1、西安灃東地產有有限公司文件編號QMS.SC/FDDC 20133版 本A/0質量手冊冊分 發 號 -受控狀態受控 質 量 手 冊依據GB/T1190012008iddt ISOO 90011:20088標準編制：審核：批準：2013年4月月1日發布 22013年4月2日實施 西安灃東地產產有限公司 發布 目 錄章節號 標題名稱 頁碼0.1 目錄 1 HYPERLINK l 頒布令 0.2 頒布令 3 HYPERLINK l 管理者代表 0.3 管理理者代表任命書 4 HYPERLINK l 企業概況 00.4 企業概概況 5 HYPERLINK l 范圍 1 范范圍 61.1 產品范圍圍 61

2、.2 包含的職職能部門 61.3 刪減說明明 6 HYPERLINK l 引用標準 22 引用標準 6 HYPERLINK l 術語和定義 3 術語和定義義 63.1 標準術語語和定義 63.2 行業術語語和定義 6 HYPERLINK l 質量管理體系 4 質量管理體體系 94.1 總要求 94.2 文件要求求 9 HYPERLINK l 管理職責 55 管理職責 133 HYPERLINK l 管理承諾 55.1 管理承承諾 13 HYPERLINK l 以顧客為關注焦焦點 5.2 以以顧客為關注注的焦點 135.3 質量方針針 145.4 策劃 145.5 職責、權權限和溝通 145.6

3、 管理評審審 24 HYPERLINK l 資源管理 66 資資源管理 256.1 資源提供供 256.2 人力資源源 256.3 基礎設施施 266.4 工作環境境 26 HYPERLINK l 產品實現 77 產品實現 267.1 產品實現現的策劃 267.2 與顧客有有關的過程 277.3 設計和開開發 297.4 采購 317.5 生產和服服務提供 317.6 監視和測測量設備的控制 34 HYPERLINK l 測量、分析和改改進 8 測量、分析析和改進 358.1 總則 358.2 監視和測測量 358.3 不合格品品的控制 388.4 數據分析析 398.5 改進 39 HYPE

4、RLINK l 手冊管理 99 手手冊管理 41 HYPERLINK l 質量管理體系要要素職能分配配表 附錄1： 質量管理理體系職能分分配表 42 HYPERLINK l 手冊修改記錄 附錄2： 手冊修改改記錄 43附錄3： 程序序文件目錄 44附錄4： 公司司房地產開發發與銷售的總總流程 450.2頒 布 令令質量是永恒的主主題，是企業業的生命，是是當今市場競競爭的焦點。今今天的質量就就是明天的市市場，質量關關系著本公司司的生存和發發展。為了進一步健全全和完善公司司的質量管理理體系，按照照GB/T1190012008（idt IISO 90001：20008）質量管管理體系 要求標準準的規

5、定，結結合本公司實實際情況編寫寫了本質量手手冊，本手冊冊具體闡述了了公司的質量量方針和目標標, 描述了質質量管理體系系要求,它對加強本本公司的質量量管理，保證證產品質量起起著重要的作作用，是本公公司實施質量量管理體系長長期遵循的文文件。現批準準發布并自22013年 4月2 日起正式實施施。 質量手手冊是闡述我我公司質量方方針和描述質質量管理體系系的建立和實實施的重要文文件。全公司司各部門要積積極組織本部部門的員工認認真學習、切切實貫徹、嚴嚴格執行，以以確保公司的的產品質量滿滿足顧客的需需求和期望，取取得良好的信信譽和最佳的的經濟效益。 總經經理： 2013年4 月 1日 0.3管理者代表任命命

6、書根據我公司質量量管理體系建建立與保持的的需要，任命命 樊衛平 同志為公司司管理者代表表，特授權如如下：按照GB/T1190012008標準的要求求，負責建立立并不斷完善善我公司的質質量管理體系系，組織協調調和監督質量量管理體系的的實施。對管理體系實施施中出現的重重大問題和不不協調環節組組織研究、協協調和解決。及時向公司總經經理報告質量量管理體系運運行情況，用用以評審或作作為改進質量量管理體系的的基礎。制訂并組織實施施內部質量管管理體系審核核。任命內部管理體體系審核組組組長、配備審審核員并規定定其職責。代表我公司就產產品質量和服服務質量等有有關方面的有有關問題與外外部聯絡溝通通。促進全公司員工

7、工滿足顧客要要求意識的形形成，提高全全公司員工的的質量意識。特此 總經理： 2013年4 月1 日 0.4企業概況西安灃東地產有有限公司(以下簡稱“公司”) 是由西安安灃東發展集集團有限公司司投資設立的的大型國有房房地產開發企企業，注冊資資本5億元人民幣幣，主要承擔擔西咸新區灃灃東新城規劃劃范圍內的房房地產開發經經營業務。公司成立于20011年4月13日，主營業務務范圍包括：房地產開發發經營；物業業管理；房屋屋中介服務；工程管理服服務；環境及及綠化工程；房屋工程建建筑；建筑安安裝及裝飾，銷銷售建筑材料料和裝飾材料料等。公司目目前下設九個個部門和一個個全資子公司司，分別為綜綜合部、財務務部、工程

8、管管理部、計劃劃合約部、設設計研發部、市市場部、營銷銷部、開發部、項目目部。 1. 競爭優勢勢獨特1）具有優質的的社會資源：公司作為西西咸新區灃東東新城管理委委員會組建的的大型國有企企業集團灃東集團下下設的唯一專專業房地產公公司，面對1159.3平平方公里待開開發的土地資資源，其社會會資源優勢不不言而喻。加加之灃東新城城管委會對公公司的政策支支持，公司在在土地獲取、基基礎設施配套套、項目報建建、建設審批批、證照辦理理等方面具有有得天獨厚的的開發優勢。2） 具有專業業的人力資源源：公司經過過公開招聘、高高薪誠聘等方方式吸納了一一批具有良好好業務知識背背景的房地產產開發專業人人才。大部分分人員擁有

9、著著豐富的房地地產開發經驗驗，同時具有有高度的敬業業精神。3） 具有優厚厚的財力資源源：公司股東東灃東集團注注冊資本為人人民幣20億元，公公司本身目前前注冊資本為為人民幣5億元，在開開發資金方面面具有優厚的的財力資源，集集團公司準備備在適當的時時機為公司增增資擴股，并并支持公司未未來進行海外外融資。2. 發展前景景廣闊1） 具有良好好的市場開發發前景灃東新城是西咸咸新區的重要要組成部分，作作為西安、咸咸陽兩市中心心城區距離最最近的接合部部，是西安國國際化大都市市向西拓展的的重點區塊。根根據陜西省政政府第21次常務會會通過的西西咸新區總體體規劃20110-20220，灃東東新城規劃面面積159.

