.9元至18元；（四）縣城、、建制鎮、工工礦區0.6元至12元。42第四節資資源、財產產稅一、城鎮土地地使用稅下列土地免繳繳土地使用稅稅：（一）國家機機關、人民團團體、軍隊自自用的土地；；

（二二）由國家財財政部門撥付付事業經費的的單位自用的的土地；（（三）宗宗教寺廟、公公園、名勝古古跡自用的土土地；（（四）市政政街道、廣場場、綠化地帶帶等公共用地地；（（五）直接用用于農、林、、牧、漁業的的生產用地；；

（六六）經批準開開山填海整治治的土地和改改造的廢棄土土地，從使用用的月份起免免繳土地使用用稅5年至10年；（（七）由財政政部另行規定定免稅的能源源、交通、水水利設施用地地和其他用地地。43第四節資資源、財產產稅二、房產稅中華人民共和和國房產稅暫暫行條例1986.10.1實施國國務院房產稅按照依依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算算繳納。具體體減除幅度，，由省、自治治區、直轄市市人民政府規規定。沒有房產原值值作為依據的的，由房產所所在地稅務機機關參考同類類房產核定。。房產出租的，，以房產租金收入入為房產稅的計計稅依據。房產稅的稅率率，依照房產余值計算繳納的，，稅率為1.2%；依照房產租金收入入計算繳納的，，稅率為12%。44二、房產稅下列房產免納納房產稅：國家機關、人人民團體、軍軍隊自用的房房產；由國家財政部部門撥付事業業經費的單位位自用的房產產；宗教寺廟、公公園、名勝古古跡自用的房房產；個人所有非營營業用的房產產；經財政部批準準免稅的其他他房產。45房產稅改革?國家發展和改改革委員會財財政金融司司司長徐林2010年8月24日說，我國計計劃實施一系系列稅收體制制改革，包括括優化增值稅稅和營業稅稅稅收制度，擴擴大增值稅征征收范圍；統統籌企業稅費費負擔，實施施資源稅改革革；推進房產產稅改革；繼繼續實施個人人所得稅改革革。在談到房產稅稅改革時，徐徐林說，我國國將推進房產產稅改革。““這個稅種我我們一直在進進行研究，它它的開征也可可以為地方政政府帶來一個個穩定的主體體稅種。”上海、重慶從從2011年開始征收房房產稅48第五節個個人所得稅稅一、個人所得得稅《中華人民共和和國個人所得得稅法》及其實施條例例規定，個人轉讓住房房，以其轉讓讓收入額減除除財產原值和和合理費用后后的余額為應應納稅所得額額，按照“財產產轉讓所得””項目繳納個個人所得稅。。《國家稅務總局局關于個人住住房轉讓所得得征收個人所所得稅有關問問題的通知》（國稅發[2006]108號）49第五節個人所所得稅一、個人所得得稅個人住房轉讓讓所得個人所所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收兩種。“個人轉讓住住房，以其轉轉讓收入額減減除財產原值值和合理費用用后的余額為為應納稅所得得額，繳納個個人所得稅，，稅率為20%。”應納個人所得得稅額＝應納納稅所得額×20％應納稅所得額額＝計稅價格格－房產原值值－稅金－合合理費用50第五節個人所所得稅一、個人所得得稅1、計稅價格對住房轉讓所所得征收個人人所得稅時，，以實際成交交價格為轉讓讓收入。納稅稅人申報的住住房成交價格格明顯低于市市場價格且無無正當理由的的，征收機關關依法有權根根據有關信息息核定其轉讓讓收入，但必必須保證各稅稅種計稅價格格一致。51第五節個個人所得稅2、房屋原值1）商品房：購置該房屋屋時實際支付付的房價款及及交納的相關關稅費。2）自建住房：實際發生的的建造費用及及建造和取得得產權時實際際交納的相關關稅費。3）經濟適用房（（含集資合作作建房、安居居工程住房））：原購房人實實際支付的房房價款及相關關稅費，以及及按規定交納納的土地出讓讓金。4）已購公有住房房：原購公有住住房標準面積積按當地經濟濟適用房價格格計算的房價價款，加上原原購公有住房房超標準面積積實際支付的的房價款以及及按規定向財財政部門（或或原產權單位位）交納的所所得收益及相相關稅費。已購公有住房房是指城鎮職職工根據國家家和縣級（含含縣級）以上上人民政府有有關城鎮住房房制度改革政政策規定，按按照成本價（（或標準價））購買的公有有住房。經濟適用房價價格按縣級(含縣級)以上地方人民民政府規定的的標準確定。。52例：市民王某有一一套面積為100平米的公有住住房，其中90平米的標準面面積，每平米米為2000元，超過公有住房房標準面積的的10平米，價格為為平方米5000元，其向財政部門門繳納的相關關稅費為2萬元，那么王某的住住房原值為：：90×2000＋10×5000＋20000＝250000元。53第五節個個人所得稅稅2、房屋原值5）城鎮拆遷安置置住房：根據《城市房屋拆遷遷管理條例》（國務院令第第305號）和《建設部關于印印發〈城市房屋拆遷遷估價指導意意見〉的通知》（建住房〔2003〕〕234號）等有關規規定，其原值值分別為：（1）房屋拆遷取取得貨幣補償后購購置房屋的，為購置該該房屋實際支支付的房價款款及交納的相相關稅費；（2）房屋拆遷采采取產權調換方式的，所調調換房屋原值值為《房屋拆遷補償償安置協議》注明的價款及及交納的相關關稅費；（3）房屋拆遷采采取產權調換換方式，被拆拆遷人除取得得所調換房屋屋，又取得部分貨幣補償償的，所調換房房屋原值為《房屋拆遷補償償安置協議》注明的價款和和交納的相關關稅費，減去去貨幣補償后后的余額；（4）房屋拆遷采采取產權調換換方式，被拆拆遷人取得所所調換房屋，，又支付部分分貨幣的，所所調換房屋原原值為《房屋拆遷補償償安置協議》注明的價款，，加上所支付付的貨幣及交交納的相關稅稅費。