8/8養老度假村項目案例分析-老年公寓模式養老度假村項目案例分析

——老年公寓模式老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數占總人口數的比例超過10%，或65歲以上的人口數占總人口數的比例超過7%。2007年底全國1%人口抽樣數據顯示，我國65歲以上人口達到10055人，占總人口數的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。

我國自1999年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀發浪潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛

生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。又據預測我國65歲以上老人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3％），增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現與子女

同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住（《城市規劃》2002年第3期）。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4．現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3％的比例為宜（發達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3．設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、

咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

4．規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

5．老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。

三、老年公寓（老年社區）的現狀與問題

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院

和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發展，為解決老年人的養老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發展和特點打下了良好基礎。但是，由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。

1．老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總人口的24.9％，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產導報》2001年18期）。

北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

5．政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。

案例（一）

一、內容概要

二、公司簡介

1.公司概況

2.發展目標

3.現有業務

4.經營理念

5.客戶概況

6.管理隊伍

三、項目市場背景與市場情況分析

1.養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析

2.養老服務社區的市場情況分析

3.主要競爭情況分析

四、SWOT分析與關鍵問題分析

1．機會

2．威脅

3．優勢

4．劣勢

5．關鍵問題

五、目標與目標可行性分析

六、營銷計劃

1．目標市場

2．產品

3．價格

4．渠道

5．促銷

七、財務計劃與財務分析

八、盈利模式、價格定位、一期產品建議

一、內容概要

1．本商業計劃書說明了大連開發股份有限公司準備在2008年，開發“夕陽紅”養老服務社區項目的計劃。

2．本計劃書涉及的時間為2008年~2010年兩年。

3．開發“夕陽紅”養老服務社區項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業鏈，完善了老年產業服務體系；

三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發展開拓市場做出貢獻。

4．本計劃書涉及的主要目標是：分為兩期建設“夕陽紅”養老服務社區成為我國東北部第一個大型現代化的、專業化的、高檔次的老年社區。“夕陽紅”養老服務社區各類住房共2450套，根據精確預估，社區住房銷售的預期收入為24000萬元，社區住房銷售可獲得現金利潤7500萬元，此外還可以得到公用建筑的資產7250萬元。另外，社區每年的管理服務活動將為公司創造利潤153萬元。

5．實現以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業的對本項目的投資分析，實現本計劃書的市場風險不超過3%。

6．“夕陽紅”養老服務社區的總建設成本15769萬元，由于社區在建設中同時銷售，故該項目先期投資為5000萬元，某

某公司可以自籌資金1/2，即2500萬元，其余開發資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優惠。

二、公司簡介

1．公司概況

2．發展目標

3．現有業務

4．經營理念

本公司的經營理念是——在老年服務業務領域內，以誠信經營為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。

本公司的宗旨與使命是——專業性的從事老年服務業務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。

5．管理隊伍

三、項目市場背景與市場情況分析

1．養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析

(1)人口老齡化趨勢

人口老齡化是世界化的發展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區60歲以上的人口達到總人口的10%以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區。按照這個標準，世界上有很多發達國家已經進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經成為世界上老齡化程度最快的國家。

有關數據顯示，2007年我國的總人口達到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總人口的11.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總人口的7.69%）。這表明，我國已經步入了老齡化國家的行列。同時，國內外近期人口預測發現，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。可以預見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現下降趨勢到進入老齡化社會，發達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發展，疾病控制、衛生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化

的加劇。

(2)經濟發展

——國民經濟的快速發展,為社區養老奠定了日益堅實的經濟基礎

據2007年第一次全國經濟普查顯示:2006年,我國的GDP增加16.8%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經濟穩步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養的問題也將得到更好的解決。

(3)政治保障

——黨和國家的重視，為社會養老提供了政策和制度保障

首先，全面建設小康社會發展戰略的實施，特別是科學發展觀的提出，以人為本，重視人的全面發展，從總體上為老有所養創造了良好的大環境。

其次，黨和政府十分重視老有所養問題。從1984年開始，我國各地進行養老保險制度改革，黨中央國務院陸續頒布了《關于企業職工養老保險制度改革的決定》、《關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。

2000年8月,中共中央、國務院發出《關于加強老齡工作的決定》,號召全黨全社會從改革、發展、穩定的大局出發,高度重視和切實加強老齡工作,發展老齡事業,大力營造全社會敬老養老助老風氣。該決定還明確指出,要加強社區建設,依托社區發展老年服務業,進一步完善社區為老年人服務的功能,要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。

2007年黨的十六屆五中全會《關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經濟和社會發展第十一個五年規劃中把老有所養問題放到了十分突出的位置，并指明了發展的方向。

(4)理論與實踐

——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區的社會養老提供了發展的理論和實踐依據

從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經濟政治文化發展水平，家庭養老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現老有所養問題的研究指出，養老仍應以家庭為主，機構養老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區的社會養老提供了有價值的理論支撐。

從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養老”的做法，由政府購買養老服務、加大社區養老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養老服務，既降低了養老成本，還為一些下崗工人提供了就業空間，寧波市的這種做法值得其他地區學習借鑒和推廣。

(5)人文環境

——休閑大連要做全國最佳養老地

大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養老首選地，未來5年將有上億民資進入大連養老業。

75.32萬，這是2007年大連市戶籍60歲以上老年人口數，