10、3平方公里里，到20220年規劃人人口67萬，建設設面積75平方公里里，市場發展展空間和潛力力巨大。2） 具有較好好的融資市場場平臺近期國家為抑制制商品房過快快上漲勢頭，加加強了對房地地產企業融資資的監管，限限制房地產在在資本市場融融資，但另一一方面，為切切實解決城鎮鎮居民住房問問題，20110年，中央央安排建設各各類保障性住住房建設規劃劃為580萬套，20111年，這一一數字達到11000萬套套。中央明確確表示將加大大對保障性安安居工程建設設的支持力度度，要求地方方人民政府要要切實落實土土地供應、資資金投入和稅稅費優惠等政政策，引導房房地產開發企企業積極參與與保障性住房房建設和棚戶戶區改造，

11、確確保完成計劃劃任務。鼓勵勵金融機構發發放公共租賃賃住房建設和和運營中長期期貸款。作為為灃東新城地地產建設的排排頭兵，我公公司將充分依依托現有政策策支持和財政政資金支持，利利用資本市場場，爭取多渠渠道的融資途途徑，同時建建立良好的銀銀企關系，目目前已和多家家銀行建立了了良好的合作作模式。公司主張為員工工提供可持續續發展的空間間和機會，鼓鼓勵員工和公公司共同成長長，倡導團隊隊協作，營造造能充分發揮揮員工才干的的工作氛圍。將秉承“建筑，讓生活更美好”為企業使命，在不斷倡導“創新、高效、責任、共贏”的核心價值觀的同時，致力于打造一支專業、成熟的工作團隊，努力成為具有社會責任感和一流項目開發能力的房地

12、產企業。地址： 西安市市豐產路577號電話： 0299-891008888傳真： 0299-891003777郵箱： fdddcxaffddc.ccom1、 范圍1.1 產品范范圍：房地產產的設計開發發全過程控制制和管理1.2 包含的的職能部門：綜合部、財務部部、計劃合約約部、設計研發部部、市場部、營銷部、開開發部、工程管理理部、各項目目部。1.3刪減說明明：本公司質量管理理體系覆蓋與與產品有關的的部門、項目目部及產品實實現過程和支支持過程，對對GB/T119001-2008 idt IISO90001：20008質量管管理體系 要求未作作任何刪減。2、 引用標準準2.1 GB/T190001

13、2008質量管理理體系 要求2.2 GB/T1900002008質量管理理體系 基礎和術語語3、 術語和定定義3.1本標準采采用GB/TT1900002008中的術語和和定義。3.2行業術語語和定義3.2.1施工工單位：是指經過建設行行政主管部門門的資質審查查，取得相應應資質證書，從從事土木工程程、建筑工程程、線路管道道設備安裝、裝裝修工程的施施工承包單位位。3.2.2工程程項目：是指具有獨立的的設計文件，建建成后可以獨獨立發揮生產產能力或使用用效益的工程程。3.2.3單位位工程：是工程項目的組組成部分，它它是可以獨立立組織施工的的工程，通常常包含不同性性質的工程內內容。例如一一個車間的廠廠房

14、建筑、設設備安裝工程程各是一個單單位工程；民民用建筑一幢幢房屋或多幢幢相同的住宅宅樓作為一個個單位工程。獨獨立的給水工工程、采暖工工程、輸電工工程等都可作作為一個單位位工程。3.2.4分部部工程：是單位工程的組組成部分，一一般是按建筑筑物的主要部部位以及安裝裝工程的對象象劃分的。例例如房屋建筑筑工程的地基基與基礎工程程、主體結構構工程等，安安裝工程的分分部工程有管管道安裝工程程、電氣安裝裝工程等。3.2.5分項項工程：是分部工程的組組成部分，是是按照工序將將分部工程進進一步劃分而而成。例如地地基基礎工程程可劃分為：人工挖地槽槽、挖地坑、回回填土等分項項工程。3.2.6施工工組織設計：是指導建設

15、工程程施工準備和和施工全過程程的技術管理理文件。一項項單位工程的的施工組織設設計內容包括括：工程概況況、施工方案案和施工方法法、施工進度度計劃、各項項資源需求計計劃、施工平平面圖、技術術質量措施、安安全技術措施施及技術經濟濟指標等。建建設工程項目目由多個單位位工程組成時時需要編制施施工組織總設設計，內容全全面地覆蓋各各個單位工程程。3.2.7施工工設備：建筑施工企業用用于工程施工工的機具設備備，如塔吊、挖挖土機、砼攪攪拌機、鋼模模板、鋼腳手手架等。3.2.8工程程設備：工程項目中應予予配備在工程程建成后使用用的設備，如如民用建筑中中的采暖通風風設備、電梯梯設備等；各各類工業建設設工程中的各各種

