----第一章總論1.1項目概況一、項目名稱：某縣城區危舊房改造項目二、承辦單位：某縣建設局法人代表：三、建設地點：四、建設性質：改造五、建設期限：31個月（2009年1月-2011年7月）六、建設內容和規模1、本項目拆遷危舊房97936.36㎡，其中：11縣中心城區老城區低洼危舊房拆遷面積49800萬㎡，11縣國有企業拆遷危舊住房15322.8㎡，11縣國有林場遷危舊住房32813.56㎡。2、為解決11縣國有企業職工的住房問題，而新建安置房124024㎡，其中：11縣中心城區老城區新建安置房61500㎡，11縣國有企業新建安置房14964㎡。11縣國有林場新建安置房47560㎡。完善水、電、路、綠化等配套工程。七、建設目標根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》國發〔2007〕24號的精神，參照建設部《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》，利用1半年左右時間對11縣國有企業危舊房進行改造；同時新建124024㎡安置房，解決11縣縣國有企業258困難住房問題及改善困難戶居住條件。美化、整潔11縣城市環境，提高城市品位。八、總投資及資金籌措本項目總投資14273.97萬元，其中：11縣中心城區老城區新建安置房投資7042.48萬元，11縣國有企業新建安置房投資1777.11萬元。11縣國有林場新建安置房投資5454.37萬元。1.2項目編制依據與研究范圍一、可行性編制依據1、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）；2、《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）；3、《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》；4、《投資項目可行性研究報告編制指南》（國家計委2002年）；5、《撫州市統計年鑒》——2007年；6、《民用建筑設計通則》（GB50353-2005）7、國家有關建設標準及規范；8、其他相關資料。二、可行性研究范圍本項目結合11縣困難戶實際情況，合理確定工程項目的建設標準，做到規模適宜、功能適用、經濟合理、安全衛生的要求，充分利用現有土地資源，使安置住房的建設滿足廣大低收入家庭的需求。本次可行性研究的范圍為：項目建設的必要性和可行性、市場定位、項目規劃及建設規模、場址選擇與建設條件、建筑設計方案、能源耗用和節能分析以及環境影響分析、項目組織實施與管理、投資估算、社會評價等內容。1.3主要技術經濟指標序號項目名稱單位指標一危舊房改造區占地面積畝111縣中心城區老城區畝101.85211縣國有企業畝46.75311縣國有林場畝二危舊房拆遷面積㎡97936.36111縣中心城區老城區㎡49800211縣國有企業㎡15322.8311縣國有林場㎡32813.56三新建安置面積㎡124024111縣中心城區老城區㎡61500211縣國有企業㎡14964311縣國有林場㎡475604安置戶戶數17065安置人數人59006戶均面積㎡72.7四安置房總用地面積111縣中心城區老城區㎡30000211縣國有企業㎡7200311縣國有林場㎡22650五建筑指標1容積率2建筑密度%353綠化率%30六項目總投資與財務指標1項目總投資萬元14273.971.111縣中心城區老城區萬元7042.481.211縣國有企業萬元1777.111.311縣國有林場萬元5454.372資金來源萬元3改造范圍收入萬元7804.651.4結論與建議一、結論本項目參照棚戶區改造工作的指導意見，對11縣國有企業危舊房進行改造。項目建設是以關注民生、構建和諧社會，改善企業職工居住條件為目標的一項“德政工程”，是以政府主導、部門組織、市場運作的模式為基本原理，是以解決困難家庭住房問題的一種手段。總之項目實施符合國家及省市有關規定和要求，有助于逐步緩解企業職工居民住房因難、不斷改善住房條件，提高11縣城的居住水平，體現了政府對住房困難戶的關懷，體現了社會主義的優越性。本項目改造在改變原有城區舊貌，美化、整潔城市環境，提高城市品位的同時，也使縣城區域內的經濟發展得到提高，人們生活水平得到上升，因此項目社會效益和環境效益十分顯著。本項目屬一般建筑項目，是11縣住房事業基礎設施建設，本次可行性研究報告通過對11縣企業職工困難戶資料進行搜集，確定了項目建設規模和內容以及建設方案，提出了組織管理與實施計劃，開展了投資估算分析，項目符合有關政策，并對選址、工程方案、招標方案進行了分析和評價，得出結論項目是可行的。二、建議為確保項目建設的順利實施，可研提出如下建議：1、為使項目能順利實施，建設單位應合理組織與安排項目建設的各個階段，在保證必要的建設周期的同時，加緊設計審查、審批、工程招標和資金落實到位等各方面的工作，縮短中間環節。2、改造區內周邊交通條件優越，生活配套設施齊全，具備舒適宜人的居住環境。項目建設過程應注重與環境的協調，達到合理統一。3、項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重、耐心做原居民思想工作，以免拖延建設進度。4、本項目屬于住房基礎設施建設，相關的供水、供電、通訊等設施須配套完善。建議一次性做好地下管線的綜合設計、預留及預埋工作，避免重復開挖、重復建設，節約建設投資。第二章項目建設必要性與可行性2.1項目現狀概況一、危舊房區狀況1、房屋年久難修。多數為上世紀60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。如老城區居民區大多為上世紀50-60年代建造的平房；國有林場多為上世紀60年代末、70年代初建造的簡易磚木、磚木低層樓房。這些房屋無法按常規整修。2、建筑標準低。大部分房屋為磚木結構，有的甚至為泥土壘墻。披廈、簡易房相連，建設布局雜亂，陰暗狹小，房屋無基礎配套設施，居民生活用水明溝排放，環境臟、亂、差現象嚴重。3、面積偏小。居民家庭住房面積多數約35-40㎡左右。4、存在安全隱患。房屋年久失修，天棚變形，墻體開裂，屋面多處漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，電線老化，電線電話線亂拉亂掛，存在較多安全隱患。5、部分處在地勢低洼區，每年雨季都要遭受內澇的侵襲。二、居民類別大多數居民是老城區、水泥廠、農機廠、磷肥廠、篾器廠、石灰廠、林場等老企業或關閉破產企業職工，多數60、70年代參加工作，工資收入不高，經濟條件差，家庭人口多，有的三代同堂，大多買不起住房。2.2項目建設的背景居住是群眾的基本生活需要，住房問題是重要的民生問題。黨的十七大報告中明確提出了加快推進以改善民生為重點的社會建設及努力使全體人民“住有所居”。為認真貫徹落實黨的十七大和《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）精神，落實全國城市住房工作會議精神和參照《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》。11縣政府關于開展舊住宅小區整治改造要求，為加快推進全縣城市舊住宅區（危舊房、棚戶區）改造這一民生工程，結合該縣實際，編制“11縣危舊房改造項目”可行性研究報告。通過危舊房改造安置困難戶、企業職工住房問題是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象，具有保障性質的政策“建筑住房”。以滿足縣城中低收入家庭的住房需求為主要目的，它與最低生活保障金、下崗職工再就業工程共同構成了社會保障體系，充分體現了“三個代表”重要思想，是保持社會穩定、促進社會全面和諧發展的重要舉措。《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》明確提出，構建和諧社會取得新進步，是未來五年我國經濟社會發展主要目標之一。實現這個目標，要特別突出地解決好人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。