商品房買賣合同培訓總經(jīng)理辦公室商品房買賣合同培訓總經(jīng)理辦公室1內(nèi)容提要一、商品房認購協(xié)議解讀二、商品房買賣合同主合同解讀三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀內(nèi)容提要2一、商品房認購協(xié)議解讀1、認購協(xié)議第二條備注的意義“乙方選擇個人住房貸款按揭之貸款方式最終審批權在相應貸款機構，乙方簽訂本協(xié)議時已確認并承諾能夠通過相應貸款機構的審批，如因不能通過審批導致商品房買賣合同無法訂立的，由乙方承擔違約責任。”

買受人可以貸款申請無法通過銀行審批為由，主張商品房買賣合同因非雙方的原因無法訂立，從而要求出賣人返還定金。一、商品房認購協(xié)議解讀1、認購協(xié)議第二條備注的意義3一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題：定義：指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。

《合同法》115條：“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題：4一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題5一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題定金與訂金、誠意金的區(qū)別

訂金：不是一個規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質(zhì)。訂金只是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。

一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題6一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題定金與訂金、誠意金的區(qū)別

誠意金：與訂金一樣不是一個法律概念，十幾年前從香港傳過來。地產(chǎn)公司收取誠意金通常是為掌握具有購買意圖的客戶數(shù)量，從而為定價提供依據(jù)。收取誠意金必須是在取得預售證之后，如客戶放棄選購，開發(fā)商應退還誠意金。一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題7一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題四川省消協(xié)的誤讀

《四川省消費者權益保護條例》：房地產(chǎn)經(jīng)營者與房屋買受人訂立商品房買賣合同前，以“誠信金”、“排號費”、“預購訂金”等形式向買受人收取的費用，收取后買受人改變購買意愿的，經(jīng)營者應當全額退還。

一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題8一、商品房認購協(xié)議解讀3、客戶逾期不簽約的問題合同約定：乙方應在簽訂本協(xié)議之日起

日內(nèi)，即

年

月

日前（含當日）攜帶本認購協(xié)議、定金收據(jù)、應付房款及產(chǎn)權名義人身份證原件到XXX銷售中心與甲方簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議和附件，且產(chǎn)權名義人必須是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。若乙方未能在約定期限內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》及其附件的，視為乙方主動放棄本套商品房認購權，甲方有權不予通知乙方而將該物業(yè)單位另行出售，且乙方所付定金不予退還。一、商品房認購協(xié)議解讀3、客戶逾期不簽約的問題9一、商品房認購協(xié)議解讀3.客戶逾期不簽約問題置業(yè)顧問如何催告？發(fā)短信發(fā)催告函發(fā)律師函以上方式如何保全證據(jù)？一、商品房認購協(xié)議解讀3.客戶逾期不簽約問題10一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？

《認購協(xié)議》約定：“乙方在簽訂本協(xié)議時確認已充分了解所認購商品房有關內(nèi)容，且已仔細閱讀并對銷售中心已公示的預售許可證、價格公示欄、《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、其他相關附件（以下簡稱“《商品房買賣合同》及其附件”）及其填充內(nèi)容無異議。”一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？11一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？案例：李某訴華潤要求雙倍返還定金案

李某認購了華潤開發(fā)的某項目房屋一套，簽訂了認購協(xié)議，并繳納定金5萬元，華潤向客戶開具了相應的定金收據(jù)。幾日后，李某如約來到銷售中心，在簽約時提出對合同個別條款有異議，要求進行修改。我司銷售人員對此進行了解釋，但沒有同意修改。李某隨后將華潤告上法院，稱因我司不同意修改合同條款導致雙方未能簽約，要求我司雙倍返還定金，并提供了與銷售人員的談話錄音作為證據(jù)。一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？12一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？案例：李某訴華潤要求雙倍返還定金案法院判決：“認購協(xié)議已清楚表明，雙方在簽訂協(xié)議時原告已對合同的內(nèi)容是知曉且沒有異議的，即雙方對《商品房買賣合同》已經(jīng)進行過協(xié)商，在正式簽約時不用再協(xié)商。”

