1、85/85三里屯商業項目市場分析宏觀環境因素分析北京市經濟現狀及進展趨勢分析經濟總量：2004年實現地區生產總值4283.3億元，比上年增長13.2%，增幅提高2.5個百分點，為1995年以來最高增速。財政收支：2004年完成地點財政收入744.5億元，比上年增長29.7%。價格水平：價格總水平有所上漲。居民消費價格指數為101%，高于上年0.8個百分點。投資：投資增勢趨于平穩。2004年全社會固定資產投資2528.3億元，比上年增長17.2%，增幅下降1.7個百分點。批發零售業：全年批發零售業實現增加值263.7億元，比上年增長6.8%。消費品市場穩中見旺。全年實現社會消費品零售額2191.

2、8億元，增長14.4%。全年銷售機動車44.7萬輛，比上年增長9.8%。房地產業：2004年房地產業實現增加值228.4億元，比上年增長15.7%。全年完成房地產開發投資1473.3億元，比上年增長22.5%；商品房開復工面積9931.3萬平方米，增長9.5%；竣工面積3067萬平方米，增長18.2%。商品房市場需求活躍。2004年商品房銷售面積2472萬平方米，增長30.4%；其中，商品住宅銷售面積2285.8萬平方米，增長29.1%。全年商品房銷售額1249.1億元，增長39.1%；其中商品住宅銷售額1085.1億元，增長37.5%。商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米5053

3、元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。存量房交易量進一步擴大。全年存量房成交面積708.3萬平方米，成交金額217.7億元，分不比上年增長81.6%和78.2%。旅游業：全年接待海外游客315.5萬人次，比上年增長70.4%，比2002年增長1.6%。旅游外匯收入31.7億美元，增長66.8%。接待國內旅游者1.2億人次，比上年增長36.8%；旅游收入1145億元，增長62.2%。年末，全市共有星級飯店613家，客房數達到9.1萬間。客房出租率64.7%，比上年末上升13個百分點。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7萬人，比上年

4、末增加36.3萬人，增長2.5%點。2004年末，全市戶籍人口1162.9萬人，比上年末增長1.2%。居民生活：2004年都市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增長12.6%人均消費支出為12200.4元，比上年增長9.7%都市居民恩格爾系數為32.2%，比上年上升0.5個百分點。（以上數據來自北京市統計局2004年國民經濟和社會進展統計公報）2005年北京市經濟進展要緊指標的初步預測：經濟增長在10%左右，其中三大產業增加值對國內生產總值增長的貢獻度分不為0.13（第一產業）、4.94（第二產業）和6.24（第三產業）。投資在奧運場館和相關基礎設施建設以及房地產的帶動下，可能增長13

5、%左右。消費需求在政策導向和消費結構升級的帶動下，有望保持較快增長，但考慮到加息和消費信貸政策對汽車、住房消費的阻礙，可能增長10%左右。城鄉居民收入將保持穩定增長。在考慮物價指數有所上漲的情況下，可能城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入實際增長6%左右。全年居民消費指數保持在102%左右。可能2005年全年社會消費品零售總額名義增長12%左右。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過渡的速度。（注：以上相關經濟指標及數據來自2005年中國首都進展報告北京藍皮書）朝陽區經濟進展現狀2004年，朝陽區實現地區生產總值805.1億元，同比增長17.7%，增幅比上年提高2.1個百分點。2

6、004年完成全社會固定資產投資330.2億元，同比增長15.9%，增幅低于上年28.9個百分點。2004年朝陽區完成房地產開發投資241.1億元，同比增長37.8%，是全區投資的重要支撐點。2004年朝陽區完成商品房建設投資118.8億元，同比增長47.9；商品房施工面積1811.5萬平方米，增長28.8。開發熱點由東南三環向奧運周邊地區、泛CBD區域等四環以外擴張，全年四環以外完成房地產開發投資103.3億元，占全部房地產投資的42.8%。從銷售情況看，截止到2004年底，累計銷售商品房286.7萬平方米，比上年增長1.5倍，實現銷售額180.6億元，增長1.5倍。商品房空置面積147.2萬

7、平方米，同比下降2.1%。全年實現社會消費品零售額369.3億元，同比增長23.6%，增速比上年加快12.1個百分點。全區城鎮居民人均可支配收入為15757元。城鎮居民人均消費性支出12730元。12月末，全區金融機構各項人民幣存款余額為3717.9億元，同比增長22.8%。朝陽區內戶籍人口數量為165.7萬人。北京市整體房地產市場分析北京市房地產現狀及進展趨向2.1.1供應現狀2004全年北京完成房地產開發投資1473.3億元，比上年增長22.5%；商品房開復工面積9931.3萬平方米，增長9.5%；竣工面積3067萬平方米，增長18.2%。本年購置土地面積1572.5萬平方米，完成土地開發

8、面積634.2萬平方米，今年完成的土地開發面積只有2003年的58.3。2.1.2需求現狀全年商品房銷售面積2472萬平方米，增長30.4%；商品住宅銷售面積2285.8萬平方米，增長29.1%。全年商品房銷售額1249.1億元，增長39.1%；全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。商品房價格有所上升。存量房交易量進一步擴大。全年存量房成交面積708.3萬平方米，成交金額217.7億元，分不比上年增長81.6%和78.2%。2.1.3新盤供應情況寫字樓租售項目（包括商務公寓）數量達50家。總供應量達358萬平方米，同比增長8

