世聯(lián)地產(chǎn)2010.04敬呈：萬科地產(chǎn)鎮(zhèn)江公司萬科地產(chǎn)白龍山項(xiàng)目讓鎮(zhèn)江人民重新想象2009年蘇寧電器集團(tuán)、萬達(dá)進(jìn)駐鎮(zhèn)江總投資100億元打造高端綜合體2010年初綠城、華潤考察鎮(zhèn)江計(jì)劃摘取土地大牌云集鎮(zhèn)江城市地位及崛起力度受到認(rèn)同和期待……這是最好的時(shí)代，但也是最壞的時(shí)代！因?yàn)?......“4.17通知”補(bǔ)充“4.15新政”出臺中央政府再度著手調(diào)控樓市，且新政力度遠(yuǎn)大于07年9.27新政史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策縱觀07-09年，全國樓市整體走勢的價(jià)量規(guī)律得到充分體現(xiàn)成交額下降成交額上升成交額上升價(jià)量齊升價(jià)升量跌價(jià)量齊跌價(jià)跌量升價(jià)跌量急升價(jià)量齊穩(wěn)量價(jià)量支撐價(jià)1價(jià)助漲助跌3量先價(jià)后2量支撐價(jià)1價(jià)助漲助跌3價(jià)助漲助跌3量先價(jià)后2量支撐價(jià)1在07—09年的房地產(chǎn)行情中價(jià)量規(guī)律得到充分體現(xiàn)就短期來看，新政將使當(dāng)前房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)下滑趨勢，形勢嚴(yán)峻；價(jià)量開發(fā)商需求房地產(chǎn)走勢量支撐價(jià)1外生變量投機(jī)需求投資需求居住需求價(jià)格變動價(jià)助漲助跌3成交量支撐位跌量先價(jià)后2資金寬松資金緊張此次調(diào)控將使全國不同層級市場呈現(xiàn)不同規(guī)律，三線城市單價(jià)8000~16000之間產(chǎn)品的影響最深，而高端產(chǎn)品和8000元以下的產(chǎn)品受影響較小；25000元/平米以上城市核心未來表現(xiàn)無量上漲16000—25000元/平米一線城市環(huán)線內(nèi)，二三線城市核心縮量上漲8000—16000元/平米放量，價(jià)格震蕩4000—8000元/平米放量價(jià)平4000元/平米以下縮量下跌以上圖表摘自世聯(lián)研究新政對于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的影響及啟發(fā)1.新政對首置剛需及改善型購房需求影響不大，但短期內(nèi)限于對市場的悲觀預(yù)期，會延長客戶購買周期；2.對于一線城市而言，房價(jià)企高，首付提高后，杠桿收益下降，投資客可能轉(zhuǎn)向投資二三線城市，如常州、鎮(zhèn)江；5.對于自住改善型的城市高端豪宅客戶，大多數(shù)支付能力強(qiáng)，因此受首付5成約束影響不大；6.鎮(zhèn)江市政府啟動合肥模式，通過城市拆遷，舊城改造帶動了大量的自住首置和改善型需求，同時(shí)也釋放了城中土地，為地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)帶來了機(jī)會。Q：機(jī)會與挑戰(zhàn)并存，我們該為時(shí)代烙下怎樣的印記？

——走城市高端豪宅路線是規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇！項(xiàng)目使命：通過白龍山項(xiàng)目的成功，樹立價(jià)格標(biāo)桿，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)江萬科品牌飛躍萬科兩大目標(biāo)通過項(xiàng)目成功銷售，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)江萬科品牌飛躍品牌目標(biāo)：形象要超越魅力之城，高于魅力之城萬科品牌在鎮(zhèn)江得到全面拔升利益目標(biāo)：樹立價(jià)格標(biāo)桿

4-5年完成銷售，年均銷售10萬平米本方方案案著著重重解解決決問問題題如如下下Q1：城際際鐵鐵路路帶帶動動下下的的大大都都市市圈圈，，能能否否為為鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江帶帶來來外外部部導(dǎo)導(dǎo)入入客客群群，，以以支支撐撐項(xiàng)項(xiàng)目目的的量量價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)？？若若不不能能，，客客戶戶在在哪哪里里？？Q2：市場場占占位位，，及及產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位與與物物業(yè)業(yè)建建議議？？Q3：項(xiàng)目目的的營營銷銷立立意意及及推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏？？萬科科的的主主要要困困惑惑：：是否否有有足足夠夠的的客客戶戶保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年年10萬㎡㎡的的去去化化？？長長三三角角經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)一一體體化化給給鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江城城市市及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場帶帶來來的的影影響響是是什什么么？？項(xiàng)項(xiàng)目目的的營營銷銷定定位位及及推推售售節(jié)節(jié)奏奏？？限制制條條件件：：1、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江是是一一個(gè)個(gè)封封閉閉的的市市場場，，本本地地客客戶戶為為主主；；2、2009年萬萬科科魅魅力力之之城城去去化化7.9萬㎡㎡，，單單盤盤最最高高去去化化量量11.2萬㎡㎡；；3、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江2009年商商品品房房均均價(jià)價(jià)為為4450元/㎡1報(bào)告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)價(jià)值值反反思思2市場場掃掃描描3客戶戶機(jī)機(jī)會會4項(xiàng)目目定定位位5營銷銷舉舉措措價(jià)值值體體系系>>視角角一一：：都都市市圈圈下下的的城城市市價(jià)價(jià)值值視角二：都都市圈下的的鎮(zhèn)江房地地產(chǎn)視角三：項(xiàng)項(xiàng)目的本體體屬性1價(jià)值反思：：都市圈下鎮(zhèn)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)會？？項(xiàng)目本體體屬性？14世界六大都都市圈線長三角●世界第六大大都市圈巴黎大都市市圈倫敦大都市市圈紐約大都市市圈東京大都市市圈長三角大都都市圈五大湖大都都市圈世界五大都都市圈世界上創(chuàng)造造財(cái)富最多多的地方大都市圈融融合：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的主旋旋律鎮(zhèn)江，處于于世界第六六大都市圈圈核心YangtzeRiverDelta●TheSixthMetropolitanRegion15隨著大都市市圈的發(fā)展展成熟，區(qū)區(qū)域?qū)⒂蓡螁沃行南蚨喽嘀行慕Y(jié)構(gòu)構(gòu)演變；形形成明確確的城市分分工體系制造貿(mào)易制造制造制造手工業(yè)農(nóng)業(yè)手工業(yè)農(nóng)業(yè)高新科研貿(mào)易金融服服務(wù)高新教育制造貿(mào)易制造旅游制造制造科技研發(fā)貿(mào)易金融服服務(wù)教育文化重工制造高新旅游制造制造工業(yè)化時(shí)期期后工業(yè)化時(shí)時(shí)期信息化時(shí)期期S—S—S模式M—S—S模式M—M—M模式單一功能——單中心——單一產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)城市群群模式；制造業(yè)是城城市群主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中中心城市影影響范圍與與程度有限限，周邊城城鎮(zhèn)成為中中心城市的的產(chǎn)業(yè)配套套與附屬。。多功能——單中心——單一產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)城市群群模式；隨著中心城城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，周邊邊城市產(chǎn)業(yè)業(yè)升級，腹腹地城市受受到區(qū)域輻輻射影響，，承擔(dān)低端端制造業(yè)的的轉(zhuǎn)移。