2009年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

匯算檢查應(yīng)對導(dǎo)言耕地18億畝,房開商1億畝;全國3萬多家.10年7.6平米,2006年26.7平米;98年400億,2007.6月4.3萬億;98年159億,2006年低4251億;

其中所得稅為54億.行業(yè)五之最.

湖南省稽查某市四家房開商銷售收入18億,卻上繳所得稅為0.存在”一高一低一多一少.”

采用實證案例教學(xué)、講座案例教學(xué)、作業(yè)案例教學(xué)、模擬案例教學(xué)方式進行互動教學(xué)。

第一部分：新房地產(chǎn)所得稅政策解讀

------國稅發(fā)[2009]31號一.對企業(yè)適用的范圍做了調(diào)整二.對開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計計稅毛利率做了調(diào)整三.對視同銷售行為稅務(wù)處理做了調(diào)整四.對企業(yè)年度納稅申報做了調(diào)整五.對計稅成本的核算做了調(diào)整六.對委“外”銷售傭金標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整七.對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式做了限制思考：

問題1、文件38條規(guī)定：外資企業(yè)2007年12月31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達到完工標(biāo)準(zhǔn)后，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本。但是具體如何銜接，說的并不明確。例如：某外資企業(yè)，2007年取得預(yù)售收入1000萬元，按照10%的利潤率繳納稅款330萬元，2008年該企業(yè)的開發(fā)項目達到完工標(biāo)準(zhǔn)，如何進行處理呢？

問題2、第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。問：1、初始產(chǎn)權(quán)證明指什么證明？2、“備案合同”與“竣工證明材料”有何區(qū)別？問題3：房企代收費用如何理解？應(yīng)征什么稅？企業(yè)對于代收費用是納入價內(nèi)，還是作為代收款項處理，能否自由選擇？國稅發(fā)[2004]69號文件、國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[2007]908號文件）財稅[1995]48號

問題4：稅務(wù)機關(guān)維持原計稅毛利率如何應(yīng)對？毛利率如何表現(xiàn)和計算？新納稅申報表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項目，因此建議填列在附表5的第20行。問題5：自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計提折舊規(guī)定了哪些限制性條款？

問題6：成本費用應(yīng)如何界定？31號文件的缺陷是什么？企業(yè)稅收風(fēng)險是什么？文件第12條明確土地增值稅可以在稅前扣除，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題。

問題7：總可售面面積以什么為為依據(jù)？？第十四條條已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計計稅成本本，按當(dāng)當(dāng)期已實實現(xiàn)銷售售的可售售面積和和可售面面積單位位工程成成本確認(rèn)認(rèn)。可售售面積單單位工程程成本和和已銷開開發(fā)產(chǎn)品品的計稅稅成本按按下列公公式計算算確定：：可售面積積單位工工程成本本=成本本對象總總成本÷÷成本對對象總可可售面積積已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的計稅成成本=已已實現(xiàn)銷銷售的可可售面積積×可售售面積單單位工程程成本公式中：：總可售面面積以什么為為依據(jù)？？問題8：產(chǎn)權(quán)未定定的配套套，能否在所得稅稅前扣除除成本？某企業(yè)業(yè)建造一一個派出出所，耗耗資300萬元，建建成后無無償移交交給國家家，國家家給予補補償100萬元，該該派出所所為三個個成本對對象服務(wù)務(wù)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)對（300-100=200萬元）在在三個成成本對象象間作為為公共配配套設(shè)施施進行分分?jǐn)偅瑢幔慷惙ㄒ?guī)定定200萬元直接接在移交交當(dāng)期在在所得稅稅前扣除除，實際際上是對對企業(yè)的的一種優(yōu)優(yōu)惠處理理，企業(yè)業(yè)已經(jīng)為為國家作作出了貢貢獻，就就直接在在所得稅稅前扣除除算了。。問題9：31號文規(guī)定了向向境外支支付傭金金10%的比例例限制。。是否要帶帶扣代繳繳營業(yè)稅稅？票據(jù)據(jù)有什么么要求？？外國機構(gòu)構(gòu)幫助國國內(nèi)企業(yè)業(yè)銷售國國內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)的業(yè)務(wù)務(wù)，屬于于向國內(nèi)內(nèi)企業(yè)提提供勞務(wù)務(wù)，勞務(wù)務(wù)發(fā)生地地在國外外，因此此屬于境境外所得得，營業(yè)業(yè)稅暫行行條例規(guī)規(guī)定，只只有在境境內(nèi)取得得的勞務(wù)務(wù)所得才才屬于征征收營業(yè)業(yè)稅的范范圍，因因此不用用代扣代代繳營業(yè)業(yè)稅。那么新營營業(yè)稅條條例又有有什么變變化？問題10：企業(yè)在開開工之前前如何合理確定定成本對對象，有什么新新的義務(wù)務(wù)？園林林綠化等等園林環(huán)環(huán)境工程程費是否否屬于配配套設(shè)施施？