舊城改造更新策略舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介TheStrategyOfRenewal8更新策略-軟件層面江門市城市設計及舊城更新項目專題報告心***S:1整治模式2拆遷方式3參與主體及關系4開發時序5資金來源6公眾參與7政策優惠舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介8.1整治策略模式8.1.1小型公共空間更新模式——“針灸法”1）簡介：”針灸法“的具體做法是：先從小型公共空間入手，以街坊為基本單元進行公共空間的更新，將被占用的街坊廢棄地、停車場或者拆除舊公寓樓、倉庫、廠房，改建為小公園或小廣場，還通過修繕現有廣場使老街坊獲得新的活力與生機。其設計手法簡單、樸實、平凡，人和周圍建筑是空間的主角，花費雖少，但荒廢地很快變成居民的親切空間，這樣做的目的是要讓舊城區民居住。這種小規模的公共空間開發，將復雜的舊城改造問題一一分解，具有很強的針對性和靈活性，有效避免了大規模改造帶來的盲目性和破壞性，比較適合我國城市經濟底子比較薄的特點，在不需要很大投資的情況下，卻能取得比較好的成效，直接受益者是廣大的舊城區市民，同時城市政府和市民取得雙贏。2）案例支持一巴塞羅那中心區更新自1981以來，為了恢復舊城市中心和街坊的活力，迅速改營城市環境，巴寒羅那政府對城市進行“碎片”式史新的建議。從小型公共空間采用“針灸法”，單點切入，改建和創造了許多小公園，單點切入，徹底改善了城市面貌和居民的生活質量。由于舊城區是社會，經濟，文化和環境長期積淀的產物，它容納了豐富多彩的社區生活，不同的街坊和社區有各自不同的需求和期望。因此，巴塞羅那政府以原有的街坊為基本單位進行公共空間的建設，將被占用的街坊內院或者拆除舊公寓樓，倉庫，廠房改建為小公園或小廣場，還修繕現有廣場使老街坊獲得新的活力與升級。這種小規模的公共空間開發，將復雜的舊城改造問題一一分解，具有很強的針對性和靈活性，有效避免了大規模改造帶來的盲目性和破壞性。對我們的舊城更新也有一定的啟迪作用。巴塞羅那小廣場巴塞羅那小廣場巴塞羅那小公園8.1整治策略模式8.1.2交通更新模式1）發展步行街區在傳統型舊城中心區發展步行街區，是目前許多國家傳統型舊城中心區復興運動的共識。楊.蓋爾曾對12個舊城中心區的步行網絡進行了比較。至1996年，許多城市步行街和步行優先街的總長度達到了3000米以上。步行街和城市綠地和廣場結合，形成了系統化，網絡化的城市步行空間。尤其是丹麥的哥本哈根。40年來一直減少城市中心交通，改善步行使用環境的步行化更新模式。取得非凡成功。傳統舊城中心區具有道路網密集，街道尺度適宜的天然優勢，發展步行街區是提高中心區環境質量，吸引市民的有效方式。步行街區由一系列交織連接的步行街或半步行街組成，街區步行化更新模式相比單獨步行街更新的優勢在于：（1）使舊城中心區整體發展，避免僅僅一條步行街發展，而周邊其他街道沒有改進；（2）網絡型街區的發展，增加了人們的活動審問，更易形成豐富的公共場所，促進中心區的交往活動；（3）步行街網絡使中心區內的步行環境更加安全，宜人，與中心區外圍的通達性更好。（4）步行街區更有利于混合功能的發展，形成相互支持，適度競爭的經濟環境，從而給中心區帶來經濟活力。2）公共交通可達優先在舊城中心區各中心區各主要出入口設立方便的公交站點，市民的選擇更多。有軌的電車是歐洲比較普遍的地面公共交通工具。許多設計前衛的電車，甚至成為了城市中的亮麗風景。不僅清潔無污染，運行時間準確可以與城市步行道或城市廣場緊密結合。目前國內的步行街建沒主要停留在單條道路的建設上，很多城市甚至沒有一條完整的步行街，真正形成步行街區的城市更是少之又少。