物業設備管理主講人：王元明第一章室內給水設備1、管材、器材及水表2、室內給水系統3、室內熱水供應系統4、室內飲水供應1、總述：什么是房屋設備？房屋設備是房屋內裝飾完善的給水、排水、熱水、采暖、通風、空氣調節、煤氣、供電等多種設備的總稱。2、雖然新技術革命使用建筑設備的品種與日俱增，但是從建筑設備的使用功能來看，其構成仍然是傳統的兩大類：建筑衛生設備和建筑電子工程設備。1、管材、器材及水表給水管材應根據給水要求選用，如：生產用水和消防用水的給水管道，一般采用非鍍鋅鋼管；當管徑小于70mm時，應采用鍍鋅鋼管；當管徑大于70mm時，可采用非鍍鋅鋼管或給水鑄鐵管。生活污水管道多采用鑄鐵排水管。1.1、管材管材選取取決于管道所承受的壓力、土質、施工條件等因素；

小區給水、排水過程常用的管材有：

金屬管

非金屬管復合管材1.1、管材（金屬管）金屬管：鋼管、銅管、鑄鐵管鋼管：

優點：強度高，承壓能力高，抗振性能好，接頭少，加工安裝方便；

缺點：造價高，抗腐蝕性差。銅管：

優點：抗銹蝕能力強，強度高，可塑性好，堅固耐用，熱脹冷縮系數小，抗高溫，防火性好，無污染；

缺點：價格高。鑄鐵管

優點：造價低，耐腐蝕，，耐久性好;

缺點：韌性差，易脆，重量大，施工困難。1.1、管材（金屬管）鋼管的鏈接方法：螺紋連接、焊接、法蘭連接螺紋連接是利用配件連接，連接方便，但承壓低，連接處易腐蝕和泄漏；螺紋處一般要加填充材料料；焊接只能用于非鍍鋅鋼管，接口牢固嚴密，不能拆卸。焊接完成后腰對焊縫進行外觀、嚴密性和強度檢查；法蘭連接一般用于連接器材以及需要經常拆卸、檢修的管段上，管徑大，壓力高，安裝復雜。連接處必須加墊圈防止滲漏，并且一個接口只能加一個墊圈；鑄鐵管給水鑄鐵管一般采用石棉水泥捻口的承插連接，當需設閥門時，采用法蘭連接。1.1、管材（非金屬管）非金屬管：

塑料管（硬聚氯乙烯塑料、聚乙烯管材、三型聚丙烯管材）石棉水泥管陶土管鋼筋混凝土管1.1、管材（復合管材）常用的復合管材：鋼塑復合（SP）管材、鋁塑復合（PAP）管材鋼塑復合（SP）管材特點：機械強度高、塑料管耐腐蝕，一般為3層結構。鋁塑復合（PAP）管材：由聚乙烯層---粘膠劑層---鋁層---粘膠劑層---聚乙烯層5層結構構成。

根據中間鋁層的焊接方式不同，分為：

搭接焊鋁塑復合管、對接焊鋁塑復合管1.2、器材管道器材是安裝在管道及設備上的啟閉和調節裝置的總稱。一般分為：配水器材、控制器材。

配水器材：安裝在衛生器具及用水點上的各式水龍頭，用以調節和分配水流。（球形閥式配水頭、旋塞式配水頭、盥洗龍頭、混合龍頭）

控制器材：用來調節水量、水壓、關斷水流，改變水流方向、（球形閥、閘閥、止回閥、浮球閥、安全閥、減壓閥）1.3、水表水表是一種計量用水量的儀表。流速式水表按照翼輪構造不同分為旋翼式和螺翼式。旋翼式：多為小口徑水表，宜于測量小的流量；螺翼式：適用于大流量大口徑的水表。水表的性能參數：