9、%。新開不墅項目為36個，要緊分布在昌平、朝陽兩區，分不為10個和7個。上市進行租售交易的商業地產總量在400萬平米左右從商業物業新增供應的地區分布來看，分布較為分散，其中東城區項目 2 個，崇文區 3 個，宣武區 3 個，朝陽區 6 個，海淀區 2 個，豐臺區 3 個，大興 1 個。此類商業物業包括集中型商業、商業街以及底商。 從商業物業新增供應 的規模分布來看，總規模在 5 萬平方米以下的項目有 13 個，占全部 商業物業新增供應的 68% 。 2.1.4 2005年進展趨勢預期2005年市場供應及投放量將持續增長可能施工面積將達到8000萬平方米左右，銷售面積將達到2900萬平方米左右，

10、竣工面積達到2800萬平方米，銷售額將突破1000億元。2005年房價走勢將穩中有升，價格還將有小幅上漲，增長幅度約5至8左右。商住公寓將持續04年的火熱，受到市場的歡迎。可能2005年亞運村、三元橋區域將是商住公寓供應的集中地區，價格將有小幅上漲。2.1.5 2005年商業用房進展趨勢預期2005年商業營業用房施工面積約在700萬平方米左右新開工面積在300萬平方米左右竣工面積達到170萬至180萬平方米之間銷售面積將突破100萬平方米從價格上看，商業用房價格有接著上漲的趨勢，在10000至11000元/平方米之間。在供應量增長的情況下，需求也特不旺盛，越來越多的投資者將加入商業地產投資隊伍

11、中而出租情況也特不樂觀，價格也將比今年有所上漲。北京市房地產市場價格分析2.2.1商品現房平均銷售價格1-12月，全市竣工后簽定銷售合同的商品現房平均銷售價格5053元/平方米，同比上漲316元/平方米，漲幅為6.7%。 商業營業用現房平均銷售價格為8403元/平方米，同比下降了17.5。2.2.2預售商品房買賣價格1-12月，全市商品期房買賣平均價格5986元/平方米，同比上漲了225元/平方米，漲幅為3.9。商業用期房買賣價格為14219元/平方米，同比下降了6.7%。2.2.3商品住宅期房買賣價格結構商品住宅期房買賣價格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交總套數80.67，其中低于

12、5000元/平方米的占54.41%。2.2.4存量住房買賣價格1-12月，全市存量房買賣平均價格4217元/平方米，同比增長7.46%。二手商品住宅買賣平均價格4491元/平方米，增長7.44%；已購公房再上市買賣平均價格3947元/平方米，增長7.49%。2.2.5房屋租賃價格與變動1-12月，全市一般樓房平均租金26.90元/平方米月，同比增長3.5%；一般平房平均租金為24.0元/平方米月，同比增長3.8%。朝陽區房地產市場特點及趨勢投資增長快，規模大，比重高投資多元化，三資貢獻大，億元企業多開發熱點多，邊緣集團潛力凸顯房屋銷售、出租雙增，市場持續火熱整體房價平穩，商品住宅微揚需求旺盛，

13、空置房面積負增長土地供應量未減，新開工項目穩步增長 CBD區域內房地產分析241CBD住宅客群分析CBD外圍這一區域的要緊以住宅類型的物業為主體，客群結構除當地的部分居民外，要緊以工作在CBD的白領、小企業主、自由職業者，乃至企業的高級治理人員為主。本案周邊在售房地產市場以公寓為主體，其客群分布大致可分為東四環朝陽公園區域、朝外區域、以及幸福村區域。幸福村區域本地客戶較其他地區有較高比例，其中不乏投資客戶，同時亦有一定外地客戶。朝陽公園區域其產品構成要緊分為三個部分：一是分布朝陽公園東側、南側的高檔公寓、不墅，購買人群投資客占有一定比例，租客以歐美人士為主；二是公園大道、棕櫚泉國際公寓、北京G

14、OLF公寓等高端產品，售價都在每平方米1萬元以上，客群以國內客戶自主為主，外籍人士約占三成，國內客戶中以私企老總、商人為主體；三是分散在東部的邊緣地段的小型青年社區，適合白領階層的高性價比、高舒適度的成熟住宅區如炫特區、飄HOE等。朝外區域以光彩國際為代表，該項目銷售產生瓶頸，其客群分布較為復雜，現有客戶以投資客為主體，其中國內客戶較多，尤其以溫州商人居多。銷售產權項目參數對比表項目名稱總面積樓層經營年限銷售均價標的面積 租金標準物業費經營治理費工商稅務費綜合評定白云生活廣場 （朝陽路）2萬平米五層可能2005年5月1日開業1.8萬元/平米（建）5平米（實）10元/天/平米（實）0.4元/天/

15、平米（建）白云經營公司0.4元/天/平米（建）120元/月早期有些名氣，開發商實力強，理念新，經營治理有經驗，但與地理位置相比，售價較高，產權面積模糊，會給后期經營困難韓秀百貨 （青年路）2.5萬平米地上三層 地下一層可能：2005年3月18日開業2.2萬元/平米（建）虛擬面積流水倒扣已含已含（北京現代三聯經營治理）已含項目定位不準，售價高，產權面積模糊，面臨招商困難巨庫 （安定門外）2.8萬平米地上四層 地下一層2004年6月 開業3.5萬元/平米（建）5平米（實）開業：25元/天/平米（實），現在：5元/天/平米（實）1元/天/平米（建）已含（物業公司）120元/月開發商實力強，概念新穎，

16、無經營治理有經驗，經營能力與銷售價格不成比例萬博生活廣場 （右安門內大街）3.5萬平米地上七層 地下一層可能：2005年10月18日開業1.5萬元/平米（建）6平米（實）5元/天/平米（實）0.4元/天/平米（建）繁星秀城經營治理0.5元/天/平米（建）150元/月市場定位準確，開發商實力強，繁星秀城專業治理團隊治理，銷售及租賃價格合理，為投資和經營者留有升值空間銷售使用權方式項目參數對比表項目名稱總面積樓層經營年限標的面積 使用權銷售方式租金標準物業費經營治理費工商稅務費綜合評定西點市場 （五棵松西）3萬平米三層可能： 05年4月8日開業5平米（實）一次性銷售十年使用權，可使用十一，售價：1

