物業(yè)管理投標(biāo)書-物業(yè)公司投標(biāo)書范本物業(yè)管理投標(biāo)書-物業(yè)公司投標(biāo)書范本物業(yè)管理投標(biāo)書-物業(yè)公司投標(biāo)書范本xxx公司物業(yè)管理投標(biāo)書-物業(yè)公司投標(biāo)書范本文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度物業(yè)管理投標(biāo)書-物業(yè)公司投標(biāo)書范本美居物業(yè)公司投標(biāo)書范本

前言

首先，十分榮幸能與參××商住小區(qū)項目的物業(yè)管理

服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合××商住小區(qū)的現(xiàn)狀，對××商住小區(qū)的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為××商住小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提供××商住小區(qū)的物業(yè)價值，并使××商住小區(qū)成為臨滄市一個知名的綜合物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文

件”要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投司法書。我方一旦中標(biāo)，投司法書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。

再次感謝貴方給予我們這次合作的機會。

授權(quán)委托書

致：

茲委托為

我單位授權(quán)代表人，就××商住小區(qū)

法定代表人：

授權(quán)代表人：

授權(quán)委托單位：

公司簡介

××有限公司成立于年月，注冊資本為萬元，是具有獨立法人資格的有限責(zé)任公司，公司辦公地點位于××。公司實行獨立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)管理機制，是社會化、專業(yè)化、綜合性較強的物業(yè)管理公司。公司是集物業(yè)管理、園林綠化、水電安裝、房屋裝修、裝飾等相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的物業(yè)管理企業(yè)。

公司設(shè)有行政部、管理部、物業(yè)部、工程維修部、保安部、保潔部等部門。

公司成立以來，我們肩負(fù)著社會的重托、業(yè)主的迫切

希望，帶著這種執(zhí)著和信念走向這個行業(yè)。公司自注冊前，就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神；追求卓越，贏萬人口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，既朝氣蓬勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務(wù)為本的精神。通過建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，強化管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以增強企業(yè)內(nèi)部凝聚力和市場競爭力，使公司成為有相當(dāng)實力，積極開拓發(fā)展的專業(yè)物業(yè)管理公司。并對自己的管理水平、服務(wù)質(zhì)量提出高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的要求:嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實、高效、進步。讓公司與時俱進、開拓創(chuàng)新、恪盡職守、不斷進??！

公司本著“優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)生活”的服務(wù)宗旨，堅持“以人為本”的管理理念，以誠信為立業(yè)之本、發(fā)展之基，寓嚴(yán)格管理于熱情服務(wù)之中。公司在經(jīng)理的帶領(lǐng)下，堅持把誠信經(jīng)營做為公司發(fā)展的基礎(chǔ)，確立了“敬業(yè)奉獻(xiàn)、和諧高效、以誠求成”的企業(yè)精神和“厚德勤業(yè)、秉承人本、善思篤行、追求卓越”的企業(yè)宗旨，使各項工作全面提升，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。在經(jīng)營發(fā)展中，首先建立和完善了一套良好的誠信經(jīng)營機制，將誠信經(jīng)營列入重要工作日程，作為考核各基層單位經(jīng)營業(yè)績的否決性指標(biāo)，用機制保證經(jīng)濟工作與誠信建設(shè)同步進行。其次是建立了誠信經(jīng)營工作領(lǐng)導(dǎo)目標(biāo)責(zé)任制，成立了由主要領(lǐng)導(dǎo)任組長的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確工作機構(gòu)和工作制度，從而形成了“一把手”負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)、職能部門負(fù)專責(zé)、各負(fù)其責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機制。在實際工作中，公司堅持依法管理，制度公開，宣傳法律法規(guī)，明確業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利與義務(wù)。誠信經(jīng)營的根本目標(biāo)是看業(yè)主的滿意度，為此，我們本著“誠信、務(wù)實、創(chuàng)新”的經(jīng)營宗旨，以“辛苦我一人，幸福千萬家”的企業(yè)精神，實行二十四小時管理服務(wù)，以提高企業(yè)的工作效率和服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以服務(wù)促管理，以服務(wù)促效益，以服務(wù)推動誠信經(jīng)營，盡力提高物業(yè)運作素質(zhì)、延長物業(yè)使用壽命，從而使其不斷保值增值