該該時(shí)期城市市群涵蓋整整個(gè)制造業(yè)業(yè)鏈條，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨趨同。多功能——多中心——綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)城市群群模式；原有中心發(fā)發(fā)展規(guī)模有有限，專業(yè)業(yè)型城市興興起，與其其形成多中中心模式，，各主要城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)獨(dú)立且且互為補(bǔ)充充，城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專專業(yè)化細(xì)分分，城市群群形成綜合合性多層次次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)結(jié)構(gòu)。長三角都市市圈—發(fā)展規(guī)律國際成熟大大都市圈發(fā)發(fā)展規(guī)律以東京大都都市圈為例例，它形成成較為成熟熟的城市分分工：東京京作為核心心城市，是是政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心；周周邊形成各各有分工的的骨干城市市日本副都：：政府機(jī)構(gòu)構(gòu)、居住、、生活、商商務(wù)職能集集聚核心設(shè)施：：琦玉商業(yè)業(yè)中心千葉：國際際空港、港港灣，工業(yè)業(yè)集聚地；加強(qiáng)商務(wù)、、國際交流流等職能核心設(shè)施：：幕張國際際會議中心心、幕張高高科技研發(fā)發(fā)園工業(yè)集聚地地和國際港港灣；加強(qiáng)強(qiáng)研發(fā)、商商業(yè)、國際際交流、居居住等職能能多摩：東京京都高科技技產(chǎn)業(yè)、研研究開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)、商業(yè)業(yè)、大學(xué)的的集聚地千葉琦玉東京中心區(qū)政治、金融、經(jīng)濟(jì)中心多摩神奈川茨城南部土浦、筑波波：學(xué)術(shù)研究、市民交流流中心長三角都市市圈—發(fā)展規(guī)律以上海為核核心的長三三角城市群群中，鎮(zhèn)江江市位于第第三圈層；；城市分工工為原材料料基地，部部分承接一一二圈層產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興核心——上海：對外窗口

第一圈層——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層——原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承擔(dān)了長三角對外窗口的功能。次級中心城市（無錫）一方面接受核心城市（上海）轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地地，以廉價(jià)價(jià)的人力、、物力、豐豐富的自然然資源為核核心競爭力力。第二圈層依靠廉價(jià)的的人力資源源，對原材材料進(jìn)行低低附加值的的粗加工，，以集群優(yōu)優(yōu)勢、低成成本、低利利潤取勝。。依靠人才、、信息、技技術(shù)、成本本優(yōu)勢，完完成產(chǎn)品的的深加工，，提高產(chǎn)品品附加值。。第一圈層核心層依靠便捷的的交通樞紐紐、優(yōu)良的的社會環(huán)境境、高級人人才的聚集集、與國際際接軌的大大平臺建設(shè)設(shè)，提高凝凝聚與展示示優(yōu)勢。長三角都市市圈—鎮(zhèn)江占位18城際鐵路開開通加速價(jià)價(jià)值流動，，使得二三三線城市地地位獲得提提升；但““次中心””城市的地地位有可能能因大城市市的“虹吸吸效應(yīng)”而而被弱化城際鐵路是短距的大大城市間客客運(yùn)專線（（如京津城城鐵），高速鐵路是指長距離離高標(biāo)準(zhǔn)客客運(yùn)專線（（京滬高鐵鐵），共有有特征為運(yùn)運(yùn)行時(shí)速200公里里以上上滬寧寧城城際際鐵鐵路路功功能能定定位位：：服務(wù)務(wù)于于城際際旅旅客客中短短途途交交流流的的區(qū)區(qū)域域性性的的快快速速運(yùn)運(yùn)輸輸專專網(wǎng)網(wǎng)；；鐵鐵路路全全長長約約300公里里，，共共設(shè)設(shè)31站，，平均均10公里里設(shè)一一站站，，實(shí)行行公交交化化運(yùn)行行，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)運(yùn)運(yùn)行行時(shí)時(shí)速速在在250公里里到到300公里里之之間間；；將將于于今今年年7月1日之前前通通車車；；鎮(zhèn)江江至至南南京京火火車車站站僅僅需需16分鐘鐘南京京上海海蘇錫錫常常滬寧寧城城際際鐵鐵路路作作用用：：緩解解滬滬寧寧線線交交通通運(yùn)運(yùn)輸輸緊緊張張狀狀況況，，并并與與京京滬滬高高鐵鐵形形成成客客運(yùn)運(yùn)互互補(bǔ)補(bǔ)；；推動動區(qū)域域城城市市化化、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)一一體體化化進(jìn)程程；；改變變長長三三角角經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)格格局局，，城城鐵鐵加速速了了城城市市之之間間的的人流流、、資資金金流流、、信信息息流流、、技技術(shù)術(shù)流流的的流流動動，并并在在地地域域空空間間重重新新得得到到分分配配；；二線線城城市市與與區(qū)區(qū)域域中中心心的的距距離離大大大大縮縮短短，，其其地地位位將將獲獲得得提提升升；；相相反反，，現(xiàn)在在的的“次中中心心”城市市的的地地位位將將有有可可能能因因大大城城市市的的“虹吸吸效效應(yīng)應(yīng)”而被被弱弱化化。。城鐵鐵影影響響—區(qū)域域發(fā)發(fā)展展滬杭城際鐵路鎮(zhèn)江城鐵鐵改改變變資資本本流流向向，，因因交交通通改改善善，，使使得得更更多多的的資資本本流流往往鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江，，從從而而促促進(jìn)進(jìn)城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展，，增增加加居居民民收收入入，，進(jìn)進(jìn)而而土土地地價(jià)價(jià)格格上上漲漲，，住住房房改改善善型型需需求求釋釋放放生產(chǎn)要素包括括土地、勞動動力、能源、、礦產(chǎn)資源、、水資源等。。由于大城市要要素價(jià)格上漲漲，在城際鐵鐵路開通后后，資本開始流向向具有成本優(yōu)優(yōu)勢的鎮(zhèn)江；對于城市，資資本流入會使使得城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速，，并增加居民民收入對于房地產(chǎn)行行業(yè)，資本流流向鎮(zhèn)江將導(dǎo)導(dǎo)致土地價(jià)格格上漲；城鐵影響—區(qū)域發(fā)展稅收貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)消費(fèi)帶動就業(yè)乘數(shù)社會資本投資可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)軌道交通加速速人口流動，，為鎮(zhèn)江帶來來商務(wù)人群、、旅游人群和和通勤人群，，增加對商貿(mào)貿(mào)服務(wù)的需求求，對于商業(yè)業(yè)、旅游地產(chǎn)產(chǎn)極為有利城際鐵路主要要使用者為商商務(wù)人群、旅旅游、通勤（（工作和生活活分開）；這這些人員的需需求如下：城鐵影響—人口導(dǎo)入軌道交通加速速人口流動，，可為鎮(zhèn)江帶帶來商務(wù)人群群、旅游人群群和通勤人群群，人口導(dǎo)入入首先會增加加對商貿(mào)服務(wù)務(wù)的需求，對對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)極為有利城鐵使得鎮(zhèn)江江面臨本土人人才流向大城城市的風(fēng)險(xiǎn)：：因價(jià)值量高高的業(yè)務(wù)日趨趨集中于中心心城市，從而而吸引高端人人才流向大城城市從右圖的微笑笑曲線可見，，對于生產(chǎn)制制造企業(yè)而言言，研發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、營銷、、財(cái)務(wù)等是價(jià)價(jià)值量較高的的環(huán)節(jié)，也是是總部經(jīng)濟(jì)所所涵蓋的內(nèi)容容；由于大城城市具有完善善的現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)體系，有有利于發(fā)展總總部總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)，因此在城城市分工中，，總部與制造造業(yè)逐漸分離離，從而高端端人才流入大大城市；城際輕軌開通通，使得中心心城市發(fā)展總總部經(jīng)濟(jì)與““次中心”的的制造基地能能更好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)信息交換、、因此會使分分工進(jìn)一步明明確，從而加加劇了人才流流出。