17、8250元/十年/平米（實）13元/天/平米（實）1元/天/平米（建）已含150元/月定價比較合理，周邊無商業氣氛莊勝購物中心 （宣武門大街）5萬平米地上五層 地下一層可能： 05年5月開業5平米（實）一次性銷售十年使用權，交20萬元押金11元/天/平米（實），年租金2萬，一次交十年租金：20萬（十年不漲價）已含已含150元/月開發商急于資金回籠，定價過高，現銷售不足10%，預改為租賃形式天意市場 （阜成門外大街）3.5萬平米地上六層 地下一層1994年開業4平米（實）銷售十年使用權， 一次性交全款開業：20元/天/平米（實），現在：30元/天/平米（實） 已含已含150元/月開業已十年，屬于

18、京城老牌小商品批發市場租賃方式項目參數對比表項目名稱總面積樓層經營年限標的面積 租金標準物業費經營治理費工商稅務費綜合評定繁星秀場陽光店 （亞運村）1.2萬平米二層2年15平米（實）開業：8元/天/平米（實），現在：15元/天/平米（實）已含已含（繁星秀城治理）200元/月開業兩年，租金低開高走，治理嚴格，經營面積有限繁星秀場朝外店 （朝外大街）0.2萬平米一層1年5平米（實）開業：15元/天/平米（實），現在：20元/天/平米（實）已含已含（繁星秀城治理）120元/月定位準，屬成熟商業區，但租金較高，面積過小，商戶更換頻率較快搜秀城 （崇文門內大街）3萬平米八層2004年10月18日開業11

19、-15平米（實）開業：27元/天/平米（實），現在：19元/天/平米（實） 已含已含100-200元/月概念一流，包裝一流，租金高開低在走，現租金下調40-50%，2005年4月1日前免租女的街 （萊太花卉）1.8萬平米三層 4年6平米（實）16元/天/平米（實） 已含已含150元/月二次定位較準，治理有一定水平，現經營較為穩定佳億市場 （新源路）1萬平米一層 3年5平米（實）20元/天/平米（實）已含已含120元/月開發成本低，地理位置好，市場定位準，租金低開高走三、北京零售業進展趨勢、商業街進展及時尚購物場所分析（一）北京零售業市場進展趨勢分析商品消費需求勢頭勁猛，消費增勢拉平北京各區域市

20、場供應2004年北京商品消費零售總額達到1700多億，比上年增12.8%,轎車銷售增長16.9%； 通信業務收入增長12%；餐飲業營業額增長21.9%。金銀珠寶、化妝品、文化辦公用品、通訊器材零售額均增20%以上。零售業態已開始趨向多樣化并逐步走向規范化；新型零售業態保持著高速增長2、零售業全面開放，品牌外資零售巨頭在華投資接著增長2004年底年北京零售業對外全面開放，歐洲三大伙兒居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店7-11，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國聞名連鎖店已入駐北京依照商務部的統計，截止到2004年10月底，累計外商注冊資本金在商業領域實際投入8.

21、4億美元，營業面積600萬平方米，目前世界聞名跨國零售集團中的大多數差不多進入中國市場。2004年法國家樂福中國各公司銷售額達到167億元，比上年同期增長25.7%，成為在中國大陸銷售額最高的外商投資零售企業，并位居中國連鎖經營企業第五位。位居世界五百強之首的沃爾瑪在我國開設了33家分店，2004年的銷售額達到68.5億人民幣。沃爾瑪還以直接和間接的方式從中國采購大批商品出口，2003年為120億美元，2004年達到150億美元。分析結論：商業產品的波動會有循環、上下、波峰和波谷，是由產品自身特性決定的在商業規劃時，需要通過站在長遠進展角度對項目進行規劃，才能保證商業的可持續進展要充分考慮商業

22、功能在整體性上的統一（二）商業街進展分析商北京的商業街近年來得到了長足的進展，不僅僅有像王府井、西單如此的大型綜合商業街區，還形成了專門多頗具特色的商業街，如餐飲街、酒吧街、茶葉街、花卉街、圖書街、建材一條街等。其中東直門內餐飲街、馬連道茶葉街，萊太花卉街、十里河家居建材街等通過調整和規范已差不多達到特色商業街條件并經原市商委命名，可能到2010年，全市將形成10條左右具有鮮亮經營特色和較大阻礙的特色商業街。因本案不屬商業街范疇，故不做詳解，只闡述結論。 分析結論：目前大多商業街規范化程度低，設施不完善，在規模、檔次、經營特色、治理等方面，不能滿足人們日益變化的消費需要。如何解決商業街的規劃，

23、使其在項目的環境設計、景觀設計、服務設施以及便利性，安全性、舒適性、娛樂性、文化性、信息傳播性等方面展示其更豐富的一面，是商業街急需解決的問題（四）北京商業格局分析1、專業市場依舊的藍籌目前北京市建筑面積萬平方米以上的專業市場差不多超過100個，成交額上億元的市場差不多達到30多個。一些地區的專業市場差不多形成了較大的“商圈”，如豐臺區的大紅門服裝市場群；中關村電子市場群；三環路家具家居建材。2、社區商鋪搶占主流：目前社區與寫字樓的附帶商呈現出越來越多、越來越大的趨勢。小區差不多都附帶1-2萬平方米的商鋪，甚至成為要緊部分，提供10萬、20萬的商鋪面積，例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬平