一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？13一、商品房認購協(xié)議解讀5、客戶逾期不簽約的法律后果合同約定：

“若乙方未能在約定期限內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》及其附件的，視為乙方主動放棄本套商品房認購權，甲方有權不予通知乙方而將該物業(yè)單位另行出售，且乙方所付定金不予退還。”建議：最好書面通知，并保留相關證據(jù)。一、商品房認購協(xié)議解讀5、客戶逾期不簽約的法律后果14一、商品房認購協(xié)議解讀6、客戶通訊地址與聯(lián)系方式的問題

《認購協(xié)議》約定：雙方的聯(lián)絡方式以本協(xié)議所記載的電話、通信地址為準，雙方對各自提供資料的真實性負責。甲、乙雙方如更改通訊地址及電話號碼，應以掛號郵件或以在成都本地媒體上刊登變更信息的方式及時通知對方，否則，由此導致的書面通知不能送達的法律后果由更改方自行承擔。一、商品房認購協(xié)議解讀6、客戶通訊地址與聯(lián)系方式的問題15二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況陽臺個數(shù)為何不寫入合同？1、封閉陽臺：欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺。建筑面積按其外圍水平投影面積計算；2、未封閉陽臺：建筑面積按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

我們的陽臺：1、錯層陽臺：不計算建筑面積。2、兩房變?nèi)浚罕緸槲捶忾]陽臺，只計算半面積，但買受人需簽署協(xié)議委托第三方進行統(tǒng)一封閉，以增加業(yè)主實際使用面積。

不寫的原因：無法準確填寫，還不如不寫。

二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況16二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況為何按套內(nèi)面積計價？合同約定：“該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。”解釋：房管局標準版本，不可修改。

矛盾：成都市行業(yè)慣例，宣傳時以建筑面積計價。

二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況17二、商品房買賣合同主合同解讀第七條規(guī)劃變更的約定“出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。”“出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。”

房管局的用意：防止開發(fā)商任意變更規(guī)劃，影響買受人權益。實際情況：目前規(guī)劃變更審批很嚴，通過可能性極小，且書面征得受影響的買受人同意很難操作。買受人權益的損失更難界定，因此，本條并不具有太強可執(zhí)行性。二、商品房買賣合同主合同解讀第七條規(guī)劃變更的約定18二、商品房買賣合同主合同解讀第八條設計變更的約定何種變更需通知買受人？經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃變更或者設計單位同意的建筑工程施工圖設計文件的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、用途的變更等影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的；通知時間：變更批準之日起十日內(nèi)未通知后果：買受人有權退房通知后未在15日內(nèi)書面回復：視為接受變更二、商品房買賣合同主合同解讀第八條設計變更的約定19二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件交付時必須具備的條件：《規(guī)劃驗收合格證》《面積實測報告》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（依據(jù)：《成都市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》07年10月1日起執(zhí)行）

未按約定期限達到交付條件——逾期交房，買受人可拒絕收房，并追究出賣人的違約責任（詳見合同第12條）。

二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件20二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》是什么？

理解誤區(qū)：

分戶驗收說明政府相關部門對每一戶的建筑質(zhì)量均進行過檢查，有力地保障了業(yè)主合法權益。

實際情況：分戶驗收工作由建設單位組織實施。建設單位項目（技術）負責人、施工單位項目經(jīng)理及專業(yè)技術（質(zhì)量）負責人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師及專業(yè)監(jiān)理工程師等人員參加，并組成分戶驗收小組。建筑質(zhì)量監(jiān)督機構對驗收表進行核查，對交驗房屋進行抽查。

竣工驗收程序：分戶驗收→工程竣工驗收→專項驗收（消防、防雷、環(huán)境、衛(wèi)生、電梯、人防）→規(guī)劃驗收二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件21二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件

為什么不選擇選項三和四？

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明（大產(chǎn)權）

原因：該項適用于現(xiàn)房買賣，不適用期房買賣

4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；

原因：如果選擇這一條，則我司一旦出現(xiàn)交付時市政基礎設施不達標的情況，客戶即有權拒收房屋，公司還需因為逾期交房承擔高額違約金。二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件22二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件

