房地產建安行業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講房地產建安行業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第1頁!1、項目設立及取得階段2、項目開發階段3、建筑安裝企業營業稅政策解析及稅務籌劃4、預售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第2頁!1、項目設立及取得階段見圖（1）項目設立一般形式（2）特殊項目公司形式優劣及籌劃房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第3頁!1、項目設立及取得階段讀圖（3）合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發票對后期土地增值稅及企業所得稅影響；房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第4頁!階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目取得通過招拍或協議方式取得土地土地房產投資注入股權方式取得土地或項目契稅土地使用稅個人所得稅企業所得稅土地增值稅印花稅財稅〔2006〕162號：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。重點股權方式取得土地項目成本真實性土地是否有合法憑證交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確所有合同及相關憑證賬冊是否按規定貼花契稅交納是否正確股東受讓股權是否代扣個人的所得稅（股東）檢查方法提供土地合同、拆遷協議、股權收購協議、項目立項、規劃、現場了解記錄不實成本在后期成本中剔除影響關注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據特別是股東更換情況關注拆遷合理性土地傭金及進入出讓金違約金是否進入扣除項目分攤辦法是否合理底稿相關工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項目分稅種記錄稅務自檢與檢查——項目開發——項目取得房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第5頁!5?2010

闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段2、項目開發階段3、建筑安裝企業營業稅政策解析及稅務籌劃4、預售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第6頁!開發階段（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發階段的的測算（6）基礎設施與分攤（7）建安費（合同、結算、發票）處理，分攤及分配處理（8）利息與資本化（9）不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響；其他見圖房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第7頁!7?2010

闞振芳版權所有階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目建設出包工程自營工程企業所得稅土地增值稅印花稅營業稅個人所得稅重點票據合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項目費用（是否虛列）甲供材營業稅自購建材費用是否重復計算扣除項目建筑安裝發票是否在項目所在地稅開具方法決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同、與相關賬目票據進行核對；利用關聯方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較核對票據底稿相關工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數據稅務自查與檢查——項目開發——項目建設房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第8頁!階段描述營業稅要點所得稅要點土地增值稅要點預售款采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發產品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。有無跨年未確認調增應納稅所得有無應資本化利息費用化在當期扣除2008年預收款可以作為廣告費、業務招待費等基數（具體各地不統一），之前不行。比照營業稅處理是否充足預繳比例是否正確稅務自查與檢查——項目開發——項目預售房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第9頁!9?2010

闞振芳版權所有建安企業稅務政策解析1、納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額2、納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。3、納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：（一）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；（二）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。4、條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。5、納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第10頁!10?2010

闞振芳版權所有跨地區經營建筑企業所得稅征收管理建筑企業總機構應按照有關規定辦理企業所得稅年度匯算清繳，各分支機構和項目部不進行匯算清繳?？倷C構年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業所得稅?？绲貐^經營的項目部（包括二級以下分支機構管理的項目部）應向項目所在地主管稅務機關出具總機構所在地主管稅務機關開具的《外出經營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務機關應督促其限期補辦；不能提供上述證明的，應作為獨立納稅人就地繳納企業所得稅。同時，項目部應向所在地主管稅務機關提供總機構出具的證明該項目部屬于總機構或二級分支機構管理的證明文件。建筑企業總機構在辦理企業所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所直接管理的跨地區經營項目部就地預繳稅款的完稅證明。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第11頁!3、預售及銷售階段（1）預售及銷售介紹及會計處理（2）營業稅、土地增值稅、企業所得稅最新規定（營業稅條例及細則、國稅發[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務自檢要點及應對（展開講解營業稅、所得稅要點）（4）項目備案登記規定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務檢查重點（展開重點講解）房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第12頁!國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第13頁!國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知

國稅函[2010]220號

關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第14頁!國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第15頁!15?2010