關注弱勢群體的利益，讓弱勢群體生活得更好，是國家和社會的責任，是現代文明社會進步的標志，也是社會前進與和諧發展的必然選擇。對困難戶、企業職工家庭實行不同的住房供應政策，是市場經濟國家住房政策中的一個基點。因此，通過危舊房改造安置困難戶、企業職工住房工程的實施是一項民生工程，是事關民生大計的一種方向。11縣中心城區低洼危舊房區（司前村、火車站、瀘水路、老步行街、解放北路）危舊房4.98萬平方米；11縣國有林場（馬頭山林林場、高阜林場、株溪林場、陳坊林場、石峽林場）危舊房3.28萬平方米；11縣國有企業（水泥廠、農機廠、磷肥廠、篾器廠、石灰廠）危舊房15322.8平方米。上述危舊房區現在大多數是上世紀五十年代末和六十年代初建設的居住房，房屋大部分年久失修，目前屬于危房。大部分房屋為磚木結構，有的甚至為泥土壘墻。披廈、簡易房相連，建設布局雜亂，陰暗狹小，房屋無基礎配套設施，居民生活用水明溝排放，環境臟、亂、差現象嚴重建筑密度大、人均居住面積狹小，治安、消防等隱患大，環境衛生十分惡劣，基礎設施、配套公共服務設施不全，交通不便。部分處在地勢低洼區，每年雨季都要遭受內澇的侵襲。這一惡劣的住房狀況已嚴重影響到全縣和諧社會的構建和社會的可持續發展，事關民生的問題。因此如何解決和改善困難戶、企業職工住房的問題已成社會迫在眉睫的事項。基于上述情況11縣政府同意對中心城區低洼區、國有林場、國有企業危舊房進行改造。2.3項目建設的必要性一、實施危舊房改造是解決困難群眾住房問題，改善縣城居住條件的重大舉措住房是重要的民生問題和社會問題，也是廣大群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題。解決好“11縣老城區、國有林場及國有企業危舊房”困難住房群體最關心、最直接、最現實利益的住房問題，是一個重大的民生問題。是完善群眾居住條件，提高生活水平。構建和諧、生態、文明城市的重要手段。是11縣政府和社會的責任，是現代文明社會進步的標志，也是社會前進與和諧發展的必然選擇。二、實施危舊房改造是構建和諧社會的客觀要求《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》明確提出，構建和諧社會取得新進步，是未來五年我國經濟社會發展主要目標之一，社會平安穩定是社會和諧的前提。作為11縣的老城區、國有林場及國有企業危舊房區基礎設施相對落后，困難企業多，困難群體多，流動人口多，安全隱患多，不穩定問題多，治安刑事案件多。一般說來，危舊房集中的地區，由于生活設施不配套，物業管理缺失，如不及時整治、改造，就容易成為社會治安問題比較突出的區域。僅去年，該區就排查出矛盾糾紛和不穩定問題150多起，約占全縣的近三分之一。發展是硬道理，穩定是硬任務。實踐證明，經濟發展必須有賴于一個安定有序的環境，必須依存于一個和諧穩定的社會。為此必須通過安置、配套、完善基礎設施建設，來確保危舊房集中區域的社會治安和維護社會穩定，從而積極構建和諧社會。三、實施危舊房改造是提升城市形象、改善城市品質的需要隨著棚戶（舊城區、危房）的拆除、改造，并建成了一批類似“經濟適用房和廉租房”用于安置拆遷戶，本項目將有1706戶居民從低矮、潮濕、破舊的木質、磚木結構房屋，搬進了配套設施完善、環境優美的居住小區。改造區的按照“減量、增綠、留白、整容”的目標，達到改善該縣中低收入和困難群體的居住環境。同時有效改善城市形象、完善城市功能、提升城市品質。四、實施危舊房改造是提高土地利用效率的需要11縣老城區、國有林場及國有企業危舊房區零星插建、布置紛亂，占用土地較大，利用率底下。本項目安置房建設嚴格按照“統一規劃、合理布局、節約土地”的原則，使安置區土地資源得到充分的利用，以致提高土地利用效率。2.4項目建設的可行性一、符合有關政策符合《關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》國發〔2007〕24號的精神，參照建設部《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》，改善群眾居住條件、解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益。二、社會支持力度大本項目屬于民生工程、安居工程。危舊房改造，使11縣困難戶、低收入家庭居民條件得到改善，生活水平得到提高，是社會主義、人道主義的體現，是國家文明進步的標志。因此，本項目得到當地社會大力支持。三、技術成熟本項目屬一般建筑項目（房地產類），設計、施工技術成熟，可操作性強。四、材料、施工隊伍有保障本項目建設所需的水泥、鋼筋、砂石等主要材料，當地均可生產和采購，且11縣緊鄰臨川區為“建筑之鄉”，施工建設技術力量雄厚。五、場地條件較好本項目場址地理位置和地質條件較好，場地施工條件較好，交通便利，施工用水、用電均可由市政管網接入。第三章市場定位與價格定位3.1項目區社會經濟概況11縣一直以來，縣委、縣政府帶領全縣人民自強不息、團結奮斗、努力拼搏，使全縣經濟社會發展呈現出速度加快，結構優化，質量提升，經濟總量逐步增強。詳見下表11縣2007年主要經濟指標單位2007年2006年增長+、－%生產總值（GDP）萬元984118155014.00第一產業萬元19630181683.90第二產業萬元434723539115.40#工業萬元302622318122.90第三產業萬元353092799120.50三大產業比19.95：44.17：35.8822.3：43.4：34.3

財政總收入萬元12008780653.83地方一般性預算收入萬元8628549756.96全社會固定資產投資萬元785556010530.70規模以上工業增加值萬元17753

1001059.40農業總產值萬元36352327505.00糧食總產量噸38098380900.02農民人均純收入元4177.493731.4111.95社會消費品零售總額萬元340162895017.50居民儲蓄存款余額萬元11308610242510.41年末總人口人1086411077390.84在崗職工人數人987298660.06年人均工資元136801069027.9711縣2007生產總值（GDP）98411萬元，按可比價計算同比（2006年）增長14.0%；年人均工資13680元，按可比價計算同比（2006年）增長27.97%。從上述數據得出，11縣經濟有了較快的發展，人均收入得到較好的提高，這為本項目實施提供良好的經濟環境。3.2項目市場定位棚戶區（危舊房）改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。居民安置功能通過良好的周邊環境、優質的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，解決困難群眾住房問題，滿足居民的住房需求，提高當地居民的生活質量和居住條件。本項目主要針對對象（市場定位）為“安置11縣老城區、國有林場及國有企業危舊房居民”將安置1706戶。3.3價格定位本安置房超面積部分按售價為1200元/平方米。第四章建設內容與建設規模4.1改造范圍11縣的危舊房（包括零星的）、棚戶區屬于改造范圍：11縣中心城區低洼危舊房區（司前村、火車站、瀘水路、老步行街、解放北路）危舊房4.98萬平方米；11縣國有林場（馬頭山林林場、高阜林場、株溪林場、陳坊林場、石峽林場）危舊房3.28萬平方米；11縣國有企業（水泥廠、農機廠、磷肥廠、篾器廠、石灰廠）危舊房15322.8平方米。4.2建設規模與建設內容按照“統一規劃、科學布局、綜合開發、配套建設、面向未來”的原則，把危舊房改造后的安置房建設成為經濟、適用、美觀、功能齊全的現代小區，已滿足縣城困難戶住房需求。本項目拆遷危舊房9.77萬平方米。其中11縣中心城區低洼危舊房4.98萬平方米；11縣國有林場危舊房3.28萬平方米；11縣國有企業危舊房1.53萬平方米。