兩書應該什么時候給？《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建設部建房【1998】102號文件）第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。合同第十條“該商品房交付時應當符合下列第1、2X項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件23二、商品房買賣合同主合同解讀第十一條市政基礎設施和其他設施的承諾客戶說：“違約責任太輕。”由于是公共設施，一旦為達到承諾，則每戶業(yè)主都需進行賠償，違約金并不少。客戶說：“為何不承擔逾期交房責任？”因為我們在合同第十條并未選擇第四項作為交付條件，既然不屬于交付條件，那么即使未達到也不構成逾期交房。況且第十一條已經(jīng)約定了專門的違約金賠償責任，也不可能同時和第十二條一起重復計算違約金。二、商品房買賣合同主合同解讀第十一條市政基礎設施和其他設24二、商品房買賣合同主合同解讀第十二條逾期交房責任逾期在XX日內(nèi)買受人不得退房；出賣人承擔逾期違約金逾期超過XX日買受人可以退房，出賣人承擔全部已付款X%的違約金。買受人選擇不退房，出賣人繼續(xù)承擔逾期違約金直至實際交付。

二、商品房買賣合同主合同解讀第十二條逾期交房責任25二、商品房買賣合同主合同解讀第十三條面積差異處理為何只按套內(nèi)面積補差？答：因為計價是按照套內(nèi)面積計算的。如果按建筑面積計價和補差，則可能出現(xiàn)房屋公攤面積增加，套內(nèi)面積減少，總建筑面積增加的情況，損害到買受人的實際使用利益。

套內(nèi)面積補差的計算方法套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。二、商品房買賣合同主合同解讀第十三條面積差異處理26二、商品房買賣合同主合同解讀第十四條交接手續(xù)為何只在交付前7日通知？答：首先，這是房管局合同不可更改的條款。其次，作為期房銷售，其交付時間已經(jīng)在合同中明確寫明，買受人應自行提前做好準備。

為何出賣人要代收辦理產(chǎn)權相關稅費？答：按揭客戶按照銀行的要求，必須由出賣人代辦，一次性付清客戶在收房時也可與出賣人約定自辦產(chǎn)權，自行繳納相關稅費。二、商品房買賣合同主合同解讀第十四條交接手續(xù)27二、商品房買賣合同主合同解讀第十五條商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定

地基基礎和主體機構質(zhì)量不合格買受人有權退房。室內(nèi)空氣檢測不合格買受人有權退房。背景：北方冬季施工添加防凍液，造成“氨味房”。驗房時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題

由出賣人按照國家和本省有關工程質(zhì)量的規(guī)范和標準，在與出賣人約定的期限內(nèi)對該套商品房進行整改，并承擔整改費用，但買受人應在本合同約定的交付時間內(nèi)辦理完畢房屋交付手續(xù)，否則視為本套房屋已交付。裝飾設備標準不符合約定

出賣人應在雙方約定的時間內(nèi)進行整改，如仍達不到約定標準，出賣人賠償裝飾、設備差價；但買受人不得以此拒收房屋，出賣人不因此承擔逾期交房法律責任；二、商品房買賣合同主合同解讀第十五條商品房質(zhì)量、裝飾、設備28二、商品房買賣合同主合同解讀第十九條產(chǎn)權登記初始登記交付后90天內(nèi)轉(zhuǎn)移登記

