天津渤龍湖項目調研簡報13十二月20221市場發展部目錄1.地塊現狀2.周邊競聘項目3.區域內知名企業項目及表現4.項目優劣勢分析5.投資測算6.項目建議13十二月20222市場發展部13十二月20223市場發展部1.地塊現狀13十二月20224市場發展部地塊現狀：地塊位于天津市東，漢沽地區，介于天津主城區與濱海新區之間，據北京130公里，據天津主城區33公里。地塊緊臨京津高速，周邊還有京津塘、長深、津濱高速，交通便捷。據北京市130公里據天津主城區33公里北京天津濱海新區13十二月20225市場發展部地塊現狀：本案地塊地塊位于渤龍湖東北，占地257畝。13十二月20226市場發展部地塊現狀：項目場地內現狀有一小水塘，但土方量不大，其它基本平整。有少量臨建，為航天城項目建筑商，可根據我方要求隨時遷出。周邊配套基本具備，主要是航天城項目現有配套設施，未來在項目東南約300米范圍內還將興建社區配套醫院和一所小中連讀的學校。13十二月20227市場發展部地塊現狀：1.項目地塊內基本平整，無拆遷，目前有一個小水塘，但平整起來土方量不大；

2.地塊內西側目前有部分臨建，經天津恒通公司介紹，臨建為航天城項目建筑商臨時借用，可根據我方要求隨時遷出；3.項目周邊具備基本的生活配套設施，如菜市場、超市、幼兒園等，主要是航天城現有設施，公交站臺已建成，但線路尚未開通；4.未來在項目東南方，馬路對面，據項目300-500米內，還將興建社區配套醫院和一所新的小中連讀的學校。13十二月20228市場發展部2.周邊競品項目13十二月20229市場發展部周邊競品項目現狀：濱海航天城，內部銷售，已售完，目前二手房價格約7000元/平米。瞰湖御湖金領公寓企業獨棟環繞渤龍湖為海泰發展的四個項目，產品涵蓋高層、洋房、別墅、企業獨棟等。其中住宅約1200個單元，2012年開盤，經2年去化約200多套，去化速度極慢。13十二月202210市場發展部周邊競品項目現狀：項目名稱產品類型項目規模價格開盤時間去化進度備注濱海航天城高層、小高層約20萬平米低于7000元/平米現已全部售完不對外銷售，內部消化。海泰項目瞰湖御湖金領公寓總部經濟區洋房、別墅、小高層、高層、企業獨棟約150萬平米，約1200多個住宅單元洋房：9378元/平米小高層、高層：8765元/平米別墅：13480元/平米企業獨棟：8513元/平米2013年12月1日截至目前已去化200多個住宅單元，平均年去化100余套，年去化率約8%。08十十二月202211市場發展展部3.區域內知知名企業業項目及及表現08十十二月202212市場發展展部區域內知知名企業業項目及及表現：：距外環線線14公里距外環線線19公里相距約8公里東麗湖概概念渤龍湖對渤龍湖湖區域項項目影響響最大的的，就是是大約8公里外的的“東麗麗湖”概概念區域域。在該該區域內內，目前前已集中中了萬科科、恒大大、華僑僑城等一一批國內內知名房房企的項項目，且且規模都都較大。。該區域域距離城城區（外外環線））更近，，由于大大企業扎扎堆產生生集聚效效益，其其名氣也也遠比渤渤龍湖大大。08十十二二月202213市場發發展部部區域內內知名名企業業項目目及表表現：：天津華華僑城城恒大綠綠洲米蘭東東湖灣灣郎鉅帕帕蒂奧奧北大資資源閱閱府松江東東湖小小鎮東麗湖湖萬科科城08十十二二月202214市場發發展部部區域內內知名名企業業項目目及表表現：：一年來來房價價下跌跌6.4%，并于于10500-10700區間徘徘回。。大體與與天津津市相相同，，跌幅幅略大大于城城區達達8.1%，目前前在9500-9900區間徘徘回。。08十十二二月202215市場發發展部部項目開發企業產品類型及規模價格開盤時間去化進度客群來源恒大綠洲恒大板樓、洋房、小高層、高層。住宅約120萬平，5500戶7085-8500元/平米2012年1月項目當期的8-9成北京、天津河東、華明，本地約占一半天津華僑城華僑城別墅、洋房、高層，約220萬平當期49.84萬平8300-8500元/平米2014年5月項目當期的約6-7成北京、天津約4:6東麗湖萬科城萬科別墅、洋房、小高層、高層243.7萬平洋房8500高層7000別墅330萬2012年12月普住一年內基本去化周邊企業、天津本地、萬科會員郎鉅帕蒂奧天津郎鉅地產別墅（聯排、獨棟、雙拼）2.9萬平7500-13000元/平米約2011年4月未知待驗證，約為已開售罄未知米蘭東湖灣天津津東集團洋房、小高層、別墅。