24、方米的建外soho的商業街、蘋果社區的庭院式商業街、4萬平方米的財滿街。但大部分應用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區留下專門大的隱患因此盡管新穎的主題包裝無疑為項目增色許多，但開發商更應該從市場定位、產品設計、業態配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，考慮如何能提供給市場完美的項目。表一：典型商鋪供應項目商鋪類型商鋪名稱面積（平方米）社區商業昆泰中心圍繞步行街20000首科花園糖人街17000富力城星光大道180000道樂蒙恩商務街10000炫特區國際青年社區16000建外soho商業街90000后現代城酒吧街20000財滿街7000（共4萬）珠江帝景歐洲風情街110000shoppi

25、ngmall金源時代mall550000專業市場百榮世貿商城300000盛金天橋商城46000白云生活廣場20000搜SHOW30000科貿中心200000總計164.9萬平米3、涉外商業平穩進展目前北京市商業物業市場中有大量的經營為涉外市場類。其中以雅寶路市場為市場突出點，該市場形成于1988年，占地面積約2萬平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發交易市場。依照北京朝陽規劃進展資料顯示，區域將建設北京世界服裝生產研發中心，以促進區域產業結構的進展，該項目由香江集團開發，中心位于朝陽區常營鄉，西距CBD 10公里，占地近70公頃，將形成包括服裝的設計、生產、展示、倉儲物流、人才培養和旅游觀光在內

26、的國際時裝基地。4、傳統商業期待輝煌王府井商業街差不多升級為國際化大型休閑購物商業街；而大柵欄商業區則依舊牽強維持經營；隆福寺商業。但在隆福大廈11年前發生火災后，該商圈日益衰落。5、商業街都市服務業態商業街作為一座都市的“窗口”和“名片”，正以其的商業價值對都市振興進展的推動作用而成為中國以后商業形態的重要模式。它不僅是都市商業的縮影，更是都市人性的表現。從功能上看有綜合類型的如北京王府井大街，有專業類型的如北京的三里屯、香港的藍桂坊差不多上比較聞名的都市休閑街。作為本案項目緊鄰的三里屯酒吧街，位于朝陽區三里屯北路東側，全長260米，占地1648平方米。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國、

27、比利時、德國等在內的79個國家的使、領館，與聯合國開發打算署、人口基金署等7個駐華機構鄰近。三里屯酒吧街通過六年多的進展，已成為在國內、國際知名度頗高的飲食文化特色街。該商業街已逐步進展成為都市級的商業街。（五）現狀商業問題1、政策阻礙-調息、貸款限制、房產稅央行在半年內連續兩次提高了房貸利率，關于房產投資者特不是商業地產或者其他高檔物業投資者而言，則阻礙相對較大。首先，近年來商業地產租金下浮、投資收益降低，利率連續上調顯然會大幅度提高“以租養貸”的成本。同時，隨著今后房地產稅的開征，高檔物業持有成本將進一步加大，如此一來高檔物業的投資回報率將會明顯降低。政策表明，平抑房價仍將是年政府宏觀調控

28、的重要組成部分之一，假現在后房貸持續加息，必將會進一步提高投資成本。今年下半年開始，受宏觀調控政策的阻礙，商業房貸緊縮明顯，使商業地產項目獲得貸款和申請土地更加困難，開發商對獲得的土地和資金會越來越來慎重，整個行業越來越理性。國務院2005年初出臺的都市商業網點規劃條例，該條例參照發達國家的做法對商業項目開發聽證制度、商業網點的業態結構、布局結構、網點規劃治理進行了確定，10000平方米以上的商業地產設施項目必須進行嚴格的聽證。從西方的經驗來看，一般商業地產項目的審批、立項特不嚴謹，但一旦通過立項，會得到政府支持。能夠講，該條例出臺關于商業地產行業規范進展將有著較強的實際指導和進展意義。2、投

29、資需求投資者專門受傷：商鋪投資風險的顯現將會有效推動投資者盡早走向成熟，促使進展商提高商鋪的操作水平。失敗是個雙刃劍，一方面使小投資者面臨投資回收無望的境地，另一方面，也讓開發商名譽掃地。3、經營需求錯位的需求：主題商場：傳統業態占據需求主流，新興業態增長迅速。在北京商鋪面積需求方面，大型超市、家居建材二種業態呈現出較快的上升勢頭，新增項目要緊分布于木樨園、亞運村、中關村等新興區域，投資方多以外資為主，如易初蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯位造成商鋪空置率增加。一方面是北京商業零售市場供應量快速增長，另一方面是國內外零售商對商業店鋪需求強烈，在此供需旺盛的形勢下北京商業市場理應達到良

30、好的平衡狀態，但從市場表現來看，隨著商鋪供應量的增長，無效商業面積供應亦呈現出了進一步加大的趨勢，從而造成北京商鋪市場在今年上半年空置率有所增加。究其緣故，要緊是由于開發商的非專業性開發所致，諸多建成的物業未能符合用家的需求，在招商時遇到較大的困難。（六）區域商業市場分析1、都市規劃區域進展分析1）朝陽商業進展1234567規劃朝陽區商業進展的“1234567”規劃按照因地制宜的原則，成線、成圈、成區地打造大小商圈和特色商業街。 一條商業大道朝外大街。 兩大商業環帶四環路“購物環境帶”和五環路“大型物流產業帶” 三大商業特區CBD、奧林匹克公園和電子城。 四大商圈建國門商圈、燕莎商圈、亞運村商