另外規劃主管部門把太多的注意力放在景觀設計上，而對于步行街吸引人量人流所帶來的交通節點分布，換乘點，級對周邊交通流量的影響考慮不足。因此，應當在發展舊城中心區步行網絡的同時，增加周邊交通的支持，如在各主要出入口設立方便的公交站點，出租車站點，建設外圍的停車場等。堅持優先發展公共交通大道舊城中心區的策略。如哥本哈根在提倡公共交通優先的基礎上，鼓勵市民使用自行車出行。舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介舊城的生活方式是具有文化延續性的8.1整治策略模式8.1.3活力多樣性更新模式活力更新模式——中心公共空間組織多樣化功能一個充滿活力、生機勃勃的舊城中心，它的各種功能應當是混合的。在中心區衰落的過程中。必然會失去混合多樣的特性，例如商業的單調重復，辦公使用的蕭條，居住類型或面積的減少等。舊城中心區的復興，就是要將不同的使用功能重新安排、吸引舊來，重新形成綜合的使用狀態。這種多樣性的回歸必然帶來更多的使用人群，促進舊城中心區公共空間活力的再生。不僅體現在總體的安排上，就某一功能而言，也應擁有豐富的多樣性。例如零售業不只應有大型百貨店，也需要小規模的零售，特別是傳統特色的零售。辦公除了大型的寫字樓，還存在著小面積的、中等價位的寫字樓，供各類的小型機構使用。既有較高檔次的旅館飯店，也允許中低價位的小型旅館的存在，甚至包括家庭旅館。居住功能也是舊城中心區的一個重要功能組成，成功的市中心不儀供應充足而且種類齊全的住宅。8.2拆遷模式建筑理論家認為原著民的生活方式是歷史街區文化民俗的一部分，遷走原著民將使歷史街區的文化延續性打斷，削弱歷史街區的歷史感。建筑環境心理學家也多次指出，歷史街區內很多老年和低收入人群對街區的依賴性很強，強行的遷出將導致這些弱勢群體的難以維持生計。而開發商的觀點更多的是出于經濟的考慮，由于北地塊的部分歷史建筑現狀雖然是住宅，但改造后在通風、采光等問題上仍無法滿足出售的要求，因而他們考慮對于一部分給予拆遷費用后還無能力購買拆遷安置房的人群來說，可以考慮以改造成本的價格將這些改造后的老房子出售給他們。這樣可以大大降低拆遷費用，而且這一部分的土地沒有進行商業建設，無需繳納土地出讓金。可以在在項目的開始，就在用地的某區域專門辟出一塊將地方作為拆遷安置房，在規劃總平面圖時，這些住宅的管理相對獨立，在建筑配置標準上，與其余的商業地產相比也檔次相對較低。這樣用相對較少的成本，開發商就能完成拆遷工作。從結果來看，開發商由于拆遷費用的問題提出的拆遷戶原地安置的方案和建筑保護觀點中原著民不外遷的設想可謂殊途同歸，個人認為這樣的做法對于歷史街區的可持續發展是非常有利的并值得推廣。8.3參與主體與相互關系8.3.1我國現狀參與主體分析市場條件下大致可以歸納為三種推動城市空間演化的主要力量（1）政府力——包括不同層次的政府組織及其所推行的相關政策法規。（2）市場力——包括房地產開發公司、物業管理公司、商業企業、生產企業等。（3）社會力一包括以學術機構為代表的非政府組織、社區組織以及全體居民總結：傳統規劃機制呈現一元獨大的格局，政府在其中占據著主導地位；市場力盡管具有一席之地，但政府的規劃管理體制對其還缺乏有效的控制、監督、管理、駕馭；至于社會力，則處于明顯的弱勢的被動地位，在自上而下的傳統規劃機制面前，基本上沒有被賦予話語權空間。8.3.2社區自主規劃1）建立居委會為載體的社區自主規劃模式中國自改革開放以來，城市管理權利不斷流向街道乃至居委會。居委會在城市基層社會中的地位和作用，使其成為社區管理的全面承擔者”。以上海為例，居民區組織主要包括居民區黨組織、居民會議（或居民代表會議）、居民委員會和小區事務監督委員會等。