的同時，充分滿足物業(yè)之發(fā)展商、業(yè)主及使用者的各種服務(wù)需求，精心打造特色物業(yè)管理品牌。

技

術(shù)

文

件

對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“××商住小區(qū)”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。

一、總體管理服務(wù)目標(biāo)

1、前期目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；

2、合同目標(biāo)

在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

四年內(nèi)達(dá)到“安陽市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；

二、管理服務(wù)理念―――――安陽市美居物業(yè)讓您更滿意

讓——嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流

您——業(yè)主、開發(fā)商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部

門

更——優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第

一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求

滿意——成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

三、服務(wù)承諾

1、總體指標(biāo)

1、滿意度指數(shù)85以上；

2、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；

2、分類指標(biāo)

1、管理處設(shè)專線24小時受理報修，

2、業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；

3、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

4、檔案歸檔率達(dá)到100%，檔案完整率達(dá)到100；

5、維修及時率達(dá)到100%；

6、維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；

7、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；

8、有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；

9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

10、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；

11、綠化存活率達(dá)到98%以上；

12、清潔管理無盲點，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

13、道路、停車場完好率達(dá)到98%以上；

14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)

物業(yè)管理組織機構(gòu)框架圖

物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理人員配備計劃

1、管理處各崗位員工的任職要求

大專以上學(xué)歷

具備行業(yè)崗位資格證書

全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

外表端莊，思路敏捷

有良好的團隊精神和溝通技巧

有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

大專以上學(xué)歷

具備××房地資源行業(yè)崗位資格證書

全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

大專以上學(xué)歷

熟練操作辦公自動化軟件

熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容

普通話標(biāo)準(zhǔn)流利

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書

年齡X－X歲之間，男性

身高不低于XCM

五官端正，具有較強的敬業(yè)精神

作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

能吃苦耐勞承受工作壓力

具備相關(guān)操作證及上崗證

具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗

具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)

熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

形象健康

細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門崗位人員配備

人員配備

二、物業(yè)管理目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：四年內(nèi)達(dá)到“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；

三、物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度

安陽美居物業(yè)服務(wù)有限公司

管理制度

第一章董事會職權(quán)

一、議定本公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二、依據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。

三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務(wù)預(yù)算。

四、審定和通過公司的年度工作報告與財務(wù)決算。

五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問

題。

第二章經(jīng)理崗位職責(zé)

經(jīng)理是對公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作

用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員

工培訓(xùn)計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。

五、加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。

六、抓好員工隊伍建設(shè)、懂技術(shù)、會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊伍和技術(shù)骨干。

七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質(zhì)工作。

第三章辦公室職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。

三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

四、做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、組織召開例會、會議，撰擬相關(guān)材料，做好會議記錄。

六、擬訂員工培訓(xùn)計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié)，如強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負(fù)責(zé)對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動。

十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。

第四章辦公室主任崗位職責(zé)

一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和公司各項管理制度的實施。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。

三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對違犯勞動紀(jì)律和不能按時完成任務(wù)的員工依照制度進行處罰，嚴(yán)格獎懲與績效考核的兌現(xiàn)。

四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實施及員工上下班簽到。

五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。

六、對保潔員的工作進行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

七、組織召開工作例會及日常會議，撰擬相關(guān)材料并做好會議記錄。

八、加強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。

九、負(fù)責(zé)起草工作計劃和內(nèi)部各項管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。

十、做好財物登記與庫存管理及所需物品的購買計劃和發(fā)放，使庫存的物品存放合理，保管安全妥善。

十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動。

十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項工作任務(wù)。

第五章管理部職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。

三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認(rèn)證解釋，做好投訴記錄。

四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時進行維修。

五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運行。

六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。

七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

第六章管理部主任崗位職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作，對小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主實行具體管理和服務(wù)。

二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。

三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權(quán)對其進行處罰。

四、對部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎罰分明。

五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問題，做到派單及時，過程監(jiān)督，保證讓業(yè)主滿意。

六、負(fù)責(zé)對業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進行核實。

七、負(fù)責(zé)對業(yè)主的裝修現(xiàn)場進行檢查，對存在的問題及時處理。

八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

第七章保安隊長崗位職責(zé)