16、生產設備備；鐵路建設設工程中的通通訊設備等。3.2.9隱蔽蔽工程：在施工過程中，下下道工序將上上道工序完全全覆蓋后，則則稱上道工序序或被覆蓋的的分項工程為為隱蔽工程。按按規定在隱蔽蔽前，應進行行隱蔽工程的的檢查驗收（簡簡稱隱檢），相相關各方驗收收合格后，方方可予以隱蔽蔽。3.2.10施施工方案：針對工程項目中中的某一個重重點部位、關關鍵工序或“四新”（新材料、新新技術、新工工藝、新設備備）內容等單單獨策劃一整整套的施工方方法、工藝流流程、技術措措施、質量要要求以及必要要的圖紙等所所編成的施工工文件。3.2.11分分包商：以合同或協議形形成向建筑施施工企業承擔擔部分工程、勞勞務、施工機機械和施工

17、設設備的租賃及及操作服務、材材料試驗等的的單位，是標標準中所稱“供方”的一種。3.2.12技技術交底：建筑施工企業傳傳統的技術管管理制度之一一。由項目部部到施工作業業班組逐級交交底，隨接受受交底人員崗崗位的不同，交交底的內容也也有所不同。交交底的內容大大體是：工程程概況；設計計要求；圖紙紙做法；施工工組織設計與與施工方案的的要求；設計計變更和洽商商（如有時）；規范、規程程和工藝要求求；施工順序序；施工方法法；質量要求求及驗收標準準等。4、 質量管理理體系4.1總要求本公司按GB/T1900012008標準的要求求，并參照國國家有關的法法規、標準建建立了質量管管理體系，編編制了本質量量手冊和相應

18、應的文件，加加以實施和保保持，并持續續改進其有效效性。4.1.1確定定本公司的質質量管理體系系所需的全部部過程及每個個過程的輸入入、輸出、所所需資源和活活動的內容。4.1.2確定定過程之間的的實施順序和和相互作用、過過程之間的接接口，以便針針對整個過程程的系統進行行有效管理。4.1.3采取取相應的控制制程序及形成成的相關管理理制度來確保保這些過程的的有效運行和和控制，達到到公司預期的的目標和要求求。4.1.4確保保在過程運作作時獲得必要要的資源和信信息，使這些些過程有條件件正常運作和和接受監視。4.1.5采用用適用的統計計技術方法來來監視、測量（適用時時）和分析這這些過程，并并獲取必要和和充分

19、的信息息來證明過程程運作的有效效性。4.1.6針對對各個過程的的分析結果實實施必要的措措施，以便最最終實現過程程策劃的結果果，并根據公公司需要進行行必要的改進進。4.1.7對公公司所需的外外包過程，在在質量管理體體系中進行了了明確，確保保對其實施有有效控制，以以保證最終產產品的符合性性，證實公司司的質量符合合要求，主要要外包類型有有施工外包、策策劃/銷售外外包、設計外外包。1計劃合約部部嚴格遵照 HYPERLINK /link?url=i8HlhtGxWcOCgNE2j7yUJfsSB1NtWeSwtNvcijjwDFeannLO0-c_sfp5hYGNR0iD04bTbDOLAOazJH-5

20、k3pesV1ImRd4A8lY78iQT0z8Id5zmc1MIDA6tYoaRSBaz36h 中華人民共和國招標投標法、 HYPERLINK /link?url=78NxGYq0n_bkTBcEMjNHdtWeL03FfRp_ziog0j5TPY1as21TsGfvmIQhmS8Gk2L5Cln7Pr1jFNfoqJvi8qYIdK 中華人民共和國招標投標法實施條例等相關法律法規對外包單位進行選擇。采用招標投標管理辦法執行；核查潛在投標人的資質，進行實際考察，對在建項目、以往項目實際情況進行考察，核查近幾年的類似業績狀況；進行資格審查，對外包方的財務狀況、業績狀況、信譽度、企業實力等做詳細

21、的對比考察，以確定合格的外包單位。合格外包方確定定后，整個項項目進行過程程中，采用工工程過程管理理、項目整體體把控管理，合合同約束管理理，履約過程程評價管理等等管理手段來來對外包方進進行實際管理理，通過不同同的層面的管管理不斷的約約束外包方工工作達到我方方要求，按照照我方目標前前進。履約結結束后進行統統一的履約后后評估，再次次評估外包方方是否適合與與我方合作，以以備后用。2市場部、營銷銷部嚴格審查查外包方營業業執照復印件件、組織機構構代碼證復印印件、稅務登登記證復印件件、法人身份份證復印件等等有效證件。采采用方式按照照招標投標標管理辦法執執行，根據市市場部業務類類型，一般采采用競價談判判、小額

22、采購購方式進行。合格外包方確定定后，整個項項目進行過程程中，依據項項目推廣控制制程序和項項目銷售控制制程序以及及簽訂的服務務合同對外包包方進行實際際管理，工期期較長或工作作內容較為復復雜的，須進進行階段性驗驗收。合同期期滿后進行統統一的履約后后評估，再次次評估外包方方是否適合與與我方合作，以以備后用。3 設計研發發部選擇外包包單位應具有有甲級資質，并并且有相關項項目設計經驗驗及業績情況況。通過招投投標、競價談談判、設計委委托三種方式式來進行設計計單位選擇。招招投標根據招招投標管理辦辦法進行設設計單位選擇擇。競價談判判，聯系考察察至少3家具具有資質的相相關單位進行行競談，并給給各單位打分分最終得

23、出選選擇的設計單單位。設計委委托，對設計計單位進行考考察，明確設設計資質及設設計經驗，并并發出設計委委托單確定該該設計單位。實施過程中根據項目設計控制程序控制。4.2文件要求求4.2.1總則則本公司的管理體體系文件包括括以下四個層層次：一層次：質量手手冊（包括：質量方針和和目標） 二層次：標準要要求的程序文文件。三層次：作業文文件、操作規規程以及為確確保質量管理理體系有效策策劃、運行和和控制等方面面所需的文件件；四層次：為證實實質量體系有有效運行、控控制和標準要要求的全部記記錄。4.2.2質量量手冊本質量手冊是是對本公司質質量管理體系系的總體規定定，是公司質質量管理活動動的綱領性、法法規性文件

