開元門EBD生態商務區12/9/2022提綱Part1:我們是誰？Part2:我們的模式？Part3:我們要做什么？返回主報告Part4:為什么在這里做？Part5:這么做的好處？我們是誰？我們是誰？洛陽天惠投資有限公司，座落于洛陽市新區長興尚街，成立于2009年9月，總部在上海。主要經營房地產項目投資與管理、實業投資，土地整理，建材、機械設備銷售，注冊資本壹億元。我公司擁有完備的管理機構，完善的管理機制和制度，擁有一支高效能的管理團隊和實力雄厚的專業技術隊伍。我公司集上海、北京等我國一線城市先進的行業技術、經驗于一身，奉承立足新起點，開創新局面的經營理念，同時，將這種理念與以往豐富經驗的有益結合，贏得了當地政府和同行的贊譽。1現代產業服務業運營商專業的運營團隊生態商務區區開發商成熟的總部經濟運營模式我們是誰？天慧公司我們的模式？我們的模式？生態商務區EBD生態商務

高檔住宅

綜合商業

總部經濟

模式產生背景城市更新升級、產業升級動力源解決三線城市更新升級問題，打造城市新一輪發展的動力源、亮點。二三級城市更新升級的需求眾多投資企業與資本擴大市場的需求需求商務平臺城市產業升級的重要商務平臺我們的模式？成熟可復制因地制宜模式基本特質成熟的項目模式便于區域復制推廣形成競爭優勢靈活的定制方式便于針對不同需求形成地方特色我們的模式？模式內涵全球資源地域資源有效整合地域資源全球資源有效融合地域性國際資源全球時尚資源我們的模式？高端商商務服服務業業商業金金融專業服服務會議與與會務務生產性性服務務業國內企企業總總部部分國國際企企業地地區總總部企業采采購辦辦公室室信息技技術企企業辦辦公室室技術服服務總總部地區性性運營營中心心零售銀銀行企業地地區結結算中中心后勤金金融服服務占據價價值鏈鏈高端端，發發展輻輻射全全國的的服務務產業業，打打造地地區總總部、、運營營中心心，采采購結結算中中心、、工程程服務務業、、技術術支持持服務務業、、系統統軟件件支持持服務務業、、研發發服務務業商務咨咨詢信息咨咨詢小型會會議會會務專業會會展五大產產業：：高端端商務務服務務業、、生產產型服服務業業、商商業金金融、、專業業服務務、會會議與與會務務模式產產業定定位我們的的模式式？BusinessOffice商務辦公功能BusinessCommunication商務交流功能Commercial&Entertainment商業文化娛樂功能EnterpriseHeadquarter企業總部BusinessLiving商務居住功能ResearchCenter研發中心E-commerce電子商務ConferenceCenter會議中心ExhibitionCenter展示展覽中心Market/ShoppingMall商場/購物中心CultureEstablishment(Museum,etc)博物館等文化設施RelaxingEstablishment(Park,etc)公園等娛樂設施ServiceApartment酒店式公寓Hotel/Apartment酒店/公寓以商務務辦公公為核核心、、集商商務、、商業業、休休閑、、居住住為一一體的的綜合合功能能，聚聚集高高素質質產業業人口口，促促進現現代產產業升升級。。模式功功能定定位我們的的模式式？我們要要做什什么？？5總部經經濟定定位洛陽天天慧---總部部經濟濟花園園總部經經濟花花園——生生態商商務、、高檔檔住宅宅、綜綜合商商業、、總部部經濟濟洛陽未未來中中心城城區頂頂級商商務中中心中部地地區具具有民民族文文化氣氣息的的現代代化生生態服服務綜綜合商商務區區縣市樞紐商商業服務平平臺我們要做什什么？總部經濟釋義使企業價值值鏈與區域域資源實現現最優空間間耦合將生產制造造基地布局局在具有比比較優勢的的其他地區區區域由于特特有的資源源優勢吸引引企業將總總部在該區區域集群布布局我們要做什什么？我們要做什什么？1總部經濟產產生的過程程總部經濟是是高科技發發展的必然然趨勢，是是世界經濟濟高度發展展的產物，，是工業時時代向后工工業時代轉轉變而產生生的一種經經濟現象。。科學技術發發展推動“市場和和競爭全球化2伴隨工業化化城市化進程程出現的一個個現象3城市集化效效應的結果我們要做什什么？總部經濟所所具備的條條件區域擁有高高素質的人人力資源和科科研教育資資源，能夠使使得公司總總部以較低的的成本本進行知識密集集性價值活活動的創造.區域要有良良好的區位位優勢和良好好的交通運運輸網絡設施施。區域必須具具有便捷的的信息獲取以以及良好地地同異地溝通通的信息通通道，同時在在基礎性資資源條件方面面能夠同附附近周邊地區區形成較大大的差異.區域必須具具備良好高高效的法律制度度環境，具具有多元的文化化氛圍。區域應逐步步形成圍繞總部服服務的專業化服務務支撐體系。區域外部交交通分析機動車單行行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環東二環朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D項目周邊由由三橫四縱縱地上交通通路網組成成；地鐵5號線線預計明年年開通，將將為本項目目帶來豐富富客源；區域外部交交通分析———公交線線路示意圖圖106路116路路807路路204夜101路109路路810路路846路112路420路路855路812路813路路區域外部交交通分析共14條公公交線路可可以分別從從東、西、、南、北四四個方向直直接到達本本項目，為為本項目塑塑造了便利利的交通環環境。區域停車場場情況區域內停車車場數量仍仍顯緊張。。區域歷史文文化背景區域擁有濃濃郁的歷史史文化氛圍圍，蘊含深深厚的文化化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現狀，是北京為數不多的清真寺之一劉雍相府東城區禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區域市場研研究——區區域消費能能力研究區域消費人人群分析1.常住人人口：區域內存在在大片的平平房區，人人口密度相相對較低；；常住人口素素質相對較較低，消費費力較弱2.