闞振芳版權所有階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿備注預售款營業稅《實施細則》規定“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發生的自建行為按細則應視同銷售）土地增值稅是否按規定預繳企業所得稅31號文件規定“預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額”印花稅：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。重點預收款放“其他應付款”、“應付賬款”、及賬外未及明申報營業稅不及時或未按規定開票；外循環或干或未交（足）方法提供預售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對；提供按揭銀行對賬單；提供發票開具記錄；比對營業稅與土地增值稅配比關系計入當期所得完整性比對合同及收據連號價格差異詢問按揭人員、銷售中介、現場查看樓盤銷售進度底稿相關工作底稿補營業稅城、教、土增值稅調整應納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務自查與檢查——項目開發——項目預售/銷售房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第16頁!16?2010

闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段2、項目開發階段3、建筑安裝企業營業稅政策解析及稅務籌劃4、預售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第17頁!項目國稅發[2009]31號國稅發[2006]31號注釋范圍內外資內資已經完工條件符合下列條件之一：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用（三）開發產品已取得了初始產權證明?？⒐ぷC明已報房地產管理部門備案的開發產品；2.已開始投入使用的開發產品；3.已取得了初始產權證明的開發產品。無本質區別計稅毛利率（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5％。（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。下調5%，具體要看各省如何轉發明確期間企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第18頁!項目國稅發[2009]31號國稅發[2006]31號注釋成本規定六大原則規定了成本項目制造成本引入分配標準統一（見比較資料）無*詳細見資料房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第19頁!19?2010

闞振芳版權所有

可售面積××平方米；已實現銷售的可售面積××平方米；已銷開發產品的銷售收入××元；已銷開發產品的計稅成本××元；已銷開發產品的毛利額××元；開發產品預售收入××元；開發產品預售毛利額××元；實際銷售與預售毛利額差異××元。（現場講解見資料）……房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第20頁!20?2010

闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段2、項目開發階段3、預售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答目錄

房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第21頁!關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知三、非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務機關可核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第22頁!土地增值稅清算管理規程第二十二條審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第23頁!土地增值稅清算管理規程第二十六條審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第24頁!

（200）土增鑒字號××××××××公司：我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對貴公司××

項目土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。土地增值稅清算鑒證報告房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第25頁!操作指南見現象資料附表講解提供資料申報指南房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第26頁!26?2010

闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段2、項目開發階段3、建筑安裝企業營業稅政策解析及稅務籌劃4、預售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第27頁!1、項目設立及取得階段讀圖（5）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅風險揭示及應對；房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第28頁!階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿影響收入/成本項目建設——拆遷印花稅契稅土地使用稅個人所得稅企業所得稅土地增值稅重點拆遷費用合理性回遷房處理視同銷售（營業稅土地增值稅所得稅）區分單位與個人拆遷不同處理檢查方法提供拆遷協議、簽收花名冊記錄不實成本在后期成本中剔除影響關注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據特別是股東更換情況關注拆遷合理性一期與二期聯動項目一期票據不同處理底稿相關工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除回遷視同銷售問題成本及扣除分稅種記錄稅務自查與檢查——項目開發——項目建設房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第29頁!開發階段（1）項目開發階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設計合同幾點注意事項（營業稅、所得稅及土地增值稅處理）房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第30頁!30?2010

闞振芳版權所有階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本±前期工程費印花稅土地使用稅個人所得稅企業所得稅土地增值稅重點是否存在虛列情形土地是否有合法憑證是否按項目合理分攤所有合同是否按規定貼花前期票據合法性（如項目A-B）檢查方法提供設計等前期合同核對前期票據分攤辦法是否合理底稿相關工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項目分稅種記錄稅務自查與檢查——項目開發——項目前期房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第31頁!階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本±基礎設施及其他企業所得稅土地增值稅重點票據合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項目費用（是否虛列）紅線外有政府補償有無沖減成本分攤是否合理方法決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同、與相關賬目票據進行核對；核對票據復核分攤公式底稿相關工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數據稅務自查與檢查——項目開發——項目建設房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第32頁!32?2010

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目錄房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第33頁!33?2010