交付后365天內(nèi)分戶國土證

分戶產(chǎn)權辦理完畢后三年內(nèi)，開發(fā)商協(xié)助辦理二、商品房買賣合同主合同解讀第十九條產(chǎn)權登記29三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定買受人未按照約定的時間付款的，根據(jù)逾期時間，分別按照下列方式處理：1、逾期在X（含第X）日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之X的違約金，并于實際支付應付款當日一并向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。2、逾期付款超過X日后，出賣人有權單方面解除合同，并向買受人收取本套商品房成交價總額X％的違約金。出賣人有權在買受人已支付的購房款中扣除買受人應給付的違約金，然后將剩余購房款退還給買受人。如買受人已支付的購房款不足以給付違約金，出賣人有權繼續(xù)追償。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之X的違約金，并于實際支付應付款當日一并向出賣人支付違約金。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定30三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定逾期辦理按揭買受人應在商品房買賣合同和補充協(xié)議訂立后X個工作日（含第X個工作日）內(nèi)向貸款銀行提供按揭貸款所必需的符合貸款銀行要求的真實的、全面的、有效的全部資料，由貸款銀行根據(jù)買受人的資信條件，審查決定買受人的貸款成數(shù)、年限、金額，并按銀行規(guī)定辦理按揭貸款手續(xù)。買受人應當在簽訂合同及本協(xié)議后X個工作日（含合同簽訂當日）內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)。如銀行不認可買受人的資信條件，買受人應該根據(jù)貸款銀行的要求提高首付款比例直至符合銀行辦理按揭貸款的條件。買受人應在得到通知（含銀行現(xiàn)場答復、出賣人電話或函件通知）之日起X日內(nèi)一次性將增加的首付款支付給出賣人，并在下一工作周內(nèi)辦理完畢銀行按揭貸款的全部手續(xù)。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定31三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定逾期辦理按揭在買受人提交資料齊備，而銀行不認可買受人的資信條件，不同意為買受人發(fā)放貸款后X日內(nèi)（含第X日）如果買受人不能與出賣人對房款支付辦法達成一致，視為買受人支付不能，出賣人有權解除合同，同時向買受人收取本套商品房成交價總額X％的違約金后將剩余房款在X個工作日內(nèi)（含第X個工作日）退還給買受人（不計息）。買受人未在約定時間辦理按揭貸款手續(xù)或未能在約定時間內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)或不按約定支付首付款，則自逾期之日起，出賣人有權按買受人逾期天數(shù)每日收取累計逾期應付款總額萬分之X的違約金。買受人逾期時間超過X日，出賣人有權單方解除合同，并有權單方申請房管部門撤消房屋備案登記手續(xù)，同時向買受人收取本套商品房成交價總額X的違約金后將剩余房款退還給買受人。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定32三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀2、交接手續(xù)補充約定房款未結清時如何交付？買受人選擇一次性付款方式購房的，須在付清合同約定的購房款之后方能辦理房屋的交付手續(xù)。買受人采用按揭貸款購房的，須在辦理完畢按揭貸款手續(xù)且提供貸款的銀行將買受人委托支付的款項劃入出賣人賬戶方能辦理房屋的交付手續(xù)。買房時房屋已具備交付條件如何交付？若買受人所購商品房在《商品房買賣合同》簽訂之日已具備交付使用條件，則雙方約定買受人付清合同約定的全部款項后5個工作日內(nèi)（含第5個工作日），出賣人向買受人辦理房屋的交付手續(xù)。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀2、交接手續(xù)補充約定33三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀3、產(chǎn)權登記的補充約定一次性付款可以申請自辦產(chǎn)權。按揭必須委托出賣人辦理。交付時買受人未提交完整資料或未交齊費用出賣人有權拒絕向買受人辦理房屋交付手續(xù)，由此造成的延期交房責任全部由買受人承擔。國土證辦理取得分戶產(chǎn)權證三年內(nèi)，協(xié)助買受人辦理。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀3、產(chǎn)權登記的補充約定34三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定底層花園和屋頂花園

《物權法》：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定35三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定底層花園和屋頂花園

合同約定：買受人所購商品房如果包含露臺、平臺、底層花園、頂層花園，露臺、平臺、底層花園、頂層花園的專有使用權歸該買受人依法享有；其他買受人同意購買前述商品房的買受人享有其所購商品房所包含的露臺、平臺、底層花園、頂層花園的專有使用權，并自愿放棄對該前述商品房所含露臺或平臺、底層花園、頂層花園的使用權，享有前述專有使用權的買受人在使用時不得妨礙公共利益。

三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定36三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定底層花園和屋頂花園