31、圈和望京商圈。 五大品牌商業街秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場、十里河建材一條街和萊太花卉一條街。 六大新興流通業態大型多功能購物中心、現代物流倉儲業、體育會展業、綠色生態旅游商業、連鎖超市和社區商業。 七類專業市場現代農產品批發市場、家居用品超級市場、汽車交易市場、生物醫藥流通基地、建材與裝飾材料市場、再生資源市場和品牌服裝專賣市場。新秀水圖按照這一規劃，朝陽區現有的三條特色街（區）秀水街、三里屯酒吧街和潘家園舊貨市場，要重新整合擴建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起培育成全區的五條品牌商業街；同時，還打算拆遷秀水市場東側的四棟居民樓，適度擴大秀水市場建筑規模；三里屯酒吧街要南拓到工體北

32、路南側的工廠區，突出國際消費風情。2）交通規劃（1）地鐵十號線（2）“三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴建（4）部分路段維修（5）都市次干路拆遷建設2、區域進展分析2.1區域的涉外環境:東三環沿線一向是高檔物業云集之地，擁有凱賓斯基、長城、昆侖等眾多星級酒店；擁有嘉林花園不墅、京潤水上花園不墅等都市不墅區；擁有溫莎大道、華貿中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。東三環沿線實質上是北京最早成熟的涉外商圈之一22商務居住環境：東三環沿線的涉外生活圈特不成熟，有著國際品質的大酒店、外資醫院、便利超市，店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應俱全，符合外國人的生活適應和情調。便利的交通條件及大面積的綠化和清新

33、潔凈的空氣東三環沿線區域不然而一個單純的商務區，更是一個生活氛圍濃厚的高尚居住區。分析完區域“共性”，我們再來看看東三環沿線各商圈的“個性”進展，以及以后的進展走勢。 本案周邊商圈分布圖CBD商圈CBD這一規劃是在1998年正式出臺，并在2001年得到最終確定的，其進展過程也僅僅經歷了三、五年時刻，但由于區內早期的國貿中心最始建于1985年，而在那是國貿就差不多樹立了其中央商務區的核心位置。朝外商圈北京朝外商圈的異軍突起，要緊得力于“24小時CBD”概念的提出，朝外商業街2008年往常的規劃是“要把其和CBD連在一起，商業和商務中心雙重職能進展”。朝外大街規劃面積達百萬平方米，其中商務占三分之

34、二，商業占三分之一，商業為商務鋪墊，目的是為了今后向CBD平緩過渡。燕莎商圈燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區域以燕莎商場為核心，東臨使館區，周邊聚攏了許多北京最早的涉外酒店，該區域又臨近機場高速，因此國際商務氛圍一直是該區域的標簽。三元橋商圈三元橋地區，不管是從地理位置、區域特征依舊區域價值來看，都具備成為國門區的“先天優勢”。從地理位置上來講，三元橋既是首都城區通向機場高速公路和京郊東北的出入口，又是三環路的重要組成部分，是真正意義上的北京“都市第一印象區”。從區域特征上來看，三元橋東承空港經濟圈，西接東直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運村奧運村，緊鄰CBD，處在幾

35、大板塊的交會處，是無可爭議的紐帶，足以代表北京都市繁華與現代的世界都市風貌。從區域價值來看，三元橋區域內聚攏了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。再加上各大品牌開發公司的共同關注和鼎力打造，其區域價值差不多直追CBD、奧運村等熱點區域，成為北京的又一塊“黃金區域”地帶。通過上述分析，我們能夠清晰的發覺，東三環沿線區域商圈分布密集，區內經濟持續進展，產業結構合理互補。各個商圈之間除了存在一定的市場競爭，更多的是相互的協調和補充。而本案恰好位于東三環沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務商業市場氛圍本案可借助周邊濃

36、重的涉外、商務氛圍，凸現項目檔次和品質。但與此同時，本案也將面臨各大成熟商圈典型商業業態所帶來的巨大市場競爭壓力。盡量幸免，或是降低競爭風險，打造區內稀缺產品，做到對區域功能，或區內產品的補充，才是本案能夠在眾多競爭項目中脫穎而出的關鍵。3、區域特性分析1）街區交通便利，公交路網發達2）第二使館區涉外氛圍濃厚3）頂級公寓、酒店與高檔寫字樓云集北京已發售的外銷公寓70%集中在東三環長虹橋附近。最初每平方米在1800美元2500美元。周邊目前有10多個在售項目，如棕櫚國際公寓，京達國際公寓、亮馬名居、橙色時刻等，其8成以上為高檔住宅。區域擁有像諾基亞公司等大型跨國公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店

37、、京城大廈、昆侖飯店、長城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級以上酒店。周邊寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級寫字樓，其良好的出租情況和高檔的硬件設備為本商圈培育了良好的周邊環境。4）休閑、生活購物場所比較豐富三里屯地區設有大型超市商業網點，以及盈科中心大型購物中心，休閑購物與生活采購方面比較豐富。5）區內房地產配套CBD6）商業形式多樣7）商圈業態豐富4、三里屯現有規劃的阻礙和以后進展的趨勢按照都市進展的功能規劃，該地區屬CBD的配置板塊地區，區內使館云集，因此，三里屯今后的進展方向是政治、經濟、文化活躍的地區，提供涉外商住、餐飲娛樂、高檔住宅等地區功能。光顧三里屯酒吧的中國

38、人中，來自“三資企業”的白領和文化藝術、演藝界的人士占大多數。外地游客則把三里屯當景點，專門多人慕名而來，把來那個地點“泡吧”作為晚上的重要活動。至今外國客人差不多上三里屯的穩定消費群體。因此酒吧區專攻時尚異域文化風情。目前三里屯街有三大“先天不足”：道路狹窄，交通不暢；門店設施簡陋；酒吧離居民樓太近，存在擾民問題，不利于該地區的進一步提升。北三里屯地區危改工程的啟動，將為三里屯酒吧街的規范進展提供條件和可能。同時酒吧街的規模將會有所擴大，增加新三里屯區，而檔次也會有所提升，使它更具時尚、休閑和北京特色。（七）三里屯核心商業分析三里屯核心商圈個案分析核心商圈的地理劃分范圍界定北起東直門外大街，

