西安項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告（討論稿）二零零五年十月報(bào)告關(guān)注點(diǎn)西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全國(guó)的增長(zhǎng)速度（9.5%），反映了宏觀經(jīng)濟(jì)較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。西安市人均GDP（04年：1832.16美元）介于1300-8000美元，講明其房地產(chǎn)進(jìn)展處于快速上升時(shí)期。以人均GDP12%的年平均增長(zhǎng)速度，西安市人均GDP達(dá)到8000美元約需15年左右時(shí)刻，講明西安房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的增長(zhǎng)空間，區(qū)域具備較強(qiáng)的長(zhǎng)期投資潛力。區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在的購(gòu)買能力，為房地產(chǎn)業(yè)步入快速進(jìn)展時(shí)期提供必要的需求基礎(chǔ)。西安樓市處于快速進(jìn)展的前期時(shí)期投資額呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，其中2004年增幅比例為25%。商品房施工面積、竣工面積、銷售面積處于平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，竣工面積略大于銷售面積商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅達(dá)22.3%預(yù)測(cè)常量需求量：至2020年西安市商品住宅潛在需求約在439萬(wàn)平方米/年整體樓市供大于求格局、局部結(jié)構(gòu)性不均衡問題仍會(huì)連續(xù)，即低、中檔產(chǎn)品供求關(guān)系供大于求，而真正高檔次產(chǎn)品在市場(chǎng)上的則呈現(xiàn)供小于求的格局。其中04年供（600萬(wàn)平米）、求（500萬(wàn)平米）區(qū)域客源對(duì)特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機(jī)區(qū)域市場(chǎng)由封閉、盲目向開發(fā)、有序進(jìn)展，利益群體之間的誠(chéng)信機(jī)制有待形成區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目供給主體產(chǎn)品是價(jià)格在3200-3600元/m2、面積在121-140平米、戶型為3/2/2（53%）的產(chǎn)品。區(qū)域滯銷的產(chǎn)品為160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。癥結(jié)為總價(jià)高、功能設(shè)計(jì)不合理、通風(fēng)采光性差。區(qū)域需求要緊產(chǎn)品單價(jià)在2500－3500元/平方米的面積在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。價(jià)格是區(qū)域客源考慮的最要緊因素，其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇。項(xiàng)目目標(biāo)客源定位——一群來(lái)自高新區(qū)、南郊區(qū)域（長(zhǎng)安區(qū)）以及城西（近高新區(qū)）的以自住為主的科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員。項(xiàng)目定位：頤景園系列-現(xiàn)代生態(tài)園林住宅戶型面積及配比戶型比例一房一廳一衛(wèi)（60平方米左右）8%二房二廳一衛(wèi)（80－100平方米）35%三房二廳二衛(wèi)（110-135平方米）50%三房二廳二衛(wèi)（135－150平方米）5%四房二廳二衛(wèi)（150平方米以上）2%商業(yè)設(shè)置：10000平米的SHOPPINGMALL商業(yè)市場(chǎng)的空白、資源的向心聚攏，商業(yè)與住宅的聯(lián)動(dòng)（提高整體入住率、社區(qū)成熟度）、打造“區(qū)域商業(yè)中心”土地增值、價(jià)格跳躍式增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)二、三期利潤(rùn)最大化集團(tuán)由局部住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)-新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)水景營(yíng)造總體沿用頤景園的原有手法，而在水源的維系上可借鑒區(qū)域諸如豪盛時(shí)代華城等的相關(guān)措施目錄TOC\o"1-3"\h\z一、西安差不多概況 11、地理位置 12、氣候 13、人口 14、經(jīng)濟(jì)水平 26、區(qū)域規(guī)劃情況 3二、西安市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展分析 51、房地產(chǎn)進(jìn)展各項(xiàng)指標(biāo)分析 52、房地產(chǎn)以后量預(yù)測(cè) 73、西安樓市區(qū)域分析 7（1）高新區(qū) 9（2）其他區(qū)域 11三、高新區(qū)樓盤分析 121、競(jìng)爭(zhēng)分析 12（1）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 12（2）潛在競(jìng)爭(zhēng)情況 212、區(qū)域樓盤特點(diǎn) 233、區(qū)域供給產(chǎn)品分析 244、區(qū)域需方市場(chǎng)產(chǎn)品分析 285、區(qū)域產(chǎn)品銷售抗性分析 35結(jié)論 36四、項(xiàng)目概況 381、基地情況 382、基地四至 383、規(guī)劃情況 384、配套情況 385、道路狀況 38五、項(xiàng)目SWOT分析 401、SWOT分析 402、建議 42六、客源分析 431、目標(biāo)客源定位 432、客源共性及消費(fèi)特性 46七、產(chǎn)品建議 481、總體構(gòu)想 482、建筑布局 483、建筑形態(tài) 484、戶型面積及配比 485、商業(yè)設(shè)施建議 506、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì) 517、主入口 518、外立面 519、景觀設(shè)計(jì) 5210、會(huì)所設(shè)計(jì) 5511、售樓處 5512、其他產(chǎn)品建議 56八、開發(fā)建議 571、項(xiàng)目開發(fā)周期及案量建議 572、價(jià)格的建議 57附：區(qū)域樓盤信息 59一、西安差不多概況1、地理位置西安，位于關(guān)中盆地中部秦嶺北麓，地跨渭河南北兩岸。東北距首都北京900公里。轄境東西204公里，南北116公里2、氣候?qū)贉貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明。年平均氣溫13.3℃。最高月均26.9℃，最低月均－0.5℃。年降水量614毫米，要緊集中在7、8、9三個(gè)月。全年無(wú)霜期207天，年平均日照1801小時(shí)。風(fēng)沙阻礙較為嚴(yán)峻。3、人口年份2001200220032004西安市人口694.84702.59726.58725非農(nóng)業(yè)人口292300312318總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率1.12%3.47%3.4%-0.1%全市都市化率42．02%42．70%40．91%——數(shù)據(jù)來(lái)源：《西安房地產(chǎn)年鑒》房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展與都市人口增長(zhǎng)、人口導(dǎo)入、都市化之間存在不可分割的聯(lián)系，從西安人口和都市人口變動(dòng)的數(shù)據(jù)反映，人口導(dǎo)入速度越快、都市化進(jìn)展進(jìn)程越快、人口導(dǎo)入動(dòng)力越大，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求量將越大。4、經(jīng)濟(jì)水平GDP：年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全國(guó)的增長(zhǎng)速度（9.5%），反映了宏觀經(jīng)濟(jì)較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。人均GDP：人均GDP亦從10561.42元（02年）至15115.4元（04年），約合1832.16美元，特不是03-04年增幅近20%。表1：西安市GDP增長(zhǎng)變動(dòng)狀況年份2001-20022002-20032003-2004GDP平均增幅12.22%14.15%14.2%人均GDP增幅10.98%5.24%18.4%西安市人均GDP介于1300-8000美元，講明其房地產(chǎn)進(jìn)展處于快速上升時(shí)期。若按照人均GDP12%的年平均增長(zhǎng)速度，西安市人均GDP達(dá)到8000美元約需15年左右時(shí)刻，講明西安房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的增長(zhǎng)空間，區(qū)域具備較強(qiáng)的投資潛力。表2：人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況的關(guān)系人均GDP800-1300美元1300-8000美元8000-13000美元13000美元以上住房房地產(chǎn)時(shí)期住房起步時(shí)期快速上升時(shí)期平穩(wěn)上升時(shí)期下降時(shí)期恩格爾系數(shù)：居民恩格爾系數(shù)開始逐年遞減，講明居民生活正有溫飽型生活向以享受和進(jìn)展為標(biāo)志的富裕生活轉(zhuǎn)變。年份1999200020012002食品支出1945.361985.562023.912205.38人均消費(fèi)支出5360.985445.75815.666419.21城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)36.3%36.5%34.8%34.4%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：西安市居民收入水平（8544元）低于全國(guó)平均水平（9422元），而農(nóng)民收入水平（3143元）遠(yuǎn)高于全國(guó)的狀態(tài)（2936元）表3：西安市2001-2004年收入水平變動(dòng)狀況。年份2001200220032004城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6705718077848544農(nóng)民人均純收入24902642283831436、區(qū)域規(guī)劃情況都市總體規(guī)劃（2004-2020）表4：都市規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃居住人口（萬(wàn)人）建設(shè)用地面積（平方公里）人均居住面積2005286.8245.515201069569520202076578825以后產(chǎn)業(yè)布局中心都市:城墻以內(nèi)，行政中心外遷，進(jìn)展以旅游、商貿(mào)為主的支柱產(chǎn)業(yè)。 外圍多個(gè)方向：布置大型產(chǎn)業(yè):戶縣，結(jié)合高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。結(jié)論：從西安市的GDP、人均GDP、人口的導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)收入及都市規(guī)劃等方面來(lái)看，西安市區(qū)域中心的地位已顯現(xiàn)，對(duì)周邊都市輻射作用加強(qiáng)。區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在的購(gòu)買能力，為房地產(chǎn)業(yè)步入快速進(jìn)展時(shí)期提供必要的需求基礎(chǔ)。