一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。

二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊的各項規(guī)章制度，切實履行保安員職責(zé)，做出表率。

三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前會和班后講評并做好績效考核。

四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。

五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。

六、合理安排勤務(wù)工作，及時解決工作中存在的問題，關(guān)心愛護保安隊員。

七、督促隊員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現(xiàn)象。

八、對本班無權(quán)決定或無力解決的問題應(yīng)當(dāng)及時向上級請示。

九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報告，執(zhí)行重要任務(wù)時及時報告任務(wù)的進展和完成情況。

十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時完成對里交給的各項保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生，確保安全。

第八章保安員崗位職責(zé)

一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

2、值班時不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、

睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處

理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。

5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)

主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進入。

6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小

區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未

辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。

8、業(yè)主進入小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。

9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10、進入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主在檢查表上簽字確認(rèn)。

二、巡邏崗崗位職責(zé)

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

2、負(fù)責(zé)對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及

時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好

公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的

車位。

7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及

時清運，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

8、要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完

成巡邏任務(wù)。

第九章保潔班長崗位職責(zé)

一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)。

二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。

三、負(fù)責(zé)部門內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查督促好工作的實施。

四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。

五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。

六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理節(jié)約。

第十章保潔員崗位職責(zé)

一、室外保潔員崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬

化部分及坐臺兩次。

2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對

其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不

怕累。

5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)

清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。

6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要

及時勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。

2、負(fù)責(zé)愛護健身器材等活動設(shè)施的維護和保養(yǎng)，定期

向上司匯報用品的消耗及領(lǐng)用情況。

3、對游樂兒童，活動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，

切忌用粗魯?shù)难哉Z。

4、維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及

時處理突發(fā)事件。

5、定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確?；▓@四周

衛(wèi)生整潔。

6、及進維護、養(yǎng)護花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問題自行解

決。

7、在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司

及小區(qū)的相關(guān)情況。

8、對花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。

9、愛崗敬業(yè)，完成臨時性的工作任務(wù)。

三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)

樓道保潔員崗位職責(zé)

①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保

潔。

②每周對樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對講機、

防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并

不斷巡視保持干凈。

④當(dāng)班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)

系。

⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報部

門。

⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。

⑦積極完成上級交辦的臨時任務(wù)。

辦公室保潔員崗位職責(zé)

①準(zhǔn)時到崗，按工作要求完成任務(wù)。

②工作時間不能做與工作無關(guān)的事，如聊天。

③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。

④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清

潔知識，提高個人素質(zhì)。

⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗，提高服務(wù)水平和工作效益。

⑥積極完成上級交代的臨時任務(wù)。

⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點。

四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé)

1、按客戶預(yù)約時間著裝準(zhǔn)時到達(dá)工作崗。

2、根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，

并將結(jié)果及時上報部門。

3、嚴(yán)肅紀(jì)律，不得私自收取費用。

第十一章物業(yè)管理員崗位職責(zé)

一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作，對業(yè)

主實行全面服務(wù)。

二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。

三、主動與業(yè)主進行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。

四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴

等事宜。

五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對房屋進行交接

驗收，對存在的問題及時時行整改。

六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在

問題的處理。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗

收。

八、負(fù)責(zé)對小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。

九、負(fù)責(zé)對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。

十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。

第十二章水電工崗位職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能

保證安全用電。

二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲

到早退，嚴(yán)格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，

不拖拉扯皮。

三、對用電設(shè)備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題

及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細(xì)匯報。

四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，

停電時先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。

五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護，確保

工作人員人身安全。

六、節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，

按時開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外

干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。

八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。

第十三章監(jiān)控室規(guī)章制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系

統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實

公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控

過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨

意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并

在有人頂崗時方可離開。

對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟

蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。

每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保

留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實值班期

間的各項工作任務(wù)。

監(jiān)控人員應(yīng)愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)

施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。公司員工

和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)