城鐵影響—人口流出價(jià)值鏈價(jià)值量研發(fā)設(shè)計(jì)銷售品牌經(jīng)營制造微笑曲線企業(yè)組織企業(yè)新收益發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)下的”木桶“中心城市的戰(zhàn)略資源鎮(zhèn)江常規(guī)資源中心城市的““木桶”鎮(zhèn)江的“木桶桶”高端人才流向向價(jià)值量高的的活動及其所所在城市城鐵加快了大大都市圈的形形成，增強(qiáng)了了鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力力，為鎮(zhèn)江的的商業(yè)、旅游游地產(chǎn)帶來了了前所未有的的機(jī)遇，但高高端人才的溢溢出，對住宅宅市場的需求求放大是一個(gè)個(gè)挑戰(zhàn)！小結(jié)1：價(jià)值體系>>視角一：都市市圈下的城市市價(jià)值視角二：都市市圈下的鎮(zhèn)江江房地產(chǎn)視角三：項(xiàng)目目的本體屬性性1價(jià)值反思：都市圈發(fā)展對對鎮(zhèn)江的影響響？項(xiàng)目本體體屬性？現(xiàn)階段，城鐵鐵價(jià)值尚未被被廣泛認(rèn)知，，全新的城鐵鐵概念對區(qū)域域的增值表現(xiàn)現(xiàn)為一個(gè)相對對緩慢的釋放放過程城鐵效應(yīng)—演變城際鐵路目前前仍未顯現(xiàn)效效應(yīng)，鎮(zhèn)江居居民對于城鐵鐵的價(jià)值無深深層次認(rèn)知。。對于城鐵的新新概念，其對區(qū)域的帶帶動和推動作作用，目前還還處在未知狀狀態(tài)，期待地鐵規(guī)規(guī)劃在短期內(nèi)內(nèi)促成區(qū)域增增值與項(xiàng)目開開發(fā)并不現(xiàn)實(shí)實(shí)；隨著城鐵鐵路路的通車，城城市的交通組組織方式與置置業(yè)動向?qū)l(fā)發(fā)生改變，城城市及居民將將逐步建立對對于城鐵的價(jià)價(jià)值認(rèn)知；世聯(lián)研究認(rèn)為為城鐵價(jià)值將將在2-3年后凸顯長期價(jià)值提升升短期概念影響響效應(yīng)逐步釋放放本項(xiàng)目位于城城鐵站點(diǎn)輻射射范圍，未來來城鐵建設(shè)落落成及周邊配配套逐步完善善，將對其地塊價(jià)值值具有顯著提提升的作用；；“鎮(zhèn)江人對城城鐵的概念還還比較模糊，，只知道城鐵鐵增加了一個(gè)個(gè)去大城市的的通路，具體體有什么真實(shí)實(shí)的價(jià)值還不不清楚……”—益房網(wǎng)王王丹“城鐵能增加加流動性，吸吸引投資；站站前廣場增加加配套，除此此外鎮(zhèn)江居民民不了解深層層次的意義，，更關(guān)心眼前前的利益…”—冠城國際銷售售汪佩佩佩城鐵交通帶來來人口流動，，使得更多的的人可能成為為住宅投資型型的客戶，但但僅有少量通通勤人口中發(fā)發(fā)達(dá)城市外溢溢人口存在剛剛性住宅需求求城際鐵路主要要使用者為商商務(wù)人群、旅旅游、通勤（（工作和生活活分開）；這這些人員的需需求如下：城鐵影響—置業(yè)需求為潛在的投資資型客戶工作在發(fā)達(dá)城城市，置業(yè)在在鎮(zhèn)江工作在鎮(zhèn)江，，生活在發(fā)達(dá)達(dá)城市置業(yè)要求能實(shí)實(shí)現(xiàn)與工作城城市合理的房房價(jià)差可能對于投資資型物業(yè)或者者小戶型公寓寓存在自住需需求京滬高鐵開通通及站前綜合合服務(wù)區(qū)的建建設(shè)，首先能能使項(xiàng)目區(qū)域域收獲便利，，且長期能顯顯著增強(qiáng)土地地價(jià)值R1=0-200mR2=300-500mR〉500m商貿(mào)辦公區(qū)中高密度居住住區(qū)中低密度居住住區(qū)土地利用性質(zhì)質(zhì)的分布特征征：為保證對高可可達(dá)性的追求求，土地利用性質(zhì)質(zhì)的分布表現(xiàn)現(xiàn)在對車站集集中的趨勢：在靠近車站站的地方盡可可能布置商貿(mào)貿(mào)、辦公等設(shè)設(shè)施，因?yàn)橹恢挥羞@類設(shè)施施能支持較高高的地租；在在稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的的地方可綜合合布置中高密密度居住區(qū)；；在車站地區(qū)區(qū)的邊緣，宜宜布置中，低低密度的居住住區(qū)軌道站點(diǎn)周邊邊土地功能分布京滬高鐵開通通及站前綜合合服務(wù)區(qū)的建建設(shè)，使得區(qū)區(qū)域交通和商商業(yè)配套改得得以善，并促促使區(qū)域土地地價(jià)值得以提提升城鐵影影響—房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值根據(jù)世世聯(lián)研研究，，軌道站站區(qū)應(yīng)應(yīng)發(fā)展展成為為一個(gè)個(gè)交通通便捷捷、功功能復(fù)復(fù)合、、形象象鮮明明、充充滿生生機(jī)的的區(qū)域域服務(wù)務(wù)中心心，如發(fā)發(fā)展商務(wù)辦辦公、、商業(yè)業(yè)、酒酒店、、會展展、會會議、、創(chuàng)意意研發(fā)發(fā)、文文化教教育和和高級級公寓寓等；；鎮(zhèn)江大大型知知名企企業(yè)數(shù)數(shù)量偏偏少，，主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)為傳傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，附加加值低低，制制約了了經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)續(xù)發(fā)展展，因因此制制約了了房價(jià)價(jià)持續(xù)續(xù)上漲漲的空空間鎮(zhèn)江全全市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)層層次嚴(yán)嚴(yán)重偏偏低：：農(nóng)業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)含量量總體體不高高，工工業(yè)中中的傳傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占到70%以上，，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)中的的新興興產(chǎn)業(yè)業(yè)占比比不到到10%。我市市的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總總體上上還停停留在在低附附加值值、低低收入入、低低競爭爭力的的層次次。這這樣的的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)無法法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)發(fā)展，，無法法參與與新一一輪城城市之之間的的競爭爭，更更無法法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)新的的跨越越。——鎮(zhèn)江市市長劉劉捍東東高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和新興興產(chǎn)業(yè)業(yè)電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新材料料產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新能源源產(chǎn)業(yè)業(yè)生物醫(yī)醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)械裝裝備業(yè)業(yè)先進(jìn)制制造業(yè)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)汽車及及零部部件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)冶金、、紡織織、造造紙、、輕工工食品品等第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)2009年三次次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)由上上年的的4.7:58.9:36.4調(diào)整至至4.5:58.1:37.3，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重重比上上年提提高0.9個(gè)百分分點(diǎn)，，工業(yè)發(fā)發(fā)展緩緩慢目前的的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)為：：裝備制制造、化工、、造紙紙、特特種金金屬、、材料料等四四大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)居多多，附附加值值地上市公司知名企業(yè)大型國企恒順醋業(yè)（600305）、江蘇索普（600746）、大亞科技（000910）、