24、，根根據我公司的的實際情況，由由公司編制的的質量手冊冊作為對公公司各相關職職能部室與各各項目部質量量管理和有關關過程控制的的要求，并且且作為公司實實施質量管理理體系，證實實符合相關標標準和有關法法律法規要求求的依據。4.2.3文件件控制1目的對本公司與質量量管理體系有有關的文件進進行控制，確確保與質量管管理體系運行行有關的各個個場所，都能能得到和使用用文件的有效效版本。2范圍適用于在質量管管理體系運行行中涉及的所所有文件，包包括外來文件件的控制。3職責3.1質量管管理體系文件件由綜合部歸口管管理；3.2技術文件由由設計研發部部歸口管理；3.3各部門門負責各自作作業文件的起起草和初審；3.4公司

25、分管領導導負責所分管管部門外來文文件使用范圍圍的審批及作作業文件的審審核；3.5管理者者代表負責質質量手冊、程程序文件的審審核及作業文文件的批準，總總經理負責質質量方針、質質量目標、質質量手冊、程程序文件的批批準。4控制程序A 文件的分分類：(1) 質量管管理體系文件件包括：質量方針和目標標、質量手冊冊、程序文件件、質量計劃劃、作業文件件等。(2) 技術文文件包括：各類圖紙、設計計、技術標準準等。(3) 外來文文件包括：國國家和行業標標準、法律法法規、上級文文件、同行業業傳遞的文件件資料以及來來自供方的文文件資料。(4) 記錄按按記錄控制制程序管理理。(5) 綜合部部按質量管管理體系文件件編寫

26、導則的的要求對質量量管理體系文文件進行編號號。B、 文件的審審批文件在發布前應應由相應人員員進行審核、批批準，明確發發放的范圍。公公司質量手冊冊、程序文件件由總經理批批準發布，作作業文件由管管理者代表批批準發布。其它文件按照管管理職責權限限進行審核、批批準，確保所所有文件在發發布前得到批批準。C、 文件的發發布與接收（1）文件批準準后，由綜合合部進行登記記發放。若屬屬受控文件，則則需進行編號號、標識，加加蓋受控章進進行登記。（2）由本公司司發布的工藝藝技術文件、有有關管理制度度或辦法，若若不涉及技術術秘密或商業業機密，則按按一般文件進進行處理或發發放。（3）各相關職職能部門及項項目部必須使使用

27、有效版本本的文件，以以保證質量管管理體系的有有效運行。（4）應確保與與質量工作有有關的崗位及及時得到文件件的有效版本本，防止失效效文件的使用用或誤用。D、 文件的更更改（1）文件的更更改只限于受受控范圍內的的文件更改的的控制。（2）文件的更更改由原編制制部門提出更更改意見，并并按、條條款的規定重重新進行審批批和發布。（3）文件的更更改應在相應應的附件上標標明更改的時時間和內容。E、 文件的作作廢（1）失效或作作廢的文件（包包括圖紙和工工藝文件）不不得在現場流流轉使用，應應迅速從現場場撤回，受控控文件由原發發放部門負責責收回和銷毀毀。（2）對因工作作需要而保留留的已經作廢廢的文件，必必須加蓋“作

28、廢保留”印章進行標標識，防止誤誤用。、 文件的管管理綜合部在每年的的管理評審會會議上對文件件進行一次評評審，以確保保所使用文件件的有效性和和適宜性；所有文件的使用用和持有者應應保護好文件件，防止損壞壞和丟失，保保持文件清晰晰、易于識別別；外來文件由綜合合部進行登記記，按C條款款的規定發放放。各相關職能部室室負責與本專專業相關的外外來文件的管管理。文件控制的具體體要求按照文文件控制程序序執行。4.2.4記錄錄控制1目的對本公司與質量量管理體系有有關的記錄進進行控制，確確保記錄完整整、準確、清清晰，以證明明質量管理體體系有效運行行、產品質量量滿足規定要要求，并為實實現可追溯性性、證實作用用以及采取

29、糾糾正預防措施施提供依據。2范圍適用于本公司質質量管理體系系運行中產生生的所有記錄錄的控制。3職責3.1綜合部部是記錄的歸歸口管理部門門。3.2各部門門負責本部門門相關記錄的的收集、保管管和歸檔，各各部門經理指指定專人負責責具體工作。4控制程序4.1公司記記錄的分類和和分級管理A、 規范的表表格記錄：指指國家、行業業和地方政府府在工程（產產品）驗收規規范、標準中中規定使用的的表格記錄。此此類表格記錄錄公司必須嚴嚴格遵照使用用；B、 公司級表表格記錄：指指公司質量量手冊和程程序文件中中規定的和各各相關職能部部門規定的專專業管理用表表格記錄。此此類表格記錄錄由公司各相相關職能部門門分別確定格格式及

30、相應的的管理要求，各各部門遵照使使用。C、 各部門結結合各自的工工作實際補充充的記錄表格格。此類表格格記錄由各部部門確定格式式并負責管理理。D、 各部門將將本部門使用用的記錄清單單報公司綜合合部備案。 E、 綜合部負責對對記錄進行編編號。4.2記錄控控制A、 質量管理理體系記錄表表格印發前由由管理者代表表批準；各相相關職能部門門編制的專業業管理用記錄錄表格及補充充的記錄表格格印發前由部部門負責人批批準。B、 記錄應按按規定的格式式書寫，填寫寫準確、完整整，字跡清楚楚易于識別，標標識與內容相相一致。必要要時可實現對對相關活動、產產品或服務的的可追溯性。記記錄的保存和和管理應使之之便于查閱。C、