思考：目前，我國舊城存在基本組織體系是居委會，是政府一級基層組織，還不能起到NGO的作用。另一方面，由于社會經濟的發展，居民們的民主意識不斷增強，開始迫切希望參與到涉及自己切身利益的舊城更新以及社區建設之中。在這種情況下，創建具有NGO性質的社區組織成為一個很現實的問題。當然這方面的改革不僅需要首先得到政府的認可與支持，而且還有賴于法律、政策的保障以及金融、行政、房屋管理等各方面的進一步的配套改革的支持。2）建設社區NGO組織除了社區管理機構這種政府行政組織之外，非政府組織NGO也可以承擔起“社群自主治理”的重任，組織居民就社區規劃的有關事物開展協作。在發達的市場經濟國家，除了傳統的政府部門和私人部門之外，NGO組織被視為重要的“第三極”。它與政府和市場共同構成了支撐社會和諧發展的鼎足之勢。NGO組織參與社區更新和規劃，“可以滿足市場經濟條件下愈來愈多元化的社區需求，使更多的專業工作者通過民間管道進入社區，提升社區更新工作的專業化程度”。總體上看，社區NGO組織的職責有：1、以非營利組織的身份為社區的更新改造提供全方位的服務。2、在舊城社區中考慮設立專門負責審核社區更新規劃的機構，邀請社區內外具有廣泛性代表的人士參加。3、鼓勵社區成立小規模信貸服務機構，進行更新資助貸款的小范圍試驗。4、成立專業性的社區組織，負責開展舊城傳統建筑無形價值的評估工作。理想中的舊城更新作用力格局現實中的舊城更新作用力格局舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介江門市城市設計及舊城更新項目專題報告江門市城市設計及舊城更新項目專題報告8.3.2政府開發公司與專業開發商合作1）政府開發公司于專題開發商的關系在具體的操作過程中，相比政府機構，專業化的房地產團隊更適合成為項目具體操作的執行人，原因如下：1開發公司有大量資金和融資渠道2開發公司更了解市場需求3開發公司的管理水準和操作能力更強。4開發公司能夠對用地價值潛力進行充分挖掘，5專業開發公司的管理能力也是一個重要的因素。但為了避免過度開發的情況的出現，相應的管理就必須跟上。通過借鑒國外的先進經驗，政府可通過成立國有的一級開發公司來統籌一個城市或一個區域的歷史街區保護更新工作，由他們來協調具體地塊的開發商的工作。這種開發公司在具體任務上，這種開發公司應致力于掌握歷史街區內建筑遺產的詳細狀況，將其中狀況不佳、亟待功能轉變而且條件成熟的歷史街區通過招商引資推向市場，為其找到新的社會生命。開發公司的另一重要任務是為建筑遺產再開發提供完善的市政配套，如周邊的道路、水、電、煤氣等。這種將公共設施完善化的開發準備能更有效地吸引開發商，提高土地與建筑遺產的轉讓價格。再有，對那些雖有良好構想，但資金不足的開發商，為其提供部分啟動資金，幫助其得到貸款也是這種開發公司的主要任務之一.此外，國有開發公司參股介入具體地塊的開發也是加速建筑遺產開發利用的有效途徑之一.參股的方式很多，既可以是直接的資金投入，也可以利用土地本身參股。總體而言，這樣的一級開發公司就是政府對歷史街區實施保護政策的控制者，也是對歷史街區實施保護與再利用提供公共政策的具體執行者。”2）香港經驗市建局是一個獨立于政府的法人團休。市建局擁有開發公眾利益、為公眾服務、運作公眾資源的權利，在設立時沒有被設立為政府常設機構.用意顯得特別。原因與其獨立資金運作、允許適當盈利、具有商業性的業務特點有關。但市建局又不是沒有政府支持背景。香港特區政府會對市建局的運作、資金來源、財政、回收土地、政策制度等方面進行支持，只是對其業務干預較少。3)思考：結合以上兩種模式考慮到實際情況.江門舊城更新工作不大可能由一個獨立的非政府組織來負責，但可以歸于一個職能機構開展，如江門歷史文化名城保護委員會。