同意方可進入。

禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不

得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清

潔。

公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，

值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予

積極配合。

必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有

關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值

案件線索及時另存入U盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門破

案提供有效線索。

監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、

火災(zāi)等錄像進行另存入U盤存檔保留，并做好標(biāo)記。

對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進行另存入U盤，制

作光盤長期存檔保留，并做好標(biāo)記。

第十四章考勤管理制度

一、簽到制度

嚴(yán)格實行上下班簽到制，上班前10分鐘、下班后10分

鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退

5分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金5元，5分鐘以上30分鐘以內(nèi)處罰10

元，30分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。托人簽到、

簽退或弄虛作假報考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人50元罰

款。

二、請銷假制度

1、上班期間有事需請假，除公休一天外，其余時間均

視為事假，事假期間無工資。

2、請假人必須寫請假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，親自

將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請假而擅自離

開或逾假不歸者均按曠工處理。

3、請假審批規(guī)定如下：

各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報

公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

部門負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由

經(jīng)理簽字后上報總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4、假滿上班時必須到審批領(lǐng)導(dǎo)處進行銷假報到。

5、負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看面，秉公辦

事。

第十五章財務(wù)管理制度

一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的

財務(wù)管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、

監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務(wù)管理為

龍頭的作用。

二、加強財務(wù)管理核算，按期編報會計報表，全面反映

公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實的會計

核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。

三、加強財務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財務(wù)計劃，按時收繳

小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費及物業(yè)管理費，管好財產(chǎn)、管好

財務(wù)資料，合理使用資金。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理

債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。

四、搞好會計監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊

重宣傳和維護國家有關(guān)財經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)

行情況。

五、加強財務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，

要求每位財務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財務(wù)制度辦事，

杜絕業(yè)務(wù)差錯。

六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟文件擬定要以

財務(wù)參與和核算為依據(jù)，進行準(zhǔn)確分析和管理。

七、所有財務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主

管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。

第十六章員工宿舍管理制度

為提高員工生活質(zhì)量，確保員工生活安全，避免浪費，

特制定本規(guī)定。

一、宿舍應(yīng)保持干凈，整潔、禁止堆放垃圾。要求地面

無雜物，門窗干凈，被褥、衣物放置整齊，床單、被套常換

洗。

二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪流打掃，當(dāng)天值日負(fù)

責(zé)當(dāng)天宿舍衛(wèi)生，主管班長負(fù)責(zé)檢查落實，衛(wèi)生不干凈者每

次處以5元罰款。

三、宿舍內(nèi)不準(zhǔn)吵鬧，大聲喧嘩，不準(zhǔn)隨便亂丟垃圾，

隨身物品應(yīng)安放整齊。

四、宿舍人員不得擅自調(diào)換房間或公司財產(chǎn)物品。

五、住宿人員如離開宿舍時必須關(guān)好門窗，切斷電源水源，否則對宿舍班長處以10元的罰款。

六、住宿人員必須按時就寢，除值班人員外一律在晚11：

00前就寢，如有特殊原因不能就寢，需報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

七、宿舍內(nèi)節(jié)約用水，用電，不準(zhǔn)私接電源。

八、起床時必須整理好被褥，衛(wèi)生間及時沖洗，保持室

內(nèi)環(huán)境整潔。

九、宿舍物品實施精細(xì)管理，做到件件有人負(fù)責(zé)看管、

維護、清理。住宿人員不得損壞公司財物及公共設(shè)施。

十、員工應(yīng)樹立安全意識作好日常防火，防盜工作，貴重物品應(yīng)注意保管好，若有丟失及時向負(fù)責(zé)人報告。如有發(fā)現(xiàn)公司員工偷盜他人財物者，公司有權(quán)將其除名并追究其法律責(zé)任。

十一、注意保持公共區(qū)域衛(wèi)生，衛(wèi)生用品用完后必須放在垃圾桶里，嚴(yán)禁丟入廁所的下水道內(nèi)，若因此導(dǎo)致廁所堵塞，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)疏通并承擔(dān)其費用。

十二、樹立文明意識，團結(jié)意識，住宿員工之間應(yīng)互相尊重、互相幫助、團結(jié)友愛、和睦相處，嚴(yán)禁拉幫結(jié)派搞個人主義和地方主義，嚴(yán)禁罵人，說臟話和打架斗毆等事件發(fā)生。