二、西安市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展分析1、房地產(chǎn)進(jìn)展各項(xiàng)指標(biāo)分析投資額:呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，其中，2004年的增幅較大，其增幅比例為25%。施工、竣工、銷售面積:平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，竣工面積略大于銷售面積空置率:商品房空置總面積經(jīng)歷了先減小后增加的態(tài)勢(shì)，其中住宅空置狀況呈現(xiàn)相同的變化。西安市商品房空置率在1%-10%之間，從側(cè)面反映了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于健康的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)供求狀態(tài)保持差不多平衡。均價(jià)走勢(shì):呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅達(dá)22.3%，其從側(cè)面講明了西安整體樓市開始步入快速進(jìn)展期。供求比例:01-03年的西安整體樓市處于一個(gè)進(jìn)展波動(dòng)時(shí)期：一級(jí)市場(chǎng)不規(guī)范、二級(jí)市場(chǎng)被少數(shù)開發(fā)商壟斷、產(chǎn)品處于低層面競(jìng)爭(zhēng)，樓市進(jìn)展亦呈現(xiàn)一定無(wú)序性進(jìn)展，市場(chǎng)處于供小于求的態(tài)勢(shì)。表5：2002-2003年供求比例年份02年03年04年供求比1：1.21:1.25——04年隨著一、二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作的日趨規(guī)范、特不是傳統(tǒng)封閉市場(chǎng)被外來(lái)品牌企業(yè)打破，整體樓市呈現(xiàn)有序進(jìn)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)供略大于求的格局，（04年需求量為500萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品房為600萬(wàn)平方米）應(yīng)指出這是結(jié)構(gòu)性不均衡的供大于求的格局即中低、中檔樓盤供應(yīng)仍呈現(xiàn)供大于求的格局，而市場(chǎng)上真正的高檔產(chǎn)品則呈現(xiàn)供小于求的格局。2、房地產(chǎn)以后量預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)：現(xiàn)有居民改善需求量:由11.25平方米(04年)至25平米(2020年)（25-11.15）平方米*400萬(wàn)人/16=346.25萬(wàn)平米/年新增人口需求量:約為80萬(wàn)平方米至2020年西安市商品住宅潛在需求約在346.25+80=439萬(wàn)平方米/年。3、西安樓市區(qū)域分析樓市區(qū)域分布圖西安房地產(chǎn)板塊要緊有城南、城北、城東、城西板塊組成。（1）高新區(qū)高新區(qū)概況：地理位置：西安高新區(qū)位于西安市南郊，北靠南二環(huán)路，西臨丈八路，東至西萬(wàn)路，規(guī)劃面積30平方公里。距西安中心7-15公里，距西安鐵路貨運(yùn)車站12公里，距西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)52公里，距火車站15-20公里。人口：2004年，高新區(qū)的總?cè)丝跒?-7萬(wàn)人，就業(yè)人口28萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)狀況：01-04年，其經(jīng)濟(jì)呈快速進(jìn)展勢(shì)頭，03、04年GDP增幅均在30%，地點(diǎn)財(cái)政收入亦呈近似同步的速度進(jìn)展。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)情況：園區(qū)內(nèi)落戶有新紀(jì)元廣場(chǎng)、西部電子廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、陜西網(wǎng)管中心、高新國(guó)際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等，現(xiàn)擁有上市公司25家。高新房地產(chǎn)進(jìn)展概況：以批準(zhǔn)征地及商品房開工、竣工面積而言，如下圖：批準(zhǔn)征地點(diǎn)面，征地的幅度曲線波動(dòng)較大，供需方面，近兩年，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)供銷兩旺的局面，商品房開工、竣工面積均出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。數(shù)據(jù)來(lái)源：2003年西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)展報(bào)告區(qū)域代表樓盤：綠地仕嘉新里、紫薇田園都市、世家星城等，具體可參照第三部分。高新區(qū)本身所特有的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)及連帶的需求基礎(chǔ)，為其房地產(chǎn)進(jìn)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，總體而言，區(qū)域樓市處于各板塊的首位，均價(jià)為3600元/平米。（2）其他區(qū)域城東：在西安市區(qū)四大板塊中，城東的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展增速居于中等水平。目前，區(qū)域樓盤整體均價(jià)為3100元/平方米，客源要緊來(lái)自本地區(qū)城鎮(zhèn)居民，其典型代表樓盤是紫昕華庭，售價(jià)2700-3800元/平方米。城北：低價(jià)樓盤、死盤的要緊集中區(qū)。宏林茗座確實(shí)是典型的代表樓盤，其均價(jià)為2900元/平米，針對(duì)對(duì)象是當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層。城西：工礦廠、造紙廠及糧倉(cāng)的要緊集中地，相對(duì)其他幾個(gè)板塊，該區(qū)域開發(fā)的樓盤較少，旭景碧澤園和八水洋房是區(qū)域的代表樓盤，價(jià)格在2470-3250元/平米之間。城南：城南的文教優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，居住氛圍濃厚，社區(qū)生活配套成熟。作為西安重點(diǎn)進(jìn)展新區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益明顯、生活交通配套亦趨于完善，同時(shí)“購(gòu)房入戶”等相關(guān)政策的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)樓市的進(jìn)展注入強(qiáng)大的動(dòng)力，都市楓景、豪盛時(shí)代華庭等樓盤，它們大多是小高層、高層樓盤、且以綜合素養(yǎng)取勝。區(qū)域樓盤價(jià)格在3360元/平米左右。

