廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學(xué)研究院2012.10廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學(xué)研究院2012前言前言“可持續(xù)發(fā)展”廣州舊城改造的必然選擇廣州舊城改造的必然性“可持續(xù)發(fā)展”廣州舊城改造的必然性“可持續(xù)發(fā)展”廣州舊城改造的必然選擇房屋日益危破公共服務(wù)配套設(shè)施落后市政基礎(chǔ)設(shè)施陳舊交通擁堵空間環(huán)境局促空間結(jié)構(gòu)失衡歷史文化遺產(chǎn)亟待保護(hù)……產(chǎn)業(yè)問題環(huán)境問題空間問題交通問題土地問題社會問題文化問題廣州舊城改造的必然性“可持續(xù)發(fā)展”房屋日益危破公共服務(wù)配套設(shè)施落后市政基礎(chǔ)設(shè)施陳認(rèn)識廣州舊城認(rèn)識廣州舊城廣州舊城區(qū)范圍面積達(dá)54平方公里，為保證研究成果切合實(shí)際、保證分析結(jié)論的可靠性和可行性，本次研究從廣州舊城的歷史、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等各個方面進(jìn)行深入分析，收集了大量的史料記載、文獻(xiàn)、訪談、實(shí)例資料進(jìn)行研究，使得研究成果能較全面的對廣州舊城興衰進(jìn)行剖析。詳實(shí)的現(xiàn)狀調(diào)研廣州舊城區(qū)范圍面積達(dá)54平方公里，為保證研究成果切合實(shí)際、保多維度視角下的廣州舊城感性認(rèn)識廣州舊城——2200多年國家歷史文化名城；——漢、唐至今的千年商都；——近代文化傳播地；——嶺南文化中心。城市群體眼中的舊城——市民印象下的舊城：人與人交往緊密，生活豐富多樣，是一個安居樂業(yè)的地方?！獙＜乙暯窍碌呐f城：矛盾的歷史文化名城，文化產(chǎn)業(yè)滋生地?！暯窍碌呐f城：歷史文化悠久，商業(yè)環(huán)境成熟，歷史文化與經(jīng)濟(jì)價值較好。多維度視角下的廣州舊城感性認(rèn)識廣州舊城——2200多年國家歷城市空間環(huán)境土地資源利用民生保障歷史文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展法制豐富的城市環(huán)境格局；舊城功能空間模糊。土地資源利用粗放與集約并存；舊工廠、舊居住區(qū)較多，存量土地再利用潛力大。公共產(chǎn)品供給不均衡；居住條件差，亟待提高。彌漫著濃厚的歷史感，舊城是一個歷史場所；舊城的歷史文化正在消失。經(jīng)濟(jì)增長方式亟待轉(zhuǎn)變；舊城經(jīng)濟(jì)呈“旺人不旺財”特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整。財政投資公民權(quán)利、開發(fā)商約束等制度缺陷；舊城更新正趨向民主和法制化。基礎(chǔ)設(shè)施不足，政府財政投資壓力大；舊城開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益差，財政投資不足。多維度視角下的廣州舊城城市空間環(huán)境土地資源利用民生保障歷史文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)不同時期的廣州舊城不同時期的廣州舊城廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位、房地產(chǎn)商開發(fā)商土地所有人政府、開發(fā)商政府主導(dǎo)的零星修繕政府主導(dǎo)的零星修繕以及地產(chǎn)商主導(dǎo)的成片改造開發(fā)商主導(dǎo)拆建政府主導(dǎo)的整治工程政府主導(dǎo)市場參與的有機(jī)更新國家財政撥款財政、單位集資銀行貸款、外資、社會政府、業(yè)主政府投資、社會增加舊城人口密度、加劇舊城衰老改造成本高、難度大單一的經(jīng)濟(jì)效益，不利于城市發(fā)展改造資金導(dǎo)致改造效果有限改造工作需繼續(xù)完善計劃經(jīng)濟(jì)時期改革開發(fā)后80年代改革開發(fā)后90年代改革開發(fā)后00-07年改革開發(fā)后07年至今廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位舊城改造更新案例借鑒舊城改造更新案例借鑒上海新天地上海新天地香港舊區(qū)活化香港舊區(qū)活化成都寬窄巷子改造成都寬窄巷子改造佛山東華里片區(qū)改造佛山東華里片區(qū)改造紹興倉橋直街歷史街區(qū)保護(hù)與更新紹興倉橋直街歷史街區(qū)保護(hù)與更新英國倫敦碼頭區(qū)改造英國倫敦碼頭區(qū)改造韓國清溪川復(fù)興韓國清溪川復