31、記錄應有有統一的編號號，分類存放放，并按部門門編制“記錄清單”以便于檢索索。D、 記錄應有有專人妥善保保管，保管場場所應有防火火、防水、防防蟲蛀的措施施，以防變質質、損壞或丟丟失，并按規規定標明保存存期限。重要要的記錄移交交公司檔案室室保管。一般般記錄保存期期為3-5年年。E、 記錄的保保管部門應對對收進、移出出、保管、查查閱、借閱等等情況，進行行登記和統計計。F、 記錄到達達規定的保存存年限后，由由保存部門核核定并登記，并并報主管領導導批準后，填填寫記錄銷銷毀清單后后銷毀。記錄控制的具體體要求按照記記錄控制程序序執行5、管理職責5.1 管理承承諾公司總經理為最最高管理者，總總經理向顧客客和公

32、司員工工作出如下承承諾：5.1.1 以以顧客需求為為關注焦點，以以法律法規為為企業準繩，精精心控制施工工質量，嚴格格管理，確保保顧客滿意；5.1.2 教教育職工了解解滿足顧客需需求和遵守法法律、法規要要求的重要性性。5.1.3 制制定公司質量量方針和目標標，為全體員員工營造一個個激勵改進的的氛圍和良好好的工作環境境。5.1.4 組組織和領導全全公司質量管管理體系的建建立、運行、評評審和改進。主主持管理體系系的評審；5.1.5 保保證為產品實實現、滿足顧顧客要求以及及質量管理體體系的建立、運運行和改進提提供必要的資資源。 5.2 以顧客客為關注的焦焦點5.2.1 公公司最高管理理者以實現顧顧客滿

33、意為目目的，明確顧顧客的需求和和期望，并將將其轉化為本本公司的管理理目標，通過過質量管理體體系的運行保保證其得到實實現。5.2.2 公公司管理層確確保顧客的需需求和期望得得以認真識別別，包括應盡盡的與產品有有關的責任、義義務、法律、法法規的要求，使使顧客的需求求和期望在全全公司得以溝溝通。5.2.3 公公司各相關職職能部室和各各項目部在施施工過程、工工程交付和售售后服務各環環節中，實現現讓顧客滿意意的公司管理理目標。5.2.4 測測量顧客滿意意程度，并針針對測量結果果采取措施。5.2.5 在在公司的管理理評審中對顧顧客反饋和顧顧客滿意度進進行評審。5.3 質量方方針5.3.1 本本公司的質量量

34、方針為：嚴控過程，精益益求精，產品品領先，細節節致勝，顧客客滿意。5.3.2 質質量方針作為為制定和評審審質量目標的的框架和基礎礎，在全公司司范圍內的管管理層次上加加以傳達、溝溝通，并被深深刻理解和執執行。5.3.3 在在每年一次（或或增加）的管管理評審活動動中對質量方方針的持續適適宜性進行評評審，并在必必要時對質量量方針予以修修訂。5.4 策劃5.4.1 質質量目標以公司質量方針針為框架確定定質量目標：工程質量合格率率為100%；客戶對工程質量量和服務滿意意率達到855%以上，并并每完成一個個項目滿意率率增長一個百百分點；有效投訴的處理理率達到1000%，有效效投訴處理滿滿意率達900%以上

35、。綜合部依據公司司的質量目標標及部門年度度工作計劃制制定部門的年年度質量目標標。具體按質質量方針和質質量目標控制制程序執行行。5.4.2質量量管理體系策策劃公司在建立質量量管理體系時時進行了策劃劃，使公司制制定的質量管管理體系文件件全面符合標標準要求和公公司的實際狀狀況，可保持持管理體系的的完整性。1公司的最高高管理者負責責質量管理體體系的策劃，按按標準要求和和公司質量管管理的需要對對公司的機構構設置、職能能劃分、工作作程序、過程程和相關資源源進行策劃。2在對質量管管理體系的變變更進行策劃劃時，應考慮慮管理體系的的完整性。公公司在進行體體制改革、內內部機構調整整時，應對原原質量管理體體系中的相

36、關關內容重新策策劃，確保管管理體系符合合公司的實際際，保持體系系的完整性和和有效性。5.5 職責、權權限和溝通5.5.1 職職責與權限總經理明確了西西安經發置業業分公司的組組織機構和各各部門人員的的職責和權限限，可有效的的運行質量管管理體系。1組織機構圖圖 見下圖組織機構圖 總 經 理管理者代表管理者代表副總經理副總經理 工程管理部設計研發部開發部市場部項目部計劃合約部財務部綜合部工程管理部設計研發部開發部市場部項目部計劃合約部財務部綜合部 營銷部2公司領導的的主要職責與與權限營銷部總經理1、按照GB/T1900012000標準準的規定組織織建立質量管管理體系。組組織制定和發發布質量方針針和目

37、標，對對職工不斷宣宣傳教育使其其理解方針和和目標，并認認真貫徹執行行；2、委任管理者者代表，明確確其職責和權權限，為其工工作創造條件件；3、負責批準和和發布質量手手冊；4、負責主持公公司的管理評評審；5、對質量管理理體系改進意意見進行決策策；6、負責公司為為滿足產品質質量管理要求求的人、財、物物三大資源的的配備；7、確定各崗位位的職責和權權限，并以文文件方式明確確規定與質量量有關的管理理、執行和驗驗證人員的職職責、權限和和溝通方式。副總經理1、協助總經理理負責國家有有關法律、法法規和政策的的執行；2、協助總經理理對公司的重重大舉措進行行決策；3、對分管部門門的工作計劃劃及工作質量量負責；4、負

38、責將公司司年度工作計計劃分解到分分管部門；審審批分管部門門的年度工作作計劃；5、審核并批準準分管部門的的月度工作計計劃，評定月月度計劃的完完成情況；6、對分管部門門的工作流程程及資源需求求提出建議；7、采取切實可可行的糾正和和預防措施，對對分管部門出出現的不合格格進行糾正和和預防。3公司各相關關職能部室的的主要職責權權限綜合部：1、負責公司的的行政事務管管理、人力資源管管理、法律事事務管理、信信息化管理、紀檢監監察。2、負責股東會會、董事會會會議的籌備，會議議記錄及文件的保管管，建立健全全公司的信息息披露制度。3、負責公司戰戰略規劃擬定定，重大決策策事項論證，公公司經營計劃劃管理；參與與總經理

