寶業項目策劃思路說明

寶業項目策劃思路說明

11.大盤林立屈指數來，合肥房地產市場風頭較勁的樓盤多是總建筑面積數十萬平方米的大型社區，如金色池塘、國際花都、綠城桂花園、世紀陽光花園等等。像這種十余萬方樓盤比比皆是的情況，在其他省會城市是不多見的。游戲規則

GameRules1.大盤林立游戲規則

GameRules2綠城·桂花園項目位于合肥高新區，與人工湖及合肥唯一的山脈大蜀山隔路相望，以“溫馨秀麗、清新典雅的江南小城”為主宣傳語，突出自己為風景住宅，以及歐陸風格的外立面。無論立面還是會所、景觀，整體承襲了杭州桂花城的風格。綠城·桂花園3金色池塘項目位于合肥城西，處于合肥唯一水源地董鋪水庫與合肥高新技術產業開發區之間，主要推廣思想是制定“合肥以西為貴”的游戲規則，宣傳自己所處區位為“合肥最適宜居住的地方”，是“離市中心最近的風景區住宅”。金色池塘4東海花園小區占地16.6萬平方米，一期規劃5幢高層，其中1、2、3號樓已成為現房，均價3500—3600元/平方米，據稱是合肥價格最高的住宅，頂樓復合式面積超過600平方米，號稱“樓王”，價格逾400萬以上。項目建筑及園林規劃為新加坡雅科本設計管理服務有限公司，示范單元由香港雅思設計顧問。東海花園52.重視品牌各大開發商均比較重視樓盤品牌的塑造，有較好的策劃公司、廣告公司服務；樓市營銷策劃水平較高，是各種操盤手段的競技場。游戲規則

GameRules2.重視品牌游戲規則

GameRules63.認真定位由于供應量巨大，且價格并未拉開差距，目標客戶重疊，因此每個大盤都形成自己清晰的市場定位，做出區域概念，以爭奪客戶。游戲規則

GameRules3.認真定位游戲規則

GameRules7樓盤定位推廣語關鍵詞金色池塘合肥最適宜居住的地方董鋪水庫、水景、空氣質量、亮麗立面國際花都政務新區之都市首席新區CLD、500強、主題公園、國花組團綠城桂花園溫馨秀麗、清新典雅的江南小城蜀山風景區、歐陸風格、品質世紀陽光花園成熟社區生活環境成熟、低價聯邦花園新都市主義次級市中心、新都會東海花園高尚社區徽園、會展中心、純高層繁華世家新都市中心大學城、經濟開發區、明珠公園萬振?逍遙苑合肥東南上風口地段、純凈水入戶、中央空調金星家園第三種生活合肥陸家嘴、大學城樓盤定位推廣語關鍵詞金色池塘合肥最適宜居住的地方董鋪水庫、水8游戲規則

GameRules4.猛龍過江合肥市場“外來和尚”較多，外地實力開發商操作的項目在當地取得的業績要明顯好于當地樓盤。外地開發商的品牌競爭力、產品開發理念、營銷手段確實要優于當地開發商；另一方面，也從中反映出，合肥居民還存在明顯的崇外心理；游戲規則

GameRules4.猛龍過江9本案市場如何定位？如何在產品形態與市場形象上均與對手形成差別，獨樹一幟？市場空白點在哪里？怎樣多、快、好、省的建立自己戰略優勢？怎樣挖掘所處本案區域價值，影響消費者的價值判斷？問題啟示

TheQuestion本案市場如何定位？問題啟示

TheQuestion10怎樣將本案做加法，再做減法？（產品功能的復合性與產品氣質的統一性）從何入手建立寶業與本案在合肥當地的品牌？本案開發的價值觀或氣質是什么？本案開發的策劃脈絡或方法論是什么？本案開發的機會點、創新點在哪里？問題啟示

TheQuestion怎樣將本案做加法，再做減法？（產品功能的復合性與產品氣質的統11定位觀“定位”最核心的思想，是區隔市場、焦點經營。我們認為所謂“區隔市場”，在于仔細分析一下市場，看一下各種競爭力量可在消費者心智中的大概位置，以及他們的優勢和弱點。找出一塊適合自己的市場。所謂“焦點經營”，就是做到第一，做到唯一。在市場中最為本質的一點就是創造某一個類別的市場，使得自己能夠在該類別的市場中成為第一。思考方式