稅法沒有有規(guī)定必必須按照照建筑面面積對園園林進行行分?jǐn)偅苏颊嫉孛娣e積、配套套設(shè)施、、貸款利利息三項項共同費費用外，，企業(yè)可可以自行行按照占占地面積積法、建建筑面積積法、工工程概算算法等辦辦法進行行分?jǐn)偪劭鄢Ｒ?guī)定了營營銷營銷銷設(shè)施的的建造費費要計入入開發(fā)間間接費用用。問題11：土地成成本按什什么標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分?jǐn)偅浚靠煞癜窗垂こ谈鸥潘惴峙渑洌靠煞穹癫糠诸A(yù)預(yù)提？是是否需經(jīng)經(jīng)稅務(wù)機機關(guān)同意意？①土地及及成本必必須按照照占地面面積法來來分?jǐn)偅淮未涡匀〉玫猛恋兀制陂_開發(fā)的土土地開發(fā)發(fā)成本，，在征得得稅務(wù)機機關(guān)同意意后，可可以按照照土地整整體預(yù)算算成本進進行分配配，待全全部完工工后再行行調(diào)整；；②配套套設(shè)施可可以按照照建筑面面積法進進行分?jǐn)倲偅虎圪J貸款利息息可以按按照直接接成本法法或工程程該算法法進行分分?jǐn)偅虎堍芷溆嗟牡墓餐沙杀痉謹(jǐn)倲偡椒ㄓ捎善髽I(yè)自自行確定定。問題12：例如A公司有一一塊土地地10000平米，投投資到有有資質(zhì)的的B企業(yè)，進進行合作作建房，，項目的的容積率率為1：4，即,房屋的建建筑面積積為40000平米，約約定應(yīng)分分給A公司30000平方米的的房屋。。所得稅稅如何計計算呢？？假設(shè)房屋屋的公允允價值為為每平方方米1萬元，則則A公司應(yīng)按按應(yīng)分得得房屋的的公允價價值3億元確認(rèn)認(rèn)開發(fā)成成本。（這里是是按照分分給提供供土地一一方開發(fā)發(fā)產(chǎn)品不不含地價價的核定定價值確確認(rèn)營業(yè)業(yè)稅計稅稅依據(jù)，，理由是是:國稅函【1995】156號文件第第17條規(guī)定，，甲方以以轉(zhuǎn)讓部部分土地地使用權(quán)權(quán)為代價價，換取取部分房房屋的所所有權(quán)，，發(fā)生了了轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)的行行為；乙乙方則以以轉(zhuǎn)讓部部分房屋屋的所有有權(quán)為代代價，換換取部分分土地的的使用權(quán)權(quán)，發(fā)生生了銷售售不動的的行為。。即，甲甲方轉(zhuǎn)讓讓的是部部分土地地，轉(zhuǎn)讓讓的是開開發(fā)商自自用房屋屋所占用用一部分分的土地地，而開開發(fā)商銷銷售部分分房屋，，即銷售售的是分分給甲方方的那部部分，由由于這部部分的土土地，在在稅收上上甲方并并沒有銷銷售給乙乙方，因因此核定定營業(yè)稅稅計稅依依據(jù)的時時候，個個人認(rèn)為為不應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括地地價來核核定營業(yè)業(yè)稅計稅稅依據(jù)。。）問題13：文件31條規(guī)定定哪3項費用用可以在在稅前預(yù)提扣除？一是，出出包工程程沒有取取得發(fā)票票的，可可以最多多按照按按照合同同額的10%來來預(yù)提；；二是，，可以按按照中介介機構(gòu)的的工程概概算，預(yù)預(yù)提配套套設(shè)施成成本。三三是，可可以預(yù)提提報批報報建、物物業(yè)完善善費用。。請注意條條件是什什么？問題14：地下基基礎(chǔ)設(shè)施施建造的的停車場場所的成成本如何何處理？？有何新新規(guī)定？？例如：地地下人防防建設(shè)的的停車場場所、立立體車庫庫等，以以前部分分省份稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)認(rèn)為，，既然作作為經(jīng)營營性的配配套設(shè)施施，就不不允許將將其成本本全部進進入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的開發(fā)成成本，而而是要保保留一些些開發(fā)成成本。由于對地地下基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建造的停停車場所所，其成成本很難難估計，，所以即即使沒有有銷售，，也不再再保留成成本。33條對此問問題做了了簡化處處理，即即：將地地下基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的成本作作為公共共配套一一次性進進入開發(fā)發(fā)成本，，等到停停車場所所出租或或者出售售的時候候，一次次性作為為收入處處理，無無成本同同其配比比。問題15：投資資方投入入資金同同開發(fā)商商合作建建房的稅稅務(wù)如何何處理？？例如：A企業(yè)聯(lián)合合B企業(yè)做開開發(fā)項目目，B企業(yè)投資資3000萬元，兩兩年后分分配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，，其開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的成本為為2500萬元，則則應(yīng)當(dāng)確確認(rèn)應(yīng)納納稅所得得額500萬元。雖然沒有有成立法法人公司司，但是是如果協(xié)協(xié)議中規(guī)規(guī)定分配配利潤的的，還是是要視同同股息紅紅利所得得。對于于投資的的企業(yè)比比較有利利。假設(shè)設(shè)，B企業(yè)投資資5000萬元，2年后分的的利潤6000萬元，如如果視同同B企業(yè)借錢錢給A企業(yè)，則則要按照照利息收收入來繳繳稅處理理。而如如果作為為利息處處理對于于A企業(yè)比較較有利，，因為這這樣的利利息支出出，有可可能被允允許在所所得稅前前扣除。。因此要要測算那那種方式式對企業(yè)業(yè)更為有有利，簽簽訂合同同的時候候就要簽簽訂什么么樣的合合同。研討：開發(fā)流程程經(jīng)濟合同同涉稅分析？流程再造造的稅收收漏洞有哪哪些？