1、地產不同盈利模式的財稅問題解析房地產開發企業資本運作系列課題之一課程綱要第一部分，商業模式核心要素第二部分，企業價值評估方法第三部分，產業地產模式財稅問題分析第四部分，商業地產模式的主要財稅問題分析第五部分，農業地產盈利模式第六部分，養老地產盈利模式主要財稅問題分析第七部分，一級土地開發盈利模式財稅問題解析 第八部分，金融地產模式 第九部分，合作開發模式的財稅問題 第十部分，商業地產項目稅務稽查的重點問題解析 2第一部分，商業模式核心要素1.1 定位1.2 業務系統1.3 關鍵資源和能力1.4 盈利模式1.5 自由現金流結構1.6 企業價值 1.7 六要素關系1.1 定位定位就是企業應該做什么

2、，提供什么特征的產品和服務來實現客戶的價值。定位是企業戰略選擇的結果，也是商業模式體系中其他有機部分的起點。 提供什么樣的產品和服務、進入什么樣的市場、深入行業價值鏈的哪些環節、選擇哪些經營活動、與哪些合作伙伴建立合作關系、怎么分配利益等。在商業模式的定位中，選擇不做什么與選擇做什么同樣重要，同時，這也關系到企業如何構建業務系統、確定盈利模式、分布資源能力、設計現金流結構等商業模式體系中的其他部分。 1.2 業務系統業務系統是指企業達成定位所需要的業務環節、各合作伙伴扮演的角色以及利益相關者合作與交易的方式和內容。可從行業價值鏈和企業內部價值鏈以及合作伙伴的角色兩個層面來理解業務系統的構造。業

3、務系統是商業模式的核心。高效運營的業務系統不僅僅是贏得企業競爭優勢的必要條件，同時也有可能成為企業競爭優勢本身。1.3 關鍵資源和能力關鍵資源和能力是讓業務系統運轉所需要的重要的資源和能力。為完成業務活動，企業需要掌握和使用一整套復雜的有形和無形資產、技術和能力等。任何一種商業模式構建的重點工作之一就是明確企業商業模式有效運作所需的資源能力，如何才能獲取和建立這些資源和能力。 不是所有的資源和能力都是同等珍貴，也不是每一種資源和能力都是企業所需要的，只有和定位、業務系統、盈利模式、現金流結構相契合、能互相強化的資源能力才是企業真正需要的。 1.4 盈利模式盈利模式指企業如何獲得收入、分配成本、

4、賺取利潤。盈利模式是在給定業務系統中各價值鏈所有權和價值鏈結構已確定的前提下，企業利益相關者之間利益分配格局中企業利益的表現。良好的盈利模式不僅能夠為企業帶來利益，更能為企業編制一張穩定共贏的價值網。 各種客戶怎樣支付、支付多少，所創造的價值應當在企業、客戶、供應商、合作伙伴之間如何分配，是企業收入結構所要回答的問題。一個企業可以使用多種收益和成本分配機制。成本結構是和企業提供的產品和服務、業務系統及其資源能力分布緊密相關的。傳統盈利模式的成本結構往往和收入結構一一對應，而現代盈利模式中的成本結構和收入結構則不一定完全對應。1.5 自由現金流結構自由現金流結構是企業經營過程中產生的現金收入扣除

5、現金投資后的狀況，其貼現值反映了采用該商業模式的企業的投資價值。不同的現金流結構反映企業在定位、業務系統、關鍵資源能力以及盈利模式等方面的差異，體現企業商業模式的不同特征，并影響企業成長速度的快慢，決定企業投資價值的高低、企業投資價值遞增速度以及受資本市場青睞程度。 1.6 企業價值 企業價值，即企業的投資價值，是企業預期未來可以產生的自由現金流的貼現值。 企業的投資價值就是商業模式的歸宿，是評判商業模式優劣的標準。企業的投資價值由其成長空間、成長能力、成長效率和成長速度決定。好的商業模式一般具有投資少、運營成本低、收入的持續成長能力強的特征。 1.7 六要素關系企業的定位影響企業的成長空間，

6、業務系統、關鍵資源能力影響企業的成長能力和效率，加上盈利模式，就會影響企業的自由現金流結構，即影響企業的投資規模、運營成本支付和收益持續成本能力和速度，進而影響企業的投資價值以及企業價值實現的效率和速度。投資價值實現的效率可以用企業價值/資產規模，企業價值/凈資產規模來評價；投資價值實現的速度可以用企業價值遞增速度和達到更大規模所花費的時間來評價。相同的企業定位可以通過不一樣的業務系統實現；同樣的業務系統也可以有不同的關鍵資源能力、不同的盈利模式和不一樣的現金流結構。商業模式的構成要素中只要有一個要素不同，就意味著不同的商業模式。一個能對企業各個利益相關者有貢獻的商業模式需要企業家反復推敲、實