ThoughtMode定位觀思考方式

ThoughtMode122.價值觀廣告巨擘李奧貝納說：“每一件商品都有與生俱來的戲劇性”！區隔不是空中樓閣，消費者需要我們證明給他看，我們必須能支撐起自己的概念。要區隔市場、焦點經營，必須自己有“料”！思考方式

ThoughtMode2.價值觀思考方式

ThoughtMode131.市場形象產品思索

TheProduct1.市場形象產品思索

TheProduct142.推廣理念歷史的慶典延續城市歷史文脈的開放理念，在于本案是一種賦予歷史感的多層次的住宅街區。充分利用老廠區的遺留資源，寓舊于新，是整個樓盤成為“歷史的慶典”。領受時間的饋贈，根據所在地具有的強烈時代特征，通過保留，改造舊有建筑物和構筑物來使其呈現出清晰的歷史文脈。在現代材料和形式的包裝下，歷史通過建筑穿越時空，呈現在現代人面前，建筑成為真正城市歷史的延續。產品思索

TheProduct2.推廣理念產品思索

TheProduct15青年林，曾經是一代人愛情的見證，至今它蒼翠依舊，但亦難掩衰落。舊廠房，它不僅僅是人們曾經生活和工作的空間場所，它還是特定時代、特定社會中的政治經濟文化的場所，它能夠在一定程度上折射出一個時代、一個社會的精神特征。青年林，曾經是一代人愛情的見證，至今它蒼翠依舊，但亦難掩衰落16安徽拖拉機廠，曾是安徽的顯赫一時的國有大型生產企業，有太多的合肥人曾經以它為傲，雖然進入90年代以來，它已日漸衰落，但它仍在合肥市民心目中占有極重要的地位。安徽拖拉機廠，曾是安徽的顯赫一時的國有大型生產企業，有太多的17樟樹林，植株茂盛，保存良好，在合肥市區內不可多得。樟樹林，植株茂盛，保存良好，在合肥市區內不可多得。183.項目氣質歷史的文化的厚重的城市的關鍵詞：懷舊時代純真主流信仰熱愛故事理想愛情城市愿望……產品思索

TheProduct3.項目氣質產品思索

TheProduct195.項目功能城市客廳+城市臥室“守正出奇”成為中原針對本案的重要策劃脈絡。所謂“守正”就是遵循客觀市場需求的引導，依據地塊的規劃指標及現有的優、劣勢，踏踏實實的做開發，消滅一切多余動作。而“出奇”則是在現有的基礎條件之下的創造性的變通，通過外來文化與本土文化的撞擊，迸發出新的火花，使項目從一開始就立于較高的起點，具有創新的個性。產品思索

TheProduct5.項目功能產品思索

TheProduct205.1城市客廳

項目銅陵路以西部分（以下簡稱西區），該區域屬成熟居住范圍，三面臨街的地塊條件，使其具備了商業開發的潛質。中原建議通過對部分廠房的改造，樹立文化形象，成為合肥時尚人士聚集之地，并通過大眾化的公眾性配套設施的營建，打造成開放式的商業街區，進而提升其商業價值。產品思索

TheProduct5.1城市客廳產品思索

TheProduct215.1.1主要思路以畫廊、工作室、文化中心等藝術機構為核心樹立品牌及帶動人氣，再聚集商業產業、餐飲、服務業興起文化娛樂業，最后帶動西區房地產。使之成為“最時尚的生活櫥窗”，充分發掘其商業價值。產品思索

TheProduct5.1.1主要思路產品思索

TheProduct22北京798798，原為華北無線電零部件廠。現為北京藝術家基地，798內比較知名的有：時態空間、風和日麗家居廊、仁俱樂部、北京東京藝術工程、百年印象攝影畫廊、二萬五千里文化傳播中心、八十座、左岸公社、NOW設計俱樂部等等。798的舊廠房與本案驚人的相似本項目北京798北京798798的舊廠房與本案驚人的相似本項目北京79823北京798的“江湖”在展覽中找到精致生活北京798的“時態空間”在展覽中體味歷史北京798的“百年印象”在展覽中細述回憶北京798的“江湖”北京798的“時態空間”北京798的“百24泰康路

泰康路原為上海一條普通街巷。自１９９７年以來，國際著名油畫大師陳逸飛、著名攝影家爾冬強等藝術家先后在泰康路“安家”，從此，上海的泰康路搖身一變，成為集展示、交流和培育功能于一體的上海“藝術特色街”。泰康路原本只是一條上海舊巷泰康路

