1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)程序一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國(guó)際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)來(lái)源于：-/ -.；組織簽訂合同。可見(jiàn)招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開(kāi)發(fā)商或

2、業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。考慮到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都統(tǒng)一自行成立

3、招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。再如，對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招標(biāo)工作量不大，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開(kāi)發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書(shū)第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招

4、標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱(chēng)，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無(wú)權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級(jí)的

5、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí)；二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專(zhuān)業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專(zhuān)家人才庫(kù)的規(guī)模大小和專(zhuān)家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱(chēng)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開(kāi)招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于一些大型的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常

6、也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。(二)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書(shū)的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)

7、當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫(xiě)其基本的內(nèi)容。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：1.投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。(1)投標(biāo)的條件招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說(shuō)明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審

8、的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書(shū)的格式等。(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求如果說(shuō)投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書(shū)時(shí)，通常會(huì)檢查投標(biāo)書(shū)的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫(xiě)明對(duì)投標(biāo)文件編寫(xiě)的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。(3)對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明由于整個(gè)招標(biāo)過(guò)程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開(kāi)化

9、，以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過(guò)將開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過(guò)程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開(kāi)，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。2.合同條款合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開(kāi)化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3.技

10、術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。考慮到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重，下一章將專(zhuān)門(mén)就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序決定的，我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮。“超前招標(biāo)”在我國(guó)即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)

11、工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。(三)制定標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國(guó)際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投

12、標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過(guò)高，進(jìn)入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過(guò)低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中

13、計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開(kāi)發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。二、招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；組織資格預(yù)審；召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法和國(guó)際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特

14、定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。無(wú)論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì)，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開(kāi)招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那馈?guó)際慣例中常見(jiàn)的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。一般來(lái)說(shuō)，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物

15、為聯(lián)合國(guó)出版的發(fā)展商務(wù)報(bào)(evelopmentusiness)；必須實(shí)行國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國(guó)出版的中國(guó)招標(biāo)期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類(lèi)項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國(guó)還主要刊登在人民日?qǐng)?bào)、中國(guó)日?qǐng)?bào)上。對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。如果是實(shí)行地方性公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專(zhuān)業(yè)類(lèi)期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)期刊等。實(shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國(guó)際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā)

16、布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。2.發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類(lèi)刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒(méi)有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來(lái)。另外，如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類(lèi)渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng))，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來(lái)。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這

17、一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開(kāi)始計(jì)算。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)得到招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)遞交投標(biāo)書(shū)需要有足夠的時(shí)間。按照國(guó)際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有6090天)來(lái)準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書(shū)。3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位(業(yè)主或開(kāi)發(fā)商)名稱(chēng)；項(xiàng)目名稱(chēng)；項(xiàng)目地點(diǎn)；項(xiàng)目資金來(lái)源(物業(yè)管理資金來(lái)源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_(kāi)發(fā)商預(yù)付等)；招標(biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo))；項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；接受標(biāo)書(shū)的最后日期和地點(diǎn)；開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資

18、格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語(yǔ)言；B11必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，按照我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定必須載明。至于投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。(二)組織資格預(yù)審資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少。資格預(yù)審是對(duì)所有投標(biāo)人的一項(xiàng)“粗篩”，也可以說(shuō)是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的

19、費(fèi)用。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過(guò)多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評(píng)標(biāo)費(fèi)用就會(huì)大大提高，通過(guò)資格預(yù)審淘汰一部分競(jìng)爭(zhēng)者則可以減少這筆費(fèi)用。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來(lái)投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過(guò)資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇610家申請(qǐng)者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書(shū)且開(kāi)標(biāo)之

20、后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。無(wú)論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。1.資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書(shū)。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫(xiě)明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購(gòu)買(mǎi)資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；項(xiàng)目資金來(lái)源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止期應(yīng)不得少于45天。(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及

21、招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對(duì)若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請(qǐng)資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請(qǐng)投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過(guò)類(lèi)似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請(qǐng)表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語(yǔ)言等。(3)評(píng)審。資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)的開(kāi)啟不必公開(kāi)進(jìn)行，開(kāi)啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審。如有必要，還可召開(kāi)資格預(yù)審準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請(qǐng)人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。2.資格預(yù)審的內(nèi)容資格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的