7、驗、調整和實踐這六個方面才能產生。第二部分，企業價值評估方法2.1資產價值法2.2現金流折現法2.3相對價值法2.4實物期權法2.5剩余收益法2.1資產價值法賬面價值賬面價值是指會計核算中賬面記載的資產價值。凈資產=總資產總負債不考慮現實資產市場價值的波動，也不考慮資產的收益情況。賬面價值標準取得方便，但缺點是只考慮了各種資產在入賬時的價值而脫離了其現實的市場價值。2.1資產價值法清算價值清算價值是指在企業出現財務危機而破產或歇業清算時，將企業中的實物資產逐個分離而單獨出售的資產價值。清算價值是在企業作為一個整體已經喪失增值能力的情況下的資產估價方法。對股東來說，公司的清算價值是清算資產償還債

8、務后的剩余價值。2.1資產價值法公允價值公允價值是指將目標企業在未來持續經營情況下所產生的預期收益按照設定的貼現率（市場利率或平均收益率）折算成現值，并以此確定其價值。它把市場環境和企業未來的經營狀況與目標企業價值聯系起來，是最合適評估目標企業的標之一。2.1資產價值法的優缺點及其適用性優點：客觀性強，著眼于企業的歷史和現狀，不確定因素較少，風險較小。當目標企業缺乏可靠對比數據時，如果公允價值或重置成本能夠合理估算，獲利能力與資產的市場價值或重置成本密切相關時，就更適宜于采用此方法。缺點：它以企業擁有的單項資產為出發點，忽視了整體獲利能力，沒有考慮資產負債表外的無形資產項目。組織資本包括無形資

9、產和商譽，如企業的管理水平、品牌優勢、人力資源、分銷渠道等。組織資本是企業價值不可分割的重要組成部分。失去組織資本，企業會解體，實物資產不能完全代表企業的價值。資產價值法忽略組織資本，尤其不適合評估高科技和服務性公司。2.2現金流折現法現金流量折現估價法的理論基礎任何資產的價值應等于該資產預期在未來所產生的全部現金流的現值總和。基本假設：(1)沒有通貨膨脹；(2)可以確定未來現金流的概率分布；(3)利率保持不變并且已知。現金流量折現估價法可分為兩種方法：股利增長法，折現率用Ke自由現金流法,折現率用WACC2.2現金流折現法自由現金流法估價流程首先用該公司的資本加權平均成本對公司預期現金流進行

10、折現來得到整個公司的價值，然后減去債務的價值，再加上任何金融資產的價值，就可以得到公司權益的價值。使用這兩種方法的關鍵是要避免現金流與折現率匹配不當的問題。如果使用資本加權平均成本折現股權現金流，則會導致股權價值偏高；而如果使用股權資本成本折現公司現金流，則會低估公司價值。2.3相對價值法利用類似企業的市場定價來確定目標企業價值的一種評估方法。假設前提（1）首先存在一個支配企業市場價值的主要變量（如股利、凈利潤、銷售額等）；（2）確定一組可以比較的類似企業，計算可比企業的市價/關鍵變量的平均值（如平均市盈率）；（3）根據被評估企業的關鍵變量（如盈利）乘以得到的平均值（如平均市盈率），即得到目標

11、企業的評估價值。2.3相對價值法典型模型（1）市凈率模型市凈率=市價凈資產目標企業股價=可比企業平均市凈率目標企業凈資產（2）市盈率模型。市盈率=每股股價/每股收益目標企業股價=可比企業平均市盈率目標企業每股收益（3）市價收入比模型。收入成數=股權市價/銷售收入=每股市價/每股銷售收入目標企業價值=可比企業平均收入成數目標企業的銷售收入2.4實物期權估價法 企業價值=企業在增長速度為零時的價值+企業增長機會的價值其中，企業在增長速度為零時的價值可以通過現金流量折現模型或其他模型計算；企業增長機會的價值可以通過模擬看漲期權的方法來計算。2.5剩余收益法剩余收益是指公司的凈利潤與股東所要求的報酬之