特性流量、最大流量、額定流量、最小流量、靈敏度選擇水表是按照通過水表的設計流量，以不超過水表的額定流量確定水表直徑，并以平均每小時流量的6%~8%校核水表的靈敏度。對于生活和消防公用系統，還需要加消防流量復核，使總水流量不超過水表的最大流量限值。2、室內給水系統2.2水泵水泵是一種輸送液體，并增加液體能量的機械。水泵裝置在建筑室內給水系統中，一般采用，離心式水泵。離心式水泵的工作方式有：吸入式和灌入式吸入式：泵軸高于吸水池水面；灌入式：吸水池水面高于泵軸；離心式水泵的選擇：流量、揚程

c)水泵房水泵機組應設高度不低于0.1m的獨立基礎，水泵基礎不得與建筑物基礎相連。

2、室內給水系系統室內給水設備備的任務是將將水自室外經經水管引入室室內，并在滿滿足用戶對水水質、水量、、水壓等要求求的情況下將將水送至各配配水點。2.1室內給水系統統的構成引入管管、水水表節節點、、給水管管網、配水水龍頭頭、生生產用用水設設備、、給給水附附件設設備給水管管網室內給給水管管網有有上行行下給給式和和下行行上給給式。。其中中，上上行下下給式式干管管一般般沿著著最高高層頂頂棚布布置，，而下下行上上給式式布置置則通通常置置于低低層走走廊內內，走走廊地地下或或者地地下室室中。。2、室內內給水水系統統2.3水箱在室內內給水水系統統中，，當需需要增增壓、、穩壓壓、減減壓或或者需需要貯貯存一一定量量的水水時。。均可可設置置水箱箱。當當水箱箱利用用管網網壓力力進水水時，，其進進水管管上應應裝設設不少于于兩個個浮球閥或液壓水水位控控制閥閥。溢流管管口的的高度度應高高于設設計最最高水水位50mm。2.4氣壓給給水設設備氣壓給給水設設備：：密閉閉罐、、水泵泵、空空氣壓壓縮機機、控控制器器材等等組成成。單罐變變壓式式氣壓壓給水水設備備常應應用在在中小小型給給水系系統中中；普普通直直接接接觸式式氣壓壓罐汽汽水直直接接接觸，，易使使水質質受到到污染染；與與之對對應的的是隔隔膜式式氣壓壓給水水設備備，是是一種種新型型的給給水設設備，，水和和壓縮縮機空空氣不不直接接接觸觸，因因而水水質不不會受受到污污染。。3、室內內熱水水供應應系統統3.1熱水使使用量量標準準和熱熱水水水質室內熱熱水供供應是是對水水的加加熱、、貯存存和輸輸配的的總稱稱。用用水量量標準準有兩兩種：：a)按熱水水用水水單位位所消消耗的的熱水水量及及其所所需水水溫而而制定定的；；b)按衛生生器具具一次次或1小時熱熱水用用水量量和所所需水水溫而而制定定。生活用用熱水水的水水質滿滿足《生活飲飲用水水水質質標準準》，以及及對集集中熱熱水供供應系系統加加熱前前水質質是否否需要要軟化化處理理等。。熱水鍋鍋爐和和水加加熱器器的出出水溫溫度一一般為為65℃--70℃水溫設設計，，最高高不得得超過過75℃℃；配水水管網網最不不利配配水點點的最最低溫溫度：：供洗洗滌時時不低低于60℃℃，供浴浴盆時時不低低于55℃℃；水加加熱器器的出出口與與管網網最不不利配配水點點溫度度差不不得大大于15℃℃。3、室內內熱水水供應應系統統3.2熱水供供應系系統的的分類類室內熱熱水供供應系系統，，按照照熱水水供應應范圍圍分為為局部熱熱水供供應系系統、集中熱熱水供供應系系統、區域熱熱水供供應系系統。局部熱熱水供供應系系統：：在在各用用水點點設置置小型型加熱熱器，，把水水加熱熱后供供該場場所使使用。。適用用于用用水點點少，，用水水量小小的建建筑物物；集中熱熱水供供應系系統：：在在鍋爐爐房或或熱交交換間間設置置加熱熱設備備，將將冷水水集中中加熱熱，通通過熱熱水逛逛網供供各用用水點點使用用。