三、高新區(qū)樓盤分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為高新區(qū)，北靠南二環(huán)路，西臨丈八路，東至西萬(wàn)路樣本類型：六個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和八個(gè)一般項(xiàng)目1、競(jìng)爭(zhēng)分析（1）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析重點(diǎn)分析點(diǎn)為戶型面積及配比、銷售價(jià)格、物業(yè)情況、媒體通路等，以對(duì)本案產(chǎn)品打造及銷售推廣工作提供重要信息。表6：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案差不多情況樓盤名稱占地面積（平方米）總建面積（平方米）容積率戶型配比單價(jià)（元/平方米）總價(jià)區(qū)間都市楓景夏日景色（一期）6.43萬(wàn)（一期2.9萬(wàn)）22.51萬(wàn)(一期10.18萬(wàn))3.5（43-49平米）的1/0/1：168戶85.05平米的2/1/1：28戶100平米的2/2/1：56戶122-140平米的3/2/2：409戶160平米的4/2/2：54戶小高層：3020-3530高層：2850-3660小高層：36.8-49.42萬(wàn)高層：12.25-47.2萬(wàn)高新楓林綠洲(二期)68.2萬(wàn)150萬(wàn)2.2118平米的3/2/2：96左右戶149-152平米的4/2/2：96左右167-181平米的4/2/3：184左右249.6、300平米的復(fù)式：90左右3600-460042．4-114.8萬(wàn)豪盛時(shí)代華城（三期）3.3萬(wàn)13萬(wàn)3.9132、150平米的3/2/2：184戶135平米的4/2/2：46174-176平米的5/2/2：463450-386045.5-67.9萬(wàn)世家星城（三期）55萬(wàn)75萬(wàn)1.36102平米的2/2/1；140平米的3/2/2180平米的復(fù)式（樓盤共有7000多戶，當(dāng)期開發(fā)三期戶數(shù)不詳）均價(jià)288029.3-51.8萬(wàn)綠地世紀(jì)城——仕嘉公寓32.5萬(wàn)80萬(wàn)（一期19.6萬(wàn)）2.496、98平米的2/2/1：214戶126、130平米的3/2/2：239154平米的4/2/2：18176、230平米的5/2/3（復(fù)式）：43300-440031.6-79.2萬(wàn)紫薇田園都市146.52萬(wàn)180萬(wàn)1.288、97、100平米的2/2/1；135平米的3/2/2；156平米的4/2/2；180、240平米的5/2/3（復(fù)式）高層戶型統(tǒng)計(jì)共計(jì)：約3500多套2400-370021.1-88.8萬(wàn)本案17.1萬(wàn)34萬(wàn)2（60平方米左右）的1/1/1；8%（80－100平方米）的2/2/1；35%（110-135平方米）的3/2/2；50%（135－150平方米）的3/2/2；5%（150平方米以上）的4/2/2；2%3500（參考價(jià)）25-60萬(wàn)高新楓林綠洲(二期)社區(qū)規(guī)劃：3條步行街1200米生態(tài)谷5000平米會(huì)所1公里林蔭大道產(chǎn)品規(guī)劃：二期由4棟碟式高層、2棟純復(fù)式樓和1棟板式小高層組成銷售情況：共分五期開發(fā)，當(dāng)期開發(fā)二期，07年五期全部開發(fā)完工上市時(shí)刻04．8，交房時(shí)刻06.5，去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以當(dāng)?shù)乇臼腥速?gòu)買為主,外地購(gòu)房則以延安(陜北地區(qū))居多；用以自主，投資較少；一般年齡在30-45歲購(gòu)買者多營(yíng)銷思路：“生態(tài)谷純水岸新街區(qū)生活”“生態(tài)運(yùn)動(dòng)教育陽(yáng)光”推廣手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢(shì)：水景規(guī)劃，迎合市場(chǎng)需求；大型社區(qū)，會(huì)所等相關(guān)配套齊全；電梯型純復(fù)式景觀樓產(chǎn)品，是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)劣勢(shì)：產(chǎn)品高密度開發(fā)，阻礙居住的采光性；07年全部竣工，開發(fā)周期較長(zhǎng)，勢(shì)必給前期入住居民帶來(lái)一定的不便；周遍同期開發(fā)樓盤多，其競(jìng)爭(zhēng)壓力大

豪盛時(shí)代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃：23000平方米江南山水園林2000多平方米會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：共由9棟23樓高層組成，其中三期由3棟高層組成銷售情況：共分三期開發(fā)，上市時(shí)刻04.9，交房時(shí)刻05年底，去化量41套/月，去化速度89%營(yíng)銷思路：“水岸名邸一切差不多上好宅標(biāo)準(zhǔn)除了價(jià)格”推廣手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設(shè)計(jì)具特色；先做景觀后銷售，市場(chǎng)反映效果好劣勢(shì)：棟距小，低層戶型采光不夠；部分房型設(shè)計(jì)欠缺合理

世家星城（三期）社區(qū)規(guī)劃：2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：三期由10棟小高層、高層組成銷售情況：共分3期開發(fā)，當(dāng)期為3期，上市時(shí)刻05.3（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）05.6上市；交房時(shí)刻05年底客源：本市居民購(gòu)買為主，異地購(gòu)房為輔；自住居多營(yíng)銷思路：“打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅”推廣手段：“付5萬(wàn)頂7萬(wàn)”活動(dòng)(在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,只要先付5萬(wàn)元定金,開盤后購(gòu)買可抵消7萬(wàn)元房款)媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢(shì)：社區(qū)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全；周遍名校多，居住環(huán)境好；借學(xué)校優(yōu)勢(shì)，吸引大量客戶劣勢(shì)：產(chǎn)品總體品質(zhì)一般

綠地世紀(jì)城——仕嘉公寓社區(qū)規(guī)劃：10萬(wàn)平米綠化；120萬(wàn)平米坡地（9洞高爾夫）；65000水景；商業(yè)街；15000會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、酒店、辦公、會(huì)展中心、酒店式公寓、商業(yè)為一體的綜合社區(qū)；一期由2棟11層、2棟18層及2棟24層的小高層、高層組成銷售情況：共分3期；下期開發(fā)上市時(shí)刻2期04.9；交房時(shí)刻05.6；去化量70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%客源：以當(dāng)?shù)乇臼腥速?gòu)買為主；自主居多；投資占有一定比例營(yíng)銷思路：“120萬(wàn)平米首席國(guó)際親水社區(qū)”“西安高新中央商務(wù)區(qū)”推廣手段：一次性購(gòu)房可享受98-99折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；綠地主頁(yè)及相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)：知名企業(yè)樓盤，名牌效益明顯；社區(qū)內(nèi)部配套齊全，有商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等多項(xiàng)設(shè)施；房型設(shè)計(jì)普遍較好，南北通透、采光足，戶戶全明設(shè)計(jì)；大量水系景觀的營(yíng)造，受到眾多市民的追捧劣勢(shì)：因西安當(dāng)?shù)氐臍夂蜃璧K，設(shè)露天式陽(yáng)臺(tái)，肯能會(huì)造成房屋內(nèi)塵土較多的現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)雷同性產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)力較大紫薇田園都市社區(qū)規(guī)劃：5萬(wàn)多平方米的中央綠地廣場(chǎng)；14萬(wàn)平方米俱樂部產(chǎn)品規(guī)劃：有多層、小高層、高層、花園洋房、TOHO及老年公寓構(gòu)成銷售情況：同期開發(fā)（銷售至今2年多）；上市時(shí)刻02.7（多層），04.5（小高層、高層）；交房時(shí)刻05.10（高層）客源：以本地人購(gòu)買為主，外地購(gòu)房以陜北地區(qū)居多；自主為主，投資者甚少營(yíng)銷思路：“精英人文成熟社區(qū)”推廣手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；9層以上可享受99折，15層以上98折；報(bào)刊媒體為主流；戶外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢(shì)：社區(qū)是目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的樓盤，受當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注；樓盤是政府扶持項(xiàng)目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；大型社區(qū)配套齊全;劣勢(shì)：項(xiàng)目在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在一定問題；目前項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施配套較少；高層頂層面積設(shè)計(jì)較大，總價(jià)過高，造成市民難以承受

都市楓景夏日景色（一期）社區(qū)規(guī)劃:28000平方米商業(yè)1700平方米幼兒園3100平方米公共綠地產(chǎn)品規(guī)劃:共有十棟小高層和二棟高層組成一期由一棟32層高層、六棟18層小高層銷售情況：共分二期開發(fā)，當(dāng)期開發(fā)一期，下期開發(fā)二期（5號(hào)地塊）客源：當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?；自主居多；相?dāng)一部分客戶來(lái)自于高科新花園業(yè)主（高科新花園是同家開發(fā)公司建筑的）營(yíng)銷思路：“都市中的風(fēng)景風(fēng)景中的都市”“2005關(guān)注高科集團(tuán)高科房產(chǎn)”“關(guān)注都市風(fēng)景夏日景色”推廣手段：截止到3月8日，內(nèi)部訂購(gòu)，價(jià)格優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢(shì)：高科房產(chǎn)樓盤品牌效益顯著；棟距52米，采光度高，相當(dāng)受購(gòu)房者歡迎；板式小高層房型（三室），戶型設(shè)計(jì)合理，屬經(jīng)典房型劣勢(shì)：1室的房型設(shè)計(jì)朝北，對(duì)采光、日照有一定阻礙