本項目以安置1706戶為建設目標，來確定建設規模，新建安置12.4萬平方米，其中房11縣中心城區安置房6.15萬平方米，11縣國有林場安置房4.756萬平方米，11配套基礎設施：如水、電、路及綠化等工程。根據2006年《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）中指出：各地要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實新建住房結構比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城）年度（從6月1日起計算）新審批、新開工的住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房、廉租房及安置房）面積所占比重，必須達到70%以上。根據11縣生活狀況，結合安置區的實際情況，本次安置住房具體建設內容如下：項目總建筑面積12.4萬平方米，安置住房1706套，A戶型（85㎡）182套，B戶型（80㎡）226套，C戶型（75㎡）395套，D戶型（70㎡）430套，E戶型（65㎡）473根據項目性質，建筑布置以“經濟、適用、舒適”為主，于是建議以后規劃設計安置房每棟層數：六層。建筑密度≤28%，總容積率為＜2.0，綠化率≥30%。第五章項目選址與建設條件5.1選址原則項目選址應符合以下規定：1、應選擇在陽光充足、空氣流通、場地干燥、排水通暢、地勢較高的地段。避免自然災害的影響。2、應選擇有便于安全通行及緊急疏散的外部道路，并應與城市道路相接，交通較為便利；公用設施較為完備的地區。3、應選擇在衛生、安全、無污染的地區,與各類污染源的距離，應符合國家有關防護距離的規定。4、優先選擇適于新建住房“安置房”的較為規整的地形與較為平坦的地貌。5.2項目選址5.3實施條件1、地形、地貌條件11縣地處武夷山脈西麓，屬山區，地形復雜，大體呈東南高、西北低的趨勢，全縣最高峰鶴東峰海拔1364米。全縣山地面積占總面積的83.1%，丘陵面積占總面積的6.5%。本項目規劃用地范圍為老舊城，范圍內屬沖擊地貌單元邊緣與剝蝕崗地交接部位，整個場地后原經人工填土推平，地形比較平坦，起伏不大。2、氣候條件11縣位于江西省東部、武夷山脈西麓，與福建省光澤縣、本省南城縣、黎川縣、金溪縣、貴溪市相鄰，介于北緯27°28′～27°55′、東經116°46′～117°17′之間。11縣屬中亞熱帶濕潤季風氣候區，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，冬夏較長，春秋較短。年平均氣溫為16.9°C，極端最高氣溫39.5°C，極端最低氣溫-11.1°C，年平均降雨量1968.8mm，年最大降雨量2898.2mm（1998年），年最小降雨量1244.9mm3、工程地質工程區主要出露第四系（Q）及燕山早期（J52）花崗巖地層，第四系地層可分為人工填土，壤土及砂土，為上伏地層，燕山早期（J52）花崗巖體為下伏基巖，各類巖土層結構特征如下：（1）第四系土層（Q4）a.人工填土：可分為雜填土與素填土。雜填土由砂、卵石、建筑垃圾等組成，松散～稍密，在居民集中區有分布；素填土以砂質壤土為主，稍密。b.壤土：黃色，可～硬塑，層厚1.0～2.0m，透水較弱，為殘積土。c.粉細砂：黃色、松散，層厚0.3～2.6m不等，工程區分布廣泛。d.粗砂：黃色、夾少量礫石，中密，層厚0.5～2.0m，工程區廣泛分布。e.卵礫石：黃色，中密～密實，夾有漂石，層厚大于1.0m。沿兩河河床都有出露。（2）燕山早期（J52）花崗巖地層巖性為青灰色花崗正長巖、花崗閃長巖為主，在縣城以東分布較廣泛，為工程區下伏基巖，表層呈強～弱風化。4、水文地質場地主要接受大氣降水的補給。場地環境類型為Ⅱ類。場地地下水類型為松散巖類孔隙水、微塵壓，受季節性影響較大。礫砂中，接受大氣降水補給，水量較豐富，年變幅約2.00m。場地地下水對鋼筋混凝土結構中鋼筋無腐蝕性，對鋼結構具有弱腐蝕性；場地土對混凝土結構無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中鋼筋無腐蝕性。5、地震根據國家質量技術監督局發布，2001年8月1日實施的國家標準《中國地震動參數區劃圖》（GB18306-2001），該項目建設區域地震動峰值加速度<0.05（相當于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考慮抗震設防。6、交通條件7、公共設施條件規劃區內公共設施條件完善。供水、供電管道線路可直接從現有城市管網接入，可以滿足使用要求。8、施工條件本項目施工條件良好。11縣緊靠的撫州市臨川區為全國的“建筑之鄉”，建筑實力雄厚，施工所需建材在當地均能供應；交通便利且運距不長，施工用水，用電可直接從現有管網接入。9、周邊環境條件項目建設場址地處位置附近無各種化學、生物、物理污染源，無過境架空高壓線，無危及師生安全的易燃易爆危險物品庫。第六章拆遷安置參照建設部《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》，貫徹縣政府關于在危舊房屋進行全面改造的指示精神，以切實改善廣大居民的居住環境，確保群眾的生命財產安全，構建和諧社會。結合縣危舊房實際，經研究確定三大改造點，并制訂如下拆遷安置方案。6.1拆遷法律依據1、國務院《城市房屋拆遷管理條例》2、江西省《城市房屋拆遷條例》3、《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》6.2拆遷安置方案在拆遷安置以“產權調換”為主，“貨幣補償”為輔，整個過程中應做到客觀、公正原則。1、產權調換：按照“拆一還一”的原則，只找結構差。具體方案如下：①安置房面積大于被拆遷面積部分按市場價差；②符合購買經濟適用住房條件的被拆遷人，超面積部分在人均住房20㎡以內，可以按經濟適用房價格購買；③符合承租廉租房條件的被拆遷人，可以優先承租廉租房；2、貨幣補償：實行貨幣補償，補償標準按照國務院305號令和江西省政府122號令及有關11縣房屋拆遷補償安置價格及有關補償費用標準，結合現行市場商品房綜合價執行。①房屋評估由縣土地資產經營中心聘請具有專業資質的評估中介機構按市場價進行評估。②拆遷補償應以被拆遷房的房屋所有權證載明的面積為準，無合法房屋所有權證和土地證的不予補償。第七章工程設計方案7.1指導思想與原則本項目為安置危舊房范圍內（老城區、國有林場及國有企業）住房條件困難戶，屬于住宅建筑。在設計方案中，充分考慮住房性質，具有保障、政策性。切實地從住戶的居住要求出發，關注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的交流氛圍，體現出以人為本的思想，充分描繪出一個居民小區溫馨形象，創造出居家的人文環境。本項目規劃和建筑設計能體現經濟適用房小區的“新時代、新城區、新生活”居住理念。項目定位為安置用房住宅小區，強調住房的適用性與經濟性，解決中低收入家庭的住房實際困難，同時力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現代住宅社區。7.2總體規劃方案一、規劃依據1、《中華人民共和國城市規劃法》；2、《城市道路交通規劃設計規范》；3、《城市用地分類與規劃建設用地標準》；4、《城市居住區規劃設計規范》；5、《建筑設計防火規范》；6、《住宅設計規范》；7、《江西省城市規劃管理技術規定》；8、《夏熱冬暖地區居住住宅建筑節能設計標準》。二、規劃建筑設計理念及構思1、設計定位立意于人性化的設計，以人為本，注重滿足適用、經濟、安全、方便、私密性等方面的要求，高起點規劃，力求配套完善、戶型經濟適用，將本地塊設計成11縣獨具特色的又生活氣息濃厚的精典經濟適用房住宅小區。2、景觀設計在小區景觀的開敝性、均好性、大尺度等共性基礎上，兩個地塊的景觀設計各具有自身獨有的特點。其特性是以帶形集中綠地為主導景觀，向兩側住宅組團發散，在帶形集中綠地與組團交接處自然地形成許多節點，組團均設置組團綠化，以綠化襯托建筑，渲染氣氛；同時設置了幾條主要的視覺走廊來強調空間景觀上的條理性；視覺走廊有直有曲，入口相對規整，內部相對活躍。