12、差。剩余收益觀點認為企業只有賺取了超過股東要求的報酬的凈利潤，才算是獲得了正的剩余收益；如果只能獲得相當于股東要求報酬的利潤，則僅僅是實現了正常收益。 2.5剩余收益法公司價值等于公司權益資產的賬面價值和預期剩余收益的現值之和。V0BV0 (1+r)-tE(RIt)其中：V0為企業在0時刻的價值；BV0為企業在0時刻側耳權益資產的賬面價值；R為股東要求的回報率；E(RIt)為t時刻的剩余收益的期望值。2.5剩余收益法RIt=St(1/ATOt) (1/EMt)（MOStATOtEMt-1r）其中：RIt為第t期的剩余收益St為第t期的銷售收入；ATOt為第t期的資產周轉率；MOSt為第t期的銷

13、售利潤率；EMt-1為t-1 期時的權益乘數；r 為權益資本要求的回報率。 2.5剩余收益法通過與現行財務比率體系結合，將抽象的剩余收益概念轉化為客觀的、可計量的財務比率和會計指標。剩余收益的預測僅同基本財務指標相關，避免了人為操縱會計指標的可能性，在進行指標預測時，將通過審計的財務報表作為客觀基礎，使得對剩余收益的預測具有客觀性和可驗證性的基礎，從而解決了剩余收益模型中預測剩余收益的難題。股東價值結構第三部分，產業地產模式財稅問題分析3.1 核心企業引導模式3.2 產業地產商模式3.3 產業園區開發模式3.4 綜合運作模式3.1 核心企業引導模式（工業園模式）主體企業引導模式是指在特定產業領

14、域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助其在產業中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業的集聚，最終實現整個產業鏈完善的開發模式。這是政府支持、企業帶動的一種開發模式，它不僅符合主體企業戰略發展的需要，也易于帶動同一產業的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規模開發，無法適應跨行政區劃的綜合開發要求，所以難以作為產業地產開發的主要模式。 3.2 產業地產商模式產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施及廠房、倉庫、研發樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲

15、取開發利潤的開發模式。從本質上來說，產業地產商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別。這種模式的產業地產對開發商沒有后期產業經營和管理的要求，難以形成產業的集聚以及產業輻射力。但是，正是因為對開發商的產業經營能力要求非常低，而且回收資金相對較快，因此在樓市調控的背景下，綠地、富力、合生創展等眾多房地產開發商選擇以這種運作模式進入產業地產領域。 3.3 產業園區開發模式產業園區開發模式，是以政府為主導，根據城市規劃發展的需要，基于社會經濟發展等因素，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。產業園區開發模式是目前我國最常

16、見的產業地產開發模式，鑒于是政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等，所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機構膨脹、政企不分。3.4 綜合運作模式綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優惠政策，并成立管委會負責行政管理事務，地產商投資開發建設并提供相應的園區服務，龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力推進產業園區開發和經營。該模式既能充分發揮政府的指導性，同時也能發揮市場的靈

17、活性，權責明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。但是，該模式對政企關系協調要求非常高，如果關系處理不當，很容易造成產業園區的發展停滯。 聯東集團兩大產品線：產業綜合體&總部綜合體產品線類型業態價值選址代表項目產業綜合體集低密度總部、研發中試樓、標準廠房、公寓、商業等多種業態于一體，并在各業態之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關系，從而為入駐企業提供完善的產品、優美的環境和優化的園區服務。支持區域發展第二、三產業，發展高端制造、研發中試和總部經濟城市的開發區或新區聯東U谷北京金橋基地項目總部綜合體總部綜合體產品涵蓋獨棟辦公、高層辦公、高檔公寓、商業配套等，為入駐企業

18、提供能代表獨立的企業形象的產品、成熟的總部辦公氛圍（集聚人才和高端資源）和完善的商務配套服務。支持區域發展第三產業，培育總部研發、設計創意為核心的服務型經濟城市的中心或副中心聯東U谷天津雙港項目第四部分，商業地產模式的主要財稅問題分析4.1 萬達模式4.2 越秀地產模式（地產和房地產信托投資基金聯動）4.3 凱德置地模式（私募與REITs）4.4 華潤模式（以商帶住）4.5 產權式商鋪，售后包租經營，返租模式4.6 商業地產模式的常見的財稅問題4.1 萬達模式靠銷售物業稀釋總投資經營性抵押貸款+銀行授信銀行貸款、低價拿地，通過銷售物業和土地融資基本完成項目建設，商場開業之后的租金收入以及經營性

19、抵押貸款，可以支持其完成后續建設和還貸，甚至成為下一個項目的啟動資金。4.2 越秀地產模式“開發+運營+金融”的發展模式，通過實施“越秀地產”與“越秀房產基金”的常態互動，不但可以大大縮短投資回收期，還能夠提高凈資產收益率，提高抗風險能力和可持續發展能力。2012年廣州IFC(國際金融中心)的交易。原持有物業價值約66億元的房產基金一躍成為持有物業價值220億元的巨無霸，成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一。IFC原預計投資回收周期從15年縮減為3年多。當商業地產項目回報率達到要求，就可以把項目注入房托，進行地產與金融結合，實現二次證券化。地產公司以此回籠資金，保證現金流順暢;而優質的商業地