（2）潛在競(jìng)爭(zhēng)情況中海外集團(tuán)于2003年以近2.4億元獲得南二環(huán)西段一地塊，動(dòng)向不明。和記黃埔以10.05億元拿下高新區(qū)二期727畝土地使用權(quán)，動(dòng)向不清晰。廣廈房產(chǎn)、珠江投資、新鴻基、名流置業(yè)等全國(guó)知名地產(chǎn)公司進(jìn)駐西安。表7：區(qū)域其他典型個(gè)案情況案名建筑面積占地面積容積率價(jià)格（元/平米）主力戶型銷售情況八水洋房528003/2/1115.34項(xiàng)目共400多套房源，剩余三成楓韻藍(lán)灣3013.72.1不詳1-3室40-120不等項(xiàng)目共有2000多套房源，分二期開發(fā)，目前一期開發(fā)1500套左右，未銷售，情況不詳家天下14.352.86（二期）3050（三期）3100（二期）3/2/2138.76-143.62（三期）2/2/190共有1058套，二期房源60套左右，現(xiàn)推出三期共400套房源世紀(jì)頤園35003/2/2134、140共有二棟住宅樓，一棟團(tuán)購(gòu)，一棟可售房源192套，剩余20多套我愛我家6點(diǎn)式：3100-4400板式住宅：3050-3600板式：3/2/2119、126平方米點(diǎn)式：1室33-51平方米項(xiàng)目共分二期開發(fā)，現(xiàn)二期開發(fā)點(diǎn)式小戶型，共672戶，已銷售80%新西蘭(二期)165.92.736003/2/2131-136項(xiàng)目正銷售二期，去化90%，剩余10套左右房源旭景碧澤園(二期)827803/2/2101-127項(xiàng)目總1817戶，現(xiàn)開發(fā)二期，約612戶左右，剩余約70套，后期開發(fā)三期，約600套左右紫昕花庭31002/2/1、3/2/286-138項(xiàng)目共1076戶，一期全部銷售，剩余600多套2、區(qū)域樓盤特點(diǎn) 產(chǎn)品面：區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主。戶型以三房為主、戶型面積在121-140平米為主戶型類型及戶型面積相對(duì)偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)時(shí)期相吻合，且戶型是適度放大。區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大客源面：三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購(gòu)房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士（陜北），三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時(shí)一個(gè)不容忽視的客源來(lái)源渠道為團(tuán)購(gòu)。區(qū)域客源對(duì)諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關(guān)注度銷售推廣面：區(qū)域價(jià)格漲幅緩慢，但景觀和朝向?qū)r(jià)格的阻礙較大區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格較05年初均有不同程度的上漲（一般在150元左右/平米），但較04年下半年的增速而言明顯趨緩。在阻礙價(jià)格的諸多因素中，其環(huán)境和朝向等因素阻礙較大，南向和北向的差價(jià)可能在15-20%。華商報(bào)、西安晚報(bào)是樓盤推廣的要緊手段，其中華商報(bào)比例運(yùn)用面更廣

