第三章

房地產(chǎn)市場研究與投資決策分析

內(nèi)容提要1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義、類型和內(nèi)容2.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法和步驟3.房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容和方法4.房地產(chǎn)項目可行性研究概述5.房地產(chǎn)項目的投資決策3.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義、類型和內(nèi)容

3.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義

房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)特定的經(jīng)營目標，通過收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，運用科學(xué)的方法把握和預(yù)測房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和趨勢，并為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動

3.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型

1.探測性調(diào)查（又稱非正式調(diào)查）2.描述性調(diào)查3.因果性調(diào)查

房地產(chǎn)市場調(diào)查類型的比較

調(diào)查類型探索性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查調(diào)查目的幫助理解和認識問題描述事物總體特征發(fā)現(xiàn)事物因果關(guān)系結(jié)構(gòu)特征非結(jié)構(gòu)式結(jié)構(gòu)式機構(gòu)式樣本量大小小樣本大樣本大樣本或小樣本樣本代表性無代表性有代表性有代表性研究過程不需要精確定義，靈活性強證實提出的假設(shè)，驗證探索性研究結(jié)果證實提出的假設(shè)，驗證探索性研究結(jié)果研究結(jié)果實驗性的結(jié)論性的驗證性的成果應(yīng)用需作進一步探索性或因果性研究可用作決策參考結(jié)果可用來支持或說明決策的原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實驗法

3.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

1.宏觀環(huán)境調(diào)查

2.中觀環(huán)境調(diào)查

3.微觀環(huán)境調(diào)查

政治法律環(huán)境經(jīng)濟科技環(huán)境文化人口環(huán)境

主要調(diào)查房地產(chǎn)項目所在城市的經(jīng)濟、文化、人口現(xiàn)狀、城市的建設(shè)規(guī)劃、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)企業(yè)的基本狀況、以及項目所在區(qū)域的發(fā)展狀況等項目開發(fā)條件分析競爭樓盤的調(diào)查3.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法和步驟

1.定性調(diào)查

2.定量調(diào)查

觀察法，小組座談法，專家意見法，深度訪談法和投射技術(shù)法入戶訪問，攔截調(diào)查，電話調(diào)查，郵寄調(diào)查，留置問卷調(diào)查，現(xiàn)場調(diào)查3.3房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容和方法

房地產(chǎn)市場分析的步驟：①確定分析的目的②確定分析的目標③確定分析的方法④

⑤進行數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析⑥提出市場分析的結(jié)論與建議，對市場情況做預(yù)測

估算分析過程所需的時間和費用，以及預(yù)期價值的結(jié)果3.3.1房地產(chǎn)市場環(huán)境分析

首先必須明確當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的地理界限；其次要明晰當(dāng)?shù)亟?jīng)濟活動的性質(zhì)和規(guī)模，這其中也包括分析當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)和規(guī)模；最后，還要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟活動和人口水平進行預(yù)測

1.市場區(qū)域界定：

通常按照行政區(qū)劃來定義當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的地理界限，同時借用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)幫助我們進行市場區(qū)域的劃分

2.所在地區(qū)經(jīng)濟分析和預(yù)測：利用專業(yè)團隊的結(jié)果進行宏觀分析景氣分析預(yù)測利用企業(yè)調(diào)查報告3.所在地區(qū)人口狀況分析及預(yù)測

住宅存量法:

首先，假設(shè)在研究年份內(nèi)住戶規(guī)模的變化方向和年變化率可以延續(xù)，那么可以通過普查數(shù)據(jù)中的住戶規(guī)模推斷出所需年份的住戶規(guī)模。然后，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)量和住宅拆遷數(shù)量的相關(guān)數(shù)據(jù)，并通過空置率等進行調(diào)整，對住宅單元數(shù)進行估計。最后，通過住戶規(guī)模和住宅單元數(shù)就可以測算出當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量。

自然增長和遷移法:將最近一次人口普查的數(shù)據(jù)按照年齡和性別進行分類。確定生育年齡段，根據(jù)每千人每年出生人數(shù)計算當(dāng)年或所需年份的出生人數(shù)，根據(jù)各年齡段死亡率情況的調(diào)整計算可以得到人口自然增長數(shù)，在此基礎(chǔ)上加上凈遷移人口數(shù)就得到了當(dāng)年或所需年份的人口數(shù)量。

凈遷移量公式：NMt=POPt+1–POPt–Bt+DtNM為凈遷移人口數(shù)量；POP為該年年初人口數(shù)量；B為出生人數(shù)；D為死亡人數(shù)；t為估算所在年份

比率法:當(dāng)分析人員掌握一個較大地區(qū)的過去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，并且有目標地區(qū)的過去數(shù)據(jù)，那么就可以通過所獲得的不完整的數(shù)據(jù)推測出目標地區(qū)現(xiàn)在的人口數(shù)據(jù)

