202年上半年個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化1產(chǎn)品市場運(yùn)行狀況與展望一、個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品概要個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)（以下簡稱“RS是種以發(fā)起機(jī)構(gòu)（商業(yè)銀行或住房公積金管理中心）將個人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)信托給受托機(jī)并由受托機(jī)構(gòu)發(fā)行的證券其本息的償付主要來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流目前國內(nèi)市場上個人住房抵押貸款主要包括個人住房商業(yè)性貸款個人住房公積金貸款及個人住房組合貸款RS產(chǎn)品按發(fā)起機(jī)構(gòu)不同可分為商業(yè)銀行RS和住房公積金RS。二、BS產(chǎn)品的發(fā)行情況從資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的市場發(fā)行情況看，截至2022年6月末RS產(chǎn)品整發(fā)行規(guī)模依然保持第一，占比近三成。從歷年RS的發(fā)行規(guī)模來看，RS的發(fā)行規(guī)模經(jīng)歷了試點(diǎn)階段、暫階段重啟回暖和蓬勃發(fā)展階段2005年國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的建元列產(chǎn)品開啟了國內(nèi)RS市場；2008年，受次貸危機(jī)影響，國內(nèi)資產(chǎn)證券化活動暫停；2012年5月，國務(wù)院常務(wù)會議決定進(jìn)一步推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化新增500億元的試點(diǎn)規(guī)模在這資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)重啟的階段RS發(fā)行規(guī)模比較小自2016年以來RS的發(fā)行開始蓬勃發(fā)展2017年起成為銀行間場中發(fā)行規(guī)模最大的產(chǎn)品。商業(yè)銀行RS方面，隨著近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨嚴(yán)，商品房（宅交易持續(xù)保持低位銀行個人住房抵押貸款的新增投放放緩RS的亦隨之放緩20192021年及2022年上半年RS發(fā)行量分別為4991.49元4243.85億元4992.999億元和245.41億元2020年12月31日人民銀和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)（不含外分行房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例和個人住房貸款額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例應(yīng)滿足人民銀行銀保監(jiān)會確定的管理求即不得高于人民銀行銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸占比上。商業(yè)銀行通過發(fā)行RS來滿足房地產(chǎn)貸款額度方面的監(jiān)管要求1本文涉及的個人住房抵押貸款包含商業(yè)銀行住房抵押貸款和公積金住房抵押貸款。且在新規(guī)發(fā)布之前已有體現(xiàn)2020年第四季度商業(yè)銀行RS共發(fā)行31單行規(guī)模合計2443.03億元，占全年發(fā)行總額的57.57。2021年RS發(fā)行態(tài)勢強(qiáng)勁發(fā)金額與2019年持平2022年上半年RS僅發(fā)行3單規(guī)模合億元今年在受到房地產(chǎn)風(fēng)險暴露國內(nèi)疫情反復(fù)經(jīng)濟(jì)下行及斷供潮的響，個人住房貸款需求明顯下降，2022年上半年RS發(fā)行量有百億元的。圖表1.全國商品房(住宅）銷售面積累計同比（單位：）數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理0000000000000000000-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6住房公積金RS方面由于2016年下半年以來國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)整房公積金RS的發(fā)行近年來一直處于暫停狀態(tài)截至2022年6月末住房積金RS共計發(fā)行并存續(xù)6單，涉及規(guī)模406.77億元。圖表3.