3、區(qū)域供給產(chǎn)品分析注：以下資料統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于在售樓盤：都市楓景、楓林綠洲、豪盛時(shí)代華庭及綠地世紀(jì)城。樓盤名稱都市楓景豪盛時(shí)代華城綠地世紀(jì)城-仕嘉公寓高新楓林綠洲規(guī)模（萬(wàn)方）22.511380150物業(yè)類型小高層、高層高層小高層、高層小高層、高層戶型1/1/1、2/1/1、2/2/1、3/2/2、4/2/23/2/2、4/2/2、5/2/22/2/1、3/2/2、4/2/2、5/2/3（復(fù)式）3/2/2、4/2/2、4/2/3、復(fù)式面積（平米）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=43-49：85.05：100：122-140：1603/2/2：4/2/2：5/2/2=132、150：135：174-1762/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復(fù)式）=96、98：126、130：154：176、2303/2/2：4/2/2：4/2/3：復(fù)式=118：149-152：167-181：249.6、300套數(shù)（套）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=168：28：56：409：543/2/2：4/2/2：5/2/2=184：46：462/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復(fù)式）=214：239：18：43/2/2：4/2/2：4/2/3：復(fù)式=96：96：184：90均價(jià)（元/平米）小高層：3020-3530高層：2850-36603450-38603300-44003600-4600總價(jià)（元/平米）小高層：36.8-49.42高層：12.25-47.245.5-67.931.6-79.242.4-114.8重點(diǎn)項(xiàng)目戶型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/2（53%）、2/2/1（15%）、4/2/2（11%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。面積配比區(qū)域產(chǎn)品面積呈現(xiàn)偏大的趨勢(shì)，121-140平米的占到五成，較大戶型141-160平米以上的也占到16%，講明區(qū)域?qū)γ娣e需求是放大的。各戶型面積分布二室二室的戶型中，以二室二廳一衛(wèi)為主體，所占比例為91%。三室三室二廳二衛(wèi)戶型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶型的面積在125-135平米的比例最高，約占62%。戶型面積與銷售關(guān)系分析調(diào)研顯示:暢銷戶型：一是面積在100平方米左右的二房，二是125-135平米的三房，且此類戶型上市場(chǎng)供應(yīng)的主體。滯銷戶型：160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。銷售價(jià)格西安市住宅市場(chǎng)的價(jià)格集中在3200-3400元/m2上，其它價(jià)格是由于各自產(chǎn)品特性決定的。物業(yè)費(fèi)案名都市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市物業(yè)費(fèi)（不含電梯費(fèi)）不詳1.21.2最高1.511.2從物業(yè)治理費(fèi)來(lái)看，多為1.2元/平方米·月?；谑忻裨谖飿I(yè)治理費(fèi)支付上的有限性，建議本案在該項(xiàng)費(fèi)用上應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)、合理定價(jià)。車位案名都市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市車位配比1：0.41：0.61：0.51：11：0.61：0.6售價(jià)——9萬(wàn)8-9萬(wàn)8-10萬(wàn)8-9萬(wàn)8-10萬(wàn)配比一般為1：0.6，個(gè)不高檔樓盤可達(dá)1：1（綠地世紀(jì)城）從停車形式來(lái)看，以地下車庫(kù)結(jié)合地面停車為主。車位售價(jià)一般在8-10萬(wàn)元。媒體通路報(bào)紙：當(dāng)?shù)貥潜P宣傳上的主力媒體，以華商報(bào)、西安晚報(bào)等為主。電視：電視頻道有西安都市新家園和金房產(chǎn)。網(wǎng)站：www.800j.cc。其他陽(yáng)臺(tái)案名都市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市陽(yáng)臺(tái)（封與不封）不詳部分封封部分封封封陽(yáng)臺(tái)多采納封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，以隔離風(fēng)沙和塵土，但也因封閉陽(yáng)臺(tái)存有一定采光問題，故亦有項(xiàng)目采納部分封、部分不封的方式4、區(qū)域需方市場(chǎng)產(chǎn)品分析區(qū)域購(gòu)房者理想建筑類型選擇分析區(qū)域客源對(duì)多層有相當(dāng)?shù)钠茫浯螢樾「邔印^(qū)域購(gòu)房者對(duì)小高層以及高層在銷售上沒有明顯的抗性。消費(fèi)者房屋朝向選擇分析對(duì)購(gòu)房者的消費(fèi)行為進(jìn)行研究后，我們發(fā)覺，在區(qū)域內(nèi)，購(gòu)房者對(duì)房屋朝向的選擇極其看重，如下圖所示：南北對(duì)流的純板式住宅最受關(guān)注，其次為朝南的房型，而朝北及東西向的房型有明顯抗性。區(qū)域客源對(duì)房屋面積的選擇81－130平方米的房屋面積占86％，為需求主體。其中81－110平方米占39％，111－130平方米占29％。50－80平方米的需求占19％，從側(cè)面講明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤ＯM(fèi)者房型結(jié)構(gòu)需求分析購(gòu)房者對(duì)房型的選擇如下圖所示：二房占據(jù)主體地位、為53％，其次為三房、占據(jù)35％，這兩者為購(gòu)房者的首選房型。消費(fèi)者客廳需求分析因區(qū)域客源對(duì)光照有相當(dāng)程度的要求，因此我們對(duì)客廳需求作了專項(xiàng)分析，如下圖所示：區(qū)域客源極為看中對(duì)客廳功能的細(xì)分，二廳占有絕對(duì)比重。三廳以及四廳所占比例專門少，講明區(qū)域目前仍以滿足差不多居住需求為主，并未過渡到享受型需求。消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間需求分析因產(chǎn)品設(shè)計(jì)的需要，我們對(duì)衛(wèi)生間的需求情況也作了特不的分析，如下圖所示：一個(gè)衛(wèi)生間的需求為45％，二個(gè)衛(wèi)生間的需求為53％，兩者占據(jù)主體，為98％。對(duì)三個(gè)衛(wèi)生間和四個(gè)衛(wèi)生間的需求極少，這和區(qū)域客源對(duì)房型和面積的需求差不多吻合。區(qū)域客源房屋結(jié)構(gòu)總體需求為81－130平方米的2/2/1和3/2/2。消費(fèi)者對(duì)房屋理想單價(jià)需求分析我們對(duì)區(qū)域客源在理想狀態(tài)下的心理單價(jià)進(jìn)行了專項(xiàng)研究，如下圖所示：區(qū)域客源的心理單價(jià)區(qū)間在2500－3500元/平方米的占有要緊比例，為63％。對(duì)3500－4500元/平方米的單價(jià)有一定心理承受能力，對(duì)2500元/平方米有相當(dāng)?shù)男睦眍A(yù)期。這與市場(chǎng)單價(jià)區(qū)間差不多相符，講明目前單價(jià)區(qū)間差不多得到區(qū)域客源認(rèn)可。消費(fèi)者對(duì)房屋理想總價(jià)的需求分析我們對(duì)區(qū)域客源在理想狀態(tài)下的總價(jià)區(qū)間進(jìn)行了研究，如下圖所示：總價(jià)區(qū)間在21－30萬(wàn)之間的，得到區(qū)域客源的普遍認(rèn)同，對(duì)20萬(wàn)以下的總價(jià)有一定程度的向往，與房屋面積需求以及單價(jià)預(yù)期相乘所得總價(jià)預(yù)期差不多一致?？們r(jià)在70萬(wàn)以上時(shí)，所占比例明顯減少，講明區(qū)域高端客戶有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況差不多相符。消費(fèi)者購(gòu)房要緊考慮因素分析對(duì)區(qū)域客源購(gòu)房要緊考慮因素的分析有利我們對(duì)客源需求進(jìn)行細(xì)分，有側(cè)重的打造和宣傳產(chǎn)品，其具體分布如下圖所示：價(jià)格仍然是區(qū)域客源考慮的最要緊因素。其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇?？驮磳?duì)物業(yè)治理有相當(dāng)程度的重視項(xiàng)目客源對(duì)開發(fā)商實(shí)力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場(chǎng)上部分客源對(duì)房產(chǎn)品牌的追隨。5、區(qū)域產(chǎn)品銷售抗性分析案名剩余戶型面積剩余量全部與大面積剩余量比楓林綠洲3/2/24/2/24/2/3118149167-1817099%豪盛時(shí)代華庭3/2/24/2/25/2/21501351742499%綠地仕嘉公寓3/2/24/2/2復(fù)式130154176、2304590%八水洋房3/2/21232015%家天下3/2/2138-1434270%世紀(jì)頤園3/2/24/2/2復(fù)式130、1401603602099%我愛我家3/2/24/2/2120、1261345060%新西蘭(二期)3/2/2復(fù)式131-1502201099%旭景碧澤園(二期)3/2/24/2/21361685571%紫昕花庭3/2/213835059%紫薇田園都市復(fù)式180、240————世家星城復(fù)式180————楓韻藍(lán)灣————————都市楓景————————三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)及復(fù)式，面積普遍偏大導(dǎo)致總價(jià)過高是滯銷的要緊緣故有些房型面積沒得到有效操縱，且設(shè)計(jì)缺乏合理性、功能未能細(xì)分，導(dǎo)致銷售抗性。目前碟式物業(yè)還擁有一定份額，該設(shè)計(jì)使部分房屋在通風(fēng)、采光上存在專門大不足，導(dǎo)致較難去化。功能的分區(qū)雜亂，導(dǎo)致居住的舒適性不高，造成銷售緩慢。結(jié)論區(qū)域客源對(duì)特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機(jī)區(qū)域市場(chǎng)由封閉、盲目向開發(fā)、有序進(jìn)展，利益群體之間的誠(chéng)信機(jī)制有待形成區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目供給主體產(chǎn)品是價(jià)格在3200-3600元/m2、面積在121-140平米、戶型為3/2/2（53%）的產(chǎn)品。區(qū)域滯銷的產(chǎn)品為160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。癥結(jié)為總價(jià)高、功能設(shè)計(jì)不合理、通風(fēng)采光性差。區(qū)域需求要緊產(chǎn)品單價(jià)在2500－3500元/平方米的面積在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。價(jià)格是區(qū)域客源考慮的最要緊因素，其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋的朝向的選擇。

四、項(xiàng)目概況1、基地情況地塊處于西安市南郊，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)三期長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)，企業(yè)一號(hào)公園對(duì)面，距2200畝西部第一大盤社區(qū)500米，距離鼓樓20公里。2、基地四至地塊西臨西萬(wàn)路，北靠西安車管所，東南2面為規(guī)劃道路。3、規(guī)劃情況土地面積：256.92畝，171108平方米容積率：2.04、配套情況周邊配套設(shè)施相對(duì)缺乏，目前僅有紫薇田園都市項(xiàng)目的相關(guān)配套設(shè)施——西安高新國(guó)際學(xué)校、高新一中國(guó)際部、文化廣場(chǎng)、商業(yè)走廊、國(guó)際幼兒園。5、道路狀況地塊西面是雙向四車道的西萬(wàn)路，北與太白路相連，南通秦嶺旅游度假區(qū)及野生動(dòng)物園，路況平坦，車流量較多，其中以重機(jī)車輛為主，噪音70-80分貝。西萬(wàn)路車流量情況統(tǒng)計(jì)如下：（貨車包括拖拉機(jī)）2005年3月3日/星期四/上午11：00南至北：轎車2輛/分鐘，小貨車15輛/分鐘北至南：轎車6輛/分鐘，貨車2輛/分鐘2005年3月3日/星期四/上午17：00南至北：轎車8輛/分鐘，小貨車18輛/分鐘北至南：轎車12輛/分鐘，貨車5輛/分鐘