20、產在出售后仍然由房托經營，越秀集團還可以繼續享受資產升值和營運利潤，從而讓企業的資金和負債率得到有效控制，負債率下降，利潤率自然提高，企業在香港股市的融資能力也能得到進一步提升。事實證明，越秀地產的REIT S的確很強大。4.3 凱德置地模式（私募與REITs）私募基金為項目開發提供資金支持，待商業物業成熟后，私募基金則向REITs輸送項目同時退出。新加坡嘉德置地集團旗下共管理六只房地產投資信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中國業務的信托有2只，私募基金有12只。凱德做房地產金融是很擅長，但更重要的是，他作為跨國企業，有一整套國際化的企業管理、項目開發模式，風險控制、信息披露等各方面

21、都足夠規范。凱德只給投資人5的回報。4.4 華潤模式（以商帶住）華潤置地的商業地產架構，三種商業開發模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區域商業中心、住宅+歡樂頌”。 4.5 產權式商鋪，售后包租經營，返租模式在銷售策略上，采取“以返租的形式銷售產權商鋪”，快速回籠資金。這種“產權式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業地產開發的公司所采用。在出售商鋪的同時，會與業主簽署委托經營協議，委托經營期限5年，委托經營年回報率為7.5，并采用統一招商、統一經營、統一管理的策略。商鋪過半銷售對商場后期經營有一定的風險，如果品牌商家有限，商場難成氣候，人流量或許有限。但如果開發商具備較強的經營

22、能力，引進多家品牌商家，對后期的經營則會有保障。4.6 商業地產模式的常見的財稅問題（1）銷售與持有的盈利模式差異（2）商業地產的融資性售后返租的財稅問題（3）綜合體的優惠政策解析（4）酒店、寫字樓、商場的定向開發模式（5）如何降低持有物業出租的房產稅（6）業主免租和轉租免租的財稅處理（7）專業商業經營公司托管物業的好處（8）不同招商政策的財稅問題（出租、聯營模式）（9）商業運營管理公司與地產開發公司的架構設計（10）不同促銷方案的財稅管理重點銷售與持有的盈利模式差異關鍵資源能力需求和現金流結構不同銷售模式：銷售利潤持有模式：出租或經營利潤稅負差異分析商業地產的融資性售后返租的財稅問題機構的售

23、后返租；普通客戶的售后返租綜合體的優惠政策解析（一）655畝配套住宅用地按照70萬元/畝起始價進行公開拍賣，超出起始價部分提取超出起始價部分的“四金”后,政府將余額部分全部補助給項目投資人,用于扶持核心功能區建設。“四金”是指廉租房保證金、土地收益基金、農業土地開發金、征地調節資金；（二）在核心功能區建成運營后,企業所得稅地方留存部分第一、二年全額、第三、四、五年減半安排補助給項目投資人，用于扶持核心功能區建設；（三）在核心功能區建成運營后,增值稅、營業稅地方留存部分三年內安排補助給項目投資人，用于扶持核心功能區建設；（四）核心功能區項目建設過程中城市基礎設施配套費按政策收取后全額補助給項目投

24、資人，用于扶持核心功能區建設。核心功能區項目建設過程中經營服務性收費一律按成本價收取；（五）引進注冊資金超過1000萬元的國際國內知名商務品牌企業入駐核心功能區,并在瀘州市繳納稅收,將另給予適當的優惠政策。 酒店、寫字樓、商場的定向開發模式投資架構優化代建為上投資方、經營方和建設方三方關系的組合如何降低持有物業出租的房產稅風險押金物業管理費中介費聯營扣點模式（免租期內比較適合）關鍵是要看未來商業資產的運營模式業主免租和轉租免租的財稅處理江蘇省地稅局關于房地產開發公司銷售返租有關營業稅問題的批復（蘇地稅函2008135號）規定，房地產開發公司銷售不動產，采取優惠方式要求購房者無償或低價將不動產交

25、給開發公司使用若干年。這一經營方式名義上是開發公司讓利給購房者，實質上是優先取得了購房者的不動產的使用權，即其他經濟利益。因此，對房地產開發公司以此方式銷售不動產的行為，應按照營業稅暫行條例實施細則第十五條和稅收征管法實施細則第四十七條規定核定其營業額。業主免租和轉租免租的財稅處理浙江省地稅局關于營業稅若干政策業務問題的通知（浙地稅函200862號）第八條規定，房地產開發公司采用折讓優惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產開發公司（或房地產開發公司的關聯企業）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權和其他費