泰康路原為上海一條普通街巷。自１９９７年以來，國際著25安托舊廠房泰康路上的工業化樓宇安托舊廠房幾乎是工業化樓宇前生安托舊廠房泰康路上的工業化樓宇安托舊廠房幾乎是工業化樓宇前生26人民針織廠辦事處改成的紅門食品工業機械廠鈑金車間改成的漢源人民針織廠辦事處改成的紅門食品工業機械廠鈑金車間改成的漢源275.1.2主要物業類型：文化視覺中心（老廠房重新修葺及裝修）、小廣場、LOFT商住公寓（底層為商業街）、酒店式精裝修小公寓、普通公寓。產品思索

TheProduct5.1.2主要物業類型：產品思索

TheProduct28視覺文化中心時裝展模特婀娜而下，幾個紅色的雕塑人以不變的清道夫的姿態背向她們

視覺文化中心29視覺文化中心畫展當代藝術不再神秘或者孤芳自賞，它以一種民間的姿態出現，以滿足大眾的時尚追逐視覺文化中心30視覺文化中心視覺藝術展即使是非官方的視覺藝術，亦有其忠實的追隨者

視覺文化中心31小廣場廣場廣場是最容易吸納人流、最聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業活動讓商業在街區文化的包裝和烘托下價值可以倍增。小廣場廣場32廣場雕塑運用一些具視覺沖擊力的雕塑品作為廣場標志。

廣場雕塑33LOFT商住公寓LOFT商住公寓34酒店式精裝修小公寓極簡主義風格酒店式精裝修小公寓極簡主義風格355.2城市臥室項目銅陵路以東部分（以下簡稱東區）作為本案的高檔住宅式街區。關鍵詞：青年林透明會所包豪斯風格原生態產品思索

TheProduct5.2城市臥室產品思索

TheProduct36青年林透明會所透明綠樹掩映下的透明會所青年林透明會所透明37新材料、新技術的運用

根據不同建筑業態的差異，有選擇的運用新材料、新結構，以注重滿足更高的實用要求。如通過采用同層排水系統，提升衛生間設備的靈活性；采用柔性隔音材料，降低管壁噪音；采用置換式新風系統，提供人體健康所需的新鮮空氣。充分發揮新材料和新結構的技術性能和美學性能。新材料、新技術的運用38對建筑功能的重視表現為按空間的用途、性質、相互關系來合理組織和布局，按人的生理要求、人體尺度來確定空間的最小極限等對建筑功能的重視395.2.2街區住宅，講究圍合街區住宅，實際上是開放型小區，小區內建筑與道路具有很高的親和力。街區住宅，從公共性到私密性，有一個層次分明的區域，相應的配套也被有序的組合。通過路徑的不同，劃分出小區內外私密性和公共性的不同空間。同時，住宅所需要的私密性則通過私密的庭園來解決，即利用組團內部的庭園做一個相對獨立性的庭園，營造一個大開放、小私密的組團。同時通過有目的地保留、改造和利用原有區域某些植物、建筑等生態環境和歷史文脈，如將一些具有時代特征的舊廠房改造成社區具有文化內涵的會所等手法，創造出豐富的城市街景。5.2.2街區住宅，講究圍合40演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！41寶業項目策劃思路說明

寶業項目策劃思路說明

421.大盤林立屈指數來，合肥房地產市場風頭較勁的樓盤多是總建筑面積數十萬平方米的大型社區，如金色池塘、國際花都、綠城桂花園、世紀陽光花園等等。像這種十余萬方樓盤比比皆是的情況，在其他省會城市是不多見的。游戲規則