五、項(xiàng)目SWOT分析1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)：西臨西萬(wàn)路，出行動(dòng)向較為便利地塊介于高新區(qū)、高教區(qū)之間，為項(xiàng)目開發(fā)提供穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)地塊呈西低東高的坡地，有利于坡地景觀的塑造項(xiàng)目本身自帶部分建筑及景觀，可巧加利用，在節(jié)約前期成本的同時(shí)，有利于前期項(xiàng)目的塑造地塊現(xiàn)有人工水系，加以利用，可節(jié)約項(xiàng)目水景營(yíng)造的成本項(xiàng)目原有溫泉眼和三個(gè)冷水眼，可充分利用（如提供24小時(shí)熱水），使之成為產(chǎn)品賣點(diǎn)集團(tuán)公司所具備的資金、人脈優(yōu)勢(shì)及在多年開發(fā)所積存的成功經(jīng)驗(yàn)。劣勢(shì)：原有地塊對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃，有一定程度限制，如平坦土地將會(huì)增大前期建設(shè)成本項(xiàng)目西面西萬(wàn)路，過往車輛以重型機(jī)車為主，廢氣、環(huán)境污染嚴(yán)峻目前項(xiàng)目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，差不多依靠紫薇田園都市地塊西南方向?yàn)檗r(nóng)民回遷房，受其素養(yǎng)阻礙，會(huì)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)提升有一定阻礙由于當(dāng)?shù)貧夂蚧覊m較大，水資源缺乏，對(duì)項(xiàng)目水景建設(shè)、維護(hù)提出挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)：按照西安市“住宅開發(fā)中心南移”的規(guī)劃格局，會(huì)加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無(wú)形之中可提升項(xiàng)目自身的價(jià)值區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，差不多吻合公司一貫的生活居住理念西安本身區(qū)位優(yōu)勢(shì)及高新的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買實(shí)踐，可為我項(xiàng)目提供一定的客戶來(lái)源以外地品牌公司介入為契機(jī)，區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)作日趨規(guī)范，這為項(xiàng)目開發(fā)提供一個(gè)健康的進(jìn)展環(huán)境區(qū)域現(xiàn)有水景樓盤，其營(yíng)造過于表面化，真正類似“頤景園”的產(chǎn)品仍屬空白。威脅：在售樓盤（綠地）及待開發(fā)樓盤（和記黃浦）規(guī)模大且品牌高，客源分流、并會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出時(shí)造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力地塊周邊區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，其動(dòng)向不明晰，這對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅區(qū)域客源需求理念的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)時(shí)刻，新進(jìn)項(xiàng)目易面對(duì)去化緩慢的銷售壓力2、建議項(xiàng)目原有建筑、景觀，可采納因地適宜改造，以最大可能節(jié)約開發(fā)成本沿西萬(wàn)路可建綠地、隔離帶，弱化西萬(wàn)路噪音、污染等問題考慮購(gòu)買力因素及區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的空白，建議采納集中商業(yè)形式，可考慮建設(shè)區(qū)域商業(yè)形態(tài)引進(jìn)先進(jìn)的保安監(jiān)控設(shè)備，確保社區(qū)安全的同時(shí)提升社區(qū)的居住品質(zhì)。產(chǎn)品建議上可考慮“頤景園”產(chǎn)品的區(qū)域移植，以填補(bǔ)市場(chǎng)之空白區(qū)域市場(chǎng)的啟動(dòng)尤為重要，可考慮與當(dāng)?shù)仄放迫缱限表?xiàng)目進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。

六、客源分析針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)以及項(xiàng)目產(chǎn)品定位的需要，我們對(duì)項(xiàng)目的客源進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查和研究，并通過以下部分分不研究目前客源的現(xiàn)狀及需求，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客源的圈定及產(chǎn)品定位提供相關(guān)的依據(jù)。1、目標(biāo)客源定位區(qū)域分布在本區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)的客源差不多以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。具體分布入下圖所示：客源的區(qū)域歸屬概念強(qiáng)、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來(lái)自高新區(qū)和南郊區(qū)域（長(zhǎng)安區(qū)）的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補(bǔ)充。職業(yè)分布分析：項(xiàng)目區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、研究以及大學(xué)城為依托，各類職業(yè)人群的分布為：中科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員占有相當(dāng)比例，是其購(gòu)房主體。鑒于項(xiàng)目所在區(qū)域更接近西安大學(xué)城的專門性，我們認(rèn)為，中高校職員和科研機(jī)構(gòu)的工作人員所占的比例將會(huì)有所上升?？紤]到西安的專門性，政府部門工作人員在項(xiàng)目中所占的比例也不可忽視。購(gòu)房目的分析區(qū)域內(nèi)二手房交易不活躍，購(gòu)房以自住為主，如下表所示：區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)量較為充足，購(gòu)房者新房選擇余地較大，通?？刹荒苋ミx購(gòu)二手房居住，區(qū)域房產(chǎn)投資以出租為主或者作長(zhǎng)線投資，短線投資極少。因工作需要在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的外地人占有一定的比例，這部分人的購(gòu)房行為是投資兼自住。消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)分析區(qū)域購(gòu)房者集中在40歲以下，其中30－35歲比例最高，25－30歲也占有相當(dāng)比例。區(qū)域購(gòu)房者將會(huì)以二口和三口之家為主，單身也將有一定占比例。因?yàn)橘?gòu)房主體集中在40歲以下，因此，對(duì)新興事物的同意能力較強(qiáng)，對(duì)公司進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)有相當(dāng)?shù)睦?。通過以上資料顯示，本項(xiàng)目的目標(biāo)客源為：來(lái)自高新區(qū)、南郊區(qū)域（長(zhǎng)安區(qū)）以及接近高新區(qū)的城西的科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員為項(xiàng)目購(gòu)房主體。其以自住為主，通常為二口和三口之家，但單身也占有一定比例。2、客源共性及消費(fèi)特性年齡集中在40歲以下，家庭結(jié)構(gòu)小型化，多為兩口或三口之家，因此居住空間不宜過度放大整體素養(yǎng)較高，對(duì)新奇事物有較快的接收能力目前價(jià)格因素為購(gòu)房首要考慮因素，心理單價(jià)在區(qū)間在3500－4000元之間，總價(jià)在55萬(wàn)以下對(duì)多層有一定程度的偏好，但對(duì)高層的抗性表現(xiàn)不明顯對(duì)居住品質(zhì)有相當(dāng)向往，但為其提供一定量的支付有所抗性，消費(fèi)心理尚需要引導(dǎo)和培養(yǎng)對(duì)采光有特不的喜好，對(duì)通風(fēng)條件也有一定程度的偏愛。從朝向選擇上，南北通透的最好，純南的朝向其次，北向的朝向以及西曬嚴(yán)峻的有抗性對(duì)水景有相當(dāng)程度的偏愛、對(duì)建筑風(fēng)水沒有明顯的取向一般對(duì)生活和商業(yè)配套有較高程度的關(guān)注區(qū)域自備車和摩托車的擁有量比例不高，對(duì)道路狀況和停車條件的關(guān)注程度不高，而對(duì)出行動(dòng)向及公共交通狀況有一定的關(guān)注受西部地區(qū)區(qū)域限制，人口整體素養(yǎng)不高，且有相當(dāng)數(shù)量的回民，治安狀況不夠理想，因此對(duì)小區(qū)的治安及其在物業(yè)治理方面的體現(xiàn)要求較高