(fù)興美國紐約社區(qū)改造美國紐約社區(qū)改造日本東京六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)改造前后日本東京六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)改造前后廣州舊城可持續(xù)發(fā)展路徑與策略廣州舊城可持續(xù)發(fā)展路徑與策略廣州舊城改造更新的動力廣州舊城改造更新的動力舊城可持續(xù)發(fā)展路徑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑社會可持續(xù)發(fā)展路徑環(huán)境可持續(xù)發(fā)展路徑延長舊城產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)業(yè)多元化創(chuàng)新發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均等化廣泛的民間參與保障困難群體發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)舊城環(huán)境綜合治理舊城可持續(xù)發(fā)展策略舊城更新改造作為推動城市發(fā)展的重要舉措，必須以城市可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)，以推動舊城全面發(fā)展為目標(biāo)。采用的策略包含有以人為本的和諧舊城更新；精細(xì)化改造轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式；歷史文化保護(hù)與利用協(xié)調(diào)；環(huán)境修復(fù)與舊城建設(shè)同步。舊城可持續(xù)發(fā)展路徑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑社會可持續(xù)發(fā)展路徑環(huán)境可廣州舊城改造更新融資模式廣州舊城改造更新融資模式舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式公私營合作（PPP）模式舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式公私營合作（PP舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式非經(jīng)營性改造項目融資模式政府投資改造，增加稅收收益舊城改造中部分項目可采用特許經(jīng)營方式進(jìn)行融資，可以采用特許經(jīng)營的項目主要包括公園和文化歷史建筑。特許經(jīng)營范疇主要包括，冠名權(quán)、公共區(qū)域商業(yè)開發(fā)等，通過特許經(jīng)營的方式吸引社會資本參與部分公共配套設(shè)施的改造。借鑒美國稅收增值籌資經(jīng)驗(yàn)與城市發(fā)展建設(shè)思路，對于非經(jīng)營性公共項目主要由政府負(fù)責(zé)投資改造如歷史文化街區(qū)、公共環(huán)境等公共配套建設(shè)項目。而政府的收益主要體現(xiàn)在，通過公共配套項目的改造，提升地區(qū)環(huán)境，增加城市稅收和財政收入。特許經(jīng)營舊城改造更新融資模式非經(jīng)營性改造項目融資模式政府投資改造，廣州舊城改造更新模式廣州舊城改造更新模式基于改造主體的舊城改造模式模式優(yōu)勢劣勢政府為主體的改造模式可以較好的兼顧公眾利益；保證城市發(fā)展質(zhì)量。政府承擔(dān)了巨大的改造資金壓力；缺乏有效的市場化的運(yùn)作機(jī)制，城市土地資源很難獲得市場價值最大化。企業(yè)為主體的改造模式有利于改造資金籌措，降低政府財政壓力；專業(yè)的開發(fā)商有利于加快城市改造建設(shè)進(jìn)程。開發(fā)商主導(dǎo)舊城改造，往往以經(jīng)濟(jì)利益為主，容易忽視社會效益；開發(fā)商與拆遷戶之間矛盾容易激化，可能造成社會影響；開發(fā)商主導(dǎo)的舊城改造，難以整體考慮城市發(fā)展，無法整體提升城市發(fā)展水平。業(yè)主主導(dǎo)的自主改造處于自身的居住需要，業(yè)主能積極參與和支持舊城改造工作。業(yè)主的改造行為，往往以自身需求為出發(fā)，可能與城市規(guī)劃發(fā)生沖突；舊城業(yè)主一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，很難大規(guī)模實(shí)施舊城改造。政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與改造由政府負(fù)責(zé)組織改造的前期工作，保障社會效益；可以妥善處理被拆遷人的補(bǔ)償、安置問題，不容易引發(fā)社會問題；引入開發(fā)商可以較好的解決改造資金，減輕政府壓力。