適適用于于醫院院、療療養院院、旅旅館、、公共共浴室室和體體育館館等；；區域熱熱水供供應系系統：：加加熱冷冷水的的熱媒媒多使使用熱熱電站站、工工業鍋鍋爐房房所引引出的的余熱熱集中中制備備熱水水，供供建筑筑群需需要。。3、室內內熱水水供應應系統統3.3集中熱熱水供供應a)普通集集中熱熱水供供應方方式:干管下下行上上給全全循環環供水水方式式、上上行下下給式式系統統、干干管下下行上上給半半循環環管網網方式式、不不設循循環管管道的的上行行下給給管網網方式式；普通集集中熱熱水供供應設設備.容積式式水加加熱器器、加加熱水水箱、、快速速式水水加熱熱器、、熱水水貯存存器太陽能能熱水水供應應方式式：自然循循環式式熱水水系統統、強強制循循環式式熱水水系統統、整整體式式太陽陽能熱熱水器器；太陽能能熱水水器種種類悶曬式式太陽陽能熱熱水器器、平平板式式太陽陽能熱熱水器器、真真空管管集熱熱器4、室內內飲水水供應應室內飲飲用水水供應應，包包括開開水、、涼開開水、、飲用用冷水水供應應飲用冷冷水飲用冷冷水一一般由由自來來水供供應在在進行行深度度處理理，整整個系系統由由：機機械過過濾器器、活活性炭炭過濾濾器、、微孔孔精濾濾器、、紫紫外線線滅菌菌燈、、注藥藥器；；第二章章室室內排排水設設備1、室內內排水水系統統的分分類與與組成成2、室內衛衛生設備備3、屋面雨雨水排放放2.1、室內排排水系統統的分類類與組成成室內排水水系統的的任務是是匯集居居住建筑筑、公共共建筑和和生產建建筑內的的污水，，并在滿滿足排放放要求的的條件下下，排入入室外排排水管網網。2.1.1、室內排排水系統統的分類類按照排放放污水的性性質，分為：：生活污水水、生產污（（廢）水水、雨（雪））水。生活污水水排放系系統用于于排放人人們日常常生活中中所產生生的洗滌滌污水和和糞便污污水。糞糞便污水水單獨由由生活污污水排水水管道先先排入化糞池。生產污（（廢）水水管道用用于排放放生產過過程所產產生的污污（廢））水。其其中，對對于污染染輕度的的生產污污（廢））水，可可直接排排放或簡簡單處理理后重復復利用；；對于污染染嚴重的的生產污污水，需需經處理理并達到到國家規規定的排排放標準準后才能能排放到到城市排排水管道道。雨（雪））水排放放系統用用于排放放建筑屋屋面的雨雨水和融融化的雪雪水。2.1、室內排排水系統統的分類類與組成成確定室內內排水系系統的合合流或分分流體制制，主要要考慮因因素如下下：室內污（（廢）水水污染性性質、污染程度度、室外排水水系統制制式、城市污水水設備處處理完善善程度、綜合利用用情況。。2.1.2、室內排排水系統統的組成成室內排水水系統主主要由：：污水收集集器、排排水管系系統、通氣系統統、清通設設備、污污水抽升升設備、、局部污污水處理理的構筑筑物等部部分組成成。2.2、室內內衛生設設備衛生器具具是室內內排水系系統的起起點，接接納各種種污水后后排入管管網系統統。污水水經過器器具后經經過存水水彎和器器具排水水管流入入橫支管管。衛生器具具要求：：不透水、、耐腐蝕蝕、便面面光滑、、易于清清洗、耐耐冷熱、、有一定定的強度度。2.2、室內排排水系統統的分類類與組成成2.2.1、便溺用用衛生器器具：主主要作用用是收集和排排放糞便污水水。大便器：：坐式（高級住住宅、飯飯店、賓賓館的衛衛生間，，造型美美觀，使使用方便便）蹲式（（一般住住宅以及及普通旅旅館衛生生間，用用高位水水箱或沖沖洗閥進進行沖洗洗）大便槽（衛生條條件較差差）小便器：：掛式立式（衛生設設備條件件要求較較高的公公共男廁廁）小便槽（構造簡簡單，造造價低））2.2.2、盥洗沐沐浴用衛衛生器具具洗臉盆、、盥洗槽槽、浴盆盆、淋浴浴2.2.3、地漏地漏主要要用于排排放地面面積水。。