1、案例八:租賃權(quán)評估購物廣場有限公司擬轉(zhuǎn)讓其租賃的地下商業(yè)建筑的承租權(quán)。一、租賃權(quán)價格形成的特點及評估技術(shù)思路1、租賃權(quán)價格形成的特點租賃權(quán)作為一項權(quán)利，在評估中必須充分了解其價格形成的過程，才能通過科學(xué)的估價途徑得到其合理的價格。支付租金的義務(wù)。地產(chǎn)市場租金價格與租賃合同約定租金的差額）的現(xiàn)值。租金的時候，租賃權(quán)便沒有價值。但是，一般情況下由于房地產(chǎn)具有資源稀缺性、位置固定性、獨一無二性、保值增值性等特性。隨著時或相互影響會引起房地產(chǎn)市場租金價格上漲。2、租賃權(quán)評估的技術(shù)思路原求取待估房地產(chǎn)承租權(quán)價格。二、市場租金的確定采用市場比較法測算地下商業(yè)建筑估價時點市場租金的價格。1、計算公式估價對象

2、市場價格=比較案例價格交易情況修正交易期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正2、比較案例選擇案例作為比較案例。案例A：路180號該房屋位于路西首，臨路，總建筑面積20000平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。租金單價為2.33元/平方米.天。案例B：路147號該房屋位于路中段，臨路，總建筑面積31200平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。租金單價為2元/平方米.天。案例C：路商業(yè)廣場17000平方米，位于該房屋的第二層和第三層，使用用途為商場，有電梯、中央空調(diào)1.97元/平方米.天。3、房地產(chǎn)價格影響

3、因素說明表一：房地產(chǎn)價格影響因素說明表/.AB綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)沒有房屋建筑4、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)的確定設(shè)定估價對象的各項影響因素比較系數(shù)為100，以估價對象的各表和比較因素修正指數(shù)表如下：表二：比較因素修正系數(shù)表/.AB表三：比較因素修正指數(shù)表/.AB5、計算結(jié)果為2.13元/平方米.天。估價時點市場租金（季度租金）=建筑面積2.1390=31696.972.1390=607.63萬元年期內(nèi)不考慮市場租金的變化，也不考慮通貨膨脹的影響。所以，本市場租金。三、租賃合同租金根據(jù)租賃協(xié)議，租賃合同租金應(yīng)繳金額及時間見下表：表四：地下商業(yè)建筑應(yīng)繳租金明細表四、市場租金與實際支付租金差額的確定市場租金與實際支付租金的差額計算的詳細情況見下表：表五：市場租金與實際支付租金的差額計算表五還原利率的確定提取法。易價格、相同樓層對應(yīng)的市場租金、房屋重置成本，具體情況列表如下：表六：參照案例交易情況表/ABE寫字樓資本化率計算過程見下表：表七：資本化率計算表單位：元/平方米ABE/從上表可以看出,寫字樓A、B、C、E的市場資本化率基本一致，寫字樓D樓A、B、C、E的市場資本化率算術(shù)平均值作為寫字樓資本化率:(7.98%+8.06%+7.97%+7.91%)/4=7.98%字樓資本化率，本次估價取其資本化率為：7.98%+1%=8.98%六、租賃轉(zhuǎn)讓價格的確定