第二部分分：房企企所得稅稅的檢查查應(yīng)對一、稅務(wù)檢查查案頭分分析（納納稅評估估）查賬的功夫夫在賬外外案頭分析稅收貢獻分析稅收負(fù)擔(dān)分析稅收信用分析萬科福滿園稅收征管分析泉+動態(tài)建筑工程造價分析甲企業(yè)百百萬元銷銷售收入入納稅5萬元，稅稅負(fù)5％；乙企企業(yè)百萬萬元銷售售收入納納稅4萬元，稅稅負(fù)4％；丙企企業(yè)百萬萬元銷售售收入納納稅3萬元，稅稅負(fù)3％。現(xiàn)在在三個企企業(yè)各繳繳納了1萬元的稅稅款，問問平均稅稅負(fù)是多多少？分子3代表三萬萬元稅款款，分母母78.3代表三個個企業(yè)的的總銷售售收入78.3萬元，三三個企業(yè)業(yè)平均銷銷售收入入稅收負(fù)負(fù)擔(dān)率為為3.8％。1、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收/全市地稅稅總收入入=稅收貢獻獻2、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅/房地產(chǎn)稅稅收=稅收貢獻獻3、房地產(chǎn)產(chǎn)銷售總總收入/GDP=稅收貢獻獻，對嗎嗎？思考：2009年，某市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)（不不含二手手房交易易）入庫庫稅款28,469萬萬元，全全年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行業(yè)銷銷售（營營業(yè)）收收入（不不含二手手房交易易額）總總額為284,797萬元，，行業(yè)平平均稅負(fù)負(fù)為10%。那那么，某某市的房房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)稅負(fù)負(fù)是高還還是低呢呢？上海市建建筑學(xué)會會生態(tài)建建設(shè)專業(yè)業(yè)委員會會主任錢錢振華教教授：以小高層層住宅為為例，剪剪力墻總總造價的的70%，為建筑筑材料費費用，而而材料費費中的20%，為鋼材材費用。。也就是是說，鋼鋼材所占占總造價價比例為為14%。一位曾供供職于上上海某知知名房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)高高層的人人士，昨昨日向《每日經(jīng)濟濟新聞》透露，鋼鋼鐵等原原材料價價格，每每年都在在遞增。。不同的建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)，對鋼鋼材的需需求并不不相同，，但基本本上普通通住宅每每平方米米的鋼材材使用量量在50-60千克左右右。思考FKS應(yīng)公布成成本結(jié)構(gòu)構(gòu)還是公公布成本本？稅務(wù)檢查查的一般般流程財務(wù)報表表分析-----稅負(fù)計算算-----稅負(fù)測算算-----基本情況況賬簿檢查查-----計花賬案案憑證檢查查-----實質(zhì)與形形式(招待費\工薪)開發(fā)成本本檢查內(nèi)內(nèi)容土地成本本分析與與檢查建安成本本分析與與檢查間接費用用的分析析檢查期間費用用分析與與檢查隱蔽工程程分析與與檢查特殊項目目分析與與檢查關(guān)聯(lián)交易易業(yè)務(wù)的的檢查期間費用用---廣告1998關(guān)于房地地產(chǎn)廣告告發(fā)布暫暫行規(guī)定定2002關(guān)于進一一步加強強房地產(chǎn)產(chǎn)廣告管管理的通通知2008年廣告費費列支的的新規(guī)定定。取得預(yù)售售許可證證前變相相發(fā)布的的廣告，應(yīng)按照照業(yè)務(wù)宣宣傳費的的標(biāo)準(zhǔn)扣扣除.西安張張輝北京大成成方略納納稅人俱俱樂部37存在普遍遍問題成本、成成本、還還是成本本！流程再再造技技術(shù)手手段廣廣泛應(yīng)應(yīng)用。。稽查思思維創(chuàng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)換思思維角角度，，拓展展思維維空間間，切切換思思維頻頻道，，進行行思維維的多多極開開發(fā)和和領(lǐng)感感的超超級連連接，，駕馭馭創(chuàng)新新思維維的藝藝術(shù)，，讓自自己的的思維維常新新。只有與與創(chuàng)新新相伴伴，才才能與與幸福福同行行。感受體體驗切割！！切割割！！！再切切割！！！！！放大！！放大大！！！再放放大！！！！！安溪茶茶營銷銷售。。下列目目標(biāo)任任你選選合作建建房地下車庫接待樣樣房捐贈贊助以路換地(a)售后回回租自建自用政府補補助以房抵債(b)甲供材材料代建工程內(nèi)部認(rèn)購定金訂金Kuaiji

預(yù)繳所得稅補貼收收入應(yīng)應(yīng)重點點檢查查電話話、寬寬帶等等通信信運營營商給給予房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的傭傭金，，傭金金的計計算不不僅與與辦理理的戶戶數(shù)有有關(guān)，，還與與業(yè)主主的繳繳費金金額有有關(guān)。。其他業(yè)業(yè)務(wù)收收入應(yīng)應(yīng)關(guān)注注房屋屋外墻墻面的的廣告告位使使用權(quán)權(quán)收入入和樓宇（（小區(qū)區(qū)）的的命名名權(quán)收收入，一般般情況況收入入屬于于開發(fā)發(fā)公司司，而而不是是屬于于物業(yè)業(yè)公司司或全全體業(yè)業(yè)主.（二））、操操作層層面1、查什什么？？p582、啥樣查查？上游、、中游游、下下游。。(86)證據(jù)收收集與與固定定問題題探討討思考1、房地產(chǎn)產(chǎn)稅務(wù)務(wù)檢查查的基本方方法介紹2、成本的的主要要問題題與證證據(jù)如如何收收集?3、復(fù)印印件能能否作作為稽稽查的的有效效證據(jù)據(jù)?4、房地產(chǎn)產(chǎn)造價價審核核結(jié)論論(或鑒證證結(jié)論論)能否有有效轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為稽查查證據(jù)據(jù),即單憑憑上述述材料料是否否可以以作為為納稅稅人的的偷稅稅與否否的證證據(jù)?