大港股份（002077）、恒寶股份（002104）、宏達(dá)新材（002211）、

魚躍醫(yī)療（002223）、天工國際（香港上市）。金東紙業(yè)、諫壁發(fā)電廠、中化鎮(zhèn)江焦化、CCVI軸承、華東泰克西、嘉吉飼料、Kyb、奇美化學(xué)、飛達(dá)工具、萬新光新、現(xiàn)代南自、中電集團(tuán)、大全集團(tuán)、華鵬集團(tuán)、江蘇太白、華東聯(lián)合制罐、江奎集團(tuán)，等等。移動、聯(lián)通、電信、四大國有銀行等鎮(zhèn)江近近兩年年人口口增長長率低低，2008年甚至至負(fù)增增長；；戶籍籍人口口人均均住房房面積積已達(dá)達(dá)35㎡，超超過人人均30㎡的小小康水水平，，未來來本土土住宅宅需求求以改改善型型的為為主鎮(zhèn)江近兩年人口變化單位：萬人備注年

份常住人口戶籍人口常住人口增量戶籍人口戶籍人口人均住房面積2008年304268.77-0.0133.6㎡2009年306.9269.92.91.135.2㎡鎮(zhèn)江人人口增增長率率低，，2009年戶籍籍人口口增量量僅為為4‰，2008年為負(fù)負(fù)增長長戶籍人人口人人均住住房面面積為為35㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過人均均30㎡的小小康水水平未來鎮(zhèn)鎮(zhèn)江住住宅總總需求求量受受限，，需求求以改改善型型為主主2009年鎮(zhèn)江江市區(qū)區(qū)房屋屋拆遷遷量相相當(dāng)于于前四四年和和，成成交商商品房房套均均面積積112㎡，大面積成成主流。單盤盤成交量最大大為11.2萬㎡。市場反反應(yīng)投資客戶戶、私營業(yè)主主及拆遷戶共共同構(gòu)成了2009年住宅市場的的主力軍舊城改造規(guī)模模再度擴(kuò)大，，全年累計(jì)完完成房屋拆遷遷面積586.9萬平方米，比比上年增長85.9％，相當(dāng)于前前三年拆遷量量的總和，其其中市區(qū)房屋屋拆遷面積381萬平方米，增增長1.1倍，相當(dāng)于前前四年拆遷量量的總和2009年鎮(zhèn)江市區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)商品房銷銷售30994套，平均成交交價(jià)格為4450.93元/㎡。主城區(qū)銷售售面積347.8萬㎡，成交住住宅戶均面積積112㎡指標(biāo)2008年2009年套數(shù)供求比1.570.79供應(yīng)量(套)1867224583銷售量(套)2055030994銷售面積（萬㎡）232.78347.8成交價(jià)格(元/M2)4002.24450.92008-2009年鎮(zhèn)江主城區(qū)區(qū)商品供銷數(shù)數(shù)據(jù)2009年鎮(zhèn)江商品成成交套數(shù)TOP１０2009年鎮(zhèn)江單盤成成交面積最大大為11.2萬㎡，魅力之之城成交7.9萬㎡數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)鎮(zhèn)江益房網(wǎng)鎮(zhèn)江近兩年房房價(jià)收入比均均為6.3，屬于長三角角的價(jià)值洼地地，仍有上漲漲空間；按照照房價(jià)收入比比為8，房價(jià)年增長長率10%，可知2010年底鎮(zhèn)江住宅宅均價(jià)具有沖沖刺6145元/㎡的潛力鎮(zhèn)江南京常州無錫南通備注年

份2008年2009年2008年2009年2009年2009年2009年房價(jià)收入比計(jì)算方法市區(qū)居民可支配收入（元）19040209492312225504237512457621001住宅均價(jià)*30㎡/市區(qū)居民人均可支配收入住宅平均售價(jià)4002445064928543447964086705收入房價(jià)比6.306.378.410.045.657.89.582009年鎮(zhèn)江住宅均價(jià)4450元/㎡按照房價(jià)收入比8計(jì)算住宅均價(jià)為5586元/㎡假設(shè)房價(jià)收入比8住宅均價(jià)年增幅10%，則2010年底住宅均價(jià)為6145元/㎡購買30㎡住房總花費(fèi)：8*年人均可支配收入167592元近兩年人均可支配收入收入平均漲幅11.7%備注：收入增加幅度可以支撐住宅售價(jià)上漲城鐵對鎮(zhèn)江房房地產(chǎn)影響的的釋放相對緩緩慢，短期內(nèi)內(nèi)無法支撐客客戶的放大，，僅會有少量量投資客與極極少剛需客介介入！但本土土拆遷戶、私私營業(yè)主及公公務(wù)員的改善善型需求強(qiáng)勁勁，城市房地地產(chǎn)價(jià)格仍存存在較大空間間！小結(jié)2：價(jià)值體系>>視角一：都市市圈下的城市市價(jià)值視角二：都市市圈下的鎮(zhèn)江江房地產(chǎn)視角三：項(xiàng)目目的本體屬性性1價(jià)值反思：都市圈發(fā)展對對鎮(zhèn)江的影響響？項(xiàng)目本體體屬性？項(xiàng)目西鄰國家家4A級南山風(fēng)景區(qū)區(qū)，獨(dú)占白龍龍山脈，地形形起伏，擁有有一定的原生生態(tài)植被，自自然資源條件件極其優(yōu)越自然資源稀缺缺南山風(fēng)景區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特特職工文體中心心市民公園體育會展中心心市政府辦公樓樓規(guī)劃展覽館公安局南徐新城作為為鎮(zhèn)江公共事事業(yè)的中心，，其地理位置置能夠很好的的連接老城，，輻射丹徒新新區(qū)項(xiàng)目位于南徐徐新城核心區(qū)區(qū)內(nèi)，緊鄰市市政府機(jī)關(guān)、、奧林匹克體體育公園、京京滬高鐵鎮(zhèn)江江站項(xiàng)目地塊占地地500畝，總建筑面面積為41.6萬平米，大規(guī)規(guī)模的居住社社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目參數(shù)數(shù)據(jù)備注占地面積499.8畝容積率1.25總建筑面積416400㎡商辦建筑面積3.35萬-5.8萬㎡，居住建筑面積34.9—37.4萬㎡居住人口10880人居住戶數(shù)3400戶萬科品牌優(yōu)勢勢，萬科于2006年銷售魅力之之城，居民心心中代表了良良好的物業(yè)管管理和建筑質(zhì)質(zhì)量，紅郡奠奠定了萬科高高端產(chǎn)品的地地位品牌優(yōu)勢萬科的房子質(zhì)質(zhì)量還好有保保證的——鎮(zhèn)江蔡先生萬科紅郡的設(shè)設(shè)計(jì)還是很符符合鎮(zhèn)江人的的消費(fèi)能力和和口味的，說說明萬科對于于市場的敏銳銳——出租車司機(jī)3737項(xiàng)目距離京滬滬高鐵鎮(zhèn)江站站站前綜合服服務(wù)區(qū)約300米，為站站前綜合服務(wù)務(wù)區(qū)的核心影影響范圍，共共享商務(wù)及交交通配套的同同時(shí)，利于項(xiàng)項(xiàng)目形象及及及品牌展示項(xiàng)目地塊聚離離京滬高鐵鎮(zhèn)鎮(zhèn)江站站前綜綜合服務(wù)區(qū)約約300米，為站前綜綜合服務(wù)區(qū)的的核心影響范范圍，能充分利用站站前廣場的商商業(yè)商務(wù)配套套出行便利，對對于商務(wù)人士士極具新引力力京滬高鐵開通通后，長期能對其地地塊價(jià)值具有有顯著提升的的作用，有利利于吸引投資資客戶利于項(xiàng)目的形形象展示，作作為高鐵人群群進(jìn)入鎮(zhèn)江市市區(qū)必經(jīng)之地地，其對于萬科的品品牌展示作用用不言而喻項(xiàng)目地塊300米高鐵優(yōu)勢京滬高鐵站前前綜合服務(wù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目具備豪宅宅潛質(zhì)！