26、用。房地產開發公司商品房折讓優惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產征收營業稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優惠額屬取得經濟利益，應按“服務業租賃業”稅目征收營業稅。業主免租和轉租免租的財稅處理國家稅務局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復（國稅函2008576號）規定：房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項

27、目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。購房者是否需要按營業稅暫行條例的相關規定，計算繳納營業稅各地執行不一。 業主免租和轉租免租的財稅處理國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知（國稅函2009639號）規定：取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。 業主免租和轉租免租的財稅處理企業所得稅 國家稅務總局關于從事房地產開發的外商投資企業售后返租業務所得稅處理問題的批復（國稅函2007603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式

28、轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。 業主免租和轉租免租的財稅處理國家稅務總局關于印發的通知（國稅發1994089號）規定：納稅人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。 允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

29、 業主免租和轉租免租的財稅處理房產稅 購房者將購買的商鋪返租給開發企業，每月應按租金收入（少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定）的12%繳納房產稅開發企業再將商鋪轉租，按房產稅相關規定，開發企業轉租房屋取得的租賃收入不再繳納房產稅。業主免租和轉租免租的財稅處理印花稅 開發企業銷售了開發產品，還租賃了該開發產品后并轉租，應分別按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅，按“財產租賃”稅目繳納印花稅；購房者需要按照折扣的優惠價格，按“財產租賃”稅目繳納印花稅。業主免租和轉租免租的財稅處理商鋪返祖需要從開發企業、購房者和租戶三個主體的稅收分布系統考慮；開發企業：需要繳納銷售不動產營業稅、土地增值

30、稅、企業所得稅、房產稅、印花稅；購房者：房產稅、個所得稅、營業稅、印花稅。建議開發企業按照優惠后的價格與購房者簽署銷售合同，辦理納稅事宜；通過關聯企業如物業管理公司與購房戶簽署管理協議并代收租戶租金和物管費，可以規避轉租的房產稅，也可以降低房產稅的計稅依據。專業商業經營公司托管物業的好處開發企業擁有物業商服經營企業托管物業不同招商政策的財稅問題出租的財稅問題聯營的財稅問題第五部分，農業地產盈利模式5.1 農家樂5.2 農業觀光園模式5.3 古村落5.4 景區5.5 新農村建設5.1 農家樂農家樂是休閑農業中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區農民的生活現狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城

31、市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業休閑產業形態。以農家樂為基礎的旅游地產開發可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉村旅游與旅游地產，使旅游經濟和地產經濟相融合，實現鄉村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉村旅游提高品牌價值。成都五朵金花=鄉村旅游+休閑地產五朵金花原是成都市錦江區三圣鄉東郊的6個行政村，隨著國家新農村建設政策的出臺，錦江區用城市管理理念建設農村，以工業理念經營農村，將該鄉打造成為各具特色的五朵金花。其開發不同于普通農家型，綜合開發的亮點主要在兩方面：一是利用處于城郊的地理優勢，進行統一規劃，連片開發經營，形成規模化效應，提升農家樂的內涵、品質及品牌。成都市錦江區兩級政府提出

32、了開發、保護并舉，利用、發展并重，建設國際化大都市周邊環境的思路，連片聯戶開發，共同擴大發展空間，破解農民單家獨闖市場的風險，走出一條專業化、產業化、規模化的發展之路。二是將鄉村旅游與農業觀光休閑、古鎮旅游、節慶活動等有機地結合起來，拓寬鄉村旅游的發展業態。五朵金花從舊村改造上對鄉村農家地產進行大換血，按照宜拆即拆、宜建則建、宜改則改的原則，改造了3000多戶舊農居，把原來的6個行政村并成5個景區，建起眾多具有風味特色的農家餐館、鄉村酒店、鄉村藝術館，以及開發新區住宅等。同時，政府和街道辦先后投資近億元，用于水、電、路、氣和污水排放等公共設施建設。在政府的推動引導下，企業和農戶投資8000多萬

33、元用于整修農居、新建花卉市場和游泳館等經營性項目，給企業和農戶創造出了投資搞農村休閑娛樂場所的有利可圖的發展空間。5.2 農業觀光園模式 農業觀光園是以高科技農業或者成規模種植、養殖農業為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業休閑產業形態。農業觀光園本身是具有一定土地規模的，可以某項農作物、養殖業或手工副業為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內容，采用“莊園式”地產開發，如采摘籬園、生態漁村、休閑農莊、山水人家、養生山吧等系列農莊、酒莊、水莊、山莊。藍調薰衣草莊園一是將文化創意充分與傳統農業相結合，整體布局采用藝術化的線條，打破場地方正的邊界，讓空間更豐富。藍調