3、人車分流的交通結構系統人車分流是每一個住宅小區追求的目標，設計時將車行道入口選擇在小區次入口，由規劃支路進入，基本做到人車分流，并設環形消防通道。4、建筑時尚的生活主題小區內設置有適量的運動場地及居民交流空間等活動場所。通過生理、心理活動場所的營造，創造濃厚的生活氣息。5、戶型特點戶型設計在力求滿足“四明”（明廚、明衛、明廳、明臥）情況下，以65—85㎡/套左右的戶型面積為主，精心設計，合理平面組織，解決普通居民的生活需求，戶型設計鬧、靜分區，在陽臺入口等細節部位細致考慮，以營造獨特個人空間。三、總體規劃布局1、總圖布局本項目參照當前安置住房建筑的基本風格，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，對建筑外立面、戶型設計、樓宇等合理規劃，精心設計。（1）規劃結構（2）住宅設計①住宅類型本項目建設為多層單元式住宅類型。多層單元式住宅—具有較大的節地的優越性，對本地區而言，更可以適應人多地少的特點。②住宅朝向本規劃區內大部分住宅均以南向及南偏西或偏東為主，以獲得良好的日照朝向。③住宅組合住宅群體組合以行列式為主，以利節地和形成良好整體性。但對其空間進行了優化和豐富，避免了單調感。④住宅層數及間距多層住宅均以6層為主，住宅正面日照間距系數按1：1.1控制。⑤住宅設計住宅設計按照現代家居生活標準，合理分區、內外有別、動靜潔污分明，每戶均設有陽臺。且盡量做到結構整齊、易于建設、節約投資。多層住宅每戶建筑面積為85平方米⑥住宅風格根據本規劃區的自然特點，住宅風格以現代為主，住宅設計以明快、典雅、清新、自然為主調。米黃中性涂料墻面，肌理、質感較強的石材貼底層外墻面，鋁合金門窗，并適當運用簡練的建筑符號增強小區的可識別性。小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，設置公共綠地。小區住宅單體定位于6層多層住宅，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環境的協調，表現簡潔明快，有一定力度，使小區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。四、消防設計1、總圖（1）小區主干道路為10米，支路為6.0米，步行道2.0米。（2）各組團設兩個出入口，滿足疏散和消防車循環的要求。（3）設置室外地上式消防栓。2、建筑單體（1）平面上凡大于60㎡的居間均設兩個入口（公建部分）。（2）多層欄桿高為1.05米。（3）過街樓凈高、凈寬均大于4米，滿足消防車通行要求。（4）多層樓梯間出屋面。五、環保生態設計1、間距控制多層住宅按不小于1:1.2控制。2、機動車停車（1）少量的臨時停車一般設置在外圍道路，不影響住戶的側草坪或臨路邊。以綠化間隔，減少對住戶的干擾。（2）小區進口集中區設置停車場，便于居民使用。3、戶型設計住宅戶型設計明廚明衛、廚房高性能耐火煙道、衛生間設廢氣口。4、垃圾處理按平均每100戶設一垃圾收集點，垃圾定點收集，定時收集，定時送出。垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛生干擾。7.3建筑設計方案一、設計依據1、《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；2、《住宅設計規范》（GB50096-1999）2003年版；3、《建筑設計防火規范》（GBJ16-87）2001年版；4、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50067-97）；5、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設計規范》（JGJ50-88）。二、戶型設計以6層住宅為主。本規劃主導戶型為二室二廳（建筑面積80平方米以內），一室一廳（建筑面積約60平方米左右）三、建筑設計設計主要為多層住宅1、戶型突出流行趨勢，落地景觀陽臺、生活陽臺、明客廳、靈活的儲藏間以及頂層的露臺等都是目前新一代的住宅產品的語匯。廚衛的整體化和配套化設計可提高住宅的品質和檔次。2、各套型皆深入考慮了空調室外機位的問題，并加以妥善解決，而在建筑外立面形象的設計上，則把空調室外機位與飄窗和陽臺有機結合，作為一個建筑造型要素來加以處理，從而通過對于建筑細小功能的解決和細部立面的處理形成本小區自身的建筑特色。3、多層住宅的風格基調為現代簡約主義，以平坡結合的建筑風格為主，簡化繁瑣的線腳處理而注重體塊造型和色彩處理，以插片、飄窗和陽臺穿插結合，運用光影和色塊豐富建筑立面，創造明塊、簡潔的建筑形象，使之具有高品質居住區的休閑形象。四、立面設計在立面造型上滿足現代建筑所具備的要素。將簡潔概念化應用到立面上。明亮的飄窗與凸陽臺具有較強的現代氣息，室外空調機部位用鐵藝維護。應用米黃暖色的建筑色彩，使整個小區環境更加怡人。7.4結構設計方案一、設計依據1、《建筑結構荷載規范》GB50009-2001（2006年版）；2、《混凝土結構設計規范》GB50010-2002；3、《建筑抗震設計規范》GB50011-2001；4、《高層建筑混凝土結構技術規程》JGJ3-2002J186-2002；5、《建筑地基基礎設計規范》GB50007-2002；6、《建筑抗震設防分類標準》GB50223-2004；7、《砌體結構設計規范》GB50003-2001；8、《巖土工程勘察規范》GB50021-2001；9、基本風壓為0.45kN/㎡，基本雪壓為0.45kN/㎡；10、地震基本烈度為6度，第一組；建筑結構的安全等級、設計使用年限和建筑抗震設防類別11、按照《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2001），本工程建筑結構安全等級為二級，設計使用年限為50年。12、按照《建筑抗震設防分類標準》（GB50223-2004），本工程為丙類建筑。本工程按6度抗震設防，設計基本地震加速度值為0.05g，第一組，地震作用及抗震措施均按6度考慮。13、基本風壓：按50年一遇風壓：W0=0.30kN/㎡；地面粗糙度B類，風荷載體型系數取1.3。14、基本雪壓：按50年一遇雪壓：W0=0.35kN/㎡；雪荷載準永久值系數分區為Ⅲ。15、設計活菏載取值客廳、臥室：2.0kN/㎡廚房、衛生間(住宅)：2.0kN/㎡樓梯(住宅):2.0kN/㎡陽臺：2.5kN/㎡上人屋面：2.0kN/㎡不上人屋面：0.5kN/㎡疏散樓梯：3.5kN/㎡屋面花園：3.0kN/㎡未詳處按建筑結構荷載規范中要求取用。二、結構設計1、結構體系多層部分為6層住宅，采用磚混結構。主體混凝土強度等級均采用C30。基礎墊層采用C10素混凝土澆搗。2、基礎設計多層部分擬采用條形基礎和獨立基礎。3、材料（1）砼±0.000以上框架結構采用C30砼。（2）鋼材采用HPB235及HRB400。（3）墻體：暫定采用190或240厚多孔粘土磚和120厚標準粘土磚。（4）水泥磚、砂漿：磚基礎采用M10水泥砂漿，MU10機制標準磚眠砌。一至四層墻體及所有外墻采用M10混合砂漿；MU10實心磚眠砌。五層以上內墻采用M5混合砂漿；MU10機制標準磚眠砌。7.5給排水設計方案一、設計依據1、《室外給水設計規范》（GB50013-2006）2、《建筑設計防火規范》(GB50016-2006)3、《住宅設計規范》（GB50096—1999，2003年版）4、《建筑給水排水設計規范》（GB50015—2003）5、《室外排水設計規范》（GB50014-2006）6、其它有關規范規定二、給水工程1、水類別規劃區用水其主要用途有：生活用水，消防用水，公建等用水。2、用水要求根據各地塊建筑層數及建筑類型不同，滿足各地塊的用水水質、水壓及水量要求。3、用水標準住宅用水按150L用水量估算：（1）住宅用水量Q1：（150×5900）/1000=885立方米/日（2）澆灑道路和綠化用水按用水定額計算①澆灑道路用水定額取1.2L/㎡·次，澆灑次數每天1次，澆灑道路用水量Q2=1.45萬×1.2×1÷1000=17.4立方米/日②綠化用水定額取1.3L/㎡·次，澆灑次數每天1次。