1、版本號：V.2200904415 （內內部資料，請請注意保密）按揭貸款常見問問題解答目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227600476 一、貸款需求求 PAGEREF _Toc227600476 h 1 HYPERLINK l _Toc227600477 1、問：如何何篩選排除風風險偏高的客客戶？ PAGEREF _Toc227600477 h 1 HYPERLINK l _Toc227600478 2、問：購房房人通過全款款購買二手房房后，能否通通過抵押向我我行借款？ PAGEREF _Toc227600478 h 1 HYPERLINK l _Toc2

2、27600479 3、問：我行行接受父母與與子女之間買買賣房產么？ PAGEREF _Toc227600479 h 1 HYPERLINK l _Toc227600480 4、問：可抵抵押的平房、半半地下室、弄弄堂等房產，我我行可以接受受按揭貸款么么？ PAGEREF _Toc227600480 h 1 HYPERLINK l _Toc227600481 5、問：一個個客戶能否購購買多套房產產，只借款一一筆、或借款款多筆？ PAGEREF _Toc227600481 h 1 HYPERLINK l _Toc227600482 二、客戶資質質相關 PAGEREF _Toc227600482 h

3、1 HYPERLINK l _Toc227600483 1、問：如借借款人年齡符符合要求，其其配偶能否超超過60周歲？ PAGEREF _Toc227600483 h 1 HYPERLINK l _Toc227600484 2、問：對于于個人信用記記錄的分類，如如何操作更方方便？ PAGEREF _Toc227600484 h 2 HYPERLINK l _Toc227600485 3、問：為什什么對配偶的的征信記錄也也要求不得為為禁入類？ PAGEREF _Toc227600485 h 2 HYPERLINK l _Toc227600486 44、問：共同借借款人能否做做為保證人？ PAGE

4、REF _Toc227600486 h 2 HYPERLINK l _Toc227600487 5、問：共同同購房的人，一一定要作為共共同借款人么么？ PAGEREF _Toc227600487 h 2 HYPERLINK l _Toc227600488 6、問：操作作規程第十二二條允許第三三方抵押人，是是否可以用他他人房產抵押押？ PAGEREF _Toc227600488 h 2 HYPERLINK l _Toc227600489 7、問：我行行為什么不接接受未成年人人共同購房？ PAGEREF _Toc227600489 h 2 HYPERLINK l _Toc227600490 8、問

5、：對于于客戶資質的的審核，操作作規程規定較較為分散，如如何操作更方方便？ PAGEREF _Toc227600490 h 2 HYPERLINK l _Toc227600491 三、貸款額度度 PAGEREF _Toc227600491 h 2 HYPERLINK l _Toc227600492 1、問：普通通自住房的首首付比例，能能否與同業一一樣做到200%？ PAGEREF _Toc227600492 h 2 HYPERLINK l _Toc227600493 2、問：客戶戶的首付加我我行貸款金額額，能否超過過實際購房價價？ PAGEREF _Toc227600493 h 3 HYPERL

6、INK l _Toc227600494 3、問：由于于評估價格偏偏低，導致“首付+貸款金額實際購房價價”，怎么辦？ PAGEREF _Toc227600494 h 3 HYPERLINK l _Toc227600495 四、貸款期限限 PAGEREF _Toc227600495 h 3 HYPERLINK l _Toc227600496 1、問：配偶偶、共同借款款人是否適用用“貸款期限與與年齡之和不不超過65年”？ PAGEREF _Toc227600496 h 3 HYPERLINK l _Toc227600497 五、貸款利率率 PAGEREF _Toc227600497 h 3 HYPE

7、RLINK l _Toc227600498 1、問：總行行對于“二套房”的首付和利利率有無正式式的文件規定定？ PAGEREF _Toc227600498 h 3 HYPERLINK l _Toc227600499 2、問：商用用/商住兩用房房的利率上浮浮可以高于或或低于10%么？ PAGEREF _Toc227600499 h 3 HYPERLINK l _Toc227600500 六、還款方式 PAGEREF _Toc227600500 h 3 HYPERLINK l _Toc227600501 1、問：二手手房貸款對于于還款方式是是否有限制？ PAGEREF _Toc227600501