54第五節個人所所得稅一、個人所得得稅3、稅金轉讓住房過程程中繳納的稅稅金是指：納納稅人在轉讓讓住房時實際際繳納的營業稅、城市市維護建設稅稅、教育費附附加、土地增增值稅、印花花稅等稅金。55第五節個個人所得稅稅4、合理費用是指：納稅人人按照規定實實際支付的住房裝修費用用、住房貸款利息息、手續費、公證證費等費用。1）支付的住房裝裝修費用。納稅人能提提供實際支付付裝修費用的的稅務統一發發票，并且發發票上所列付付款人姓名與與轉讓房屋產產權人一致的的，經稅務機機關審核，其其轉讓的住房房在轉讓前實實際發生的裝裝修費用，可可在以下規定定比例內扣除除：（1）已購公有住房房、經濟適用用房：最高扣除限限額為房屋原原值的15%；（2）商品房及其他他住房：最高扣除限限額為房屋原原值的10%。納稅人原購房房為裝修房，，即合同注明明房價款中含含有裝修費（（鋪裝了地板板，裝配了潔潔具、廚具等等）的,不得再重復扣扣除裝修費用用。56第五節個人所所得稅一、個人所得得稅2）支付的住房貸貸款利息。納稅人出售售以按揭貸款款方式購置的的住房的，其其向貸款銀行行實際支付的的住房貸款利利息，憑貸款款銀行出具的的有效證明據據實扣除。3）納稅人按照有有關規定實際際支付的手續續費、公證費費等，憑有關部門門出具的有效效證明據實扣扣除。本條規定自2006年8月1日起執行。57王先生于2004年7月1日在上海購買買了一套建筑筑面積為80平方米的二手手商品房，共共支付價款72萬元，王先生生是貸款買房房，他當年首首付32萬元，其余40萬元是以20年等額本息的的商業貸款支支付。當年利利率為6.12%，從2004年7月1日到今年7月31日所付利息為為48960元。另外，購購置商品房時時繳納印花稅稅360元，契稅21600元(假定契稅稅率率為3%)，產權證書費費5元，2004年公證費200元，評估費600元。房產裝修修費用為9萬元，且有裝裝修費用的稅稅務統一發票票。假設2006年8月2日王先生決定定將房屋以92萬元的總價賣賣掉，那么王王先生該繳納納多少個人所所得稅呢？這里需要注意意的是，王先先生裝修費用用為9萬元，根據規規定，商品房房轉讓前實際際發生的裝修修費用，最高高扣除限額為為房屋原值的的10%。王女士的裝裝修費用9萬元大于7.2萬元(720000×10%)，故按7.2萬元裝修費用用計算個人所所得稅。交易易過程中涉及及的印花稅為為920000×0.05%＝460；營業稅及其其附加共計：：920000×5.5%＝50600。58計算應繳納的的個人所得稅稅，過程如下下：1）個人所得稅稅應納稅所得得額＝轉讓收收入－房屋原原值－轉讓住住房過程中繳繳納的稅金－－有關合理費費用。2）房屋原值＝＝原房價＋印印花稅＋契稅稅＋產權證印印花＝720000＋360＋21600＋5＝741965元3）轉讓住房過過程中繳納的的稅金＝印花花稅＋營業稅稅＝460＋50600＝51060元4）合理費用＝＝住房裝修費費用＋住房貸貸款利息＋手手續費＋公證證費等＝72000＋48960＋200＋600＝121760元5）應繳納的個個人所得稅＝＝(920000－741965－51060－121760)×20%＝1043元59第五節個個人所得稅稅一、個人所得得稅5、核定征收納稅人申請采采用核定征收收或未提供完完整、準確的的房屋原值憑憑證，不能正正確計算房屋屋原值和應納納稅額的，應應采用核定征征收方式征收收個人所得稅稅。計算方式：應納個人所得得稅額＝評估價格×核定征收率1%-3%的幅度內確定定（重慶核定定征收率暫定定為1%）60第五節個個人所得稅稅一、個人所得得稅6、退稅及減免對出售自有住住房并擬在現現住房出售1年內按市場價重新新購房的納稅稅人，其出售售現住房所繳繳納的個人所所得稅，先以以納稅保證金金形式繳納，，再視其重新新購房的金額額與原住房銷銷售額的關系系，全部或部部分退還納稅稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是是家庭唯一生活活用房取得的所得，，免征個人所所得稅。要不不折不扣地執執行上述優惠惠政策，確保保維護納稅人人的合法權益益。《財政部國家家稅務總局建建設部關于于個人出售住住房所得征收收個人所得稅稅有關問題的的通知》（財稅字〔1999〕〕278號）61房地產稅收小小結個人：個人轉讓房屋屋營業稅、個人人所得稅、契契稅、城市維維護建設稅、、印花稅、土土地增值稅等等6個稅種，其中中契稅由買房房者繳納，印印花稅由買賣賣雙方繳納。。個人出租房屋屋營業稅、城市市維護建設稅稅、房產稅（（或城市房地地產稅）、個個人所得稅、、印花稅。62房地產稅收小小結企業：企業擁有房屋屋、土地（也含個人））自用房屋房產產稅應納稅額額＝（房產原原價值一次減減除1