綠化用水量Q3=1.7萬平方米×1.3×1÷1000=22.1立方米/日（3）不可預見用水量（10%）Q4：（Q1+Q2+Q3）×10%＝92.45立方米/總用水量Q總=（Q1+Q2+Q3+Q4）＝916.95立方米/日4、水源規劃區的供水水源全部采用市政自來水，為保證地塊內的供水安全，各小區應至少有兩根市政管接入。5、給水系統生活與消防供水水源取自市政自來水干管，由市政給水管網上各引入DN200給水干管，繞小區建筑物四周形成環狀供水管網。室外設消火栓保證間距不超過120m。6、給水管材給水管村選用如下：室外給水管網采用PE塑料給水管，室內給水管均用PP-R給水管。7、水表設置水表采用一戶一表制，各住戶的水表統一設在一樓水表間，水表擬采用旋翼式LXS型。三、排水工程1、排水類別規劃區的排水主要是生活污水和雨水。2、排水原則（1）全面規劃、合理布局、綜合利用、保護環境、結合規劃區的地形地勢、因地制宜、分期實施。（2）生活污水全部經化糞池處理后才能排入污水管道。3、污水量估算污水量按生活給水量的90%計，則總污水量為796.5立方米/日（不包括消防）。4、排水體制本規劃區的排水體制擬采用雨、污分流體制。污水經收集后直接排入市政污水管，雨水單獨收集后直接排入市政雨水管網。5、排水管的布置原則（1）滿足城市總體規劃的要求。（2）充分利用地形地勢，盡量減少管道的埋深，節省投資。（3）采用重力流，不設置污水提升泵站。6、雨水排放系統規劃區雨水系統均以吉安市暴雨強度公式計算確定各地塊的雨水管道的管徑，并保證必要的地面徑流排水坡度。雨水量計算公式Q=Ψ·q·F、（L/s）其中：Ψ為徑流系數，0.65-0.55間選用。q為撫州市的暴雨強度公式的計算：

Q=

2890（1+0.551gp）/（t+8）0.79

綜合徑流系數：0.70，設計重現期P取一年。7、排水管材小區室外排水管管徑小于或等于400mm的采用雙壁波紋管，管徑大于400mm的采用鋼筋混凝土管，室內排水均用U-PVC排水管。本建筑屋面天溝落水口均安裝87型鑄鐵雨水斗。雨水立管均采用DN100U-PVC塑料管，膠接。四、消防給水系統消火栓供水系統與室外生活供水系統為同一系統，室外消防用水量20L/s。五、采用新技術、新產品在設計中衛生設備采用節水型沖洗水箱座便器。為避免二次污染，給水管采用PPR管或孔網鋼塑復合管；室內排水管采用U-PVC塑料管。7.6電氣、暖通方案一、設計依據1、《民用建筑電氣設計規范》(JGJ16-2008)；2、《建筑設計防火規范》(GB50016-2006)；3、《住宅設計規范》（GB50096-1999，2003年版）4、《城市電力規劃規范》GB/50293—19895、《城市住宅和辦公樓電話站通信設施設計標準》YD-T2008-936、《建筑物防雷設計規范》（GB50057—94））（2000年局修訂）二、供電電源1、負荷分類住宅為三類負荷。2、供電電源及電壓本工程供電電源從城市10KV電網以電纜方式從電力局就近的開閉所引來。3、負荷計算采用單位指標確定住宅負荷：住宅按3KW/戶計算。4、計量方式：=1\*GB3①10KV公變采用高供高計的計量方式；=2\*GB3②住宅采用低壓一戶一表的計量方式；三、10KV配電系統1、小區內設電力公司開閉所二座，分別在A4-4地塊和A14-2地塊住宅小區內。2、從電力公司開閉所以環網式供電方式向10/0.4KV公變供電。3、10KV環網線路電纜在室外沿小區道路埋地敷設。4、公變引出的0.4KV低壓電纜沿室外電纜溝敷設。四、低壓配電系統1、小區住宅電源經變壓器由10KV降為0.4KV后，再由若干臺低壓配電屏配出，分別供給各用電負荷。2、采用樹干式和放射式相結合的低壓配電系統。3、住宅樓戶內電氣設計：按照國家住宅設計規范的要求進行戶內電氣設計，住宅總配電箱設有總電源進線斷路器，并具有漏電保護功能。住戶配電箱的電源插座回路設置漏電保護裝置，漏電動作電流為30mA。五、防雷接地1、小區內多層住宅按照三類建筑防雷要求設置防雷裝置，2、本工程采用TN-C-S保護系統。3、接地系統采用埋置角鋼接地極系統。六、弱電系統1、小區內住宅、公建的電信由11縣電信局統一實施。2、小區內的有線電視由小區所在地的有線電視臺統一實施。七、暖通設計1、設計范圍（1）住宅衛生間排風系統；（2）住宅廚房排風系統；2、住宅通風排煙（1）住宅無外窗衛生間利用專用變壓式排氣道、衛生間排氣扇，將衛生間廢氣排至屋面換氣次數為10次/小時。（2）住宅的廚房利用廚房油煙機、專用變壓式排氣道，將廢氣排至屋面，換氣次數為15次/小時。7.7消防方案一、設計范圍1、《建筑設計防火規范》(GB50016-2006)；2、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50067-97）二、建筑物的耐火等級項目建筑物的耐火等級為：三級。三、建筑物之間防火間距各建筑物之間的防火間距大于9米，各建筑安全疏散距離、疏散寬度均符合規范要求。四、消防給水系統1、消防系統按規范規定，應設置室外消火栓滅火系統。整個小區配套公建內還需配置干粉滅火器。2、消防水量室外消防水量按同一時間一次火災考慮。室外消火栓消防用水量20L3、消防管網布置室外消防管網成環，從規劃路市政給水管網各引一路進水，干管管徑DN150，在小區內形成環狀干管，并布置地上式室外消火栓，其最大服務半徑不大于120M，室外消火栓布置滿足室外消防水量的要求。五、滅火器配置1、火災危險等級住宅接輕危險級設計。2、滅火器配置按撲求A、B、C類火災及帶電火災設計，選用磷酸氨鹽干粉滅火器。每只消防箱內配置二瓶2kg磷酸氨鹽干粉滅火器，不足部分按需補充。7.8管線綜合設計一、設計原則1、滿足各專業管線布置規范設計要求。2、滿足各專業管線施工操作規程要求。3、管線交叉在一般情況下遵守以下原則：小管讓大管，支管讓主干管，非重力流管讓重力流管，可彎曲管讓不可彎曲管。4、管線平面、豎向設計兼顧工程分期實施需要。二、平面布置管線平面布置兼顧各專業管道技術要求，合理確定管道平面間距，保證各管線從設計到施工滿足規范的技術要求。項目的市政道路下共設置雨水、污水、給水、電力、電信、電視、燃氣等七種地下管線，雨水管道布置在道路中心線下，電力電纜、給水管布置在綠化下。三、豎向布置各管線間交叉時分層設置，豎向布置原則上自下而上分別為：最底層污水管、次底層雨水管（兩層順序可相反），其上為給水管道、燃氣管道、電信電纜，最上層為電力電纜。第八章節能8.1節能標準和規范一、相關法律、法規、規劃和產業政策1、《中華人民共和國節約能源法》2、《中華人民共和國建筑法》3、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號)4、《“十一五”十大重點節能工程實施意見》(國家發改委發改環資【2006】1457號)5、《民用建筑節能管理規定》(建設部令第143號)6、《建設部關于貫徹<國務院關于加強節能工作的決定>的實施意見》(建科【2006】231號)7、《能源效率標識管理辦法》（國家發改委、國家質檢總局2004年17號令）二、建筑類相關標準及規范1、《綠色建筑評價標準》GB/T50378-20062、《民用建筑熱工設計標準》GB50176-933、《建筑照明設計標準》GB500034-20044、《綠色建筑技術導則》（建科【2005】199號）5、《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》JGJ134-20016、《民用建筑節能設計標準（采暖居住建筑部分）》JGJ26-957、《采暖通風與空調設計規范》8、《外墻外保溫工程技術規程》JGJ144-200410、《采暖居住建筑節能檢驗標準》JGJ132-200111、《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-9212、《綠色照明工程技術規程》DBJ01-607-200113、《全國民用建筑工程設計技術措施-節能專篇》8.2能耗狀況和能耗指標一、項目能源品種選用原則本項目根據國家和江西省的相關節能與環保政策，本著節能、環保、因地制宜的原則，結合本項目區域定位、住宅外部條件等具體情況選擇能源形式。