...wd......wd......wd...“XX工程〔一期〕〞工程涉稅籌劃方案1.目的：在目標(biāo)綜合稅負(fù)率下、稅法的框架內(nèi)、合理的節(jié)奏下取得工程整體稅務(wù)效益、躲避稅務(wù)不安全因素2.原那么：長遠(yuǎn)的不安全因素躲避和控制，用足政策，達(dá)成目標(biāo)稅負(fù)3.方案概述：具體內(nèi)容分成四個局部：組織架構(gòu)保障、五個層面、三大主要手段、綜合稅收效益管控4.工程現(xiàn)狀分析4.1現(xiàn)狀決定方向與重點當(dāng)前，無論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)都是稅務(wù)監(jiān)管的重點對象，歷年都是稽查的重點行業(yè)，稅收籌劃正常空間幾乎沒有；但三線城市的征管還是比較隨意化，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)素質(zhì)參差不齊；稅種方面，土地增值稅和企業(yè)所得稅因技術(shù)層面原因?qū)е露惼箅p方存在較大分歧，這種現(xiàn)狀決定了稅務(wù)籌劃的重點和方向為以下三個方面：稅企協(xié)調(diào)、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時，土地增值稅的籌劃成果斷定企業(yè)所得稅籌劃的效果。4.2工程地稅務(wù)征管及政策現(xiàn)狀征管方式：土地增值稅按2%〔住宅〕與3%〔商業(yè)〕預(yù)征，企業(yè)所得稅按核定征收〔3.75%，<15%×25%>〕。預(yù)計兩年內(nèi)稅源情況〔預(yù)計2013年4月起〕，所轄區(qū)內(nèi)我司工程為最大工程，2012年主要壓力在建安營業(yè)稅及附加與工程土地使用稅；2013年一季度納稅壓力預(yù)計在預(yù)繳方面，二季度及以后將按常規(guī)納稅。稅務(wù)人員及機(jī)構(gòu)情況，屬XX區(qū)地稅局XX局管理，不涉及國稅，專管員〔XXX〕上崗不久預(yù)計在工程納稅期內(nèi)暫不會調(diào)動。4.3工程納稅現(xiàn)狀及土地增值稅預(yù)計〔截止至2012年7月31日，營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅均未繳納，個稅、印花稅合計入庫約16萬元〕未籌劃狀態(tài)下土地增值稅預(yù)計42992.58萬元，計算過程如下：a.預(yù)計總銷售收入為181434.24萬元b.預(yù)計總開發(fā)成本42556.67萬元土地成本4285.40萬元開發(fā)前期費用2997.69萬元主體工程及安裝29882.24萬元根基設(shè)施〔管網(wǎng)+園林〕5168.53萬元配套設(shè)施222.81萬元c.可扣除費用〔按稅務(wù)規(guī)定如不能提供足額的利息憑證，本項按第“b項〞×10%計算約4255.67萬元，明顯低于預(yù)計數(shù)據(jù)，故不采納〕11804.04萬元營銷費用3671.00萬元開發(fā)間接費〔不含財務(wù)費用〕3489.36萬元財務(wù)費用〔暫按工程所需貸款為基數(shù)計算〕4643.68萬元d.稅費及附加10550.32萬元營業(yè)稅及附加10160.32萬元土地使用稅〔77畝.31萬/年×4年〕約120.00萬元個稅〔按歷史數(shù)據(jù)1萬/月×36個月+已納個稅〕約50萬元印花稅110.00萬元其他政府性收費〔防洪資金等〕110萬元e.加計扣除〔按稅法規(guī)定為開發(fā)成本×20%〕8511.33萬元f.預(yù)計土地增值稅額42979.59萬元增值額108011.90萬元增值額=銷售收入181434.24－扣除工程73442.36〔即：開發(fā)成本42556.67+可扣除費用11804.04+稅費及附加10550.32+加計扣除8511.33〕=108011.90萬元增值率147%增值率=增值額÷扣除工程=108011.90÷73442.36=147%適用土地增值稅稅率〔按稅率表〕50%，速算扣除率15%土地增值稅額=〔增值額108011.90×稅率50%〕-〔扣除工程73442.36×速算扣除率15%〕=42992.58萬元5.