39、辦公公會，整理會會議決議和紀紀要，檢查督督促決議的貫貫徹執行。4、負責匯總公公司年度綜合合性資料，草草擬年度工作作總結，工作作計劃和其他他綜合性文稿稿。5、負責處理公公司行政公文文，做好登記記、傳遞、催催辦、歸檔和和立卷工作；6、負責辦公設設備的配備，辦辦公用品、固固定資產和低低值易耗品的的采購、配發發和登記，建建立公司固定定資產和低值值易耗品日常常管理制度； 7、負責公司的的檔案管理，指指導各部門檔檔案管理工作作； 8、負責制定與與實施公司的的人力資源規規劃，包括:人員的聘用用、培訓、崗崗位調整、辭辭職和辭退；員工的晉升升與獎勵；9、負責公司薪薪酬福利管理理，崗位價值值評估管理； 10、負責

40、公司司的績效考核核管理；11、負責公司司文化建設和和涉及公司文文化建設方面面的企業宣傳傳；12、負責公司司法律事務，建建立健全法律律顧問制度，重重大法律糾紛紛備案制度，直直接責任人問問責制度；13、負責公司司信息化管理理、公司網絡絡建設管理，建建立信息溝通通制度；14、負責公司司各種資質的的申辦工作和和年檢工作；15、負責公司司紀檢監察，建建立稽核管理理規范化體系系及負責實施施。16、完成公司司領導交辦的的其他工作。財務部 負責建立健全各各項相關財務務管理制度和和會計核算制制度，完善公公司財會內部部控制體系及及核算流程；負責日常會計核核算工作；負責公司日常資資金的結算、調調動及管理工工作；負責

41、公司各種會會計報表、財財務分析的編編制、報出工工作；負責公司年度財財務預算的編編制、實施、修修訂工作；負責公司稅款申申報、社保基基金繳納工作作；負責組織實施公公司財產清查查工作；負責公司財務狀狀況分析、專專項分析編寫寫工作；負責公司資金計計劃編制、分分析及資金的的結算、調動動、管理工作作；負責公司籌資方方案制定和實實施工作；負責公司成本費費用跟蹤、控控制工作；負責下屬公司財財務的指導、管管理、檢查工工作；負責公司所有會會計憑證、帳帳簿、報表等等財務資料的的整理、裝訂訂、保管及歸歸檔工作；參與公司發展規規劃、經營目目標撰寫工作作；參與公司利潤分分配方案及彌彌補虧算方案案擬定工作；參與公司經濟合合

42、同的審查與與會簽工作；參與投資測算、可可行性分析編編寫工作；參與項目預決算算財務審核及及評估工作；參與項目銷售定定價、回款管管理工作；搭建公司財務風風險預警體系系，建立公司司財務預警分分析模型；配合集團公司進進行資本運營營工作。設計研發部 1、負責組織開開展產品研究究、產品研究究成果的評審審及研發產品品、新技術的的應用及推廣廣工作；2、負責編制項項目設計各階階段的設計任任務書；3、負責組織項項目從規劃方方案階段至施施工圖階段全全過程的評審審、修改、審審定、會審等等環節的設計計管理工作，檢檢查、督促、落落實設計進度度、設計質量量；4、負責項目的的前期概念規規劃工作，協協助相關部門門進行土地獲獲取

43、階段的概概念規劃和指指標分析；參參與項目的市市場定位；5、負責項目各各階段的報批批報建技術資資料提供，協協助項目報建建工作；6、負責對工程程施工提供技技術支持，參參與項目施工工過程中的各各項關鍵節點點的驗收工作作，控制、把把握現場的施施工效果；7、負責組織對對設計類供方方（規劃及概概念設計、建建筑方案設計計、初步設計計、施工圖設設計、景觀設設計、裝飾裝裝修設計、標標識系統設計計及其它專項項設計）、施施工圖審查單單位的資質預預審和供方現現場考察，參參與上述單位位選擇的招標標及相關合同同擬定、管理理；8、負責一般變變更審核、管管理，組織重重大設計變更更評審，提供供專業意見；9、負責對設計計單位合作

44、情情況的評估，建建立合格供方方庫；10、負責設計計成本控制，協協助計劃合約約部向設計供供方提供設計計成本限額標標準；11、配合工程程的各項招投投標工作，負負責編制招標標專業技術要要求，負責對對招投標過程程中的圖紙、專專業技術問題題答疑；12、負責提供供材料、設備備的選型技術術標準；13、負責飾面面材料的設計計及現場封樣樣、審批；14、負責組織織公司項目的的施工圖圖紙紙會審工作；15、負責公司司開發項目的的模型制作工工作；16、負責跟蹤蹤、了解房地地產項目設計計發展的最新新動態；對優優秀房地產項項目的景觀、裝裝飾工程進行行調查，研究究景觀、裝飾飾工程的最新新動態；17、參與由工工程部組織的的施工

45、圖技術術交底工作；18、完成領導導交辦的其他他事務。計劃合約部 組織公司項目開開發計劃的編編制，并協調調項目開發計計劃的落實。組織編制項目實實施總進度計計劃，并協調調實施總進度度計劃在各部部門的分解和和實施；組織工程專項工工作進度計劃劃的編制。協調編制項目年年度/季度目目標方針，并并協調落實年年度/季度目目標方針實施施； 組織開展計劃完完成情況考核核并及時反饋饋執行狀況，完完成年度/季季度計劃運行行分析報告。協調公司內其他他部門的有關關計劃工作；組織項目招標采采購實施方案案的編制工作作；組織開展公司項項目的施工、監監理、勘察、材材料（設備）采采購及咨詢服服務的招標工工作；指導公司其他招招標活動