區(qū)位|景觀|地勢|資源|規(guī)模|品牌1報(bào)告結(jié)構(gòu)價(jià)值反思2市場掃描3客戶機(jī)會4項(xiàng)目定位5營銷舉措市場和客戶戶>>視角一：鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市場掃掃描視角二：潛潛在競爭者者分析視角三：個(gè)個(gè)案分析2市場和客戶戶掃描：鎮(zhèn)江市場掃掃描/潛在競爭者者分析/個(gè)案分析？？濱江板塊金山板塊南徐板塊丁卯板塊丹徒板塊市中心板塊塊南徐板塊將將是城市下下一個(gè)豪宅宅板塊，從從資源及產(chǎn)產(chǎn)品上能與與南徐形成成競爭關(guān)系系的板塊為為濱江和丹丹徒板塊市中心和濱濱江板塊為為公認(rèn)的豪豪宅聚集板板塊；濱江板塊可可出讓土地地較少，未未來上市項(xiàng)項(xiàng)目將逐漸漸減少；南徐是下一一個(gè)城市豪豪宅板塊；；丁卯片成為為公寓產(chǎn)品品的沃土，，整體以小小高和高層層為主；丹徒自然風(fēng)風(fēng)景好，隨隨著南徐的的建設(shè)，丹丹徒必將更更快的融入入主城區(qū)，，將是鎮(zhèn)江江未來的豪豪宅板塊；；金山片區(qū)開開發(fā)較為滯滯后，目前前產(chǎn)品以高高層、小高高為主鎮(zhèn)江住宅市市場整體價(jià)價(jià)格箱體較較窄，公寓寓與洋房間間價(jià)差1000-1500元/㎡，雙拼、聯(lián)聯(lián)排、洋房房逐級價(jià)差差1000元/㎡，獨(dú)棟較雙雙拼約貴2000元/㎡板塊名稱區(qū)域資源產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格水平南徐片區(qū)臨南山、新市政中心多層、小高層、別墅公寓7000洋房8800別墅1-1.4萬金山片區(qū)臨金山、長江多層，小高層4200-5600市中心片區(qū)交通便利、配套完善小高層、高層8000學(xué)府路片區(qū)交通便利、配套齊全多層、小高層、高層5300-7000濱江片區(qū)臨焦山、長江，配套完善多層、小高層、別墅公寓6000-7000洋房7000-9000別墅7000-11000丹徒片區(qū)生態(tài)條件好別墅為主、小高、多層公寓4500-5500別墅6500-12000公寓熱銷面面積段為90-125㎡，總價(jià)為50-75萬片區(qū)項(xiàng)目主力面積：㎡聯(lián)排熱銷面積：㎡總價(jià)段：萬元去化面積段為90-125㎡濱江片區(qū)香江花城91-14087-12058-80夢溪嘉苑90-14095-13054-84學(xué)林雅郡84-14090-12541-68江山名洲89-14189-12062-98東城綠洲70-13085-11535-66名仕佳園87-13910-12044-71丹徒片區(qū)魏瑪假日67-11879-11838-49風(fēng)景城邦79-12085-11028-42頤景嘉苑85-10190-10134-40新城家園81-13195-12032-52南徐板塊萬科潤園86-12486-12460-86華都名城90-12695-12668-90備注：已售售完樓盤參參照二手房房售價(jià)南徐板塊主主力面積略略小于濱江江板塊，但但成交單價(jià)價(jià)已高于濱濱江，南徐徐板塊內(nèi)的的公寓面積段有突突破空間！！洋房熱銷面面積段為110-135，總價(jià)為60-90萬片區(qū)項(xiàng)目主力面積：㎡聯(lián)排熱銷面積：㎡總價(jià)段：萬元去化面積段為100-135，總價(jià)為60-90萬濱江片區(qū)江山名洲82-143

85-12557-95中南世紀(jì)城120-140120-140

78-98香江花城97-139100-120

65-95丹徒片區(qū)風(fēng)景城邦80-120

90-12032-48亞廈風(fēng)和苑78-14080-125

35-60南徐片區(qū)華都名城90-14890-125

65-75國際冠城120-150120-135

108-135備注：已售售完樓盤參參照二手房房售價(jià)目前成交總總價(jià)最高者者（國際冠冠城）已在在南徐出現(xiàn)現(xiàn)，而目前前南徐已近近空貨！聯(lián)排熱銷面面積段為190-240，總價(jià)為150-325萬片區(qū)項(xiàng)目主力面積：㎡聯(lián)排熱銷面積：㎡總價(jià)段：萬元去化面積段為190-240，總價(jià)為150-320萬濱江片區(qū)中南世紀(jì)城聯(lián)排160-250190-230190-300江山名洲聯(lián)排180-245190-210216-294我家山水聯(lián)排230-270230230-325丹徒片區(qū)風(fēng)景城邦聯(lián)排215-232215-232110-139德林藝墅聯(lián)排230-270230-240138-156科苑華庭聯(lián)排190-270230-250138-194南徐片區(qū)君臨南山聯(lián)排180-240190-220216-280萬科紅郡聯(lián)排180-220200-220252-308亞東樸園聯(lián)排187-270200-230220-242國際冠城聯(lián)排地上220—250，地下85-110220-240308-388南徐板塊的的均價(jià)已經(jīng)經(jīng)超越濱江江板塊，并并且熱銷面面積上已經(jīng)經(jīng)超越濱江江板塊，說說明購房需需求在升級級備注：已售售完樓盤參參照二手房房售價(jià)市場總結(jié)：：南徐板塊將將是城市下下一個(gè)豪宅宅板塊，目目前價(jià)格已已是各板塊塊之首；目前從資源源及產(chǎn)品上上能與南徐徐形成競爭爭關(guān)系的板板塊為濱江江和丹徒板板塊；價(jià)格箱體相相對較窄，，后續(xù)具備備拉升空間間；洋房面積尚尚未明顯區(qū)區(qū)別于公寓寓產(chǎn)品，洋洋房功能較較為缺失；；市場熱銷產(chǎn)產(chǎn)品分析如如下：產(chǎn)品主力面積：㎡熱銷面積：㎡熱銷均價(jià)：元/㎡南徐最高單價(jià)去化速度：套/月與后者價(jià)差：元/㎡聯(lián)排180-270190-240800014000151000洋房80-140110-13565009000201000-1800公寓80-14090-1255500700033市場掃描>>視角一：鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市場掃掃描視角二：潛潛在競爭者者分析視角三：個(gè)個(gè)案分析2市場掃描：：鎮(zhèn)江市場掃掃描/個(gè)案分析/潛在競爭者者分析？蘇寧置業(yè)、、大連萬達(dá)達(dá)，可能開開發(fā)高層城城市豪宅和和普通城市市公寓，與與本項(xiàng)目前前期低密度度產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)不同，但但總價(jià)將有有重疊；綠綠城有意進(jìn)進(jìn)入濱江板板塊，其成成熟的桂花花系列及桃桃花源系列列可能被引引入鎮(zhèn)江；；華潤尚無無詳細(xì)消息息蘇寧電器廣廣場鎮(zhèn)江萬達(dá)廣廣場“桂花城系列列”公寓產(chǎn)品以以低樓層、低低密度、低低容積率、、高綠化率率為主要特色色，采用經(jīng)經(jīng)典歐陸風(fēng)風(fēng)格的“三段式”立面，運(yùn)用用四坡頂、、大型景觀觀陽臺、八八角窗等經(jīng)得起時(shí)時(shí)間考驗(yàn)的的元素，采采用青灰、、赭紅系列列的清水磚墻面面，桃花源融生態(tài)自然山山水和田園園人居生活活為一體，產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格體體現(xiàn)兼容并并蓄市場和客戶戶>>視角一：鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市場掃掃描視角二：潛潛在競爭者者分析視角三：個(gè)個(gè)案分析2市場和客戶戶掃描：鎮(zhèn)江市場掃掃描/個(gè)案分析/潛在競爭者者分析？個(gè)案選擇的的依據(jù)來自與競爭板塊濱江和丹徒成交情況較好市場評價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目江山名洲中南世紀(jì)城亞東樸園香格里拉風(fēng)景城邦科苑華庭選擇了以下下樓盤江山名洲——原生態(tài)山水水,生態(tài)居住環(huán)環(huán)境的設(shè)計(jì)計(jì)理念，營營造江南水水鄉(xiāng)風(fēng)景為為主題的水水鄉(xiāng)居住形形態(tài)江山名名洲項(xiàng)目概概況：位置：：東吳吳路388號占地面面積：：820畝容積率率：1.15資源：：面長長江、、焦山山、濱濱江景景觀大大道開發(fā)商商：鎮(zhèn)鎮(zhèn)江維維科置置業(yè)有有限公公司物業(yè)形形態(tài)：：別墅墅、洋洋房售價(jià)：：7000-12000元/㎡小區(qū)以以周邊邊環(huán)境境為依依托,以水為為核心心,規(guī)劃了了四條條分別別向焦焦山、、象山山、長長江和和北湖湖的景景觀走走廊,借群山山之靈靈秀,大江之之豪邁邁,以營造造江南南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)景景為主主題的的水鄉(xiāng)鄉(xiāng)居住住形態(tài)態(tài)。