34、莊園提出時尚農業概念，將時尚的觸角深入到傳統農業當中，利用時尚流行性的特點和挖掘文化內涵的手段，通過特定的農業項目表現。同時，主要景點圍繞中心區域薰衣草田布置，景觀更具有內聚性，形成有機整體。同時按照功能進行合理區域分割，動靜結合。使景觀、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。二是以農業作為依托，逐漸向旅游、文化、商業等多領域滲透，打造相關產業鏈。如開發莊園獨有的香愛(意即看我有多愛你)品牌商品，將香草、藍莓、草莓等產品進行創意性開發，形成香草系列產品：衛浴類香草產品、裝飾用香草產品、保健類香草產品、香草食品等幾大系列上百種商品，并采取特許加盟的形式進行規模化品牌推廣。三是將農業、生態和旅游業結合起

35、來，積極倡導低碳環保理念。在時尚的生態旅游基礎上，藍調莊園積極倡導低碳環保理念，把農業、生態和旅游業結合起來，利用田園景觀、農業生產活動、農業生態環境和經營模式，吸引游客前來觀賞、品嘗、創作、體驗、健身、科學考察、環保教育、度假、購物。從踏進藍調莊園的第一步起，低碳的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車統一停放在門口的停車場，倡導游客進入園區內，或是行走，或是騎自行車，實現交通零排放。5.3 古村落古村落是經過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅游房地產中資源條

36、件最好的產品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。西遞、宏村安徽宏村是這類開發中得到一致好評和認可的典型，本人將其稱為宏村模式：宏村旅游+休閑地產。宏村是在97年由中坤集團拿出的一期400余萬元資金進行開發的，其開發前期投放在保護規劃上，而后在宏村外圍進行地產項目延伸。開發思路體現在三方面：一是用一個文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態產品文化的內涵與價值。中坤以宏村這個點為基礎，還拿到了南屏和關麓兩個村的旅游經營權，并對它們進行統一規劃，整個黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開發的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白

37、墻黑瓦的清淡雅致風格。1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯合國非物質文化遺產，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態產品文化的內涵和價值。西遞、宏村二是把原生態的農家樂留給村民，在細分市場的方向上為自己尋找新的盈利增長點。中坤集團沒有收購宏村所有農家樂的統一管理經營，而是在景區外圍開發地產項目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設了一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產項目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠處修建了一處墓葬陵園。三是利用自己的旅游資源和持有型物業，在產業的鏈條化發展上還在擴展細分市場，文

38、化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區為中心，進行地產開發，把土地與稀有資源結合，看重土地未來的價值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬元復建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮舉行開光典禮儀式。中坤集團未來的計劃還將在北京、安徽等旗下產業群周邊繼續捐修、運營寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶打造一個中國頂級禪修學院。中坤甚至在籌劃一個在北大進行考古基礎學習、然后去新疆實地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產品。5.4 景區景區是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區為依托開發的旅游房地產

39、：一種是在自然風景周圍的度假型地產；一種是與景區融合進行地產開發的項目。5.5 新農村建設隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農村房地產市場依然是一片藍海。政府連續頒發了幾個一號文件，預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產的開發提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發的過程中滲透農業文化所形成的一種延伸模式。土地流轉信托2013年10月10日，中信信托與安徽宿州踴橋區政府合作，成立了國內第一支土地流轉信托計劃。在以地方政府為委托人的前提下，信托公司一方面通過土地流轉形成

40、集約化經營，另一方面也通過信托資金的介入對接農業生產經營過程中產生的資金需求和短期流動性缺口。中信信托先后在山東省青州市和貴州省開陽縣分別啟動了土地流轉信托項目，可流轉面積為1850畝和1000畝。據上述人士介紹，目前該公司正在落實河北、內蒙古和四川等多地的項目。中信信托副總經理此前表示，中信信托現階段也并沒有把項目的盈利性作為最重要的考慮，就像2004年、2005年馬云做淘寶的時候，業內也覺得這是純粹的服務性質的事情，但是用土地的使用經營權建立起的平臺，當其規模達到相當水平的時候，其上面承載的資源和價值，以及在這基礎上衍生出來的金融機會將是巨大的。目前業內還有北京信托也已正式成立了土地流轉信