典型案案例分分析隱藏在在“奇奇異””數(shù)據(jù)據(jù)背后后的偷稅秘秘密所謂借借條隱隱瞞千萬元元預(yù)收收房款款“虧損損”房房產(chǎn)商商虛列列成本千千余萬萬合作建建房成成本檢檢查----房產(chǎn)公公司工程造造價記記花賬賬房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地成成本分分?jǐn)偱c與計算算廣告費費怎能能充抵抵購房房款(案例)甲供材材料的的會計計與稅稅收處處理?以路橋橋換地地的成本檢檢查案例分分析.籌劃第三部部分：：土地地增值值稅清清算的的檢查查扣除項項目企企業(yè)所所得稅稅與土土地增增值稅稅的差差異對對比分分析（（連接接表格格）案例1、整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)（生生地））某房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司2004年以700萬元的的價格格取得得一幅幅地塊塊的土土地使使用權(quán)權(quán)，未未進行行開發(fā)發(fā)。2006年初以以1000萬元的的價格格轉(zhuǎn)讓讓上述述地塊塊的土土地使使用權(quán)權(quán)，繳繳納相相關(guān)稅稅費56萬元、、其他他交易易費用用10萬元、、支付付貸款款利息息15萬元。。請計計算該該納稅稅人應(yīng)應(yīng)繳納納土地地增值值稅稅稅額。。案例1計算結(jié)結(jié)果一、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入：：1000萬元二、扣扣除項項目金金額：：700＋56＋10＝766萬元三、增增值額額：1000－766＝234萬元四、增增值率率：234/766＝30.55％五、應(yīng)應(yīng)繳納納土地地增值值稅稅稅額：：234×30％＝70.2萬元案例1計算依依據(jù)《土地增增值稅稅宣傳傳提綱綱》（國稅稅函發(fā)發(fā)〔1995〕110號）第第六條條第一一款規(guī)規(guī)定：：“對對取得得土地地或房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用權(quán)后后，未未進行行開發(fā)發(fā)即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，計計算其其增值值額時時，只只允許許扣除除取得得土地地使用用權(quán)時時支付付的地地價款款、交交納的的有關(guān)關(guān)費用用，以以及在在轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)節(jié)繳納納的稅稅金””。案例1：土地增增值稅稅清算算納稅稅申報報表（房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)））30.55四、增增值率率（％％）234三、增增值額額－㈤財政政部規(guī)規(guī)定的的其他他扣除除項目目66㈣與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅稅金－㈢房地地產(chǎn)開開發(fā)費費用－㈡房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本700㈠取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額766二、扣扣除項項目金金額合合計1000一、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)收入入總額額非普標(biāo)標(biāo)普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)非住宅宅住宅合計類型項目案例2：部分分轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)（（生地地）某房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司2004年以700萬元的的價格格取得得一幅幅地塊塊的土土地使使用權(quán)權(quán)，未未進行行開發(fā)發(fā)。2006年初，，將上上述地地塊的的三分分之一一的土土地使使用權(quán)權(quán)以300萬元的的價格格對外外轉(zhuǎn)讓讓，繳繳納相相關(guān)稅稅費16.8萬元、、其他他交易易費用用3萬元、、支付付貸款款利息息15萬元。。請計計算該該納稅稅人應(yīng)應(yīng)繳納納土地地增值值稅稅稅額。。案例2計算結(jié)結(jié)果一、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入：：300萬元二、扣扣除項項目金金額：：700/3＋16.8＋3＝253.13萬元三、增增值額額：300－253.13＝46.87萬元四、增增值率率：46.87/253.13＝18.52％五、應(yīng)應(yīng)繳納納土地地增值值稅稅稅額:46.87××30％＝14.06萬元案例2計算依依據(jù)一、對對取得得土地地或房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用權(quán)后后，未未進行行開發(fā)發(fā)即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，計計算其其增值值額時時，只只允許許扣除除取得得土地地使用用權(quán)時時支付付的地地價款款、交交納的的有關(guān)關(guān)費用用，以以及在在轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)節(jié)繳納納的稅稅金。。－－國國稅函函發(fā)〔1995〕110號第六六條第第一款款二、納納稅人人成片片受讓讓土地地使用用權(quán)后后,分期分分批開開發(fā),轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)的,其扣除除項目目金額額的確確定,可按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)的面面積占占總面面積的的比例例計算算分?jǐn)倲?或按建建筑面面積計計算分分?jǐn)?