市場參與必然造成拆遷費(fèi)較高，引起地區(qū)土地價格、房屋價格上漲，可能造成社會影響?；诟脑熘黧w的舊城改造模式模式優(yōu)勢劣勢政府為主體的改造模式基于改造方式的舊城改造模式模式適用范圍歷史文物保護(hù)模式舊城歷史風(fēng)貌保存較好的歷史文化保護(hù)核心區(qū)；②具有地方特色需要保護(hù)的歷史文化文化街區(qū)；歷史文化經(jīng)營開發(fā)模式規(guī)劃的舊城歷史文化核心區(qū)以外；具有地方特色的歷史文化文化街區(qū)（如西關(guān)大屋、騎樓街區(qū)等）；市政、公共配套設(shè)施完善模式市政、公共設(shè)施不完善的舊城改造項目；所有市政、公共實(shí)施配套不完善舊城區(qū)。環(huán)境整治模式建成時間較短而且符合相關(guān)規(guī)劃要求，但生態(tài)環(huán)境較差的舊城區(qū)。建筑質(zhì)量無安全隱患外立面較差，影響城市形象的街區(qū)。既有建筑功能更新模式位于商業(yè)街區(qū)，具有較高商業(yè)開發(fā)價值的建筑。危房征收儲備模式舊城內(nèi)被認(rèn)定為危房的私有產(chǎn)權(quán)房屋；舊城內(nèi)被認(rèn)定為危房的直管公產(chǎn)房。保障型改造模式困難群體相對集中的舊城區(qū)，且土地開發(fā)價值不高或無法實(shí)現(xiàn)自我平衡的項目。規(guī)劃確定本地區(qū)主要建設(shè)市政、公共服務(wù)配套設(shè)施等公益性用地的地區(qū)。有機(jī)零星改造模式舊城建筑文物價值不高，歷史風(fēng)貌和整體城市肌理有較高歷史文化價值的街區(qū)或地塊，多數(shù)以傳統(tǒng)民居等小型建筑為主。歷史風(fēng)貌保存較好，但是文物與當(dāng)?shù)匚Ｆ婆f房相互混雜的地塊。整體拆建模式歷史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)沒有文物分布的較大片區(qū)，改造經(jīng)濟(jì)價值較高的地塊?；诟脑旆绞降呐f城改造模式模式適用范圍歷史文物保護(hù)模式舊城目標(biāo)導(dǎo)向下的改造模式選擇舊城改造應(yīng)該是一項公益性的城市開發(fā)活動，工作的主體應(yīng)該由政府統(tǒng)籌實(shí)施。市場力量應(yīng)該有限的參與其中，而不能成為舊城改造的主要力量。目標(biāo)導(dǎo)向下的改造模式選擇舊城改造應(yīng)該是一項公益性廣州舊城改造更新實(shí)施機(jī)制和政策體系廣州舊城改造更新實(shí)施機(jī)制和政策體系舊城改造與新區(qū)建設(shè)的互動機(jī)制舊城更新的評價機(jī)制舊城改造的利益協(xié)調(diào)機(jī)制舊城改造的社會保障聯(lián)動機(jī)制舊城改造的實(shí)施管理機(jī)制舊城改造的實(shí)施保障機(jī)制廣州舊城改造實(shí)施機(jī)制確保舊城改造工作穩(wěn)步、高效、協(xié)調(diào)的推進(jìn)舊城改造與新區(qū)建設(shè)的互動機(jī)制舊城更新的評價機(jī)制舊城改造的利益廣州舊城改造政策體系總體政策基本政策具體政策根據(jù)用政策體系配套支撐改造模式，改造模式實(shí)施效果反映政策體系設(shè)計合理性的思路，提出由總體政策、基本政策和具體實(shí)施政策三個層次構(gòu)成的廣州舊城改造政策體系，為廣州舊城改造實(shí)施提供有力的支撐廣州舊城改造政策體系總體政策基本政策具體政策根據(jù)謝謝!廣東省建筑科學(xué)研究院謝謝!廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學(xué)研究院2012.10廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學(xué)研究院2012前言前言“可持續(xù)發(fā)展”廣州舊城改造的必然選擇廣州舊城改造的必然性“可持續(xù)發(fā)展”廣州舊城改造的必然性“可持續(xù)發(fā)展”廣州舊城改造的必然選擇房屋日益危破公共服務(wù)配套設(shè)施落后市政基礎(chǔ)設(shè)施陳舊交通擁堵空間環(huán)境局促空間結(jié)構(gòu)失衡歷史文化遺產(chǎn)亟待保護(hù)……產(chǎn)業(yè)問題環(huán)境問題空間問題交通問題土地問題社會問題文化問題廣州舊城改造的必然性“可持續(xù)發(fā)展”房屋日益危破公共服務(wù)配套設(shè)施落后市政基礎(chǔ)設(shè)施陳認(rèn)識廣州舊城認(rèn)識廣州舊城廣州舊城區(qū)范圍面積達(dá)54平方公里，為保證研究成果切合實(shí)際、保證分析結(jié)論的可靠性和可行性，本次研究從廣州舊城的歷史、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等各個方面進(jìn)行深入分析，收集了大量的史料記載、文獻(xiàn)、訪談、實(shí)例資料進(jìn)行研究，使得研究成果能較全面的對廣州舊城興衰進(jìn)行剖析。