41、托項目。中糧信托、華寶信托、中航信托等多家信托公司都相繼傳出在布局土地流轉信托。雖然信托公司參與土地流轉得到了地方政府與產業方的很大關注，但更多的信托公司仍將土地流轉信托停留在籌備階段。第六部分，養老地產盈利模式主要財稅問題分析主要政策：國務院關于加快發展養老服務業的若干意見（國發201335號）國務院關于加快發展養老服務業的若干意見.doc盈利性老年公寓收費服務方式：固定收費有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要針對入住的環境來制定收費標準經常性收費、內容包括護理費和醫療費用，很據服務成都的不同來制定收費標準；不固定收費，主要體現在耨寫特殊服務方面。會員制盈利模式會員制盈利模式：以出租

42、為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。 根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，上海親和源對會員制模式采取了創新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據實際經營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。 逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從

43、開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規定老年人的年齡在55周歲以上。轉讓使用權模式在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付

44、清的經營模式，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的經營模式。盈利模式分析以上各種盈利模式在經營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認同，但在本市是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求轉讓使用權的盈利模式，是目前無法產權銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承

45、和轉讓上，又較多的受到政策法規的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設施服務配套要求比較高，但在經營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。盈利模式建議在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據開發周期，走多元化盈利模式。在項目開發前期，以轉讓使用權和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據項目老年住宅性質優勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優惠力度，以增強目標客戶投資信心。在項目開發中期，在配套服務設施呈現一定規模或開始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉讓使用權模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門

46、檻。在項目開發后期，在前期配套服務等日趨完善的基礎上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。價格初步定位在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。1.采取會員制盈利模式的價格定位會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉讓（不可退還本金），但與具體物業不掛鉤，會員卡發行數量以可售房屋數量為上限。交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。價格初步定位2.采取逆抵押貸款購房的價格定位參照項目周邊未來一年內可預期的市場

47、價格4000元/平米的價格水準，項目價格定位在3180/平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標準，直到老人去世，開發商返還剩余本金，所居住期間按照房產總額的整存一年的利息模式每月發放生活費，45平米的業主每月發放600元左右生活費；65平米的業主每月發放750元左右生活費；90平米的業主每月發放1050元左右生活費；（剩余房款購房總款*(90-去世年齡)/50）。交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。價格初步定位3.采取轉讓使用權模式的價格定位

48、參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，根據其它項目70年使用年限和有產權可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標準，項目在采取轉讓使用權模式的價格應定位在3100元/平米左右。交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。價格初步定位4.采取分散租賃模式的價格定位參照目前租賃市場的價格水準，在高品質配套服務設施的基礎上，項目的分散租賃價格應放在*元/平米/月的水準上，在加上經常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到*元平米/月左右。交房

49、標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。中國養老地產先例1. 保利地產：獨創“微利盈利模型”保利通過不同產品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以會籍收入平衡運營成本。保利試圖通過專業養老機構去帶動居家養老，社區養老。未來10 年保利會在國內主要的省會城市建立這樣的機構，包括在大型社區內配建5 萬-10 萬平方米的持有型養老公寓。中國養老地產先例2. 綠城集團：“學院式養老”

50、關注精神需求普通開發商做養老地產強調配備老年護理服務和醫療硬件，綠城做養老地產卻主打學院式，成立專門的教育公司做“老年大學”。學院式養老即在提供基礎的日常生活與醫療服務之外，在園區中以學校為組織形態，以開展符合老年人生理和心理特征的學習、活動為核心內容的一種新型養老模式，實現老年人物質與精神的“雙盈晚年”。根據實際情況，又分為“走讀式”、“寄宿式”和“混合式”三種。2011年組建學院式養老運營平臺綠城頤樂教育公司，15個城市成立29個校區，注冊學員2000多人，目前無法盈利。宋老師的志愿：50年后，家家都以送老人去養老學院為正常之事。中國養老地產先例3. 萬科：自持社區養老配套萬科始終強調在養

51、老地產上做的是服務，而非開發，即更多是提供養老服務支持方面的服務屬性，不是地產屬性。萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶說：未來北京萬科的每一個項目中，都將自持一棟做養老多功能樓宇，該養老樓宇并不對外銷售，僅為滿足萬科小區的老人。2010年，北京房山竇店試點：萬科幸福匯，租售并舉，萬科業務主要集中在建設養老住宅和提供養老社區服務方面。養老地產如何賺錢？賺土地的錢相比之下，遠郊地產反而在一定程度上更適合養老，因而土地價值得以提升。這部分是最容易，也是開發商最想賺到的錢。 賺服務的錢養老人群處于身心衰退期，就有消費的需求，所以發展商在護理方面、服務方面供應品種豐富，就有賺錢的機會。 賺設施的錢