22、經(jīng)驗(yàn)、過(guò)去完成類(lèi)似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過(guò)去幾年的承包合同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。具體內(nèi)容包括：(1)申請(qǐng)人的基本情況：公司名稱(chēng)、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專(zhuān)業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類(lèi)型、金額及主要所在地區(qū)等。(2)申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀行過(guò)去5年的資信證明以及對(duì)未來(lái)2年財(cái)務(wù)情況的預(yù)測(cè)。(3)經(jīng)驗(yàn)和過(guò)去的表現(xiàn)：過(guò)去5年內(nèi)申請(qǐng)人完成的類(lèi)似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱(chēng)、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等。對(duì)于上述在預(yù)審

23、中申請(qǐng)人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以明列，或制成表格，要求申請(qǐng)人按要求填寫(xiě)。3.資格預(yù)審的評(píng)審方法招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來(lái)決定資格預(yù)審的評(píng)審方法。目前國(guó)際上廣泛采用的是“定項(xiàng)評(píng)分法”，同時(shí)采用比較簡(jiǎn)便的百分制計(jì)分。“定項(xiàng)評(píng)分法”就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行分類(lèi)，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過(guò)最低分?jǐn)?shù)線的申請(qǐng)人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請(qǐng)人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。(三)召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請(qǐng)人后，應(yīng)盡快通知合格申請(qǐng)人，要求他們及時(shí)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件。緊接著，按照國(guó)際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后

24、安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類(lèi)問(wèn)題。投標(biāo)人須知中一般要注明標(biāo)前會(huì)議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問(wèn)題用書(shū)面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無(wú)須召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地(同時(shí)又為招標(biāo)項(xiàng)目所在地更好)召開(kāi)，因?yàn)樵跇?biāo)前會(huì)議期間，招標(biāo)人往往會(huì)組織投標(biāo)人到現(xiàn)場(chǎng)考察，如果標(biāo)前會(huì)議在招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開(kāi)就較為方便。標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問(wèn)題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書(shū)面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會(huì)議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的

25、事。當(dāng)標(biāo)前會(huì)議形成的書(shū)面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時(shí)，應(yīng)以會(huì)議文件為準(zhǔn)。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。因此，凡已收到書(shū)面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會(huì)議上宣布開(kāi)標(biāo)日期。另外，參加會(huì)議的費(fèi)用應(yīng)由各投標(biāo)人自理。(四)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實(shí)施過(guò)程的關(guān)鍵階段，也是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程中程序最嚴(yán)密、對(duì)招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段。招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書(shū)后，經(jīng)過(guò)審查認(rèn)為各項(xiàng)手續(xù)均符合規(guī)定時(shí)，即可收入，并在公開(kāi)預(yù)定的時(shí)間

26、(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間)、地點(diǎn)(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn))當(dāng)眾拆封開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費(fèi)高低均有中標(biāo)希望。之后便由各方面專(zhuān)家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)或評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。從開(kāi)始評(píng)標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過(guò)36個(gè)月的定標(biāo)期。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對(duì)各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書(shū)進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開(kāi)答辯會(huì)，方能最后定標(biāo)。在評(píng)選過(guò)程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)標(biāo)工作結(jié)束時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常最后會(huì)向招標(biāo)人篩選出幾個(gè)最有競(jìng)爭(zhēng)力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開(kāi)發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標(biāo)人往往通過(guò)同時(shí)與

27、中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱(chēng)為“議標(biāo)”(不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)。經(jīng)過(guò)“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定誰(shuí)中標(biāo)。值得注意的是，我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評(píng)審委員會(huì)推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個(gè)作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無(wú)效。三、招標(biāo)結(jié)束階段招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時(shí)，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段。這一階段最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對(duì)多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對(duì)一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合

28、同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。(一)合同的簽訂我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同”。合同的簽訂，實(shí)際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的最后一個(gè)程序。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國(guó)際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說(shuō)的合同，均是指雙方經(jīng)過(guò)磋商后擬簽訂的正式合同。1.合同的組成通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同

29、內(nèi)容；合同結(jié)尾。合同序文部分要寫(xiě)明訂立合同的雙方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱(chēng)和地址。甲方當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類(lèi)條款。下一章將對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)介紹。合同結(jié)尾部分要寫(xiě)明簽訂合同的日期、地點(diǎn)以及擬訂合同的語(yǔ)言文字，最后還要寫(xiě)明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡(jiǎn)單的協(xié)議書(shū)，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過(guò)程中對(duì)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書(shū)面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說(shuō)明及補(bǔ)充修改文件等。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書(shū)的格式將在下一章專(zhuān)門(mén)介紹。2.合同的主要條款合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類(lèi)型而異。然而，一般來(lái)說(shuō)不論哪一類(lèi)合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。無(wú)論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件