地漏應應設置于于地面最最低處，，且地面面應有不小于0.01的坡度坡坡向地漏漏。2.2.4、存水彎彎存水彎是是一種彎彎管，在在里面存存有一定定深度的的水，稱稱之為水水封深度度。其作用是是：阻止排水水管網中中產生的的臭氣、、有害氣氣體或可可燃氣體體通過衛衛生器具具進入室室內。每個衛生生器具都都必須裝裝設存水彎，有的設設在衛生生器具的的排水管管上，有有的直接接設置在在衛生器器具內。。2.3、屋面雨雨水排放放2.3.1、屋面雨雨水內排排水系統統主要用用于哪種種類型的的建筑，，主要組組成有哪哪些？內排水系系統主要要用于大面積建建筑屋面面及多跨工業業廠房等采用外外排水有有困難的的建筑。。主要組成成有：雨水斗、、懸吊管管、立管管、埋地地橫管、、檢查井井及清通通設備。2.3.2、外排水水系統檐溝外排排水也稱稱為普通通外排水水或水落落管外排排水。水水落管外外排水一一般采用用聚氯乙乙烯塑料料管制作作，管徑徑多為75mm—100mm；水落管間間距：民民用建筑筑8m—16m；工業建筑筑18m——24m。天溝外排排水是利利用屋面面構造上上的長天天溝本身身容量和和坡度，，是雨水水向建筑筑物兩端端或者兩兩邊泄放放，由雨雨水斗收收集經墻墻外立管管排至地地面或雨雨水道。。天溝坡坡度不得得小于0.003，并伸出出墻0.4m。第三章住住宅宅小區給給排水1、住宅小小區給水水系統2、住宅小小區排水水系統3、水景及及游泳池池給水3.1、住宅小小區給水水系統小區排水水系統的的設計：：考慮小小區內外地形形地貌特特征、小小區內地地面、地地下所有有建筑物物特性，同時考考慮人文、地地質、氣氣候、環環境等因素。。3.1.1、住宅小小區給水水系統的的組成組成：主要由進進入小區區水井以以后的管管道、閥閥門井、、進建筑筑物之前前的水表表井。排排氣泄水水井、室室外消火火栓等組組成。枝狀管網網（（適應于小小區域或或多層住住宅小區區的生活活供水）環狀管網（（適應于工廠廠供水或用用水不允許許間斷的建建筑群）a)閥門井根據閥門的的規格、型型號及數量量，閥門井井分為圓形形（單個）和矩形（（多個）。輕型井蓋（地面無重負負載）鑄鐵重型井井蓋（主要道路上上或經常有有重型車輛輛經過的地地方）b)水表井及排排氣泄水井井水表井應設設置在易于于維修和管管理的地方方。當管網網敷設時，，由于地下下管交叉或或者地形變變化較大，，管道轉彎彎或隨地形形變坡時，，應在高點點設置雙筒排氣閥閥，避免產生生水吉。c)室外消火栓栓室外消火栓栓用途：（1）提供室外消消防流量；（2）向消防管網網補水分類：（（1）地下式（（寒冷地區區）（2）地上式（溫溫暖地區））3.1、住宅小區區給水系統統3.1.2、住宅小區區給水管道道的敷設室外給水管管道的敷設設長采用：：地溝、埋地地敷設。給水管道埋埋設深度一一般位于所所在地區冰冰凍線以下下200mm，且管頂覆土土深度不小小于0.6m。室外給水水管道常采采用閘閥：：螺紋連接（公稱直徑徑50及以下水管管）法蘭連接（公稱直徑徑50及以上水管管）3.1.3、住宅小區區消防給水水消防水泵房房供水要求求（消防水量最最大，壓力力最高）管網網的的設設計計（（環形形管管網網，，且且高高層層內內建建筑筑進進水水管管不不少少于于2條）消防防加加壓壓泵泵（（小區區的的中中心心地地帶帶）設置置消消防防蓄蓄水水池池通過過減減壓壓閥閥井井與與室室外外環環狀狀區區域域消消防防管管網網連連接接集中中消消防防加加壓壓泵泵房房（（采用用計計算算機機控控制制的的臨臨