52、為老年人配制的會所，跟平時上班族配制的會所完全不一樣，因為老年人一天到晚在那里活動，只要把這個地方做好，老年人就愿意在那里買單。 服務和設施是養老地產的核心，但這一部分是目前國內項目的短板，未來需要開發商進一步加強。 養老地產如何賺錢？賺人群的錢當一個社區成熟之后，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應，從而有利于提升地產價值。 賺量身定做的錢細分市場、研究老年人的活動規律，進行有針對性的設置，即量身定做，形成一套成熟服務體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發商進行長時間的探索，才有可能實現。 養老地產的稅收優惠政策營業稅：養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚

53、姻介紹，殯葬服務取得的收入免征營業稅。依據中華人民共和國營業稅暫行條例養老地產的稅收優惠政策財政部 國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知財稅200097號 2000-11-24為貫徹中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定（中發200013號）精神，現對政府部門和社會力量興辦的老年服務機構有關稅收政策問題通知如下：一、對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。二、對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福

54、利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。三、本通知所稱老年服務機構，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務的福利性、非營利性的機構，主要包括：老年社會福利院、敬老院（養老院）、老年服務中心、老年公寓（含老年護理院、康復中心、托老所）等。本通知自2000年10月1日起執行。北京優惠政策3.地方稅：對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構暫免自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。依據： 財政部 國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知4.財政補貼社會辦養老機構每新

55、建一張養老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元;每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。5.開發建設在規劃、建設、稅費減免、醫療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優惠扶持政策，鼓勵和支持企事業單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養老機構。關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見由于養老住宅具有社會公益性，一般地方政府會對養老地產項目給予土地、資金等方面的優惠政策。但是由于國家土地法律法規的限制，以及政府劃撥給企業的土地沒有產權等都為項目的后期運作埋下了障礙。1. 上海親和源得到了南匯區政府提供的50 年產權的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業進軍養

56、老地產解決了高昂的成本問題。2. 廣州頤年園作為 20 世紀90 年代的以市場經濟為主，政府支持為輔進行開發建設的大型創意性公益養老工程，在建設初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設立老年村籌建處全程參與該項目的開發，并劃撥500 畝土地和1400 萬元啟動資金。但是運作混亂，最終，廣州市民政局退出該項目，市政府先前給予的各項優惠政策全部取消，按照純粹的房地產開發建設的標準重新核算該項目的地價及所需繳納的各種費用。3. 杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方政府的優惠政策，只支付了土地的拆遷、補償等土地取得費用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質屬于行政劃撥，不能進行出

57、售，導致企業資金占用時間太長，利潤較低，面臨的風險也較大。4. 遠洋地產：做半護理服務機構遠洋的養老產業盈利模式就是做半護理的養老服務機構，規模適度，靠網點布局擴張，主要在一線城市復制。遠洋進入養老產業，采取的策略是和國際知名養老服務商進行強強聯合。椿萱茂是遠洋地產“跨洋合作”的首例，遠洋和哥倫比亞太平洋公司、美國知名養老服務商Emeritus 集團簽署協議，共同組建中外合資企業進行開發和經營。另外一個策略就是多點布局。遠洋地產目前成立了專門的養老地產業務發展中心，“3-5 年內，遠洋將完成北京、上海、大連等一線或熱點城市在養老領域內的多點布局”。第七部分，一級土地開發盈利模式財稅問題解析 7

58、.1 固定比例模式7.2 分享土地出讓金模式7.3 分享土地增值收益7.4 持有部分優質公建配套設施7.5 一二級聯動，低價拿地7.6 政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財稅問題7.7 純商業性拆遷的悲哀7.8 TOD模式的財稅問題7.9 BT模式的財稅問題7.10 BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）7.11 公私合營的不同方式及盈利模式7.12 舊城改造的系列稅收優惠政策7.13 ABS在一級開發中的核心作用及財稅問題7.1 固定比例模式該模式是指土地一級開發企業接受政府的委托，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃等，對確定的存量國有土地、擬

59、征用和農轉非土地，統一組織進行征地、農轉非、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。政府統一支付固定的一級開發利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級開發由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。開發企業僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2%；二是開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施的，利潤率為開發成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發企業投入土地一級開發資金每年將獲得最低收益（通常為12-

60、15%），所提取的收益不足開發總成本的5%時，政府將補足差額。7.1 固定比例模式北京是采用這一模式的典型。北京市土地儲備和一級開發暫行辦法第十四條就規定：“通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。”2009年8月，漳州發展在漳州當地拿下了1640畝土地的一級開發權，漳州市龍文區政府與當地城市建設開發中心給該企業承諾：該企業投入土地一級開發資金每年將獲得12%的最低收益。7.2 分享土地出讓金模式是指一級開發企業與項目所在地政府聯手，按照雙方商議確定的一定比例進行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發企業的合法收益。在此模式