詳實(shí)的現(xiàn)狀調(diào)研廣州舊城區(qū)范圍面積達(dá)54平方公里，為保證研究成果切合實(shí)際、保多維度視角下的廣州舊城感性認(rèn)識廣州舊城——2200多年國家歷史文化名城；——漢、唐至今的千年商都；——近代文化傳播地；——嶺南文化中心。城市群體眼中的舊城——市民印象下的舊城：人與人交往緊密，生活豐富多樣，是一個安居樂業(yè)的地方?！獙＜乙暯窍碌呐f城：矛盾的歷史文化名城，文化產(chǎn)業(yè)滋生地?！暯窍碌呐f城：歷史文化悠久，商業(yè)環(huán)境成熟，歷史文化與經(jīng)濟(jì)價值較好。多維度視角下的廣州舊城感性認(rèn)識廣州舊城——2200多年國家歷城市空間環(huán)境土地資源利用民生保障歷史文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展法制豐富的城市環(huán)境格局；舊城功能空間模糊。土地資源利用粗放與集約并存；舊工廠、舊居住區(qū)較多，存量土地再利用潛力大。公共產(chǎn)品供給不均衡；居住條件差，亟待提高。彌漫著濃厚的歷史感，舊城是一個歷史場所；舊城的歷史文化正在消失。經(jīng)濟(jì)增長方式亟待轉(zhuǎn)變；舊城經(jīng)濟(jì)呈“旺人不旺財”特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整。財政投資公民權(quán)利、開發(fā)商約束等制度缺陷；舊城更新正趨向民主和法制化。基礎(chǔ)設(shè)施不足，政府財政投資壓力大；舊城開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益差，財政投資不足。多維度視角下的廣州舊城城市空間環(huán)境土地資源利用民生保障歷史文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)不同時期的廣州舊城不同時期的廣州舊城廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位、房地產(chǎn)商開發(fā)商土地所有人政府、開發(fā)商政府主導(dǎo)的零星修繕政府主導(dǎo)的零星修繕以及地產(chǎn)商主導(dǎo)的成片改造開發(fā)商主導(dǎo)拆建政府主導(dǎo)的整治工程政府主導(dǎo)市場參與的有機(jī)更新國家財政撥款財政、單位集資銀行貸款、外資、社會政府、業(yè)主政府投資、社會增加舊城人口密度、加劇舊城衰老改造成本高、難度大單一的經(jīng)濟(jì)效益，不利于城市發(fā)展改造資金導(dǎo)致改造效果有限改造工作需繼續(xù)完善計劃經(jīng)濟(jì)時期改革開發(fā)后80年代改革開發(fā)后90年代改革開發(fā)后00-07年改革開發(fā)后07年至今廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位舊城改造更新案例借鑒舊城改造更新案例借鑒上海新天地上海新天地香港舊區(qū)活化香港舊區(qū)活化成都寬窄巷子改造成都寬窄巷子改造佛山東華里片區(qū)改造佛山東華里片區(qū)改造紹興倉橋直街歷史街區(qū)保護(hù)與更新紹興倉橋直街歷史街區(qū)保護(hù)與更新英國倫敦碼頭區(qū)改造英國倫敦碼頭區(qū)改造韓國清溪川復(fù)興韓國清溪川復(fù)興美國紐約社區(qū)改造美國紐約社區(qū)改造日本東京六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)改造前后日本東京六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)改造前后廣州舊城可持續(xù)發(fā)展路徑與策略廣州舊城可持續(xù)發(fā)展路徑與策略廣州舊城改造更新的動力廣州舊城改造更新的動力舊城可持續(xù)發(fā)展路徑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑社會可持續(xù)發(fā)展路徑環(huán)境可持續(xù)發(fā)展路徑延長舊城產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)業(yè)多元化創(chuàng)新發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均等化廣泛的民間參與保障困難群體發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)舊城環(huán)境綜合治理舊城可持續(xù)發(fā)展策略舊城更新改造作為推動城市發(fā)展的重要舉措，必須以城市可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)，以推動舊城全面發(fā)展為目標(biāo)。