也可按按稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)確認(rèn)認(rèn)的其其他方方式計計算分分?jǐn)偂！＃都?xì)則》第九條條－－閩閩地稅稅函〔2007〕135號案例2：土地地增值值稅清清算納納稅申申報表表（房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)））18.52四、增值率率46.87三、增值額額㈤財政部規(guī)規(guī)定的其他他扣除項目目19.8㈣與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金㈢房地產(chǎn)開開發(fā)費用㈡房地產(chǎn)開開發(fā)成本233.33㈠取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額253.13二、扣除項項目金額合合計300一、轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)收入入總額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅合計類型項目案例3：轉(zhuǎn)讓熟地地某房地產(chǎn)開開發(fā)公司2004年以500萬元的價格格取得一幅幅地塊的土土地使用權(quán)權(quán)，進行三三通一平等等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)后，，于2006年初以1000萬元的價格格轉(zhuǎn)讓上述述地塊的土土地使用權(quán)，發(fā)生開開發(fā)土地成成本100萬元，繳納納相關(guān)稅費56萬元、其他他交易費用用10萬元、支付貸款利息息15萬元。請計計算該納稅稅人應(yīng)繳納土地增值值稅稅額。。案例3：轉(zhuǎn)讓熟地地計算結(jié)果果一、轉(zhuǎn)讓收收入：1000萬元二、扣除項項目金額：：500＋100＋56＋10＋（500＋100）×20％＝846萬元三、增值額額：1000－846＝154四、增值率率：154/846＝18.20％五、應(yīng)繳納納土地增值值稅稅額：：154×30％＝46.2案例3：轉(zhuǎn)讓熟地地某房地產(chǎn)開開發(fā)公司2004年以500萬元的價格格取得一幅幅地塊的土土地使用權(quán)權(quán)，進行三三通一平等等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)后，，于2006年初以1000萬元的價格格轉(zhuǎn)讓上述述地塊的土土地使用權(quán)，發(fā)生開開發(fā)土地成成本100萬元，繳納納相關(guān)稅費56萬元、其他他交易費用用10萬元、支付貸款利息息15萬元。請計計算該納稅稅人應(yīng)繳納土地增值值稅稅額。。案例3：土地增值稅稅清算納稅稅申報表（房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)））四、增值率率15418.20三、增值額額120㈤財政部規(guī)規(guī)定的其他他扣除項目目66㈣與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金——㈢房地產(chǎn)開開發(fā)費用100㈡房地產(chǎn)開開發(fā)成本500㈠取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額846二、扣除項項目金額合合計1000一、轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)收入入總額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅合計類型項目案例4：轉(zhuǎn)讓單一一性質(zhì)房地地產(chǎn)某房地產(chǎn)開開發(fā)公司開開發(fā)某非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)普通住住宅項目，，規(guī)劃可售售面積10萬平方米，，已售面積積9萬平方米，，取得售房房收入5000萬元，賬面面發(fā)生開發(fā)發(fā)項目各項項成本費用用及稅費如如下（單位位：萬元））：實際支支付的地價價款1500、繳納國家家統(tǒng)一規(guī)定定的登記、、過戶費20、土地征用用及拆遷補補償費100、前期勘察察設(shè)計三通通一平工程程費80、建筑安裝工工程費1500、基基礎(chǔ)設(shè)施費費200、、公共配套套設(shè)施費50、直接接組織管理理的開發(fā)間間接費10、與開發(fā)發(fā)項目有關(guān)關(guān)的銷售費費用300、管理費費用700（其中印印花稅1.5）、財財務(wù)費用280（其其中能夠準(zhǔn)準(zhǔn)確分?jǐn)傢楉椖坷⒉⒉⑻峁┵J款款證明的利利息100）、與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的營營業(yè)稅250、城建建稅17.5、教育育費附加5、地方教教育附加50、評估估費、交易易手續(xù)費40。請對對該項目的的土地增值值稅進行清清算。案例4計算結(jié)果1、轉(zhuǎn)讓收入入：50002、扣除項目目金額：4355（1）取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額：(1500＋20)×90％＝1368（2）開發(fā)土地地和新建房房及配套設(shè)設(shè)施的成本本：（100＋80＋1500＋200＋50＋10）×90％＝1746（3）開發(fā)土地地和新建房房及配套設(shè)設(shè)施的費用用：100×90％＋（1368＋1746）×5％＝245.7（4）與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金等等：250＋17.5＋5＋50＋40＝362.5（5）財政部規(guī)規(guī)定的其他他扣除項目目：（1368＋1746）×20％＝622.83、增值額：：5000－4345=6555、增值率：：655/4355=15.04％6、應(yīng)征土地地增值稅：：655×30％＝196.5(萬元)案例4計算依據(jù)對取得土地使使用權(quán)后進行行房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建造的，在在計算其增值值額時，允許許扣除取得土土地使用權(quán)時時支付的地價價款和有關(guān)費費用、開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施的成本和規(guī)規(guī)定的費用、、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅金金，并允許加加計20%的扣除。