46、的開開展；組織開展合同履履約過程中的的監督管理及及合同交底工工作；負責合同備案及及招投標資料料的歸檔管理理工作；協調管理招標代代理機構，確確保招標工作作的高效開展展；組織施工、監理理、勘察及咨咨詢類合同的的起草、談判判及簽約工作作；組織合格供方庫庫的建立及動動態管理工作作。組織項目目標成成本的編制工工作，協調落落實目標成本本的分解和實實施；組織編制項目成成本估算及資資金計劃；組織編制工程項項目預（結）算算；審核工程進度款款、工程變更更簽證；負責項目成本的的動態控制管管理,完成動動態管理分析析報告；組織收集影響工工程造價的各各項經濟技術術指標及行業業政策走向。負責甲供材（設設備）的采購購及供應管

47、理理，確保材料料設備的按需需及時供給；組織開展材料（設設備）的認質質認價工作；組織建立完善的的材料（設備備）供應/支支付臺帳；組織開展合格供供應商的評價價，做好合格格供應商庫的的管理工作；負責新材料（設設備）市場調調研工作，為為設計提供選選擇建議。組織制定計劃管管理、成本管管控、材料（設設備）采購、招招投標管理等等相關規章制制度及流程；組織管理部門信信息化建設工工作。參與施工圖技術術交底及圖紙紙會審；組織開展建設項項目的后評估估工作。建立健全部門招招投標、合同同、造價、工工程款支付、材材料（設備）供供應等管理臺臺帳；項目部 貫徹落實公司制制定的項目工工期、質量、安安全和文明工工地創建目標標,并

48、確保完完成。負責公司各項規規章制度在項項目管理過程程中的具體落落實工作。負責項目相關合合同條款、設設計文件、規規程、規范在在建設過程中中的具體實施施工作。 負責施工現場場的日常管理理工作。協調調處理施工、監監理、分包及及材料設備供供應等單位在在現場施工中中的相互關系系，參與處理理和協調工程程現場周邊關關系，維護施施工現場正常常秩序。負責按照項目總總實施計劃編編制項目單體體施工計劃、專專項施工計劃劃及資源需求求計劃，審批批、呈報施工工單位周、月月及總施工進進度計劃工作作。負責組織技術文文件、合同招招標文件的交交底工作，參參與施工圖會會審工作。負責審批、呈報報項目施工組組織設計、專專項施工方案案、

49、監理規規劃、監監理規劃實施施細則、監監理月報、甲甲供材料設備備供應計劃、工工程經濟簽證證、月度計量量工作，初審審、提交工程程款支付工作作。負責項目現場安安全、質量管管理及工程創創優具體實施施工作。負責項目施工文文件、資料的的收發、存檔檔管理工作，確確保工程施工工資料完整。負責組織工程分分部分項驗收收，配合工程程竣工驗收工工作；負責工工程竣工后的的移交及 解決移交交后遺留問題題的處理工作作。負責工程管理后后評估工作。負責公司工程管管理相關職能能在項目上的的具體實施，配配合各部門辦辦理與項目現現場相關工作作。配合計劃合約部部完成甲供材材料、設備采采購合同的執執行和質量驗驗收工作。參與工程項目招招標

50、與合同起起草工作，配配合項目結算算工作。參與對施工、監監理、地質勘勘查、分包和和材料設備供供應等單位的的考察、評價價工作。配合工程項目的的前期報建及及相關工作。完成領導交辦的的其他工作。市場部 負責市場研究，編編制可行性研研究報告。負責編制公司項項目策劃定位位報告、物業業發展建議，為為項目規劃、設設計、營銷等等提供建議。負責配合設計研研發部進行項項目方案設計計。負責持續收集房房地產市場相相關信息，掌掌握市場動態態，做好市場場分析總結和和趨勢預測，并并形成相關報報告。負責與前期策劃劃顧問公司的的對接溝通。負責公司及項目目的品牌規劃劃、宣傳，編編制年度品牌牌宣傳方案。負責公司品牌宣宣傳活動、宣宣傳

51、片等的策策劃執行。負責媒體管控，以以及相關事務務與廣告公司司的對接溝通通。負責公司商業物物業、廣告牌牌等可經營資資源的招商工工作，編制并并執行招商計計劃、招商策策略。負責辦理招商中中的相關手續續。負責招商客戶的的管理。負責選擇招商代代理公司、商商業運營公司司、商業物業業管理公司，并并與其對接溝溝通。負責審核營銷部部年度、季度度工作計劃。負責審核營銷部部推廣、銷售售代理公司的的選擇。負責審核營銷部部節點性活動動，審閱季度度營銷報表。營銷部1、負責項目推推廣代理公司司的選擇。2、負責制定項項目年度、季季度、月度推推廣方案。3、參與制定促促進銷售相關關的措施。4、負責各類線線上廣告發布布及各類動畫畫

52、視頻的制作作。5、負責各類營營銷活動的策策劃、組織及及實施。6、負責各類宣宣傳物料的設設計、制作及及印刷。7、負責營銷中中心、樣板房房、景觀示范范區、導視等等銷售相關區區域的規劃設設計建議。8、負責沙盤、戶戶模等銷售道道具的建議。9、負責樣板房房軟裝設計建建議及裝飾物物料采購。10、負責媒體體管理，與各各大媒體建立立良好的合作作關系。11、負責項目目銷售代理公公司的選擇。12、負責制定定項目年度、季季度、月度銷銷售計劃。13、負責客戶戶日常接待及及銷售相關區區域的管理。14、負責制定定銷售價格表表，負責項目目開盤銷售、日日常銷售及簽簽約工作。15、負責對接接按揭合作銀銀行，辦理客客戶購房按揭揭

53、。16、入伙前負負責維護客戶戶關系。17、負責客戶戶檔案管理、購購房合同管理理。18、負責投訴訴、退房、換換房等客戶問問題處理。19、參與房屋屋交付相關環環節。20、項目物業業管理公司的的選擇以及對對其日常工作作監督考核。21、負責項目目面積預測相相關事宜。22、負責項目目銷售價格備備案。23、負責辦理理商品房預預（銷）售許許可證。24、負責辦理理房屋所有有權證。25、負責辦理理退換房等產產權變更相關關手續。26、負責項目目面積實測相相關事宜。27、負責刊登登預售、產權權登記及入伙伙公告申請表表等相關媒體體公告。工程管理部1、負責項目工工程管理標準準和制度的制制定及執行情情況的監督檢檢查工作。