·回歸分析法:（最簡單最常用）得知以往人口數(shù)據(jù)的情況下，利用人口變化和影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，建立回歸方程，通過相關(guān)系數(shù)檢驗它們之間的相關(guān)度，從而獲得所需年份人口數(shù)據(jù)

3.3.2房地產(chǎn)市場特征分析

1.房地產(chǎn)市場分解和細分●房地產(chǎn)市場分解

●房地產(chǎn)市場細分

住宅房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、零售業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓房地產(chǎn)市場等

市場細分：按照某種共同特征和對特定房地產(chǎn)產(chǎn)品的共有偏好將消費者劃分為較小人群的過程

市場分析過程可以以消費者的某些特征為基礎(chǔ)進行劃分

2.房地產(chǎn)市場供求分析3.空置分析和吸納分析

●空置分析:

●吸納分析吸納量：考察在一定的時間內(nèi)市場上的某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的成交數(shù)量吸納率：衡量計劃項目出租或者出售的速度

3.3.3目標物業(yè)及相關(guān)因素分析

1.目標物業(yè)區(qū)位分析

2.競爭者分析

分析目標物業(yè)的開發(fā)是否符合相關(guān)法律要求，是否符合城市總體規(guī)劃要求，是否符合城市具體管理要求以及目標物業(yè)的物理特征(主要包括目標物業(yè)所在地塊的地形特征、自然特征、相關(guān)地上物的物理特征以及地塊內(nèi)的設(shè)施等）識別企業(yè)的競爭者明確競爭者在市場上追求什么樣的目標、采用什么樣的戰(zhàn)略

分析競爭者的反應(yīng)模式

3.消費者分析

影響消費者消費行為的因素：社會文化因素、個人因素和心理因素。

3.4房地產(chǎn)項目可行性研究概述3.4.1房地產(chǎn)可行性研究的含義和目的

可行性研究：可行性研究的根本目的：3.4.2房地產(chǎn)可行性研究的作用

可行性研究是投資決策的重要依據(jù)可行性研究是房地產(chǎn)公司籌集資金的依據(jù)可行性研究是通過項目審批的依據(jù)可行性研究是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)可行性研究是編制下階段工作的依據(jù)可行性研究是項目后評價的依據(jù)3.4.3房地產(chǎn)可行性研究的步驟和內(nèi)容四個階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究以及可行性報告編制和項目評估

3.5房地產(chǎn)項目的投資決策3.5.1房地產(chǎn)投資決策的含義和基本要素

1.房地產(chǎn)投資決策的含義

指在房地產(chǎn)投資活動中，在擁有大量的信息和一定的資源的基礎(chǔ)上，借助科學(xué)的分析手段和分析方法，通過定性的推理判斷和定量的分析計算，為實現(xiàn)投資者的預(yù)期目標而優(yōu)選投資方案的過程

房地產(chǎn)決策具備的條件：●投資決策者必須有明確的決策目標

●要有可供選擇比較的方案●要有科學(xué)合理的評價標準●要有翔實、客觀、充足的數(shù)據(jù)

2.房地產(chǎn)投資的基本要素：決策者、決策目標、決策變量和狀態(tài)變量

3.5.2房地產(chǎn)投資決策的程序和類型1.房地產(chǎn)投資決策的程序

●確定決策目標●擬定若干決策方案●確定投資方案●執(zhí)行決策方案2.房地產(chǎn)投資決策的類型●確定型決策●風(fēng)險型決策●不確定型決策3.5.3房地產(chǎn)投資決策的方法1.定性分析方法

經(jīng)驗判斷法創(chuàng)造工程法談會法主觀概率法綜攝法形態(tài)分析法2.定量分析方法采用數(shù)量指標和數(shù)學(xué)模型進行房地產(chǎn)投資決策的方法3.5.4確定型房地產(chǎn)決策方法

1.單純選優(yōu)法

以房地產(chǎn)投資的效益或費用指標的絕對值大小來評價投資方案是否可行以及優(yōu)劣狀況如何，主要包括判斷凈收益、凈現(xiàn)值、回收期、成本現(xiàn)值、等額年值、等額年成本等

●成本現(xiàn)值：將計算期內(nèi)各年成本按照基準收益率進行貼現(xiàn)成現(xiàn)值

●等額年值：將項目的凈現(xiàn)值按照基準收益率，換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金●等額年成本：將項目計算期內(nèi)所有的成本現(xiàn)值，按照項目確定的基準收益率，換算成每年等額的成本2.比率比較法

用投資方案的收益和費用的比率來評價、比較房地產(chǎn)投資決策方案的優(yōu)劣或者是否可行的投資決策分析方法。它包