—02物權編—民法典日常生活與業主可以用自己的房子開面館嗎？21示例：某小區業主小明將自己的住房改造成“牛肉面館”，對外營業。同樓的鄰居對此行為極力表示反對，認為面館營業時產生的油煙會影響左鄰右舍和上層鄰居的正常生活，反對小明用住房開面館。面對鄰居們的反對聲音，小明表示自己的房屋想怎么用就怎么用，開面館不需要征得任何人同意。請問，小明能用自己的房子開面館嗎？

【住宅改為經營性用房】第279條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。解讀：小區是業主的居住場所，需要安全、安寧的生活環境。《民法典》第279條對業主改變住宅用途的行為做了限制，明確業主將住宅改變為經營性用房時，除需遵守法律、法規以及管理規約外，還應當得到有利害關系業主的一致同意。所謂“有利害關系的業主”是指本棟建筑物內的其他業主和在建筑區域內、本棟建筑物之外，能夠證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主。簡言之，滿足下列條件之一的即可認定為“有利害關系的業主”，一是本棟樓的其他業主，二是認為住宅性質改變后對自己房屋價值、生活質量等方面造成或可能造成不利影響的同一小區的其他棟業主。例如，“藤藤菜面館”營業時產生的噪音、油煙所影響到的本棟樓業主及鄰近樓棟的業主，都屬于有利害關系的業主。解讀：需要注意的是，《民法典》相較于《物權法》對“同意”的要求做了進一步明確。具體來說，《民法典》第279條將此前《物權法》第77條規定的“應當經有利害關系的業主同意”中的“同意”修改為“一致同意”，也就是業主改變住宅性質的行為必須得到全體有利害關系業主的一致同意，只要有一人反對就不能改變住宅性質。具體到本示例中，小明想要用自己的房子開“藤藤菜面館”，除了需要遵守法律、法規以及管理規約外，還需要得到本棟樓業主和其他棟樓有利害關系業主的一致同意，否則小明無權用自己的房子開面館。小區電梯出現故障可以使用公共維修資金嗎？22示例：小區的客梯年久失修，經常出現故障，影響業主的正常出行。一日，小明乘坐電梯時突遇故障，在電梯內被困兩個小時。雖然電梯故障未對小明的身體造成傷害，但是其受到嚴重驚嚇，之后對乘坐電梯產生了恐懼心理。對此，小明惱怒萬分，召集其他鄰居向業主委員會反映，要求使用公共維修資金維修電梯。請問，公共維修資金可以用于維修電梯嗎？

【建筑物及附屬設施的維修】第278條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。【建筑物及附屬設施的維修】第281條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。解讀：小區電梯出現故障，可以使用公共維修資金進行維修。但需要經過專有部分面積和人數均占比三分之二以上的業主參與表決，并且應當經參與表決專有部分面積和人數均過半數的業主同意后才能使用。但是在遇到緊急情況時，業主大會或業主委員會可以直接依法申請使用公共維修資金。解讀：《民法典》第281條規定建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共同所有。電梯屬于小區建筑物的附屬設施，其維修資金應為業主共有并共同管理。一般情況下，使用公共維修資金維修電梯、屋頂等共有部分時，需要小區業主共同決定。《民法典》第278條對使用公共維修資金的具體程序做了規定，即業主共同決定使用公共維修資金時需要同時滿足“專有部分面積占總面積三分之二以上的業主并且人數占小區業主人數三分之二以上的業主表決”和“需經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”兩個條件。但是在緊急情況下，可以由業主大會或者業主委員會依法申請使用公共維修資金，不需要經過上述表決程序。例如，小區內的公共供水管道突然破裂，大量自來水噴涌而出，不盡快維修將導致小區內大范圍停水，影響業主正常生活。面對此類緊急情況，業主大會或業主委員會可以依法申請使用公共維修資金修理電梯。遺失物可以追回嗎？23示例：小明在逛街時不慎將手機丟失，而后被老王撿到。老王撿到手機后，欺騙小紅說自己想要更換新款手機，所以準備將這部舊手機賣掉。小紅信以為真，從老王手中購買了這部手機。后來小明意外發現小紅使用的正是自己丟失的手機。請問，小明能否向小紅追回手機？