“兩面臨臨水、、兩面面鄰山山、雙雙交通通干道道、雙雙綠化化帶、、雙中中心會會所、、幼兒兒園、、室內(nèi)內(nèi)羽毛毛球場場、室室外網(wǎng)網(wǎng)球場場”是其最最為獨(dú)獨(dú)特的的魅力力所在在““江山名名洲，，依托托長江江、焦焦山、、象山山及濱濱江風(fēng)風(fēng)光帶帶；內(nèi)內(nèi)部規(guī)規(guī)劃路路網(wǎng)為為骨架架，以以水為為核心心，營營造以以江南南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)景景為主主題的的水鄉(xiāng)居居住形形態(tài)，榮獲獲中國國人居居環(huán)境境金牌牌住區(qū)區(qū)稱號號項(xiàng)目外外部依依托長長江、、焦山山、象象山及及濱江江風(fēng)光光帶，，自然資資源及及其稀稀缺和和優(yōu)越越小區(qū)以以水為為核心心，水、、廊、、亭、、溪、、潭、、樹相相互映映襯整個(gè)小小區(qū)綠綠化率率超過過40%，綠化總總面積積22萬㎡，小區(qū)區(qū)植物物種類類超過過150鐘萬平生生態(tài)果果園，原有有濕地地改造造而成成，為為業(yè)主主專享享生態(tài)果園濱江風(fēng)光帶水系長江江景花花園洋洋房和和疊加加花園園洋房房戶型型在景景觀上上做到到了優(yōu)優(yōu)秀，，但功功能設(shè)設(shè)置上上尚有有所缺缺失，，體體現(xiàn)在在衛(wèi)生生間、、步入入式衣衣帽間間及儲儲物空空間等等141平米超超高性性價(jià)比比江景景洋房房，，270度江景景飄窗窗，15㎡㎡入戶花花園，，三臥臥朝南南，生生活陽陽臺；；缺點(diǎn)點(diǎn)衛(wèi)生生間正正對餐餐廳下層上層疊加洋洋房2+3層，四四房兩兩廳兩兩衛(wèi)動靜分分區(qū)，，南北北露臺臺，客客廳挑挑高5.8米臥連接接大飄飄窗，，生活活井然然有序序缺點(diǎn)：：二層層衛(wèi)生生間數(shù)數(shù)量少少疊加花花園洋洋房，，共5層，縱縱向三三戶，，戶戶戶有景景項(xiàng)目整整體建建筑風(fēng)風(fēng)格為為現(xiàn)代代簡約約，洋洋房外外觀設(shè)設(shè)計(jì)不不統(tǒng)一一，且且別墅墅外立立面尚尚可改改進(jìn)，，如將將水管管隱藏藏設(shè)置置，顏顏色選選擇應(yīng)應(yīng)區(qū)別別公寓寓常用用的墨墨綠色色，售售樓處處內(nèi)飾飾應(yīng)改改進(jìn)等等，增增加凸凸顯尊尊貴感感項(xiàng)目整整體建建筑風(fēng)風(fēng)格為為現(xiàn)代代簡約約，洋洋房外外觀設(shè)設(shè)計(jì)不不統(tǒng)一一，且且別墅墅外立立面尚尚可改改進(jìn)，，如將將水管管隱藏藏設(shè)置置，顏顏色選選擇應(yīng)應(yīng)區(qū)別別公寓寓常用用的墨墨綠色色，售售樓處處內(nèi)飾飾應(yīng)改改進(jìn)等等，增增加凸凸顯尊尊貴感感疊加洋房房景觀洋房小高層聯(lián)排別墅墅中南世紀(jì)紀(jì)城擁有有濱江板板塊絕佳佳的山水水資源，，通過利利用外部部環(huán)境，，并著力力打造內(nèi)內(nèi)部景觀觀，樹立立成熟地地段稀缺缺的公園園式景觀觀樓盤形形象占地700畝，總建建筑面積積62萬㎡，綠綠化率為為40%，總戶數(shù)數(shù)5186戶，是鎮(zhèn)鎮(zhèn)江三山山風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)大型低密密度的濱濱江山水水住宅社社區(qū)其中一期期、二期期建筑面面積共計(jì)計(jì)22.9萬平方米米，項(xiàng)目目一、二二期于09年年底交交房。三三期建筑筑面積40萬平方米米，從2010年開始三三年內(nèi)開開發(fā)完畢畢。說明明其年銷銷售量為為10萬㎡“公園生生活”就就是依托托區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有的公公園資源源,多角度利利用公園園的自然然生態(tài)品品質(zhì)和公公園景觀觀,加上社區(qū)區(qū)景觀的的精心打打造,把“家””與“園園”充分分結(jié)合起起來,最大限度度地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生活公公園化小區(qū)整體體建筑風(fēng)風(fēng)格為西西班牙風(fēng)風(fēng)格，景景觀采用用大量水水景、雕雕塑、植植物等，，營造尊尊貴優(yōu)良良的居住住環(huán)境擁有花園園洋房、、疊加別別墅、重重疊別墅墅、多層層、小高高層及商商業(yè)等豐豐富的物物業(yè)形態(tài)態(tài)內(nèi)部景觀觀小品、、喬木、、灌木等等組合,使其具有有獨(dú)特的的格調(diào),細(xì)節(jié)則通通過宅間間綠地、、濱水景景觀、臺臺地景觀觀等系列列水景設(shè)設(shè)計(jì)手法法,營造一個(gè)個(gè)可居、、可觀、、可游、、可憩的的園林式式景觀社社區(qū)。項(xiàng)目定位位于城市市追求居居住健康康化、生生態(tài)化的的精英人人群，但但其路牌牌廣告并并未與其其生態(tài)健健康、公公園住區(qū)區(qū)的定位位相一致致；項(xiàng)目大氣氣的大門門，也是是售樓處處的入口口項(xiàng)目廣告告路牌，，形象為為高端尊尊貴，精精神層面面簡單貼貼上身份份和財(cái)富富的標(biāo)簽簽，并未突出出項(xiàng)目生生態(tài)健康康的生活活方式項(xiàng)目安保保系統(tǒng)實(shí)實(shí)現(xiàn)智能能化，配配套中包包含社區(qū)區(qū)醫(yī)院中南世紀(jì)紀(jì)城整個(gè)個(gè)小區(qū)的的安保等系系統(tǒng)全面面實(shí)現(xiàn)智智能化,:1、居家防防盜報(bào)警警系統(tǒng),室內(nèi)安裝裝紅外幕幕墻。2、周界防防范報(bào)警警系統(tǒng)。。3、停車常常自動管管理系統(tǒng)統(tǒng)。4、電子巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)。5、午夜管管理與顯顯示屏系系統(tǒng)。6、背景音音樂公共共廣播系系統(tǒng)。7、系統(tǒng)采采用數(shù)字字式可視視對講系系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)住戶戶、房客客、管理理員三放放可視對對獎、住住戶和保保安管理理控制開開門。8、非接觸觸式感應(yīng)應(yīng)IC卡,實(shí)現(xiàn)一卡卡通功能能。9、電話撥撥好方式式傳輸報(bào)報(bào)警。10、二層、、底曾進(jìn)進(jìn)戶門旁旁設(shè)家庭庭報(bào)警主主機(jī)、主主入口安安裝門磁磁、客廳廳安裝紅紅外探測測器、主主臥及客客廳設(shè)緊緊急報(bào)警警按紐。。尊貴會所所(包括泳池池、健身身房、韻韻律操室室、老年年活動中中心、天天才兒童童感覺綜綜合游戲戲館)和管家中中心齊備備。,項(xiàng)目規(guī)劃劃中還配配備兩所所幼兒園園同時(shí)3000平米社區(qū)區(qū)醫(yī)院,專業(yè)主服服務(wù),并為每一一位業(yè)主主建立健健康檔案案,享受私家家醫(yī)生的的健康呵呵護(hù)。智能化系系統(tǒng)社區(qū)配套套亞東?樸園，新新中式別別墅社區(qū)區(qū)；并從從中國民民居中提提取符合合進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)代比擬擬，著眼眼于院落落設(shè)計(jì)，，非常類類似于深深圳萬科科第五園園項(xiàng)目臨近近市中心心和新市市政府行行政中心心,坐擁風(fēng)景景秀麗的的南山國國家森林林公園；；總占地面積380畝,總建筑面積40萬㎡。項(xiàng)目以原創(chuàng)新新中式為項(xiàng)目目的規(guī)劃理念念，產(chǎn)品類涵蓋蓋聯(lián)排別墅、、花園洋房、、小高層住宅宅等多種物業(yè)業(yè)。