GameRules1.大盤林立游戲規則

GameRules43綠城·桂花園項目位于合肥高新區，與人工湖及合肥唯一的山脈大蜀山隔路相望，以“溫馨秀麗、清新典雅的江南小城”為主宣傳語，突出自己為風景住宅，以及歐陸風格的外立面。無論立面還是會所、景觀，整體承襲了杭州桂花城的風格。綠城·桂花園44金色池塘項目位于合肥城西，處于合肥唯一水源地董鋪水庫與合肥高新技術產業開發區之間，主要推廣思想是制定“合肥以西為貴”的游戲規則，宣傳自己所處區位為“合肥最適宜居住的地方”，是“離市中心最近的風景區住宅”。金色池塘45東海花園小區占地16.6萬平方米，一期規劃5幢高層，其中1、2、3號樓已成為現房，均價3500—3600元/平方米，據稱是合肥價格最高的住宅，頂樓復合式面積超過600平方米，號稱“樓王”，價格逾400萬以上。項目建筑及園林規劃為新加坡雅科本設計管理服務有限公司，示范單元由香港雅思設計顧問。東海花園462.重視品牌各大開發商均比較重視樓盤品牌的塑造，有較好的策劃公司、廣告公司服務；樓市營銷策劃水平較高，是各種操盤手段的競技場。游戲規則

GameRules2.重視品牌游戲規則

GameRules473.認真定位由于供應量巨大，且價格并未拉開差距，目標客戶重疊，因此每個大盤都形成自己清晰的市場定位，做出區域概念，以爭奪客戶。游戲規則

GameRules3.認真定位游戲規則

GameRules48樓盤定位推廣語關鍵詞金色池塘合肥最適宜居住的地方董鋪水庫、水景、空氣質量、亮麗立面國際花都政務新區之都市首席新區CLD、500強、主題公園、國花組團綠城桂花園溫馨秀麗、清新典雅的江南小城蜀山風景區、歐陸風格、品質世紀陽光花園成熟社區生活環境成熟、低價聯邦花園新都市主義次級市中心、新都會東海花園高尚社區徽園、會展中心、純高層繁華世家新都市中心大學城、經濟開發區、明珠公園萬振?逍遙苑合肥東南上風口地段、純凈水入戶、中央空調金星家園第三種生活合肥陸家嘴、大學城樓盤定位推廣語關鍵詞金色池塘合肥最適宜居住的地方董鋪水庫、水49游戲規則

GameRules4.猛龍過江合肥市場“外來和尚”較多，外地實力開發商操作的項目在當地取得的業績要明顯好于當地樓盤。外地開發商的品牌競爭力、產品開發理念、營銷手段確實要優于當地開發商；另一方面，也從中反映出，合肥居民還存在明顯的崇外心理；游戲規則

GameRules4.猛龍過江50本案市場如何定位？如何在產品形態與市場形象上均與對手形成差別，獨樹一幟？市場空白點在哪里？怎樣多、快、好、省的建立自己戰略優勢？怎樣挖掘所處本案區域價值，影響消費者的價值判斷？問題啟示

TheQuestion本案市場如何定位？問題啟示

TheQuestion51怎樣將本案做加法，再做減法？（產品功能的復合性與產品氣質的統一性）從何入手建立寶業與本案在合肥當地的品牌？本案開發的價值觀或氣質是什么？本案開發的策劃脈絡或方法論是什么？本案開發的機會點、創新點在哪里？問題啟示

TheQuestion怎樣將本案做加法，再做減法？（產品功能的復合性與產品氣質的統52定位觀“定位”最核心的思想，是區隔市場、焦點經營。我們認為所謂“區隔市場”，在于仔細分析一下市場，看一下各種競爭力量可在消費者心智中的大概位置，以及他們的優勢和弱點。找出一塊適合自己的市場。所謂“焦點經營”，就是做到第一，做到唯一。在市場中最為本質的一點就是創造某一個類別的市場，使得自己能夠在該類別的市場中成為第一。思考方式

ThoughtMode定位觀思考方式

ThoughtMode532.價值觀廣告巨擘李奧貝納說：“每一件商品都有與生俱來的戲劇性”！區隔不是空中樓閣，消費者需要我們證明給他看，我們必須能支撐起自己的概念。要區隔市場、焦點經營，必須自己有“料”！思考方式

ThoughtMode2.價值觀思考方式

ThoughtMode541.市場形象產品思索

TheProduct1.市場形象產品思索

TheProduct552.推廣理念歷史的慶典延續城市歷史文脈的開放理念，在于本案是一種賦予歷史感的多層次的住宅街區。充分利用老廠區的遺留資源，寓舊于新，是整個樓盤成為“歷史的慶典”。領受時間的饋贈，根據所在地具有的強烈時代特征，通過保留，改造舊有建筑物和構筑物來使其呈現出清晰的歷史文脈。在現代材料和形式的包裝下，歷史通過建筑穿越時空，呈現在現代人面前，建筑成為真正城市歷史的延續。產品思索