【遺失物的追回】第312條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。第314條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。解讀：根據《民法典》第314條規定，拾得遺失物的人應當將遺失物返還給失主或送交至公安機關等有關部門。需要注意的是，與拋棄物不同，遺失物是他人不慎丟失的物品，而非故意拋棄的物品。小明丟失的手機屬于遺失物，手機的所有權人是小明。老王撿到小明丟失的手機，小明有權以所有權人的身份向老王追回此手機。如果老王將手機賣給小紅，小明可以向小紅追回手機，但是會受時間的限制。根據《民法典》第312條規定可知，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，也可以自知道或應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物。該條中的“無處分權人”是指對遺失物不具有處分權利的人，如撿到他人遺失物后的出租、買賣行為都屬于無權處分行為。遺失物被無權處分后，撿到遺失物的人不再占有遺失物，權利人無法向其追回遺失物，但可以要求撿到遺失物的人賠償損失。如果失主知道遺失物的購買者，也可以向此購買人追回遺失物，但需要在知道或應當知道遺失物購買人之日起二年內主張。解讀：具體到本示例中，小明可以在知道小紅是購買其遺失手機的人之日起二年內追回手機，小紅返還手機后可以向老王主張違約損害賠償。但是需要注意的是，如果小紅是通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該手機的，那么小明向小紅追回手機時應當支付其購買手機所付的費用，由小明向無權處分人經營者追償此筆費用。村民能夠要求查閱村集體資料嗎？24示例：牛牙山村村民小明發現村委會從未向村民公布過集體財產狀況，并且懷疑村支書老王貪污村里招商引資得來的款項。因此，小明要求查閱本集體經濟組織的財務資料，但遭到老王數次阻撓。雙方發生爭執，在村里引起軒然大波。請問，村支書老王是否可以拒絕小明查閱本集體經濟組織的相關財務資料？村委會是否應向村民公布集體財產狀況？

【農村集體經濟組織成員的查閱權、復制權】第264條農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。集體成員有權查閱、復制相關資料。解讀：村民可以查閱、復制村集體的財務資料。村委會不應拒絕小明查閱本集體財產相關資料的要求，并且負有主動向本集體成員公布集體財產狀況的義務。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，高度強調群眾性。因此，《民法典》第264條規定村民委員會應當承擔向本集體成員主動公布集體財產狀況的義務；集體成員也享有查閱、復制相關資料的權利。村民委員會應當確保集體成員查閱、復制相關資料權利的實現，在符合條件的情況下不得拒絕。具體到本示例中，小明有權要求查閱、復制牛牙山村的財務資料，同時村委會負有主動向本集體成員公布集體財產狀況的義務。城里人可以去農村種地嗎？25示例：老王退休后覺得生活無趣，時常懷念當年上山下鄉插隊的經歷，于是想要回老家開辦一家農業公司，種種地養養魚。恰好，老王的遠房親戚小明準備外出務工，要將承包地的經營權流轉出去。老王聽聞此消息，興奮不已，第二天就開車回到老家和小明商議經營權流轉事宜。兩人正準備簽合同時，小明的老婆說承包地只能在本村村民之間流轉，有城市戶口的人不能來農村種地。請問，老王可以取得小明承包地的經營權嗎？

【土地經營權流轉】第339條土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。解讀：為深化農村改革、放活土地經營權，國家提出了“三權分置”的農地改革政策，在原來土地所有權和土地承包經營權兩權分置的基礎上，增加第三種權利經營權，以打消農民流轉土地經營權的后顧之憂。根據《民法典》第339條對土地經營權流轉的規定，土地承包經營權人可以保留土地承包權，自主流轉土地經營權給本集體組織或本集體組織以外的個人、合作社、公司等，流轉方式包括出租、入股等。需要注意的是，雖然承包方可以自主流轉土地經營權，但必須審查對方是否具備農業經營能力或資質，如果對方不具備農業經營能力或資質，不能向其流轉土地經營權。解讀：具體到本示例中，老王雖然擁有城市戶口，不是該村的成員，但具有農業經營能力或資質，可以和小明簽訂協議，通過租賃、入股等方式獲得小明承包地的經營權。小明是土地承包經營權人，可以依照自己的意愿和老王協商土地經營權流轉的相關事項，例如土地經營權設立的時間、方式等。土地經營權流轉后，老王有權在合同約定的期限內利用該承包地進行農業生產并取得收益。住宅建設用地使用權期限屆滿后可以續期嗎？26示例：老王準備移民到國外，于是將自己的住房以低于市場均價的價格在房產中介網站上掛牌出售。小明看到老王的售房信息后欣喜萬分，火速聯系老王購買了該房屋并辦理過戶登記。但是拿到房產證后，小明才注意到這套房屋的住宅建設用地使用權截至2040年12月31日。20多歲的小明十分擔心，不知道住宅建設用地的使用權到期后是否能夠續期？如果可以續期，該如何辦理續期手續？

【住宅建設用地使用權續期】第359條住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。解讀：住宅建設用地使用權續期的問題關系著千家萬戶的安居樂業。對此，《民法典》第359條明確規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。所謂自動續期是指住宅建設用地使用權期滿后，住宅建設用地使用權人，也就是房屋的所有權人不用到不動產登記中心提起續期申請，住宅建設用地使用權自動延長。至于住宅建設用地使用權續期