七、產(chǎn)品建議八、開發(fā)建議上海圣泰—中銳機(jī)構(gòu)二零零五年三月

附：區(qū)域樓盤信息城東區(qū)域樓盤房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱紫昕花庭地址東二環(huán)金花北路301號(hào)（胡家廟十字北150米）售樓電發(fā)商西安富萊明置業(yè)有限公司總占地面積總3.5萬(wàn)平方米總建筑面積總14.5萬(wàn)平方米當(dāng)期開發(fā)一、二期容積率4.1綠化率40%建筑形態(tài)17棟高層、小高層圍合組成景觀特點(diǎn)15000平方米新加坡陽(yáng)光水景園林設(shè)計(jì)，S形水系貫穿社區(qū)配套設(shè)施下沉式廣場(chǎng)、庭園、晨練廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型63-190單價(jià)范圍2700-3800總價(jià)范圍17-72物業(yè)治理物業(yè)費(fèi)：0.9元（電梯費(fèi)：平均27元/月，每層加減2元左右）車位配比1:0.4去化情況60%左右（共1076戶，剩余600多套）營(yíng)銷概念及手段概念：王牌2005年西安最紅生活盡在東二環(huán)超空間最好的留給最愛的手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)地理位置距城中心較偏景觀設(shè)計(jì)新穎，提倡新加坡園林景觀居住社區(qū)120-140平米，6米挑空躍層，成為產(chǎn)品最大賣點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱家天下地址長(zhǎng)樂東路距幸福中路三百米售樓電發(fā)商西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司總占地面積總5萬(wàn)平方米總建筑面積總14.3萬(wàn)平方米當(dāng)期開發(fā)二、三期容積率2.86綠化率30%建筑形態(tài)十棟住宅，其中包括三棟五加一式花園洋房、三棟小高層和四棟高層景觀特點(diǎn)臺(tái)地式景觀規(guī)劃，西南高東北低的坡地設(shè)計(jì)，配有2000多平米的中央園林景觀及通往東西兩邊的吊橋及休閑平臺(tái)。配套設(shè)施2萬(wàn)平米商業(yè)、超市、會(huì)所（書吧、健身房）、社區(qū)配有雕塑公園、流泉、蓮花池組團(tuán)、文化廣場(chǎng)、兒童樂園等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型（二期）3/2/2138.76-143.62（三期）2/2/190單價(jià)范圍（二期）2850-3350（三期）均價(jià)3100總價(jià)范圍（二期）39.5-48.1（三期）平均27.9上下物業(yè)治理西安紫薇物業(yè)治理有限公司物業(yè)費(fèi)：1元（電梯費(fèi)：0.2元起）車位配比1：0.8去化情況（二期）65%（剩余60多戶）營(yíng)銷概念及手段概念：文化成就夢(mèng)想居住演繹人生手段：首付可分期付款（30%首付，先付2萬(wàn)元，后再付二次分不是6月和年底）一次性購(gòu)房可享受5%優(yōu)惠按揭享受4%優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)紫薇地產(chǎn)樓盤信譽(yù)度高坡地造景，設(shè)計(jì)新穎城南樓盤房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱我愛我家地址東儀路電子西路售樓電發(fā)商西安蒂森實(shí)業(yè)進(jìn)展有限公司總占地面積總4.5萬(wàn)平方米總建筑面積總11.5萬(wàn)平方米當(dāng)期開發(fā)建面容積率2.56綠化率41%建筑形態(tài)由六棟板式樓和一棟點(diǎn)式樓構(gòu)成景觀特點(diǎn)整個(gè)社區(qū)由四大親水主題區(qū)——主題運(yùn)動(dòng)園、兒童游戲區(qū)、野趣水景區(qū)和老年活動(dòng)區(qū)構(gòu)成，擁10000平米大規(guī)模中心花園，共享18000平米綠化配套設(shè)施運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、水景池、幼兒園、羽毛球場(chǎng)地及親子樂園等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房，其中點(diǎn)式住宅可選擇裝修主力戶型板式：3/2/2119、126平方米點(diǎn)式：1室33-51平方米單價(jià)范圍點(diǎn)式：3100-4400板式住宅：3050-3600總價(jià)范圍點(diǎn)式：10.2-22.4板式住宅：36.2-45.3物業(yè)治理1.2車位配比1：0.3去化情況85%（點(diǎn)式+板式）營(yíng)銷概念及手段概念：我愛我家特不的愛給特不的你我愛我家只為我而精彩手段：首付可分期付款（限04年過年時(shí)刻）如，小戶型首付25%，先付5%，后分二次付清，樓盤封頂時(shí)和入住前報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)位于電子城成熟生活區(qū)，與紫薇都市花園、唐園小區(qū)等相鄰交通便捷，5路、205路716路出行方便小戶型房型設(shè)計(jì)精巧，差不多戶戶全明，采光、日照充足樓盤總體品質(zhì)較高，宣傳力度大，市場(chǎng)反映效果較好房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱豪盛時(shí)代華城（三期）地址吉祥路168號(hào)（吉祥村什字以西300米）電資商開發(fā)商西安豪盛置業(yè)有限公司占地面積總3.3萬(wàn)平方米總建筑面積總13萬(wàn)平方米當(dāng)期下期容積率3.9綠化率40%以上規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃23000平方米江南山水園林2000多平方米會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃共由9棟23樓高層組成其中三期由3棟高層組成配套周邊配套西安電子科技大學(xué)、省醫(yī)院、太白醫(yī)院等社區(qū)配套會(huì)所（咖啡吧、游泳池、健身房等）戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（籃球、羽毛球等）露天兒童游樂組合機(jī)械產(chǎn)品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)3/2/2132、1501844/2/2135465/2/2174-17646戶型特征分析3室150平米設(shè)計(jì)豪華，客廳5米6開間4室書房設(shè)計(jì)狹小，只有5.6平米5室過道設(shè)計(jì)偏長(zhǎng)，造成面積白費(fèi)，其中有一衛(wèi)為暗室

物業(yè)治理治理公司西安怡人物業(yè)治理公司治理費(fèi)1.2元（2層以上1.5元）車位配比500個(gè)車位價(jià)格出售：8-9萬(wàn)價(jià)格單價(jià)區(qū)間3450-3860元/平方米總價(jià)區(qū)間45.5-67.9萬(wàn)銷售情況開發(fā)周期共分三期開發(fā)上市時(shí)刻04.9交房時(shí)刻05年底去化量41套/月去化速度89%客源本市當(dāng)?shù)厝速?gòu)買為主自住居多營(yíng)銷推廣概念及手段營(yíng)銷思路水岸名邸一切差不多上好宅標(biāo)準(zhǔn)除了價(jià)格推廣手段一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣媒體通路《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設(shè)計(jì)具特色先做景觀后銷售，市場(chǎng)反映效果好劣勢(shì)棟距小，低層戶型采光不夠部分房型設(shè)計(jì)欠缺合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱世家星城（三期）地址丈八東路東儀路電資商開發(fā)商西安房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司占地面積總55萬(wàn)平方米總建筑面積總75萬(wàn)平方米當(dāng)期下期容積率1.36綠化率45%規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃三期由10棟小高層、高層組成配套周邊配套交大醫(yī)學(xué)院、交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、陜師大、西北政法、西安郵電學(xué)院、外語(yǔ)學(xué)院、203所、618所等大專院校及科研院社區(qū)配套健身俱樂部（室內(nèi)恒溫游泳池、籃球場(chǎng)及各種健身場(chǎng)地）及沿街商業(yè)產(chǎn)品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)2/2/11023/2/2140復(fù)式180樓盤共有7000多戶，當(dāng)期開發(fā)三期戶數(shù)不詳戶型特征分析房型圖尚未確定

物業(yè)治理治理公司西房物業(yè)治理公司治理費(fèi)1（不含電梯費(fèi)）車位配比1：0.6車位價(jià)格售8-9萬(wàn)價(jià)格單價(jià)區(qū)間均價(jià)2880元/平方米（具體價(jià)格范圍目前未定）總價(jià)區(qū)間以均價(jià)來(lái)算:29.3-51.8萬(wàn)銷售情況開發(fā)周期共分3期開發(fā)，當(dāng)期為3期上市時(shí)刻05.3（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）05.6上市交房時(shí)刻05年底去化量不詳去化速度不詳客源本市居民購(gòu)買為主，異地購(gòu)房為輔自住居多營(yíng)銷推廣概念及手段營(yíng)銷思路打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅推廣手段"付5萬(wàn)頂7萬(wàn)”媒體通路《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)社區(qū)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全周遍名校多，居住環(huán)境好借學(xué)校優(yōu)勢(shì)，吸引大量客戶劣勢(shì)產(chǎn)品總體品質(zhì)一般注：樓盤目前屬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期，未上市銷售，部分資料無(wú)法獲悉

城西樓盤房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱八水洋房地址玉祥門外豐禾路中段售樓電發(fā)商陜西恒泰房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司總占地面積2.1萬(wàn)平方米總建筑面積4.7萬(wàn)平方米當(dāng)期開發(fā)建面容積率2.25綠化率30%建筑形態(tài)由小高層、高層組成景觀特點(diǎn)5880平方米的蘇州園林式主題景觀配套設(shè)施羽毛球場(chǎng)、室外健身場(chǎng)及兒童游樂場(chǎng)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型3/2/1115.34單價(jià)范圍2650-3020總價(jià)范圍30.5-34.8物業(yè)治理未定車位配比1：0.4去化情況70%營(yíng)銷概念及手段概念：平凡生活非凡流露蘇州園林式精品住宅小區(qū)手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)戶型設(shè)計(jì)小，去化速度快地理位置偏，周邊居住環(huán)境欠佳