統(tǒng)一說辭：客戶享有專有使用權，不是所有權，不能“贈送”；稱底層花園或屋頂花園，不得使用“私家花園”稱謂；其他客戶是自愿放棄使用權而非所有權；

三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定37三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定公共配套建筑產(chǎn)權問題

合同約定：公共配套建筑（商業(yè)網(wǎng)點房、會所等）由出賣人修建，其費用未計入商品房成本中，其面積也未進入公攤，產(chǎn)權歸出賣人所有。出賣人按照公共配套建筑的使用性質(zhì)進行開發(fā)經(jīng)營，買受人按照有關規(guī)定進行使用。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定38三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定地下車庫產(chǎn)權歸屬

《物權法》：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。合同約定：本小區(qū)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的產(chǎn)權歸出賣人所有，買受人可在出賣人銷售車位、車庫時進行購買或按物業(yè)管理公司的相關規(guī)定進行使用。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定39三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定地下車庫產(chǎn)權歸屬

《物權法》：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。合同約定：本小區(qū)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的產(chǎn)權歸出賣人所有，買受人可在出賣人銷售車位、車庫時進行購買或按物業(yè)管理公司的相關規(guī)定進行使用。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定40三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定出賣人保留在樓宇屋頂外墻面的張貼、懸掛、雕刻、鑲嵌或以其他方式展示出賣人標識、樓宇標識的權利。

客戶擔心標識影響其采光權。

三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀4、共有權益的補充約定41謝謝！謝謝！42商品房買賣合同培訓總經(jīng)理辦公室商品房買賣合同培訓總經(jīng)理辦公室43內(nèi)容提要一、商品房認購協(xié)議解讀二、商品房買賣合同主合同解讀三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀內(nèi)容提要44一、商品房認購協(xié)議解讀1、認購協(xié)議第二條備注的意義“乙方選擇個人住房貸款按揭之貸款方式最終審批權在相應貸款機構，乙方簽訂本協(xié)議時已確認并承諾能夠通過相應貸款機構的審批，如因不能通過審批導致商品房買賣合同無法訂立的，由乙方承擔違約責任。”

買受人可以貸款申請無法通過銀行審批為由，主張商品房買賣合同因非雙方的原因無法訂立，從而要求出賣人返還定金。一、商品房認購協(xié)議解讀1、認購協(xié)議第二條備注的意義45一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題：定義：指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。

《合同法》115條：“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題：46一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題47一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題定金與訂金、誠意金的區(qū)別

訂金：不是一個規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質(zhì)。訂金只是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。

一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題48一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題定金與訂金、誠意金的區(qū)別

誠意金：與訂金一樣不是一個法律概念，十幾年前從香港傳過來。地產(chǎn)公司收取誠意金通常是為掌握具有購買意圖的客戶數(shù)量，從而為定價提供依據(jù)。收取誠意金必須是在取得預售證之后，如客戶放棄選購，開發(fā)商應退還誠意金。一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題49一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題四川省消協(xié)的誤讀

《四川省消費者權益保護條例》：房地產(chǎn)經(jīng)營者與房屋買受人訂立商品房買賣合同前，以“誠信金”、“排號費”、“預購訂金”等形式向買受人收取的費用，收取后買受人改變購買意愿的，經(jīng)營者應當全額退還。

一、商品房認購協(xié)議解讀2、定金問題50一、商品房認購協(xié)議解讀3、客戶逾期不簽約的問題合同約定：乙方應在簽訂本協(xié)議之日起

日內(nèi)，即

年

月

日前（含當日）攜帶本認購協(xié)議、定金收據(jù)、應付房款及產(chǎn)權名義人身份證原件到XXX銷售中心與甲方簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議和附件，且產(chǎn)權名義人必須是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。若乙方未能在約定期限內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》及其附件的，視為乙方主動放棄本套商品房認購權，甲方有權不予通知乙方而將該物業(yè)單位另行出售，且乙方所付定金不予退還。一、商品房認購協(xié)議解讀3、客戶逾期不簽約的問題51一、商品房認購協(xié)議解讀3.客戶逾期不簽約問題置業(yè)顧問如何催告？發(fā)短信發(fā)催告函發(fā)律師函以上方式如何保全證據(jù)？一、商品房認購協(xié)議解讀3.客戶逾期不簽約問題52一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？