截至202年6月末，S產(chǎn)品發(fā)行量統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理截至2022年6月末，市場上存續(xù)288單RMS產(chǎn)品，共涉及34家發(fā)起機(jī)構(gòu)總發(fā)行規(guī)模達(dá)23767.39億元34家發(fā)起機(jī)構(gòu)中商業(yè)銀行有31家且以大型國有商業(yè)銀為主，涉及的RS共計178單。中國建設(shè)銀行股份有限公司、中國工商銀行股份有限公司和中國銀行股份有限公司發(fā)起的RS分別占RS總發(fā)行規(guī)模的35.16、26.85和9.42。圖表4.截至202年6月末各S發(fā)起機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品發(fā)行情況數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理圖表5.截至202年6月末BS產(chǎn)品發(fā)起機(jī)構(gòu)的類型（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理三、存續(xù)BS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)特征截至2022年6月末尚在存續(xù)期內(nèi)的288單RS中共包含282單商銀行RS和6單住房公積金RS基礎(chǔ)資產(chǎn)池的特征主要有（1資產(chǎn)筆眾多具有極強(qiáng)的分散性（2基礎(chǔ)資產(chǎn)的利率水平不高（3基礎(chǔ)資的履約表現(xiàn)時間較長（4基礎(chǔ)資產(chǎn)的剩余期限較長（5同質(zhì)化程度高信用質(zhì)量較。圖表6.存續(xù)期內(nèi)的BS在封包日的基礎(chǔ)資產(chǎn)池特征商業(yè)銀行MBS住房公積金MBS平均貸款筆數(shù)28502.2025082.83貸款利率加權(quán)平均貸款利率4.81%3.47%范圍3.8%6.88%3.26%4.27%賬齡加權(quán)平均賬齡4.00年3.08年范圍0.37.95年0.263.66年剩余期限加權(quán)平均剩余期限11.78年13.08年范圍1.125.58年7.316.24年數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理四、已發(fā)行BS的特征（一）優(yōu)先級證券的比例市場上RS產(chǎn)品般都設(shè)置了優(yōu)先/次級的償付結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品不依賴外部信RS產(chǎn)品的優(yōu)先級證券的信用等級高都為f級且占比也高而級及超額抵押合計占比較低。商業(yè)銀行RS方面f級部分平均占比達(dá)87.99主要分布在80-9的區(qū)間內(nèi)，次級及超額抵押合計平均占比為13.20，主要分布在的區(qū)間內(nèi)住房公積金RS方面，f級部分的平均占比達(dá)89.03主要分在8090的區(qū)間內(nèi)，次級及超額抵押合計平均占比為10.97，主要分在1015的區(qū)間內(nèi)。整體來看，相較于一般的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，無論是商業(yè)銀行RS還是房公積金RS的優(yōu)先級證券所獲信用支持都較低，其主要原因在于基礎(chǔ)資分散性很強(qiáng)放貸機(jī)構(gòu)的放貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，該類資產(chǎn)的信用表現(xiàn)優(yōu)良且穩(wěn)定。圖表7.截至202年6月末已發(fā)行BS產(chǎn)品Af級占比情況數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理圖表8.截至202年6月末已發(fā)行BS產(chǎn)品次級及超額抵押合計占比情況數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理（二）封包期情況商業(yè)銀行RS的加權(quán)平均封包期為0.38年住房公積金RS的加權(quán)平均封包期為0.41年一般封包期越長其累計的利息回收款越多對優(yōu)先級證的信用支持也就越大特別是住房公積金RS為了緩釋負(fù)利差的風(fēng)險而設(shè)置較長的封包期。-3-2-9-6-30 4-3-2-9-6-30 4 數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理（三）基礎(chǔ)資產(chǎn)利率類型及發(fā)行利率的變化情況截至2022年6月末已發(fā)行的RS利率類型主要以浮動利率為主由RS的基礎(chǔ)資產(chǎn)主要以浮動利率為主為防止基礎(chǔ)資產(chǎn)利率重設(shè)帶來的利差化風(fēng)險在證券端也以浮動利率為主同時在參照的基準(zhǔn)利率和調(diào)息的頻率上做了相應(yīng)的匹配2020年P(guān)R機(jī)制落地新增及存量房貸迎來利“換錨考慮“換錨時的利率水平保持不變且基準(zhǔn)水平依然按年調(diào)整預(yù)計短期PR機(jī)制的落地對RS的基礎(chǔ)資產(chǎn)及優(yōu)先級證券的表現(xiàn)影響有限，而長期需關(guān)注利率類型變化對RS產(chǎn)品的影響。