十三、任何員工未經(jīng)公司許可不得擅自留宿外人，須經(jīng)理同意方可留宿，否則處以30元罰款。

所有員工必須嚴(yán)格遵守該管理制度。

四、物業(yè)管理行政管理方案

1、行政服務(wù)管理目標(biāo):建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo),規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運作,滿足服務(wù)要求的最大化。

2、行政管理組織目標(biāo):建立合理、高效的組織架構(gòu),進行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理,實現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。

3、行政服務(wù)管理基本內(nèi)容:行政人事管理、財務(wù)管理、檔案

管理、公共服務(wù)(房屋維修、設(shè)備維護、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(wù)(帶送鮮花、報紙、租賃等)、組織文化活動等。

4、行政服務(wù)管理崗位職責(zé):

經(jīng)理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務(wù)的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。

管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。

維修工:設(shè)備保養(yǎng)與維修、

保安人員:小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。

保潔員:樓道與庭院保潔。

5、行政服務(wù)管理操作流程:

投訴處理:物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi),將問題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù),并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。解決后,就解決情況在1周內(nèi)進行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫,確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時存入業(yè)主投訴檔案。

檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時送達(dá)到相關(guān)人員。

6、行政服務(wù)管理制度:

員工行為規(guī)范。

勞動人事管理。

人員晉升辦法。

績效考核及獎懲試行辦法。

合同管理制度。

資產(chǎn)購置管理辦法。

財務(wù)管理辦法。

竣工圖紙和技術(shù)資料驗收標(biāo)準(zhǔn)。

7、信息反饋渠道及時間:為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,使客戶滿意率達(dá)到和保持98%以上,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。

在分公司建立業(yè)主意見登記本,隨時搜集有關(guān)業(yè)主對物業(yè)管理方面的意見。.設(shè)立24小時業(yè)主投訴熱線,24小時接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號碼及責(zé)任人姓名。

每半年做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查,廣泛征求業(yè)主意見,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編,進行統(tǒng)計分析,查找問題原因,提出改進方案。對重要問題給予正面回復(fù)。

定期向上級單位做工作請示、匯報,主動接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。

五、公共秩序維護和消防服務(wù)方案

1、公共秩序維護

管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)。

保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。

值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。

為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及××××項目的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時報告上級，并做好記錄。

門崗保安人員應(yīng)熟悉××××項目常住人員及私家車輛狀況，并嚴(yán)格實行訪客出入登記制度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。

雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。

對裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗證，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應(yīng)記錄。

管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。

為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同

方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。

嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。

加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。

對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)。

管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資

料。

監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。

做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。

監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入，有關(guān)人員進入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。

2、消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作：

我們堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實施全員義務(wù)消防員制。

加強消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

消防教育宣傳工作：

我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。居住區(qū)入住時，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。

做好消防培訓(xùn)及演練工作：

重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的“自救”意識和能力，防范于“未燃”。

加強二次裝修的消防管理

對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。

對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。

在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。

、建立消防快速反應(yīng)分隊

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下：

報警

管理處所有人員均應(yīng)加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。管理處值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。

召集

火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理

接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進行指揮。到達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

滅火

現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。若火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。

善后與恢復(fù)

火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

六、清潔綠化服務(wù)方案

1、清潔服務(wù)

環(huán)境衛(wèi)生管理要點：

。向公安、消防部門求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。

在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷，應(yīng)立即通知醫(yī)護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。

被困者救出后，保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)立即向他們

表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去，應(yīng)記錄下來存檔備案。

被困者救出后，工程物料部應(yīng)立即請電梯維修公司查明故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運行。

保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過情況，包括接報時間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場時間、電梯維修公司通知和到達(dá)時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應(yīng)分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。

工程物料部經(jīng)理或值班人員應(yīng)詳細(xì)記錄故障發(fā)生時間、原因、解救辦法和修復(fù)時間。

2、突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案

在接到停電通知的情況下，管理運作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。

在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電

電力局查詢停電情況，了解何時恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理運作部。

保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。

若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場維持好秩序，指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。

安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關(guān)閉大門。

派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

詳細(xì)記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。

突發(fā)停電的預(yù)防措施：

1)工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

2)管理運作部應(yīng)提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

3)保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。

3、液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案

接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應(yīng)立即通知保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設(shè)備。