《認購協(xié)議》約定：“乙方在簽訂本協(xié)議時確認已充分了解所認購商品房有關內(nèi)容，且已仔細閱讀并對銷售中心已公示的預售許可證、價格公示欄、《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、其他相關附件（以下簡稱“《商品房買賣合同》及其附件”）及其填充內(nèi)容無異議。”一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？53一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？案例：李某訴華潤要求雙倍返還定金案

李某認購了華潤開發(fā)的某項目房屋一套，簽訂了認購協(xié)議，并繳納定金5萬元，華潤向客戶開具了相應的定金收據(jù)。幾日后，李某如約來到銷售中心，在簽約時提出對合同個別條款有異議，要求進行修改。我司銷售人員對此進行了解釋，但沒有同意修改。李某隨后將華潤告上法院，稱因我司不同意修改合同條款導致雙方未能簽約，要求我司雙倍返還定金，并提供了與銷售人員的談話錄音作為證據(jù)。一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？54一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？案例：李某訴華潤要求雙倍返還定金案法院判決：“認購協(xié)議已清楚表明，雙方在簽訂協(xié)議時原告已對合同的內(nèi)容是知曉且沒有異議的，即雙方對《商品房買賣合同》已經(jīng)進行過協(xié)商，在正式簽約時不用再協(xié)商。”

一、商品房認購協(xié)議解讀4、合同條款能否協(xié)商修改？55一、商品房認購協(xié)議解讀5、客戶逾期不簽約的法律后果合同約定：

“若乙方未能在約定期限內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》及其附件的，視為乙方主動放棄本套商品房認購權，甲方有權不予通知乙方而將該物業(yè)單位另行出售，且乙方所付定金不予退還。”建議：最好書面通知，并保留相關證據(jù)。一、商品房認購協(xié)議解讀5、客戶逾期不簽約的法律后果56一、商品房認購協(xié)議解讀6、客戶通訊地址與聯(lián)系方式的問題

《認購協(xié)議》約定：雙方的聯(lián)絡方式以本協(xié)議所記載的電話、通信地址為準，雙方對各自提供資料的真實性負責。甲、乙雙方如更改通訊地址及電話號碼，應以掛號郵件或以在成都本地媒體上刊登變更信息的方式及時通知對方，否則，由此導致的書面通知不能送達的法律后果由更改方自行承擔。一、商品房認購協(xié)議解讀6、客戶通訊地址與聯(lián)系方式的問題57二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況陽臺個數(shù)為何不寫入合同？1、封閉陽臺：欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺。建筑面積按其外圍水平投影面積計算；2、未封閉陽臺：建筑面積按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

我們的陽臺：1、錯層陽臺：不計算建筑面積。2、兩房變?nèi)浚罕緸槲捶忾]陽臺，只計算半面積，但買受人需簽署協(xié)議委托第三方進行統(tǒng)一封閉，以增加業(yè)主實際使用面積。

不寫的原因：無法準確填寫，還不如不寫。

二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況58二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況為何按套內(nèi)面積計價？合同約定：“該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。”解釋：房管局標準版本，不可修改。

矛盾：成都市行業(yè)慣例，宣傳時以建筑面積計價。

二、商品房買賣合同主合同解讀第三條買受人所購房屋基本情況59二、商品房買賣合同主合同解讀第七條規(guī)劃變更的約定“出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。”“出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。”