39、南抵建國門外大街；西起東二環，東至東三環。核心商圈內的消費業態的市場型商鋪分析雅秀市場地理位置三里屯，朝陽區工體北路58號 規模 地下1層，地上15層，總建筑面積為2.8萬平米，使用面積1.1萬平米交通115、113、406、701、117、416 三里屯下車，乘110、120、403、118 工人體育場下車特點經營休閑、民族特色服裝、服飾；要緊消費者為入境的國際旅游團體或旅游者，以及周邊使館區的工作人員，還有小部分國內慕名而訪的時尚人士。銷售模式只有首層商鋪采納買斷40年的使用權方式，使用面積6平米，價格最初在40萬/檔，現已漲到60萬/檔，單價為6.5萬元/平米（使用面積）。其他樓層商鋪為

40、租賃方式。因人流專門旺，經營專門好，幾乎無人轉讓。經營模式2002年5月開業，標準檔口（6平米）日租金金16.67元/平米/天，現轉日租金為28至33元/平米/天，同時還有上漲空間；轉讓費在20萬元左右。押金2萬/攤位，租金繳付方式為一年半一交。業態組合樓層業態組合商戶量（戶）面積(平米)B1鞋1201000箱包651000首層服裝1982000二層服裝2232000三層童裝36720針織52520絲綢125750四層小百貨1771062珍寶、玻璃器皿、古玩字畫20180五層食檔、水吧、涮吧25800總計95011000綜評：北京三里屯雅秀服裝市場原為麒麟大廈，后由昆泰集團投資5000萬進行內

41、部改造而成，其定位于大型專業經營服裝、百貨的綜合市場，并樹立了一個真正代表外貿服裝和商品較高水平的現代化市場形象。該市場于2002年5月開業，目前京市綜合類商城當中占據了自己的一席之地。雅秀市場以豐富的商品和良好的環境吸引了大批中外顧客，特不是入境旅客，分流大部分秀水街的涉外消費者。目前北京的專門多旅游團也把“雅秀”當作一個特色購物景點，甚至經常有名人光顧此地，這些都講明“雅秀”已擁有了一定的知名度。其客戶來源10%為淘貨人群，40%為時尚前衛人士，50%為外國籍人士和入境旅游者。佳藝時尚廣場地理位置昆侖飯店對面，燕莎商場附近 規模 臨建，總共約500商戶，只有一層特點經營前衛時尚類的休閑服裝

42、、服飾；要緊消費者為市內追求時尚年輕人。經營模式標準檔口（8平米）原始日租金金16.67元/平米/天，現轉日租金為33元/平米/天，現無攤位可租。轉讓費15萬/攤位，租金年付，押金1萬元業態組合樓層業態組合商戶量（戶）面積(平米)一層箱包16160服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計5003000綜評：佳藝時尚廣場針對的目標客戶群為20至40歲的時尚女性和演藝圈人士、及自由職業者，外國人只占到10%，廣場內西面仍為大眾消費商品，東側則是服裝服飾精品店。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場，整體形象稍遜，同時規模不大，但目前其市場內的商戶已穩定，

43、佳藝在目標消費群中口碑較好。佳藝的客流量 5001000人次/小時，差不多為回頭客，人均消費約5001000元/人/次，標準鋪位的日營業額為10001500元，旺季時，日營業額可達到20002500元(旺季為9、10、11、12月份和1月)。 秀水街市場地理位置長安街北側，東臨貴友大廈，南接長安街，永安里紅綠燈的西北角 規模 地下1層，地上15層，總建筑面積為3.5萬平米，營業面積1.8萬平米，商戶總量1500戶，標準鋪位5平米或10平米交通因緊鄰長安街，公交線路較多，特不方便特點擴大民族特色，主打“民族、時尚、前衛”大品牌商品；要緊消費者為入境的國際旅游團體或旅游者，以及周邊使館區的工作人員

44、，還有小部分國內慕名而訪的時尚人士。銷售模式初期租金：5萬元入場費，10萬元經營保證金（可退），交2年的租金，B1：1萬元/月，1F：2萬元/月，2F：1.5萬元/月，3F：70001萬元/月，4F：5000元/月；關于老秀水商戶：免5萬元入場費，免一年物業治理費，租金可一年一付，月租金下調3050%。 業態組合樓層業態組合商戶量（戶）面積(平米)B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿、休閑）2691345二層服裝（外貿、休閑）4352000三層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運動用品2

45、5125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計150018000綜評：新秀水街其商業樓的地下2層、3層要緊為車庫，共有停車位300多個，商業樓前后兩個廣場還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團體購物停車不便的問題。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的工作人員以及時尚的年輕人為主。2005年3月19日新秀水正式開業，市場內90%為外貿、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時尚精品。鋪位裝修風格，以及目標消費者幾乎無“淘貨”的特征。那兒市場地理位置三里屯北街，本案的東側 規模 地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點2003年底開業，各個店鋪風格各具特色，尤

46、其是內街里的1層獨立店鋪，主打經營商品為時尚、前衛類；要緊消費者為入境的旅游者，以及對品位要求較高的國內演藝圈人士。經營模式租金：1723元/平米/天。 無轉讓費。業態組合樓層業態組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計26340綜評：那兒地理位置不明顯，對外宣傳力度不夠，知名度不高。其的經營項目是時尚服裝服飾、鞋類；經營生意一般，現屬于維持狀態。那兒進貨渠道：服裝大部分是廣州外貿服裝，還有確實是比較個性的從臺灣、日本、韓國等國家進口。同里原創藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側，緊鄰本案 規模