8.48萬平686戶7000、8500、160002010年9月普住已完；別墅收尾本市、“藍印”北大資源閱府天津北大資源置業高層（塔樓、高層）23.5萬平，1586戶，當期798戶9900元/平米2014年11月一期已完北京、天津松江東湖小鎮天津松江地產低密低總價洋房、塔樓、高層18萬平1590戶7100-7500元/平米2014年5月一期開盤未知北京、天津區域內內知名名企業業項目目及表表現：：08十十二二月202216市場發發展部部區域內內知名名企業業項目目及表表現：：萬科：：萬科打打造的的東麗麗湖萬萬科城城以240余萬平平的規規模成成為東東麗湖湖區域域第一一大盤盤。項目產產品線線極長長，從從別墅墅到高高層幾幾乎全全覆蓋蓋。萬科憑憑借品品牌優優勢與與號召召力，，雖同同樣面面臨不不利的的市場場形勢勢，但但其普普宅產產品基基本能能做到到當期期年內內去化化。其其項目目已進進入開開發后后半程程，即即將進進入收收尾階階段。。08十二二月202217市場發展部部區域內知名名企業項目目及表現：：華僑城：據華僑城銷銷售人員介介紹，華僑僑城總規模模將達到220萬平，開發發周期約15年，目前僅僅是項目起起步階段。。如此，華華僑城將成成為東麗湖湖地區第二二大盤。華僑城拷貝貝了在北京京的做法，，搬來了“歡樂谷”，現已初具規規模開始對對外營業。。隨著天津津歡樂谷的的逐步完善善、發展，，其對華僑僑城項目和和整個東麗麗湖地區將將產生不小小的影響。。08十十二二月月202218市場場發發展展部部區域域內內知知名名企企業業項項目目及及表表現現：：恒大大：：據恒恒大大銷銷售售人人員員介介紹紹，，恒恒大大世世博博中中心心的的內內部部級級別別要要高高于于恒恒大大所所做做的的項項目目，，這這一一說說法法恰恰當當的的體體現現了了恒恒大大在在東東麗麗湖湖的的表表現現，，雖雖然然一一如如既既往往的的以以100多萬萬的的規規模模進進行行了了參參與與，，但但恒恒大大綠綠洲洲的的表表現現較較為為普普通通，，未未來來對對東東麗麗湖湖地地區區的的影影響響可可能能也也不不及及恒恒大大世世博博中中心心。。項項目目目目前前已已接接近近收收尾尾階階段段。。08十十二二月月202219市場場發發展展部部區域域內內知知名名企企業業項項目目及及表表現現：：概括括這這三三家家領領軍軍企企業業在在東東麗麗湖湖地地區區的的表表現現，，萬萬科科用用自自己己的的理理念念打打造造了了一一座座小小城城鎮鎮，，樹樹立立了了新新的的標標準準；；華華僑僑城城產產品品雖雖一一般般，，但但為為區區域域帶帶來來的的遠遠遠遠超超出出該該區區域域范范圍圍的的娛娛樂樂中中心心，，并并且且220萬平平的的規規模模也也透透露露了了華華僑僑城城對對此此處處的的宏宏大大的的愿愿望望；；恒恒大大帶帶來來了了“高大大上上”的公公共共服服務務產產品品，，但但對對東東麗麗湖湖地地區區房房地地產產開開發發的的參參與與熱熱度度一一般般，，自自身身項項目目也也接接近近尾尾聲聲。。三三家家企企業業對對東東麗麗湖湖地地區區各各有有貢貢獻獻，，可可以以認認為為東東麗麗湖湖地地區區有有今今天天的的聲聲勢勢，，與與這這三三家家企企業業的的聯聯袂袂表表演演有有很很大大關關系系。。對于于渤渤龍龍湖湖項項目目來來說說，，考考慮慮到到項項目目規規模模較較小小、、且且無無外外援援（（航航天天城城那那樣樣的的托托底底政政策策）），，如如此此時時開開始始開開發發，，將將不不可可避避免免的的全程面臨上述三家的碾碾壓！壓力還還是很大的。。08十十二二月月202220市場場發發展展部部4.項目目優優劣劣勢勢分分析析項目目SWOT分分析析：：優勢勢：：有汽汽車車產產業業支支撐撐，，政政府府支持持；；地價價款款返返還還，，可降降低低項項目目成成本本；；項目目地地塊塊平平整整，，無無拆拆遷遷，，開開發發成成本本低低；；項目目周周邊邊配配套套已已初初具具規規模模，，屬屬半半成成熟熟區區域域，，進進一一步步降降低低了了項項目目運運作作的的成成本本；；項目目處處于于該該區區域域核核心心位位置置，，環環境境較較好好。。