二、項目所在地能源供應狀況本項目具備完善的市政設施的接口，市政設施可以得到保證，只要項目本身進行必要的區內管線的建設及與院內市政的接入，即可滿足本項目建設和使用要求，能源供應條件基本具備。三、能源消耗種類及數量本項目主要是水、電力和燃料等能耗。 1、供水本項目為住宅，設計規模1706戶（5900人），用水量標準150L/人.d，（150×5900）/1000=885立方米/2、供電住宅14.4萬平方米，60W/㎡，8640KW；3、天然氣居民用氣標準為3100兆焦/人·年，則居民年用氣總量為18290000兆焦。測算得，年用天然氣量為18290000兆焦，合計標準天然氣量為513908立方米（天然氣熱值為35.59兆焦/M3）四、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項目用能總量為869.83噸標準煤/年，其中年需電能200萬千瓦（折標煤量為245.8噸標準煤/年），年需燃氣量為513908立方米/年（折標煤量為624.03噸標準煤/年）。項目總建筑面積12.4萬平方米,則單位建筑面積年綜合能耗0.007噸標準煤/平方米8.3節能措施一、改善建筑物單體熱環境1、朝向與體型建筑物的朝向應盡量爭取南北朝向，避免東曬和西曬。2、圍護結構節能設計①屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數=0.60W/(㎡.k)②外墻采用保溫設計，墻體采用20厚水泥砂漿＋240厚多孔磚＋20厚水泥砂漿，在墻體與外墻砂漿之間增加20厚的λ＝0.03W/m.K擠塑板，這樣的構造使得外墻整體的傳熱系數K＝0.86W/㎡.k<1.0W/㎡.k。③建筑每個朝向的窗墻面積比均不應大于0.7。④樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W/(㎡.k)3、自然通風與地下冷源的利用：借鑒傳統建筑利用風壓、熱壓作用，改善自然通風的若干設計手法。例如，利用門窗對位，促進水平穿堂風的形成。二、電氣專業的節能措施1、合理設置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗2、用現場和集中補償的方法,提高功率因數，使供電系統的功率因數達0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設備。3、用低損耗節能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達到經濟運行(負荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護工作量4、確定電纜截面，減小低壓配電系統的線路損耗,配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。5、用高效電動機,大容量電動機采用變頻或軟啟動方式或高壓壓電動機.6、用高效燈具、光源及節能型電感鎮流器或電子鎮流器7、體放電燈均進行補償,使其功率因數>0.9。8、采用集中、分散和自動相結合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。三、給水排水專業的節能措施1、選用質量高、密閉性能好的閥門；2、選用節水型設備器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。3、供水系統采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。四、其它節能措施綠化：對建筑周圍環境進行綠化設計，綠化將對居住區氣候條件起著十分重要的作用，它能調節改善氣候，調節碳氧平衡，減弱溫室效應，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區微小氣候，改善建筑室內環境，節約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態環境。小區周圍特別是道路沿線種植樹木，起擋風降噪作用。小區內各建筑均能滿足規范日照要求。除上述措施外，安置小區管理機構應加強管理，完善各種規章制度，定期對各種設備、管道、器具等進行檢修，保持正常運行，減少非正常損耗，最大限度節省費用。第九章環境和生態影響9.1環境保護采用的標準1、環境質量標準a.《環境空氣質量標準》GB3095-1996中的二級標準；b.《地表水環境質量標準》GHZB1-1999中的三類水質標準；c.《城市區域環境噪聲標準》GB3069-93中的三類標準。2、污染物排放標準a.《污水綜合排放標準》GB8978-1996中的一級標準；b.《大氣污染物排放標準》GB16297-1996中的二級標準。9.2環境和生態現狀本土地利用規劃為住宅建設用地，位于*******。該區域環境狀況良好。環境空氣質量達《環境空氣質量標準》二級標準，水環境質量達《地表水環境質量標準》Ⅲ級，拓展空間大，具備可持續發展的條件，非常適宜居民生活和居住。1、生態環境本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、動物棲息處，且目前無探明礦藏。2、環境保護區項目附近無名勝古跡，風景游覽區等環境保護區。3、社會環境該區域為全市經濟、服務、休閑場地中心，項目附近無化學污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業、軍事設施。9.3生態環境影響分析一、施工期生態環境影響分析1、施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括結構階段混凝土泥漿水、土方階段降水井的排水以及各種車輛沖洗水。廢水中基本無有毒有害物質，主要為泥沙。2、施工期噪聲污染施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見下表。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重機90底板與結構階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設備輕型載重卡車75根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本項目施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工553、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。二、項目建成后生態環境影響分析作為房地產開發（含經濟適用房）項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是地下車庫尾氣和廚房廢氣產生的空氣污染源，生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析本項目建成后的主要空氣污染源為汽車地下車庫和廚房廢氣，它們產生的污染物主要是汽車尾氣及油煙氣。本項目油煙氣主要是由住宅產生，量較少。廚房廢氣中的油煙廢氣，各居民生活產生油煙量為1.836t/a，該項目各住家廚房油煙氣經吸排油煙機處理，據類比調查，一般普通吸排油煙機去除油煙率為60%，則各居民年油煙排放量為0.734t/a。本項目住宅為1706戶，則年油煙排放量為1252.2T。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。污水量以生活用水量的85%計，污水類型包括洗浴排水、沖廁排水、廚房污水和商業油污。