47、地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點主打經營商品為國際、國內民族或原創服裝服飾，要緊消費者為對品位要求較高的國內演藝圈人士。經營模式租金：1723元/平米/天。 無轉讓費。業態組合樓層業態組合商戶量（戶）面積(平米)一層家具店（中式古典）1100美容美發180美甲（美式）140高爾夫用品112咖啡店（日本風格）190二層特色服裝服飾224家居飾品112紋身店18畫廊115飾品店648化妝品16三層服裝324四層酒吧（英式）190總計23549綜評：同里的經營項目是主打國際、國內民族特色的原創服裝服飾、手工藝品；目前經營生意不行，市場內的絕大大部分攤位沒有消化掉，大部分商戶已撤出。同里

48、的進貨渠道：服裝大部分是自創自己設計自己做，還有一部分確實是廣州、香港、日本；工藝品有東南亞的，要緊是泰國的，還有西班牙的，還有一家香港老總自己在廣東有自己的生產基地。日壇商務會館地理位置日壇南路 規模 三層，建面：3000平米，隔間：25-70平米/間，使用率：70%；約有40家商戶特點主打經營商品為名牌A貨、稀有貨品、時尚新穎、價位較高，要緊消費群體為時尚女性、使館工作人員、公司白領、演藝界人士、自由職業。經營模式標準攤位25平米，租金：20元/平米/天。租金交付方式押二付一，轉讓費5萬/攤位。綜評：日壇商務會館的經營貨品以A貨為主，進貨渠道如廣州、深圳、香港、臺灣、日韓等地，經營貨品檔次

49、較高，價格只是比國貿、燕莎等大商場略廉價些，項目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費2000元。秀水2號地理位置國際俱樂部西側，建國門上島咖啡旁 規模 地上4層，總面積2000平米，約50個商鋪特點貨品新穎，價格較高，成交率較高；主打經營商品為時尚、前衛類；要緊消費者為時尚女性、公司白領、演藝名人、自由職業。經營模式標準攤位為20平米。租金：12.5元/平米/天。租金交付押二付三，轉讓費3萬。藝嘉市場地理位置貴友對面 規模 共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點以服裝為主，多為A貨；要緊消費者為周邊寫字樓內公司的女性為主，有少量固定客戶。業態一層32家：工藝品、服裝各占一

50、半；二層32家；三層30家；四層、五層各20家經營模式標準攤位為20平米。租金：6.67元/平米/天。租金交三個月，經營四個月，押金為4000元/攤位（即一個月租金），轉讓費無。綜評：樓內顧客稀少，生意極為蕭條，約有30家關門。太平洋百貨潛在競爭項目分析31新三里屯時尚文化區開發商為北京國銳投資有限公司,成立于2001年，是以房地產開發為核心業務，具有房地產綜合開發資質的房地產企業集團，控股或參股的企業有 ： 北京國銳房地產開發有限公司、北京國峰置業有限公司、北京國隆置業有限公司、北京國銳千禧房地產經紀有限公司等。項目地處市中心黃金地段，位于三里屯酒吧街西側，占地面積 52600 平方米，總建

51、筑面積超過150000平米，建成后將形成一個集消費、餐飲、時尚等為一體的綜合體。街區所有建筑均為4層低密度，限高18米。新三里屯的主打街區為藝術文化酒吧區，將容納20至30家酒吧。酒吧區將專攻異域文化風情，與目前三里屯酒吧街的異域文化風情相吻合。項目由北京國銳投資有限公司與北京市國有資產經營有限責任公司合作投資開發，由英國歐華爾公司（ The Oval Partnership Ltd. ）負責建筑方案設計，目前各項前期手續的辦理、方案設計和拆遷工作都處于平穩進行中，可能于 2005 年下半年開工建設， 2006年底建成，2007 年將正式投入使用。32新秀水2號位于光華路口東南角，是由一個旅館

52、改造而成，總建面為1萬平米，主力店面的使用面積為15至30平米，目前在做內外裝修，可能2005年5月初開始招商。33東岳廟東側在建市場 總建面為3萬平米，地上4層，目前已有一家大型超市簽約入駐，目前結構已封頂。進展商為昆泰集團，其他情況不詳。核心商圈消費業態市場型商鋪供應量分析業態商戶數量商戶比例經營面積面積比例服裝服飾189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%針織、絲綢525138504%小百貨、飾品41911%20368%工藝品41110%15005%美容、美發、美甲120.33001.1%食檔401%11004.2%其他150.71100.7總計

53、約3972約26160核心商圈消費業態市場型商鋪租金水平匯總分析市場日租金MIN日租金MAX日租金AVE轉讓費（萬）交租方式雅秀16.67332820一年半付佳藝16.673315年付新秀水166637.6年付那兒1723年付同里1723年付日壇商務2027.75押二付一秀水2號12.516.673押二付三藝嘉6.67季付核心商圈內其他在售商鋪分析6.1泰樂坊地理位置三里屯南街盡頭，泰悅豪庭底商 規模 地上13層，總建筑面積為5060平米，共計33個單位，面積分割從40平米至1500平米，使用率72%銷售模式售價2-6萬元/平米（建筑面積），一層均價3.1萬元/平方米 二層2.4-2.5萬元/