房管局的用意：防止開發(fā)商任意變更規(guī)劃，影響買受人權益。實際情況：目前規(guī)劃變更審批很嚴，通過可能性極小，且書面征得受影響的買受人同意很難操作。買受人權益的損失更難界定，因此，本條并不具有太強可執(zhí)行性。二、商品房買賣合同主合同解讀第七條規(guī)劃變更的約定60二、商品房買賣合同主合同解讀第八條設計變更的約定何種變更需通知買受人？經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃變更或者設計單位同意的建筑工程施工圖設計文件的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、用途的變更等影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的；通知時間：變更批準之日起十日內(nèi)未通知后果：買受人有權退房通知后未在15日內(nèi)書面回復：視為接受變更二、商品房買賣合同主合同解讀第八條設計變更的約定61二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件交付時必須具備的條件：《規(guī)劃驗收合格證》《面積實測報告》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（依據(jù)：《成都市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》07年10月1日起執(zhí)行）

未按約定期限達到交付條件——逾期交房，買受人可拒絕收房，并追究出賣人的違約責任（詳見合同第12條）。

二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件62二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》是什么？

理解誤區(qū)：

分戶驗收說明政府相關部門對每一戶的建筑質(zhì)量均進行過檢查，有力地保障了業(yè)主合法權益。

實際情況：分戶驗收工作由建設單位組織實施。建設單位項目（技術）負責人、施工單位項目經(jīng)理及專業(yè)技術（質(zhì)量）負責人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師及專業(yè)監(jiān)理工程師等人員參加，并組成分戶驗收小組。建筑質(zhì)量監(jiān)督機構對驗收表進行核查，對交驗房屋進行抽查。

竣工驗收程序：分戶驗收→工程竣工驗收→專項驗收（消防、防雷、環(huán)境、衛(wèi)生、電梯、人防）→規(guī)劃驗收二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件63二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件

為什么不選擇選項三和四？

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明（大產(chǎn)權）

原因：該項適用于現(xiàn)房買賣，不適用期房買賣

4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；

原因：如果選擇這一條，則我司一旦出現(xiàn)交付時市政基礎設施不達標的情況，客戶即有權拒收房屋，公司還需因為逾期交房承擔高額違約金。二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件64二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件

兩書應該什么時候給？《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建設部建房【1998】102號文件）第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。合同第十條“該商品房交付時應當符合下列第1、2X項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”二、商品房買賣合同主合同解讀第十條交付條件65二、商品房買賣合同主合同解讀第十一條市政基礎設施和其他設施的承諾客戶說：“違約責任太輕。”由于是公共設施，一旦為達到承諾，則每戶業(yè)主都需進行賠償，違約金并不少。客戶說：“為何不承擔逾期交房責任？”因為我們在合同第十條并未選擇第四項作為交付條件，既然不屬于交付條件，那么即使未達到也不構成逾期交房。況且第十一條已經(jīng)約定了專門的違約金賠償責任，也不可能同時和第十二條一起重復計算違約金。二、商品房買賣合同主合同解讀第十一條市政基礎設施和其他設66二、商品房買賣合同主合同解讀第十二條逾期交房責任逾期在XX日內(nèi)買受人不得退房；出賣人承擔逾期違約金逾期超過XX日買受人可以退房，出賣人承擔全部已付款X%的違約金。買受人選擇不退房，出賣人繼續(xù)承擔逾期違約金直至實際交付。

二、商品房買賣合同主合同解讀第十二條逾期交房責任67二、商品房買賣合同主合同解讀第十三條面積差異處理為何只按套內(nèi)面積補差？答：因為計價是按照套內(nèi)面積計算的。如果按建筑面積計價和補差，則可能出現(xiàn)房屋公攤面積增加，套內(nèi)面積減少，總建筑面積增加的情況，損害到買受人的實際使用利益。

套內(nèi)面積補差的計算方法套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。二、商品房買賣合同主合同解讀第十三條面積差異處理68二、商品房買賣合同主合同解讀第十四條交接手續(xù)為何只在交付前7日通知？答：首先，這是房管局合同不可更改的條款。其次，作為期房銷售，其交付時間已經(jīng)在合同中明確寫明，買受人應自行提前做好準備。

為何出賣人要代收辦理產(chǎn)權相關稅費？答：按揭客戶按照銀行的要求，必須由出賣人代辦，一次性付清客戶在收房時也可與出賣人約定自辦產(chǎn)權，自行繳納相關稅費。二、商品房買賣合同主合同解讀第十四條交接手續(xù)69二、商品房買賣合同主合同解讀第十五條商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定