保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報后，一方面立即派員前往現(xiàn)場支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊。

工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。

若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。

若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。

施救人員進入室內(nèi)前，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現(xiàn)場范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。

發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。

保安部和工程物料部應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣泄漏的時間、地點、故障情況和修復(fù)過程。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。

保安員和設(shè)備巡檢人員在平時巡邏時應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時，應(yīng)小心處理，同時應(yīng)掌握液化器總閘的位置和關(guān)閉方法。

4、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案

任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報警后，應(yīng)立即查清樓號、單元號、樓層，通知保安部或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。

保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對講機向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報，并通知消防監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。

保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。

保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場，保安人員應(yīng)注意保護現(xiàn)場，阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場，并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗，等候警方前來處理。

如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護人員前來救護。

在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。

警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。

在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。

5、意外傷亡應(yīng)急預(yù)案

小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報。

若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。

若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物到場，共同制訂搶救方案。

若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時施行人工呼吸。

若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應(yīng)保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存相關(guān)錄象，報請警方處理。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。

傷者被送往醫(yī)院搶救時，應(yīng)記錄下救護車號碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。

詳細(xì)記錄意外傷亡經(jīng)過。對由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面報告給公司總經(jīng)理，以便公司物業(yè)公司投標(biāo)書范本

技術(shù)文件

對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“××商住小區(qū)”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。一、總體管理服務(wù)目標(biāo)1、

前期目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；2、

合同目標(biāo)

在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

四年內(nèi)達(dá)到“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；二、管理服務(wù)理念―――――臨滄市好當(dāng)家物業(yè)讓您更滿意

讓——嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您——業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部

門

更——優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第

一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求

滿意——成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

三、保證體系

我公司自成立起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”貫穿于“臨滄市錦秀江山商住小區(qū)”的物業(yè)管理之中。

四、服務(wù)承諾1、總體指標(biāo)

1、滿意度指數(shù)85以上；

2、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；2、分類指標(biāo)

1、管理處設(shè)專線24小時受理報修，2、業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；3、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

4、檔案歸檔率達(dá)到100%，檔案完整率達(dá)到100；5、維修及時率達(dá)到100%；6、維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；

7、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；

8、有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；10、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；11、綠化存活率達(dá)到98%以上；

12、清潔管理無盲點，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場完好率達(dá)到98%以上；

14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)

物業(yè)管理組織機構(gòu)框架圖

物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理人員配備計劃1、管理處各崗位員工的任職要求

大專以上學(xué)歷

具備行業(yè)崗位資格證書

全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗外表端莊，思路敏捷

有良好的團隊精神和溝通技巧

有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

大專以上學(xué)歷

具備××房地資源行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

大專以上學(xué)歷

熟練操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容普通話標(biāo)準(zhǔn)流利

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力通過云南省物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書年齡20－35歲之間，男性身高不低于米

五官端正，具有較強的敬業(yè)精神

作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

能吃苦耐勞承受工作壓力通過臨滄物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

具備相關(guān)操作證及上崗證

具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗

具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)

熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

形象健康

細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門崗位人員配備

人員配備

二、物業(yè)管理目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：四年內(nèi)達(dá)到“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；三、物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度

××有限公司

管理制度第一章董事會職權(quán)

一、議定本公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二、依據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。

三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務(wù)預(yù)算。四、審定和通過公司的年度工作報告與財務(wù)決算。五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問

題。

第二章經(jīng)理崗位職責(zé)

經(jīng)理是對公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓(xùn)計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不

斷的發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工

生命安全和身心健康。

五、加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。

六、抓好員工隊伍建設(shè)、懂技術(shù)、會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊伍和

技術(shù)骨干。

七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成

績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好

實質(zhì)工作。

第三章辦公室職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項管理制度

和工作計劃，并檢查落實。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格

執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的

征訂和發(fā)放。

三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

四、做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物

品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品

存放及保管安全妥善。

五、組織召開例會、會議，撰擬相關(guān)材料，做好會議記

錄。

六、擬訂員工培訓(xùn)計劃，并定期或不定期的對員工工作

進行總結(jié)，如強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負(fù)責(zé)對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形