TheProduct2.推廣理念產品思索

TheProduct56青年林，曾經是一代人愛情的見證，至今它蒼翠依舊，但亦難掩衰落。舊廠房，它不僅僅是人們曾經生活和工作的空間場所，它還是特定時代、特定社會中的政治經濟文化的場所，它能夠在一定程度上折射出一個時代、一個社會的精神特征。青年林，曾經是一代人愛情的見證，至今它蒼翠依舊，但亦難掩衰落57安徽拖拉機廠，曾是安徽的顯赫一時的國有大型生產企業，有太多的合肥人曾經以它為傲，雖然進入90年代以來，它已日漸衰落，但它仍在合肥市民心目中占有極重要的地位。安徽拖拉機廠，曾是安徽的顯赫一時的國有大型生產企業，有太多的58樟樹林，植株茂盛，保存良好，在合肥市區內不可多得。樟樹林，植株茂盛，保存良好，在合肥市區內不可多得。593.項目氣質歷史的文化的厚重的城市的關鍵詞：懷舊時代純真主流信仰熱愛故事理想愛情城市愿望……產品思索

TheProduct3.項目氣質產品思索

TheProduct605.項目功能城市客廳+城市臥室“守正出奇”成為中原針對本案的重要策劃脈絡。所謂“守正”就是遵循客觀市場需求的引導，依據地塊的規劃指標及現有的優、劣勢，踏踏實實的做開發，消滅一切多余動作。而“出奇”則是在現有的基礎條件之下的創造性的變通，通過外來文化與本土文化的撞擊，迸發出新的火花，使項目從一開始就立于較高的起點，具有創新的個性。產品思索

TheProduct5.項目功能產品思索

TheProduct615.1城市客廳

項目銅陵路以西部分（以下簡稱西區），該區域屬成熟居住范圍，三面臨街的地塊條件，使其具備了商業開發的潛質。中原建議通過對部分廠房的改造，樹立文化形象，成為合肥時尚人士聚集之地，并通過大眾化的公眾性配套設施的營建，打造成開放式的商業街區，進而提升其商業價值。產品思索

TheProduct5.1城市客廳產品思索

TheProduct625.1.1主要思路以畫廊、工作室、文化中心等藝術機構為核心樹立品牌及帶動人氣，再聚集商業產業、餐飲、服務業興起文化娛樂業，最后帶動西區房地產。使之成為“最時尚的生活櫥窗”，充分發掘其商業價值。產品思索

TheProduct5.1.1主要思路產品思索

TheProduct63北京798798，原為華北無線電零部件廠。現為北京藝術家基地，798內比較知名的有：時態空間、風和日麗家居廊、仁俱樂部、北京東京藝術工程、百年印象攝影畫廊、二萬五千里文化傳播中心、八十座、左岸公社、NOW設計俱樂部等等。798的舊廠房與本案驚人的相似本項目北京798北京798798的舊廠房與本案驚人的相似本項目北京79864北京798的“江湖”在展覽中找到精致生活北京798的“時態空間”在展覽中體味歷史北京798的“百年印象”在展覽中細述回憶北京798的“江湖”北京798的“時態空間”北京798的“百65泰康路

泰康路原為上海一條普通街巷。自１９９７年以來，國際著名油畫大師陳逸飛、著名攝影家爾冬強等藝術家先后在泰康路“安家”，從此，上海的泰康路搖身一變，成為集展示、交流和培育功能于一體的上海“藝術特色街”。泰康路原本只是一條上海舊巷泰康路

泰康路原為上海一條普通街巷。自１９９７年以來，國際著66安托舊廠房泰康路上的工業化樓宇安托舊廠房幾乎是工業化樓宇前生安托舊廠房泰康路上的工業化樓宇安托舊廠房幾乎是工業化樓宇前生67人民針織廠辦事處改成的紅門食品工業機械廠鈑金車間改成的漢源人民針織廠辦事處改成的紅門食品工業機械廠鈑金車間改成的漢源685.1.2主要物業類型：文化視覺中心（老廠房重新修葺及裝修）、小廣場、LOFT商住公寓（底層為商業街）、酒店式精裝修小公寓、普通公寓。產品思索

TheProduct5.1.2主要物業類型：產品思索

TheProduct69視覺文化中心時裝展模特婀娜而下，幾個紅色的雕塑人以不變的清道夫的姿態背向她們

視覺文化中心70視覺文化中心