機會會：：環首首都都經經濟濟圈圈的的落落地地和和提提速速；；濱海海高高新新區區的的發發展展，，以以及及項項目目所所處處未未來來科科技技城城、、航航天天城城等等產產業業園園區區的的發發展展。。劣勢勢：：項目目距距天天津津主主城城區區較較遠遠，，本本地地消消費費者者認認同同不不足足；；項目目所所處處區區域域知知名名度度不不高高，，區區域域吸吸引引力力遠遠不不如如8公里里外外的的東東麗麗區區域域。。威脅脅：：項目目周周邊邊市市場場較較弱弱，，去去化化速速度度極極慢慢；；由去去化化困困難難引引發發的的項項目目資資金金緊緊張張或或造造成成大大量量資資金金固固化化，，難難以以盤盤活活；；東麗麗湖湖區區域域集集中中大大量量知知名名企企業業的的大大盤盤，，已已具具備備集集聚聚效效應應，，這這些些項項目目處處于于開開發發的的中中前前期期，，會會吸吸引引和和奪奪走走大大量量潛潛在在客客戶戶。。08十十二二月月202222市場場發發展展部部項目目存存在在的的問問題題：：1.項目目存存在在投投資資規規模模較較大大、、周周邊邊區區域域吸吸引引力力較較弱弱、、支支撐撐項項目目的的周周邊邊產產業業園園區區尚尚未未形形成成氣氣候候、、去去化化速速度度慢慢、、有有威威脅脅的的競競品品項項目目長長期期存存在在等等不不利利因因素素；；同同時時項項目目征征地地開開發發期期限限將將至至（（2015年7月））；；2.可將將不不利利因因素素歸歸結結為為吸吸引引力力不不足足、、去去化化慢慢、、競競爭爭長長期期存存在在、、時時間間緊緊迫迫四四方方面面；；問題的實質質：上述問題的的實質是：：經濟發展展放緩，產產業園區短短期難成氣氣候，致使使該區域內內的地產項項目缺乏購購買者。可能面臨的的不利后果果：1.逾期未開發發，已征土土地受到威威脅；2.項目開發，，大量資金金被困，回回收遙遙無無期。08十二二月202223市場發展部部5.項目測算08十二二月202224市場發展部部項目測算：：08十十二二月月202225市場場發發展展部部項目目測測算算：：08十十二二月月202226市場場發發展展部部項目目測測算算：：08十十二二月月202227市場場發發展展部部6.項目目建建議議08十十二二月月202228市場場發發展展部部項目目建建議議：：1.確保保已已征征土土地地安安全全，，必必要要時時可可為為保保證證土土地地安安全全而而實實質質性性的的進進行行少少量量開開發發工工作作；；2.以股股份份合合作作等等形形式式實實質質性性的的轉轉讓讓該該項項目目。。29市場場發發展展部部匯報報完完畢畢，，謝謝謝謝！！08十十二月202230市場發展展部后附天津津恒通公公司2014年6月所做項項目推介介稿，其其內容經經我們本本次調研研核實，，變化不不大。瑞泰嘉園園項目定定位報告告2014年6月9日1、地理位位置及技技術指標標項目位于于濱海科科技園（（未來科科技城））內，地地塊南為為規劃商商業地塊塊及濱海海航天城城，東為為中心莊莊路，西西、北為為中海油油大道，，西臨渤渤龍湖。。距東麗麗湖4公里、黃黃港水庫庫2公里。指標名稱總地塊北地塊南地塊占地面積（㎡）188780.1128713.160063.40容積率1.81.81.8地上建筑面積（㎡）305230197120108110地下建筑面積（㎡）1237008470039000總建筑面積（㎡）428330281820147110本案渤龍湖瑞泰嘉園園32天津未來來科技城城2、區域簡簡介瑞泰嘉園園332、區域簡簡介天津未來來科技城城將打造成成為吸引引和集聚聚海內外外高層次次科技人人才創新新創業的的戰略高高地、全全球科技技創新中中心和高高技術產產業基地地。天津未來來科技城城是中組組部、國國資委確確定的四四大未來來科技城城之一。。京津冀一一體化戰戰略的推推進為天天津未來來科技城城提供了了戰略機機遇，承承接北京京科研和和成果轉轉讓，打打造高端端制造業業基地，，在項目目引進上上，以高高新技術術為主導導，對接接北京知知名研發發機構和和大院大大所，承承接高科科技成果果轉移，，吸引高高層次人人才就業業和創業業。核心區20平方公里里基礎設設施和配配套設施施建設已已基本完完成。