采用的策略包含有以人為本的和諧舊城更新；精細(xì)化改造轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式；歷史文化保護(hù)與利用協(xié)調(diào)；環(huán)境修復(fù)與舊城建設(shè)同步。舊城可持續(xù)發(fā)展路徑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑社會可持續(xù)發(fā)展路徑環(huán)境可廣州舊城改造更新融資模式廣州舊城改造更新融資模式舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式公私營合作（PPP）模式舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式公私營合作（PP舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式經(jīng)營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式非經(jīng)營性改造項目融資模式政府投資改造，增加稅收收益舊城改造中部分項目可采用特許經(jīng)營方式進(jìn)行融資，可以采用特許經(jīng)營的項目主要包括公園和文化歷史建筑。特許經(jīng)營范疇主要包括，冠名權(quán)、公共區(qū)域商業(yè)開發(fā)等，通過特許經(jīng)營的方式吸引社會資本參與部分公共配套設(shè)施的改造。借鑒美國稅收增值籌資經(jīng)驗(yàn)與城市發(fā)展建設(shè)思路，對于非經(jīng)營性公共項目主要由政府負(fù)責(zé)投資改造如歷史文化街區(qū)、公共環(huán)境等公共配套建設(shè)項目。而政府的收益主要體現(xiàn)在，通過公共配套項目的改造，提升地區(qū)環(huán)境，增加城市稅收和財政收入。特許經(jīng)營舊城改造更新融資模式非經(jīng)營性改造項目融資模式政府投資改造，廣州舊城改造更新模式廣州舊城改造更新模式基于改造主體的舊城改造模式模式優(yōu)勢劣勢政府為主體的改造模式可以較好的兼顧公眾利益；保證城市發(fā)展質(zhì)量。政府承擔(dān)了巨大的改造資金壓力；缺乏有效的市場化的運(yùn)作機(jī)制，城市土地資源很難獲得市場價值最大化。企業(yè)為主體的改造模式有利于改造資金籌措，降低政府財政壓力；專業(yè)的開發(fā)商有利于加快城市改造建設(shè)進(jìn)程。開發(fā)商主導(dǎo)舊城改造，往往以經(jīng)濟(jì)利益為主，容易忽視社會效益；開發(fā)商與拆遷戶之間矛盾容易激化，可能造成社會影響；開發(fā)商主導(dǎo)的舊城改造，難以整體考慮城市發(fā)展，無法整體提升城市發(fā)展水平。業(yè)主主導(dǎo)的自主改造處于自身的居住需要，業(yè)主能積極參與和支持舊城改造工作。業(yè)主的改造行為，往往以自身需求為出發(fā)，可能與城市規(guī)劃發(fā)生沖突；舊城業(yè)主一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，很難大規(guī)模實(shí)施舊城改造。政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與改造由政府負(fù)責(zé)組織改造的前期工作，保障社會效益；可以妥善處理被拆遷人的補(bǔ)償、安置問題，不容易引發(fā)社會問題；引入開發(fā)商可以較好的解決改造資金，減輕政府壓力。市場參與必然造成拆遷費(fèi)較高，引起地區(qū)土地價格、房屋價格上漲，可能造成社會影響?；诟脑熘黧w的舊城改造模式模式優(yōu)勢劣勢政府為主體的改造模式基于改造方式的舊城改造模式模式適用范圍歷史文物保護(hù)模式舊城歷史風(fēng)貌保存較好的歷史文化保護(hù)核心區(qū)；②具有地方特色需要保護(hù)的歷史文化文化街區(qū)；歷史文化經(jīng)營開發(fā)模式規(guī)劃的舊城歷史文化核心區(qū)以外；具有地方特色的歷史文化文化街區(qū)（如西關(guān)大屋、騎樓街區(qū)等）；市政、公共配套設(shè)施完善模式市政、公共設(shè)施不完善的舊城改造項目；所有市政、公共實(shí)施配套不完善舊城區(qū)。環(huán)境整治模式建成時間較短而且符合相關(guān)規(guī)劃要求，但生態(tài)環(huán)境較差的舊城區(qū)。建筑質(zhì)量無安全隱患外立面較差，影響城市形象的街區(qū)。既有建筑功能更新模式位于商業(yè)街區(qū)，