8、h 3 HYPERLINK l _Toc227600502 七、抵押登記記手續 PAGEREF _Toc227600502 h 3 HYPERLINK l _Toc227600503 1、問：房管管局指定不符符合我行準入入條件的評估估公司，可以以辦理么？ PAGEREF _Toc227600503 h 3 HYPERLINK l _Toc227600504 2、問：房管管局指定抵押押期限低于貸貸款期限，其其他銀行認可可，我行呢？ PAGEREF _Toc227600504 h 4 HYPERLINK l _Toc227600505 3、問：合同同未約定貸款款期限，房管管局不給登記記抵押期限，怎

9、怎么辦？ PAGEREF _Toc227600505 h 4 HYPERLINK l _Toc227600506 4、問：是否否與商務貸款款抵押一樣，要要求“抵押期限貸款期限2年”？ PAGEREF _Toc227600506 h 4 HYPERLINK l _Toc227600507 5、問：合同同未約定抵押押期限，房管管局一定要求求明確，怎么么辦？ PAGEREF _Toc227600507 h 4 HYPERLINK l _Toc227600508 八、合同簽署署 PAGEREF _Toc227600508 h 4 HYPERLINK l _Toc227600509 1、問：手工工借據如

10、何填填寫放款賬號號？ PAGEREF _Toc227600509 h 4 HYPERLINK l _Toc227600510 九、系統錄入入的問題 PAGEREF _Toc227600510 h 4 HYPERLINK l _Toc227600511 1、問：貸款款申請“是否農戶”是依據戶口口、還是經營營內容來選擇擇？ PAGEREF _Toc227600511 h 4 HYPERLINK l _Toc227600512 2、問：客戶戶不作首付款款監管可以么么、首付款監監管要到儲蓄蓄前臺做止付付么？ PAGEREF _Toc227600512 h 4 HYPERLINK l _Toc22760

11、0513 3、問：申請請金額超過抵抵押擔保額度度，下調建議議授信金額后后仍通不過？ PAGEREF _Toc227600513 h 5 HYPERLINK l _Toc227600514 4、問：客戶戶申請額度接接近8成時，出現現抵押擔保不不足，怎么辦辦？ PAGEREF _Toc227600514 h 5 HYPERLINK l _Toc227600515 5、問：貸款款已發放，但但期限、利率率浮動、利率率調整方式錄錄入錯誤，怎怎么辦？ PAGEREF _Toc227600515 h 5 HYPERLINK l _Toc227600516 附件1 個人人信用記錄分分類表 PAGEREF _T

12、oc227600516 h 6 HYPERLINK l _Toc22766005177 附件2 客戶資資信審查表 PAGEREF _Toc227600517 h 7 HYPERLINK l _Toc227600518 附件3 按揭揭利率浮動及及首付比例參參考標準 PAGEREF _Toc227600518 h 8 FILENAME 按揭貸款常見問題解答v20090411.doc- PAGE 10 -貸款需求問：如何篩選排排除風險偏高高的客戶？答：根據近期試試點和他行經經驗，以下客客戶應慎重受受理（但并非非強制拒絕）：（1）私企員工工。私營企業業開具的收入入證明，應慎慎重使用。對對于當地實力力不

13、強、知名名度不高的私私企，應要求求客戶提供工工資賬戶流水水。（2）離異人員員。離異人員員容易存在家庭庭財產與經濟濟糾紛。（3）自謀職業業者。個體商戶/私營企企業主申請按按揭貸款，都都需要按小額額貸款對商務務的經營情況況和收支流水水進行現場調調查核實，務務必掌握真實實的收入水平平，并根據其其資產實力適適當要求客戶戶提高首付比比例。對于農農民工、房產產經紀人、保保險代理人等等工作不穩定定人士申請房房貸，應特別別注意是否存存在虛假售房房、套取貸款行為。（4）危險行業業的職工。涉涉外、礦業、遠遠洋、捕漁等等行業職工，人人身安全風險險較高?？蛻魬羧绻Y質較較好，在確認認有長期的勞勞動保險保障、身身體健康