－－《條例》第六條－－《細(xì)則》第七條－－國稅函發(fā)發(fā)〔1995〕〕110號第六條第三三款案例4、土地增值稅清清算納稅申報報表（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)）15.04四、增值率655三、增值額622.8㈤財政部規(guī)定定的其他扣除除項目362.5㈣與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金245.7㈢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用1746㈡房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本1368㈠取得土地使使用權(quán)所支付付的金額4355二、扣除項目目金額合計5000一、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收入總額額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅合計類型項目案例5：轉(zhuǎn)讓單體樓樓中

多類型型房地產(chǎn)我省某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司開開發(fā)完成某項項目單體樓，，全部對外銷銷售完畢，其其中普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅銷售面面積10000平方米，取得得銷售收入3000萬元；非普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷銷售3000平方米，取得得銷售收入2000萬元；店面、、車庫等銷售售面積300平方米，取得得銷售收入500萬元。賬面發(fā)生各項項成本費用及及稅費如下：：支付地價款款1500萬元，開發(fā)成成本2000萬元，無法提提供銀行貸款款憑證，已按按稅法規(guī)定分分別繳納流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅費（稅負(fù)負(fù)5.55%）。請計算應(yīng)應(yīng)繳納土地增增值稅。案例5計算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入入：5500（一）住宅：：50001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：30002、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000（二）非住宅宅：500二、扣除項目目金額：（一）取得土土地使用權(quán)所所支付的金額額：15001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:1500××10000/13300=1127.822、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:1500××3000/13300=338.353、非住宅:1500××300/13300=33.83案例5計算結(jié)果(續(xù)一)（二）開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施的成本：20001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:2000××10000/13300=1503.762、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:2000××3000/13300=451.133、非住宅:2000××300/13300=45.11（三）開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施的費用：3501、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:（1127.82+1503.76）×10％=263.162、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:（338.35＋451.13）×10％=78.953、非住宅：（33.83＋45.11）×10％=7.89案例5計算結(jié)果(續(xù)二)（四）與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金等:305.251、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：3000×5.55%=166.52、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000××5.55%=1113、非住宅：500×5.55%=27.75（五）財政部部規(guī)定的其他他扣除項目：：7001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:（1127.82+1503.76）×20％=526.322、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:（338.35＋451.13）×20％=157.93、非住宅：（33.83＋45.11）×20％=15.78案例5計算結