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱旭景碧澤園(二期)地址丈八北路昆明路售樓電發(fā)商西安星火房地產(chǎn)開發(fā)公司總占地面積總6.8萬(wàn)平方米總建筑面積總19.6萬(wàn)平方米當(dāng)期開發(fā)建面容積率2.88綠化率46%建筑形態(tài)共由小高層、高層組成一期開發(fā)四棟12層小高層二期開發(fā)一棟12層小高層和三棟20層高層景觀特點(diǎn)運(yùn)用中國(guó)造園特色，建筑親水主題園林，設(shè)計(jì)循環(huán)式水景綠化帶配套設(shè)施學(xué)校（預(yù)留用地）、商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型3/2/2101-127平米單價(jià)范圍小高層：2620-3250高層：2470-3150總價(jià)范圍小高層：26.4-41.2高層：24.9-40物業(yè)治理香港嘉軒物業(yè)治理公司費(fèi)用：1元（每層加0.8元）車位配比1：0.3去化情況89%左右營(yíng)銷概念及手段營(yíng)銷概念：生活因我而精彩喜慶迎春節(jié)情定碧澤園手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)樓盤棟距小，開發(fā)密度高板式小高層采光、日照充足，去化明顯比高層快

高新區(qū)樓盤房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱新西蘭(二期)地址唐延路科技路售樓電發(fā)商西安城景置業(yè)有限責(zé)任公司總占地面積總5.9萬(wàn)平方米總建筑面積總16萬(wàn)平方米當(dāng)期開發(fā)建面容積率2.7綠化率40%以上建筑形態(tài)共多層、小高層、高層11棟樓宇組成二期由一棟小高層和一棟高層構(gòu)成景觀特點(diǎn)擁有20000平方米水景園林、四大主題花園和太陽(yáng)廣場(chǎng)（健身中心）等配套設(shè)施商業(yè)配套、會(huì)所及幼兒園交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型3/2/2131-136平方米單價(jià)范圍3180-4080總價(jià)范圍41.6-55.4物業(yè)治理1.2車位配比1:1去化情況90%（剩余10余套）營(yíng)銷概念及手段概念：藍(lán)籌居住從容生活國(guó)際街區(qū)藍(lán)籌生活高新區(qū)中心區(qū)水景社區(qū)手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)樓盤周遍是集金融、購(gòu)物、商業(yè)、娛樂、休閑一體的綜合區(qū)域，已進(jìn)展較為成熟社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱世紀(jì)頤園地址高新四路（高新區(qū)管委會(huì)對(duì)面）售樓電發(fā)商西安榮康置業(yè)總占地面積2.1萬(wàn)平方米總建筑面積7.8萬(wàn)平方米（包括住宅和商務(wù)公寓）當(dāng)期開發(fā)建面容積率3.7綠化率46%建筑形態(tài)四棟高層（一棟26層住宅兩棟24層住宅商務(wù)公寓一棟11層住宅）景觀特點(diǎn)社區(qū)采納現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)風(fēng)格配套設(shè)施會(huì)所（棋牌室、閱覽室、健身房等）交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型3/2/2134、140平米單價(jià)范圍3200-3620總價(jià)范圍42.8-50.6物業(yè)治理2另收電梯費(fèi)：25-30不等車位配比1：0.5去化情況90%以上（剩余20多套，以三室、四室朝西居多）營(yíng)銷概念及手段營(yíng)銷概念：純美生活源自美景純美景觀源自世紀(jì)頤園手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣點(diǎn)評(píng)處于高新四路、科技路和唐延路三岔口位置，噪音、空氣污染等較嚴(yán)峻樓盤規(guī)模小，產(chǎn)品總體品質(zhì)不高由純住宅樓和商務(wù)辦公樓組成，人流量多而雜，對(duì)居住的私密性構(gòu)成威脅

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱楓韻藍(lán)灣（經(jīng)濟(jì)適用房）地址丈八北路唐興路售樓電發(fā)商西安萬(wàn)有限公司城商物業(yè)進(jìn)展總占地面積總13．7總建筑面積總30當(dāng)期開發(fā)建面不詳容積率2．1綠化率50%建筑形態(tài)共有21棟小高層、高層住宅一期由11層-24層共14棟組成景觀特點(diǎn)以音樂為元素塑造小區(qū)特點(diǎn)，有50%園林景觀和一條水系進(jìn)行互動(dòng)配套設(shè)施運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休憩小所、背景音樂廣播等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型1-3室40-120不等單價(jià)范圍不詳總價(jià)范圍不詳物業(yè)治理不詳車位配比不詳去化情況不詳營(yíng)銷概念及手段概念：西高新中國(guó)音樂人居住表作不忘了帶上你的耳朵手段：目前交付2000元可拿號(hào)，3月底開盤，正式購(gòu)房（前提是西安本市戶口才能購(gòu)房）報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬點(diǎn)評(píng)作為經(jīng)濟(jì)適用房，其產(chǎn)品整體品質(zhì)高戶型面積設(shè)計(jì)緊湊，符合目標(biāo)客層購(gòu)買以音樂為元素規(guī)劃社區(qū)，主題較有特色注：樓盤目前屬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期，未上市銷售，部分資料無(wú)法獲悉

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱都市楓景夏日景色（一期）地址丈八北路科技南路電資商開發(fā)商西安高科房地產(chǎn)公司占地面積總6.43萬(wàn)平方米（一期2.9萬(wàn)平方米總建筑面積總22.51萬(wàn)平方米當(dāng)期一期10.18萬(wàn)下期容積率3.5綠化率30%規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃28000平方米商業(yè)1700平方米幼兒園3100平方米公共綠地產(chǎn)品規(guī)劃共有十棟小高層和二棟高層組成一期由一棟32層高層、六棟18層小高層配套周邊配套軟件園高新醫(yī)院高新二中西安海關(guān)高新二小社區(qū)配套商業(yè)街幼兒園中心綠化帶產(chǎn)品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)1/0/143-491682/1/185.05282/2/1100563/2/2122-1404094/2/216054戶型特征分析1室設(shè)計(jì)朝北，采光通風(fēng)受一定阻礙2室設(shè)計(jì)緊湊，但2/2/1戶型中一衛(wèi)為暗室3室設(shè)計(jì)合理，屬經(jīng)典房型4室房型方正，符合常規(guī)

物業(yè)治理治理公司高科新物業(yè)治理公司治理費(fèi)未定車位配比共6321：0.4車位價(jià)格未定價(jià)格單價(jià)區(qū)間小高層：3020-3530元/平方米高層：2850-3660元/平方米總價(jià)區(qū)間小高層：36.8-49.42萬(wàn)高層：12.25-47.2萬(wàn)銷售情況開發(fā)周期共分二期開發(fā)，當(dāng)期開發(fā)一期，下期開發(fā)二期（5號(hào)地塊）上市時(shí)刻05.7交房時(shí)刻07年初去化量未銷售不詳去化速度未銷售不詳客源當(dāng)?shù)乜蛻魹橹髯灾骶佣嘞喈?dāng)一部分客戶來(lái)自于高科新花園業(yè)主（高科新花園是同家開發(fā)公司建筑的）營(yíng)銷推廣概念及手段營(yíng)銷思路都市中的風(fēng)景風(fēng)景中的都市2005關(guān)注高科集團(tuán)高科房產(chǎn)關(guān)注都市風(fēng)景夏日景色推廣手段截止到3月8日，內(nèi)部訂購(gòu)，價(jià)格優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主戶外硬廣媒體通路《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)高科房產(chǎn)樓盤品牌效益顯著棟距52米，采光度高，相當(dāng)受購(gòu)房者歡迎板式小高層房型（三室），戶型設(shè)計(jì)合理，屬經(jīng)典