14、后，也也可以受理。問：購房人通過過全款購買二二手房后，能能否通過抵押押向我行借款款？答：我行暫接受受二手房契稅稅票日期在33個月（含）以以內的交易。受受理時，借款款人提供契稅稅票、新的房產證證和本人名下的的兩個結算賬賬戶，不再提提供首付款備備足的證明；售房人不需需要提供個人人資料、也不不簽署相關文文件。我行抵抵押登記完成成后，貸款發發放至借款人人的收款賬戶戶（還款賬戶戶是借款人的的另一個賬戶戶）。問：我行接受父父母與子女之間買賣賣房產么？答：類似需要包包括：離婚時時購買與原配配偶共有的房房產，債權人以債權權充抵首付、購買債務人的房產。這類需求潛在的產權糾紛較大，直接影響借款人的還款意愿，我行暫

15、不受理。問：可抵押的平平房、半地下下室、弄堂等等房產，我行行可以接受按按揭貸款么？答：這類房產變變現能力較差差，執行抵押押權的機率應應非常小，應應該作為是否否接受此類房房產抵押的首首要條件。原原則上只接受受優質單位職職工購買此類類房產的需求求。問：一個客戶能能否購買多套套房產，只借借款一筆、或或借款多筆？答：我行二手房房貸款產品出出于簡單操作作起見，只接接受購房一套套房產申請一一筆貸款，客客戶能否申請請貸款購買多多套房產，關關鍵要考核客客戶的收入能能力、購房用用途。對于收收入不穩定或或收入不高的借借款人，申請請購房多套房房產應保持謹謹慎，原則上上不接受第44套的貸款申申請，即原有有未結清按揭揭

16、余額的房產套數、加上我行貸貸款套數，原原則上不超過過3套?？蛻糍Y質相關問：如借款人年年齡符合要求求，其配偶能能否超過600周歲？答：對借款人的的年齡限制，主主要考慮家庭庭收入支配和和抵押物繼承承的問題。如如果配偶名字字不列示在所所有權證上，可可適當放寬至至65歲。問：對于個人信信用記錄的分分類，如何操操作更方便？答：對于我行個個人征信制度度的規定， HYPERLINK l xyjl 附件1 個個人信用記錄分類類表采用標準化化文檔進行處處理，對相關關標準進行了了優化解釋，分分類的操作人人員可作輔助助工具。問：為什么對配配偶的征信記記錄也要求不不得為禁入類類？答：配偶征信記記錄不得為禁禁入類，主要

17、要是基于房產產是夫妻共同同財產的理念念。我行征信信制度允許對對房產抵押貸貸款客戶適當放寬準入入政策。為此，對于按按揭貸款：（1）對于初步步分類為禁入入類的，應經經過調查核實實，如果確實因為信用用卡年費、信信用卡小額（1100元以內內）逾期的、或或者多個信用用卡/貸款賬賬戶累計逾期期30天以內內次數多的，應應按附件11 個人信用用記錄分類表表調整，重新確確定分類。（2）配偶為次次級類的，不不得將借款人向下調整一一級。（3）優質單位位職工作為借款人、并且且僅靠本人收收入即能夠足足額還款時，可以接受受配偶為禁入入類（但由于于為禁入類，不能作為共同借款人）。問：共同借款人人能否做為保保證人？答：共同借

18、款人人，承擔與借借款人相同的的責任和義務務，不得作為為保證人。問：共同購房的的人，一定要要作為共同借借款人么？答：對于夫妻共共同購房的，不不要求必須作作為共同借款款人，但如果果共同購房人人是不屬于夫夫妻關系的（包包括男女朋友友），應作為為共同借款人人。共同借款人人限一人。問：操作規程第第十二條允許許第三方抵押押人，是否可以用他他人房產抵押押？答：第十六條規規定“抵押房產限限于過戶至借借款人名下的的所購房產”，與第十二二條結合起來來理解，是針針對房產過戶戶后，有借款款人之外的其其他人（如配配偶、共同購購房人）作為為共有人的情情況。問：我行為什么么不接受未成成年人共同購房？答：我行考慮到到初期信貸