2018年以來，受到整個市場資金面逐步寬松的影響，獲得f級評級RS優(yōu)先級證券的發(fā)行利率總體呈下行趨勢。2020年下半年，市場資金面緊發(fā)行利率小幅回升2021年得益于資金面的寬松發(fā)行利率又有所下行圖表1.2015年以來BS的Asf級證券的發(fā)行利率走勢數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理四、存續(xù)BS基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用表現(xiàn)（一）3160天累計逾期率2根據(jù)受托機(jī)構(gòu)報告我們通過考察歷史靜態(tài)池數(shù)據(jù)中3160天的累計逾期分析存續(xù)中的RBS產(chǎn)品的資產(chǎn)池的信用質(zhì)量。按發(fā)起機(jī)構(gòu)類型分成四組大型國有銀全國性股份制商業(yè)銀行城市商業(yè)銀行和住房公積金中心由農(nóng)商業(yè)銀行以及住房儲蓄銀行發(fā)行量較小樣本較少本次分析不作取樣時出于表現(xiàn)期等因素的考慮我們最終選取了表現(xiàn)期超過6個月的168單大國有銀行RS56單全國性股份制商業(yè)銀行RS31單城市商業(yè)銀行RS和6單住房公積金RS作為樣本，以觀測不同類型發(fā)起機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)資產(chǎn)信表現(xiàn)情。各表現(xiàn)期內(nèi)大型國有商業(yè)銀行RS產(chǎn)品的信用表現(xiàn)很好3160的累計逾期率很低除個別幾單累計逾期率增長較快其余產(chǎn)品整體表現(xiàn)較為同。23-0天累計逾期率各表現(xiàn)期內(nèi)逾期3160天的逾期貸款余額之和初始起算日的貸款余額。圖表1.168單大型國有銀行BS產(chǎn)品3160天的累計逾期率數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級整理各表現(xiàn)期內(nèi)，全國性股份制商業(yè)銀行RS的3160天的累計逾期很低。但相較于大型國有商業(yè)銀行RS而言，表現(xiàn)期較長的全國性股份制商業(yè)銀行RS的3160天的累計逾期率差異化更為明顯。由于大多數(shù)產(chǎn)品表現(xiàn)較短，其基礎(chǔ)資產(chǎn)信用表現(xiàn)的穩(wěn)定性尚待觀察。-1 期-2 .-1 益-4 益-3-1 期-2 .-1 益-4 益-3-5 房-1 .-2 益-6 益-7-1 益-8 .-9 家-3 居-1-2 鑫-2 .-1 家-4 益--1 益-2 .-1 居-1 越-1.招銀和家-2 招銀和家-3 .招銀和家-4 招銀和家-5 招銀和家-6.創(chuàng)盈徽元-1 浦鑫安居-2 .招銀和家-7 招銀和家-8 招銀和家-9.益押期-1 惠益期-2 .招銀和家-1 惠益期-3 浦鑫安居-1期-1 家-2 .-4 家-3 家-4-1 益-5 .-2 盈-1元-1房-1.-1企富一-1和-113579135791357913579135791357913579135791357913%%%%%%數(shù)據(jù)來源：受托機(jī)構(gòu)報告，新世紀(jì)評級整理城市商業(yè)銀行RS總計發(fā)行量較小從存續(xù)期表現(xiàn)來看該類產(chǎn)的3160天累計逾期率分化較為明顯不同于大型國有商業(yè)銀行以及全國性股商業(yè)銀行由于城市商業(yè)銀行個貸業(yè)務(wù)基本在本省市內(nèi)經(jīng)營基礎(chǔ)資產(chǎn)借款地區(qū)集中度很高受各地經(jīng)濟(jì)水平房地產(chǎn)市場房貸政策及放貸標(biāo)準(zhǔn)的差化影響城市商業(yè)銀行RS基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用表現(xiàn)差異較大。圖表1.31單城市商業(yè)銀行BS產(chǎn)品3160天的累計逾期率數(shù)據(jù)來源：受托機(jī)構(gòu)報告，新世紀(jì)評級整理截至2022年6月末，處于存續(xù)期內(nèi)的住房公積金RS產(chǎn)品共計6單表現(xiàn)期內(nèi)住房公積金RS的3160天累計逾期率極低基礎(chǔ)資產(chǎn)信用表現(xiàn)明顯好于商業(yè)銀行RS，其原因主要在公積金中心的放貸標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格借款信用質(zhì)量更優(yōu)。