第三章房地產經紀與房地產市場節房地產經紀第二節房地產市場第三節房地產市場環境建設第四節房地產市場調查房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第1頁!節房地產經紀

一、經紀與市場經濟（一）、經紀業及市場地位1.經紀業是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業，充當供需中介服務系統，傳播、運用市場信息、勾通買賣，從中獲取服務報酬的一種行業。2.市場經濟需要通過經紀人在市場機制下去實現社會資源有效配置的改善和優化。3.有助于社會資源的帕雷托改善。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第2頁!節房地產經紀（二）、經紀在市場經濟中的作用1.經紀業歷史悠久。2.經紀活動是勾通社會經濟發展聯系的橋梁。經紀業是一種中介服務系統。3.經紀具有咨詢、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。4.經紀活動對市場機制的完善有一定的推動和補充作用。5.經紀業應該有完善的管理制度。統一的注冊登記制度；嚴格的經營制度；規范的監管、審查制度。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第3頁!節房地產經紀

二、房地產經紀的發展及業務范圍（一）房地產經紀的三種類型房地產管理部門成立的事務所；社會各部門和事業單位注冊成立的房地產經紀企業；個人掛牌或不掛牌的房產中介。（二）房地產經紀的業務范圍主要從事房地產售讓與購買中介服務經營范圍也可以更大、更廣房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第4頁!節房地產經紀四、國外的房地產經紀業發展1.美國的房地產中介制度法規：《一般代理法規》、《契約原則》、《州執照法》、《專業倫理法則》、《不動產執照法》等。兩大房產中介組織：美國不動產師協會和全國不動產經紀人協會。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第5頁!節房地產經紀五、中國房地產經紀業的發展1.發展迅猛，數量龐大，已成為中國特色的社會一景。2.制度滯后，法律制度不健全，法規執行隨意性大。3.中介結構良莠不齊，入行門檻低。4.信用度低，交易糾紛頻繁。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第6頁!第二節房地產市場3.房地產市場的特點：⑴房地產市場是一個不完全開放的市場①土地稀缺和國家對一級土地市場的壟斷②房地產開發受國家政策、計劃和城市規劃影響大③房地產市場受制于一個區域經紀社會發展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場的特性。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第7頁!第二節房地產市場3.房地產市場的特點：⑶房地產產品的多層次和多流通形式①住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區別；②出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式③付款方式的多樣性，一次性付款；按揭付款；先租后買；每年付款方式等房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第8頁!第二節房地產市場二、房地產市場的作用與意義（一）作用1.交換功能。2.信息功能。3.激勵功能。4.協調功能。5.帶動功能。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第9頁!第三節房地產市場環境建設一、房地產市場信息網絡1.信息是事物存在方式、運動狀態及其對人們產生效用的綜合反映。2.房地產市場信息是指房地產品在市場交易過程中所形成的差異及其相互作用、相互聯系并產生效用的綜合反映。3.房地產信息內容：房地產市場供求信息；房地產市場行情信息；房地產市場交易信息；房地產市場營銷環境信息；房地產市場反饋信息等。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第10頁!第三節房地產市場環境建設二、房地產金融市場建設1.房地產金融市場的含義：是指發生在房地產市場經濟活動中，由房地產金融專業機構通過各種信用方式和工具，辦理和調劑各種存款、貸款、信托、租賃、抵押、保險、貼現、承兌、有價證劵發行與貨幣資金交易活動的總和。2.房地產市場發展的關鍵因素房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第11頁!第三節房地產市場環境建設二、房地產金融市場建設4.房地產金融市場結構⑴住房儲蓄銀行（部分城市試點）⑵專業銀行下設房地產信貸部⑶房地產開發財團（將開發、經營、信貸三者有機結合）⑷住宅合作社（民間房地產金融組織）⑸民間資金拆借結構房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第12頁!第三節房地產市場環境建設二、房地產金融市場建設5.房地產金融貸款⑴房地產開發企業貸款建筑貸款（短期貸款）抵押貸款（中短期貸款）⑵對家庭和個人購買住房的貸款住房按揭貸款（中長期貸款）公積金貸款和銀行一般商業貸款房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第13頁!