19、人人員對法律風風險把握不好好，暫不接受受未成年人作作為共有人的的貸款申請。問：對于客戶資資質的審核，操操作規程規定定較為分散，如如何操作更方方便？答：對于我行按按揭操作規程程的一般規定定， HYPERLINK l khzx 附件22客戶資信審審查表采用用標準化文檔檔進行處理，信信貸調查人員員和審查人員員可作輔助工工具。貸款額度問：普通自住房房的首付比例例，能否與同同業一樣做到到20%？答：依據“制度度體系”目錄內的“郵銀傳220084471號”文件，普通住住房最高抵押率為80%；二手房貸款款操作規程里里小于90平平米（含）最高抵抵押率80%、大于900平米最高抵抵押率70%的規則，不再再作為強

20、制約約束。問：客戶的首付付加我行貸款款金額，能否否超過實際購購房價？答：按揭貸款的的融資需求來來自于購房資資金的不足，所以應保持“首付+貸款金額=實際購房價”。如果客戶愿意付更多首付款，我行提供的貸款額度相應下調；如果客戶希望按房產適用的最高抵押率貸款，意味著他原準備的首付款有一部分不向售房人支付，而作為裝修等用途支配。問：由于評估價價格偏低，導導致“首付+貸款款金額00 C2 J2 G8 N8。均不滿足，轉至至“2”。2次級類滿足任一項： C+J00 F4 M4。均均不滿足，轉轉至“3”。3跨期的瑕疵類滿足： D+K0。 不滿足，轉轉至“4”。4非跨期的瑕疵類類滿足： E+L0。 不滿足，轉

21、轉至“5”。5正常類經過1-4步驟驟，均不符合合的。6原查詢禁入類 次次級類 跨期的瑕疵疵類 非跨期的瑕疵類 正常類經調整禁入類 次次級類 跨期的瑕疵疵類 非跨期的瑕疵類 正常類調整原因操作人（簽字）： 調調查人（簽字字）： 復核人（簽簽字）：20 年 月 日日 20 年 月 日 200 年 月 日日附件2 客戶戶資信審查表使用說明： 表示單選項項（限選一項項） 表示多選項項（可選一至至多個）客戶姓名身份證號碼擬承擔借款人 借借款人配偶 共同借款人人 共同借款人人配偶 保證人年齡（A）婚姻狀況（B）1、未婚 2、已婚 3、離異 4、喪偶最高學歷（C）1、研究生 2、本科 3、大專 4、中專/高

22、中/初中及以下下就業類型（D）1、單位職工工 2、自謀職業業 3、無職業且非低低保 4、低保或或無職業單位類別（E）1、國有 2、集體 3、外資 4、合資 5、民營 6、個體現單位工作年數數（F）是否有住房公積積金（G）是 否現任職務（H）1、高層（如如：部長、司司長、董事、總總經理、校長長） 2、中層（如如：處長、部部門經理、教教授） 3、普通員員工（如：科科長、職員、講講師）主要收入來源（II）1、工資 2、經營/投資 3、無固定定收入來源收入證明月收入入（J）元當地城鎮職工人人均收入（KK）元自有房產（L）1、無房產 2、已有房貸貸無貸款或貸貸款已結清 3、尚有貸款款未結清是否為主借款人

23、人配偶（M）是 否是否共同購房（NN）是 否信用記錄分類（P）1、禁入類 2、次級類 3、跨期的瑕瑕疵類 4、非跨期的瑕疵類 5、正常類請依照步驟1 9的順序進行行判斷步驟類別標準/流程1不能借款/抵押押/保證滿足任一項：A60 D=4 P=1。不滿滿足，則轉至“2”。2優質單位職工必須滿足： D=1 E=1、33或4，并且且滿足任一項項： C=1 F5 C=2且F2 H=1或2。不不滿足某一項項，則轉至“3”。3普通職工滿足： D=1。不滿足，則轉至“4”。4自謀職業者滿足： D=2。 不滿足足，則轉至“5”。5不能借款/保證證滿足： D=3。6客戶資質類型優質單位職工工 普通職工 自謀職業者者7補充逾期還款記記錄滿足： P=2或3。8補充保守收入證證明滿