時時高高壓壓給給水水系系統統）設置置統統一一的的小小區區水水泵泵接接合合器器（（主要要用用途途）將水水送送至至室室內內消消防防管管網網3.2、住住宅宅小小區區排排水水系系統統3.2.1、住住宅宅小小區區排排水水系系統統的的制制式式分流流制制合流流制制雨水水---污水水合合流流制制或各系系統統分分流流制制3.2.2、住住宅宅小小區區排排水水系系統統的的組組成成排水水系系統統主主要要由由排水水管管道道及管管道道系系統統上上的的附屬屬構構筑筑物組組成成。。附屬屬構構筑筑物物：：污水水局局部部處處理理構構筑筑物物、、跌跌水水井井、、雨雨水水口口、、檢檢查查井井等等3.2.3、住住宅宅小小區區污污水水的的處處理理常用用處處理理方方法法：：化糞糞池池、、一一級級處處理理、、生生物物二二級級處處理理及及二二級級處處理理后后在在經經過過消消毒毒回回用用。常用用的的處處理理工工藝藝：：（（1）生物物接接觸觸氧氧化化；（（最廣廣泛泛）（（2）酸化化水水解解重點點小區區污污水水處處理理廠廠設設計計原原則則（第第四四條條豎豎向向和和平平面面））小區區污污水水處處理理廠廠址址選選擇擇和和布布置置3.3、水水景景及及游游泳泳池池給給水水3.3.1、水水景景1）水水景景工工程程的的組組成成及及主主要要構構件件（噴噴頭頭是是主主要要部部件件））組成成：：水水池池和和給給排排水水系系統統2）水景景工工程程的的給給排排水水系系統統（采采用用循循環環給給水水方方式式）3.3.2、游游泳泳池池供供水水系系統統（1）室室內內游游泳泳池池類類型型.（標準準游游泳泳池池、、標標準準跳跳水水池池、、綜綜合合性性游游泳泳池池）（2）室內內游游泳泳池池標標準準（水水深深1.8m、、水水質質符符合合生生活活飲飲用用水水衛衛生生標標準準、、水水溫溫28度度、、室室溫溫25度度。。））（3）室內內游游泳泳池池給給水水方方式式(直流流式式供供水水、、定定期期換換水水方方式式、定定時時處處理理供供水水方方式式、、循循環環過過濾濾供供水水)直流流式式：一一方方面面向向游游泳泳池池注注入入新新水水，，另另一一方方面面由由池池底底排排水水口口排排除除污污染染的的池池水水；；定期期換換水水式式：新新鮮鮮游游泳泳池池水水使使用用數數天天后后全全部部排排除除，，然然后后將將池池底底清清洗洗干干凈凈在在注注入入新新水水；；（4）游游泳泳池池池池水水的的過過濾濾處處理理（混混凝凝劑劑））（5）游游泳泳池池池池水水的的消消毒毒（（液氯氯、、次次氯氯酸酸鈉鈉發發生生器器、、臭臭氧氧））（6）游游泳泳池池附附件件（7）水水循循環環系系統統附附件件（加加藥藥器器））第四四章章室室內內消消防防系系統統1、消消火火栓栓給給水水系系統統2、自自動動噴噴水水滅滅火火系系統統3、水池、水箱箱和水泵4、其他消防滅滅火系統4.1、消火栓給水水系統4.1.1、消火栓給水水系統組成消火栓滅火系系統由：水槍、水龍帶帶、消火栓、、管閥、水源等組成。水管槍口徑分分為3種：13mm、16mm、19mm。（接口50mm、65mm）高層民用建筑筑室內消火栓栓給水系統用用水量、多層建筑室內內消火栓的給給水量。詳見課本。。4.1.2、消防用水量量出一支水槍的的控制率為45%，出兩支水槍槍的控制率為為65%，因此火災現現場出水槍不不得少于兩支。4.1.3、消防給水管管道設計當室內消火栓栓超過10個，且室外消消防栓用水量量大于15L/s，室外消防管管至少有兩條進水管與室外外管網相連，，并將室內管管網連成環狀，或將進水管與室外外管網連成環環狀。