亞東樸園滿足中國人的院落落情節(jié)，別墅前有庭后后有院，中有有天井，每層層皆有觀景露露臺，多種院落形式式，著力體現(xiàn)中國國傳統(tǒng)建筑中中的“內(nèi)向型型”空間建筑采用中國國民居形式，建筑、院墻墻、臺階、門門坊等完全從徽浙民居中中提取元素，，并進(jìn)行現(xiàn)代代手法變革；；戶型設(shè)計(jì)亦有有參照萬科第第五園，采用用L型或者U型布局，打造造內(nèi)庭院，使使得聯(lián)排別墅墅告別進(jìn)深過過長，達(dá)到戶戶戶南北通透透，南北均有有景觀的效果果；同時(shí)中式式別墅可以在在更小的空間間內(nèi)實(shí)現(xiàn)別墅墅的功能庭院及陽臺-1F1F2F組團(tuán)平面圖庭院別墅，四四房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)，221㎡，Ｌ型的布局增增加更多庭院院空間，前、、后、中庭及陽臺；；餐廳挑高所有房間南北北布局，更享享陽光清風(fēng)建筑上采用流流行的節(jié)能技技術(shù)，并贈送送太陽能、帶帶卷閘門的地地面停車位樸園2010年4月推出第三期期，其利用高高品質(zhì)的保溫溫板材等環(huán)保保節(jié)能建材與與配置;此外,每戶贈送太陽陽能熱水器,同時(shí)每戶贈送送一個(gè)附帶電電動卷簾門的的地面停車位位高端別墅：香香格里拉莊園園產(chǎn)品附加值：：2007年度中國10大生態(tài)別墅之之一，上風(fēng)上上水布局,北臨駙馬山、、雞籠山；周邊配套：醫(yī)院:人民醫(yī)院、腎腎病醫(yī)院購物:駙馬山莊菜場場農(nóng)工商超超市；項(xiàng)目規(guī)劃：一環(huán)、二湖、、二溪、三組組團(tuán)、多景；；客戶定位：鎖定在鎮(zhèn)江高高端客戶，以以私營業(yè)主和和政府官員為為主；項(xiàng)目優(yōu)勢：生態(tài)別墅，整整體規(guī)劃合理理景點(diǎn)歐美產(chǎn)品品：會所、閣樓、、前院、屋頂頂歐美建筑風(fēng)格格：園林風(fēng)格：項(xiàng)目設(shè)計(jì)：呈現(xiàn)歐洲和北北美別墅設(shè)計(jì)計(jì)元素精粹，，典型的歐式式園林香格里拉莊園園營銷方式及及重點(diǎn)包裝營銷成果目標(biāo)客戶通過過鎮(zhèn)江企業(yè)家家高峰論壇，，進(jìn)行企業(yè)界界或者經(jīng)濟(jì)方方面的交流，，從而加深對對香格里拉莊莊園的認(rèn)知重金打造的銷銷售中心，呈呈現(xiàn)尊貴氣質(zhì)質(zhì)；完善的物物業(yè)服務(wù)，高高端的保安形形象，襯托出出大盤的氣質(zhì)質(zhì)形象營銷1經(jīng)濟(jì)論壇2008年12月2日香格里拉莊園鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇，鎮(zhèn)江各界人士共800余人參加，使得香格里拉莊園知名度在鎮(zhèn)江有飛躍的提高；形象營銷2攝影大賽論壇開場前舉行了“走進(jìn)香格里拉”攝影大賽的頒獎儀式，由江蘇華美地產(chǎn)攜手鎮(zhèn)江市攝影家協(xié)會聯(lián)合舉辦的。該活動通過各位攝影家的專業(yè)視角展現(xiàn)給鎮(zhèn)江廣大市民一個(gè)完美的“香格里拉莊園”香格里拉戶型型分析240平米戶型優(yōu)點(diǎn)：一層大面積挑挑空客廳寬敞敞明亮;夾層僅設(shè)廚房房與餐廳,大面積獨(dú)立餐餐廳采光充足足;二層雙臥朝南南,布局方正,與私密活動室室相連;三層超大臥室室設(shè)計(jì),帶獨(dú)立衛(wèi)生間間、270度轉(zhuǎn)角凸窗;缺點(diǎn)：2、3層走廊面積過過大，使用面面積沒有最大大化;2層有兩個(gè)同向向小陽臺，此此為重復(fù)之舉舉。400平米戶型優(yōu)點(diǎn)：別墅依緩坡設(shè)設(shè)計(jì),與周圍地勢結(jié)結(jié)合巧妙,成功打造出下下沉式半地下下陽光CLUB;一層空間格局局方正,內(nèi)部結(jié)構(gòu)連接接巧妙，相互互滲透;二層純臥房布布局私密性好好;三層陽光臥房房承接大露臺臺,景觀視野好；；缺點(diǎn)：衛(wèi)生間和廚房房的面積過大大；2、3層衛(wèi)生間正對對著副臥；科技別墅：科科苑華庭項(xiàng)目優(yōu)勢：綠色、節(jié)能、、新材料產(chǎn)品附加值：：未來的科技住住宅，結(jié)構(gòu)抗抗震設(shè)防7級，多重防水水保障措施，，節(jié)能環(huán)保，，雨水回收系系統(tǒng)，新型建建材，低能耗耗，成熟科技技；周邊配套：位于傲踞生態(tài)態(tài)丹徒新城中中心人民廣場場生態(tài)公園,谷陽湖靜畔其其側(cè)。周邊臨臨近大港中學(xué)學(xué),實(shí)驗(yàn)中學(xué),人民醫(yī)院,新城農(nóng)貿(mào)市場場；客戶定位：鎖定在鎮(zhèn)江丹丹徒區(qū)高端客客戶，以私營營業(yè)主和政府府官員為主；；建筑智能：可視對講門禁禁；紅外線報(bào)報(bào)警系統(tǒng)；智智能安防系統(tǒng)統(tǒng)；結(jié)構(gòu)建材：全異型柱框架架設(shè)計(jì)多重防水保障障措施節(jié)能環(huán)保：分式太陽能供供熱；中空玻玻璃門窗；雨雨水回收系統(tǒng)統(tǒng)；科技建筑：江蘇省建筑科科學(xué)研究院憑憑借其科技節(jié)節(jié)能的專業(yè)建建筑優(yōu)勢，將將“科苑華庭庭”打造成鎮(zhèn)鎮(zhèn)江綠色科技技建筑的領(lǐng)航航者科苑華庭別墅墅戶型分析240平米戶型優(yōu)點(diǎn)：一層面積約99.2平方米,便捷室內(nèi)動線線設(shè)計(jì);一樓直通半地地下車庫臥室室自帶獨(dú)立式式衛(wèi)生間;U字型廚房布局局,開放式餐廚設(shè)設(shè)計(jì),空間利用率高高;二層主人套房房由主臥,主衛(wèi),步入式衣帽間間三部分組成成,形成主人獨(dú)立立;缺點(diǎn)：樓梯走道面積積過大，造成成面積浪費(fèi);三層面積約63.6平方米內(nèi)設(shè)獨(dú)獨(dú)立主臥，面面積過大。綜合性樓盤：：風(fēng)景城城邦邦產(chǎn)品附加值：：一期西班牙風(fēng)風(fēng)情區(qū),7.5級抗震功能。。40.2-25.2標(biāo)高的原始地地貌在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)被保留留。二期英格格蘭印象生活活社區(qū),別墅,多層是這里建建筑的主角；；周邊配套：位于丹徒新區(qū)區(qū)谷陽大道199號，學(xué)校校:丹徒實(shí)驗(yàn),大港中學(xué)醫(yī)醫(yī)院:二級甲等醫(yī)院院(規(guī)劃)購物:農(nóng)工商超市(建設(shè))；客戶定位：公寓和洋房產(chǎn)產(chǎn)品鎖定在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江丹徒區(qū)中中產(chǎn)階級，別別墅產(chǎn)品以私私營業(yè)主和政政府官員為主主；風(fēng)景城邦：情情景主題之城城，凝聚異域域風(fēng)情世界情景主題題：英格蘭風(fēng)格雕雕塑西班牙風(fēng)格會會所南加州風(fēng)格建建筑洋房主題：英格蘭風(fēng)格洋洋房英式塔樓多層、小高層層主題：風(fēng)格略顯一般般，無較大亮亮點(diǎn)風(fēng)景城邦洋房房典型戶型分分析120平米戶型優(yōu)點(diǎn)：超大陽陽臺，連接客客廳，設(shè)置儲儲物空間；缺點(diǎn)：入戶門門正對著衛(wèi)生生間；88平米戶型優(yōu)點(diǎn)：觀景兩兩房，雙向陽陽臺，動靜分分離，主次分分明，充分利利用空間；缺點(diǎn)：面積存存在浪費(fèi)；個(gè)案分析小結(jié)結(jié)：洋房和別別墅建筑風(fēng)格格偏西式，立立面設(shè)計(jì)較好好；科技住宅宅的概念已經(jīng)經(jīng)開始傳遞，，但項(xiàng)目體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)較少，營營銷尚處賣環(huán)環(huán)境的初級階階段；無論是是產(chǎn)品還是營營銷均有很大大的提升空間間項(xiàng)目賣點(diǎn)缺點(diǎn)借鑒江山名洲地段江南水鄉(xiāng)風(fēng)景及居住江景洋房及其創(chuàng)新戶型戶型尚需改進(jìn)售樓處不夠奢華內(nèi)部景觀一般戶型創(chuàng)新售樓處裝飾可提高檔次中南世紀(jì)城地段生態(tài)健康、公園式住宅西班牙建筑風(fēng)格營銷推廣主題分散，重點(diǎn)不突出售樓處大氣沉穩(wěn)建筑風(fēng)格統(tǒng)一亞東樸園地段鎮(zhèn)江市場首個(gè)現(xiàn)代中式建筑及院落、天井等空間打造節(jié)能技術(shù)模仿痕跡太重中式產(chǎn)品在鎮(zhèn)江有一定市場，市場較缺乏香格里拉生態(tài)別墅歐洲和北美建筑及景觀內(nèi)部規(guī)劃成系統(tǒng)鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇風(fēng)景城邦世界情景主題，西班牙、南加州、英格蘭等風(fēng)格組團(tuán)100萬大盤上海--鎮(zhèn)江兩地聯(lián)動推廣科苑華庭科技住宅：綠色、節(jié)能地段無營銷推廣科技住宅鎮(zhèn)江目前處于于豪宅發(fā)展第第二階段，傳傳遞豪宅生活活方式的第三三階段蓄勢待待發(fā)第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗(yàn)點(diǎn)”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場價(jià)格市場比較法定價(jià)價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為1.3：1前期市場比較法定價(jià)，后期稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比2-4：1初級階段高級階段成熟階段萬科，中國房房地產(chǎn)行業(yè)的的領(lǐng)跑者扛起鎮(zhèn)江豪宅宅進(jìn)階的重任任奠定其在鎮(zhèn)江江豪宅市場的的霸主地位區(qū)域—具有豪宅基礎(chǔ)的板板塊多產(chǎn)品形態(tài)|市政新區(qū)|南山風(fēng)景區(qū)|客戶有認(rèn)知基基礎(chǔ)項(xiàng)目如何高于于亦不脫離市市場?