工作人人口區域內存在在大量的黨黨政機關，，國家公務務人員；高學歷、高高素質、工工作穩定，，具有一定定的消費能能力3.流動消消費群該部分消費費群主要以以年輕、時時尚的青年年為主消費能力一一般區域內工作作人群的消消費潛力并并未得到有有效釋放，，其他消費費群體消費費能力一般般。區域消費支支出構成東城區2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.54.醫療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：：2005統計年鑒鑒區域內居民民消費集中中于食品與與教育兩方方面，尚處于滿足足日常生活活消費的層層次。區域黨政機機關分布國務院發展展研究中心心中華醫學會會國家經濟貿貿易委員會會治金機關關服務局中國民用航航空總局國家冶金工工業機關服服務局東城區城管管監察執法法站北京市東城城區國家稅稅務局國家廣播電電影電視總總局電影事事業管理局局中國城市發發展研究會會東城區商會會外交部機關關及駐外機機構服務中中心中華人民共共和國新聞聞出版總署署.中國婦婦女旅行總總社中國公公民出境部部北京市商業業聯合會北京市東城城區國家稅稅務局進出出口稅收管管理所市民委區域黨政機機關云集，，主要為出出入境、新新聞出版、、稅務、商業業等行業。。區域教育配配套分布北京中華會會計函授學學校東城分分校禮士胡同小小學北京市第166中學學史家胡同小小學燈市口小學學北京市外國國語學校正綱藝術實實驗學校北京景山學學校北京市東城城區體育運運動學校分分校北京市二十十五中學東城區黨校校北京市第二二幼兒園北京市第二二中學分校校北京印刷職職工中等專專業學校北京市東城城區藍海文文化藝術學學校中央教育研研究中心實實驗學校北京市第一一聾人學校校燕京文化專專科學校區域中小學學校繁多，，且不乏知知名的重點點學校。區域消費能能力總結區域消費能力總結類別物業類型代表物業及數量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業上升階段中年。平房（2大片區）東四片區、燈市口片區消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區域居住人人口以日常常生活消費費為主，消消費能力較較弱。區域流動人人口消費力力沒有得到到完全釋放放，具有一一定的消費費潛力。區域市場研研究——區區域商業市市場研究隆福大廈菜市場項目周邊商商業業態分分布朝陽門小街東二環東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本項目項目周邊現現有商業業業態混亂。。區域商業業業態構成業態分布上上，區域內內以餐飲和和服裝服飾飾兩大類為為主。備注：其它它業態指煙煙酒店、自自行車店、、郵局、玩玩具等業態態區域商業經經營檔次分分析區域商業經經營檔次以以中檔為主主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下摯友低檔100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯外貿低檔50元左右區域商業經經營狀況、、消費人群群分析區域整體商商業經營狀狀況一般，，目標客戶戶群消費力力偏低。商店名稱經營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力東四北大街街租金分析析道路東側，，由北向南南序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風味餐飲10357.87假日發廊美容美發18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街街租金分析析序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當代名剪美容美發452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農業銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫療保健503004.623網聚網吧網吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網吧網吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側，，由北向南南東四北大街街街鋪租金金在10~50萬/年不等，，街鋪面積積在10~300平平方米之間間，平均日日租金為8.3元/天/平方方米。區域商業市市場小結返回區域商業缺缺乏統一規規劃，商業業業態混雜雜；以餐飲和服服裝服飾兩兩大類為主主；區域商業經經營檔次以以中、低檔檔為主；區域商業經經營狀況一一般，客戶戶群消費力力偏低；單鋪面積在在10~300平方方米之間；；各商業街商商鋪租金差差異較大區域內各商商業片區驅驅動因素分分析1.時尚商商業街驅動動引擎———電影院電影院時尚青青年時時尚的服服裝服飾飾2.日常常消費商商業驅動動引擎———朝內內菜市場場朝內菜市市場日日常居民民日常常消費業業態3.中高高端商業業驅動引引擎———品牌店店、高檔檔的美容容美發美容美發發及品牌牌店銀銀街中中高檔的的消費群群體返回明清年間間二十世紀紀五、六六十年代代八十年代代末九十十年代初初九三年至至本世紀紀初現狀隆福寺商商業步行行街發展展回顧明代三禪禪并駐的的寺院、、京師著著名大廟廟會：東東廟；““隆福寺寺，每逢逢月九、、十有廟廟市，古古玩字畫畫，風味味小吃，，花鳥魚魚蟲，為為諸市之之冠”。。寺廟經濟濟起源東四市人人民廣場場建立，，廟址改改成大型型百貨商商場，有有回民漢漢民兩個個小吃攤攤群起，，逐漸盛盛興，演演變成隆隆福寺小小吃店，，并且成成為北京京小吃業業的精華華。民俗文化化商業街街寺廟建筑筑蕩然無無存，蓋蓋起高八八層的隆隆福寺大大廈：當當時第一一家擁有有中央空空調和自自動扶梯梯的商場場，主要要以批發發為主，，五金受受到青睞睞。京城最火火爆商圈之一一曾經多次次進行轉轉