對于居住、公公共建筑，充充實水柱的長長度不得小于7m,若是6層以上單元住住宅或6層以上民用建建筑，或超過過4層樓高的庫房房，充實水柱柱長度不得小于10m。4.2、自動噴水滅滅火系統4.2.1、閉式自動噴噴水滅火系統統（類型、日常管管理）濕式自動滅火火系統（常年溫度不不低于4）干式自動滅火火系統（溫度超過70）干濕式自動滅滅火系統（供暖期少于240天的不供暖房房間）預作用自動噴噴水滅火系統統（不允許有水水漬的高級建建筑物）4.2.2、水幕消防系系統水幕消防系統統由噴頭、管管網、控制設設備、水源等等組成。可采采用自動和手手動開啟裝置置，水幕噴頭頭分為開式噴噴頭，其布置置應滿足4點要求。4.2.3、防火卷簾門門系統遇火災門體關關閉，放下防防火卷簾門，，起到阻火，，阻煙的作用用，防止火勢勢蔓延，較少少損失，有利利于人員疏散散和消防求助助。其他功能能還有消防廣廣播，電話聯聯動系統等。。4.3、水池、水箱箱和水泵4.3.1、消防水泵泵獨立設置的的消防水泵泵耐火等級級應不低于于2級。且應采用用甲級防火門4.3.2、消防水箱箱消防水箱應應貯存有10min的消防用水水量。對于低層：：水量不超超過25L/s，貯水量12m3；當水量超超過25L/s，貯水量18m3二類公建和和一類住建建，貯水量量不應小于于12m3，二類住建建不應小于于6m3。4.3.3、消防水池池由于建筑物物類型的不不同，其火火災延續時時間計算方方法也不同同。（3h、6h、2h）4.3.4、水泵接合合器分類：墻壁式、地地上式、地地下式4.4、其他消防防滅火系統統：（重點）水：適用于一一般建筑的的火災。干粉滅火劑劑：根據不同同的干粉類類型可分別別適用于撲撲救易燃、、可燃液體體、可燃氣氣體以及帶帶電設備的的火災；泡沫滅火劑劑：適用于水水溶性及非非水溶性易易燃可燃液液體引發的的火災。鹵代烷滅火火劑：適用于電電腦房、圖圖書館、檔檔案館等不不能用水滅滅火的場所所的火災。。二氧化碳滅滅火劑：適用于撲撲救易燃可可燃液體、、電氣設備備、計算機機房等不可可用水場所所的火災。。第九章物物業設設備的管理理方式1、物業設備備的資料管管理2、物業設備備的維修管管理3、物業設備備的制度管管理第九章物物業設設備的管理理方式管理方式的的實質是體制的問題：物業的管理理實質上是是體制的問題。物業設備的的管理主要要由：維修管理和運行管理。維修管理理和運行管管理既可以以統一管理理，也可以以分別管理理；9.1、物業設備備的資料管管理資料管理是是基礎性的工工作；資料管理主主要是指：：建立設備管管理賬冊和重要設備的技技術檔案以及建立設備卡卡片。其中物物業設備的的資料管理理至少要抓抓好兩項工工作：填寫設備登登記卡建立設備臺臺賬9.1.1填寫設備登登記對于一般設設備類別子子午代號如如下：A-空調；B-鍋爐；C-壓縮機；E-電梯；F-通風設備；；G-地面設備；；K-廚房設備；；M-電機；L-洗衣設備；；P-泵；R-制冷設備；；S-變配電設備備；V-閥門；W-電子設備；；X-緊急火災設設備；CC-中央監控設設備；ACP-儀表在進行完設設備編號和和配件登記記之后，在在開始建立立設備檔案案。設備檔檔案的主要要內容有：：合格證和和檢驗單、、說明書、、施工圖紙紙、質量檢檢驗單及試試車記錄、、性能記錄錄、事故報報告及事故故修理記錄錄、檢修、、保養及修修理內容表表、檢查記記錄表、改改進及改裝裝記錄、操操作規律、、零件的明明細表及設設備清單、、特殊零件件加工圖等等。9.1、物業設設備的資資料管理理9.1.2建立設備備臺賬設備臺賬賬是根據據設備登登記卡，，按照設設備的分分類順序序，統一一填寫在在設備登登記表上上，作為為工程管管理部門門今后管管理房屋屋設備數數量以及及變動數數量的臺臺賬。