闞振芳版權所有跨地區經營建筑企業所得稅征收管理建筑企業所屬二級或二級以下分支機構直接管理的項目部（包括與項目部性質相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預繳企業所得稅，其經營收入、職工工資和資產總額應匯總到二級分支機構統一核算，由二級分支機構按照國稅發[2008]28號文件規定的辦法預繳企業所得稅。建筑企業總機構直接管理的跨地區設立的項目部，應按項目實際經營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。建筑企業總機構應匯總計算企業應納所得稅，按照以下方法進行預繳：（一）總機構只設跨地區項目部的，扣除已由項目部預繳的企業所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機構只設二級分支機構的，按照國稅發[2008]28號文件規定計算總、分支機構應繳納的稅款；（三）總機構既有直接管理的跨地區項目部，又有跨地區二級分支機構的，先扣除已由項目部預繳的企業所得稅后，再按照國稅發[2008]28號文件規定計算總、分支機構應繳納的稅款。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第34頁!34?2010

闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段2、項目開發階段3、建筑安裝企業營業稅政策解析及稅務籌劃4、預售及銷售階段5、完工階段（所得稅）6、土地增值稅清算7、公司注銷

目錄房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第35頁!國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第36頁!國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第37頁!國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知房地產開發費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第38頁!階段描述營業稅要點所得稅要點土地增值稅要點預售款采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發產品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。有無跨年未確認調增應納稅所得有無應資本化利息費用化在當期扣除2008年預收款可以作為廣告費、業務招待費等基數（具體各地不統一），之前不行。比照營業稅處理是否充足預繳比例是否正確稅務自查與檢查——項目開發——項目預售房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第39頁!39?2010

闞振芳版權所有階段描述收入自查關注檢查重點、方法、底稿備注預售及銷售結轉收入的合理、完整和及時收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續費、基金、集資費、代收款等）是否入賬預收款（含定金）申報列入以外賬目未申報收款沖成本費用或轉入關聯單位個人卡賬外開具收具未按規定申報自有施工力量銷售不動產建筑環節營業稅在建項目轉讓是否拆遷補償面積按工程成本+超面積差價和申報與包銷企業兩票結算少計收入分期收款應收未收是否申報委托銷售的是否及時按揭是否申報租金收入是否申報視同銷售是否申報（開發產品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位）關聯方低價收入合理性合作建房是否交稅不屬于代建作為代建處理補營業稅城、教、土增值稅調整應納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務自查與檢查——項目開發——項目預售/銷售房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第40頁!PK老31：降低期中稅負嚴格完工管理預征比例調低救急1.25%止：費用稅金口舌權責發生有所限制轉固不再躊躇房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

成本口徑明確掌握有難度結算要早發票開好房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第41頁!項目國稅發[2009]31號國稅發[2006]31號注釋幾項預提（應付）費用（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。原31號無相關規定，造成完工企業扣除不足：如何解決完工、發票、扣除對企業仍是個難點車庫規定第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。無，同上房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第42頁!42?2010

闞振芳版權所有開發產品完工清算鑒證報告書××鑒字（2010）第×號×××××××××公司：

我們接受委托，對貴公司××開發產品開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況進行了審核。我們審核時主要依據國稅發[2009]31號的規定及□□□□□□□□□相關規定，并參照《企業所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業務準則（試行）》和《開發產品（成本對象）完工清算鑒證業務指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關會計資料和數據，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，按照房地產行業企業所得稅有關規定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發表意見。貴公司應當按照鑒證業務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。經過審查，貴公司××開發產品完工清算實際銷售與預售毛利額差異有關數據鑒證結果如下：

房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第43頁!43?2010

闞振芳版權所有計稅成本管理（1）會計成本核算（2）計稅成本特點（3）權責發生制與合法憑證與計稅成本協調（4）不同會計核算處理優劣（5）新規動向（6）轉回稅款與轉回利潤區別協調房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第44頁!一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第45頁!關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。房地產企業財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講共51頁，您現在瀏覽的是第46頁!土地增值稅清算管理規程

第二十四條審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房