54、平方米 三層1.8-1.9萬元。目前無轉讓費。經營模式日租金為10至20元/平米/天（建面）。業態組合：夜總會、酒吧、中西餐飲、咖啡廳、精品服裝服飾、箱包、茶館、美容美發、工藝品店。評價：泰樂坊銷售情況一般，規模太小，商業業態單一。其進展商 HYPERLINK /p?i=49FCC87C-6D9B-4BDC-B764-6DD1F7B2603B t _blank 北京銀泰置地有限公司希望將泰樂坊打造成為三里屯南街新的主體娛樂和時尚中心。目前搶先入住泰樂坊的是一家富有特色的“夜色”酒吧，其酒吧經營者為國內知名的影視明星。6.2中國紅街地理位置工人體育場東面，都市賓館西面 規模 地上13層，商業總建

55、筑面積為1.1萬平米，共計50多個鋪位；4-14層為寫字樓，建筑面積3.5萬平米。各層都為獨立店鋪，一層最小鋪位60平米，最大160平米，2層以上鋪位面積差不多在200以上。地下600個車位銷售模式商業部分售價1層均價5萬元/平米，2層3.6萬元/平米（建筑面積）最高售價6萬元/平米業態定位：酒吧、中西餐飲、精品服裝服飾店，綜合性國際化商業社區。三里屯區域服務業態分析位置及規模位于朝陽區三里屯北路東側。北街南北走向大約260多米，占地1648平米。三里屯區域服務業態三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那兒）服務業態總量統計表業態商戶數量經營面積面積總量酒吧4160150平米5000餐廳26

56、40100平米2000美容美發43060平米200美甲212平米24保健240平米80超市1150平米150迪廳3400平米1200總計798654三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那兒）服務業態租金水平匯總表業態原始日租金轉讓日租金目前平均日租金交租方式酒吧152018年付或半年付餐廳122018年付美容美發121818季付、半年付、年付美甲18半年付保健17季付綜評：三里屯酒吧一條街是中國酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯北街開張，至1998年酒吧規模達到頂峰時，街區內共開有80多家酒吧。有關統計顯示，酒吧街日均客流量曾達上萬人次，紅酒日耗量在千瓶以上，啤酒日均耗量在25000

57、瓶以上。三里屯酒吧一條街通過近八年的進展，已成為在國內、國際知名度頗高的、以酒吧文化為特色的時尚社區，是京城外國友人、商業文化界中高層人士及時尚青年休閑娛樂名街。可隨著什剎海、朝陽公園西門、798工廠等酒吧場所的相繼開發，以及目前因朝陽區都市規劃建設和三里屯危改房拆遷工程緣故，三里屯酒吧街的規模已嚴峻縮水，南街西側及南斜街的酒吧已全部拆遷，整體經營狀況有日漸沒落的趨向，而生意興隆的只是3.3項目東南部由南往北的頭幾家，以及一些知名的酒吧而已。四、項目的市場定位定位的依據原項目3.3定位酒吧娛樂休閑類而中途夭折，講明酒吧定位不適合，本身的建筑形態關于此類業態支撐不足。結論：不能以酒吧為主。消費者

58、行為調研依照400份的消費者抽樣調查，發覺消費者關于時尚類服裝和外貿服裝具有兼容性，只要喜愛適合自己就行，而可不能考慮市場是否是以時尚服裝為主或是以外貿服裝為主。結論：關于消費者，我們即能夠時尚服裝為主，又能夠外貿服裝為主。商戶定性訪談調查商戶更多喜愛經營時尚類服裝、服飾，因為有市場，消費者購買量大。結論：商戶希望市場為時尚類服裝、服飾為主。區域環境調研雅秀近年經營品種比例變化，外貿和時尚的比例由原來的7：3調整為現在的5：5新秀水的外貿貨的消費者的購物量是成下降趨勢的，新秀水目前經營前景不容樂觀國內對時尚類貨品的消費需求成上升趨勢的，消費能力增強由于三里屯的歷史淵源，區域認同感認為應該經營時

59、尚、前衛類貨品結論：應該定位為時尚前衛類。項目自身劣勢剖析項目交通不便，路面較窄，不利于停靠大型旅游客車，不易引入入境旅游團體購物如做類似新秀水的外貿服裝市場，會因新秀水已招商完畢，針對此業態的投資者資金貧乏而增加本案難度結論：本案不適合做純外貿類服裝市場。大廈定位綜上所述，本案定位于佳藝的豪華版，而非升級版。是以時尚前衛服裝、服飾為主，輔助部格外貿服裝和休閑類，比例分不為80%和20%，其中外貿時尚類針對的消費對象為長期駐留在京外籍人士。理念定位三里屯/多元化/時尚流行前沿/綜合娛樂消費。最前沿、最國際、最時尚、最多元化、最開放的時尚前衛消費娛樂淘貨中心。形象定位三里屯時尚服裝、服飾流行趨勢

60、風向標。盤踞最流行、最前衛國際國內人士，聚點時尚品位人士，標樹國際最前沿的流行趨勢。業態定位以經營風格為主流，來決定各樓層業態劃分。樓層消費業態服務業態B1戶外天地：戶外運動休閑、高爾夫用品、汽車飾品、牛仔服裝涉外西餐廳F1青春窈女：時尚女裝、飾品服務臺、水吧、水晶貼F2白領麗人：時尚女裝、箱包、鞋美甲、足療F3演藝圈：以男裝為主、女裝為輔美容、美發、紋身、水吧F4中國攻略：唐裝、國際、國內民族服裝、服飾、工藝品古箏演藝、茶道演藝F5原創個性服裝服飾工作室、設計室、時尚服裝展示廳個人攝影室、化妝室、表演臺、錄音棚、渝鄉人家配套的服務業態：個人攝影、紋身、足療、美容、美甲、水晶貼、錄音棚、T型展