在明確責任機構后.制定相關制度政策，協調規劃、建設、拆遷、國土房管、文物管理、城管等業務，專職推進舊城更新。名城保護委員會可以參考香港經驗，設定的具體職能部門決策成員可以包括公務人員和非公務人員兩類。4)PPP模式PPP(PublicPrivatePartnership)模式在我國的應用始于上個世紀八十年代，這種模式一個顯著特征就是共享投資收益，分擔投資風險和責任，政府部門、私人投資者在特許權協議的基礎上進行合作，他們的合作從項目的確立持續到項目建設完成。PPP模式是政府部門與私人部門基于某個項目而形成以“雙贏”或“多贏”為理念的相互合作形式，參與各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結果。可見，在PPP模式中強調不同部門之間為共同目標的協調合作。在舊城改造中，政府部門與其他各參與主體的合作基礎是順利實施改造并參與城中村土地開發利益分配。為了達到參與目的，實現自我利益，各參與主體在舊城改造過程中難以避免沖突產生，將PPP模式引入舊城改造，倡導多元化公眾參與，協調各方利益，努力實現多贏。8.4開發時序8.4.1滾動開發元福巷案例——它在操作模式上的進步在于項目公司對歷史街區良好的分期滾動開發規劃。項目的第一期包括地塊北側完全新建的公寓和商業，以及所有的動遷安置工作。雖然這部分的建筑售價不可能太高，但由于公寓銷售周期較短，能在較短的時間內為項目回籠資金，緩解開發商的資金壓力。動遷工作完成后，將拆除用地內的違章搭建和無價值的建筑，方便進行歷史街區建筑的測繪和資料搜集工作。通過第一期工程，歷史街區的總體環境能有所提升，提高了后幾期關聯別墅的附加值，獲得了歷史街區內保留建筑的詳細資料。二期改造活動可以在歷史建筑價值相對較低的元福巷東地塊展開，其中包括一部分歷史建筑改造成拆遷安置房的工程。經過這個階段，整個街區改造可以初見成效，拆遷安置工作也基本完成，項目的最后階段是對歷史街區建筑價值最高的西地塊進行改造設計，在經歷了前兩期工程的鋪墊后，整個街區的價值有了較大提升，這個時候出售的關聯別墅和改造的民居住宅將得到最大的經濟回報。上述的滾動開發雖然時間較長，但有效的利用了較少的啟動資金來逐步發掘歷史地塊的價值提升了街區環境品質，最終達到平衡項目資金的目的。WritesrulesNeedscapitalDevelopshousingHasmoneySeekshousingImplementsrulesRunsrentalstockNeedshousingProgrambeneficiaryProtectshousingBuildsmunityThethree-wayrelationshipAffordablehousing:舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介江門市城市設計及舊城更新項目專題報告中央公園中央公園周圍享受到優質環境的房地產8.5資金來源1社會資金的引入不僅可以擴展經費的來源途徑，還可以發動廣泛的社會力量，讓全社會都參與到舊城的保護與利用中。社會資金來源除了社會機構和個人的捐款資助之外，發行債券和遺產基金也是可行之路。2借鑒英國的經驗通過發行“遺產彩票”來籌款，動員全社會的關注和參與。3招商先于設計，國外商業街區的贏利方式有兩種：一種是把街區當作“綜合性商業綜合體”來經營，靠本身直接贏利；另一種是“配套性商業聯合體”，通過街區的成功帶動周邊地價上漲，從而實現間接贏利。這中間一個最重要的特點就是“招商先于設計”，尤其是主力店的招商工作在開工以前一般都確定了80%。不同的主力店其賣場的比例大小也不同。如果在建成之后再招商，很多建筑布局就極有可能不符合商家的要求。