9.4生態環境保護措施一、施工期生態環境保護措施通過對施工期環境影響的分析，施工期主要污染為廢水、噪聲、揚塵以及固體廢棄物，為了減少施工期對環境污染，應做到如下措施：1、施工現場應盡量考慮建造集水池、沉砂池、排水溝等水處理構筑物，對施工期廢污水按其不同的性質，分類收集處理。2、合理安排施工作業時間，禁止夜間進行高噪聲施工作業。施工機械應盡可能放置于對界外造成影響最小的地點，壓縮工區汽車數量與行車密度，控制汽車鳴笛。施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求。施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。3、現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染。4、建筑垃圾及時清理，文明施工。5、水土保持：基本無水土流失問題。設計中應選擇合理的地平標高，優化豎向設計，做到區內土方平衡，減少土方外運和運入。以免造成周邊地區生態破壞和水土流失。建設過程中盡量減少揚塵和做好水土保持工作，避免對周邊環境的破壞，切實執行《中華人民共和國水土保持法》。二、項目建成后生態環境保護措施1、廢水處理項目所在地有完善的市政下水管網，進賢縣城市污水處理廠已在規劃建設中，將來生活污水經過化糞池處理達到《污水綜合排放標準》GB8978-1996中規定的三級排放標準后排入市政污水管網，最終進入該縣的污水處理廠集中進行二級生化處理達標后外排。目前由于縣城市污水處理廠尚未建設，廢水必須經原大院內的污水處理站處理達到《污水綜合排放標準》GB8978-1996中規定的一級排放標準后排入市政污水管網，日后縣城污水處理廠建設并投入使用后。該項目營運期廢水主要為生活廢水，生活廢水的主要污染物為COD、BOD、氨氮、SS、動植物油等。該部分廢水經原隔油池等設施處理后達到《污水綜合排放標準》GB8978-1996中一級排放標準要求。2、飲食油煙排放執行《飲食業油煙排放標準》（GB18483-2001）。3、生活垃圾收集于垃圾屋后統一送往市政垃圾場。4、本項目的主要為生活噪聲。生活噪聲源僅55-70分貝，對周圍環境影響較小。同時建設單位采取降噪吸聲處理，墻體隔聲可達15分貝以上，隔聲治理可降噪達35分貝，采取以上措施后，可滿足《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93中2類標準要求，對周圍環境影響較小。9.5地質災害影響分析安置房所處地段，地勢平坦，自然條件較好，主要風向多為西北偏北風，年最多為北風，地震動峰值加速度<0.05（相當于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考慮抗震設防。交通運輸十分便利，可滿足建材的運進。擬建項目為建筑類，無地質災害的可能性。9.6特殊環境影響項目周圍沒有歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等，無特殊環境影響。第十章勞動安全保護一、施工單位必須貫徹執行“安全第一，預防為主”的方針，堅持“管生產必須管安全”的原則，在編制計劃和施工技術文件及布置、檢查、總結、評比施工生產工作的同時，必須將安全生產列為主要內容。在項目施工全過程，切實抓緊、抓細安全管理控制，消除施工現場的不安全因素，保證項目施工的順利進行。二、建立安全保證體系和監督體系。各級安全檢查按建設部頒發的建筑施工安全檢查標準(JGJ59-99)檢查，按評分結果對受檢項目進行記錄。經理是第一負責人，項目經理是項目第一負責人，由單位職能部門、技術負責人、施工員、生產班組長建立安全檢查、監督體系，隨時進行安全檢查，對安全措施不落實的不準開工，給予停工，罰款警告，直至勒令退場等處罰。三、文明施工措施。施工現場進出口設置大門，場地周邊設置圍欄，高度從地面起不得低于2米。外墻面應打底粉白，書寫工整的安全標語。建立門衛制度，現場人員進入施工現場應配戴出入證或上崗證。場內要保證道路平整、堅實、暢通并作好排水措施。各種料具按施工平面布置圖指定位置存放，并分規格碼放整齊。施工用水、用電管線統一規劃敷設，使管線安裝達到規范化、整齊化和標準化。施工期間，現場要采取多形式進行環保宣傳教育活動，不斷提高職工環保意識，同時要加強施工人員的文明施工教育，要求講衛生、講文明、講道德、講禮貌，嚴格遵紀守法。四、施工現場防火措施。施工現場須制定“防火安全管理辦法”，落實項目、班組、個人三級防火責任制，并落實到個人。施工材料的保管應依據材料性能采取必要的防雨、防潮、防曬、防凍、防火、防爆、防損壞等措施。對各個部位和作業點可能發生火災時，配置足夠數量的滅火器材，并對現場作業人員進行必要的消防培訓。第十一章項目實施計劃11.1實施進度安排原則1、嚴格遵守工期定額和合同規定的工程竣工及交付使用期限；2、合理安排施工程序與順序。按照基本建設程序，科學論證，嚴格管理，在保證合理工期和建筑質量的前提下，加快實施進度。11.2建設項目管理本工程項目應建立“政府監督、社會監理、企業自檢”管理方式，由項目單位設置基建機構，負責支配建設資金、辦理規劃手續及準備場地、委托設計、采購器材、招標施工、驗收工程等全部工作。11.3實施階段一、設計階段工程設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是科學技術轉換為生產力的紐帶，是處理技術與經濟關系性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。設計是否經濟合理，對控制工程造價具有十分重要的意義。根據本項目的具體特點，采用設計招標的方式選擇設計單位，設計階段采用“三階段設計”既按照初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段。全面推行限額設計，并運用價值工程優化設計方案。本項目報告正式批復后，即可著手進行前期準備工作，進行建設場地勘測、設計方案的招投標工作，對場區內現有構筑物等進行拆遷以及拆遷后的場地平整工作4個月內可以完成立項、工程設計、工程招標工作，具備施工條件。二、施工階段施工期內，組織強有力的建設指揮部，協調各方面關系，依靠工程監理和建設質量檢測部門嚴把質量關。作好關鍵設備的采購與檢驗試運行，作好主要裝修材料的考察、招標采購工作，部分設備、系統如自動化在有條件的情況下應進行專門論證。11.4實施進度本項目施工期為26個月，按照統一規劃、分步實施、交叉建設、分期投產交付使用的滾動開發原則進行。施工期：2009年4月—2011年6月，2009年4月開始土建施工，具體實施進度見下表：項目實施進度表項目內容2009年2010年2011年前期工作勘察設計招投標施工階段竣工驗收整個工程項目面積較大，單體建筑數量多，具體實施中應靈活掌握進度安排情況，對單體建筑施工完工合格一棟，竣工驗收一棟，市政及綠化工程驗收合格并符合使用條件后及時交付使用，以滿足市場需求。第十二章工程招投標及質量保證體系12.1工程招投標根據中華人民共和國國家發展計劃委員會2001年第9號令，結合該項目的特點，制訂招標方案。一、招標工作依據1、《中華人民共和國招標投標法》；2、國家發展計劃委員會《招標公告發布暫行辦法》；3、七部委聯合發布《評標委員會和評標辦法暫行規定》；二、招標工作原則1、招標方式按照江西省發展計劃委員會有關要求，結合該項目特點，擬采用以下招標方式：建筑設計采用邀請招標，進行資格后審；全部工程施工采用國內公開招標，進行資格預審；工程施工監理采取邀請招標，進行資格后審。2、標段劃分按照建設部有關規定，結合該項目特點，施工合同暫分為4個合同，建筑2個標段，市政和綠化各1個標段，監理合同為1個合同標段。3、招標范圍該項目全部工程施工實施公開招標，招標內容包括建筑安裝，建筑材料采購等；工程監理，勘察設計采用邀請招標形式。4、公告發布根據國家發展計劃委員會《招標公告發布暫行辦法》，該項目將在國家公開發行的報刊上刊登資格預審公告，初步擬定在井岡山報刊登。5、資格審查按照有關規定對施工合同段潛在投票人進行資格預審；對邀請招標的設計、監理潛在投標人進行資格后審。6、潛在投標人的要求（1）邀請招標在我國范圍內邀請有甲級建筑設計資質、有乙級監理資質的單位參加投標。