市場——尚處于豪宅初初級階段大牌挺進(jìn)|營銷水平較低低|售價(jià)較低思考市場機(jī)會>>客戶分析3市場機(jī)會：我們樓盤的客客戶主要還是是公務(wù)員、私營營業(yè)主和一些些投資客，但私營業(yè)主主和外地人占占15-18%，鎮(zhèn)江市區(qū)私私營業(yè)主比較較少，多數(shù)來來自于大港、、揚(yáng)中。購買買冠城是一種身份的象象征，加入上上流社會的方方式，不一定現(xiàn)在就就居住，也有部分買給給子女的——國際冠城售樓樓員南徐那邊，老百姓姓都覺得是有錢人置業(yè)的的地方，白龍山那邊邊是新概念區(qū)，鎮(zhèn)鎮(zhèn)江人認(rèn)為那那邊遲早要發(fā)發(fā)展起來的；鎮(zhèn)江工業(yè)主主要集中在東東部，那邊的的上班族一般般不會來南徐徐置業(yè)。——益房網(wǎng)王丹總總讓我們走進(jìn)進(jìn)客戶：南徐目前新新區(qū)，以后發(fā)展展好，空氣氣也很好，，體育公園園非常不錯(cuò)錯(cuò)，但是還沒有我滿滿意的房子子，私密性都不不好，平時(shí)生意意上總會需需要多接觸觸有身份的人人，政府的也也很多，我我們都是靠自己打拼拼出來的，這輩子也也就在鎮(zhèn)江江了，孩子在南京京，一個(gè)月回來來一次。——王先生私私營業(yè)主主41歲關(guān)注樓盤景觀、、私密性、、專屬圈層層、健康南徐目前是鎮(zhèn)江最熱門門的板塊，那邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，沒沒有工業(yè)污污染，環(huán)境境很好，高高端樓盤眾眾多，主要要的購買者者還是公務(wù)員員、教師和和老板，我在萬科潤潤園購買了了房子，主主要是購買買萬科的人都是高端客戶，，物業(yè)也是我選擇擇的原因。。白龍山地塊塊如果是高高端產(chǎn)品，我可能考考慮購買，，把手中房房子賣掉一一套，洋房是我考慮的的產(chǎn)品——丁先生政政府公務(wù)務(wù)員41歲關(guān)注樓盤品質(zhì)、、高端和圈圈層一般鎮(zhèn)江公公務(wù)員科級級干部年收收入10-15萬元，處級級20萬元，手中中都有3-4套房屋，多多的有6-7套的，新政政對我們還還是有影響響的，除非非賣掉手中中的房屋才才能買新的的；當(dāng)前住在潤潤州區(qū)，個(gè)個(gè)人年收入入5-6萬元，現(xiàn)有有一套90㎡住房，計(jì)計(jì)劃購買一一套120㎡的三房，，能給家人人一個(gè)更舒適的生生活環(huán)境。。萬科，建建筑質(zhì)量和和物業(yè)還是是很好的。——蔡先生，36左右，中學(xué)學(xué)教師關(guān)注樓盤本本身的戶型、配套套、物業(yè)——我一直居住住在潤州區(qū)區(qū)，這邊環(huán)環(huán)境很好，，生活也還還算便利，，我打算還還是在這邊邊置業(yè)；我我希望能帶帶給家人更更舒適的生生活環(huán)境編號行業(yè)單位職務(wù)備注客戶鎖定1政府機(jī)關(guān)政府機(jī)關(guān)、市委市政府、公安局、海關(guān)、稅務(wù)等政府正科級、處級以上高層干部項(xiàng)目周邊政府集中2事業(yè)單位中學(xué)（鎮(zhèn)江中學(xué)、鎮(zhèn)江一中、大港中學(xué)），江蘇大學(xué)教授，中西醫(yī)結(jié)合腎病醫(yī)院，人民醫(yī)院等高級或特級教師及校領(lǐng)導(dǎo)、教授、主任醫(yī)師分布在周邊3私營企業(yè)私營業(yè)主、律師老板依附于政府關(guān)系，便于開展業(yè)務(wù)4大國企電信、移動、聯(lián)通、電力、銀行、證券高管及員工分布在市中心，但看重南徐及本項(xiàng)目的品質(zhì)5上市公司恒順、索普等上市公司高管或總監(jiān)以上其余上市公司分布在揚(yáng)中、丹陽等6隨機(jī)投資客戶與鎮(zhèn)江有商務(wù)往來，用作臨時(shí)落腳點(diǎn)或投資通過對鎮(zhèn)江江人口結(jié)構(gòu)構(gòu)、企業(yè)分分布進(jìn)行掃掃描，我們們認(rèn)為白龍龍山項(xiàng)目潛潛在客戶如如下產(chǎn)品類型需求定位年收入別墅產(chǎn)品多次改善，為后半生及子女珍藏大于20萬花園洋房首次獲二次改善型需求12-17萬公寓首次置業(yè)獲首次改善10-15萬客戶定位戰(zhàn)戰(zhàn)略：基于于本項(xiàng)目對對價(jià)格標(biāo)桿桿的追求，，故項(xiàng)目各各產(chǎn)品線客客戶定位為為現(xiàn)實(shí)各產(chǎn)產(chǎn)品線客戶戶的逐梯升升級類獨(dú)棟聯(lián)排別墅花園洋房公寓客戶聯(lián)排客戶洋房客戶公寓客戶無首次婚房、、投資客、、拆遷戶首次改善，，普通公務(wù)務(wù)員、事業(yè)業(yè)單位、國國企中層和和生意人城市富豪、、大型私營營企業(yè)主、、上市公司司老總、投投資客首改或多次次改善，小小私營企業(yè)業(yè)主、企業(yè)業(yè)高管、政政府高管、、投資客項(xiàng)目客戶定定位現(xiàn)狀客群客戶NO1;他們是財(cái)富富的擁有者者在鎮(zhèn)江，有有一群人他們擁有著著大量的財(cái)財(cái)富對貨幣資源源和人脈資資源的占有有使他們能一鳴驚人人但他們潛藏藏在鎮(zhèn)江……客戶梯隊(duì)的的NO.1物以類聚，，人以群分分！NO2：中產(chǎn)階級級他們是鎮(zhèn)江江的中流砥砥柱工作在國內(nèi)內(nèi)一線企業(yè)業(yè)的駐鎮(zhèn)員員工，創(chuàng)維維、國美，，他們是當(dāng)當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)業(yè)單位的中中層員工，，收入穩(wěn)定，家家庭成型！！深刻的愛著鎮(zhèn)江的的文化和鎮(zhèn)江這座城城市。但是依然不不排除對于于發(fā)達(dá)城市市奢華產(chǎn)品、、時(shí)尚格調(diào)調(diào)的迷戀，他們非常常追求生活品質(zhì)和和享受他們注重家庭和和朋友，相對上海海的人，他他們更真實(shí)和更更生活。他們有自己己的圈子，，對于專屬圈層的認(rèn)認(rèn)同和維護(hù)護(hù)是他們生活活方式之一一。子女，大部部分都在長長三角中心心城市，鼓勵子女女走出去但但同時(shí)又等等待他們回回來，他們們愿意為子女女留下一個(gè)個(gè)永遠(yuǎn)可以以回歸的家家園和沃土土鎮(zhèn)江發(fā)展的的中流邸柱柱，他們的的思想及行行動影響鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的發(fā)展展與進(jìn)步，，鎮(zhèn)江對于他他們不僅是是實(shí)現(xiàn)自我我價(jià)值與夢夢想的舞臺臺和起點(diǎn)，，也是人生生的歸屬是鎮(zhèn)江各行行各業(yè)的佼佼佼者，他他們推動了了這個(gè)城市市的發(fā)展！！他們被鎮(zhèn)江江滋養(yǎng)，他他們用智慧慧托起鎮(zhèn)江江鎮(zhèn)江以他他們?yōu)闃s項(xiàng)目定位>>視角一：項(xiàng)項(xiàng)目精神屬屬性提煉視角二：產(chǎn)產(chǎn)品定位及及規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)視角三：項(xiàng)項(xiàng)目體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)4項(xiàng)目定位：：項(xiàng)目FAB分析：項(xiàng)目目核心優(yōu)勢勢為新城核核心、白龍龍山、萬科科品牌1項(xiàng)目特征征2.相對優(yōu)優(yōu)勢新城核心南山風(fēng)景獨(dú)占山頭高鐵輻射配套缺失輻射丹徒萬科品牌地勢起伏規(guī)模優(yōu)勢高鐵輻射獨(dú)占山頭地勢起伏萬科品牌新城核心新城核心獨(dú)占山頭萬科品牌3.能被客戶感感知的優(yōu)勢勢思考：充分利用好白白龍山的獨(dú)占占優(yōu)勢，與萬萬科品牌、新新市政板塊的的城市意象進(jìn)進(jìn)行結(jié)合，重重點(diǎn)打造戶型型價(jià)值和園林林價(jià)值，將白白龍山的山林林資源在產(chǎn)品品和園林上得得以延續(xù)