應應每年進進行一次次全面的的清點、、核對，，做到賬賬物相符符，心中中有數。。9.2、物業設設備的維維修管理理9.2.1物業設備維修修分類依據房屋設備備的維修程度的不不同分為（5類）零星維修保養養工程中修工程大修工程技術改造設備更新9.1、物業設備的的資料管理1、零星維修保保養工程工作量小，一一種經常性的的，甚至是常常規性的行為為2、中修工程防患于未然，，依據設備的的保養規律，，對其進行全全面檢修并更更換部分零件件3、大修工程對設備進行全全面徹底的檢檢修，并更換換主要設備零零部件4、技術改造對原有的設備備進行部分技技術改造，更更換上某些先先進的零部件件，提高設備備效益。5、設備更新為了提高設備備的使用效率率，達到高投投入高產出的的目的。9.2.2物業設備維修修的基本環節節（日常維修）設備的日常維維修：以設備操作人員員為主，專業維修人員員為輔；主要任務是對對設備實施以以清潔、緊固、、調整、潤滑滑、防腐為主的檢查和和預防性的保保養工作。對操作人員的的要求（4點）對專業設備維維修人員的要要求（5點）9.3、物業設備的的制度管理所謂：三老四嚴說老實話、辦辦老實事、做做老實人嚴格的要求、、嚴密的組織織、嚴肅的態態度、嚴明的的紀律物業設備管理理有一套行之之有效的管理理制度。9.3.1崗位責任制度度工程部經理崗崗位職責技術專業主管管崗位職責領班崗位職責責技術工人崗位位職責資料統計員崗崗位職責采購員崗位職職責保管員崗位職職責9.3、物業設備的的制度管理9.3.2常規管理制度度制度建設方面面的一項重要要的任務是制制定常規的管管理制度。其其中，對于規規律性很強的的工作所擬定定的規章制度度稱之為常規規管理制度，，如下：值班調度制度度工作現場的總總指揮（對工程部經理理和技術專業業主管負責）必須堅守崗位位按時巡查及時處理各種種故障交接班制度按時交接班交接班內容交接班時雙方方的班組長在在值班日志上上簽字以下情況不不得交接班：：5點9.3、物業設備的的制度管理報告制度一般情況下是是逐級報告，，特殊情況下下越級向公司司經理報告向組長報告的的情況如下：：7點向技術專業主主管報告的情情況如下：6點向經理報告的的情況如下：：6點工具領用保管管制度個人領用工具具的程序班組領用工具具的程序工具領用的登登記制度工具更新制度度9.3、物業設備的的制度管理9.3.3物業設備的程程序管理一般設備修理理程序（重點）大設備檢檢修程序序事故設備備檢修程程序設備更新新改造程程序9.3、物業設設備的制制度管理理9.3.3物業設備備的程序序管理一般設備備修理程程序（重點））電話通知知統統計計員派工單匯匯總總客戶或使使用部門門調調度中心心（記錄錄）班班組維維修修點完成報告告、電話話派派工工單返回回請修程序序圖第十章給給排水設設備的管管理1、給水設設備的管管理2、排水設設備的管管理10.1、給水設設備的管管理房屋的給給水方式式兩種：（1）一般平平房和多多層樓房房由城市供供水系統統供水；（2）高層建建筑需二次供水水（考慮城城市管網網的水壓壓無法向向高層供供水，采采用加壓壓水泵或或高位水水箱供供水）10.1.1給水設備備管理范范圍的界界定一般來講講，高層層樓以樓內供水水泵房總總計費表表為界，多層樓樓以樓外自來來水井為為界；界限以外外的供水水管線及及設備，，由供水水部門負負責維修修、管理理；界限以內內至用戶戶的供水水管線、、設備，，由物業業管理公公司負責責維修、、管理。。其中供水水管線及及管線上上設置的的地下消防防井、消消火栓等等設備