（2）公開招標通過媒介發布公告，凡具有建設部建筑二級以上施工資質、建設部主管部門二級資信登記，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程施工經驗的施工單位，均可參與該項目的資格預審。三、招標組織形式1、招標機構：具有相應資質的招標機構，實施招標組織工作。2、評標委員會：招標代理機構按國家和省政府有關規定隨機抽樣組建由多名專家組成的評標委員會。四、招標基本情況項目的勘察、設計、施工、監理以及主要設備、材料等采購活動，擬采用的招標組織形式、方式詳見招標基本情況表：招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標開發商√√√勘察、設計√√√建安工程√√√監理√√√市政、綠化√√√其它√12.2質量保證體系本項目建筑面積大，任務重，應建立“政府監督、社會監理、企業自檢”三級質量保證體系。該工程項目建設嚴格按《建筑法》及撫州市、11縣有關建筑市場管理和質量監督管理有關規定進行規劃、建筑設計、建筑施工質量管理。建設單位應根據國家和建設主管部門有關規定建立健全質量保證體系和層層負責的質量責任制。勘察設計單位必須選擇甲級以上資質的勘察設計單位承擔勘察設計任務。勘察設計單位應按照國家現行的有關規定，技術標準和合同進行勘察設計，建立健全質量保證體系，加強設計過程的質量控制，健全設計文件的審核會簽制度。施工單位必須選擇二級以上資質的施工企業承擔施工任務。施工單位要接受質監對其資質和質量保證體系的監督檢查，要嚴格按照設計圖紙和技術標準、操作規程進行施工，對每道工序都要按質量要求，確定施工工序，并對施工的工程質量負責。該工程采用社會監理，對工程進行“四控制”、“二管理”、“一協調”，確保工程的經濟效益、社會效益、環境效益。建筑材料、電氣設備等采購實行采購招標方式，確保設備質優、價格合理。第十三章投資估算與資金籌措13.1投資估算一、投資估算依據根據前面確定的建設規模以及相應的設計內容，依據以下的各種取費標準進行投資估算：1、國家計委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）。2、國家計委投資司、建設部標準定額研究所編《建設項目經濟評價方法與參數實用手冊》。3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經濟咨詢評估指南》。4、《江西省建筑工程消耗量定額及統一基價表》（2004）；5、《江西省裝飾裝修工程消耗量定額及統一基價表》（2004）；6、《江西省安裝工程消耗量定額及統一基價表》（2004）；7、《江西省建筑安裝工程費用定額》（2004）；8、《江西省建筑工程計價辦法（試行）》、江西省市政工程預算定額（2002年）；9、安裝費用按照安裝工程指標估算，其中已包括通風管道和給排水管道；10、取費標準按2004年<<江西省建筑工程費用定額>>編制計算；11、材料價格依據撫州市建筑工程造價信息提供的信息價格；二、投資估算1、建設投資費用組成本項目估算費用包括工程費用〔包括土建工程（含裝修）、給排水、電氣、消防、設備購置（含安裝）、綠化等室外工程〕、其他費用等組成。2、估算總投資項目總投資表（老城區安置房）表13-1序號項目名稱單位數量單價（元）總金額（萬元）開發成本一土地費用征用土地費㎡小計二前期工程及交納費1建筑設計費㎡61500.008.0049.202勘察費設計費的30%14.763可行性研究㎡61500.001.509.234環境影響評價費㎡61500.001.207.385標底編制㎡61500.000.804.926招投標管理費㎡61500.000.251.547工程審計㎡61500.000.503.088施工通水、電費用10.009籌建開辦費建安工程費×1.0%50.74小計150.84三基礎設施費1供電工程㎡65萬元/公項×30000㎡(用地面積)194.992供水工程㎡20萬元/公項×30000㎡(用地面積)60.003排水工程㎡32萬元/公項×30000㎡(用地面積)96.004道路工程㎡5400.085.0045.905綠化㎡9000.050.0045.006環境藝術小品60.00小計501.88四建筑安裝工程費1樁基礎㎡61500.055.00338.252土建工程㎡61500.00670.004120.503水、電及消防安裝㎡61500.00100.00615.00小計5073.75五不可預見費萬元286.32小計取上面一-五項之和的5%286.32六開發期稅費(一)其他服務性費用133.741施工圖審查費㎡61500.002.5015.382招投標交易費萬元4項之和×1‰5.073招標代理費萬元4項之和×3‰15.224施工圖預算編制費萬元4項之和×2.7‰13.705竣工圖編制費萬元建筑設計費×5%2.466工程監理費萬元3～4項之和×12%66.917樁基檢測費萬元15.00(二)行政事業性及政府性基金收費萬元行政事業性收費（按標準的50％計取）310.581人防易地建設費萬元61500.0025.00153.752地方教育附加費萬元61500.0030.00184.503新型墻體材料專項基金萬元61500.008.0049.204散裝水泥專項基金萬元61500.001.509.235建筑施工超標噪聲排污費萬元61500.006.0036.906市政公用設施配套費萬元61500.0020.00123.007建筑行業上級管理費萬元61500.003.0018.458白蚊防治費萬元61500.002.0012.309工程定額測定費萬元61500.001.006.1510排水設施有償使用費萬元61500.001.006.1511建筑工程質量監督費萬元61500.0016.1512建筑工程衛生服務費萬元61500.002.012.3013新建建筑物防雷裝置驗收費萬元61500.000.53.08小計444.31開發成本合計6457.10開發費用一建設期間利息(融資成本)銀行貸款萬元小計二管理費用上面1-4項之和的3%171.79小計171.79三銷售費用小計343.59開發費用合計515.38安置、搬家費用70.00投資總額7042.48綜合單位造價（元/平方米）1145.12項目總投資表（國有林場安置房）表13-2序號項目名稱單位數量單價（元）總金額（萬元）開發成本一土地費用征用土地費㎡小計二前期工程及交納費1建筑設計費㎡47560.008.0038.052勘察費設計費的30%11.413可行性研究㎡47560.001.507.134環境影響評價費㎡47560.001.205.715標底編制㎡47560.000.803.806招投標管理費㎡47560.000.251.197工程審計㎡47560.000.502.388施工通水、電費用10.009籌建開辦費建安工程費×1.0%39.24小計118.91三基礎設施費1供電工程㎡65萬元/公項×22650㎡(用地面積)147.222供水工程㎡20萬元/公項×22650㎡(用地面積)45.303排水工程㎡32萬元/公項×22650㎡(用地面積)72.484道路工程㎡4077.085.0034.655綠化㎡6795.050.0033.986環境藝術小品60.00小計393.62四建筑安裝工程費1樁基礎㎡47560.055.00261.582土建工程㎡47560.00670.003186.523水、電及消防安裝㎡47560.00100.00475.60小計3923.70五不可預見費萬元221.81小計取上面一-五項之和的5%221.81六開發期稅費(一)其他服務性費用106.891施工圖審查費㎡47560.002.5011.892招投標交易費萬元4項之和×1‰3.923招標代理費萬元4項之和×3‰11.774施工圖預算編制費萬元4項之和×2.7‰10.595竣工圖編制費萬元建筑設計費×5%1.906工程監理費萬元3～4項之和×12%51.817樁基檢測費萬元15.00(二)行政事業性及政府性基金收費萬元行政事業性收費（按標準的50％計取）240.181人防易地建設費萬元47560.