具體方案〔五大層面、三大手段〕5.1組織架構(gòu)保障層面：總裁/財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)高端稅企協(xié)調(diào)，集團(tuán)財務(wù)經(jīng)理為籌劃總負(fù)責(zé)人，并協(xié)調(diào)中層稅企協(xié)調(diào)，中介機(jī)構(gòu)溝通與督導(dǎo)，中欣房產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)具體措施執(zhí)行及對內(nèi)溝通，工程會計負(fù)責(zé)按方案執(zhí)行賬務(wù)處理，其他相關(guān)部門配合〔成控、人事、行政等〕5.2股權(quán)層面〔主要是防止個人股東的個人所得稅被核定征收，目前個人股份比例為10%，力爭在該工程取得第一筆銷售收入前改變股權(quán)構(gòu)成，具體方案結(jié)合集團(tuán)整體情況另行制訂法人治理構(gòu)造調(diào)整方案〕5.3經(jīng)營層面5.3.1銷售策略〔以土地增值稅為重點〕5.3.1.1土地增值稅與價格臨界點：經(jīng)測試土地增值稅與價格臨界點〔免稅臨界點定價系數(shù)1.67012，高收益最低定價系數(shù)1.82014〕，即當(dāng)銷售單價〔成交單價〕與抵扣工程〔符合稅務(wù)規(guī)定的開發(fā)成本與土地，不含流轉(zhuǎn)稅和管理費用〕之比為1.67012時，土地增值稅增值率為20%以內(nèi)，不需繳納土地增值稅；當(dāng)銷售單價與抵扣工程之比為1.82014時漲價在扣除土地增值稅后的獲利最大，低于或高于此指標(biāo)都會因為繳納土地增值稅而獲利減少，故公司在工程銷售定價時應(yīng)考慮此因素。目前一期預(yù)計綜合均價為13044.17元/㎡〔銷售收入/可售面積〕，根據(jù)以上預(yù)測扣除工程〔土地與開發(fā)成本〕為2332.49元/㎡〔總建筑面積〕，兩者之比為5.59238遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于臨界點，故價格有很大的折扣空間，成本有很大的籌劃空間，待具體定價時，財務(wù)再根據(jù)價格及變動后的成本，根據(jù)臨界點提出建議。5.3.1.2總體銷售額策略建議：根據(jù)上述測算當(dāng)銷售額為88130.83〔扣除額×1.2〕萬元時，土地增值稅增值額為20%，此時，土地增值稅為0，多出局部銷售額〔93303萬元〕可以按以下方面規(guī)劃，其一，注冊關(guān)聯(lián)性或可控的商業(yè)運(yùn)營公司，將局部商業(yè)物業(yè)及車庫車位以合約形式交其管理與銷售，在總體增值額不變情況下，攤薄單環(huán)節(jié)增值額，從而降低土地增值稅；其二，將預(yù)計滯銷的物業(yè)持有轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y資產(chǎn)，或者，先期做按揭中轉(zhuǎn)抵押物，到達(dá)兼顧融資與稅務(wù)籌劃的雙重目的。5.3.2a．假定銷售價格無折扣，按綜合當(dāng)前預(yù)征率2.04%反推算成本費用總額〔即土地增值稅為3705萬元情況下的成本費用總額，稅率為最低檔30%無速算扣除〕，即扣除額約為169084.24萬元〔銷售收入-3705÷30%〕，在可扣除額中成本的籌劃空間最大，假定其他費用與土地成本不變，那么“假定預(yù)征率下的成本總額〞為【〔扣除額169084.24-<土地成本+可扣除費用+稅費>×1.2〕÷1.2】114263.78萬元，約為目標(biāo)成本的3倍，此數(shù)據(jù)說明，在銷售價格不變，收入不做籌劃拆分情況下，成本費用均可以籌劃至市場最高水平和稅務(wù)費用扣除政策的最高限度〔此為成本籌劃的科學(xué)原那么與宗旨〕。b．根據(jù)同行業(yè)銷售狀況結(jié)合稅務(wù)要求的清算規(guī)那么，假定整體銷售收入實現(xiàn)率為85%的情況下，按照“a條〞的測算原理，假定預(yù)征率下的成本總額〞為111764.51為目標(biāo)成本的2.9倍，結(jié)論與上述一樣。c.費用的策略：首先優(yōu)先進(jìn)入“開發(fā)間接費用〞，企業(yè)所得稅方面主要在半年度配比平衡與年度配比平衡時使用，籌劃重點是“廣告費用足額開支〞與“工資成本轉(zhuǎn)移〞故，總體成本費用籌劃無上限方面的不安全因素。