(jié)果(續(xù)三)三、增值額：：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：3000－3587.56=—587.562、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000－1137.33=862.673、非住宅：500－130.36=369.17四、增值率：：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：2、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：862.67/1137.33=75.85%3、非住宅：369.17/130.36=283.19%五、應(yīng)征稅款款：464.071、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：2、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：862.67×40%－1137.33×5％=288.203、非住宅：369.17×60%－130.36×35％=175.87案例5計算依據(jù)一、福建省地地方稅務(wù)局關(guān)關(guān)于修改土地地增值稅納稅稅申報表的通通知－－閩地稅函函〔2007〕〕135號二、納稅人成成片受讓土地地使用權(quán)后,分期期分分批批開開發(fā)發(fā),轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的,其扣扣除除項項目目金金額額的的確確定定,可按按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的面面積積占占總總面面積積的的比比例例計計算算分分?jǐn)倲?或按按建筑筑面面積積計算算分分?jǐn)倲?也可可按按稅稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)確確認(rèn)認(rèn)的的其其他他方方式式計計算算分分?jǐn)倲偂！＃都?xì)則則》第九九條條三、、一一個個項項目目多多種種產(chǎn)產(chǎn)品品共共同同的的成成本本費費用用分分?jǐn)倲偅海簩{納稅稅人人既既建建造造住住宅宅又又從從事事其其他他房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的，，統(tǒng)統(tǒng)一一按按其其各各占占總建建筑筑面面積積（（？？））的比比例例，，分分別別計計算算扣扣除除項項目目金金額額。。－－－閩閩地地稅稅函函〔2007〕〕135號案例例5：土土地地增增值值稅稅清清算算納納稅稅申申報報表表（房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)））283.1975.85——四、、增增值值率率％％369.17862.67—587.56三、、增增值值額額157.9526.32700—㈤財財政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項項目目27.7515.78111166.5305.25㈣與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金7.8978.95350㈢房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用45.11451.131503.76263.162000㈡房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本33.83338.351127.821500㈠取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額130.361137.333587.564855.25二、、扣扣除除項項目目金金額額合合計計500200030005500一、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收入入總總額額非普普標(biāo)標(biāo)普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)非住住宅宅住宅宅類型型合計計項目目案例例5.1：土土地地增增值值稅稅清清算算納納稅稅申申報報表表（房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)））2.98四、、增增值值率率％％三、、增增值值額額700144.75㈤財財政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項項目目305.25㈣與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金350㈢房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用2000㈡房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本1500㈠取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額4855.25二、、扣扣除除項項目目金金額額合合計計5500一、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收入入總總額額類型型合合計計項目目案例例5.2：土土地地增增值值稅稅清清算算納納稅稅申申報報表表（房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)））97.21——四、、增增值值率率％％1232,.31—587.56三、、增增值值額額173.69526.32700—㈤財財政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項項目目138.75166.5305.25㈣與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金86.84350㈢房