象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動的準(zhǔn)備工作，搞好小

區(qū)文化活動。

十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。

第四章辦公室主任崗位職責(zé)

一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、

法規(guī)和公司各項管理制度的實施。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格

執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂

和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、

三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對違犯勞動紀(jì)律和

不能按時完成任務(wù)的員工依照制度進行處罰，嚴(yán)格獎懲與績

效考核的兌現(xiàn)。

四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實施及員工上下班簽到。

五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用

規(guī)定。

六、對保潔員的工作進行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好

小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

七、組織召開工作例會及日常會議，撰擬相關(guān)材料并做

好會議記錄。

八、加強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想

工作，廣泛吸收員工的合理化建議。

九、負(fù)責(zé)起草工作計劃和內(nèi)部各項管理制度的擬訂以及

日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。

十、做好財物登記與庫存管理及所需物品的購買計劃和

發(fā)放，使庫存的物品存放合理，保管安全妥善。

十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動的準(zhǔn)備工作，搞好

小區(qū)文化活動。

十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完

成經(jīng)理交辦的各項工作任務(wù)。

第五章管理部職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法

規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。

三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認(rèn)

證解釋，做好投訴記錄。

四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、

電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時進行維修。

五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正

常運行。

六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。

七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

第六章管理部主任崗位職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作，對小區(qū)的物業(yè)

和業(yè)主實行具體管理和服務(wù)。

二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。

三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權(quán)對其進

行處罰。

四、對部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎罰分明。

五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問題，做到派單及時，過程監(jiān)督，

保證讓業(yè)主滿意。

六、負(fù)責(zé)對業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進行核實。

七、負(fù)責(zé)對業(yè)主的裝修現(xiàn)場進行檢查，對存在的問題及

時處理。

八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級

領(lǐng)導(dǎo)匯報。

第七章保安隊長崗位職責(zé)

一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。

二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊的各項規(guī)章制度，切

實履行保安員職責(zé)，做出表率。

三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前

會和班后講評并做好績效考核。

四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。

五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。

六、合理安排勤務(wù)工作，及時解決工作中存在的問題，

關(guān)心愛護保安隊員。

七、督促隊員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂

拉亂掛現(xiàn)象。

八、對本班無權(quán)決定或無力解決的問題應(yīng)當(dāng)及時向上級

請示。

九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報告，執(zhí)

行重要任務(wù)時及時報告任務(wù)的進展和完成情況。

十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時完成對里交

給的各項保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生，

確保安全。

第八章保安員崗位職責(zé)

一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

2、值班時不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、

睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處

理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。

5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)

主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進入。

6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小

區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未

辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。

8、業(yè)主進入小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進

入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。

9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10、進入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請

車主在檢查表上簽字確認(rèn)。

二、巡邏崗崗位職責(zé)

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、

不吸煙、不閑談。

2、負(fù)責(zé)對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及

時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、

設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系

統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好

公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的

車位。

7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及

時清運，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、

天臺等公共場所拋灑和堆放。

8、要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完

成巡邏任務(wù)。

第九章保潔班長崗位職責(zé)

一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)。

二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。

三、負(fù)責(zé)部門內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢

查督促好工作的實施。

四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行

為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。

五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。

六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理節(jié)約。

第十章保潔員崗位職責(zé)

一、室外保潔員崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬

化部分及坐臺兩次。

2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對

其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不

怕累。

5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)

清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。

6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要

及時勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。

2、負(fù)責(zé)愛護健身器材等活動設(shè)施的維護和保養(yǎng)，定期

向上司匯報用品的消耗及領(lǐng)用情況。

3、對游樂兒童，活動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，

切忌用粗魯?shù)难哉Z。

4、維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及

時處理突發(fā)事件。

5、定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確?；▓@四周

衛(wèi)生整潔。

6、及進維護、養(yǎng)護花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問題自行解

決。

7、在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司

及小區(qū)的相關(guān)情況。

8、對花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。

9、愛崗敬業(yè)，完成臨時性的工作任務(wù)。

三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)

樓道保潔員崗位職責(zé)

①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保

潔。

②每周對樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對講機、

防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并

不斷巡視保持干凈。

④當(dāng)班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)