包包括研發發產業區區、行政政服務區區、商務務休閑區區、生活活配套區區等四個個基本功功能區，，已吸引50余個在國國內外具具備先進進技術水水平和雄雄厚研發發能力的的高端項項目落戶戶。目前前擁有：：國家級級重點實實驗室累累計達到到36個、國家家工程實實驗室3個、國家家工程技技術研究究中心26個、國家家企業技技術中心心19個、國家家級科技技企業孵孵化器6個、國家家級生產產力促進進中心3個。已落戶的的項目有有：國家家新藥安安全評價價中心、、國家超超級計算算天津中中心、中中海油力力神新能能源研究究院、航航天五院院超大型型航天器器研發中中心、中中國農科科院蘭州州獸醫所所生物醫醫藥研發發中心、、中國科科學院天天津工業業生物技技術研究究所、天天津電氣氣傳動設設計研究究所新能能源設備備檢測中中心、中中電科46所新材料料研發檢檢測中心心、天津津國際生生物醫藥藥聯合研研究院等等等……342、區域簡簡介35本案2、區域簡簡介項目相鄰鄰黃港水水庫、渤渤龍湖，，生態資資源優越越。項目區域域高端產產業項目目逐步進進入，可可帶來高高端產業業人群。。空港、本本區域內內部住宅宅項目稀稀缺。項目教育育配套小小學為市市重點小小學。周邊工農農新村等等面臨拆拆遷，具具有潛在在的剛性性客戶。。東麗湖渤龍湖黃港水庫庫363、基本本情況況項目產產品規規劃為為11-24層高層層建筑筑，90㎡以下下戶型型為70%。目前項項目完完成土土地合合同的的簽訂訂，處處于前前期手手續的的辦理理階段段。項目配配建一一所小小學、、一所所幼兒兒園，，占地地19200㎡。257畝總平平圖37戶型建議面積套數比例一室兩廳一衛60-7915%兩室兩廳一衛80-9055%兩室兩廳一衛90-10010%經濟型三室兩衛110-12015%舒適型三室兩衛125-1445%4、建筑筑效果果圖385、競品品概況況海上國際城均價：8500元/㎡夏洛茲花園均價：1000元/㎡金泰麗灣均價：9300元/㎡華潤橡樹灣均價：9500元/㎡首創溪堤郡均價：9000元/㎡東麗湖萬科城（精）均價：7400元/㎡華僑城均價：7600元/㎡華明鎮區域空港區域東麗湖區域濱海科技園區域渤龍湖均價：8600元/㎡本案航天城均價：6500元/㎡天驥筑景均價：7200元/㎡湖濱廣場住宅均價：未定本案與與華明明鎮、、東麗麗湖、、空港港區域域相鄰鄰，東東麗湖湖華僑僑城現現房均均價7600元/㎡；華明明鎮海海上國國際城城8500元/㎡；空港港經濟濟區夏夏洛茲茲花園園，目目前市市場均均價為為10000元/㎡；本本案所所在濱濱海科科技園園區域域內主主要在在售有有渤龍龍湖和和航天天城，，其中中渤龍龍湖高高層均均價8600元/㎡，航航天城城為航航天系系統內內部銷銷售，，目前前簽約約均價價為6500元/㎡，目目前僅僅剩50余套大大戶型型，基基本售售罄。。39渤龍湖：產品：住宅宅產品類型型分為別墅墅、高層、、小高層、、洋房，目目前均為現現房。其中中，別墅戶戶型面積285-450㎡，共126套。小高層層戶型面積積80-140㎡，共306套。高層戶戶型面積約約200㎡，共526套。洋房戶戶型面積150-220㎡，共340套。總可售售面積為249088.26㎡銷售情況：：均價8600元—13000元/㎡。濱海航天城城：以小高、高高層產品為為主，總建建面40萬平米，現現在售三期期11.4萬平米，共共1038套，2015年6月交房。戶戶型面積64㎡-155㎡，其中64—80㎡（不含））260套，占比25%，80-88㎡290套，占比28%，101-113㎡280套，占比27%，127㎡136套，占比13%，155㎡72套，占比7%。銷售情況：：不對外銷銷售，航天天系統內部部消化，均均價6500元/㎡。航天內內部員工簽簽訂商品房房合同后3年可對外銷銷售。2013年下半年開開始集中簽簽約，基本本售罄。5、競品概況況40濱海科技園園（未來科科技城）區區域內高新新技術產業業住宅配套套；空港經濟區區第一居所所；區域內原住住民剛需及及改善性居居所；具備投資、、度假功能能的第二居居所。6、市場定位位簡析1）市場定位位濱海西區第第一城區域功能規模2）功能定位位41A、從來源看看核心客戶：周邊常住住（濱海西西區、空港港）居民社社區、華泰泰內部員工工、園區產產業型客