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用496.241503.76263.162000㈡房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本372.181127.821500㈠取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額1267.693587.564855.25二、、扣扣除除項項目目金金額額合合計計250030005500一、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收入入總總額額非住住宅宅及及非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅類型型合合計計項目目案例例5三結(jié)結(jié)果果一、、一一條條線線－－－－案案例例5.1－－－（稅稅負(fù)負(fù)0.79%）應(yīng)征征稅稅款款＝＝144.75××30％=43.45二、、二二條條線線－－－－案案例例5.2－－－（稅稅負(fù)負(fù)5.50％））應(yīng)征征稅稅款款：：1232.3××40％－－1267.69××15％＝＝302.77三、、三三條條線線－－－－案案例例5－－－（稅稅負(fù)負(fù)8.44％））應(yīng)征征稅稅款款464.071、普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：－－2、非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：288.203、非非住住宅宅：：175.87案例例6：綜綜合合開開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)我省省某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司2005年征征用用20畝土土地地支支付付地地價價款款2000萬元元，，開開發(fā)發(fā)完完成成占占地地面面積積分分別別為為10畝、、8畝和和2畝的的普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅樓樓、、非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅樓樓、、非非住住宅宅樓樓各各一一座座；；其其可可售售面面積積分分別別為為10000平方方米米、、6000平方方米米和和1000平方方米米；；上上述述三三座座樓樓宇宇分分別別發(fā)發(fā)包包給給三三家家施施工工單單位位承承建建，，分分別別支支付付建建安安工工程程款款800萬元元、、700萬元元和和500萬元元；；小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)用用房房、、會會所所等等不不可可售售公公共共基基礎(chǔ)礎(chǔ)配配套套設(shè)設(shè)施施自自行行建建設(shè)設(shè)，，發(fā)發(fā)生生料料工工費費200萬元元；；整整個個項項目目發(fā)發(fā)生生利利息息支支出出300萬元元，，無無法法提提供供銀銀行行金金融融機機構(gòu)構(gòu)貸貸款款憑憑證證。。截截至至2006年底底已已售售普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅9000平方方米米，，取取得得銷銷售售收收入入3000萬元元；；已已售售非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅4000平方方米米，，取取得得銷銷售售收收入入2000萬元元；；已已售售非非住住宅宅600平方方米米，，取取得得銷銷售售收收入入900萬元元。。分分別別繳繳納納流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅費費100萬元元、、50萬元元和和30萬元元，，請請計計算算應(yīng)應(yīng)繳繳納納土土地地增增值值稅稅。。案例例6：計計算算結(jié)結(jié)果果一、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入：：1、普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：30002、非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：20003、非非住住宅宅：：900二、、扣扣除除項項目目金金額額（一一））取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額：：1553.331、普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：2000××10/20××9000/10000＝9002、非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：2000××8/20××4000/6000＝533.333、非非住住宅宅：：2000××2/20××600/1000＝120案例例6：計計算算結(jié)結(jié)果果(續(xù)一一)（二二））開開發(fā)發(fā)土土地地和和新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的成成本本：：1646.671、新新建建房房成成本本：：1486.67（1）普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅:800××9000/10000＝720（2）非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅:700××4000/6000＝466.67（3）非非住住宅宅:500××600/1000＝3002、配配套套設(shè)設(shè)施施成成本本：：160（1）普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅:200××10000/17000××9000/10000＝105.88（2）非非普