第四節房地產市場調查

一、房地產市場調查是對房地產市場供求變化的各種因素及動態、趨勢進行的專門調查，通過調查，搜集有關資料和數據，經分析研究，掌握房地產市場的變化規律，了解消費者對房屋面積、質量、價格等的意見，以及對各種結構房地產房屋的需求量和銷售趨勢有一個比較清晰的了解。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第14頁!第四節房地產市場調查二、房地產調查的內容（二）消費者的調查1.消費者購買能力調查2.消費者對房型及地段的偏好3.對潛在消費者心理的傾向調查4.消費者的經濟來源和支付方式調查5.消費者購房風險調查房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第15頁!第四節房地產市場調查二、房地產調查的內容（四）房地產價格情況調查1.影響房地產價格變化的因素2.房地產市場供需變化的因素3.商品房需求彈性的大小4.不同價格政策對商品房銷售的影響房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第16頁!第四節房地產市場調查三、房地產市場調查程序1.確定調查的題目和主題2.確定調查資料的來源3.設計調查方案和選擇調查方法4.一手數據和二手數據的收集渠道5.信息搜集6.信息處理7.完成調查報告房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第17頁!第四節房地產市場調查五、編寫調查報告1.寫作原則⑴突出調查重點⑵文字精練，扼要，簡短易懂⑶結構合理、嚴謹2.調查報告的結構⑴調查目的和調查范圍⑵調查方法⑶調查結果⑷調查建議、結論⑸必要的附件房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第18頁!課堂討論談談如果你想買一套二手房，你在購房前如何做房產市場調查？房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第19頁!節房地產經紀三、房地產經紀的資質審查與管理（一）房地產經紀管理1.房管部門對房地產經紀業進行行業管理2.對房地產經紀人進行資質審查。3.房地產經紀人考試執業制度。（二）、房地產經紀中介制度1.中介方的營業保證金制度。2.經紀人資格、培訓制度。3.中介傭金收取制度。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第20頁!節房地產經紀四、國外的房地產經紀業發展2.日本的房地產中介制度以美國為藍本，更詳盡、具體日本房地產經紀人稱為宅地建物交易主任者，主要受《不動產交易業法》、《誠實信用法則》、《執業考試法則》等。日本政府對職業者的積極監督與引導指導與檢查；執業資格評定；聽證會制度房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第21頁!第二節房地產市場一、房地產市場及其特點1.市場：市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和。2.房地產市場：房地產交換關系和房地產交易活動中的多層次、多方位、多元化的活動與媒介關系的總和。3.房地產市場的特點：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續性、增值性等決定房地產市場的特點：房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第22頁!第二節房地產市場3.房地產市場的特點：⑵房地產市場是一個多方位的市場①市場結構模式的多元化，一、二、三級市場等；②流通方式的多元化，無形市場和有形市場（國內市場、涉外市場等）③交換價格的多元化；房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第23頁!第二節房地產市場4.房地產市場的時空矛盾⑴房地產市場的時空矛盾表現在空間上的固定性與時間上的長期性的統一體。⑵房地產交易費資浩大，時間長，涉及面廣，是一項需謹慎對待的交易行為。⑶房地產市場是一個投資性與投機性相結合的市場。⑷房地產交易目前還存在透明化與暗想操作、規范化與違規炒作、市場公開化與營私舞弊等諸多矛盾。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第24頁!第二節房地產市場二、房地產市場的作用與意義（二）意義1.深化房地產改革、促進房地產業發展的基礎。2.有助于城市房地產資源的有效配置。3.有助于中國社會主義市場經紀體系的發展。4.滿足人民群眾需要，調動人們的工作積極性。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第25頁!第三節房地產市場環境建設4.房地產市場信息→形成信息網絡→房地產市場信息系統5.房地產市場信息搜集⑴.房地產產品需求容量信息的搜集。⑵.房地產價格信息的搜集。⑶.房地產質量信息的搜集。⑷.房地產企業信息的搜集。⑸.房地產交易信息的搜集。⑹.房地產品價格趨勢變化信息的搜集。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第26頁!第三節房地產市場環境建設二、房地產金融市場建設3.房地產金融市場的作用⑴籌集資金，吸收存款，房地產開發建設的基礎。⑵為房地產開發企業提供資金支持。⑶為居民購房提供資金支持。⑷疏通、理順資金渠道，加速資金周轉。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第27頁!第三節房地產市場環境建設二、房地產金融市場建設5.房地產金融貸款⑴貸款對象：一般情況下，所有從事經營業務、有經濟收入來源的經濟實體都是貸款對象。包括各種經濟所有制的房地產企業、及其代理結構和自建、自購住房的家庭和個人。房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第28頁!第三節房地產市場環境建設三、房地產市場稅收管理建設1.房地產稅收建筑稅、房產稅、契稅、營業稅、所得稅2.房地產稅收管理⑴征收管理⑸發票管理⑵稅務登記⑹稅款征收方式⑶納稅申報⑺稅收的管理形式⑷納稅輔導⑻建帳制度房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第29頁!第四節房地產市場調查與預測二、房地產調查的內容（一）市場環境調查1.國家的政策、經濟、稅收、利率背景2.相關城市法規、規劃、條例的研究3.城市國民生產總值、人均收入水平等4.城市人口及其增長趨勢5.城市消費結構和消費水平6.風俗習慣、觀念及家庭儲蓄狀況房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第30頁!第四節房地產市場調查二、房地產調查的內容（三）房地產市場情況調查1.對城市商品房總需求量和飽和量的調查2.房屋銷售趨勢調查3.房地產營銷方式和技巧調查4.房地產信息傳播方式與傳播渠道調查5.房地產競爭水平調查房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第31頁!第四節房地產市場調查二、房地產調查的內容（五）房地產競爭情況調查1.競爭對手的房型結構調查2.競爭對手的房價制定和廣告策略3.競爭對手的銷售渠道和銷售情況調查4.對潛在競爭對手情況的分析與估計5.對競爭對手房地產開發成本的調查6.對競爭對手房產開發量的調查房地產經紀與房地產市場共35頁，您現在瀏覽的是第32頁!第四節房地產市場調查四、搜集資料的方法1.觀察法；2.實地調查法；3.實驗法；4.問卷或調查表法；5.跟蹤法