54、2、負責對各項項目部的進度度、質量、安安全文明施工工目標實施的的監督檢查工工作。3、負責組織重重大施工技術術方案的評價價審批工作。4、負責各項目目部年度、季季度、月度計計劃的初審工工作。5、負責組織對對施工單位和和監理單位的的考察、評價價工作。6、負責監督檢檢查項目部對對施工單位、監監理單位、材材料供應商的的管理，受理理相關單位的的投訴工作。7、負責組織單單位工程竣工工驗收工作，參參與工程分部部驗收工作。8、負責對各項項目部工程資資料檔案管理理的監督、檢檢查工作。9、負責監督項項目保修期內內工程質量投投訴的處理工工作。10、負責開展展項目工程管管理培訓工作作。11、負責重大大安全、質量量事故調

55、查處處理的組織工工作。12、參與施工工圖會審和施施工圖技術交交底工作。13、完成領導導交辦的其他他工作。開發部 1、負責項目拓拓展工作，收收集土地信息息，參加土地地招、拍、掛掛，取得新項項目土地資源源，辦理國國有土地使用用權證；2、負責綜合改改造項目的征征地拆遷等相相關工作3、負責辦理項項目立項備案案手續；4、負責項目規規劃建設報批批報建手續，辦辦理項目定（驗驗）線，完成成建設用地地規劃許可證證、建設設工程規劃許許可證、建建筑工程施工工許可證申申領工作；5、負責辦理項項目環境評估估、節能評估估工作；6、負責項目水水、電、天然然氣、熱力等等市政配套接接入手續的辦辦理及協助驗驗收工作；7、負責項目

56、有有線電視安裝裝入網、通信信網絡等接入入手續的辦理理及協助驗收收工作； 8、負責工程建建設中與外部部相關單位的的對接、聯系系和協調工作作；9、配合項目綜綜合驗收、竣竣工備案工作作，協助辦理理“兩書一表”；10、完成公司司領導交辦的的其他工作。5.5.2管理理者代表公司總經理在本本組織管理層層中指定一名名成員為公司司質量管理體體系管理者代代表，無論該該成員在其他他方面的職責責如何，應使使其具有0.3章節“管理者代表表任命書”中規定的職責責和權限。5.5.3內部部溝通1目的規定了公司內部部各管理層之之間、部門之之間溝通的內內容、方式，確確保信息共享享，傳遞準確確。2范圍適用于公司內部部的信息溝通通

57、。3職責3.1綜合部部負責公司內內部溝通中的的組織、協調調工作；3.2總經理理負責組織副副總、總經理理助理之間的的溝通；3.3部門經經理負責部門門間的溝通和和部門內部的的溝通；3.4部門間間的溝通達不不成一致意見見時由分管領領導經理或總總經理協調。4控制程序4.1確保質質量管理方面面的信息在不不同層次和各各個不同職能能部門之間全全方位溝通與與交流。4.2確保溝溝通的及時性性和方法的適適宜性，促進進溝通效率，進進而提高過程程的有效性。4.3溝通方方式采用總經經理辦公會、文文件、月季報報表、會議、電電子媒體、網網絡等。4.4溝通內內容涉及質量量管理體系過過程及其有效效性，包括質質量管理要求求、目標

58、完成成情況等。4.5各信息息傳遞部門須須保證溝通信信息傳遞的及及時性和正確確性。4.6對溝通通方式和溝通通內容進行記記錄并予以保保存。內部溝通的具體體控制要求按按照內部溝溝通控制程序執行。 5.6 管理評評審5.6.1總則則為確保質量管理理體系運行持持續的適宜性性、充分性和和有效性，公公司對質量管管理體系進行行評審。管理理評審由總經經理主持，管管理者代表負負責向總經理理匯報質量管管理體系運行行情況和改進進建議，綜合合部負責管理理評審的組織織、實施及信信息傳遞和歸歸檔管理。公司管理評審會會議一般情況況下每年進行行一次，時間間間隔一般不不超過12個個月，如遇組組織機構、資資源發生重大大變化；工程程

59、安全、質量量有嚴重問題題，用戶反映映強烈時；產產品結構有重重大調整時須須增加管理評評審次數，具具體評審時間間和次數由總總經理根據情情況決定。綜合部負責對管管理評審決定定的執行情況況進行驗證，并并保存管理評評審形成的全全部記錄。5.6.2評審審輸入管理評審輸入的的內容至少應應包括：A. 質量管理理體系變更的的需求，包括括質量方針和和質量目標變變更的需求。B. 質量管理理體系的充分分性，包括過過程是否充分分展開、職責責權限或接口口關系規定是是否明確、資資源配備是否否適應；C. 質量管理理體系的有效效性，包括服服務質量情況況分析、顧客客反饋信息分分析評價、后后續及配套服服務的效果等等；D. 審核的結

60、結果（包括內內審和外審）；E. 顧客溝通通結果（包括括對顧客滿意意程度和不滿滿意程度的測測量結果及顧顧客投訴等）；F. 過程的業業績和產品的的符合性；G. 預防措施施和糾正措施施的狀況；H. 以往管理理評審的的跟跟蹤措施；I. 改進的建建議；管理評審的輸入入要求：管理評審輸入的的內容應詳盡盡、準確和完完整，分析有有理有據，建建議切實可行行，能切實為為公司的不斷斷發展出謀劃劃策。5.6.3管理理評審輸出管理評審輸出的的內容管理評審輸出為為管理評審報報告，由綜合合部負責編制制，內容應和和評審輸入內內容相對應，并并體現以下方方面的要求：A、質量管理體體系適宜性、充充分性和有效效性的評審結結論；B、質