有的商業街區為了吸引著名的主力店進駐，寧愿廉價將最有利的空間出讓給著名的主力店，并根據主力店的要求進行內部空間和外部形象設計。由于集聚效應，主力店的進駐使得大批中小商家蜂擁而至。街區內其他的空間價值得到大幅度提升.4在國內現有的條件下。最為有效最直接方式是政府的開發權轉移與容積率獎勵。開發權轉移是指在建筑保護與利用中，由于特定法規限制而不能加大開發量從而造成地產損失時，政府可為所有者或開發者給予在其他地塊開發新建筑的特殊權益。這種權益可能包括免費或優惠提供其他開發基地、減免其他基地的開發稅收、降低其他基地開發的容積率限制等等。容積率獎勵是指開發建筑遺產時，由于開發強度的限制而不能獲得相應的權益保證時，政府可為開發者提供一定的容積率獎勵。這種獎勵既可隨著開發權的轉移而存在于其他地塊，也可由政府適當放松對建筑遺產所在地的容積率限制。后一種情況可能存在三種方式：一是直接提高建筑遺產所在地的容積率；二是如果開發商增加了社會公益設施，這些公益設施的建筑面積可不計入建筑容積率；三是如果原建筑遺產所在地的容積率已高于規劃規定的容積率，則仍按原建筑容積率進行再利用開發.總的來說，開發權轉移與容積率獎勵都是為了保證開發者權益，鼓勵開發者進行建筑保護與再利用的必要建筑手段之一.5另一種更為有效、更為廣泛的支持與刺激社會力量投入建筑保護與再利用的經濟手段稅收優惠是稅收優惠。美國和荷蘭在這方面做得最早.1976年美國第一次在國家稅收法中向建筑保護與再利用提供稅收信用，它為建筑遺產再利用而非新建筑提供了稅制上的激勵，即建筑保護與再利用投資的一部分叫抵消政府稅。1981年的經濟復興稅收法更提高了這種免稅比例：修復與再利用一個已經注冊的登錄建筑可獲總投資25%的稅收減免；以上提到的幾種政策指引方式可以有效避免政府對建筑遺產再利用的大包大攬，創造了一種由政府牽頭，引入部分投資，以開發商的資金與需求為主體的新型建筑遺產再開發模式。既改變了政府在建筑遺產改造中因沉重財政負擔而見效甚微的局面，也由此吸引了大批社會資金。但一般來說，政府在這種共同投資中的份額因應該只占一小部分，更多的是起到對建筑遺產再利用的鼓勵作用。6政府出資或者貸款建造公共空間，引起周邊地價提升，為土地所有者帶來收益，他們應該為此繳納更多的稅款，從而緩解政府的壓力。或者是政府在修建公共空間之前尋找合作伙伴，由合作公司出資，政府負責修建、管理、經營。建成后，公共空間周邊的土地可以由該公司優先購買，公共空問的建設必然會引起周邊地塊價值的提升，如此，就可以達到雙贏的效果。這種按照誰受益誰負擔的原則進行的公益性建設已經成為國外城市建設的準則之一。增加稅收修建城市公共空間的模式在早期的美國紐約中央公園。修建時就已有應用，在修建公園的資金中，有近1/3是周邊房地產商所繳納的稅款，而繳納稅款的地區達到周邊4倍于公園面積的地區。這一做法使周邊房地產商，最終是房地產所有者為其享受到的優質環境付出了必要的資金代價。8僑鄉的回歸？是否可以考慮？9香港的經驗：香港市建局資金來源多樣。特區政府向市重建局提供資金支持。市建局可根據計劃申請財政支持，列入財政預算。另外引入銀行低息貸款、合作建設融資等資金運作方式。可以參考的是，在舊城更新過程中，除財政支持外，還通過土地出讓金資金滾動、銀行低息貸款支持、鼓勵個人承擔等多種方法融資。其中引入銀行低息貸款支持，是一個重要的方面。政府聯合銀行提供低息貸款服務，可以減輕財政壓力。在拆遷業務中，通過抵押被收購的住宅，銀行推出過渡性貸款業務，為被安置者提供購買住房的過渡貸款幫助。在舊城修復中，為商住樓宇提供樓宇修復貸款等等。另外，還可以通過物業權益的激勵、物料資助、修葺費用返還等，使個人等物業權益持有人有能力和主動修復舊物業。通過多樣化的資金準備，有利于化解舊城更