5.3.3招投標(biāo)與合同策略：利用中欣建筑平臺，凡屬不涉及到受中欣建筑資質(zhì)限制的工程支出，一律由中欣建筑總包再分包，同時資金流配合〔所有相關(guān)款項先以工程款付到中欣建筑，再由中欣建筑以材料設(shè)備款付出〕，中欣建筑和供應(yīng)商/合作伙伴按合約價結(jié)算，XX工程工程與中欣建筑按定額及市場最高價結(jié)算〔含稅和管理費〕5.4財務(wù)技術(shù)層面及手段5.4.5.4.1.1內(nèi)控5.4.1.2會計憑證每一筆財務(wù)賬務(wù)處理完畢后〔會計憑證〕由財務(wù)經(jīng)理對會計憑證執(zhí)行涉稅審核，審核方面有①是否與工程的總體稅務(wù)籌劃相違背②會計科目處理是否違反稅務(wù)規(guī)定，帶來涉稅不安全因素③5.4.1.3合約所有合約在簽訂前都必須經(jīng)財務(wù)審核，財務(wù)部必須從稅務(wù)方面對相關(guān)條款及合作模式進(jìn)展審核，5.4.2年度涉稅自查：每個會計年度終了至匯算清繳截止日期間〔6月30日5.4.3各稅種規(guī)劃〔主要稅種,暫按查賬征收思考a營業(yè)稅及附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅前期比照收入計算，整體稅負(fù)略低于10%與稅務(wù)征管局協(xié)調(diào)，在年度前各稅種同步入庫繳納，延后入庫不能超過下年度6月30日〔此日期為匯算清繳截止日〕，營業(yè)稅及附加可以視情況延后，印花稅與個稅不延后入庫〔此稅種的處分標(biāo)準(zhǔn)是最高，每次稽查都是重點，稅額也比較小〕。b個人所得稅；每年度單獨制定方案〔股東與工資薪金〕c企業(yè)所得稅：每年按照毛利率不高于10%推算，結(jié)合稅務(wù)征管的總體任務(wù)，做象征性入庫，宜低于預(yù)征率1%；工程前期為比照預(yù)征率入庫，工程后期申報查賬征收方式。5.4.45.4.4.1.嚴(yán)格分類核算：普通住宅、非普通住宅、商鋪車庫銷售收入，分開核算，嚴(yán)格按照稅務(wù)規(guī)定設(shè)置成本科目，所有成本科目均只設(shè)置二級科目，詳細(xì)的三級科目由臺賬管理，無需供稅務(wù)知曉，由內(nèi)部管理控制，防止稅務(wù)不安全因素；5.4.4.2.嚴(yán)格區(qū)分開發(fā)分期核算，各開發(fā)分期的成本不能被動混淆，只能主動混淆，有利于成本平衡，有利于利用關(guān)聯(lián)交易調(diào)整各期成本。5.4.4.3.納稅臺賬：建設(shè)納稅臺賬，動態(tài)掌握各稅種的應(yīng)交已繳數(shù)據(jù)，做到內(nèi)部數(shù)據(jù)心中有數(shù)，與稅務(wù)協(xié)調(diào)有底氣，納稅入庫前有資金規(guī)劃和安排。5.4.4.4.企業(yè)間利息平衡：每個季度與關(guān)聯(lián)單位核對賬目，分清利息負(fù)擔(dān)對象，簽訂資金使用協(xié)議，將所有利用集團(tuán)融資平臺融資并使用的資金全部計算為本工程的利息，按照稅務(wù)規(guī)定收集整理相關(guān)附件〔資金使用協(xié)議、資金調(diào)撥的銀行和內(nèi)部憑據(jù)、貸款合同和利率證明、利息計算表〕5.4.4.5.工程公司清算：工程完畢后對整個工程進(jìn)展清算注銷〔含工程公司〕以防止不必要的涉稅不安全因素。5.5關(guān)聯(lián)交易層面：5.5.1XXXX利用：重點是與xxxx的正常往來及工程往來要分開核算，資金調(diào)撥時在銀行相關(guān)憑證一定要注明工程款或往來款；力爭大額資金調(diào)動每一筆經(jīng)過XXXX5.5.2xx公司及XX管理公司利用：重點是解決營銷廣告費足額開支、分段降低增值額，詳細(xì)方案另行制訂5.6稅企關(guān)系層面及手段5.6.1稅企關(guān)系維護(hù)：前期以征管協(xié)調(diào)為主，后期以稽查為重點，要求每個季度財務(wù)部都有具體的協(xié)調(diào)活動，授予一定的費用開支權(quán)，重要時間節(jié)點不能漏人。5.6.2主動請檢：在工程清算前，通過相關(guān)渠道以非正式的方式邀請稅務(wù)稽查人員來公司對工程進(jìn)展涉稅輔導(dǎo)和非正式檢查，提前知曉稅務(wù)不安全因素，為日后清算和稽查迎檢打下業(yè)務(wù)根基和協(xié)調(diào)根基。5.6.3涉稅榮譽(yù)：由財務(wù)部在年度完畢前與稅務(wù)征管溝通，爭取一項納稅榮譽(yù)，并每年保持，對以后的稅企協(xié)調(diào)與稽查應(yīng)對都有利。6.第三方轉(zhuǎn)移