系。

⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報部

門。

⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。

⑦積極完成上級交辦的臨時任務(wù)。

辦公室保潔員崗位職責(zé)

①準(zhǔn)時到崗，按工作要求完成任務(wù)。

②工作時間不能做與工作無關(guān)的事，如聊天。

③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識，提高個人素質(zhì)。

⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗，提高服務(wù)水平和工作效益。⑥積極完成上級交代的臨時任務(wù)。

⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點。

四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé)

1、按客戶預(yù)約時間著裝準(zhǔn)時到達(dá)工作崗。

2、根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時上報部門。

3、嚴(yán)肅紀(jì)律，不得私自收取費用。

第十一章物業(yè)管理員崗位職責(zé)

一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作，對業(yè)主實行全面服務(wù)。

二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。

三、主動與業(yè)主進行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。

四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴等事宜。

五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對房屋進行交接驗收，對存在的問題及時時行整改。

六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在

問題的處理。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗

收。

八、負(fù)責(zé)對小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。

九、負(fù)責(zé)對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。

十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。

第十二章水電工崗位職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能

保證安全用電。

二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲

到早退，嚴(yán)格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。

三、對用電設(shè)備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題

及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細(xì)匯報。

四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，

停電時先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。

五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護，確保

工作人員人身安全。

六、節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，

按時開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外

干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。

八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。

第十三章監(jiān)控室規(guī)章制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系

統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。

對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。

每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實值班期間的各項工作任務(wù)。

監(jiān)控人員應(yīng)愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進入。

禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值

案件線索及時另存入U盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。

監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像進行另存入U盤存檔保留，并做好標(biāo)記。

對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進行另存入U盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標(biāo)記。

一、簽到制度

嚴(yán)格實行上下班簽到制，上班前10分鐘、下班后10分

鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退5分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金5元，5分鐘以上30分鐘以內(nèi)處罰10元，30分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。托人簽到、簽退或弄虛作假報考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人50元罰款。

二、請銷假制度

1、上班期間有事需請假，除公休一天外，其余時間均

視為事假，事假期間無工資。

2、請假人必須寫請假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，親自

將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。

3、請假審批規(guī)定如下：

各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報

公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

部門負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由

經(jīng)理簽字后上報總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4、假滿上班時必須到審批領(lǐng)導(dǎo)處進行銷假報到。

5、負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看面，秉公辦

事。

一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的

財務(wù)管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務(wù)管理為龍頭的作用。

二、加強財務(wù)管理核算，按期編報會計報表，全面反映

公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實的會計核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。

三、加強財務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財務(wù)計劃，按時收繳

小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費及物業(yè)管理費，管好財產(chǎn)、管好財務(wù)資料，合理使用資金。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。

四、搞好會計監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊

重宣傳和維護國家有關(guān)財經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)行情況。

五、加強財務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，

要求每位財務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯。

六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟文件擬定要以

財務(wù)參與和核算為依據(jù)，進行準(zhǔn)確分析和管理。

七、所有財務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主

管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。

第十六章員工宿舍管理制度

為提高員工生活質(zhì)量，確保員工生活安全，避免浪費，

特制定本規(guī)定。

一、宿舍應(yīng)保持干凈，整潔、禁止堆放垃圾。要求地面

無雜物，門窗干凈，被褥、衣物放置整齊，床單、被套常換洗。

二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪流打掃，當(dāng)天值日負(fù)

責(zé)當(dāng)天宿舍衛(wèi)生，主管班長負(fù)責(zé)檢查落實，衛(wèi)生不干凈者每次處以5元罰款。

三、宿舍內(nèi)不準(zhǔn)吵鬧，大聲喧嘩，不準(zhǔn)隨便亂丟垃圾，

隨身物品應(yīng)安放整齊。

四、宿舍人員不得擅自調(diào)換房間或公司財產(chǎn)物品。

五、住宿人員如離開宿舍時必須關(guān)好門窗，切斷電源水源，否則對宿舍班長處以10元的罰款。

六、住宿人員必須按時就寢，除值班人員外一律在晚11：

00前就寢，如有特殊原因不能就寢，需報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

七、宿舍