圖表1.6單住房公積金B(yǎng)S產(chǎn)品3160天的累計逾期率數(shù)據(jù)來源：受托機(jī)構(gòu)報告，新世紀(jì)評級整理2020年至今受國內(nèi)新冠疫情影響大量企業(yè)出現(xiàn)了關(guān)閉停工延期復(fù)工等現(xiàn)象，導(dǎo)致失業(yè)率有所上升，居民的還款能力承壓。我們基于上述抽樣樣本，對RS的3160天逾期比率3和6190天逾期比率4的動態(tài)變化情況進(jìn)行觀察，分析國內(nèi)新冠疫以來對RS基礎(chǔ)資產(chǎn)信用表現(xiàn)的影響。商業(yè)銀行RS方面20172019年商業(yè)銀行RS的3160天逾期比率大在0.040.06區(qū)間，6190天逾期比率在0.020.04區(qū)間，信用表現(xiàn)好受2020年初新冠疫情影響商業(yè)銀行RS的3160天逾期比率在20203月末出現(xiàn)峰值達(dá)0.1716190天逾期比率相繼在2020年4月末出現(xiàn)峰值達(dá)0.097隨著國內(nèi)疫情得到快速控制企業(yè)大面積復(fù)工3160天逾期比率690天逾期比率快速下降，并逐步回落。然而，隨著國內(nèi)疫情反復(fù)疊加宏觀環(huán)境的變化2021年商業(yè)銀行RS的310天逾期比率大約在0.60.08%區(qū)間6190天逾期比率在0.030.05區(qū)間，仍高于疫情前的逾期比率。2021年12月和2022年3月新型冠狀病毒變種奧密克戎先后在西安和上海兩個千萬級人口的大城市大規(guī)模爆發(fā)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會生活造成嚴(yán)重影響商業(yè)銀行RS的3160天逾期比率在2022年5月末達(dá)到0.108，6190天逾期比在2022年6月末達(dá)到了0.060左右。3當(dāng)月逾期1-0天逾期比率當(dāng)月末各產(chǎn)品逾期1-0天貸款余額之和當(dāng)月末各產(chǎn)品貸款余額之和。4當(dāng)月逾期1-0天逾期比率當(dāng)月末各產(chǎn)品逾期1-0天貸款余額之和當(dāng)月末各產(chǎn)品貸款余額之和。圖表1.商業(yè)銀行BS產(chǎn)品310天逾期比率及190天逾期比率數(shù)據(jù)來源：受托機(jī)構(gòu)報告，新世紀(jì)評級整理住房公積金RS方面20172019年住房公積金RS的3160天逾期比大約在0.020.04%區(qū)間6190天逾期比率在0.010.02區(qū)間信用表優(yōu)于商業(yè)銀行RS產(chǎn)品。20202021年，該類產(chǎn)品3160天逾比率和天逾期比率均出現(xiàn)小幅上升，分別落在0.030.06區(qū)間和0.010.03區(qū)間高于疫情，但上升幅度明顯低于商業(yè)銀行S產(chǎn)品。2022年上半年受奧克在國內(nèi)爆發(fā)的影響，住房公積金RS的3160天逾期比率在2022年5末達(dá)到0.19，6190天逾期比率也在2022年6月末達(dá)到峰值0.06。圖表1.住房公積金B(yǎng)S產(chǎn)品3160天逾期比率及190天逾期比率數(shù)據(jù)來源：受托機(jī)構(gòu)報告，新世紀(jì)評級整理（三）基礎(chǔ)資產(chǎn)的早償情況基礎(chǔ)資產(chǎn)借款人由于各種原因會提前還款如果RS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)池于證券端形成超利差早償將消減超額利差對優(yōu)先級證券的保障程度若是利的情況，早償可緩解負(fù)利差對優(yōu)先級證券的不利影響。商業(yè)銀行一般在前期的13年會針對早償行為設(shè)置不同程度的手續(xù)費(fèi)，3以后通常不會有手續(xù)費(fèi)這時提前還款的意愿會比之前強(qiáng)住房公積金貸款由貸款利水平更低相應(yīng)早償?shù)囊庠敢矔^低然而若是借款人僅為純公積款者，房貸負(fù)債水平較低，若有置換改善性住房的需求，很有可能會早償。圖表1.建元系列BS的累計早償率數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。圖表1.中盈系列BS的累計早償率數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。圖表1.工行系列BS的累計早償率數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。圖表2.滬公積金系列BS的累計早償率數(shù)據(jù)來源：in，新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理五、總結(jié)與展望從RS的發(fā)行看，RS產(chǎn)品的發(fā)起機(jī)構(gòu)越來越多元化，中小銀行逐步參與到該市場中2019年以來受房地產(chǎn)政策調(diào)控的持續(xù)影響各銀行的房貸放緩，RS發(fā)行規(guī)模有所