地基基礎和主體機構質(zhì)量不合格買受人有權退房。室內(nèi)空氣檢測不合格買受人有權退房。背景：北方冬季施工添加防凍液，造成“氨味房”。驗房時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題

由出賣人按照國家和本省有關工程質(zhì)量的規(guī)范和標準，在與出賣人約定的期限內(nèi)對該套商品房進行整改，并承擔整改費用，但買受人應在本合同約定的交付時間內(nèi)辦理完畢房屋交付手續(xù)，否則視為本套房屋已交付。裝飾設備標準不符合約定

出賣人應在雙方約定的時間內(nèi)進行整改，如仍達不到約定標準，出賣人賠償裝飾、設備差價；但買受人不得以此拒收房屋，出賣人不因此承擔逾期交房法律責任；二、商品房買賣合同主合同解讀第十五條商品房質(zhì)量、裝飾、設備70二、商品房買賣合同主合同解讀第十九條產(chǎn)權登記初始登記交付后90天內(nèi)轉(zhuǎn)移登記

交付后365天內(nèi)分戶國土證

分戶產(chǎn)權辦理完畢后三年內(nèi)，開發(fā)商協(xié)助辦理二、商品房買賣合同主合同解讀第十九條產(chǎn)權登記71三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定買受人未按照約定的時間付款的，根據(jù)逾期時間，分別按照下列方式處理：1、逾期在X（含第X）日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之X的違約金，并于實際支付應付款當日一并向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。2、逾期付款超過X日后，出賣人有權單方面解除合同，并向買受人收取本套商品房成交價總額X％的違約金。出賣人有權在買受人已支付的購房款中扣除買受人應給付的違約金，然后將剩余購房款退還給買受人。如買受人已支付的購房款不足以給付違約金，出賣人有權繼續(xù)追償。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之X的違約金，并于實際支付應付款當日一并向出賣人支付違約金。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定72三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定逾期辦理按揭買受人應在商品房買賣合同和補充協(xié)議訂立后X個工作日（含第X個工作日）內(nèi)向貸款銀行提供按揭貸款所必需的符合貸款銀行要求的真實的、全面的、有效的全部資料，由貸款銀行根據(jù)買受人的資信條件，審查決定買受人的貸款成數(shù)、年限、金額，并按銀行規(guī)定辦理按揭貸款手續(xù)。買受人應當在簽訂合同及本協(xié)議后X個工作日（含合同簽訂當日）內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)。如銀行不認可買受人的資信條件，買受人應該根據(jù)貸款銀行的要求提高首付款比例直至符合銀行辦理按揭貸款的條件。買受人應在得到通知（含銀行現(xiàn)場答復、出賣人電話或函件通知）之日起X日內(nèi)一次性將增加的首付款支付給出賣人，并在下一工作周內(nèi)辦理完畢銀行按揭貸款的全部手續(xù)。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定73三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充約定逾期辦理按揭在買受人提交資料齊備，而銀行不認可買受人的資信條件，不同意為買受人發(fā)放貸款后X日內(nèi)（含第X日）如果買受人不能與出賣人對房款支付辦法達成一致，視為買受人支付不能，出賣人有權解除合同，同時向買受人收取本套商品房成交價總額X％的違約金后將剩余房款在X個工作日內(nèi)（含第X個工作日）退還給買受人（不計息）。買受人未在約定時間辦理按揭貸款手續(xù)或未能在約定時間內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)或不按約定支付首付款，則自逾期之日起，出賣人有權按買受人逾期天數(shù)每日收取累計逾期應付款總額萬分之X的違約金。買受人逾期時間超過X日，出賣人有權單方解除合同，并有權單方申請房管部門撤消房屋備案登記手續(xù)，同時向買受人收取本套商品房成交價總額X的違約金后將剩余房款退還給買受人。三、商品房買賣合同補充協(xié)議解讀1、逾期付款責任補充